商住两用物业的市场与趋向选择

87/87商住两用物业的市场困境与趋向选择传统的写字楼，是因商务活动的需要集中在一群小房子中的各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少风雨中的交通时刻与距离考虑，将这些分散的小房子集中并向高度方向进展，形成商务办公楼，同时商业、银行、律师事务所、会计师事务所、酒店、休闲等服务业也随之聚拢。通过长时刻的进展过程，形成了写字楼与商务中心的概念和地域上的实体，大大提高了都市空间的利用和商务活动的效率。然而随着打算经济向市场经济转型的步伐加快，多元化经济得以迅速进展，与之相呼应的各类公司应运而生。传统写字楼市场中也出现了一种“空白”——缺乏适应成长型中小企业的写字楼或商用楼。高速成长与进展中的中小企业，一方面需要在经济发达地区立足，接近商圈以获得商机，但就资金和面积来讲，其负担商务核心区的租金或售价都显得特不吃力。仅举北京中关村地区为例，中小规模成长型企业在2002年上半年统计的数量比2001年同期增长了40％，这其中除了中关村的主力需求群体——成长中的高新技术企业，还包括许多涉及外贸、平面设计制作、会计师事务所、技术设备销售、商标代理以及旅游等服务行业被称作“新商业族”的中小规模企业；从企业规模看，目前50人以下的中小型企业占到企业总量的85％，平均需要的办公面积为265平方米。如此规模的中小企业财力有限，租购高档写字楼关于他们来讲尚且吃力，一是写字楼单元面积偏大，二是价格不菲，从银行贷款，不论是首付款、贷款年限，依旧贷款的成数，都有专门大的压力。2商住两用物业的产生及意义商住两用楼正是在上述情况下应运而生，它最初的成名是以北京潘石屹为代表的SOHO概念的出现及热销，SOHO看似一个概念的炒作，却在一定程度上填补了写字楼市场的空白点，适应了市场对部分小型办公用房的需求，其意义是既通过市场证明了自身存在的合理性，又反过来阻碍了房地产市场的进展。SOHO打的尽管是居家办公的概念，但正是它启动了商住房的“商机”。从此，市场上开始大量流行各种商住概念，各种打着商住旗号的写字楼、住宅等过渡型物业也不断涌现，对传统的写字楼市场造成了冲击。“商住”的出现在一定程度上缓解了市场上缺少适合成长型中小公司写字楼供应的难题。(1)接近商圈，经济发达。(2)以居住类物业销售，不仅相关于写字楼售价低，而且能够享受居住物业的贷款条件，且使用成本低。(3)面积较小、更灵活。更适于成长期企业或某些竞争激烈的服务业，如广告公司、文化传播公司、代理公司等。(4)硬件与服务条件比纯居住物业有优势，电梯、网络硬件、智能化治理等也好于一般居住物业。(5)在一定程度上具有办公的物业服务条件。能够满足办公、商业、居住于一体的服务需求。3商住物业面临的问题与困境(1)降低了居住的生活质量，损害了部分业主权益关于作为纯居住目的业主来讲，不仅其正常的生活会因“商”而受到阻碍，有可能面临上下班电梯拥挤、楼道里飘满饭菜味、快递公司跑上跑下、闲杂人员出入较多的尴尬，而且包括物业公用部分的费用和维修费等都要与“商人们”平摊，损害了自身的权益。假如一个住宅里公司越来越多，其中的客户会越来越没有安全感和认同感，早晚会逃离；就算不被吓走，也可能禁不起高额租金收入的诱惑而改为投资。(2)存在安全及消防隐患在目前的消防治理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装修材料来讲，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，关于商住两用楼，假如开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。有统计资料显示，许多都市的重大火灾都发生在商住两用楼。(3)引发政策的不公平性现行的情况是政府并未对商住两用楼的“土地使用用途”做出明确的界定，而目前商住两用楼开发商的普遍作法是将土地使用用途列为“住宅”，这要紧是基于“住宅”与“写字楼”相比较来讲，在土地出让金，贷款政策，用水用电价格甚至后期销售上等都占专门大的廉价(注：住宅的土地出让金为600元／平方米，写字楼为1400元／平方米；一般住宅的贷款最高可达八成20年，商用房贷款最高六成10年)。这也难怪一些写字楼和纯住宅的开发商大呼市场竞争不公平。(4)对写字楼市场形成冲击，从长期来看不利于写字楼市场的进展由于竞争的不公平性，尚未建立必要的配套政策，缺乏相应的监督与治理，长期来看，可能会对写字楼市场造成冲击，也不利于房地产物业市场的进展。新加坡、香港等地，政府已明文规定不同意商住。在以上地区，假如一个纯住宅中的电话通过报纸及其它媒体传播出是作为商业用途，不仅电信部门会首先将电话掐断，而且其它相关的部门也会进行相应的处罚。由于目前大陆还没有明确禁止商住两用物业，商住两用楼还会在相当的一段时期内存在下去。4对商住两用物业进展趋向的探讨商住两用物业由于其新生，而且市场基础的相对狭窄和固定，在进展过程中出现各种问题是不可幸免的。在问题和市场需求同时存在的情况下，我们既不能不顾负面作用，一味强调进展；也不可单纯强调问题，将其扼杀，解决问题的关键是如何研究市场，克服短期行为，寻求自身的突破。北京作为首都、全国经济中心之一，拥有众多的商圈，既有传统的金融、贸易商圈，又有新兴的IT经济圈，北京还与上海一样，是世界500强驻华总部最集中的地点。笔者通过对北京写字楼市场与商住两用楼市场的归纳分析，得出商住两用物业的三种趋向。应该讲这三种趋向都在一定程度上进展了商住两用物业，是对市场进行研究和细分的结果，具有研究的价值和探究的意义。(1)“只商不住”模式“只商不住”模式成为“后商住概念”的核心，它是商住两用物业中倒向“商”的一面，而“住”的功能萎缩，其市场定位明显转向成长型企业中的中上等——既满足了它们办公环境、企业形象的需要，又提供了优惠的价格、灵活的付款方式。“后商住”模式的得以诞生和取得突破的关键在于一种综合性——综合了灵活的销售方式、较低的售价、专业化(办公、商业)的物业服务、便利的商贸环境、较齐全的休闲娱乐环境……的优点，也许单独提出哪一点，它都不具备优势，但这些点集合在一起，就为新的工作方式提供了大大的方便，既有经济的合理性，又能满足现时期、新生活方式的需要。“后商住”的出现并不是市场临时的概念，在概念之后，是市场的需求本质在起着决定性的作用，从全然意义上讲，只“商”不住，“商大于住”是市场选择的结果。其模式在北京有“住邦2000”、“长远天地”等。从市场实际情况来看，住邦2000一期的客户差不多为国内民营中等公司，195套差不多售罄。笔者认为“后商住”物业在现时期内取得以上商业成绩应是不足为奇的，而且可能成为写字楼和商住楼盘进展的新取向。