苏州房地产住宅项目案例分析（图文并茂）

姑苏苏金金茂茂府府案案例例分分析析2013-10目录录CONTENTSPart1定位位策策略略Part2营销销策策略略◆【地块块背背景景】◆【发展展商商】◆【项目目分分析析】Ⅰ.《《中国国第第三三座座金金茂茂府府》定位位策策略略◆【地块块背背景景】一、、文文化化底底蕴蕴二、、区区域域规规划划三、、配配套套设设施施四、、地地块块情情况况Ⅰ.《《中国国第第三三座座金金茂茂府府》定位位策策略略文化化底底蕴蕴阊门门在在明明清清时时期期曾曾是是中中国国最最繁繁盛盛的的商商业业街街区区，，《姑苏苏繁繁华华图图》充分分说说明明了了阊阊门门至至枫枫桥桥的的十十里里长长街街，，万万商商云云集集的的盛盛况况名城城名名人人聚聚集集，，小小桥桥流流水水安安逸逸，，商商贾贾交交集集宝宝地地，，荣荣耀耀与与骄骄傲傲之之城城———姑苏苏繁繁华华图图·清·徐扬扬（（苏苏州州人人））清乾乾隆隆二二十十四四年年（（1759年）），，苏苏州州籍籍宫宫廷廷画画家家徐徐扬扬用用了了24年时时间间创创作作了了一一幅幅《盛世世滋滋生生图图》，进进献献乾乾隆隆皇皇帝帝，，以以赞赞乾乾隆隆盛盛世世，，50年代代改改名名为为《姑苏苏繁繁华华图图》。这这是是继继宋宋代代《清明明上上河河图图》后的的又又一一宏宏伟伟长长卷卷，，全全长长1225厘米米，，宽宽35.8厘米米，，比比《清明明上上河河图图》还长长一一倍倍多多，，现现为为国国家家一一级级文文物物；；《姑苏苏繁繁华华图图》在长长达达12米的的画画卷卷中中，，南南来来北北往往的的各各类类船船只只近近400艘，，在在胥胥门门万万年年桥桥和和阊阊门门吊吊桥桥、、山山塘塘桥桥的的河河面面上上，，篙篙动动橹橹摇摇，，帆帆樯樯满满河河。。…阊门门至至枫枫桥桥一一线线的的十十里里长长街街，，牙牙行行相相望望，，店店铺铺鳞鳞次次栉栉比比，，百百货货充充溢溢。。…绸缎缎行行、、席席店店、、棉棉布布店店、、银银楼楼、、磁磁器器店店、、铜铜锡锡店店、、饭饭店店酒酒楼楼………各行行各各业业精精品品云云集集，，真真正正一一派派““江江南南大大都都会会””的的景景象象。。文化化底底蕴蕴民国国首首富富盛盛宣宣怀怀居居苏苏州州城城西西，，瞭瞭想想必必是是民民国国高高房房价价之之地地，，枫枫桥桥、、虎虎丘丘至至阊阊门门为为旧旧时时CBD，正正统统的的苏苏州州富富人人区区———22.63平方方公公里里文化化底底蕴蕴地块周边文化底蕴深厚厚，历史名胜胜景点众多，一脉相承，，古城之上，，千年延续寒山寺虎丘塔山塘街金门路宗地桐泾路阊胥路瑞光塔西园寺留园备注：十分钟钟车程圈拙政园北寺塔距：2公里距：2.9公里距：0.85公里距：1公里距：1.6公里距：3.4公里距：3.4公里距：4.2公里区域规划金阊区定位为为综合性城市市中心，涵盖盖行政、商贸贸、旅游及居居住功能，区区内规划清晰晰，交通便捷捷功能定位苏州市行政、商贸、、旅游和居住住功能为一体体的综合性城城市中心。规划结构规划确定“一核、、一心、六轴轴、四区”的的规划结构。。“一核”——沿三香路两侧侧，以市政府府为中心的行行政文化核。。

“一心””——指石路商业中中心。

“六六轴”——由城市发展主主轴、城市交交通轴、生活活发展轴、行行政办公公轴、商商贸发展轴和和旅游景观轴轴组成。““四区”——护城河景观区区、运河景观观区和两个集集中居住区组组成。道路交通规划道路网络络采用“方格格网”布局形形式，道路系系统采用快速速路—主干路—次干路—支路四级系统统。规划主干道形形成“三横二二纵”格局。。分别为三香香路、干将路路、金门路、、广济路、桐桐泾路。行政文化核宗地西环路桐泾路金门路干将路苏州市政府区域规划古城三区合并并为姑苏区，，本地块隶属属于金门单元元，紧邻石路路商圈，为城城市中心区稀稀缺地块2012年10月26日姑苏区正式式挂牌2012年9月1日苏州传统的的古城金阊区区、沧浪区、、平江区三区区合并，命名名为姑苏区；；2012年2月14日，石路街道道和彩香街道道规划整合为为为金门单元元，金门单元元北起枫桥路路，南至三香香路，东自护护城河，西到到京杭大运河河，规划用地地面积约6.14平方公里。本地块位于金金门单元中心心位置。配套设施地块边有桐泾泾路、金门路路两条城市干干道，连通西西环、北环，，干将路现有有轻轨1号线站点，出出行便利金阊区在建轨交二号线2012-G-98在建轨交四号线东环南环西环北环桐泾北路站石路站观前街站广济南路站轨交一号线地块南侧约500米，干将路有有轻轨1号线桐泾北路路站；轻轨2号线有石路站站及广济南路路站，距离本本项目较近；；地块周边出行行便利，主干干道连接内环环线配套设施地块周边古今交汇，三三大商业环绕绕，繁华度无无可比拟本案狮山商圈石路商圈观前商圈京杭运河护城河苏州观前街，因地处中国国著名的道观观玄妙观之前前而得名，已有一千七百百多年历史。。自玄妙观建建立时起，观观前街即成为为苏州最繁华华的商业中心心区。石路是位于苏州市市金阊区的一一条街道，也也是附近一片片商业区通称；苏州石路,与苏州观前街街齐名的商业业圈,包含步行街,美食街.购物同时享受受美食。狮山商贸圈，，是苏州市政府府确立的全市市重点商圈之之一。泉屋、美罗罗、英国乐购超市，德国国的麦德龙、、印尼的绿宝宝广场、台湾湾的大润发，，以及法国的的家乐福等都都汇聚于此。