本科毕业论文商业房地产企业模式研究00

商业房地产企业模式研究报告

〔演示版〕2004年7月8日目录

商业房地产概述

商业房地产市场状况

商业房地产模式分析

商业房地产开展趋势分析

附录：万科企业特别研究

商业房地产概述

商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身效劳、休闲设施等经营用途的房地产形式。按照功能划分，中国商业房地产主要有以下11种形式其中购物中心是目前我国商业房地产的热点投资方式，特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。按照规模划分主要有以下五类近邻型〔小型〕社区型〔中型〕都市型〔大型〕超区域型〔超大型〕超级型7000M210-20家20-100家100家以上150-200家250-700家5-10万20万以上50万以上商圈辐射几百万至几千万人口10分钟车程以内30分钟车程以内1.3万M21.5-7万M27万M2以上主营日用品、食品大型超市或批发商店主力店为大型百货公司或批发店100辆500辆1000-5000辆5000辆以上10000l辆10-20万主力店3-5家10万M2以上主力店3-6家，业态组合更加丰富类型出租面积入驻商户商圈内人口商圈半径主力店情况停车位数量商业房地产市场现状

宏观市场情况

市场参与者状况分析

价值链分析

国内市场经济的总体向好。零售业市场的放开，政策的促进以及城市化水平的提升是宏观环境的大趋势商机一：WTO承诺的保护期结束，2005年后，中国零售市场全面开放，将由一线、二线城市扩大到三线、四线城市商机二：根据商务部、建设部的?关于做好地级城市商业网点规划工作的通知?要求，各地要在04年底前，完成城市商业网点的规划，以城市经营为重点的商业形态建设，将成为城市未来建设的重点商机三：城市化步伐加快。我国目前城市化水平只有34%，低于世界平均水平15个百分点，随着我国城市化水平的提高和城市规模的扩大，新兴城市，特别是科技园区、工业园和卫星城的出现，作为城市形象的商业形态的规划和建设，将成为城市建设的重点人均商业面积比较城市化程度比较商铺销售面积占房地产销售面积比较资料来源：国家统计局统计快报其次，政策的推动。目前正在进行的各地级市城市商业网点布局的总体规划，将为商业地产的开展带来巨大的、潜在的市场机遇购物中心投资热点将从各直辖市、省会城市转移至地级市3国内各大城市的小商品市场将面临全面的升级、改建1商业房地产的工程规划将不得不与所在城市的商业规划相结合4大型购物中心数量的增长速度将得到控制2由购物中心全国市场五力竞争分析可知：购物中心竞争较为剧烈潜在的竞争者较多：现有的住宅开发商、国际房地产巨头、非房地产大型企业；大多实力雄厚国家土地供给日趋紧缩融资渠道单一，银行贷款条件严格竞争者：跨区域开发商数量较少，但大多实力雄厚各大型零售商和品牌店对开发商要求严格，存在共同开展的需求，侃价实力强大品牌专卖店、超市、便利店数量众多替代品供给方客户潜在竞争者商业房地产企业价值链和关键成功因素分析立项取得土地规划设计招标管理工程管理招商管理商业管理开发资金融资流动资金融资商业房地产价值链业态组合商业房地产关键成功因素商业管理能力所在商圈吸引力自有资金实力/融资能力规模主力店/品牌店效应招商能力土地获取能力商业房地产模式分析

商业房地产市场定位

中国热点商业模式研究

国际购物中心模式介绍商业房地产在房地产行业中的定位图地域细分低端高端郊区居住区商业中心区商业房地产在房地产行业中的定位图价格细分中端商业房地产相对处于一个高价及位于商业中心区的位置，并有向郊区扩张的趋势图例：商业房地产写字楼住宅写字楼所主要处于商业中心，属于高端价位。并有局部写字楼处于郊区住宅处于中低价位，并且主要在居住区和郊区之间别墅群体：高价位，郊区各类型商业房地产在商业房地产的定位图地域细分低端高端郊区居住区商业中心区各类型商业房地产在商业房地产的定位图价格细分中端备注：工程大型购物中心根本处于郊区，并成为未来开展的趋势百货商场商业街超市小商品城都市型购物中心处于商业中心区，高端价位中国热点商业模式研究大型购物中心〔ShoppingMall〕模式研究产权式商铺模式研究订单地产模式研究大型购物中心〔ShoppingMall〕模式研究上海新天地—一个商业房地产的奇迹上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，并荣获“2001年中国年代新锐榜建筑〞奖、美国建筑师学会颁发的“文化遗产建筑〞奖和?东方周末?举办的第一届“2002HIGH在上海〞－－“最时尚场所〞奖上海新天地是由以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门里弄于充满现代感的新建筑群融为一体，成为集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。北里由多栋石库门老房子组成，通过外表整旧如旧，内部翻新创新，在保持历史风貌的根底上，并结合了西方现代化的建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅。充分展现了新天地的国际元素。新天地北里新天地南里建成了一座总楼面面积达两万五千平方米的购物、娱乐、休闲中心于二零零二年中正式开幕，除了来自世界各地的餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品点、美食广场、电影院及大规模的一站式健身中心新天地南里建有酒店式公寓和一个具有二百二十个车位的地下停车场新天地南里在南里和北里的分水岭〔兴业路〕是中共“一大〞会址所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与现代艺术的城市风景线新天地一派繁华，但目前这个工程对投资商来说却是亏损的，总体14亿的投资大约要10年以后才可收回高本钱新天地工程收回14亿的投资至少要在10多年以后了。正是由于这个原因，瑞安董事长罗康瑞在接手个工程的时候被业界讥为“疯子〞。1、高地价新天地位于淮海中路南侧，延安路高架和南北高架的交汇点，属于上海的黄金地段2、高费用为保持石库门建筑的原貌，瑞安集团请来了具有东西方背景的两家国际公司以及同济大学专家共同制定解决方案，并进口昂贵的防潮药水以整旧如旧动迁安置费用达6.7亿，地下管道费用高达3亿3、低密度新天地建筑最高不超过四层，新天地每平方米建造本钱高达2万元人民币，工程总投资14亿元4、低容积率新天地工程的容积率只有1.8，这样的工程在上海市中心肯定亏本5、低收入目前新天地内共有租户92家，瑞安集团年收入只有七、八千万人民币瑞安集团赔本建设新天地，玄机就在于在太平桥的整体改建方案中，新天地的角色就是以新天地的人文环境和人工湖的生态环境，撬动太平桥整体地价A太平桥人工湖绿地：人工湖绿地占地4.4万平方米，水面面积为1.2万平方米，绿地下面的地下停车场可提供200多个车位。整个工程耗资近1亿元。B上海新天地上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游区，占地3万平方米。集餐饮、商业、文化和娱乐功能为一体。D企业天地甲级办公楼区企业天地坐落太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2公里的湖边建筑。建筑面积逾50万平方米，将兴建多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。企业天地目标是营造一流的商圈，开展成为跨国公司总部所在地。C翠湖天地高级住宅小区翠湖天地位于人工湖的南侧，是整体规划中占地面积最大的工程，总建筑面积68万平方米。