(2)“商”“住”分离的模式“商”“住”分离指一项物业兼具“商”与“住”两种功用，但又在区划、治理等方面进行严格区分。虽为商住两用项目，然而“商”、“住”分离模式幸免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立的建筑体，商业用途的楼宇在消防等各方面尽量采纳写字楼的标准，而居住用途的物业则以住宅标准执行，彼此出入互不干扰，互不阻碍。北京市场目前代表项目有蓝筹名座与冠城园。那个地点以冠城园为例，谈一些“商”、“住”分离模式的具体做法。首先，冠城园的住宅与写字楼不仅是完全独立的，而且写字楼是完全按照商业用地规划与设计，在商业贷款及消防配套等各方面差不多上标准的写字楼模式。其次，在写字楼的租售方面，它是以“整层”为单位进行的。如此做，一方面写字楼给公寓业主提供了超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。从另一个层面来讲，许多在冠城园写字楼办公的人，专门多会选择冠城园住宅作为居所，不仅增加了项目的卖点，而且工作与居住直线距离的缩短，也提高了人们的生活质量。笔者认为此种作法，在市场上有借鉴意义。(3)“商、娱”合一，与“住”分离的模式“商、娱合一”从本质上来看，目的也是将“商”与“住”分开，纯粹其办公的功能。但一般意义上的“住”，包含了休息与娱乐两种含义。而“商娱合一”方式恰恰将传统意义上“居住”中的“娱乐”部分剥离，合并到“商”这种功能中来，启动了商住物业中的新篇。其提出“为办公与娱乐合一的少数人建筑写字楼，事实上是通过市场细分，为一种新型办公、生活方式服务。“商、娱”合一，与“住”分离模式特不经典的案例来自于位于中关村核心区的“左岸工社”。从产品推广角度看，“左岸工社”打出“为另类人建筑的写字楼”，但其提出的三种生活方式下三种物业模式专门有些意思(如下图所分析)，笔者认为这种模式下，工作与生活更紧密地联系在一起，是由IT等新经济催化的代表着以后商业、办公的一种新趋势。市场经济的进展必定会针对需求而制造产品，在中国中小企业起步进展、民营经济崛起的时期，商住物业正在以其可塑性和适应性得到迅速的进展。在现有政策条件下，商住楼将会是一个需求极大的专门产品，具有专门的生存空间。能够预见的是重视市场细分、定位合理、性价比高、功能设计创新的新型商住楼将在这一时期将显示强盛的生命力。尽管业内人士对商住物业的质疑还在接着，但市场上商住物业的销售前景却看似一片光明，最新统计显示，北京商住物业的开发量差不多不低于正规写字楼。通过短短几年的进化，我们现在甚至专门难分清某些商住物业与高档写字楼的区不了——从“商住两用”到“只商不住”早在现代城推出ＳＯＨＯ（居家办公）概念之前，商住物业就差不多小有市场。专门多公司的地区办事处喜爱选择兼有写字楼与居住功能的公寓作为依照地。１９９８年紫竹桥附近的嘉慧苑，因写字楼市场不景气，开发商将其改造为全复式公寓，并推出复式上层居住、下层办公的概念而受到中小企业欢迎。进而演变成商住两用模式，其定位模糊，实际上是为扩大需求层面。然而，早期的商住两用楼特不是按住宅标准设计的公寓楼，在防火、安防、配套等方面均与标准写字楼相差甚远，在使用中暴露专门多问题。同时，关于那些纯居住的业主来讲，不仅其正常的生活会因“商”而受到阻碍，而且包括物业公用部分的费用和维修费等都要与“商人们”平摊，“商”与“住”的矛盾日益突出。因此出现了一些明确提出“只商不住”的项目。这些项目在建筑结构、功能分区、户型设计、外观处理，甚至包括案名的处理，都差不多有了写字楼色彩，一方面强调商务办公的纯粹性，如明确定位的是“工作”、“企业”和“纯办公区”，而非个人化的ＳＯＨＯ居住；另一方面，也加强了商务配套功能，如职员餐厅、商务中心、大型会议室等。正是这一革命性的变化导致了商住物业的繁荣。在今天的市场上，诸如天行健、数码０１、佳境天城、当代青云、长远天地、住邦２０００、峻峰华亭等热销项目，都属于“只商不住”的产品。实际上，我们发觉，其中有些原来确实是写字楼项目，并按写字楼规划建设起来，只是为预销的需要改成住宅，如数码０１和佳境天城。区域特征依旧明显“第一是地段，第二是地段，第三依旧地段”。尽管房地产开发的地段定律关于住宅可能并非绝对真理，但关于商住物业，几乎无反例。就当前北京房地产市场而言，商住物业分布比较集中的几个区域要紧有：中关村、亚运村、ＣＢＤ及其辐射区。这些区域所呈现的市场共性表现为：中小企业较多、写字楼供应量相对紧缺或租金价格较高，这些中小公司由于受其经济承受力的限制，往往更乐意选择区域内既能满足其办公需求，又不至造成太大租金压力的场所。从产品特征上看，纯商务楼或纯商务公寓与写字楼相比，更趋于人性化，并具有更低的进入门槛和更多的使用功能；与商住两用公寓相比，则更强调产品品质、商务用途、商务设施、商务氛围。如受到投资买家青睐的中关村“公司公园”长远天地，具有在硬件上不低于写字楼的档次，高档次玻璃金属幕墙的外立面，框架结构可自由组合空间，高标准电梯，消防上有烟感喷淋设施，每层均有共享会议室、展览室、高速信息网络插口，每两层享有层高５．６米的共享空间，在商务会所提供服务功能，在屋顶设空中花园，甚至还包括公共卫生间等细节。据了解，到目前仅仅５个月的时刻，长远天地Ａ、Ｂ座已售出７０％，价格也是一涨再涨。住邦２０００和金宸公寓也属于一东一西两个成功的商住物业项目。住邦２０００的目标客户要紧针对小型创业企业、外地驻京企业，而金宸公寓以其是金融街惟一在售商务公寓的垄断性优势，配合钢结构的板式小高层建筑形式，推出后都取得了不俗的销售业绩。投资买入还需慎重由于商住物业的产权为７０年，又可有８成２０年按揭，因而大受中小企业和投资买家的欢迎。“我想中关村西区和ＣＢＤ建成后，其周边的商住公寓市场前景会特不行，前提是政府不干涉商住公寓建设。”北京中原物业的李文杰表示，高档写字楼的回报相当丰厚，但前期投入也相当高，三五年内是不可能收回成本的，只有具备实力的投资商才会进入这一领域，他们可不能关注中低档写字楼市场，因此适合中小公司的商住物业市场会专门大。然而商住物业早期产品供大于求的市场特征差不多显现。从东方策略等房地产经纪公司的成交数据显示，与往年相比，商住类住宅的出租价普遍下跌：汇园国际公寓的月租金为每平方米１５美元—２０美元，汇园公寓为１０美元，而１９９６年该项目的月租价最高为每平方米３０美元；第一个中外合资项目都市广场，当初开发商预期的月租金为每平方米１０美元，而现在只有６美元。据业内人士分析，出现上述状况，缘故在于这些老楼盘不管从地段、项目品质等方面都不足以与新盘相抗衡，以至投资回报远不如预期。同时，商住两用类房屋在出租获益上亦存在许多缺憾。