万豪酒店距：2.5公里距：1.3公里距：3.2公里距：1.0公里配套设施市政府、行政政服务中心与与地块近在咫咫尺苏州市政府979米苏州市行政服务中心1.3公里宗地苏州检察院苏州行政服务中心苏州行政服务中心入驻部门门（24个委办局）苏州地产大厦苏州市政府配套设施地块周边医疗疗、生活、教教育、配套齐齐全，交通便便利其中金阊外国国语实验学校校属区内较好好的学校，附附二院在苏州州排名前两位位宗地大润发金阊医院金阊外国语实验学校家乐福、附二院体育中心2公里1公里地块情况地块位于城市市中心区，临临近地铁1号线桐泾北路路站及市政府府；根据地块块指标，地块块可规划的产产品类型有高高层地块编号苏地2012-G-98号土地面积(㎡)86044用途城镇住宅用地出让年限70年容积率＞1≤3最大建筑面积(㎡)258132（地上）成交总价（亿元）23.2成交楼面单价（元/㎡）8990建筑密度≤20%绿化率≥37%建筑高度≤100米出入口北侧、南侧、西侧三个苏地2012-G-98号桐泾路金门路地铁1号线苏州市政府西园地块情况地块相对方正正，利于规划划设计及有效效面积的利用用，但整体形形象有待提高高，如地块北北侧的电梯厂厂、西侧部分分的待拆迁物物北侧：迅达电梯南侧金阊外国语学校南侧张家浜河道张家浜小区西侧银泰河待拆迁待拆迁厂房项目地块1.地块外部地块位于城市市中心区，市市政府旁，区区域成熟度高高，周边交通通便利、生活活设施齐全、、人文历史气气息浓郁。2.地块内部地块内部相对对方正，利于于规划设计；；根据地块指指标，未来或或将规划打造造一个纯高层层的高端项目目。总结◆【发展商】一、发展商简简介二、金茂府印印象Ⅰ.《中国第三座金金茂府》定位策略发展商简介方兴地产—世界500强中化集团成成员企业荣耀，始于站在巨子之肩从2004年香港成立，到2007年香港上市（HK00817）,再到如今开创中国高端地产版图，秉承母公司中化集团“创造价值、追求卓越”的核心理念，坚持高端定位和精品路线，实施地产开发和物业持有协同发展战略，致力于成为中国领先的高端地产开发商和运营商，10年之间，方兴地产以“中国速度”驶向了地产深蓝，旗下高端产品的“金茂”品牌为中国驰名商标。世界500强中化集团成员企业中国中化集团是国务院国资委监管的国有重要骨干企业，已22次入围《财富》世界500强，2012年名列第113位。中国中化集团公司是国务院国资委批准以地产开发和酒店经营作为主营业务之一的中央企业，方兴地产是中化集团在该主营业务板块的平台企业。发展商简介方兴地产—中国高端物业业的缔造者高端住宅甲级写字楼超五星酒店333万平米237万平米2872套客房发展商简介城市地标缔造造者金茂品品牌拥有者金茂三亚丽思卡尔顿酒酒店上海金茂大厦青岛金茂湾长沙金茂梅溪湖国际新新城丽江金茂雪山语北京金茂府地块价值：2009年6月30日的国土资源源部北京土地地储备中心的的拍卖会上，，SOHO中国，中信地地产、保利地地产、慧明置置业、安联地地产、中化方方兴6家开发商，经经历97轮的激烈竞价价，全场举牌牌22次，历时1个多小时的拍拍卖，方兴地地产（中国））有限公司以以40.6亿元高价成功功竞得广渠路路15号地块，这一一数据刷新了了北京土地市市场上最高总总价和最高单单价两项记录录，使该地块块成为不折后后不扣的“双双料地王”；；金茂府印象广渠路15号地块—绝版黄金地段段，CBD区域最后一块块居住用地广渠路15号地块—广渠金茂府区域背景：SOHO中国总裁潘石石屹竞价前对对此次地块势势在必得，可可以看出广渠渠路15号地块，朝阳阳CBD商圈最后一块块住宅用地的的稀缺资源属属性，黄金地地段属性；中中化方兴拿地地前，该区域域周边住宅价价格未有超过过1.7万元/㎡，广渠路15号地的高价成成交，给区域域未来房价带带来信心，未未来房价迅速速抬升；「历史回顾」」北京地王项目位置朝阳广渠路15号物业类型高层装修状况豪华精装（6000-10000元/㎡）占地面积366302平方米容积率2.25开盘时间2011年4月16日规划套数982户建筑风格新ARTDECO风格配套3000㎡五星级会所、学校产品面积200-390㎡物业管理金茂物业开发商中化方兴（北京）置业有限公司项目定位：崇尚低调奢华的高端财富层项目特色：中式地产，高端生态花园居住府邸项目依托：金茂府生活圈，国贸商圈，华茂商圈，三圈合一销售价格：一期入市45000元/㎡金茂府印象广渠金茂府—大型央企打造造顶级高端““金茂”系列列豪华精装产产品公园绿地「项目信息」」高端豪宅331.23㎡5-2-3一梯一户，刷刷卡电梯，安安全方便；270度采光，明亮亮通透，尊贵贵舒适；多房朝南，主主卧奢华大气气套房设计；；389.18㎡4-3-4超大面宽，南南北通透，刷刷卡电梯；270度采光，5.7米客厅面宽，，尊贵气质；；动静分区，双双书房设计，，私密性强；；金茂府印象广渠金茂府—大平层产品、、一梯一户，，电梯直接入入户，尊贵大大气「产品信息」」高层平层金茂府印象广渠金茂府—八大领先科技技系统一定程程度上提升产产品品质八大科技系统之一地源热泵生态空调系统毛细管网、地源热泵共同组成了金茂府的生态空调系统八大科技系统之二24小时置换新风系统从根本上解决了普通住宅制冷加热空气内循环带来的空气质量低的问题将室内空气完全置换到室外，大幅提高空气质量八大科技系统之三降噪系统隔音楼板的设计使用降低住户间噪音的影响八大科技系统之四同层排水系统同楼层的排水管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，设备使用卫生用水量降低40%以上，综合能耗降低33%八大科技系统之五六级家居安防系统从防盗、防火、防煤气泄露到意外求助等各个方面，全面满足了业主对居家生活的安全性、舒适性、私密性的要求八大科技系统之六低能耗系统采用太阳能照明系统、外墙保温系统、双银low-e玻璃、雨水、中水回收再利用八大科技系统之七智能家居系统引进楼宇控制理念，实现楼内主要设备进入自动控制领域，满足科学管理八大科技系统之八新媒体系统引入社区媒体系统，营造一个全面契合人类视听触等五感的立体的