长沙某居住区洋房高层新中式示范区方案

【中国国·长沙沙】建发发合合丰丰两两安安地地块块项项目目建建筑筑方方案案设设计计二零零一一八八年年四四月月三三十十日日鸟瞰瞰图图鸟瞰瞰图图沿街街透透视视图图沿街街透透视视图图高层层南南侧侧透透视视图图高层层北北侧侧透透视视图图洋房房南南侧侧透透视视图图洋房房北北侧侧透透视视图图展示示区区方方案案一一透透视视图图展示示区区方方案案一一透透视视图图展示示区区方方案案一一透透视视图图展示示区区方方案案一一透透视视图图规划划篇篇壹示范范区区产品品篇篇目录录贰叁【】】1规划划策策略略分分析析壹规划篇【】】2规划设计计【】】1规划策略略分析规划策略略分析营销定位位：刚需及首首改中端端社区保证高去化率率突出核心亮点点寻求价值增长长点快销/货值最大大化赋予各地地块最大大溢价，，实现整整个地块块最高溢溢价追求洋房最大大化规划策略略落地规划：分析现状状条件，，尝试所所有可能能的强排；寻求货货值最大大化的最优解；追求溢价价：寻求求洋房最大大化；采取单单地块高低配方式组合合产品：定位快销销+50%装配率——户型方正，种类精简追求溢价价：高层层产品竞竞比周边边同类产产品（舒适度OR赠送率OR低总价）洋房产品品兼顾品质与舒舒适度【】】2规划设计计规划逻辑辑推导强排分析析规划重组组基地分析析STEP1STEP2STEP3强排分析析规划重组组基地分析析STEP1STEP2STEP3项目地块块位于长长沙市雨雨花区，基地被一一条南北北向规划划路分成成两块用用地，北北地块南南侧为规规划道路路。场地东东部为阳阳光城尚尚东湾，，南部为为合丰安安置小区区和新华华都万家家城，西西邻京港港澳高速速，北靠靠浏阳河河。阳光幼儿园二分园聪伶幼儿园小橡树幼儿园黎托合丰小学浏阳河周边资源源123312生态建设设要求：：1、本项目目需全部采采用装配配式技术术进行建建造，且且单体建建筑预制制装配率率原则上上不低于于50%规划条件件总用地面积：107353.61㎡南地块建设用地面积：71025.01㎡北地块建设用地面积：36328.60㎡合庆路合兴路合阳路规划路合丰路京港澳高速京港澳高速辅道19.5M8M15M8M8M15M8M15M8M8M8M8M15M15M15M15M用地性质居住用地用地面积(㎡）107353.6计容面积(㎡）268384容积率2.5建筑密度（%）24绿地率（%）40建筑限高（m100规划配套套要求：：1、幼儿园园（2500㎡）2、会所/售楼处（1600㎡地上+1000㎡地下））3、商业（（2000㎡）4、物业管管理用房房：总建建筑面积积5‰5、社区用用房：800㎡㎡（不计容容）生态建设设要求：：1、本项目目需全部采采用装配配式技术术进行建建造，且且单体建建筑预制制装配率率原则上上不低于于50%路名红线宽度状况合庆路24m待建规划路一24m待建合阳路20m已建合兴路24m待建主要人流方向已建道路待建道路日照对基基地影响响分析项目用地地东侧为为高层住住宅，需需考虑日日照影响响，测算算结果对对本项目目北侧地地块较大大影响。。黄色区域域内不宜宜建高层层。周边环境境条件已建楼盘日照客体范围线已建楼盘日照主体范围线合庆路合兴路合阳路规划路合丰路京港澳高速京港澳高速辅道住宅用地价值等级：>>环境对土土地价值值影响分分析项目周边边没有景景观支撑撑，北侧侧虽有浏浏阳河，，但是被被北侧小小区遮挡挡，几几乎不可可见，景景观价值值低。项目西侧侧为京港港澳高速速，噪声声较大，，对项目目存在一一定影响响。宜将小区区最小户户型布置置在沿高高速一侧侧。规划条件件总结现状总结结：1.用地西侧侧临近京珠高速速，会受受到噪音音的影响响；2.用地周边边配套、交通尚不不完善；；3.用地东侧侧高层小小区对本本案有日日照影响响；4.用地周边边有利资资源少，，土地价价值由西西向东递递减；对规划条条件的运运用：1.南面地块块沿西侧布置低配产品（高高层105㎡）；地地块东侧侧辟为洋房区（土地价价值最好好）；2.北地块高高层沿北北面布置置，南面面为洋房区（东侧高高层小区区的日照照影响））追求洋房最大大化强排分析析规划重组组基地分析析STEP1STEP2STEP3所有可能能性展示示北地块全全高层+南地块高高层洋房房北地块全全高层+南地块全全高层北地块高高层洋房房+南地块全全高层北地块高高层洋房房+南地块高高层洋房房…货值计算算基数设设定高层1w/㎡洋房（10%赠送）1.45w/㎡洋房（15%赠送）1.55w/㎡洋房（20%赠送）1.65w/㎡商业2.5w/㎡从规划角角度出发发2.5容积率三三大大方向覆盖所有有组合可可能性思路一北地块全全高层思路解释释洋房集中中布置高层洋房房尽量分分开减少高层层占地尽量多布布置洋房房，提高货值值思路解释释北地块全全布洋房房追求品质质思路解释释南地块高高层+洋房思路二北地块全全洋房南地块高高层+洋房思路三北地块高高层+洋房南地块高高层+洋房

