青岛凤城置业开发区项目营销策划报告

青岛风情，世界格调凤城置业开发区项目营销策划报告报告核心4现场，就是力量5步步为营，节节走高1知己知彼战不殆3市场突围，如何制胜2我们可以做得更好7一场商业出路的探讨6好钢，要用在刀刃上8附录内容有一个美丽的传说……凤凰的传说四灵之一。「领衔」作用的鸟中之王。禽鸟中最美的特征部分。非梧桐不栖，非竹实不食，非清泉不饮。生命/活力/谦和/包容/高洁/吉祥等一切美好的象征。薛家岛，演绎凤凰飞腾的传说相传古时有一只金凤凰，奉玉帝旨赴天朝参加百盛会，飞抵碧波万顷、渔歌荡漾的胶州湾时，心旷神怡，乐不思归，振翅卧入波涌柔怀之中，遂成为今日之薛家岛。有一只展翅欲飞的凤凰……——凤凰城概况介绍一、区域环境介绍薛家岛三面环海、一面接陆。南濒黄海，西与青岛经济技术开发区行政商务中心相邻，西北接青岛保税区和前湾港。辖区总面积42平方公里，海岸线长54公里，辖36个社区3.5万人安子码头金沙滩银沙滩江路嘉陵江路长珠江滨海大道天目山路路南岛路塘岛湾向方道遂南靠滨海大道，西临南岛路、东到天目山路。目前南岛路正在施工，北侧珠江路也未正式开通，出入口和交通要道以南侧的滨海大道为主。二、凤凰城规划概况总用地17.625公顷建设用地面积15.16公顷地上规划建筑面积260000平米住宅建筑面积232250平米公建建筑面积27750平米地下车库建筑面积37600平米商业步行街10722平米建筑密度≦18.3毛容积率1.47绿地率≧47.7户数2399户规划方案单体立面开发区甚至青岛首个新古典主义建筑（“凤凰的美丽五彩羽”

）——典雅端庄；古典装饰图案；新材料与工艺。户型分类户型面积（㎡）套数比例90

㎡下165052㎡49-5318<1%63-69354约10.2%85-901594约61.2%90

㎡上62970.8㎡112-118280约14.1%132-147224约13.6%说明：90

㎡以下户型占72.38%（不含阁楼）公共服务设施配套建设9班托幼、居民健身设施、酒店式公寓、商业裙房、居委会物业管理、变电站、换热站、燃气调压站、地下停车场户型规划一期施工进度一期15个楼座计划07年8月底开工，预计12月底基础完工，办理预售证；08年12月主体完工，09年7月竣工。商业形态两层底商，计划与南岛路步行街同期开发。精装修交房（建议标准附后）售楼中心暂选址于小区中心会所处幼儿园9班托幼古堡里的童话世界三、新古典主义“五彩羽”的市场机遇与风险一）市场机遇1、填补市场空白，较易引发关注。① 市场楼盘建筑风格以现代简约为主，平铺直叙，无真正风情可言。② 作为开发区首席风情建筑群，完美包装起区域乃至市场的倡引作用。2、充分彰显开发区的城市特征。① 50%土著50%外来人口，开发区的“移民城市”特征，兼具“开放与融合”的城市态度。② 2008奥运会，500强企业入住，国际化趋势日益明显，多元文化共促开发区良好快速发展。3、珍惜自然恩赐，建筑融合“海元素”。4、更易新生活方式的塑造与树立。二）市场风险1、是市场空白，即有“市场接受度”问题。关于风情建筑的认知与忠诚度，需要花费一定时间进行灌输与引导。2、若后期支撑不足（产品实现，包装实现等），则会不伦不类。主客观相比，市场机遇>市场风险。在一片百鸟共存的森林……——青岛市、开发区宏观、微观市场环境分析一）青岛房地产市场宏观分析300025002000150010005000350060.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%GDP固定资产投资固定投资比重GDP1369

