运营标杆地产项目启动会管理指引2020

运营中心项目启动会管管理指引2020年12月集团运营中心心引言1指引目标刚调入集团运营部运营中心新员工2必要前提需要有一定的项目运营经验3准备工作阅读、熟悉启动会的制度和模板4适用范围仅限本中心使用，不得对外宣扬目录定位会阶段工工作一阶段启动会会阶段工作二阶段启动会会阶段工作启动会变更定位会阶段工工作——项目来源新取得的项目老项目后续开发新项目取得土土地之后尽快快跟进投资要要到投资任务务书。目前投投资会集中发发给石苑，石石苑发大家。。投资任务书书的指标，是是启动会的指指标的参考标标准。需盯住抓住。。合作和勾地的的项目，可能能未取得土地地的时候需要要先行启动的的，地区公司司提出需求，，在与职能负负责人沟通后后同意后，组组织一次立项项会，过会后后可先行启动动每次中心例会会都会过这块块的内容，找找到你的前任任的文件，了了解近期要开开的启动会。。中远期的启动动会安排，除除了工作交接接之外，可以以逐步跟地区区公司了解，，或者向中心心负责人咨询询。定位会阶段工工作定位会前期工工作拿地后天数标准动作3定位会启动会5建立项目门户5项目团队组建10启动版全景计划审批完成25-28完成三个评审30上定位会35会议纪要审批完成定位会阶段工工作定位会前期工工作投委会资料第一时间向项项目总监或者者投资的同事事要到，快速速了解下项目目的体量、业业态、开盘时时间、结利时时间等关键信信息；定位会启动会会：客研牵头，主主要是确定客客研工作的方方向，我们需需要参加，了了解相关信息息启动版全景计计划：这个要追，地地区公司容易易拖延。全景景计划管理制制度中有要求求；原则上按按照期量安排排，特别需要要延迟时间的的，在充分了了解客研的意意见后，要单单独跟老苏申申请；定位会阶段工工作定位会前期工工作对新公司、快快速成长的公公司，应特别别关注：项目团队：人人员是否齐整整，是否因为为人员不足或或者能力不足足而导致工作作偏离；工作方法：职职能是否给予予了足够的支支持，工作站站模式是否得得以遵循，职职能是否充分分碰撞；制度理解：有有什么困惑，，项目与集集团沟通中有有什么困难，，如有困难要要参与解决；；定位会阶段工工作定位会前期工工作拿地到上定位位会，这个阶阶段运营片区区负责要多介介入，充分了了解项目的基基本逻辑，各各类评审要参参加。如果遇到推进进不顺利的项项目，需要充充分了解其原原因，并给出解决建建议。定位会阶段工工作定位会前评审审运营关键指标标评审：运营营牵头拉着财财务一起开，，关键问题同同模板，关注注重点：其实就是指标标（货值、毛毛利、IRR，去化率、现现房、结利、、成本），节节奏、风险、、团队。毛利利和IRR比较关键，指指标对比资任任务书，有年年度预算的话话，也关注预预算指标。关注点说明运营节奏不宜过激或过缓，对照集团标准期量，考虑投委会要求分期分组团需要合理，小步快跑，不应过大；分期“高层不宜超过15万平米，别墅不宜超过5万平米”前序组团去化关注存货情况，货量、结构、去化速度；项目风险不触碰红线，风险预案要充分；内外一致关键突破点与政府口的沟通到什么层级，是否基本靠谱。定位会阶段工工作定位会前评审审客研评审/概念方案评审审深度参与和理理解会议内容容；尊重客研和研研发职能的意意见，但如有有明显的问题题应提出来；；至少提前2个工作日完成成评审，并发发出会议通知知，通知由佟佟振杰统一发发。如果到这这个时间还评评审不完，一一般就不排会会了。一旦遇遇到大的节假假日等，项目目着急需要过过会的情况，，对评审要早早抓，早评，，别耽误了。。可能遇到的问问题：某职能不同意意上会，则应应尽快弄清原原委，拉通各各职能保证信信息交圈，设设法解决，如如解决不了应应及时升级；；定位会阶段工工作定位会的会前前准备关注点说明时间人员在中心排期中应尽早占上档期；但具体上会前，需确定具备上会条件；会议室会前应保证会议室、视频连接完好，至少提前十分钟到场安排；最好是集团培训室，尽量减少视频参会的人员和会场数量上会资料至少提前1天取得，请财务的同事也提前看。