洋房高层洋房N高层洋房洋房高层N高层

洋房N高层思路一北地块全全高层南地块高高层+洋房高层

洋房N高层总货值29.95亿多层洋房6.39万㎡占比23.84%合丰两安地块项目指标规划用地面积107353.61容积率

2.50洋房占比23.84%业态类型面积段户数分项户数户数比建筑面积分项面积面积比营销要求套数比单价货值住宅洋房155

68.0

452.015.0%

10,540.00

63,980.016.5%15.0%1.65

17,391.0140204.045.1%

28,560.0044.6%45.0%1.45

41,412.0125112.024.8%

14,000.0021.9%25.0%1.55

21,700.016068.015.0%

10,880.0017.0%15.0%1.65

17,952.0高层102340.0

1,624.020.9%

34,834.03

200,114.017.4%20.0%1

200,114.03120608.037.4%

72,960.0036.5%50.0%124204.012.6%

25,296.0012.6%142472.029.1%

67,024.0033.5%30.0%145

-0.0%

-0.0%合计

2,076.0

264,094.03

264,094.0

298,569.0商业商业3901.0

390.00

2.5

975.0配套物业1300

社区用房

消控室100合计1400

1400.00

幼儿园幼儿园2500

1.0

2500.00

总计

268384.03

299,544.0北地块日日照不过过洋房洋房高层N思路二方方向①北地块全全洋房南地块高高层+洋房多层洋房6.65万㎡占比24.76%总货值30.14亿合丰两安地块项目指标规划用地面积107353.61容积率