15841869227026963002固定资产投资 384

478739102514571486200

2001 22003200420052006固定投资比重

28.0

30.2

39.5

45.1

54.0

49.5城市经济高速增长，固定资产投资拉动GDP增长，经济过热，房地产行业风险逐步显现年代人均可支配收入（元）人均消费支出（元）2004110899002200512920988320061532811945数据来源：青岛市年鉴恩格尔系数38%37%36%39%40%42%35%30%25%20%15%10%40%50%45%2001 2002 2003 2004 2005 2006人均收、支增长明显，但同比较低，消费能力受限指数住宅开发销售情况106.5153.1266.7313.3050010001500200025003000万平米050100200150250300350亿元施工面积竣工面积销售面积销售额2003 2004 2005 2006数据来源：青岛市年鉴房地产投资额、销售额均加速增长，但存量面积过大，商品房销售速度放缓据市统计局统计公告，2002——2005年青岛市房产价格较上年涨幅分别为7.6%、14.6%、15.2%、10.9%。06年继续上涨，涨幅5.5%，为近5年来最低，主要原因是受国家宏观调控的影响；受国家宏观调控影响，十一五期间青岛市住宅发展规划作出重大调整——房地产业完成投资额1514亿元，其中，住房投资1079亿元。开工建设各类住房总建筑面积6182万平方米（受限“70、90”）。规划期内，五市三区重点建设中低价位、中小套型住房。市区开工建设中低价位、中小套型及政策性住房建筑面积2210万平方米，约272950套住房。政策调整，中小户型集中供应，供应量进一步扩张。房价持续走高，未来涨幅空间有限。二) 开发区房地产市场宏观分析67.6103.1143.6170.13238.852.535.5190204060 48.7100801401201601802001年

2002年

2003年

2004年

2005年

投资额（万元）增速（%）228.675.930493.231531865.7

69

67.8500350300250200

179.11501002001年 2002年 2003年 2004年 2005年商品房施工面积（平方米）商品房竣工面积（平方米）鹏翔数据中心固定资产投资增长放缓，03-05年商品房新开面积基本持平，竣工面积有所减少。1、固定资产投资及商品房施工、竣工对比71.8299.5193.273.927655040 42206080100200020012002200320042005

2006商品房销售面积（平方米）鹏翔数据中心商品房销售面积逐年下滑，市场存量面积正在累加，预计08年市场供应量将超600万平。2、商品房销售面积对比较前两年二手房交易的火爆，受市场大环境的影响，06年开发区二手房成交量明显走出下滑趋势。根据房屋交易登记中心统计，06年1-11月份全区二手房成交量为3210套，同比降低17%，成交面积34.32万平方米，同比降低39%。3、二手房交易量对比70万㎡70万㎡亚星100万㎡薛家岛改造200万㎡4、未来竞争对比海信300亩邦达170亩海尔320亩恩马3栋楼金泽华帝合计130亩

华通2栋楼船厂宿舍已建好金泽华帝合计130亩太行100亩另外60亩已转手中信达2栋楼亚星三足鼎立江湖争霸风险与机遇并存凤凰城江湖地位SWOT薛家岛板块竞争概况图示三足鼎立风险与机遇并存利：区域住宅气氛形成，吸引人群置业中心转移，客源聚集。弊：新房源竞争严峻，客源分流严重；村改造二手房冲击新房源。相比薛家岛村改造200万平米，本案利：1）与其商业一脉相承，易成气候，“一荣俱荣”。2）较之多层，看海、观景视野更佳。弊：1）本地原住民多数拥有改造安置房，再难购房。2）200万平米改造房冲击市场。3）产权可办私有，竞争力加大。4）单价预计低于本案，分流部分经济较差人群。相比东侧18家开发商的394万（含110万平米公建）平米，风险分析1）区域内18个项目集中放量，在有限的市场抢夺有限的客户。2）周边共有资源雷同，90平米以下户型占主力，产品同质化严重。3）区域不乏地产大鳄，特别是海信的储备量。黄金海岸锦绣前城中南.海湾新城千禧龙花园基寓达利广场幸福城三）开发区房地产市场微观分析考虑到本项目所在区域以及产品特点特选取以下项目作为类比对象。项目名称面积范围（㎡）主力面积（㎡）黄金海岸107-154115锦绣前城40-13990-110海湾新城55-14090千禧龙花园65-165110-130基寓80-17080、120达利广场35-12635、80幸福城70-12080-90住宅部分—形式、户型面积、布局中小面积仍是市场需求的主力，与本案产品规划相符。项目名称均价（元/㎡）主力总价（万元）装修（元/㎡）黄金海岸610070400锦绣前城630057-691000海湾新城620056毛坯600（一千禧龙花园670074-87期）800（二期）基寓660053-79厨卫精装达利广场680024、541000幸福城660053-60毛坯住宅部分—销售价格多数项目都采用精装修方式来提高均价。项目名称开始销售时间总套数销售率月均套黄金海岸2006年5月26996%20锦绣前程2006年底23240%15海湾新城2006年12月30867%34千禧龙花园2000年底90085%基寓2005年底25680%12达利广场2006年9月74245%33幸福城2007年7月386预定55%共定210套住宅部分——销售速度规模较大的项目销售时间较长，但总体上项目去化周期在一年半左右到两年，月均20-25套。项目名称客户组成黄金海岸投资客户占70%，自住占20%，10%其他用途锦绣前程自住80%。投资占15%。其余5%投资自住都有临沂，淄博，东营及其它在本地工作的外地人口居多海湾新城70%当地，25%东北，5%其他投资者占60%，自住占20%，其余20