居住环境「科技系统」」绿色科技金茂府印象定制尊贵广渠金茂府—精细、完善、、无一处不是是“定制”化化的导识系统统，于细微处处诠释城市地地标豪宅的精精致，尽显广广渠金茂府尊尊贵身份「导视系统」」金茂府印象「售楼处」震撼奢华广渠金茂府—外部对称式入口景景观，以震撼撼水景作为分分隔，充满仪仪式感；内内部体现“府府”系的皇室室尊贵感，装装饰采用欧式式风格，体现现奢华感金茂府印象广渠金茂府—超5万方，CBD罕见意式台地地园林景观，，极具震撼，，高品质感「实景区」5万方景观「台地园林立立体式绿化化层次变化化丰富」「疏密有致的的铺装、气势势的线条肌理理」金茂府印象广渠金茂府—营造ArtDeco风格的高贵氛氛围；装饰风风格华丽优雅雅、户型设计计大气非凡，，以震撼的空空间感给人以以强烈的感官官体验华丽大气「6米挑高入户大大堂」「4.8米面宽主卧」」「5.6米面宽客厅」」「书房」「厨房」「餐厅」「样板区」金茂府印象广渠金茂府—富有创意的户户型单页，令令人耳目一新新，处处凸显显金茂府与众众不同的考究究品质「物料展示」」创意考究当“方兴”遇遇上“地王””，会碰撞出出怎样的火花花?金茂府稀缺地段城市豪宅标杆杆奢装大平层中化方兴世界500强城市地标缔造造者高端物业开发发者绿色科技中国驰名商标标

豪宅

上档次

奢华大气高端◆【项目分析】一、宏观市场场二、市场占位位三、产品解读读Ⅰ.《中国第三座金金茂府》定位策略宏观市场2011年3月2日苏州限购令令以来，高端端市场因限购购、限贷，首首付提高等严严控政策影响响，市场去化化缓慢2011年以来苏州房房地产政策主主要在“限购购、价格控制制、信贷、税税收、保障房房、政策执行行、加息”等等方面细化调调整，而2012年货币政策的的转向则对市市场产生了明明显的正向刺刺激，预计未未来房产税政政策的出台将将使楼市调控控进入长期制制度化阶段。。2012年年内两次降降息，增强了了市场货币流流动性，这也也是对经济下下行压力产生生的政府主动动调控措施，，并不是针对对房地产，但但房地产却以以此为契机搭搭上了便车；；2013年年初政策进进一步收紧，，然而各地政政策的实质落落空，将房产产税等最终机机制调控进入入长期制度化化；宏观市场苏州市场受到到宏观调控影影响明显，政政策反馈相对对较快，目前前进入量价博博弈的相对稳稳定期量跌价挺量价齐跌低谷期优惠利率出台，以价换量量价齐升2011年成交面积在经历了两次严严控后，苏州州房地产市场场整体表现为为量价齐跌；；2012年供应量为606.16万㎡，2012年成交交量为为587.87万㎡（不不含保保障房房），，供求比比为1.03；2013年1-9月供应应量为为605.32万㎡，，2013年1-9月成交交量为为512.56万㎡（（不含含保障障房）），供求比比为1.18；2013年苏州州市场场整体体基本本供求求平衡，呈现现量价价齐升升的态态势；；宏观市市场苏州住住宅市市场主主力去去化集集中在在100㎡以下的的中小小户型型，120-144㎡竞争争相对对缓和和，且且区域域市场场大面面积改改善型型产品品去库库存压压力逐逐渐减减小2012-2013年9月苏州州住宅宅市场场主力力去化化集中中在100㎡以下的的中小小户型型，其其次为为120-144㎡的中大户户型，大大户型整整体去化化较为缓缓慢；姑姑苏区住住宅市场场以75-90㎡去化为为主，其其次为120-144㎡面积段，，160㎡-200㎡大户型型改善型型产品去去库存压压力逐渐渐减小；我们项目目在苏州州市场上上的占位位地块质素不错错市场环境稳定定竞争市场场的空缺缺符合公司司战略目目标苏州老城城区，绝绝版地段段“总价地地王”，，区域标标杆“金茂””系列产产品北京CBD，最后居居住用地地“双料地地王”，，区域标标杆市场占位位全面移植植升级成成熟、知知名的高高端品牌牌—“金茂府府”系列列产品；；打造苏苏州房地地产市场场上史无无前例的的高端豪豪宅标杆杆

纯粹性

私密性

奢华性科技性稀缺性

“金茂府府”系列列，全面面升级市场占位位产品纯粹粹性，完完全吻合合“金茂茂”系列列的豪宅宅基因纯粹性纯粹的居居住功能能纯粹的居居住圈层层纯粹的居居住环境境中轴对称称的皇家家宫苑式式规整布布局住区与商商业配套分期期排布纯粹的高高层物业业布置完全人车车分流，社区路面面无车辆辆总价门槛槛圈定高高端客户户市场占位位产品奢华华性，““金茂茂”系列列高端豪豪宅血统统的延续续大户型，独立电电梯入户户石材立面面、欧洲洲顶级品牌新古典主主义风格6.88万方欧洲皇家家园林式式景观贵族礼遇遇的服务务双会所配配置，古古城首个个恒温泳泳池五星级、、国宾礼遇定制化物业服务奢华性国际顶级级配套皇家风范范园林超豪华精精装修奢华户型型空间经典品质质建筑市场占位位产品科技技性，““金茂””系列高高端豪宅宅引领绿绿色人居居十二大智能系统统地源热泵泵技术系系统新风系统统毛细管网网系统外遮阳系系统外墙保温温系统高效节能能外窗隔隔热系统统隔音降噪噪系统智能家庭庭控制系系统科技性家庭净水水系统屋顶地面面严密热热阻隔系系统同层排水水系统生活热水水系统打造稀缺缺品质材料的稀稀缺工艺的复复杂稀缺性千里踏寻寻甄选优优质石材材天然大理理石拼花花工艺10余道外墙墙干挂工工艺整块切割割原石转转角近千株成成树全冠冠移植市场占位位产品稀缺缺性，细细节品质质决定““金茂””系列豪豪宅高度度1000里踏寻，，甄选优优质外挂挂石材姑苏金茂茂府石料料采购团团队，远远赴千里里外的山山区，甄甄选色差差小，抗抗腐蚀性性、耐风风化性强强的优质质石材，，确保高高品质的的建筑立立面。10余道干挂挂工艺，，妆点建建筑立面面姑苏金茂茂府，采采用背栓栓式干挂挂工艺，，经由“切割损耗耗、色差差甄别、、密度探探测、渗渗水测试试、造型型塑造”等干挂工工法，选选出20%无可挑剔剔的优质质石料完完成立面面的繁复复工艺。。