2.50洋房占比24.76%业态类型面积段户数分项户数户数比建筑面积分项面积面积比营销要求套数比单价货值住宅洋房155

70.0

470.014.9%10,850.00

66,450.016.3%15.0%1.65

17,902.5140

210.044.7%

29,400.0044.2%45.0%1.45

42,630.0125

120.025.5%

15,000.0022.6%25.0%1.55

23,250.0160

70.014.9%

11,200.0016.9%15.0%1.65

18,480.0高层100

340.0

1,624.020.9%

32,978.03

197,314.016.7%20.0%1

197,314.03120

608.037.4%

72,960.0037.0%50.0%124

204.012.6%

25,296.0012.8%140

472.029.1%

66,080.0033.5%30.0%145

-0.0%

-0.0%合计

2,094.0

263,764.03263,764.0

299,576.5商业商业720

1.0

720.00

2.5

1,800.0配套物业1300

社区用房

消控室100合计1400

1400.00

幼儿园幼儿园2500

1.0

2500.00

总计

268384.03

301,376.5洋房洋房高层N思路二方方向②合丰两安地块项目指标规划用地面积107353.61容积率

2.50洋房面积24.53%业态类型面积段户数分项户数户数比建筑面积分项面积面积比营销要求套数比单价货值住宅洋房155

72.0

464.015.5%

11,160.00

65,830.017.0%15.0%1.65

18,414.0140210.045.3%

29,400.0044.7%45.0%1.45

42,630.0125110.023.7%

13,750.0020.9%25.0%1.55

21,312.516072.015.5%

11,520.0017.5%15.0%1.65

19,008.0高层100340.0

1,624.020.9%

33,598.03

197,934.017.0%20.0%1

197,934.03120608.037.4%

72,960.0036.9%50.0%124204.012.6%

25,296.0012.8%140472.029.1%

66,080.0033.4%30.0%145-0.0%

-0.0%合计

2,088.0

263,764.03

263,764.0

299,298.5商业商业7201.0

720.00

2.5

1,800.0配套物业1300

社区用房

消控室100合计1400

1400.00

幼儿园幼儿园2500

1.0

2500.00

总计

268384.03

301,098.5多层洋房6.58万㎡占比24.53%总货值30.11亿北地块全全洋房南地块高高层+洋房

洋房高层洋房N高层思路三方方向向①北地块高高层+洋房南地块高高层+洋房合丰两安地块项目指标规划用地面积107353.61容积率

2.50洋房占比26.29%业态类型面积段户数分项户数户数比建筑面积分项面积面积比营销要求套数比单价货值住宅洋房155

76.0

488.015.6%

11,780.00

69,360.017.0%15.0%1.65

19,437.0140228.046.7%

31,920.0046.0%45.0%1.45

46,284.0125108.022.1%

13,500.0019.5%25.0%1.55

20,925.016076.015.6%

12,160.0017.5%15.0%1.65

20,064.0高层100340.0

1,620.021.0%

32,900.00

194,494.016.9%20.0%1

194,494.03120606.037.4%

71,620.0036.8%50.0%124204.012.6%

25,296.0013.0%140470.029.0%

64,678.0333.3%30.0%145

-0.0%

-0.0%合计

2,108.0

263,854.03