翠湖天地一期五栋住宅楼在三周内已全部售完，二期正在开发中。太平桥整体改造工程目的及理念

先改善环境来提升该地区品质和价值，带动整个地区的房地产开发。首先开发新天地，为该地区营造一个高品位的人文环境；然后开发人工湖绿地，为该地区创造一个优美的生态环境，提升了52公顷的土地的品质，再进行房地产开发，实现经济效益、社会效益双赢。E瑞安集团总部大楼东区将兴建一栋白玉兰花苞形状的超高层建筑，作为瑞安集团未来的总部。白玉兰是上海市花，这个建筑将成为太平桥工程的象征。上海新天地成了中国旧区改造的样板。罗康瑞也通过新天地的成功获得了杭州西湖和重庆化龙桥改造工程。瑞安集团正逐步跻身亚太重量级房产集团的行列化龙桥片区重建工程位于重庆主城区的中心地段，占地面积130万平方米。建成后的化龙桥片区，将配合重庆市的国际化开展，延伸和补充解放碑中央商务区的功能。

化龙桥片区改造工程定位：重庆的制造业效劳中心。瑞安集团将在设计上强化该区与山水的亲和性。

作为重庆制造业的效劳中心，未来的化龙桥片区将提供各种的配套效劳设施：包括会展、贸易和批发中心、高档星级酒店、智能写字楼、高档住宅下去以及餐饮、娱乐、购物、休闲等相关社区配套设施，成为国内外驻渝人士、商贾以及企管、设计、开发、市场退管、贸易等各界人士的会聚点。杭州西湖天地重庆化龙桥片区重建工程金源时代购物中心，无论是庞大的规模还是齐备的功能都当之无愧现代中国的商业航母大建筑面积大：作为北京市2003年60项重点工程之一，金源Shopping

Mall占地18.2公顷，规划建筑面积为68万平方米；单体面积大：一期总建筑面积为55万平方米的单体建筑，是世界最大的商业单体建筑。东西横跨600米，南北跨度为120米，地上五层，地下两层；停车面积大：有大型室内停车楼，车位达6800余个，开车可达各个商业楼层，堪称目前世界上超大的Shopping

Mall之一。业态种类多：一站式购物理念，集百货，超市，建材家居，汽车展销，专卖店，餐饮，溜冰场，电影院，酒吧，咖啡厅，书店等休闲娱乐工程于一体；店铺多：规划有5至6家主力店，还有20余家半主力店，600余家专卖店，100余家主题餐厅，10余家娱乐休闲娱乐场所；客流量多：据权威机构预测，金源Shopping