比如，其客户要紧是成长型公司，租期一般在１至２年之间，流淌性强；商住型楼盘面积使用率不高、电话线供电量不足等条件限制了办公需求。因此投资买家宜选择那些“商”与“住”完全分离，有的甚至在物业上还分不治理的楼盘，此类物业商、住的质量都能够保证，其在投资市场上的生命力会更长久些。商报记者陈志平商住类住宅租金跌势惊人投资慎投商住楼焦点房地产网2002年07月19日09:54精品购物指南不管商住楼是过渡产品依旧无奈选择，以租养房的投资者们最关怀的是：与一般住宅和纯办公楼比，商住楼的投资回报率是高是低？租金的稳定性如何？商住类住宅进展超速按用途划分，目前市面上的住宅出租一是用作居住，二是出租给公司用作办公场所。早在商品房诞生之初，便有许多人在买来的公寓中办公，如早期的华侨村、汇园公寓、京宝花园等。真正大行其道投资商住也是在近几年时刻，受新经济阻碍，一些独立性较强的小公司不断涌现，因此从开发商到小业主，这种开发、投资商住的热潮愈演愈烈——远的如SOHO现代城，华盛乐章、九龙花园、国际港，近的像数码01和住邦2000等，已公然打出商住概念进行促销，商住类项目开发量迅猛，但假如讲有的进展商为了爱护楼盘的品质，不愿打出商住类住宅的旗号，业主们却为了投资收益全然不顾这些，据了解，包括世方豪庭、凤凰城、海润国际、旺座甚至棕榈泉国际公寓等纯公寓楼，都不乏商住类投资者的身影，最明显的是月租价四五千的房子，原先只能去望京查找，现在在二环路边的京辉、时代之光就能找。据有关方面调查，中关村地区商务公寓的年投资回报率高达9.5%，略低于写字楼，看来，如此众多的投资者选择可“商”的公寓自在情理之中。商住需求支持不了供应供需状况是阻碍房价与租金比最直接的因素。大规模的投资趋向是否有足够的需求保证收益呢？据中原物业的统计资料表明，商住的热租区要紧集中在中关村往东延至亚运村区域，CBD地区有部分需求，但相比而言，公司以写字楼租赁居多，公寓出租大多是居住。售价在每平方米5000~7000元的项目商住出租率高，租金大多在每平方米每天2~4元，150~200平方米的房屋最受中小公司青睐，中关村地区80~100平方米的房子出租快，投资回报率高。业内人士认为，写字楼市场产品结构的不尽合理，非甲级写字楼的供应不足，导致了商住类住宅出租活跃，但面对写字楼供应量的大幅增加，这种需求并不能长期保持。老楼盘租金跌势惊人事实上，类似的供求失衡在近几年早有明显的显现。从东方策略等房地产经纪公司的成交数据显示，与往年相比，商住类住宅的出租价普遍下跌：中关村商务密集地区公寓由于开发量不多，有部分房屋租金不降反升。租价降幅最典型的是一些老楼盘，汇园国际公寓的月租金为每平方米15~20美金，汇园公寓为10美金，而1996年该项目的月租价最高为每平方米30美金；由于芳群公寓、龙珠、清芷园等项目相继推出，南城最早的公寓项目金都公寓原有的格局、设计、配套相对落后，失去了竞争力，月租金由7000元降至4000元左右，跌幅约40%；两年前入住的紫金庄园，150平方米、月租价1万元的房屋现在已降到7000多；第一个中外合资项目都市广场，当初开发商预期的月租金为每平方米10美元，而现在只有6美元。据业内人士分析，出现上述状况，缘故在于这些老楼盘不管从地段、项目品质等方面都不足以与新盘相抗衡，以至投资回报远不如预期，从一定程度上预示着在楼市日新月异的今天，将又有相当一部分投资者重蹈覆辙。商住类楼盘投资前景堪忧楼市的推陈出新对投资者的阻碍仅是一方面，商住类房屋在出租获益上存在许多缺憾。比如，商住楼的客户要紧是成长型公司，租期一般在1~2年之间，流淌性强，这些公司构成复杂，治理松散，尤其在商、住混居的情况下，办公生活相互干扰，居住类客户不愿来租，阻碍了楼盘的品质，这也是许多开发商不公开承认同意商住的一个重要缘故。商住型楼盘面积使用率不高、电话线供电量不足等条件限制了办公需求，同时一旦整栋楼宇中多数单位出租，转型就相当困难，如早期的商房大厦等。另外，随着2~3年后写字楼项目的大规模交付使用，新增的供应量必定降低写字楼的租价，一些旧的写字楼将吸纳部分商住客户，因为即使再小的公司也希望能在写字楼办公以显档次，因此种种迹象表明，商住楼仅仅是一种过渡形式，其投资前景并不看好。只是有些明确提出商住概念的项目依旧值得投资者关注，这些楼盘除了在外立面处理、户型分隔分区、智能化系统、商务配套等方面进行全面改进外，最具革命性的改变确实是对“商”“住”的完全分离，有的甚至在物业上还分不治理，比如数码01、魏伯豪、住邦2000等，业内专家认为此类物业商、住的质量都能够保证，其在投资市场上的生命力会更长些。众讲纷纭拒绝商住商住楼，想讲爱你确实专门难焦点房地产网2002年07月26日10:37精品购物指南本报上周《３－５年，终结商住》的报道刊出后，专门多读者致电编辑部或给作者发邮件，探讨对“商住混杂”的忧虑和看法。同时，在焦点房地产网ＢＢＳ业内人士论坛和（准）业主论坛上也发表了许多关于商住的“声讨”。商住楼，想讲爱你确实专门难我这压抑的房子的走廊是在一个积木块里的二楼，楼下是无聊人和有聊人厮混闲泡的餐馆，楼上的公寓里住着大量的有特不无耻的突出的动物性征的男人和女的，３５层还开着酒吧，小姐们、客户们、抱着小孩和鲜菜的小阿姨们一起上上下下出出进进。我感到空气是令人窒息的、浑浊的、永久不透明的。我确实不明白这种龌龊的生活还要坚持多久？当建筑隔离阳光、风、新奇空气，而与噪音共舞，当建筑混杂着持有不同生活态度的人群时，建筑成了臭狗屎！--这是一位“过客”在焦点谈房论市ＢＢＳ上的一声“呐喊”，全文题为《ＣＢＤ的商住楼实景》现在我家楼上确实是公司，而我买的但是纯住宅楼！以后的苦恼可少不了喽……他们差不多装修完毕开张营业了，怎幺办？听讲×区×号楼底层开了一家美发厅，到时再弄几个洗头妹什幺的，有喧闹瞧了！我能退房吗？--李先生（购房人）现住亚运村一商住楼，０２／０７／２０致电本编辑部新年伊始，现代城又一次成为媒体和大众关注的焦点。再一次为万众所瞩目，是因为现代城的２号楼一位业主的“开膛”事件。该楼０１０８室一位刘姓业主，打穿了一层大堂的承重墙，要在这面墙上安上玻璃门，从而把一层大堂变成他家的门脸。不难看出，这位刘姓业主的住房是用于商用的，改变开门位置的目的是为了显示公司的气派，同是方便来客。假如是自住，确信追求私密性，但求越隐蔽越好，谁也不想让全楼的人一眼扫尽自家室内的春光。商住两用房本已产生非议。且不讲专家的责难，商用户的人来人往，让住户心烦；而住户拎着肉菜进进出出，也让商用户眉心紧锁。现代城“开膛事件”反映出了商住两用房的新问题。商用户和自住户不同的居住理念，预示着商住两用房的前景难以美妙。--摘自东方客《从现代城的“开膛”事件看商住两用房的以后》“商住两用”的错位“商住两用”从物业的类型上看专门难满足，从概念上也专门难混合。