18株价值30万/株香樟与外部的关系内部建筑关系完全人车分流，社区无车辆板式高层+超大楼间距私密性高大围墙，辅以林密绿化多级景观组团有效阻隔视线私家电梯厅、玄关保护私密市场占位位产品私密密性，彰彰显了““金茂””系列高高端豪宅宅属性市场占位位之上，，产品如如何细分分？延续“金金茂府””属性最新科技技系统金茂原班班团队设设计高端改善善奢装平平层产品解读读清晰的市市场占位位之上，，延续““金茂府府”产品品属性；；将豪宅宅基因融融入每个个产品环环节，尤尤其为科科技系统统，大大大提升项项目的档档次感与与高端性性产品解读读—规划1、在规划上，住宅小小区整体采用用中轴对对称的皇皇家宫苑苑式规整整布局。2、纯高层层设置，，凸显项项目物业业形态上上的纯粹粹性。3、全苏州州最大面面宽（约约60米）大门门，古城城唯一双双会所设设置，完完全人车车分流。。4、充分利利用基地地角部的的商业价值，住住区与商商业、生生活配套套分置。。二期会所会所纯高层产产品规划划，中轴对称称的皇家家宫苑式式布局，住区与与商业、、生活配配套功能能分置纯纯粹三期一期人车分流流出入口人车分流流出入口产品解读读—建筑产品建筑筑立面采采用新古古典主义义风格——具备古典典与现代代双重审审美效果果，传递递优雅的的艺术气气质与浑浑厚的文文化底蕴蕴新古典主主义风格典雅建筑筑立面，，传承经经典沉稳大气气，摒弃弃了过于于复杂的的机理和和装饰，，简化线线条突出出建筑的的高耸挺挺拔材料：石石材（七七层以下下）+真石漆色彩、线线条：摒摒弃过于于复杂的的肌理和和装饰，，简化了了线条元素：古典的的柱式、、拱劵、、三角形形山花和和西洋线线脚装饰古典柱式式拱劵西洋线脚脚干挂石材材产品解读读—建筑产品建筑筑采用特特殊的外外墙施工工工艺，，以及众众多精细细的材料料营造，，匹配高高端豪宅宅血统背栓式干干挂工艺艺提高安全全系数，，抗风抗抗震系数数高，防防腐效果果好。特殊保温温幕墙普通住宅宅外墙20cm左右厚，，金茂府府外墙厚厚30-40cm，多使用用了3-5cm的普通聚聚苯板与与8cm以上的挤挤塑聚苯苯板。有有效减弱弱热传导导，阻隔隔室内外外热交换换。不燃岩棉棉，杜绝绝安全隐隐患特殊的保保温材料料，将外外墙保温温材料燃燃烧级从从B1级升值A级，变难难燃为不不燃。双层中空空low-e玻璃调节温度度，冬暖暖夏凉，，始终保保持室内内外温差差，让室室内温度度更加宜宜居。防水优化化将普通抹抹面砂浆浆提升为为防水砂砂浆，提提高了外外墙防水水性能。。产品解读读—景观产品园林林景观由由世界知知名的澳大利亚亚普利斯斯倾力打打造，一一定程度度上提升升高端豪豪宅的品品质澳大利亚亚普利斯斯大手笔笔世界著名名景观公公司，外外籍大师师亲手打打造，融汇法式式园林的的浪漫与与苏式庭庭院的秀秀美。产品解读读—景观产品采用用欧洲皇皇家园林林式景观观，庄重大气气，对称工工整，极极具高端端豪宅的的私密性性、奢华华性中央景观观带产品解读读—景观从产品实实景样板板示范区区打造来来看，整整体园林林景观布布局有序序严谨，，精致而而又细腻腻，充满满韵律感感和豪宅宅气质精致的叠叠水细腻的铺铺装层次丰富富的全冠冠植被叠落花坛坛苏州古城城首个占占地万平平米的奢奢华示范范区于9月14日正式公公开，澳澳大利亚亚普利斯斯外籍大大师亲自自操刀的的法式景景观园林林与城市市绿地相相映成趣趣；现场场地皮花花卉、底底层草丛丛、蕨类类、藤木木、灌木木、亚乔乔木、乔乔木，形形成高低低错落、、层次分分明的多多重植被被美景；；叠水景景观、细细致铺装装、精致致小品等等诸多元元素更多多营造欢欢乐生活活气息；；产品解读读—配套2大五星级级会所姑苏金茂茂府会所功功能：SPA、健身中心心、精品品餐饮…私属双会会所尽显显层峰人人士定制制奢享;古城唯一一私家恒恒温定制制泳池私家恒温温游泳池池，水温温保持在在适合人人体温度度的26-28度，不论论冬夏，，面对业业主长期期开放;社区自带带1300平商业配配套独有的五五星级双双会所，，古城首首个恒温温泳池，，成为豪豪宅标签签；自带带1300平商业配配套，满满足餐饮饮休闲等等功能产品解读读—物业金茂国宾宾物业31位元首礼礼赞接待了美美国总统统布什，，前总统统克林顿顿等众多多外国元元首。承袭了国国宾礼遇遇级的优优质服务务，让国国礼级优优待成为为可能。。五星级酒酒店服务务标准所有物业业人员上上岗前，，需到五五星级酒酒店威斯斯汀大饭饭店培训训、工作作数月。。管理人人员也全全面吸取取五星酒酒店标准准，订制制高品质质物业团团队。金茂物业业，国宾宾礼遇级级服务，，五星级级酒店标标准，五五重尊贵贵定制服服务，彰彰显豪宅宅“软实实力”产品解读读—物业六重安防防保障体系；第一重：：社区周周界红外外对射系系统、小小区入口口门磁、、可视监监控系统统、门禁;第二重：点点状电子眼眼24小时无网点点巡更监控;第三重：大大堂单元门门设置可视视对讲，无无盲点电子子监控，刷刷卡方可进入;隐形的三重重：室内窗窗瓷和门磁磁、烟感报报警器、紧紧急报警器;金茂物业，，六重安防防保障体系系，保障客客户安全及及隐私；八八大无忧体体系，满足足客户全方方位生活需需求八大无忧体体系，满足足客户全方方位生活需需求；保洁无忧：：全天候提提供保洁上上门服务家政无忧：：代业主送送取洗衣、、烫衣服务务爱车无忧：：代业主洗洗车服务、、代驾服务务宠物无忧：：提供宠物物寄养服务务学业无忧：：校车接送送业主子女女上下学服服务子女无忧：：儿童管家家服务健康无忧：：代预约医医院挂号服服务饮食无忧：：代订餐服服务产品解读—物业管家式贴身服务无时限服务热线;无时限商务中心服务;无时限设备维修;快递均有管家送达，保障业主尊崇。