Mall的客流量每天将到达10万人次，年销售额将超过50亿元人民币。购物环境好：统一管理，以具有时尚休闲风格的连接各个业态商家的步行街，具有环境与人文意识的多个中庭布置，以及大型观光屋顶花园；品牌知名度高：已签约燕莎、正大集团易初莲花、居然之家、北京亚运村汽车交易市场、红人俱乐部、纸老虎等众多著名的国际国内主力店；消费力高：拥有附近世纪城、鲁艺上河园、万泉新新家园、锦绣大地等高档社区的客流优势。123多高无独有偶，金源集团采用低廉的租金作ShoppingMall，也是看重ShoppingMall附近世纪城的开发，只不过这一次是先造城再造Mall金源Mall金源集团首先建造120万M2的世纪城一、二期。通过准现房销售、5000元每平方米的低价、大规模成熟社区等卖点，2003年以36．63亿元的销售额高居北京十大热销楼盘榜首1继成功投资开发京西最大商品房工程“世纪城〞后，再次重拳出击，投资38亿，打造世界最大的商业单体：68万M2金源时代购物中心2与此同时，金源集团开展了183万M2世纪城三期的建设，三期开盘就已经到达均价6300元3金源模式总结－首先建造中档次的大型住宅区，采用低价销售，快速回笼资金－然后再建设高档次的ShoppingMall，提升该地段的人气及商业气氛－同时推出大型的综合住宅区，再一次实现现金的快速回笼－利用回笼的现金以及造成的影响，迅速在全国其他地方复制该模式，实现集团的快速扩张。综观金源模式，其最大的特点在于“做快大盘〞----快速销售、快速回笼资金、快速在全国扩展复制低价快速销售120万M2的世纪城住宅区，在短期内迅速回笼资金达80亿借势迅速推出68M2的MALL和183万M2的住宅区。低价快速引进商家，提升地段整体价值。123未来开展〔04-08〕1、金源集团将在全国将设4家左右的ShoppingMall2、在全国将建设6至8家左右的五星级酒店通过快速扩张，实现集团由住宅房地产向商业房地产和酒店业的转型一体化开发模式已经成为ShoppingMall的主要开发模式，并有着巨大的商业利润，我们总结，该模式有如下的特点253以小带大，实现一体化整体区域的升值局部微利或亏损，整体盈利只租不售的经营手法与政府密切配合，获得整体开发权新天地首先改善环境、营造商业文化和历史文化来提升太平桥整体地段的品质和价值，从而带动整个地区的房地产开发。金源mall的建设也是为整体303万M2的世纪城大盘营造良好的商业气氛。新天地地区目前是亏损很大，但是通过新天地效应所带来的地价升值却是非常大的。太平桥地段以前均价是8000元，但是2003年翠湖小区的售价到达了20000元左右。金源mall目前投资要12年以上才能收回投资，但是其住宅房地产确有大量现金回笼新天地和金源并没有采用流行的分割商铺，迅速取得现金的方法，而是采用只租不售的经营手法，有利于企业的长久经营，树立企业的整体形象而实现良好的整体管理和整体营销。瑞安集团密切配合卢湾区政府，最终获得了整体52公顷的开发权。瑞安集团才敢拿出一小块地做新天地。金源集团也是拿到了3000亩地。如果工程切分成几块，交给不同的房产开发商去做，将会使各开发商单兵作战，缺乏整体协调，难形成综合效应，也不可能有今天的新天地和金源14以市场为导向的周密的工程规划与完善的企业管理上海新天地的规划、建设和经营都是以市场为导向，有着周密安排的。新天地所作的环环相扣的每一步，都是有完善的管理的支持。金源集团也是如此。一体化开发模式以其巨额的利润引来无数英雄竞折腰，然而时机只垂青那些已经准备好的人适用于自有资金比较雄厚的房地产企业；能够获得大块土地开发权，能够从后续的开发中取得收益；拥有完善的管理体系和统一细致的规划；不适用于自有资金不雄厚的企业，希望通过工程短期内获得资金回报；仅取得小块土地的开发权，不能从周围地段的升值取得收益弥补前期损失；没有统一细致的规划和完善的管理体系。产权式商铺模式研究案例1：柳林大厦——在繁华的上海淮海路，岳祥投资推出分割出售并返租柳林大厦商铺的举措，引来众多的投资者争相购置，即将为投资商带来了5.5亿元的现金流入柳林大厦位于上海最高档商业区淮海中路商业街的南首。是一栋综合大厦，大厦楼高131.9米，地下二层，地上33层。总建筑面积4万平方米，1—6层为大型商场，总建筑面积1.38万平方米。1分割出售＋返租：分割出售产权，投资人将商铺交由HK100统一经营管理，在前五年享受5％的固定年度回报率2引进专业经营机构：由香港“HK100〞负责商场招商和经营管理3引进专业物业管理机构：由“第一一百第一太平〞作为物业管理专业参谋4引进专业的筹划机构：由第一百货组织实施商业筹划5引进毕马威华振：负责对招商收入进行审计，确保招商收入的真实性6引进联合律师事务所：对招商活动的真实性和租金收入分配进行监督岳祥投资的具体措施“柳林模式〞模式是通过经营权、所有权和管理权“三权别离〞的营运模式，到达交易三方的三赢局面拥有管理权通过分割销售在短期内获得大量的现金回报分散风险....1通过三权别离实现三赢局面开发商2业主方3经营方拥有所有权可以通过固定租金回报取得投资收益，拥有经营权通常是由专业的经营者统一经营，以保证物业增值模式特点：开展商作为物业的开发单位，通过将商场分割成不同面积单位进行出售来快速获取开发利润。同时在保证业主每年一定的收益率的前提下，要求业主与开展商签订与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为开展商与大型商家签订租赁合同奠定根底。对于业主来讲，这是一种低投入，低风险，回报稳定的投资方式。案例2：常兴时代广场——2003年8月，深圳常兴时代商城推出全国首创的商铺银行投资模式，在地产市场和投资市场引起强烈轰动。短短几个月时间，商铺银行已成为了深圳城中最热门的话题工程情况：常兴时代广场位于南山常兴北路与桃源路交汇处，由深圳新常兴城实业开展开发而成，本工程由五层群楼商场及两栋二十五层的住宅塔楼共同组成，总建筑面积为84875.49平方米，一至五层商业面积为37019平方米。开发商的做法：1、客户购铺后，开发商将一次性返还34％，年租金回报率到达约4.5％，客户可以立刻收租；2、投资者每年可获10％的固定返租额，同时拥有铺位的产权3、天虹商场承租常兴时代广场2~4楼15年，整体为月租金46元/平方米，该租金在2年内不变，而在后面的3~15年内每年至少递增2%~10%4、根据商场的经营状况，当一方提出年租金的递增比例超过2%时，须由甲乙双方协商决定，假设双方协商不成，那么仍按2%递增比例执行5、提出商铺银行概念常兴时代广场借助商铺银行的概念，在开盘当日即销出130套商铺，当月销售超过2000套，并居2003年深圳市商铺销售的榜首，其具体情况如下经营那么交给专业大型商家天虹商场统一运作，通过先进经营管理获取高额稳定的收益商铺银行的投资者由合作银行统一办理商铺投资一本通。商铺按揭贷款、投资额、收益额均通过银行在一本存折上处理和表达。在满足要求的情况下还可凭一本通向银行进行铺位抵押，从而使资金周转更自由。商城铺位的产权和经营权完全别离，业主和投资者投入资金获得产权和收益权商铺银行“商铺银行〞的特点：以产权式商城为载体，以现代商业经营为盈利方向，以金融机构提供效劳和保障机制，从而使得地产、商业、金融这几大黄金行业的优势资源全面会聚，为广阔中小投资者创造了一个全新的理财平台和投资渠道地产＋商业＋金融

案例3：涌金广场——一样米养百样人，地处浙江吴山商圈的涌金广场也曾借商铺投资热潮的东风，采用产权出售方式并创下销售奇迹，被称为延安路南部商圈重新崛起的领头羊，但是开业仅20天，就出现商家大忌：“关店门〞现象1、位置涌金广场位于杭州延安南路与西湖大道十字路口，紧临延安路与解放路传统商业区，南近吴山广场，东临杭州火车站，西靠西子湖2、结构涌金广场是主体高五层的特大型商业中心，总建筑面积达10.2万平方米，商场面积6.6万平方米，公寓、写字楼面积1.3万平方米。涌金广场是杭州目前面积最大的集商场、超市、餐饮、娱乐于一体的单体建筑