%，开发区本地及千禧龙花园本地工作的外地人青占50%。东三省，东营及其它外地人口占50%基寓岛客户购买占65%，本地客户占20%，另有15%的外地客户达利广场本地人购买占60%，外地客户40%，其中自住占50%幸福城本地人购买70%，20%青岛，10%外省投资住宅部分——客户组成本地客源是目前市场上主要的购买人群，青岛及外省市购房人较以往减少。项目名称社区配套结论黄金海岸会所、儿童活动中心、楼宇监控、全天候安防、消防喷淋会所、主题景观、活动器械、安防以及智能化成为社区必备锦绣前城智能化安防、会所、健身设施、主题广场、生态园林海湾新城2000平米的大型休闲会所,咖啡馆、西餐厅、健身场馆等、园儿童、娱购乐物场中所心、羽毛球场、休闲器械、社区会所、三大主题基寓广会场所，设幼儿园、物业办公室、乒乓球室、健身房、智能安达利广场防、电子巡更幸福城会所、休闲活动场所、中心景观区住宅部分——配套标准项目名称高级外墙涂料、大理石贴面交、房断标桥准隔热、中空玻璃门窗、复合结论黄金海岸地板、海尔橱具、海尔热水器、可视对讲、三线入户、集中供热高、级天外然墙气涂入料户、大理石贴面、塑钢门窗、复合地板、欧派橱房屋室内的材料的选用、配套已经越来越多受到关注锦绣前城具外、墙卫聚生苯间板精保装温、楼文板智保能温终层端铺、设地、热三供洋暖电梯、通力电梯、厨千禧龙花园卫采取变压式排气道、卫生间全套洁具、双路供电系统、二次供三水菱、电天梯然、气钢入制户防、盗地门热、式塑采钢暖门窗、全套卫生洁具、三线入基寓户石、料一/涂户料一、表大、理石贴面、断桥隔热中空铝合金窗、指纹门达利广场锁、强化复合地板、力邦涂料、海尔整体厨具、和成卫生洁具单、元三可线视入防户盗、对集讲中门供、暖铝、合独金立窗风、管双层中空玻璃、不封闭阳幸福城台、双气入户项目名称推广渠道主流媒体黄金海岸开发区电视台广告、海报、车体广告海报、车体广告锦绣前城报纸广告、工地围挡、路旗报纸占75%、其余占25%海湾新城报纸广告、围挡、路旗、海报、沿街广告报纸、沿街广告千禧龙花园户外广告、工地围挡、口碑宣传、报纸户外广告、工地围挡、口碑宣传基寓户外广告、围挡、口碑宣传、报纸户外广告、工地围挡、口碑宣传达利广场报纸广告、促销活动、路旗、户外广告报纸广告、户外广告幸福城工地围挡、宣传单页、路旗、报纸工地围挡、宣传单页住宅部分——推广渠道根据项目不同宣传途径上有所区别，但报纸、户外广告、围档仍是主要的宣传媒体。住宅市场风险评估结论1、市场上在售项目，中小户型去化速度较快，大户型去化速度普遍缓慢2、中小户型的客户群定位基本相同，客户分流在所难免3、精装修项目越来越多，选择空间较大4、市场上各项目对产品内部配套设施开始关注5、薛家岛村改造完成后，二手房的大量上市对市场的影响6、供应量猛增，并集中投放，对市场造成巨大压力及不良影响住宅市场销售压力将在07年下半年开始浮现，08年达到高峰期。商业部分——建筑形式、面积、经营业态、人群位置产品形式面积（平米）长江东路（理工大学以东）单层网点或门头房20-100长江中路（区政府以东到理工大学以西）单层、两层40-200长江西路（家佳源以东去程福以西）两层网点40-500井冈山路（世纪商城）单层、门头房、两层20-1000空置率经营业态租金/万年售价/元人群组成5%日用百货、餐馆、气配旅文馆体用品、礼品屋、1.5-4——外地人租用9%美容美发、餐馆、网吧、饰品、旅馆2-7——外地人（东北）租用较多10%餐馆、服装店、食品、美容美发、美体中心3-88000-1000013000本地人购买投资较多，另有部分外来投资者购买8%服装、电器、美容美容发、鞋帽、箱包、酒店5-10-20000本地人投资大 