5341快速反应体系物业人员接到业主电话号后，5分钟内反应到位，一般问题30分钟内解决；30分钟无法解决的，应向业户口头解释，并于4小时内最终解决。需协调外部单位解决的，应于1日内向业户做出书面答复。金茂物业特特有的管家家式贴身服服务，5341快速反应体体系，全天天候的服务务客户产品解读—户型产品纯粹的的大户型，，140-180㎡主力面积积，总价门门槛圈定高高端客户户型配比户型套数套数比14074650.51%18031721.46%19017411.78%24024016.25%总计1477100%精简户型种种类，总共共4个户型段，，有利于控控制精装设设计成本，，提高效率率。180平方米140平方米240平方米190平方米产品解读—户型优点：240㎡奢华大平平层，四开开间朝南，，舒适度较较高；缺点：由于于玄关隔断断设计，客客厅与餐厅厅之间感官官上较小户型特点：：1、全明格局局；2、独立电梯梯入户；3、5房2厅3卫大宅风范范；4、独立式衣衣帽间设计计；5、书房多功功能设计，即可套入客厅厅形成8米4横厅，也可单独一间间作为卧室室使用；房号户型套内使用面积阳台投影面积建筑面积公摊得房率赠送面积赠送率F-1四房二厅二卫（加一房）198.52㎡22.63㎡246.33㎡36.49㎡84.47%17.01㎡6.91%F-2四房二厅二卫（加一房）198.52㎡22.63㎡246.33㎡36.49㎡17.43㎡7.08%3.7m5.1m3.2m4.5m产品解读—户型优点：180㎡主力户型型，三开间间朝南，舒舒适度较高高；缺点：由于于玄关隔断断设计，客客厅与餐厅厅之间感官官上较小房号户型套内使用面积阳台投影面积建筑面积公摊得房率赠送面积赠送率B-2三房二厅二卫（加一房）133.11㎡18.19㎡183.32㎡41.11㎡76.4%15.14㎡8.26%户型特点：：1、全明格局局；2、独立电梯梯入户；3、4房2厅2卫改善首选选；4、独立式衣衣帽间设计计；5、独立多功能能书房设计计，6、过道储物空空间；该户型在兼顾顾舒适感的的同时满足足了实用性性；3.9m4.65m3.9m产品解读—户型优点：140㎡主力户型型，三开间间朝南，舒舒适度较高高；缺点：由于于玄关隔断断设计，客客厅与餐厅厅之间感官官上较小房号户型套内使用面积阳台投影面积建筑面积公摊得房率赠送面积赠送率C-1二房二厅二卫（加一房）99.09㎡17.58㎡141.57㎡33.69㎡74.63%14.39㎡10.16%C-2二房二厅二卫（加一房）99.09㎡17.58㎡141.57㎡33.59㎡14.70㎡10.38%户型特点：：1、全明格局局；2、独立电梯梯入户；3、3房2厅2卫高端紧凑凑；4、独立式衣衣帽间设计计；5、独立多功能能书房设计计，后期可可改造为卧卧室6、过道储物空空间设计；主力户型，在兼兼顾舒适的的户型配比比同时将客客户的敏感感点做了很很好的提升升；3.9m4.1m3.3m项目名称本案中海凤凰熙岸仁恒双湖湾朗诗东吴绿郡户型图建筑面积140㎡143㎡140㎡140㎡房型3-2-24-2-23-2-2

3-2-2是否南北通透是是是是朝南房间数量3个3个3个3个入户方式电梯入户/普通入户普通入户普通入户普通入户产品解读—户型与市场主流流户型相比比，产品主主力户型更更具私密性性，尊容感感细节一细节二金茂原班团队倾力打造品质精装，金茂大厦原班设计、施工团队倾力打造奢装挑高双大堂将停车场大堂和一层大堂（5米挑高）按照同样标准精装产品解读—精装金茂大厦原原班设计——延续豪宅精精装品质；；奢装挑高高双大堂——突出豪宅细细节品质产品解读—精装全欧系顶级级品牌精装装，奢华配配置，保障障产品质量量的同时，，增加了产产品的高档档次感精装部位橱柜厨电卫浴龙头垃圾处理器精装品牌Nobilia（柏丽）Smeg（斯麦格）Duravit（杜拉维特）Grohe（高仪）+Franke（弗兰卡）Smeg垃圾处理器备注欧洲销量第1名，该橱柜采用全套带阻尼的海蒂斯五金；其在实验室每天开关上万次，无丝毫损害。65年历史，贵族家庭厨房电器的标准！美食之国意大利顶级厨电品牌；每款产品均由世界级设计大师操刀设计，全系列产品选用医用不锈钢等级，环保安全；燃气灶、烤箱、微波炉是smeg的顶级产品。1817年成立，卫浴界的劳斯莱斯杜拉维特，世界洁具行业四大驰名品牌之一；以革新的路线和顶尖品质以及功能性获得多项国际设计奖；“绿色卫浴，智能洁具”，再生洁具、节水洁具新品推出；德国高仪(FriedrichGroheAG&;CoKG)集团是世界著名的卫浴产品与系统供应商及环球性出口商;瑞士弗兰卡140个国家共同的选择，始终专注于国际性厨房设备系统制造；45-50分贝环保低噪，安装于厨房水槽下并与排水管相连的smeg来及处理器，将食物垃圾粉碎并通过下水管道排出，有效优化了厨房环境。科技系统产品采用十十二大领先先科技系统统，为高端端客户倡导导绿色生活活地源热泵技技术系统24小时生活热热水系统毛细管网系系统家庭净水系系统24小时新风置置换系统同层排水系系统智能家庭控控制系统屋顶地面严严密热阻隔隔系统防辐射中置置百叶遮阳阳系统抗干扰隔音音降噪系统统高效节能外外窗隔热系系统高效外墙保保温系统普通住宅：：空调耗费极高，，既不环保保，又需支支付高额费费用，让电电费账单触触目惊心。科技住宅：：季节定制制，环保低低耗、舒适适度高。●冬季地下下换热管提提取，1度电产生3度能量；●夏季，热热量通过水水循环排放放到土壤中中，空调节节能30%~40%；●从地下管管道提取热热量加热生生活用水，，24小时热水供应；●无噪音音、无风感感，温度均均匀稳定；科技系统1、循环地源源热泵系统统——用大地的智智慧，可以以定制春天天的豪宅普通住宅：：电热水器器等待时间间长，煤气气热水器存存在安全隐隐患。