经过总结，我们得出：涌金工程失败主要有四大失误根本原因：开发商在项目设计、开发、销售过程中，未能充分考虑商业物业的特点，以致造成脱节失误之一：选址错误涌金广场处于西湖大道。西湖大道一头连结着火车站，一头连着西湖，而且笔直宽阔，因此对乘火车的旅客来说，疏散功能极好，而商业气氛极差失误之二：缺乏规划涌金广场开发商是从房地产业转入商业的，在建造之前未作商业规划。并且不知道为什么要造这么大的楼。涌金广场总建筑面积达10.2万平方米，其中商场面积就达6.6万平方米失误之三：采用分割销售，完全失去了控制权涌金广场直至建成后才发现，大面积带来了售楼上的难题，不得已之下，涌金广场作了分格式出售，分格式出售带来了业主产权的多元化，产权的多元化决定了只得采用“店中店〞的模式失误之四：分散经营，缺乏统一的管理涌金广场全部采用房产商出售、业主经营的方式，缺乏整体管理和可信度。销售后各店铺各自为政，无法做到分散店铺与统一管理完美结合，使涌金广场无法形成合力与品牌。案例4：中国小商品城——专业市场的一朵奇葩。中国小商品城经过几十年的开展，不仅在1993年成为上市公司，目前更开展成为国际性的先进的全亚洲最大的小商品集散中心中国小商品城由中国义乌国际商贸城、篁园市场、宾王市场三个市场簇群组成,市场拥有34个行业、1502个大类、32万种商品，几乎囊括了工艺品、饰品、小五金、日用百货、雨具、电子电器、玩具、化装品、文体、袜业、副食品、钟表、线带、针棉、纺织品、领带、服装等所有日用工业品。其中，饰品、袜子、玩具产销量占全国市场1/3强。物美价廉，应有尽有的特色鲜明，在国际上具有极强的竞争力。中国小商品城坐落于浙江中部义乌市，创立于1982年，是我国最早创办的专业市场之一。20多年来，经历四次搬迁八次扩建，现拥有营业面积80多万平方米，商位34000余个，从业人员8万多，日客流量20多万人次,2003年市场总成交额达248.27亿元，其中外贸出口占50%强，连续13年位居全国工业品批发市场榜首，被国家质检总局授予“重质量、守信誉〞市场荣誉称号，是国际小商品的流通、研发、展示中心，我国最大的小商品出口基地中国小商品城经过几十年的开展形成了如下特点连锁化的扩张随着中国小商品城市场外向度不断提高，建立了以义乌为中心在金、台、温、丽等地区形成国际性的小商品产业带，促进了市场产业簇群式开展，进一步稳固和扩大市场在国际产业分工中的地位国际化的战略定位建立了“打造全球最大超市、建设国际购物天堂〞的战略目标，积极实施国际化战略，大力开展购物旅游业，加速市场根底设施建设。标准而现代化的管理中国小商品城是我国首个建立ISO9001国际质量体系，首家采用专业市场电子信息化管理系统的专业市场，已实现市场开发、商位租赁、经营户行为标准、商务信息等效劳的全电脑管理中国小商品城的特点兴旺而完善的物流体系中国小商品城是浙江省三大物流中心之一。形成了公路、铁路、航空立体化的交通运输网络，日货物吞吐量达5000余吨。同时，开办海关办事处，开通“一关三检〞，配套建设了国际物流中心、商城物流中心两个现代物流基地，现代物流根底设施先进，功能完善、高效使用电子商务中国小商品城市场信息传播渠道宽畅，拥有各种专业报刊。并建立了中国小商品数字城。形成了中国小商品城的网上市场，促进了电子商务的开展面向世界，效劳全国、辐射深远中国小商品城商品辐射180多个国家和地区，行销东南亚、中东、欧美等地，年出口量已达总成交额的50%强。先进的市场设施中国小商品城拥有先进而兴旺的市场体系，会展业发起早、影响力大。市场配套建有居国际先进水平的大型展馆——每年承接不同规模的国际国内展会20余个。采用上市融资手段2004年3月，小商品城以16.62元/股的高价增发2094万股A股，并获49倍超额认购

。小商品城从此敲开了资本市场融资的大门

中国小商品城从最早简陋的交易场所开展到现在的全亚洲最大的商品集散地，其秘诀在于小商品城一套完善的开展战略1繁荣市场、提高素质由注重“量”的扩展到注重“质”的提高的主体发展战略2连锁经营、对外拓展以连锁经营为依托，加强与全国大中市场联系合作，提高市场铺盖面的对外拓展战略3扶强倡联、创建品牌创建市场品牌：加强市场管理、加大打假力度，强化服务功能，注重市场的现代化建设强调商品品牌：注重引进名牌商品、拓展精品经营的品牌战略4依托国内、走向世界以国内市场为依托，将未来发展重点定位于发展中国家的跨国战略5股票上市、强强联合一方面加大股市操作力度，另一方面积极推进资产重组，实现低成本扩张的资本运营战略6科学经商、以人为本以“科学兴商”为原则，造就现代经商者；以人为本，注重人才的人才战略7强化主业、多元发展以强化市场功能为目标，围绕市场发展进行商业、金融业、房地产、交通、信息、旅游、广告等行业多元化经营战略的资本运营战略小商品城发展战略产权式商铺模式有着良好的开展前景，我们总结，该模式有如下的特点23收益高、现金回收期短、短期资金风险低租售相结合的经营手法，不利于长期的开展，长期经营风险高产权式商铺产品在不断更新换代产权式商铺模式除了具有商业房地产的高利润特点之外，开发商还可以通过售卖产权式商铺在短期内迅速回笼资金，收回投资，具有风险低的特点。租售结合，快速回笼资金，可以解决开发商资金实力缺乏的问题。但是对物业的统一经营造成了极大的障碍，从长期来看，风险较大。最初的产权式商铺只是分割出售，第二代产权式商铺推出目前较为流行的出售＋返租方式，第三代产权式商铺是深圳常兴时代广场又推出了商铺银行的概念。1通过对以上案例的分析，我们初步得到以下结论优点目前开展前景良好；投资回报率高对自有资金要求较低；对地段要求相对较低；资金回笼迅速，现金流顺畅缺点对工程的商业规划设计要求越来越高；业主越来越理性，存在招商风险；对如何处理好开放商、业主、经营商的关系要求很高；对后期经营管理要求非常高。对开发商而言，产区式商铺模式具有以下优缺点订单地产模式研究“订单地产〞模式主要内容是联合协议、共同参与、平均租金、先租后建四个方面的综合订单地产1234联合协议1、具有强大的吸引力和凝聚力的世界５００强企业；2、社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业；3、国内相关行业的前三名与全球各大跨国企业签订了联合开展协议。共同参与城市的选择地块选择规划设计与技术方面的对接在工程开发之前就获得合作伙伴的认可平均租金与合作伙伴达成协议，按照城市将租金划分等级，并事先规定好租金的数目。将合同洽谈的时间大大减少。先租后建在确定面积、城市、租金后在开工之前先签一个协议，然后再投入建设。要运作好“订单地产〞，必须关注六大要素：结合实际、准确选址、规划为本、主力店入驻、以租为主、经营管理结合实际在选址等方面不可照搬国外经验，必须必须结合当地的实际情况来进行准确选址地段是商业经营的关键成功因素，选择地段需结合客户需求、商业气氛、租金要求、交通状况、周边人口、城市规划等各个方面来综合考虑12规划为本有了好的地段还必须进行好的规划才能做好一个工程。在做规划之前要注意以下原那么：客户需求、交通优先、路路相通、提高任期、小店优先3主力店入住购物中心的成功关键是能否找到有号召力的品牌主力店：1、人气的保证2、永续经营的保证4以租为主以租为主，统一管理的经营方式可以保证良好的整体形象与经营风格。有利于物业的长久升值。5经营管理良好的经营管理是维护地段升值的保障因素。良好的经营管理不仅可以在短期内提升租金，更可在长期内保障企业规划的顺利执行6订单地产模式六大运作要素采用订单地产的工程，其融资结构增加了主力店的投资，大大减少了工程的资金风险商业地产所需资金，约20％将由开发商直接投资20％左右由主力店企业自己投资约60％投资将向工程当地银行贷款。首先努力争取当地政府支持，其次以主力店入驻为卖点取得银行支持。争取与银行达成银企合作协议订单地产工程融资结构我们总结，订单地产开发模式的特点如下23采用订单捆绑方式，降低风险选择合作伙伴采用强强联合、强中纳强充分考虑合作伙伴的需求、在各个环节与合作伙伴密切配合万达有15个顶级的商业企业合作伙伴，万达的商业广场在建设之前已经有了租户的订单，降低了建成之后的承租风险。而且，万达与租户的“固定租金＋年度升值〞出租模式，不仅保证了长期稳定的投资回报，而且在开工之前就大致算出了长期的投资收益率选择具有强大的吸引力和凝聚力的世界５００强企业；社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业；国内相关行业的前三名的合作伙伴。并且通过合作伙伴的选择实现跨行业业态的资源整合，各种业态交相辉映，相得益彰，并释放出整体辐射力