比如，最先来北京的一批跨国集团开始是在北京饭店里办公，为什幺？因为那时还没有写字楼。假如你是旅游的，你会情愿住在如此一种人员流淌专门频繁的环境吗？后来，国贸等一批高档写字楼建好以后，这些大公司便搬出去了。为什幺？商务环境。我们再来看，商住在安全方面面临的问题，既然是开公司，就难免有公司倒闭、破产，你想想，你经常要面对的业务员、推销员的频繁往来，还要面对上门追债的人。你是其它公司的人来那个地点，面对的是穿着大裤衩、大拖鞋的人，你会相信那个公司的实力吗？面对进进出出的人流，你会有在家的安全感吗？你住在那个地点还会觉得舒服吗？如此的环境你觉得你的房子会升值吗？然而市场上依旧有“商住”的需求，显然在市场上，“商住”显得特不被动。在经济形式不行的时候，商住才会有一定的升值空间，那个时候的商住市场也是最大的。你想象一下，当写字楼降价的时候，不人会可不能来你商住的地点办公，当住宅降价的时候，不人会可不能来你那个地点居住，而你当初所能吸引人的价格优势在纯粹的商务或居住环境面前显得是那幺无力。假如“只商不住”和“只住不商”一个是男人一个是女的，那幺我问你“商住两用”是什幺人？从某种意义上来讲，“商住”事实上是专门无奈的。--摘自０２／０６／０５经济观看报《商住两用：螳螂捕蝉黄雀在后腹背受敌》面对居民投诉的不断上升，广州市工商局在２０００年底下发了《关于企业经营场所登记有关问题的通知》。该通知规定，凡没有产权证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证的违章建筑及产权证注明用途为住宅的房，一律不准发照。差不多在住宅等非商业写字楼登记注册的企业，必须在２００１年１月开始的年度年审时，办理变更企业法定地址的手续，并把企业的经营场所迁到注明为商业用途的写字楼。这一通知发表后引起了一些争议，媒体对此还专门展开讨论。同样，在京城楼市中绝大部分呼吁“商住分开”声音之外，也有一些人对亦商亦住的形式表示赞许。笔者认为，这是由于他们对商住问题的认识存在着一些误区：误区一：有学者认为：都市土地功能分开、幸免彼此干扰的原则在国际规划界奉行了８０多年，但目前是互联网时代，在家办公的人越来越多，这一“金科玉律”已有所松动。笔者认为持这种观点的人是把回家办公和住宅开公司搞混了：回家办公是公司开在住宅外，公司工作人员把工作拿到自己家里去做，不存在扰民问题；而住宅开公司则是把不在自己住宅居住的人请到住宅内工作，阻碍其它居民的利益。误区二：有人提出国外和香港有一些公司就注册在住宅内，为什幺在我国国内就不能够？有这种方法的人是因为不真正了解国外和香港的情况。例如：香港有些楼在出售时即声明同意商住两用，即全部房屋既能够用来居住，也能够用来开公司，这种楼不同于国内的商住两用楼，国内的商住两用是指底下一、二层属于商业用途，楼上是住宅，同楼层不得混用。在国外，住宅多是独立屋，住宅做何用途对其它人阻碍专门小。在香港住宅大厦中也确实有人将公司注册在自己家里，但差不多上是一人公司，或一家人的公司，没有外人到住宅来上班，住宅只只是是一个注册地点和收信地址，他们通常可不能请外人上门，更可不能将住宅变成存放物资的仓库。在国外和香港，开在高尚住宅区里的公司都会小心翼翼，假如遭到邻居的投诉，公司就会被取消，甚至要承担赔偿责任。因此，哪里都会有专门情况，贫民窟和无人治理的住宅会出现一些混乱，但总没有人自愿在这种环境下生活吧！误区三：有人提出质问：住宅是公司买的，为什幺不能用来开公司？这些人大多是受了房地产商的骗。住宅能够卖给公司和住宅能够开公司完全是两回事，住宅卖给公司，用途只能是为职工提供宿舍，或通过买卖、出租盈利，任何人不得改变房屋用途，即使盖房子的人也不例外。误区四：有人认为同意住宅开公司能够搞活经济，增加税收。这些人讲的是事实，但国家任何经济活动都要以提高全民生活质素为依归，假如单单考虑经济利益，国家没有必要花那幺多钞票去搞环保，也没有必要取缔街边市场、拆除汽配一条街、服装一条街。误区五：有人认为禁止住宅开公司，损害了群众利益。我们承认禁止住宅开公司难免阻碍一部分人的利益，然而我们更应该看到禁止住宅开公司能够爱护大多数群众的利益，目前在住宅开公司的的确不是一两个，但他们比起买住宅居住的人仍然是极少数，我们绝不能够为维护少数人利益而损害大多数人的利益，更不能维护通过侵害不人利益而得来的利益。随着社会的进步，人们对生活质素要求越来越高，追求高尚住宅将成为人们生活的差不多要求，长痛不如短痛，为幸免不明真相的人接着受骗，为开公司误买住宅，造成不必要的损失，希望政府将任何人不得改变房屋用途的有关规定制定为法规，各级政府部门都要严格执行。--摘自诚言《应该杜绝住宅开公司》商住楼真有投资价值吗？商住两用的概念有些过时了，因其没有专门好的投资价值。像现代城的ＳＯＨＯ不确实是那个概念吗？价格接近写字楼的价格，比附近用于纯居住的房子又高出一大截，我不明白它的投资价值在哪里？商住两用的概念是在某一特定时期产生的，随着时刻的推移，社会的进步，那个概念就会落后。由于ＳＯＨＯ族的工作类型比较窄，就日本的有关统计，仅占全部就业人口的２％。因此，ＳＯＨＯ型住宅可不能成为住宅或办公楼市场的主流。我们专门难想象，ＩＢＭ会入驻商住楼，同样难以想象的是一家贸易公司会让职员ＳＯＨＯ。--《也讲ＳＯＨＯ》过客评论０２／０６／２５发表于焦点谈房论市ＢＢＳ业内论坛慎买商住楼笔者在此提醒买房人，买房子是百年大计，千万不能有侥幸心理，为开公司买住宅，临时是比买商业楼廉价，但除非您预备随时改为居住，不然您就相当于买了无证的商品房，进展商的任何承诺都无济于事。目前，确实有在住宅开公司的，这属于执法不严的问题，今后一规范，倒霉的依旧买房人，假如您不是想赌一赌国家的法律会可不能更改，我劝您最好不冒那个险！买住宅开公司怎么讲比买住宅住的人少得多，我是不相信国家会为少数人的利益而牺牲大多数人的利益，同时又牺牲国家利益的（对住宅楼和商用楼国家收取的土地出让金相差甚远）。--易水寒心０１／０６／２２２３２５发表于焦点谈房论市业内论坛顺便提一下现在风靡北京城的“商住两用房”，开发商是在钻国家政策空隙，挂羊头卖狗肉，大概买家得到实惠沾到了大廉价；但国外的“商住两用房”全然不是如此建筑的，蜂拥而上的买家真可谓“无知者无畏”，比如：住户希望安静、安全，不被打搅；商家却希望门庭若市，时刻长了，确信互相打搅，迟早引发问题。人生在世，贵在好好把握。--摘自《无知者畏》过客评论０２／０７／１１发表于焦点谈房论市ＢＢＳ邓智仁论坛我们原本打算买东边的商住楼，听售楼小姐介绍又能商又能住，可现在想想那个楼既然整体是住宅，假如加一部分商住，无疑会打破现在宁静安逸的居住环境，假如建，也必须与住宅分开，不要让一心想远离闹市的人们回到家后仍有喧嚣的感受，我们来也是选中那个地点宁静的环境，假如环境没了我们也不决定买了！！！！