科技住宅：：24小时无限量量热水，安安全、无需需等待。●全天24小时热水供供应；●安全系数数高，集热热面积大，，日供热水水不断；●热水储罐罐出口温度度设置为50度；科技系统2、24小时热水供供应系统——热水无需等等待，可以以定制酒店店享受的豪豪宅普通住宅：：室内冬冷冷夏热，卧卧室、厨房房、浴室等等温差极大大，感冒、、空调病等等困扰家人人。科技住宅：：温度定制制，实现无无温差舒适适温度环境境。●室内保持持在20-26度人体最适适宜温度；；●一条薄被被过四季，，南北房房间皆舒适适；●夏天厨房房不流汗，，冬天卫生生间不哆哆嗦；●季节变变化无温差差，不易感感冒；科技系统3、毛细管网网辐射系统统——让温差成为为历史，可可以定制温温度的豪宅宅普通住宅：：自来水安安全隐患多多。科技住宅：：家庭净水水系统，多多重净化，，关系全家家健康。●直接饮用用，无需等等待；●酸碱性约约7.5~8ph，适宜饮用用；●过滤精度度至0.0001微米；科技系统4、家庭净水水系统——世博会直饮饮水标准，，可以定制制水环境的的豪宅普通住宅：：空气污染染、灰尘、、潮湿等诸诸多问题困困扰。科技住宅：：24小时换风25次，全季节节、全天候候，呵护家家人健康。。●两级过滤滤：告别PM2.5；●三重处理理：告别灰灰尘、温度度、湿度；；●湿度保持持在40-60%：告别黄梅梅天；●0.9小时置换一一次空气：：告别病病菌；科技系统5、24小时新风置置换系统——告别PM2.5时代，可以以定制气候候的豪宅普通住宅：：能量流失失严重，夏夏天玻璃热热得发烫，，开着空调仍仍难快速降降温；冬天天，窗玻璃璃传输室内内热量，夜夜间比白天天冷很多。。科技住宅：：隔热窗采采取阻热设设计，全面面保持室内内的适宜温温度。●比传统住住宅节能80%；●low-e涂层玻璃，，6mm+23mm+5mm；●不再忽冷冷忽热，室室内温度恒恒定；●冬季室室内保暖稳稳定；科技系统6、高效节能能外窗隔热热系统——告别能量流流失，可以以定制气候候的豪宅普通住宅：：室内温度度流失快，，家庭能耗耗大。科技住宅：：外墙特别别增厚保温温层，保温温隔热能耗耗大大低于于传统住宅宅在制冷、、取暖方面面的花费。。●室内温差差小，衣服服不用频繁繁穿脱；●家中温度度适宜，不不易感冒；；科技系统7、高效外墙墙保温系统统——给外墙穿上上“保暖衣衣”，可以以定制气候候的豪宅普通住宅：：光线强烈烈明亮，光光污染严重重，难以入入眠，强光光干扰伤害害视力，拉拉上窗帘又又阻隔了风风景，且老老百叶窗遮遮挡性差。。科技住宅：：光线定制制，随时调调节光线强强弱。●遮阳率高高达83%；●中置百叶叶采用铝镁镁合金；●应酬加班班，白天也也能安眠；；●遮挡光光线，但是是不遮挡风风景；科技系统8、防辐射中中置百叶遮遮阳系统——昼夜自由切切换，可以以定制光线线的豪宅普通住宅：：通过屋顶顶、地面传传输，室内内温度变化化快，温差差大，夏天天顶层屋子子特别热，，冬天一楼楼房间特别别冷。科技住宅：：顶层、底底层严密热热阻隔系统统，形成整整体立体式式隔热保温温体系，防防止热量传传导与散失失。●6cm厚挤塑加厚厚保温层；；●温差变化，，温度不再变变化无常；科技系统9、屋顶地面严严密热阻隔系系统——给屋顶、地面面穿上保暖衣衣，可以定制制气候的豪宅宅普通住宅：长长时间处在高高分贝环境中中。科技住宅：提提供安静的室室内声环境，，远离噪音污污染。●窗户一关，，内外两个环环境。●市区之中，，喧嚣中独享享宁静。●室内营造人人体舒适声环环境——35分贝科技系统10、抗干扰隔音音降噪系统——告别噪音污染染，可以定制制声环境的豪豪宅告别马桶噪音音，可以定制制声环境的豪豪宅普通住宅：卫卫生间噪音大大，普通管道道易损坏，形成渗漏，污污染环境。科技住宅：避避免维修水管管的麻烦，降降低噪音干扰扰，解除了排排水管渗透隐隐患。●同层排水，，易于检修；；●不再渗漏，，卫生间变得得卫生了；●夜间再无马马桶哗哗声影影响睡眠；科技系统11、同层排水系系统——告别马桶噪音音，可以定制制声环境的豪豪宅普通住宅：室室内控制面板板多，影响家家具布置美观观，开关电源源等比较麻烦烦。科技住宅：智智能控制系统统，安全、私私密的人性化化服务体系。。●面板一按，，家中灯光氛氛围自定；●面板变少，，家中更美观观；●不同场景切切换，轻松易易操作；科技系统12、智能家庭控控制系统——一键智能系统统，可以定制制光环境的豪豪宅科技系统与传统绿色科科技住宅相比比，产品科技技性更强，效效果更好科技系统对比本案朗诗科技地源热泵技术系统温度可调温度不可调新风系统除尘、湿度40-60%、恒氧除尘、湿度30-40%、恒氧毛细管网系统室内保持在20-26度人体最适宜温度室内保持在20-26度人体最适宜温度外遮阳系统防辐射中置百叶遮阳，遮阳率达83%金属外遮阳卷帘遮阳，遮阳率达80%外墙保温系统普通住宅外墙20cm左右厚，金茂府外墙保温厚度较普通住宅增加2-3cm设置特别增厚的保温层高效节能外窗隔热系统low-e涂层玻璃，6mm+23mm+5mm比传统住宅节能80%外窗采用隔热保温窗，窗框和窗洞的结合空隙采用阻热设计，镀有LOW-E涂层家庭净水系统世博会直饮水标准无屋顶地面严密热阻隔系统6cm厚挤塑加厚保温层从屋顶到地面，形成严密的隔热保温体系隔音降噪系统外墙系统、外窗系统和楼板均采用隔音构造措施有效阻隔外界及楼层间的噪声外墙系统、外窗系统和楼板均采用隔音构造措施有效阻隔外界及楼层间的噪声同层排水系统消除了卫生间排水管穿越楼板的渗透隐患消除了卫生间排水管穿越楼板的渗透隐患智能家庭控制系统一键智能系统，可以定制光环境常规控制生活热水系统24小时生活热水供应24小时生活热水供应1.