型 商 业 概 况1、利群（瑞泰）商厦特色定位：超市、家电、服装三位一体市场定位：中高档消费客流量：四个出入口，主入口660/h客群来源：周边小区及附近公司上班族2、佳世客特色定位：高档服装、餐饮市场定位：高档消费客流量：四个出入口，420人/h客群来源：周边小区及附近上班族等高收人群3、家佳源特色定位：服装、化妆品、超市市场定位：中档消费客流量：四个出入口，主出入口400人/h客群来源：附近居民主要是工薪阶层较多4、世纪商城特色定位：服装、日用百货市场定位：中低档消费客流量：七个出入口，主出入口800人/h客群来源：年轻人、附近高校人员多5、多元批发城特色定位：服装、百货市场定位：低档消费客流量：4个出入口主出入口750人/h客群来源：周边村民或外地务工人员6、利群长江商厦特色定位：服装、百货、家电、超市市场定位：中高档消费客流量：4个出入口主出入口1500人/h客群来源：周边居民及保税区附近居住的职工商业市场评估结论1、目前市场消费能力巨大，各阶层消费场所较为固定，商业业态丰富，经营状况良好消费者消费区域呈片区化、集中化。2、本案1万多平米的商业对于目前的市场不存在风险，并且商业规划在二期中推出，届时周边商业氛围已经形成，有利于本案商业去化。她能飞多高……——领衔，凤凰城搏击的地位——独特定位，找到自己的“相”——产品包装，找到自己的USP凤凰城之市场定位：CLD·观海·国际风情公寓----百鸟之王日常居住为主，季节性居住为辅国际公寓：① 不以狭义的建筑形式为代表，而是生活氛围与方式的表达者。② 它需要国际化的城市环境、极具潜力的区域环境、完善的配套环境、国际化的产品规划及国际化生活氛围5大元素支撑。凤凰城之相：风情，最美，领衔，高贵，雅致，瑞祥，气质我们距离真正的“国际化风情公寓”还有多远？——国际风情规划建议气质国际风情气氛国际风情气魄国际风情建筑细节，一砖一石均有发言权生活氛围，中西结合，生活优享贯通中西，洋为中用的营销策略一、建筑与海应该更加亲密1、大开间、270度飘窗设计，满眼皆景2、大面积露台/活动玻璃门，与海更亲密二、户型更加实用、灵活、艺术细节：玄关：担任私密性与实用性的过渡空间。通过压低吊顶、铺地材质、灯光变化等装修手段，丰富空间变化。起居厅：不要朝厅开过多的门，尤其是卫生间的门。一般起居厅进深不宜小于3.9米，面宽应控制在米；无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8米的低窗台观景凸窗。餐厅：采光和观景是重要元素。大餐厅的感念被广泛接受。餐厅与厨房最好隔而不断，与起居厅最好分设。如此，扩大空间且南北通透；若单设早餐厅，可于观景阳台结合。卧室：最私密空间。尽量远离入户玄关和起居厅。一般主卧的面宽宜控制在3.6-4.5米，进深不宜小于3.9米，儿童卧面可3-3.3米，主卧最好朝南，次卧临近公共卫生间。厨房：接近入口，避免流线穿厅和油烟、噪音对卧室的影响，易直接通风采光。卫生间：以经济节约为条件，同时考虑良好的通风和采光。不要对厅开门，干湿分区，设置洗衣机位；注意管道布置和施工质量，与卧室之间墙的隔音效果。三、园林更加风情明显1、欧式园林匹配建筑风格欧式风情园林特点：①