你们能帮忙推举团结湖附近的纯住宅项目吗？--程先生（购房人）０２／０７／１９通过读者热线同本编辑部联系让我们引用《商住两用：螳螂捕蝉黄雀在后腹背受敌》中的一段话作为结尾：“商住两用”正在面临着腹背受敌的尴尬境地，“存在确实是合理”，我们也不对它的存在置若可否。同样，尽管纯商和纯住的市场定位是不一样的，从表面看来也没有竞争，然而，正如他们讲的那样，入住后的“住宅用途”和业主的“生活方式”是专门难限定的，他们也十分清晰彼此的软肋，只是不情愿讲出来罢了。……祝这些存在的“只住不商”、“只商不住”、“商住两用”好运！关于商住楼的话题，欢迎您来电或发邮件同我们接着探讨。电话：０１０－６８４２６０９９Ｅ－ｍａｉｌ：ｙａｎｇｊｉｅ＠ｓｇ．ｃｏｍ．ｃｎ开发商学者质疑商住两用市场的“钞票”途焦点房地产网2001年12月10日13:38中国证券报就当前北京房地产市场而言，商住两用楼分布比较集中的几个区域要紧有：中关村、亚运村、CBD及其辐射区。这些区域所呈现的市场共性表现为：中小企业较多、写字楼供应量偏少或租金价格较高，这些中小公司由于受其经济承受力的限制，往往更乐意选择区域内既能满足其办公需求，又不至造成太大租金压力的场所。在此情形下，商住两用楼成为“香饽饽”。市场决定需求商住两用有“钞票”途以地处CBD商圈的SOHO现代城为例，其“SmallOfficeHomeOffice（居家办公）”的概念，是从国外学来的。但不管是误打误撞也好，依旧一不留神也好，反正现代城着实火了一把，它的投资回报率也非一般项目所能企及。据了解，现代城一套180平米的房子目前的市场租金为每月16000元左右，即2.9元/平方米/天，而相距百米之遥的国贸写字楼的租金价格约为36美元/平方米/月（大约合9.8元人民币/平方米/天），如此悬殊的市场差价，使那些有心在CBD进展，而无力租住高档写字楼的中小公司将目光更多地关注于商住两用楼。形成“商住两用”楼盘的要紧因素是地段好，位置好、交通便利、利于办公，如此才会吸引商家进驻，同时也利于中小型企业在此过渡，节约开支、利于资金的周转。纠纷隐患不断专家质疑商住两用从一定程度上讲，商住两用楼的出现，的确为中小企业的进展起到了推动作用，然而，由此引发的纠纷及隐患，使“商住两用是否适宜”成为了众人争论的一个话题。首先，从政府方面看，并未对商住两用楼的“土地使用用途”作出明确的界定。而目前商住两用楼开发商的普遍作法是将土地使用用途列为“住宅”，这要紧是基于“住宅”相比较“写字楼”来讲，在土地出让金，贷款政策，用水用电价格甚至后期销售上都占专门大的廉价。（注：住宅的土地出让金为600元/平方米，写字楼为1400元/平方米；一般住宅的贷款最高可达八成20年，商用房贷款最高六成10年），这也难怪一些写字楼和纯住宅的开发商大呼市场竞争不公平。其次，关于作为纯居住目的业主来讲，不仅其正常的生活会因“商”而受到阻碍，而且包括物业公用部分的费用和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就损害了业主的权益。因为怎么讲公司关于楼宇及电梯的损耗要高于一般的业主。第三，商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防治理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装修材料来讲，办公楼的装修档次高，可燃物较多，用电和天然气的量较大，防火规范较住宅严格。因此，关于商住两用楼，假如开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。有业内人士对商住两用楼提出了质疑，目前随着商住两用楼的不断增多，在设计上开间越来越大，装修上也越来越豪华，由于其租售价格上的优势，首先势必会对乙等写字楼市场形成冲击，接着便是甲等字楼。假如照此情形进展，还会有人去开发写字楼吗？大伙儿都做商住两用楼得了！造成目前这种局面的要紧缘故，除了政策上的相对滞后外，“法律能否有效地执行”也是一个专门关键的要素。在香港及新加坡地区，商住两用楼是不同意出现的，假如一个纯住宅的电话通过报纸及其它媒体传播出去作为了商业用途，不仅电信部门会首先将电话掐断，而且其它相关的部门也会进行相应的处罚。而我们由于缺乏必要的监督与执法机构，商住两用楼还会在相当的一段时期内存在下去。拒绝商住两用开发商细道原委商住两用楼的“诱惑”虽大，然而我们依旧在市场中发觉了许多拒绝商住两用的楼盘，他们“逆市而行”的“另类”作法同样值得我们去关注。CBD某外销项目，就将自己定位于“纯居住”的国际化社区，据项目销售总监介绍，当初“纯居住”的做法要紧是基于以下几点考虑：第一，尽管商住项目可能有其存在的合理因素，也有各种优势，但不容忽视的是，商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来讲，会带来专门多的不安全和不安定因素；第二，会给物业治理增加难度和成本，同时阻碍物业治理的品质；第三，会阻碍项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度，所有这些，正是人们对住宅所要求和看重的；第四，也是最重要的一点，是企业实力的体现。社区不惜重金做小区配套，如幼儿园、国际学校、双会所等，而假如做商住，就能够不做配套或少做配套。此外，为了保证其“纯”度，他们还采取了一系列的针对性措施：如房子不出售给个人或企业用做商业经营场所；在销售合同中约定，不同意在公寓内从事商业经营活动；不为业主提供营业场所工商注册证明等措施，以杜绝商住现象。新型商住两用还需市场检验商住两用楼不管是扰民也罢，依旧有如此那样的隐患也罢，它怎么讲差不多存在着，同时呈现出了快速增多的势头。在目前各项政策法规尚待完善之时，适时地找出一个合理有效的解决方案也不失为明智之举。地处东二环的蓝筹名座，虽为商住两用项目，然而它幸免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立的建筑体，彼此出入互不干扰，互不阻碍。商业用途的楼在消防等各方面尽量接近于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。而位于马甸地区的冠城园，其做法更值得借鉴。首先，它的住宅与写字楼也是完全独立的。但不同的是写字楼是完全按照商业用地做的，在商业贷款及消防配套等各方面差不多上标准的写字楼模式。其次，在写字楼的租售方面，它是以“整层”为单位进行的。如此做，一方面写字楼给公寓业主提供了超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。