在建造购物中心之前，充分考虑合作伙伴的需求，在城市选择、地块选择、规划设计、设计要求、经营管理等各个环节与合作伙伴密切配合，确保成功。14以租为主的经营手法以租为主，统一管理的经营手法，有利于企业的长久经营，树立企业的整体形象，实现良好的整体管理和整体营销。订单地产模式风险低，回报大。使用订单地产模式必须具备以下特点适用于整合资源能力很强，能够获得高素质的合作伙伴；拥有完善的管理体系和统一细致的规划；具有一支复合型的商业房地产管理团队；具有跨区域管理的能力。不适用于整合资源能力不强，不够获得高素质的合作伙伴；不具有完善的管理体系和统一细致的规划；不具有一支复合型的商业房地产管理团队；不具有跨区域管理的能力。注意：主力店撤资等违约行为将会给订单地产模式带来的致命的潜在风险国际先进地产模式介绍美国购物中心的开展历程大型购物中心，起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物，属于一种新型的复合型商业业态，不同的消费群体和男女老幼都会从中得到选择和满足雏型：美国西尔斯罗巴克公司在城市边缘地带，规划建造的具有初步的整体规划的许多独立的商店街，同时附设了免费的停车场鼻祖：CountryClubPlaza：提供住宅区内居民可以享受消费效劳的场所特色：具有统一管理的商店承租户、特定而远离道路的停车空间，以及全面统一的管理策略，而这些特色，都成为日后大型购物中心所遵循的根本标准郊区化开展：由于郊区城市的低土地价格及新兴产业在郊区兴起，大规模的摩尔购物中心也落户于郊区，形成了大量位于高速公路交叉口、由于开展大型购物中心而"繁荣"起来的边缘城市此阶段购物中心的开展：具有经济开展与城镇建设的两层意义开展原因1、70年代初能源危机，石油价格暴涨，郊区购物费用过高2、解决城市中心空心化的要求市区化开展期：摩尔购物中心又开始开进美国市中心，且市区摩尔的业绩也都相当不错，市区内的摩尔在一定程度上也缓解了城市中心空心化的难题近邻型(小型)、社区型、自然景观型、城市再开发型、休闲娱乐型、超地区广域型的巨型摩尔等类型共同开展20世纪20年代初期20世纪20年代中期萌芽开展期20世纪50年代20世纪70年代郊区化快速开展期2000年市区化回归开展期至今多类型开展期年份开展阶段美国成功ShoppingMall目前具有以下四大特点琳琅满目的商品和多样化的效劳以人为本的舒适购物环境便捷的地理位置先进的管理技术1234奉行以人为本的经营理念：将消费者的利益放在首位，最大限度地满足消费者的购物需求，使消费者的购物成为一种快乐的体验。设有多种休闲、娱乐设备：为了表达以人为本的宗旨，ShoppingMall大多设有较多的休闲、娱乐设施。欧洲最大的Mall－Bluewater为了追求消费者最大的满意，用将近15000平方米作为娱乐休闲场地，并伴有风景如画的7个湖泊和20公顷的园地、花园，并建有自行车道、划船和野餐区，还有一个1000平方米的大型温室建筑，以热带雨林为主题，拥有30米高的热带树木，以及池塘和瀑布。商品组合力求多样化：以最大限度地满足不同层次的消费者不同档次的消费需求。引入各种不同的零售业态：国外的Mall大体是以百货店和超市为核心，辅以众多的专卖店、专业店和餐饮店及各种其他设施，并定期举办音乐、戏剧、表演和艺术展览等活动，从而实现消费者在Mall内一次购全所需商品的目标以日本为例：日本福岗的运河城内设有两家国际著名星级酒店、专卖店、餐饮、影视剧场和娱乐城等。运河城对各个不同的目标顾客进行分类，据此分设不同的购物区，尽量满足消费者一站购物的需要最大限度地增加客流量：Mall经常选址在消费者相对容易到达的地方。由于国外小汽车的普及，消费者购物以驾车为主，因此，为了降低营运本钱、防止城市的交通拥挤，国外大多数Mall选址在城市的郊区。为此，Mall必须提供便捷的交通。Bluewater为了减少公路的交通流量，每,-分钟就有一趟从伦敦和其周边城镇到Bluewater的定时火车效劳，以及由火车站到购物城门口的短距离往返巴士接送。Mall的优势在于整合效应：为了最大限度地发挥这一效应，Mall在管理上必须借助于高科技，运用先进的管理方法来发挥竞争优势。现代Mall的设计、运作和管理打破了传统零售业的种种局限性，已经成为了零售业中的最具高科技特征之一的经营方式。将最先进的管理手段运用到Mall中已成为国外购物中心开展商的共识：英国的许多Mall纷纷自建网络，并且将其链接到不同零售商的网站，为购物者提供了先在网上浏览再到店里选购的方便。新加坡是东南亚各国中零售业开展较快的国家。零售业总营业额1993年至1996年每年增长7%，1996年为160亿美元。新加坡人口320万人，1998年观光客人数达600万人，其购物中心近期有如下特点郊区与市中心购物中心同时开展零售业发生变化购物中心发生变化新加坡较大型的购物中心集中在新加坡市中心的乌节〔Orchard〕地区，是著名的“乌节购物环带区〞，包括多种形式。2001年建成的布尔斯/罗可区的购物中心，位于交通枢纽附近，周末假日客流可到达16万人次；首家郊区型购物中心1994年才在新加坡北部出现，但开展的十分迅速，陆续有15个这种大型购物中心完工。均座落在较大型的住宅区，同时又位于交通枢纽附近，有百货公司、电影城、娱乐电玩中心、保龄球馆、购物商店、室外餐厅和咖啡馆等多种业态形式。都市与郊区购物中心的竞争态势已经形成；以生活型态为导向的多种零售业更加流行：如教育娱乐业的书店兴盛、美容美发等新兴行业增加；.重视年轻消费族群，且其将成为主流：新加坡人口中年轻人占37%，亦即有110万的24岁以下的人。虽然其收入不高，但是其可支配所得却非常高，所以零售业者都已注意到这个族群；国际网路普及率提高：虽然电子购物的比例不高，但零售业者在网上出现，有助于提升知名度。购物中心的收入由传统的租金收入占多数转向广告和停车收入等：由于商场的顾客流量提高了50%，用作广告和展示的公共空间的面积大约增加55%；购物中心进行重整时，以边调整边营业的方式：可以继续营业有收入，而消费者也可以有休闲逛街的地方；购物中心改善和整修的局部主要有：开放空间加大、增加采光、装设新的信号装置如方向指示和停车指示讯号、引进专为餐饮店设计的空调、增设电子计算机系统、保持卖场的动线顺畅、在门口装设新的平安警卫系统、提供额外通往停车场的通道等，以方便消费。新加坡零售业中购物中心的平均店面出租率为90%。乌节路黄金地段的购物中心毛利率约在5%~6%之间，并且在不断的开展中形成了完善的管理方式有效组织及运作系统：购物中心管理有明确的工作流程，以进行催收租金等例行性工作。对行政作业也制订了明确的管理标准，如收取租金标准须一季评估一次。组织结构：一个20万平方米的购物中心，一般有20个管理人员，包括购物中心经理、不动产管理专员、专员助理、工程师、技术人员、停车场管理、商场租赁人员等。