自然而然，典雅清秀，极具审美价值，即使经过人工处理亦依着原地形地貌，充分利用原有景观。②

多为方格设计，布局对称，图案规则，修剪整齐的花圃、喷泉、石雕、整洁的道路都带给人们简洁、开阔的视觉感受。③

关键元素：草坪，繁花，水景，小桥，艺术雕塑对称景观

——考虑养护成本，水系平日可关闭，节庆日或纪念日开放。2、中心广场坡地造景，营建视觉立体感通过地形的附土处理，使绿化更加有层次。植栽选择建议多样考虑，通过乔灌木、彩色树的搭配，营造四季自然景观，同时通过绿化的布置分隔空间。每个院落空间的处理，既有活动场地，又有较为私密的谈话场所。四、贵族式的幼儿教育机构建议引进双语幼儿园。是小绅士、小淑女的培养机构。白雪公主与小矮人等童话人物的雕塑装饰，营造城堡里的美妙童话世界。五、国际泛会所室内游泳池棋牌室桌球室乒乓球室健身房儿童游乐场酒吧、咖啡厅小食广场理疗室多功能厅西式婚礼区（教堂）可对外经营售卡。六、绅士管家——柔性服务，应需而变，健康与安全监督官常规服务项目——24小时保安24小时托老托幼服务24小时代泊车位服务24小时家政服务商务翻译服务国内外票务服务购物送货服务社区消防和车辆管理公共场所保洁水景养护公共绿化园艺保养和培植住宅区生活垃圾收集和清倒组织区内业主联谊活动各项健身、娱乐活动指引特色服务项目——保健、医疗、美发美容老人、病人的护理、礼仪服务钟点清洁、机动车辆清洗、私宅报警器日常检查和维护、住宅水电设施的维修礼品速递（限于市区）、大件物品搬运四季暖房花卉供应及代为养护卫生间地面地砖墙面墙砖厨房地面地砖整体橱柜名牌客厅地面石材/复合地板墙面乳胶漆内门木质卧室地面木质复合地板墙面乳胶漆内门木质阳台地面仿占地砖墙面乳胶漆门木质/玻璃窗台面天然石台玄关地面地砖墙面乳胶漆顶棚乳胶漆窗台面天然石台其他灯具吸顶灯/餐灯可视对讲知名入户门防盗门七、精装修标准1、样板户型面积：约60平米约85平米约118平米约135平米2、精装标准1）约600元/平米2）约1000元/平米客厅餐厅地面高档拼花石材/高档复合地板墙面乳胶漆/高级墙纸，局部饰线造型墙面/天花内墙环保涂料，局部饰线造型卧室地面复合地板墙面乳胶漆/高级墙纸，局部饰线造型墙面/天花内墙环保涂料，局部饰线造型窗台面天然石台内门实木开关/插座高档名牌玄关地面地砖墙面乳胶漆顶棚乳胶漆窗台面天然石台厨房卫生整体厨房高档名牌地面/墙面高档地砖天花高档防水石膏板间洁具高档名牌全套其他入户门木饰面放火防盗子母门窗双层中空玻璃阳台地面铺地砖，配艺术铁花栏杆，局部墙身文化石电梯世界名牌可视对讲高档名牌电梯厅石材地面客厅拼花石材卫生间地面砖电梯厅效果装修风格一：欧式装修风格二：田园装修风格三：现代八、细节体现国际化风情——其他公共空间1、单元区单元入口设雨篷；酒店式挑空入户大堂（信报箱/奶箱/休息区/雨具桶/理石地面/装饰绿植/油画、海元素画）；入口台阶处设坡道，方便残疾人、婴儿车通行及用户搬运；管道不宜集中设在入口处，若设置应用轻质隔板加以封堵，并设检查口。2、楼梯走道宽度约1.8米，长度尽量短，提高住宅使用率。3、电梯名牌电梯。帝森/奥的斯/日立等。装饰细节凤凰展翅，谁堪挡？——中西合璧营销及价格策略1、对谁说？以开发区自身市场需求不足以消化即将入市的如此大体量，其辐射范围将不仅仅局限于开发区、青岛市，乃至辐射山东省、全国范围和海外人士。日常居住人群高效益企事业单位中层管理人员及技术骨干（白领阶层）具有较高稳定收入的薪富阶层（医生、公务员、银行职员等）外来创业的成功人士（归国创业华裔、国内异地来青创业者）私营、民营、个体业主周边大学城高知阶层（教师、行政人员等）80年代后人群（周边大学助教、讲师等）季节性居住/投资人群本省其他区域向往滨海生活的私营业主、社会名流其他以疗养、度假、避暑为目的置业的各地高端人群一、营销策略中小户型客群分析客户一：主要特点：26-30岁，工作稳定，薪富一族。工作三至五年，有良好的职业前景，无较多积蓄。具备强烈的消费激情，首付能力10万元左右。个人修养特征：受过良好的教育，对于自身知识水平和工作实力有绝对信心。相对文化层面高，易接受新鲜事物。置业消费认知：多为首次置业，置业观念易被引导。产品之外能使他们产生美好联想的生活状态（梦想）是必须的。一旦选择，热情而专注。购房动机：新婚，组建小家庭，自住客户二：主要特点：45-55岁，收入稳定或有一定积蓄，大部分二次置业，注重区域环境，希望提高生活质量。首付能力10万以上。置业消费认知：期望更好的居住环境、生活更加舒适、改善一些原本不满意的条件，对新区发展充满信心。购房动机：三口或两代居住，改善居住环境/外来安家/退休居住/外来投资大户型客群分析主要特点：30-45岁，薪富一族，收入较高，稳定，有一定储蓄，资金可支配能力强。二次置业，注重区域环境，对居住品质有更高要求，对身份和社会地位比较重视，生活趣味和追求呈多样性需求。职业特征：脑力劳动及脑力兼具体力劳动职业（如高级技工），各经济类型的企业中层，公共事业中层管理者，中等职称教师、工程师等。个人修养特征：教育程度高，举止文明，因此对居住社区人文环境、现代化智能配备要求高，容易被内心感性的东西触动。置业消费认知：经济承受能力较强，但有一定局限，多数人还要将资金投入事业，但对知识水平及未来发展有信心，敢于超前消费明天的钱。购房动机：三口或两代居住，改善居住环境/度假居住/外来投资2、说什么？1）项目案名现案名：凤凰城风情不足，延展力欠缺，流俗于市场。建议案名：