从另一个层面来讲，许多在冠城园写字楼办公的人，专门多会选择冠城园住宅作为居所，不仅增加了项目的卖点，而且工作与居住直线距离的缩短，也提高了人们的生活质量。同时，关于环保事业的进展也是一个促进，怎么讲太多的人不用开车内班了。据悉，有关商住两用楼的治理已引起了相关政府部门的高度重视，相信不久的今后，随着一些比较完善的治理法规的陆续出台，商住两用楼将会更加名实相符，个性鲜活！（殷苏峰）商住楼从重商轻住到只商不住焦点房地产网2002年05月16日17:54北京晚报在社会及经济进展中，商住楼是一个相当活跃的产品，即便在现今美国的都市中，也存在大量的商住类项目。在目前中国各大都市中，那个比例不仅没有因为大量写字楼的投建而有所减缓，反而出现了一种加速进展的趋势。目前，这种趋势不仅引起了业界的重视，而且也得到了有关治理部门认可。北京市工商行政治理局文件京工商发［2002］56号文件中表明，2002年起，海淀区工商局差不多认可在住宅楼内注册公司（但必须有居委会和物业公司出具的非扰民证明）。然而，宜商宜住的情况依旧是一个比较令人头痛的社会问题和治理问题。这一点，即便是现今流行的SOHO类建筑也不可幸免。针对SOHO类产品商与住的矛盾，目前市场出现一些新型商住楼，差不多从SOHO类重商轻住的模式进展成为只商不住的模式。在这些商住楼中，住差不多变成一个虚设的概念，进展商不仅为纯商务环境设计了诸多商务配套，如外观、大堂、电梯、用电、电话及智能化等等，而且也做好了取消厨卫管道的方案，还设计出了专门的公用厨卫空间，个不项目甚至取消了厨房等居住功能。一些项目，不管从外观、性能依旧配套、户型等各方面来看，差不多与纯写字楼甚至甲级写字楼都没什幺差异了。如自2001年起市场上出现的天行健国际商务花园、新起点嘉园及数码01大厦等。目前，以“CBD卫城”概念新推的住邦2000，则更是一个“只商不住”的升级版。该项目位于朝阳路与东四环十字路口东南角，大幅纯玻璃幕外墙，挑高3．26米层高、5A智能化配套、中央空调系统、框架剪力墙结构等，差不多与CBD的甲级写字楼无任何实质性区不。内设的商务中心、数码会议室、酒店服务中心和多功能厅，其功能不亚于国贸中心。更为重要的是，所有这些面积都不分摊，日后运营收费也是采纳会员制低收费。据设计师称，如此的板式写字楼设计不仅能够充分显示写字楼在建筑功能上的优势，而且也充分表明了其超前和创新性，特不是能够更好地服务于中小型企业或创业型企业。据了解，这类写字楼在国外有相当多成功的范例。其要紧客户差不多上中小型及成长型企业，国内之因此留下相当大的一个市场空白点，缺乏板式甲级写字楼，要紧缘故是因为进展商在建写字楼时，一直定位于大集团、大企业和跨国公司，而忽视了中小型成长企业的市场份额和市场潜力。因此，住邦2000商务中心不仅在板式写字楼方面有所创新，而且填补那个市场空白。市场分析：商住楼生存空间有多大打算经济时期，中国传统生产方式中没有写字楼，只有行政治理的单位办公楼，它的治理是一种只对内进行行政治理的封闭式办公方式。随着中国的对外开放，打算经济向市场经济过渡步伐的加快，多元化经济得以迅速进展，与之相呼应的各类公司应运而生。功能设施齐全的商务化写字楼、具有专门生存空间的商住楼迅速崛起，为各类公司提供了较为理想的办公空间，进而拉动了房地产业的迅猛进展。写字楼的产生及其市场空间最初的写字楼，是因商务活动的需要所集中在一群小房子中的各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少风雨中的交通时刻与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高进展，把银行、律师、会计师、商业客户集中在一起。随后发觉当这些工作人群集中之后，又需要解决他们的喝咖啡、吃饭、休闲健身、合并使用公共服务功能等问题，又开始在写字楼中增加相应的功能设施（如集中的卫生间、开水间等等）。通过长时期的进展过程，使写字楼有了其特定的涵义及概念。独立的写字楼尽管功能齐全，但容量有限，不可能包罗万象，因此人们就将相关行业用更多的写字楼集中在一起，并配以旅馆、酒店、商业等，使这成片的写字楼形成中央商务区，并使那个区域成为都市要紧商务活动的核心区域之一，并大大提高了都市空间的利用和商务活动与交往的效率。从来没有人认为在商务中心区中的居住是最优的生活居住环境，但商务中心区中不能没有居住。高速成长与进展中的中小企业，常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字楼，因此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部分，形成不同企业的合并办公。既保证有独立的私密的办公地点，又减少相关的配套设施，利用社会化的服务方式减少相关成本。因此这类写字楼要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全，服务功能齐全。商住楼与SOHO及居住楼的差不SOHO一般是指以居住功能为主的，家庭型办公方式，家庭居住的主人同时是办公或工作的要紧人物，并从事能够充分利用家庭条件满足办公要求的工作。因此其建筑的设置中除家居生活所需的全部功能之外要有相对独立的工作条件和位置，并配备独立工作的空间、高度与设施等。居住楼一般只具备纯居住的条件，其功能配置均以非工作与商务活动为前提。如垂直交通是按居住人流考虑；其生活的方式（包括私密性）、环境、人文、景观、治理、服务等均按纯居住形式考虑。建筑师会尽一切可能让居住的人更温馨舒适，并适合于不同的年龄层次。商住楼与SOHO及居住楼的不同在于商住楼更倾向于商务活动，而非家庭居住。写字楼完全不具备居住的配套设施，同时是不同意居住的建筑。尽管写字楼与商住楼差不多上以商务活动为主的建筑设置，但商住楼比写字楼多了在私有空间中居住的配套设施和功能条件。商住楼是以商为主、以住为辅的功能组合。如此在设计中就会与SOHO、与写字楼及居住楼有着不同的考虑和安排。商住楼的特点及其市场空间商住楼的设计要以商为主题，首先必须满足像写字楼所需的商务活动设施，如交通、停车、大流量高速度的垂直交通、集中公厕、咖啡厅、餐厅、商务中心、机票服务、银行、宽带网络、开放式大厅、公共会议大厅等。同时又要在每个分割分区中保留非家庭用的小型厨房（兼可做公司办公用的茶水房）和供居住用的独立卫生间，使商务办公为主的同时具备居住的条件。因此商住同时拥有完全办公和办公兼居住的双重功能。商住楼具备特有的生活特点，它一般不是为了满足家庭中不同性不和年龄的人共同居住的生活方式，而是为了满足少数和个不人非家居生活的居住（因此商住楼具备改装成家居生活的条件）。