不动产效劳等大多外包，可使人员任用较有弹性。.采取各种策略提高出租率以增加收入：提高广告曝光率，增加知名度；制作简介手册、海报；发放、邮寄宣传品；与承租户保持良好关系，定期作意见调查等。招商条件：购物中心与承租户的租约大都以2~3年为主，押金在2~3月租金之间。对具竞争性的主力商店，要比其它的商店条件低。完善的管理方式从国际先进购物中心的开展，我们看到在中国开展ShoppingMall应该注意以下四点得到消费者的认同处理好规模与效益的关系实现有序竞争形成集体竞争力使消费者形成到Mall购物的习惯1234根本特点是规模大：一般的Mall都在10万－20万平方米之间，大的可到达.40万－50万平方米。获利为标准的：任何一种商业形态、选择都是以是否获利为标准的。Mall虽然以规模取胜，但并不是规模越大越好。24亿到30亿元的销售额：城乡结合部建一个30万平方米的Mall，每年每平方米保本销售额大致不能少于800--1000元，全年Mall总的销售额为24亿到30亿元。吸引消费者是关键：要实现Mall的销售额，必须保证适当的人流数量，吸引更多的消费者来购物成为Mall生存与开展、及时收回本钱获得赢利的关键。实现赢利的关键是得到消费者的认同：从而吸引越来越多的消费者前来购物，为消费者创造和提供满足消费需求的一切条件，真正实现以人为本。国外比较成功的Mall都崇尚顾客第一、消费者至上的经营理念。经常为顾客提供咨询，解决顾客困难，协助办理退换货手续，创立优雅的购物环境。但是目前国内许多的购物中心大多还不具备这一条件。因此，能不能创造一个让消费者满意的购物环境成为今后国内Mall开展的重要因素之一。有硬件条件的要求：位于中心城市或交通要上，具有实力的1-3家主力店，主力店的面积不少于总购物面积的1/4，专门店、时尚店、餐饮娱乐等其他专业店不少于200家。Mall代表着一种管理体系。Mall的管理组织能否通过统一的运作规划既使各店成为统一的整体，又使各个店形成自己的独特的经营风格，突出自己商品品牌，这是Mall管理的一个难题。Mall内部同种零售业态之间的竞争是否有序：影响着Mall的正常运行，这要在Mall引入店铺时就充分考虑以防止重复竞争及过度竞争综合消费还未成为消费主流虽然当前我国经济有了很大的开展，人民生活水平也不断提高。消费者消费水平和消费结构都有了很大程度的改善。但目前我国居民的总体消费水平仍处于中下等，综合消费还未成为消费主流关键是引导消费者的购物习惯：作为国外Mall开展的条件之一—汽车购物在国内尚未成为习惯。因此，购物中心能不能引导消费者的购物习惯将成为购物中心开展的关键因素。商业房地产开展趋势分析通过前面的分析，新华信得出了三种热点模式的比较分析新华信认为，未来房地产行业突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可防止，局部地区可能出现增速过快的局面，中长期内，土地价格将会对短期的增速进行修正，但土地资源的短缺决定，价格不会低于现有水平开发本钱的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和本钱构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑，市场优胜劣汰的竞争法那么决定房地产市场中将走向成熟，行业整体利润将逐渐趋于稳定合理土地价格和出让方式市场化导致房地产行业和市场进入门槛提高，一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰，行业内企业的整体质量将得到提高20002001200220032004200520062007202120212021价格利润总本钱土地价格、开发本钱、利润开展趋势示意图资料来源：新华信分析商业房地产未来的市场空间巨大，并且商业网点的改造势在必行。针对这三种热点模式，新华信认为，其未来开展趋势如下出租模式－购物中心一体化开发将配合购物中心开展成为开发的主导模式；购物中心将成为未来商业地产开展的主要业态；某些一线旅游城市与二线城市将成为新开发热点；市郊购物中心将成为开展重点；购物中心平均规模将进一步扩大；根据消费者的需求，业态及业种将进一步丰富；将形成完善的经营体系和管理流程。订单模式订单地产将成为商业地产的主要开展形式；对主力店的品质和业态组合要求将进一步提高；与合作伙伴的配合将进一步加深；对管理和规划的要求将更加提升；对复合型管理团队的要求日益增加；出售模式－小商品城小商品市场将面临大规模的升级和改造；受到连锁经营和专业专卖店的冲击和挤压越来越剧烈；综合和零售市场减少、专业和批发市场增加；食品和服装摊位减少、五金电料类、家具类、金属材料类、建筑及装饰材料类的摊位那么在逐年上升；由粗放型管理向标准化管理转变出售比重不断下降，长期来看以租为主。附录：万科企业特别研究专业化模式研究管理模式研究品牌模式研究万科专业化模式研究万科是中国国内房地产业近20年开展历程中最为成功的企业之一，在公司开展的19年间，万科始终保持着持续的增长速度，不断的开展壮大万科公司1990-2003年总资产净资产情况图以房地产为主业调整开展多元化开展伴随新一轮扩张的快速开展单位：亿元1、专业化开展之路——万科在成长的过程中，不断调整开展战略，进行了由多元化向专业化的转变，并坚持走专业化的开展道路，享有“减法万科〞美称企业成立进入房地产领域并改制，公开募资2800万在深交所挂牌交易，募资1.27亿元19841988199119932000200419972021年多元化开展期房地产为核心万科的成长过程以贸易为起点，初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播四大经营架构发行B股，募集资金4.5亿元港币开始全国性扩张，在全国十三个城市投资房地产工程开发品种涉及住宅、写字楼、商铺、酒店和保税仓等1994专业化减法之路确立了城市居民住宅为公司的主导业务投资重点集中于深圳、上海、北京、天津投资品种集中于住宅开发分期转让持有的30多家企业股份创立万科品牌新一轮扩张增资配股募资3.83亿元向中国百万人口以上城市扩张，进行跨地域经营加强土地储藏积极拓宽融资渠道，进行信托、海外融资等精细化专业开展产品布局：引入“活泼长者〞房型开展区域：以珠三角、长三角与环渤海湾地区为重点开展区域，同时进行其他城市的开展增资配股募资6.25亿元2002发行公司债券，募资15亿元仍以银行为主要融资渠道，不断降低银行融资的比重，积极找寻新的融资工具万科的开展有三个十年的阶段：多元化开展、专业化开展、专业化精细开展1984-19931994-20032004-2021解决生存问题，并尝试多元化提出日本的"综合商社"的模式完成了多元化向专业化的转化由专业化向精细化转化