宏观市场苏州住宅市场场主力去化集集中在100㎡以下的中小户户型，120-144㎡竞争相对缓缓和，区域市市场大面积改改善型产品去去库存压力逐逐渐减小。2.市场占位市场占位上，，遵循“金茂茂府”系列套套路，将豪宅宅的纯粹性、、奢华性、私私密性、稀缺缺性、科技性性全面升级为为姑苏第一大大豪宅。3.产品解读产品打造上，，延续“金茂茂府”产品属属性；将豪宅宅基因融入每每个产品环节节，尤其为科科技系统，大大大提升项目目的档次感与与高端性。总结开发商深谙苏苏州市场，努努力控制成本本，在“零利利润”下产品品塑造以客户户唯一能直接接感知，实惠惠的创新户型型为重点突破破；其他产品品方面组合（（立面、景观观、配套等））外显性较强强，但实则较较为一般，与与传统豪宅有有一定的差距距，整体感觉觉为“有面子子”“亲民豪豪宅型”产品品；本案产品户型型（高附加值值、大面宽设设计，多开间间朝南；叠墅墅的创新性））为一大卖点点，苏州市场场实属罕见，，为产品热销销埋下厚重的的伏笔。◆【营销提炼点】◆【渗透期】◆【亮相期】◆【客户分析】Ⅱ.《中国第三座金金茂府》营销策略营销提炼关键词：资源源盘点、属性性界定、价值值链整合客户关注重点点：基础性价值提升性价值附加性价值身份匹配度奢华感地理位置户型舒适性园林景观尊贵享受品牌开发商价格科技精装修私密性顶级豪宅平层大宅、双双会所星级物业服务务绝版宝地城市核心欧系顶级品牌牌科技精装修修区位位置规划设计建筑设计户型设计景观设计双会所精装修纯粹住区、深宅大院院新古典主义、、庄严尊贵平层大宅、古城稀缺皇家欧式、对称景观内外会所、专属享受物业服务欧系品牌、顶级品质星级品质、人人性关怀绝版宝地、姑姑苏核心建筑技术十二大系统、、生态智能营销提炼提炼点：奢华华大宅、城市市核心、科技技精装科技精装欧系顶级品牌牌科技精装修价值体系价值属性基础性价值提升性价值附加性价值关键词目标取向产品定位语市府旁科技技奢装一生生一宅回归姑苏城收收藏金茂府府广告总精神顶级豪宅平层大宅、双双会所星级物业服务务绝版宝地城市核心标志性客层导向奢华大宅城市核心“渗透期”品牌嫁接营销第一步渗透期—品牌策略从“金茂”品品牌切入，将将“金茂府””产品成功嫁嫁接苏州地王有大动作了？还还不明说，卖卖个关子……不就是卖个房房子嘛，搞那那么多噱头。。听说这回来头头挺大，好像是上海金金茂大厦的开开发商。听说是中国第第三座金茂府府，其他两座座都在首都北北京，这回苏苏州“牛”了了！中国第三座金金茂府通过媒体，将将成熟、知名名的“金茂””品牌成功渲渲染2013年6月27日上午，邀请请了365地产家居网、、苏州电视台台、苏州日报报社等数十家家苏州主流媒媒体代表，一一同前往参观观了上海金茂茂大厦、上海海港国际客运运中心以及上上海航运服务务中心，共同同领略了金茂茂商业地标风风采。通过此次金茂茂上海行活动动，苏州媒体体与金茂来了了次深刻交流流，在领略金金茂传奇实力力同时，极力力肯定了金茂茂品质的标准准。姑苏媒体上海海金茂行渗透期—品牌策略“亮相期”科技先行营销第二步亮相期—科技策略在国际领先豪豪宅精装理念念中，绿色科科技住宅被国国际广泛认定定为未来住宅宅发展趋恒温、恒湿、、恒氧、低噪噪、适光、净净水，目前是国内内科技住宅先先驱的核心价价值。欧洲最早于20世纪70年代末着手研研究，并在80年代付诸实践践。随后，在欧洲洲、北美和日日本等众多发发达国家和城城市广泛应用用，掀起一股股绿色旋风。。绿色科技住宅宅也被国际广广泛认定为未未来住宅发展展趋。亮相期—科技策略通过媒体前期期豪装科技住住宅的信息释释放，成功传传递了项目倡倡导的健康生生活方式，也也使得项目豪豪宅“含金量量”更高新浪微博海报工地围挡姑苏晚报“亮相期”高端体验营销第三步亮相期—启动区启动区展示、、接待位于城城市主干道—桐泾北路与金金门路的交汇汇处，交通繁繁华便捷、昭昭示性较强；；但停车位略略有不足售楼处启动区整个启动区为为临时区域，，属于项目二二期部分；启动区展示、、接待位于城城市主干道—桐泾北路与金金门路的交汇汇处，交通繁繁华、昭示性性较强；但停停车位略有不不足；亮相期—展示区3、售楼处1、景观2、景观示范区大门4、看房通道5、样板房6、停车场2、景观示范区区1、景观2、景观示范区区细节2、景观示范区区细节亮相期—展示区4、售楼处1、景观3、景观示范区2、大门5、看房通道6、样板房7、停车场4、售楼处4、售楼处前水水景4、景观细节4、景观细节亮相期—情景营销通过纯正Artdeco风格、高品质质感、大气开开阔产品展示示——让客户第一眼眼即极具震撼撼入户大堂——“金茂府”家家族系列，Artdeco风格5米挑高大堂，恢恢弘大气；会所（售楼处处）内外——内外部高品质质的用材用料料，布局开阔阔，装修华美美，功能齐全全；各小品摆摆设精致华贵贵，处处见景景；样板间——纯正Artdeco风格室内设计计及软装陈设设，高贵大气气，房屋构造造尽可能的大大尺度，大开开间并展示其其附加值；景观——整个展示区景观丰富，采采用多重景观观打造，以乔木及灌木多多层组合，遮遮挡施工区的的同时体现出出景观的幽深深层次；内部节点部部位设花池等法式景观小品，尊贵而又有有情调；亮相期—营销展示售楼处示范区区延续“金茂茂府”产品系系列立面风格格，简约白色色立面昭示感感强，石材基基调，大气、、上档次人居馆展示洽谈区控台VIP室沙盘洽谈区沙盘控台Vip室外立面人居馆展示亮相期—情景营销展示科技革命命的健康生活活方式一应俱俱全——彰显高端时尚尚品质生活感感，让客户产产生向往售楼处配套——健康人居，通过展馆的的形式，展示示了科技带来的健康康生活方式；；可以在参观过程中中让客户进行情景式体验，在体验中对项目所带来的高端时尚尚，健康品质质生活有所向往。