凤凰城-国际公寓2）主题广告语青岛风情，世界格调国际生活倡领者3、如何说？高举高打，国际风情——目前市场以达利广场的“艺术地产”为最大炒作。本案从建筑、园林、商街风格，国际化+风情的元素更加真实可感可信。以世界级格调对位国际化的青岛。避重就轻，引导为主——“区域大势”托起“项目小势”。新生活，补先天不足——“先天不足”主要指生活配套资源的欠缺。品牌领导，形象震撼——省房、即发品牌；精品建筑理念。动态立市，引发关注——会所名流夜；幼儿园开园教师推介；欧式园林示范开放；样板间开放试住；“风情示范单位”等荣誉称号公关获得。6）以质论价，升值诱人——以户型/楼层/景观差异提价，以社区的逐步成熟升值。7）品牌物管，后顾无忧——绅士物管同步售楼处开放，全程呵护，强化认同感。品 牌 主 张 立 体 突 围 战 略突围战略一：建立独特传播体系突围战略二：制造武器主动出击突围战略三：步步为营节节走高产品概念突围（风情理念、细节符号）形象包装突围（经典再现/欧陆风情/国际化社区/附图）差异化营销物业服务突围（西式管家/人性化服务见长）案场把控，行销突围（风情包装/高素质顾问/引导）突围战略一：建立独特传播体系突围战略二：制造武器主动出击制造话题制造媒体制造文本概念引发传播联谊公众传媒系列观念文本制造话题