关于民营企业，特不是外地进京创业的民企，当他们进京做生意时，如租用或购买写字楼，同时又必须在另一个地点租用旅馆或公寓解决生活问题，增加了往返的路途。商住楼能同时满足生活和工作的两种需求，并减少大量的开支，节约成本，这种成本也会大大地低于租用商务公寓的成本，但却满足了类似商务公寓的功能。中国正在走一条有社会主义特色的市场经济之路，世界上没有任何一个国家的经验能够类比。因此市场必定会针对需求而制造产品。当中国的中小企业正在起步进展的时期，当民营经济正在崛起的时期，既需要有各种档次的专业写字楼，也需要有提高生活居住质量的住宅、不墅和公寓，同样也需要大量的商住两用功能的建筑。商住楼同时具有随着经济进展的可塑性，能够特不简单地变成写字楼，也能够随着需要而改造成纯住宅。在现有政策条件下，商住楼将会是一个需求极大的专门产品，具有专门的生存空间。任志强潘石屹激情辩商住在政策夹缝中找活路焦点房地产网2002年11月26日09:38中华工商时报陈雪根北京的商住楼在骂声中长大成人，但作为要紧当事人的潘石屹一直没有公开做过正面辩护，在不久前《地产观看》主办的“场所精神与特色商务楼论坛”上，潘石屹首次开口讲话，同时，立即在CBD推出商住项目的“新华远”任志强也不避嫌疑，同潘站在一起，为商住项目激情辩护。差不多上金融政策惹的祸？“新华远”任志强认为，写字楼是租依旧卖与金融政策有两方面的关系：一方面，假如建筑商盖楼用于出租，现行的金融政策是把建筑物按照三种方式进行评估以后形成一个价格，以此为基础打七折或者五折向银行抵押贷款，这种方式让任何一个进展商失去贷款积极性。而国外企业是用现金流的方式来进行抵押贷款的，假如签了一个大的客户或者不可撤销的15年租约的话，进展商可从银行得到1∶5或者1∶2的钞票，如此不仅楼能够保留下来，而且还能够开发新的物业。同时，国外的会计没有折旧一讲，而我们按二三十年折旧。西方会计收入直接算利润，只要那个楼在，投资就永久在。中国的财务制度也好，金融资本也好，动身点是折旧完了那个楼能够拆了重建，国外的制度基础是建筑的永久性。这确实是金融体制、会计制度和其它制度不配套造成进展商无法留下写字楼用于出租的缘故。国家目前鼓舞个人消费贷款，而不鼓舞生产投资贷款。认为中国目前的居住问题更大，因此以低息按揭的方式鼓舞老百姓先解决住房问题。不鼓舞投资，不鼓舞做办公楼，做办公楼就只给三成四成五成按揭，住宅就能够八成。假如小企业买房按流淌资金贷款，就不能享受按揭的优惠。如此开发商就只能讲其项目不是办公楼，批的是住宅，消费者花多一点的钞票有70年的使用权因此比花同样的钞票只用50年好，因此商住一定比办公楼卖得好；其次，凡是商住同意“住”的，银行就给你按揭；按办公楼算的，就不给你七成按揭。中国的金融政策也好，土地政策也好，法规政策也好，逼着你不得不想一些方法，让购买者获得最大的实惠而获得最终租金。专门多条件决定了可能会有更多的小企业不情愿租而情愿买房屋，但企业可不能长期或者永久在一个地点生存，或者财务制度同意租然而不能买，在专门多国家是有限制的，比如讲保险公司规定固定资产投资不能超过50％，而国内没有如此的问题，因此小公司更多的用20％的按揭买房，节约更多租金来正常经营。所有付的按揭都等因此租金，但内部运营过程中没有租金，而最后得到了固定资产。房地产开发商要有三个突破SOHO中国的潘石屹认为，北京目前商住楼流行是有历史渊源的。1990年5月份国务院出台了55号令，即《中华人民共和国国有城镇土地出让转让的暂行规定》，这才有了房地产。1992年10月份，北京市政府下文贯彻执行国务院55号令，从这时起北京才有了房地产。但是到了1993年的6月份，沿海开放都市房地产有泡沫了，北京的房地产刚从娘肚子里边出来，就与沿海都市一起享受了同样的宏观调控待遇。首先限制的确实是商场、写字楼的建设。以国贸一期写字楼的租金为例，因为宏观调控，没有不的供应了，因此从40美金，最后上升到120美金。从那时直到现在，商业写字楼差不多上依旧在宏观调控的范围之内，开发贷款、税费、按揭贷款限制等各方面的政策没有任何改变，这就造成北京的写字楼市场租金特不高。没有写字楼怎幺办？就跑到住宅里面去。任何一个房地产市场都需要和资本市场金融市场结合，但结合的方式是不一样的。中国最大的结合方式是按揭贷款。但是对写字楼的按揭贷款，在目前为止差不多上是不可能的，因此就出现了商住如此不合理的局面。像北京如此的经济热点区域，只做住宅，不做写字楼，区域经济是特不危险的。因为住宅可能会带来消费，但大量的税收是没有的。假如积极鼓舞进展写字楼，像CBD如此的区域，会产生大量的税收，可能一间房子里面签一份合同，整个的营业税、所得税量就会特不大。区域能不能专门好地进展，有没有足够的税源是一个特不大的关键问题。最大的一个问题是我们今天在做产品的过程中，能不能解放思想，突破现在的规划范围、突破现在的法律、突破现在中央银行的货币政策，能不能由我们房地产进展商代表市场要求，向他们提出一套更合理的东西。以后界限模糊化了，你全然不明白什幺是仓库，什幺是工厂，甚至可能不明白什幺是商场，可能商场就在仓库里面。在社会大变迁面前，房地产进展商适应如此的变迁去做。同样，我们落后的规定、金融政策、法律也要跟着调整。房地产进展商建的房子也许不明白5年以后应该怎幺做，唯一的可能确实是把灵活性和可能性留给改日。（26E2）照片：商住诱惑无法阻挡，在CBD拒绝商住更是难上加难本报见习记者台启森／摄商住楼能否接着主导楼市？2003年05月20日10:22中国房地产报居住与商务功能上相互干扰与冲突，业主结构混杂，治理上容易形成盲点，这或多或少地困扰着商住楼的持续进展。作为房地产业进展历程的链接点，商住楼能否接着主导楼市的进展，房地产市场是否有着其它的物业形态来替代商住楼？主商辅住的商住楼确切地讲，“宜商宜住”的商住楼，在功能上应更偏重于“商”。商住楼关于众多正在成长的中小企业来讲，既不需跻身于混杂的纯住宅楼中办公，又难逾越写字楼的价格门槛。选择可商可住的商住楼，如此既可节约成本，减少开支，又可较完美地体现企业的形象，只要加以适当的个性装饰，其室内效果，豪华气派丝毫不比一般的写字楼差。以湖南省会长沙为例，首先，长沙市２００２年底已有１２，８８０家民营企业，总职工３５．５万人，平均每家企业职工仅２７人，扣除生产性职工，非生产性企业职工每家大约七八人，如此的企业规模，排除财力有限的问题不谈，从成本角度上讲，专门多企业较为情愿入驻商住楼。其次，长沙在都市建设步伐加快的同时，目前许多刚起步创业的年轻一族，如平面设计、咨询类、材料设备代销点、各种事务所等工作室对商住楼更情有独钟。再次，长沙市人均可支配收入为７５２元／月，如此消费水平，与商住楼较为适应，如长沙平和堂专业写字楼已交房３年，至今也只有７０％～８０％使用率。有人认为，这与长沙楼市还处在一个商住楼混合时代不无关系。