263,854.0

301,204.0商业商业6301.0

630.00

2.5

1,575.0配套物业1300

社区用房

消控室100合计1400

1400.00

幼儿园幼儿园2500

1.0

2500.00

总计

268384.03

302,779.0多层洋房6.93万㎡占比26.29%总货值30.28亿思路三方方向向②合丰两安地块项目指标规划用地面积107353.61容积率

2.50洋房面积24.90%业态类型面积段户数分项户数户数比建筑面积分项面积面积比营销要求套数比单价货值住宅洋房155

72.0

462.015.6%

11,160.00

65,670.017.0%15.0%1.65

18,414.0140

216.046.8%

30,240.0046.0%45.0%1.45

43,848.0125

102.022.1%

12,750.0019.4%25.0%1.55

19,762.5160

72.015.6%

11,520.0017.5%15.0%1.65

19,008.0高层100

340.0

1,624.020.9%

33,758.03

198,094.017.0%20.0%1

198,094.03120

608.037.4%

72,960.0036.8%50.0%124

204.012.6%

25,296.0012.8%140

472.029.1%

66,080.0033.4%30.0%145

-0.0%

-0.0%合计

2,086.0

263,764.03

263,764.0

299,126.5商业商业720

1.0

720.00

2.5

1,800.0配套物业1300

社区用房

消控室100合计1400

1400.00

幼儿园幼儿园2500

1.0

2500.00

总计

268384.03

300,926.5多层洋房6.56万㎡占比24.90%总货值30.09亿

洋房高层洋房N高层北地块高高层+洋房南地块高高层+洋房思路一测试结果果总货值29.95亿洋房6.39W测试结果果总货值30.14亿洋房6.65W思路二思路三北地块日日照不过过方向不成成立高层

洋房N高层北地块全全高层南地块高高层+洋房总货值30.11亿洋房6.58W北地块全全洋房南地块高高层+洋房洋房洋房高层N高层遮挡挡多洋房品质质高空间形态态差洋房房品质高高

洋房高层洋房N高层总货值30.28亿洋房6.93W总货值30.09亿洋房6.56W高层遮挡挡小洋房货值值高空间形态态差洋房房量较低低北地块高高层+洋房南地块高高层+洋房测试结果果强排分析析规划重组组基地分析析STEP1STEP2STEP3展示区影响范围展示区影响范围展示区影响范围人流人流人流已建高层的影响思路一思路二在地块南南部在地块中中部位置分析析思路三在地块北北部对地块内内周边建建筑影响响较小位于人流来向向端口，，地理位置置优越位置分析析对地块内内周边建建筑影响响较大展示区入入口与东部地地块上建建筑山墙墙相对位置分析析对地块内内周边建建筑影响响较小位于人流来向向端口，，地理位置置优越基地条件件判断展展示示区的位位置选择择基地条件件判断幼幼儿园园的位置置选择思路一思路二在南地块块西南角角位置分析析思路三处于南部部地块的的消极空间间范围内内，能最大程程度的保保证小区区产品的的货值最大大化。位置分析析造成地块块不平整影响排房房效率，，不能达到到货值最最大化位置分析析离高速公公路较远影响排房房效率，，不能达到到货值最最大化在南地块块东南角角在北地块块西南角角展示区的的位置确确认展示区展示区展示区大大小适中中，洋房房面积最最大化通过建筑筑退界与与间距得得出售楼楼处只能能置于绿绿色区域域，面积积不够，，而且不不利于展展示区总总图布置置洋房量偏偏少，展展示区占占地过大大，土地地利用浪浪费商业的位位置确认认由于商业业需要独独立设置置，为了了最大化化住宅货货值，在在不损失失住宅的的情况下下只有红红圈位置置能做商商业。再次提升升溢价——从规划方方面增加加洋房产产品面积积结论：将将地块面面宽与进进深用到到极限两梯四户户高层换换成两梯梯三户高高层，省省下的面面宽可以以加一个个单元洋洋房略微减少少展示区区进深，，将局部部6+1洋房换成成7+1洋房合丰两安地块项目指标规划用地面积107353.61容积率