悬念引发传播1、社会话题：① 青岛距离真正的国际风情还有多远？2、城市话题：① 足不出户，体验“欧洲之旅”② 邀约中世纪的浪漫奢华——西式集体婚礼3、产品话题：和白雪公主做同学。一砖一石的发言权。制造媒体

联谊公众传媒充分借助公众媒介的力量。1、户外广告牌、围挡、路旗；2、网络，广播；3、《新航空》等时尚/旅游杂志4、旅游巴车视频广告5、少量形象报广 半岛报，早报，财经活动：约会风情 领赏格调1、开盘现场活动 2、推介会活动。联合媒体，持续公关炒作，丰满国际风情。售楼中心开放鉴赏“浓缩国际风情展现世界格调”国际双语幼儿园签约入住“古堡里的童话世界”绅士管家进驻，尊重于细节处体现。中心会所“古堡·名流夜酒会”VIP体验计划：① “风情之旅”。凡持VIP卡客户在公开选房当日成功选房者，都将获得开发商提供的一个名额（每套房一个），到xx地等欧洲名胜免费旅行，体验原汁原味的国际风情生活格调。② VIP卡客户在公开选房当日成功选房者，均可在样板间开放之时提前入住体验。房展会推介制造文本

系列观念文本1、《凤凰城》概念手册2、《凤凰城》产品认购手册3、《凤凰城》交房标准手册4、各营销阶段单页、折页（酒店卧房/高档餐厅/旅行社/旅游车等）突围战略三：步步为营，节节走高阶段一：概念激活期2007.9-12目标：预热/引导，良好开端启辉煌历程渠道：新闻炒作/销售现场/销售物料/围阶段二：开盘强销战2008.元旦-5-8目标：分析阐释，树“风情国际公寓”品牌渠道：样板间/DM投递/开盘活动/推介活动/VIP挡/指示牌/道旗/公关 活动/户外/佳节活动。活动/旅游截流/展会阶段三：品牌保卫战08.8-09年初目标：品牌保卫战360体系铸就精神坐标渠道：示范园林/体验活动/奥运客源引导——

一期销售周期及走势分析07年8月底开工—12月底办理预售许可证—08年12月主体完工—09年7月竣工。一期15个楼座约1400套，预计销售完成约20-24个月。阶段四：成熟典范09年初-交房目标：现房兑现，保持忠诚度，口碑传播渠道：交房活动/社区活动/会所试营业/截流/社会荣誉获得/社 幼儿园开学会活动赞助/名流活动二、凤凰城价格策略项目名称均价（元/㎡）主力总价（万元）装修（元/㎡）始销时间总套数销售率月均套黄金海岸6100704002006年5月26996%20锦绣前城630057-6910002006年底23240%15海湾新城620056毛坯2006年12月30867%34基寓660053-79厨卫精装2005年底25680%12达利广场680024、5410002006年9月74245%33幸福城660053-60毛坯2007年7月386预定55%共定210套影响因素满分本项目黄金海岸锦绣前程达利广场地理位置1098710升值潜力1515151512交通条件1010101010户型设计87667外部环境87778周边配套85468园林景观87556工程进度质量86777发展商品牌65446物业类型42222交房标准10107910物业管理54445合 计10087798291对比影响价格的12个因素，公式修正得出本案销售价格——评估项目本项目黄金海岸锦绣前城达利广场销售均价PXPA=6100PB=6300PC=6800楼盘评分QX=87QA=79QB=82QC=91楼盘权重20%35%45%楼盘价格修正公式为：Pi=（QX/Qi）×Pi修正后各相关楼盘价格：PA=（QX/QA）×PA=（87/79）

×6100=6717PB=（QX/QB）×PB=（87/82）

×6300=6684PC=（QX/QC）×PC=（87/91）

×6800=6501本项目销售均价结果推算依据：PX=∑PiWi=PA×WA+PB×WB+PC

×WC=6717×20%+6684×35%+6501

×45%=1343+2339+2925=6607元/平方米6607元/平米乃参考现售项目目前销售阶段的均价得出，针对项目各成长阶段（工程进度、产品实现、口碑状况等）及升值空间，建议本案精装修