亮点：客户通过刷居民身份份证，可以实现现，身高、体重、、血压等多方面的的健康测试；一方方面了解目前身体体状态，另一方面面记录客户信息。。亮相期—情景营销展示科技革命命的健康生活活方式一应俱俱全——彰显高端时尚尚品质生活感感，让客户产产生向往亮相期—情景营销以高端的形式式感、服务感感打动客户，，用高品质销销售形象及服服务树立项目目高端形象，，从侧面反应应出项目的档档次，让客户户从第一感观观上被打动销售接待人员员形象——从第一眼着装装开始，以高高级套装或礼礼服为工作制制服，以高档档次的着装体体验出项目的的高端调性；；销售人员接待待——销售人员的销销售模式由强强势去推销转转变为体贴去去服务，不再再是客户来访访直打直销，，客户不再是是被动的“被被销售”而是是主动的“去去感受”；自自项目入口起起即开始一段段句容顶级会会所体验之旅旅，逐一带领领客户进行参参观体验，期期间介绍项目目各处打造、、装饰、文化化、卖点等细细节；以体验验式的带看接接待从心灵震震撼并打动客客户；服务人员提供供专项服务——保安、保洁、、接待员、服服务员等针对对来访客户也也将提供专项项服务，营造造属于客户个个人的专属感感、私家感；亮相期期—营销展展示样板房房示范范区，，动线线清晰晰，植植被翠翠绿搭搭配层层次丰丰富，，法式式小品品尊贵贵，有有情调调，上上档次次，拉拉升客客户尊尊贵感感①②④③⑥①②③④⑤⑤⑥⑦⑦样板房房示范范区售楼处处示范范区亮相期期—营销展展示采用ARTDECO艺术装装修风风格，，大量量使用浅色基調与深色色线条条勾勒勒，主主要针针对35岁左右右客户户定制制客厅（（注：：左边边白色色实则则一扇扇门））①②③④⑤①②餐厅/厨房③书房④⑤主卧入口玄玄关建筑面面积140㎡3-2-2样板房房展示示亮相期期—营销展展示以140㎡为蓝蓝本，，家具具及装装饰品品设计计融入入新古古典元元素，，使其其整个个风格格更显显尊贵贵、大大气次卧①②③④⑤①②书房③主卧④⑤餐厅/厨房衣帽间间建筑面面积180㎡4-2-2样板房房展示示亮相期期—媒体推推广亮相期期媒体体推广广影响响力，，较为为平铺铺直叙叙；随随着入入市期期临近近展示示面由由最初初的中中心城城区慢慢慢向向外区区域铺铺开灯箱广告13412道旗广告34高炮广告跨街广告「户外外媒体体」442户外外扩户外··10.31产品说明会9.14实景样板公开·9.20品鉴燕窝·10.6名医讲座第一季·9.21财富国学时间活动2013.9.14实景样板公开2013.9.20携手本榕燕行共襄盛举，品鉴极品燕窝，共享豪宅风范儿2013.9.21携手鑫申倾力呈献财富国学盛宴2013.10.6名医面对面，健康百分百~第一季——儿童常见呼吸病的防治2013.10.1-7英式优雅下午茶沙龙活动2013.10.13名医面对面，健康百分百~第二季——育儿讲座2013.10.19来自上海的“名流购房团”就将到访姑苏金茂2013.10.20名医面对面，健康百分百~第三季——育儿讲座2013.10.27名医面对面，健康百分百~第三季——关注骨骼健康2013.10.31“金茂发福利免费游苏州——暨姑苏金茂府产品说明会”2013.11.9金茂大厦推介会客户——苏州观光一日游10.1·下午茶茶沙龙龙·10.27名医讲讲座第第四季季亮相相期期—营销销活活动动高密密集集的的营营销销推推广广活活动动在在亮亮相相期期造造势势，，整整体体表表现现为为小小规规模模、、高高品品质质，，富富有有豪豪宅宅特特质质2013.9.14姑苏苏金金茂茂府府实实景景样样板板公公开开2013.9.20品鉴鉴极极品品燕燕窝窝亮相相期期—营销销活活动动与众众不不同同，，至至臻臻德德系系精精工工奢奢居居活活动动的的首首次次亮亮相相，，惊惊艳艳而而又又沉沉稳稳；；密密集集持持续续的的营营销销活活动动，，高高端端而而又又低低调调2013.9.21财富富国国学学盛盛宴宴2013.10.6名医医面面对对面面，，健健康康百百分分百百当““苏苏州州双双雄雄””联联手手““方方兴兴””会会出出现现怎怎样样销销售售奇奇迹迹?姑苏金茂府同策博思堂9月9日15日10月10月31日预约约400组左左右右9.7开始始预预约约10日15日54天预约约客客户户400组2013苏州州市市场场的的传传奇奇项项目目已已成为为不不争争的的事事实实！由于于古古城城区区特特殊殊属属性性，，许许久久未未有有改改善善型型产产品品入入市市，，金金茂茂府府的的出出现现，，填填补补了了空空白白！！400组预预约约客客户户！！是怎怎样样的的一一个个群群体体选选择择了了我我们们的的豪豪宅宅产产品品？？◆【客户户分分析析】一、、客客户户扫扫描描二、、客客户户演演变变二、、客客户户初初判判Ⅱ.《《中国国第第三三座座金金茂茂府府》营销销策策略略客户户扫扫描描年龄龄及及家家庭庭结结构构分分析析———集中中在在35-45岁之之间间，，三三口口之之家家为为主主的的家家庭庭结结构构「预预约约客客户户分分析析」」客户户年年龄龄集集中中在35-45岁；但45-50岁以以及及50岁以以上上年年龄龄段段养养老老客客户户需求求也也不不容容忽忽视视；三口之之家家为为主主，，形形式式为为夫夫妻妻+子女女；；后后小小太太阳阳的的望望子子成成龙龙家家庭庭是是项项目目的的客客群群主主体体；目标标客群群年年龄龄总总结结为为：：主主抓抓35-45岁客户户，，45-50岁以以及及50岁以以上上客客户户进行行补补充充。。年龄龄结结构构家庭庭结结构构客户户扫扫描描职业业分分析析———以私私营营企企业业和和公公务务员员群群体体为为绝绝对对主主力力行业业分分析析「预预约约客客户户分分析析」」私营营企企业业中，，私私营营业主主、、主主管管、、中中层层干干部部、、总总经经理理类类中中层层以以上上管管理理者者比比重重