2.50洋房占比28.42%业态类型面积段户数分项户数户数比建筑面积分项面积面积比营销要求套数比单价货值住宅洋房155

82.0

538.015.2%

12,710.00

76,270.016.7%15.0%1.65

20,971.5140

246.045.7%

34,440.0045.2%45.0%1.45

49,938.0125

128.023.8%

16,000.0021.0%25.0%1.55

24,800.0160

82.015.2%

13,120.0017.2%15.0%1.65

21,648.0高层100

340.0

1,620.021.0%

5,990.00

187,584.013.9%20.0%1

187,584.03120

606.037.4%

1,620.0038.2%50.0%124

204.012.6%

5,296.0013.5%140

470.029.0%

4,678.0334.5%30.0%145

-0.0%

-0.0%合计

2,158.0

263,854.03

63,854.0

304,941.5商业商业630

1.0

630.00

2.5

1,575.0配套物业1300

社区用房

消控室100合计1400

1400.00

幼儿园幼儿园2500

1.0

2500.00

总计

268384.03

306,516.5多层洋房7.63万㎡占比28.24%总货值30.65亿最后的总总图2T3高层+2T4高层高赠送洋洋房城苑延续大城城文脉，，融汇园园林气韵韵“城”的的秩序空空间“苑”的的交流空空间我们旨在在打造总图概念念城唐长安城城平面图图本案总平平面图“街巷里坊坊”将整个个地块的的脉络梳梳理的层层次分明明；主轴轴（主街街巷），，次轴（（各里坊坊）分明明；将整整体秩序序空间贯贯穿，打打造出一一系列轴轴心节点点，很好好的建立立起了城城的秩序序与导向向。城-苑设计手法——营造总图概念“苑”为人们们提供了主主要的公共共休憩、交交流空间。。苏州园林林中苑的渗渗透成为了了人与自然然接触的场场所。苑城-苑设计手法——营造留园总图概念总平面图技术经济指指标面积分指标住宅地上总建筑面积（㎡）263854其中高层187502洋房76352商业地上总建筑面积（㎡）（≥2000㎡）630配套地上总建筑面积（㎡）（按规划条件设置）4700其中物业管理用房1300社区居委会用房（不计容）800社区居家养老设施用房（不计容）0公厕、消防控制室等100幼儿园（2500㎡）2500技术性核准任务书契合度日照满足退界满足户型配比（±3%）满足户型面积段（±3%）满足任务书要求的各项其他条件满足可售户型配比高层配比户型编号面积段套数配比要求面积套数套数配比A100-10520%3488434022.4%B120-12550%9039474248.9%C140-14430%6222443628.7%地上总面积187502总套数1518洋房配比户型编号面积段套数配比要求面积套数套数配比D155(150-160)15%123828215.2%E125(121-129)25%1600012823.8%F140(136-144)45%3444024645.7%G160（155-165)15%135308215.2%地上总面积76352总套数538长沙“合丰两安地块”项目指标分项（含规划要求）数值总指标用地面积（㎡）107353.61其中北地块36328.60南地块71025.01建筑面积(计容)268384.03其中北地块66017.33南地块202366.70容积率(综合)≤2.52.50其中北地块≤2.51.82南地块≤2.52.85总建筑面积（㎡）334084其中地上建筑面积269184其中地上可售面积264484地上不可售面积4700地下建筑面积64900其中机动车库面积（含设备用房）63900非机动车库面积0地下会所面积1000地下人防面积9869建筑占地面积25760绿地面积42940建筑密度≤24%24%绿地率≥40%40%住宅总套数2056其中高层1518洋房538机动车位个数（按规划条件要求设置）1985其中地上（约占总车位的10%)198地下1787非机动车位个数（按规划条件要求设置）0其中地上0地下0商业洋房（7~8F）2梯3户高层(34F)2梯4户高层(34F)展示区图例幼儿园业态分布洋房高层140-144㎡高层120-125㎡高层100-105㎡图例户型分布户型分布洋房155㎡洋房140㎡洋房125㎡图例高层140-144㎡高层120-125㎡高层100-105㎡洋房160㎡楼栋间距图例39.0039.0039.0039.0039.50单位：米39.5010.0031.5031.5031.5031.5047.0531.5031.5027.7027.7027.7027.7027.7027.7027.7031.5031.5031.509.6019.00间距分析19.50小区出入口地下车库出入口图例高速路城市道路展示区出入口幼儿园入口小区出入口口地下车库出入口地下车库出入口小区出入口口展示区出入入口地下车库出入口幼儿园出入入口地下车库出入口交通分析地下车库出入口小区出入口小区出入口幼儿园出入入口图例消防道路消防登高面消防分析消防出入口口消防出入口口消防出入口口消防出入口口消防出入口口消防出入口口景观分析组团景观景观轴线图例景观节点36.0038.0034.0033.0033.5034.0034.0034.0034.0034.0035.5037.00场地标高单位：米日照分析日照分析依依据：《城市居住区区规划设计计规范》计算有效时时间：大寒寒日8时至16时日照分析结结论通过分析测测算，本项项目住宅建建筑中每套套住宅至少少有一个居居住空间的的满窗日照照时间不少少于2小时本项目符合合相关规范范的日照要要求，不会会对周边已已建项目产产生不利影影响。对有有周边待建建地块日照照影响范围围在图中已已标示。1小时2小时3小时4小时5小时6小时7小时8小时北地块面积积20500㎡北地块车位位490个南地块面积积44400㎡南地块车位位1297个总面积64900㎡总车位1787个地下人防面面积9869㎡车位大堂设备会所地下人防车库出入口(7M)车库出入口(4M)地库分析主车道宽度度6米，次车道道宽度5.5米5.5m5.5m5.5m5.5m6m大堂门离车车道距离大大于4米仅有的尽端端停车位车道柱子轴线柱子轴线与与车开门无无冲突尽端停车位位少车开门位置置地库分析1234567567567归家流线回家流线的的设计体现现一种归家过程中的美美好体验感感，单元入入户大堂与与地库入户户大堂实现现空间共享享，体现““双大堂”的相互沟沟通，电梯梯厅自然采采光通风。。比常规的回回家路线增增加林荫大道、、地库大堂堂的空间节奏奏，让住户切身身体验到回回家的路也也能更高端端、更丰富富的感受。。城市道路林荫大道小区入口地库入口地库大堂家中归家流线分分析1234567【】】1策略分析贰产品篇【】】2产品设计【】】1策略分析产品策略产品：定位快销+50%装配率——户型方正，种类精简高层产品对对舒适度的的要求可在在总图逻辑辑需要的前前提下降低低（三开间/边套局部两两开间）追求溢价：：高层产品品竞比周边边同类产品品（舒适度OR赠送率OR低总价）洋房产品兼兼顾品质与舒适适度户型面积