注重营销和售后效劳〔建立物业管理〕索尼香港新鸿基美国PULTEhomes

锁定终身客户、延长产品线

提倡零缺陷质量文化、关注客户需求、与合作伙伴共同成长开展阶段开展战略战略重点标杆企业注重品质：能够让客户终身追随的先决原因首先就是房子的品质注重客户：建立了以维护客户关系、提供增值效劳为功能的万客会王石认为：专业化不是目的，专业化只是手段，在必要的时候，万科也并不排斥进一步多元化外表上看，万科是在做减法；实际上，万科是在积蓄力量，准备下一步做更大的加法！选择专业化的原因：企业自身作大作强的要求房地产业将出现地域性垄断的形成中国的房地产要成为支柱产业，也需要大地产商的出现。要与国外的房地产企业竞争，必须快速作大实现专业化的手段：剥离非相关的企业，即使是赚钱的企业也要卖掉锁定目标客户：中等收入人群的住宅房地产集中资源做品牌

，实现品牌制胜多元化和专业化各有其风险，关键是要与自身的能力相结合万科管理模式研究2、万科管理之路——万科在持续的成长过程中，已经形成了一套全面而标准的制度和流程

万科的稳健成长，更多地是依赖于一套标准的制度和流程在运转，而不是依赖于公司的某个人，也不是依赖于公司的某几个知名经理。案例一王石离开公司后，万科照常运转。王石可以一年内几个月不在公司，去开展自己喜欢的登山、飞伞等极限运动；而其他绝大局部房地产公司的董事长，不仅公司的业绩没有能超过万科，而且董事长很少能离开公司一段时间。案例二近几年来不少金牌经理人离开了万科。但是万科的业务和开展速度不仅没有受到影响，而且还以每年30%以上的速度增长，万科2003年的总销售额到达了63.8亿元万科建立起了一套标准而有效的公司治理结构形成了有利于制衡的股权结构第一大股东处于相对控股，控股比例为15.08％流通股(包括A股和B股)占82.49％，法人股占17.51％。这样的股权结构的形成，有利于股东之间相互制衡的作用的发挥，有利于保持上市公司的独立性和决策的科学性，是建立有效的公司治理结构较为理想的股权结构。机构投资者积极参与，大股东、中小股东、经营管理层形成了有效制衡

机构投资者持股比例一般稳定在10％左右，公司在做重大决策前一般会广泛征求机构投资者的意见。机构投资者也会从专业的投资者、公司的中小投资者角度对公司提出意见，对公司的决策形成影响力并对大股东、经营管理层发挥制衡作用。1形成了标准的董事会运作体系董事的选决采用“累积投票制〞