财务数据量大，晚了会导致上会前看不完，会后再来找补，特麻烦；消除疑问在有疑问时，提前咨询主要相关职能对上会的意见，避免会上反对；模棱两可的时候，宁愿不上会或者咨询职能老大，并尽快澄清；会议纪要参照现有的纪要模板，以及上会的资料，会前把会议纪要需初步拟好，上会的时候可加快捷的做记录。（1）指标要填完；（2）关键的问题预先写下，会上记结论。定位会阶段工工作定位会会中管控运营片区负责责是会议的协协调人，应对对会议有一定定的掌控能力力；开始前宣宣布开会，结结束后宣布散散会；应关注注会议的进展展，如果出现现明显的议题题发散、过分分讨论、超时时、会场音效效和视频效果果不好等意外外，均应出面面干涉，不要要怯场；会议的运营部部分汇报完成成，应发言阐阐述运营评审审的主要内容容、主要问题题和结论；准确的记录会会议的主要结结论，尤其是是光建总和苏苏总的重点结结论。意见不不清晰或者不不完整的时候候，需要给予予追问或者重重复，避免问问题悬而未决决；会议结束前，，当场阅读会会议纪要，如如有修改意见见，尽量现场场改好；定位会阶段工工作定位会会后工作把会议纪要完完善之后，发发财务同事看看一下，并尽尽快提交给中中心运营专员员提交OA；会议纪要第一一时间发地区区公司；会议遗留问题题按时跟进落落实；目录定位会阶段工工作一阶段启动会会阶段工作二阶段启动会会阶段工作启动会变更一阶段启动会会的工作一阶段启动会会的会前沟通通主要日程和成成果：25-30天研发和成本本评审（研发发评审单、成成本评审单、、精装评审单单、景观评审审单）、营销销和体验区评评审（营销评评审单、体验验区评审单））、运营和财财务评审（运运营评审单））。精装、景景观评审，有有时会被漏掉掉，或者标准准不够，要关关注。每个评审都都要跟进结结论，千万万不要翻车车，评审太太多，怕漏漏；体验区方案案一定要这这阶段敲死死，出过问问题，后面面再变时间间来不及了了；一阶段启动动会的会前前评审比较较多，最好好能稍微提提前一些。。参与这些些评审全过过程需要很很多的时间间，可能不不能完全做做到，但研研发的建筑筑部分的评评审需要全全程参与。。工程没有评评审单需要要提交，但但会前工程程会做完整整的评审并并且会打分分。一阶段启动动会的工作作一阶段启动动会的会前前沟通重点关注：产品/成本端常见见的问题，，需要提早早做对口沟沟通，会上上做决策：：配置标准超超限额：精精装、景观观、立面、、门、窗、、五金、空空调、智能能化……不采用集采采品牌，或或者集采型型号；赠送面积、、地库面积积增加太多多；不总价包干干，包括大大区和样板板区；定位会关注注的所有的的点，一阶阶段也应该该关注运营评审要要拉着客服服、财务一一起；关注注重点详见见模板；项项目风险需需要过得详详细。全景景计划基准准版的所有有节点应在在一阶段启启动会完全全确定，与与标准期量量不一致时时应给出说说明；一阶阶段指标为为启动会最最终指标，，允许跟定定位会有点点出入。一阶段启动动会的工作作一阶段启动动会的会议议准备、会会议过程、、会后工作作定位会要求求同适用；；目录定位会阶段段工作一阶段启动动会阶段工工作二阶段启动动会阶段工工作启动会变更更二阶段启动动会的工作作二阶段启动动会的工作作二阶段启动动会属于停停止点检查查的内容，，参照停止止点检查的的制度，以以及二阶段段的模板；；二阶段三大大块，工程程会有详细细的评审和和打分，会会上可以只只说问题，，不详细展展开；会前要求把把资料发给给各个职能能；风险部分是是运营关注注的重点，，需要做正正规的风险险评审，参参照风险及及停止点管管理的内容容。目录定位会阶段段工作一阶段启动动会阶段工工作二阶段启动动会阶段工工作启动会变更更二阶段启动动会的工作作启动会变更更的来源（1）主要业态态发生颠覆覆性改变；；（2）总图、户户型发生较较大变化；；（3）结算时间间调整跨半半年度；（4）组团口径径的毛利率率较启动会会版减少≥≥1%。。二阶段启动动会的工作作启动会变更更的操作：：会前了解变变更的“点点”，以及