配比要求户型

编号赠送后户型

产权面积（M2）（除少数变异户型外，不应突破下列区间，且不应全为上限）赠送比例下限（%）

(仅为下限，鼓励多做）所占比例（%）

套数比A2+1房2厅1卫100-10510%20%B3+1房2厅2卫120-12510%50%C4房2厅2卫140-14410%30%

100%户型面积配比要求户型

编号赠送后户型

产权面积（M2）赠送比例下限（%）

(仅为下限，鼓励多做）所占比例（%）套数比D≥5房2厅3卫(首层）15520%15%E≥3(+1)房2厅2卫12520%25%F≥4房2厅2卫14020%45%G≥5房2厅3卫(顶复）16020%15%

100%任务书高层层面积配比比任务书洋房房面积配比比B户型（125㎡）占比50%，导致户型型产品设计计受限；户型房型要求明细，导致户型型产品设计计灵活性受受限；本案基地明昇壹城天宸原著新华都万家城阳光城尚东湾中央洋房约2KM约1KM追求溢价：：周边同类类产品的归归纳总结产品策略竞品分析（（1）名称阳光城尚东东湾产品3-2-1户型3-2-1户型4-2-2户型95㎡面积95㎡面积125㎡面积约500M本案基地阳光城尚东湾简介容积率率：2.80绿化率率：40%简析全部明卫全部南北通通全部无北厅厅新华都万家家城3-2-2户型4-2-2户型4-2-2户型110㎡面积121.46㎡面积132㎡面积容积率率：2.62绿化率率：42.8%约500M本案基地新华都万家城江河中央洋洋房4-2-2户型4-2-2户型4-2-2户型152.9㎡面积127㎡面积149㎡面积容积率率：1.00绿化率率：40%江河中央洋房约600M本案基地4-2-2户型4-2-2户型4-2-2户型111.9㎡面积126㎡面积139.8㎡面积全部明卫全部南北通通全部无北厅厅全部明卫全部南北通通全部无北厅厅竞品分析（（2）名称明昇壹城产品3-2-2户型3-2-2户型4-2-2户型100.85㎡面积106㎡面积123.21㎡面积简介容积率率：1.88绿化率率：34.29%简析全部明卫全部南北通通全部无北厅厅约500M本案基地新华都万家城约1.7KM本案基地明昇壹城4-2-2户型4-2-2户型4-2-2户型139㎡面积140㎡面积143㎡面积天宸原著3-2-2户型4-2-2户型110㎡面积143㎡面积容积率率：2.45绿化率率：40%全部明卫全部南北通通全部无北厅厅天宸原著约2.4KM本案基地通过表格对对以上周边边竞品进行行理性分析析，并重点关注注房型配置置等问题：：项目名称户型面积/㎡卫生间/个开间数是否明卫是否南北通是否北厅阳光城尚东湾三房两厅一卫9513是是否三房两厅一卫9512.5是是否四房两厅两卫12522是是否新华都万家城三房两厅两卫11022是是否三房两厅两卫121.4622是是否四房两厅两卫13223是是否江河中央洋房四房两厅两卫111.923是是否四房两厅两卫12623是是否四房两厅两卫139.823是是否四房两厅两卫152.923是是否四房两厅两卫12723是是否四房两厅两卫14923是是否明昇壹城三房两厅两卫100.8523是是否三房两厅两卫10623是是否四房两厅两卫123.2123是是否四房两厅两卫13923是是否四房两厅两卫14023是是否四房两厅两卫14323是是否天宸原著三房两厅两卫11023是是否四房两厅两卫14323是是否市场总结通过以上分分析，可以大体得得到以下结结论：1.南北通透房型是市场场主流，也也是我们的的最低标准准；2.点式、北厅厅的房型因使使用体验不不佳已经在在市场上很很少出现3.面积段在100㎡-105㎡、120㎡-125㎡、140㎡-144㎡时的房型3开间占主流、、2开间占少数4.注重户型的方正、舒适性性、实用性，，3房以下产品基基本没有。户型策略总结结【】】2产品分析户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③本层公摊面积④大公摊按0%预估总产权面积（含大公摊）公摊率B13+1房2厅2卫291.6610.985.4911.30%97.1523.240.00120.3919.31%C4房2厅2卫2106.2316.898.4514.73%114.6827.440.00142.1119.31%合计-4395.7855.7427.8710.08%423.65101.360.00525.0119.31%飘窗（全赠送）阳台（赠送一半）产品设计2梯4户高层142+120+120+142改造前方案户型位置产品设计户型位置2梯4户高层142+120+120+142改造后方案户型B1(4房2厅2卫)：三开间朝南南，大尺度阳阳台；南北通通透，户型方方正。户型C（4房2厅2卫）：三开间间朝南，超大大观景阳台；；南北通透，，健康舒适。。飘窗（全赠送）阳台（赠送一半）产品设计2梯4户高层103+123+125改造前方案户型位置户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③本层公摊面积④大公摊按0%预估总产权面积（含大公摊）公摊率A22+1房2厅1卫178.516.663.338.14%81.8421.880.00103.7221.09%B13+1房2厅2卫291.6610.985.4911.30%97.1525.970.00123.1221.09%B23+1房2厅2卫192.1313.866.9313.99%99.0626.480.00125.5421.09%合计-4353.9642.4821.248.55%375.20100.300.00475.5021.09%产品设计户型位置2梯4户高层103+128+125改造后方案户型A2（3房2厅1卫）：两开间间朝南，阳光光充足；南北北通透，双向向采光通风。。户型B1(4房2厅2卫)：三开间朝南南，大尺度阳阳台；南北通通透，户型方方正。户型B2（4房2厅2卫）：三开间间朝南，超大大观景阳台；；动静分区明明确，健康舒舒适。飘窗（全赠送）阳台（赠送一半）户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③本层公摊面积④大公摊按0%预估总产权面积（含大公摊）公摊率A22+1房2厅1卫178.516.663.338.14%81.8423.700.00105.5422.45%B13+1房2厅2卫194.0410.985.4911.03%99.5328.820.00128.3522.45%C4房2厅2卫1106.2316.898.4514.73%114.6833.200.00147.8822.45%合计-3278.7834.5317.278.65%296.0585.720.00381.7722.45%产品设计户型位置2梯3户高层105+128+147方案一改改造前方案产品设计户型位置户型A2（3房2厅1卫）：两开间间朝南，阳光光充足；南北北通透，双向向采光通风。。户型B1(4房2厅2卫)：三开间朝南南，大尺度阳阳台；户型方方正，一体化化客餐厅。户型C（4房2厅2卫）：三开间间朝南，超大大观景阳台；；动静分区明明确，健康舒舒适。2梯3户高层105+128+147方案一改改造后方案飘窗（全赠送）阳台（赠送一半）