董事、监事选举时采用“累积投票制〞，让中、小股东有时机选举代表进入公司董事会。重视外部董事、独立董事在董事会的作用

在历届董事会中，公司外部董事所占比例一直很高，在董事会发挥着很大的作用。充分发挥各专业委员会的作用标准授权经营，建立了“增量—存量〞投资决策管理模式对新增投资、新设业务的管理必须经过公司常设联席机构“投资决策委员会〞论证，通过后再提交给公司董事会审议，必要时提请股东大会审议批准。公司日常经营管理，是公司总经理的职责2在母子公司管理方式上，万科采用的是强势总部以及矩阵式组织结构的母子公司的管理方式，子公司大多时只是一个执行和操作的机构核心功能财务/资产公司规划/SBU战略监控/投资管理收购、兼并公关人才培养法律审计公司营销R&D采购/物流销售网络人事管理财务管理战略管理操作管理管理模式功能和人员配置集分权分权集权与分权相结合集权财务/资产公司规划/SBU战略监控/投资管理收购、兼并公关人才培养法律审计公司营销现金管理+总部组织机构的管理财务/资产公司规划监控/投资管理收购、兼并+总部组织机构的管理重要功能总部功能+总部组织机构的管理总部集权程度的上下是根据开展的需要和职能的种类而有所不同：财务、资金、规划部门集权程度极高，而营销企划、管理中心等部门，总部更多地是通过制定政策和管理制度来指导、效劳子公司。这样既保证了总部对子公司的掌控和管理，又保证了一线子公司有一定的自主权，发挥子公司的活力。万科在20年的开展过程中建立了一整套完善的流程管理系统，并形成了“忠实于制度〞、“忠实于流程〞的价值观和企业文化，使得制度和标准得以自觉和充分落实完善的流程管理系统行政管理流程资金管理流程工程定位与开展流程人事管理流程财务管理流程该系统已经成为万科核心竞争力的重要组成局部，对公司的健康、持续、高速开展起到了决定作用万科把很多具体事务性的工作上升到了制度和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。万科品牌模式研究3、万科品牌之路——在中国房地产业，品牌变得越来越重要，消费者称“买房子，要先看造房子的人〞。素有中国房地产业第一品牌美誉的万科，它的品牌战略是万科品牌建设的切入点从长远发展角度考虑，针对物业管理一直处于严重滞后状态的现实，从物业管理着手打造品牌万科品牌建设的宣传手法全国统一的楼盘命名以增强影响力核心人物主动利用媒体提高知名度突出自身优势的定位保证宣传效果万科品牌建设的支撑体系全程工程品质管理保证住宅的品质全程服务品质管理保证服务的水平投资技术研发保证国内技术领先对商业房地产品牌建设的借鉴意义从长期开展考虑，为保证商业房地产的经营成功应以商业管理为切入点强化品牌管理，突出为租户利益效劳的品牌内涵突出核心人物的宣传，提高品牌知名度。商业房地产的命名要充分考虑品牌战略的要求，宣传定位要突出自身优势和先进理念卓越品牌的建立最终需要实质支撑，前期高水准的投资筹划和后期卓有成效的商业管理最终是支撑商业房地产品牌的基石万科品牌对企业房产工程的销售产生极强促进作用九十年代开始，万科地产开发陆续进入国内一些中心城市，其产品也以优良品质赢得了良好口碑。当时，万科品牌的价值表达在同一城市同一区域的房屋售价上，万科产品要高于同类产品的1000元/平方米左右。进入二十一世纪后，万科的品牌效应表达在同区域相同产品的销售上，万科的售楼速度要比其它开发商快50％万科品牌万科品牌的提升机制同样可以作为建立商业房地产品牌提升机制的借鉴万科品牌建设的提升机制持续提升的品牌价值借助媒体宣传推广短期内形成轰动效应楼盘出售进入物业管理增加房产的投资价值持续运作房价提升物业管理、设施改善商业房地产品牌建设的提升机制持续提升的品牌价值准确的需求分析和市场定位商业伙伴选择，商铺出租整体商业布局的适应性调整对商业资源更强的吸引租户收益提升周边地价提升商业管理、商圈整体优化谢谢！房地产投融资策略研究南开大学房地产金融研究中心徐保满房地产投融资渠道分析一、受限股权融资06年1月1日新修订的?公司法?正式实施，为寻求民间融资翻开了新通道———“受限股权融资〞即让民间资金以股权投资的方式投入开发工程，但通过章程对该股权进行权利义务的设置，来限制它的表决权、管理权，从而防止公司管理权的分散。它的法律依据是新?公司法?第四十三条规定：“股东会会议由股东按照出资比例行使表决权；但是，公司章程另有规定的除外〞。〔新公司法在许多条款中增加了“公司章程另有规定的除外〞的表述，提高了股东自治权利。〕受限股权融资解决了风险和管理权的矛盾。出于资金平安的需要，真实持有股权优于股权质押的贷款形式。但融资方并不希望出资方像真正的股东一样干预工程经营、管理。通过公司章程中对外来股权的约定，限制出资方的表决权，即可排除工程可能受到出资股东干预的担忧。根据新修订的?公司法?第三十五条“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。〞的规定，如果出现外来股东拒不退股的情形，可以在股权融资协议中事先约定，融资期满后取消提供资金一方的分红权。以此迫使提供资金方在能够收回资金及收益的情形下按照约定退股。作为股权融资的一种方式，受限股权融资的优势即在不分散管理权情况下局部解决了出资者的风险，更提高了公司的资本充足率，为之后的银行融资铺平道路。05年9月银监会212号文件规定：申请贷款的开发商(指贷款类信托方案)必须“四证〞齐全，自有资金超过35％，同时具备二级以上开发资质。这个文件使信托融资的门槛提高不少。但信托仍然是值得考虑和选择的融资方式。信托在串接多种金融工具方面独具优势:一是信托融资具有巨大的灵活性，可以针对房地产企业本身运营需求和具体工程设计个性化的信托产品；二是有很大的创新空间，是组合融资、金融创新的核心，可以以固定回报的方式以股权投资方式进入工程公司。目前市场上“夹层融资〞方式，即属于一种介于股权融资和债权融资之间的信托创新。二、夹层融资〞，是一种介于股权与债权之间的信托产品。因为，从资金本钱角度看，夹层融资低于股权融资，它可以采取债权的固定利率方式，对股权人表达出债权的优点；从权益角度，它高于债权，表达出股权的优点。这样即在传统股权、债权的中增加了一层。抵押贷款属于传统债务，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他债或优先股〔类似于前述的受限股权融资〕。夹层融资有灵活性高，门槛低的优势。它可以根据房地产企业的具体情况来设计，股权进去后符合贷款条件了还可以向银行借款。夹层融资对工程要求相对低，不要求四证齐全，投资方对股权控制要求相对低，不会深度参予管理。正因为它绕过了212号文件要求贷款类信托的诸多条件，夹层融资可操作性强。但相对银行借款来说，本钱较高。三、REITs(房地产投资信托基金)，REITs在欧美的开展十分成熟，但在中国内地到目前还没有一支真正的REITs上市。但香港证监会05年发布了修订后的?房地产投资信托基金守那么?，撤销香港REITs投资海外房地产的限制，内地开展商可按?守那么?要求成立REITs，注入其内地商业地产工程后赴港上市。四、委托贷款及创新委托贷款是指由政府部门、企事业单位作为委托人提供资金，由受托人〔银行〕根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放并协助收回的贷款。这项业务属于银行中间业务，银行收取手续费，不承担风险。委托人可以是政府机关、企事业单位、其他金融机构，但目前市场上局部银行〔如中国银行〕不办理个人委托贷款。委托贷款融资方式因为不是银行的自营业务，所以诸如“四证齐全〞之类的限制条件少〔但用于固定资产投资工程的贷款须经报政府有关部门批准〕，门槛低，并且操作方便，银行作为中间人承担着搭桥、沟通和风险控制的责任。该融资方式可适用于工程的各个阶段，但由于资金的协商利率可能相对较高，运用该借款多为过桥性质。委托贷款的金融创新。