产品设计2梯3户高层104+126+141方案二改改造前方案户型位置户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③本层公摊面积④大公摊按1%预估总产权面积（含大公摊）公摊率A3+1房2厅2卫192.1313.866.9313.99%99.0627.280.00126.3421.59%B3房2厅2卫179.136.303.157.66%82.2822.660.00104.9421.59%C4房2厅2卫1103.9913.146.5711.88%110.5630.450.00141.0121.59%合计-3275.2533.3016.658.56%291.9080.390.00372.2921.59%产品设计2梯3户高层104+126+141方案二改改造后方案户型位置户型A（3房2厅1卫）：三开间间朝南，大尺尺度阳台；南南北通透视野野好，紧凑舒舒适。户型B(4房2厅2卫)：三开间朝南南，户型正气气；南北通透透，阳光充足足。户型C1（4房2厅2卫）：两开间间朝南，侧向向横厅。提供供最佳的朝向向及视野。1飘窗（全赠送）阳台（赠送一半）户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③本层公摊面积④大公摊按0%预估总产权面积（含大公摊）公摊率A12+1房2厅1卫474.096.303.158.16%77.2421.550.0098.7921.81%A22+1房2厅1卫178.516.603.308.07%81.8122.820.00104.6321.81%B23+1房2厅2卫292.1313.866.9313.99%99.0627.630.00126.6921.81%B33+1房2厅2卫187.5111.705.8512.53%93.3626.040.36119.4022.11%合计-8646.6471.2235.617.84%682.25190.320.36872.5721.85%产品设计2梯4户高层104+98+98+126126+98+98+119改造前方案户型位置产品设计户型位置2梯4户高层104+98+98+126126+98+98+119改造后方案户型A1(3房2厅2卫)：三开间朝南南，户型方正正；南北通透透，健康舒适适。户型A2（3房2厅1卫）：两开间间朝南，阳光光充足；南北北通透，双向向采光通风。。户型B2(4房2厅2卫)：三开间朝南南，大尺度阳阳台；南北通通透，户型方方正。飘窗（全赠送）阳台（赠送一半）产品设计洋房一层D户型4+1房2厅3卫改造前方案户型位置户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③公摊面积④大公摊按0%预估总产权面积（含大公摊）D4+1房2厅3卫2125.005.702.854.46%127.8523.410.00151.26产品设计洋房一层D户型4+1房2厅3卫改造后方案户型D(4+1房2厅3卫)：三开间朝南南，户型方正正；南北通透透，健康舒适适。附带庭院院及地下室赠赠送。户型位置飘窗（全赠送）阳台（赠送一半）产品设计洋房二-四层F户型4房2厅2卫改造前方案户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③公摊面积④大公摊按0%预估总产权面积（含大公摊）F4房2厅2卫6108.9120.1010.0516.90%118.9621.790.00140.75户型位置产品设计洋房二-四层F户型4房2厅2卫改造后方案户型F(4房2厅2卫)：独立入户，，私密性好；；南北通透，，健康舒适。。大尺度阳台台，视野开阔阔。户型位置飘窗（全赠送）阳台（赠送一半）产品设计洋房五-六层E户型4房2厅2卫改造前方案户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③公摊面积④大公摊按0%预估总产权面积（含大公摊）E4房2厅2卫496.8617.948.9716.95%105.8319.380.00125.21户型位置产品设计洋房五-六层E户型4房2厅2卫改造后方案户型E(4房2厅2卫)：独立入户，，私密性好；；南北通透，，健康舒适。。露台赠送。。户型位置飘窗（全赠送送）露台（全赠送送）产品设计洋房七层G户型5房2厅3卫改造前方案户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③公摊面积④大公摊按0%预估总产权面积（含大公摊）G5房2厅3卫2140.220.000.000.00%140.2225.680.00165.90户型位置产品设计洋房七层G户型5房2厅3卫改造后方案户型G(5房2厅3卫)：独立入户户，私密性好好；南北通透透，健康舒适适。大尺度阳阳台，视野开开阔。复式空间设计计，尽享尊贵贵奢华。户型位置飘窗（全赠送送）客厅上空（全全赠送）产品设计洋房八层G户型5房2厅3卫改造前方案户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③公摊面积④大公摊按0%预估总产权面积（含大公摊）G5房2厅3卫2140.220.000.000.00%140.2225.680.00165.90户型位置露台（全赠送送）产品设计洋房八层G户型5房2厅3卫改造后方案户型G(5房2厅3卫)南北通透，健健康舒适。大大尺度阳台，，视野开阔。。复式空间设计计，尽享尊贵贵奢华。户型位置幼儿园一层平面图幼儿园位置幼儿园二层平面图幼儿园位置幼儿园三层平面图幼儿园位置商业一层平面图商业位置4.2M14.8M立面设计高层立面分析析参考立面本案立面形体采用“2—4—2”分段将竖向向结构进行分分割。增增加加空空间间的的层层次次感感。。抽取取中中式式建建筑筑屋屋檐檐元元素素，，化化简简为为繁繁，营营造造轻轻盈盈欲欲飞飞的的美美感感，，也也增增加加建建筑筑的的尊尊贵贵感感。。抽象象某某些些复复杂杂的的中中式式装装饰饰细细节节，去去繁繁存存真真。。在在最最终终效效果果上上追追求求现现代代技技术术和和经经典典比比例例的的统统一一。。整体体上采采用用三三段段式式设设计计手手法法，丰丰富富立立面面层层次次。。立面面设设计计洋房房立立面面分分析析参考考立立面面本案案立立面面以现现代代材材料料强调调中中式式建建筑筑的的柱柱式式结结构构，营营造造建建筑筑的的序序列列感感与与稳稳重重感感。。提取取中中式式古古建建筑筑的的重重檐檐元元素素，追追求求建建筑筑比比例例，，强强调调建建筑筑的的尊尊贵贵感感。。整体体上上采用用三三段段式式设设计计手手法法，，将建建筑筑划划分分为为三三个个部部分分，，使使建建筑筑整整体体更更为为丰丰富富。。【】】1思路路分分析析叁展示示区区【】】2方案案设设计计市场场需要要一一个个怎怎样样的的展展示示区区？？———建发发的的/中式式的的思考考设设计计怎样样做做到到比比优优秀秀案案例例更更优优；；给给予予建发发长沙沙的的新地地标标学习习总总结结优秀秀案案例例；；找找到到一一套套成成熟熟的的展示示区区模模板板快销销的定定位位对对展展示示区区有有什什么么要要求求？？———建发发的的/成熟熟的的品牌牌定定位位建发发的的大盘盘风风格格定定位位中式式的的展示示区区先先行行要要求求成熟熟的的策略略分分析析设计计思思考考苏州独墅湾上海央玺长沙央著厦门央玺苏州泱誉漳州碧湖双玺布局：独立门头；建筑主体为四水归堂形制；一进院落一进建筑；流线：中轴对称，层层递进；售楼处门头院

院

院院门头院售楼处入口布局：独立门头；建筑主体为正房形制；围合形成集中庭院；流线：曲折回转，步移景异1.中轴对称的仪式感强；2.四水归堂形制代表了正统的官邸宅院；案例图示布局和流线特点总结推荐推荐1.曲折路线更具情趣；2.集中的大花园有助于打造恢宏的苑囿气质；类型府邸宅院类型园林布局类型对称正入非对称侧入优秀秀案案例例总总结结展示示区区总总图图位位置置选选择择回回顾顾位置分析对地块内周边建筑影响较小位于人流来向端口，地理位置优越位置分析对地块内周边建筑影响较大展示区入口与东部地块上建筑山墙相对位置分析对地块内周边建筑影响较小位于人流来向端口，地理位置优越展示区影响范围展示区影响范围展示区影响范围人流人流人流已建高层的影响展示区展示区展示区大小适中，洋房面积最大化通过建筑退界与间距得出售楼处只能置于绿色区域，面积不够，而且不利于展示区总图布置洋房量偏少，展示区占地过大，土地利用浪费总图图逻逻辑辑的的位置置分分析析总图图溢溢价价的的位置置分分析析粗略略定定位位精准准定定位位设计计思思考考任务务书书指指定定位位置置总图图逻逻辑辑：：货货值值最最大大化化+洋房房最最大大化化推推演演位位置置现状状道道路路：：东东侧侧道道路路（（已已建建））（（方方案案一一））南侧侧道道路路（（待待建建））（（方方案案二二））任务务书书约约束束条条件件定方方位位总图图逻逻辑辑定位位置置方案案一一（东东侧侧道道路路成成熟熟））东侧侧入入口口园林林式式布布局局；；集集中中大大花花园园；；参考考案案例例：：苏州州独独墅墅湾湾现状状条条件件定方方案案方案案二二（南南侧侧道道路路待待建建））南侧侧入入口口中轴轴对对称称布布局局；；层层层层院院落落递递进进；；参考考案案例例：：长沙沙央央著著高层层洋房房售楼楼处处展示示区区图例例本案案特特色色推推演演方案案一一游游园园道骨禅心道：：主张张““人人法法地地，，地地法法天天，，道道法法自自然然””(园林林的的精精髓髓提提炼炼)禅：：禅的的精精髓髓与与实实质质是是智智慧慧，，是是对对事事物物本本质质的的感感悟悟与与把把握握（生生活活的的真真我我追追求求））以“道道骨骨禅禅心心””为核核心心命命题题，，以以古古典典园园林林为为蓝蓝本本，，轴线线承承转转，步步步递递进进，，层层层层渲渲染染，，重重塑塑归家家礼礼仪仪，演绎绎“道道禅禅合合一一””的境境界界。。寻一一处处世外外庭园园，安放放中式式情怀怀设计计概概念念从留园中找方方案布布局的的逻辑辑以留园为蓝本本，营营造现现代中中式的的诗意栖栖居；；布局与与配景景均能能找到到出处处；亭亭台轩轩榭、、栈道道曲廻廻、长长廊逶逶迤、、竹径径通幽幽、小小桥流流水、、天光光水色色、盈盈盈满满室。。。。。。。。。还我读书处+五峰仙馆西楼濠濮亭明瑟楼涵碧山房远翠阁可亭闻木墀香轩入口广场(大门由来)前厅（山房由来）接待厅（西楼由来）坐月轩（闻木墀香轩由来）售楼处（西楼由来）听荷亭（濠濮亭由来）可亭（可亭由来）烟晓轩（远翠阁由来）留园平面

方案一平面

从经典典名园园留园中找方方案布布局的的逻辑辑总图逻逻辑（（参考考留园园）1.入口与与正房房的位置置关系系；2.路径的曲折折回转转；3.园林造造景的手法法及元元素；；方案总总平面面设计落落地呼应总图苑的概念念123456礼仪前场坐月轩桐荫别径碧波亭接待厅（辅楼）门厅（门头）789101112售楼处（正房）烟晓轩可亭碧沼观鱼曲涧鸣泉竹林幽径123456781091211总平面面1313停车场场游园流流线展示区区主线线路售楼处处门厅售楼处处门厅流线分分析迎承礼门门探修竹径径赏集雅园园游烟湖岸岸居陶然居居园林五五境迎探探赏赏游游居居致美庭庭院，，水水光山山色，，邀您您共鉴鉴孤山庭庭院水水径流流，碧碧波光光影盈盈盈满满室赏这无无尽的的锦绣绣年华华，体体会居居住美美学的的雅致致茂林修修竹，，更显显谦谦谦君子子的返返璞归归真迎宾前前场，，尊贵贵礼仪仪，恢恢宏的的社区区门户户功能结结构分分析迎（承承礼门门）承礼门门君子以以仁存存心，，以礼礼存心心；仁仁者爱爱人，，有礼礼者敬敬人人有礼礼则安安，无无礼则则危。。夫礼礼者，，自尊尊而尊尊人。。礼仪