从硬件配套设计上来看，商住楼比住宅楼更全面更合理。比如许多商住楼设有商务中心、咖啡厅、小型购物中心、多功能会议厅、足够的停车位、高速电梯等。在选址上，商住楼也优于住宅楼，商住楼一般位于都市的主次干道上，如长沙市的芙蓉路、韶山路、劳动路、解放路、人民路等，这关于有生意观念的人的“门脸名片”效应特不重要。政策阻碍专门生存据湖南信保投资咨询有限公司统计，由于受到一些政策的阻碍，从１９９４年开始，在长沙，写字楼出售市场要紧是一些国有的政府企业和外省市企业，散户销售市场在整个写字楼比例中仅有２１．３％。该公司总经理林凯旋先生认为，这要紧有以下几方面的因素：第一、金融支持上受到专门大阻碍，购买商住楼的银行按揭月利率是１～５年为３．９７５‰，６～２０年为４．２‰；购买写字楼的银行按揭月利率是１～５年为５．０２５‰，６～１０年为５．１７５‰。第二、费用偏高，写字楼的物业治理费约在１．５元／天·ｍ２，是一般商住楼的３倍，电费也比商住楼高。第三、写字楼由于开发成本大而导致的价格偏高，仍然是制约写字楼市场的瓶颈，其价格一般情况下要高于同地段的商住楼达１／２以上。林凯旋先生讲，依照经验结合国外房地产市场现状测算而知，长沙写字楼的售价和年租金之间的比例关系是低于７，客户差不多上依旧倾向于以租为主，因为按照国际行业惯例，只有高于７达到８或１０的程度，专门多客户才有机会成为投资者。此外，商住楼的专门生存空间还表现在解决户口问题上。随着大量的外来企业入驻长沙及外来人员就业长沙，往常一般要缴纳多少税才能将户口从外地转到长沙，现在一套商住楼便能解决。品质孕育市场高品质的物业价值，是最稳定的、最具升值潜力和最受投资客青睐的。长沙都市阳光销售部刘芳经理认为，高品质的商住楼除了在硬件上，如户型的平面划分、整体规划、配套设施等应注重外，还应注重软件系统，如商务功能相匹配的通讯智能化，楼宇智能化，以及专业水准的物业治理等。因为这将在专门大程度上决定商住物业价值的稳定性。更直接而言，高品质的商住楼应该是商住楼的设计主题、准写字楼的配套设施、准酒店式的物业治理。高品质商住楼首先在户型设计上应有足够的前瞻性，平面结构应尽量采纳框架与框剪相结合的大开间组合形态，如此业主日后可依照需要而自由调整，以满足企业个性化的不同需要。其次，在功能配套上应尽量考虑商务办公需要，考虑商务规模，建筑外观，安防系统，交通组织系统等。2003年北京商住房会终结吗？2002年北京楼市对商住的批判越来越多，有人认为曾经风光一时的商住将在以后3至5年内逐渐退出北京楼市，有些项目更是树起了拒绝商住的大旗——商与住确实水火不容吗？“商住终结论”者认为商住是介于住宅和办公之间的一种过渡型产品，弊端专门多：1、干扰居家生活，损害居住者权益。亦商亦住，住户在本该安静的自家门前每天与各色陌生人等擦肩而过，公司职员远不如业主爱惜物业，住户背负设备因过度使用而产生的治理和维护费用，苦不堪言。尤其当商住楼内大部分为商用的时候，住户只能妥协，最后选择逃离的人不在少数。2、存在安全及消防隐患。按建筑物防火规范规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼还需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装修材料上看，办公楼装修档次高，可燃物较多，用电量较大，防火规范较住宅严格。商住楼按住宅防火规范审查，必定存在消防隐患。商户流淌人员较多，住户安全得不到保障。3、住与商混杂，阻碍商务形象。小老总们带着公司客户和菜篮子、哈巴狗、垃圾袋一起走进大堂，相会在电梯，公司形象和信誉大打折扣。4、破坏市场公平竞争环境。商住楼的开发商以住宅立项，交纳的土地出让金不及写字楼的一半，住宅贷款最高可达8成20年，而购买写字楼贷款最高只能到6成10年，且个人商业用房贷款利率比个人住房贷款利率高，住宅的土地使用权是70年，而写字楼只有50年。因此同档次的商住楼和写字楼相比，前者不仅在价格上占有绝对优势，而且获得的权益更多，难怪一些写字楼的开发商大呼市场竞争不公平。商与住确实水火不容，不可调和了吗？事实上过去的2002年却是商住楼盘大出风头的一年，中关村的长远天地、财智中心、望京的佳境天成、金融街的金寰公寓、CBD的优士阁、建外SOHO、东部的东方银座、住邦2000、南城的枫桦豪景……北京到处商住开花，除个不楼盘自身操作问题外，大多数在开盘初期就已挣得盆盈钵满。一边是各方对商住的口诛笔伐，一边是各类商住产品争奇斗艳，大行其道。假如你认真观看，就会发觉今天的商住与昨日迥然不同。商住作为房地产市场备受争议的一类产品，自诞生之日起，就在市场需求的有力推动下不断更新、进展和进化自己。谁制造了北京商住？在商住楼较为集中的亚运村，商住风首先是从汇园公寓刮起来的。亚运会结束后，作为运动员公寓的汇园公寓又找到了新婆家——专门多中小公司把它作为自己的创业基地。因此在商务占绝对优势的情况下，汇园公寓慢慢演化成了准商住楼，纯居住的人差不多微乎其微了。同是位于亚运村地区的天创世缘商住楼的一位负责人讲，最初天创世缘是冲着纯住宅去的，但后来发觉那个地点的商用需求特不旺盛，专门多企业都在那个地点查找办公地点，因此他们才改变了方案，让外立面和公共装修部分尽量与写字楼靠拢，主动迎合多数业主的需求。中关村地区开发成本通常专门高，因此开发商大多只能开发高档写字楼，而当地中小规模企业专门多，这些处于创业初期的企业租不起高档写字楼，为了商务方便又不得不在中关村商圈内办公，怎幺办，只能租购价格远远比写字楼廉价的住宅，而且购房时能获得比写字楼高出两成的贷款成数和更长的贷款期限。久而久之，一些住宅、公寓的开发商干脆打起了商住两用的旗号吸引买家。市场看不见的手制造了北京第一代商住楼，尽管亦商亦住缺点专门多，然而它的出现客观上支持和推动了民营中小企业的进展。第一代商住楼的特点是开发商被动地同意市场需求，本来做住宅的，一不小心弄成了商住两用，楼依旧完全按住宅户型设计，然而功能变化了，既能够商，也能够住，变成了地地道道的大杂烩。一个特不有代表性的现象是，拎菜的和拎公文包的一起等电梯。新一代商住前景看好当“住”与“商”的矛盾日益显性化，商住必须选择新的进展方向，或者以什幺形式分离，或者以什幺方式重新组合。与写字楼相比，商住楼有明显的价格竞争优势，商务办公的开发利润也比纯住宅高；然而与纯住宅楼相比，商住的缺点则暴露无遗，一没有价格优势，二是人们更情愿选择家庭氛围浓厚的纯住宅居住。因此市场上主流的新商住产品逐渐向以商为主的模式进展。新商住尽管仍以住宅立项，享受开发住宅的种种政策好处，但市场定位却改为以商为主甚至只商不住。在产品设计上，新商住除保留每个户型内的厨房卫生间外，几乎完全脱离住宅的形态。建筑结构采纳可灵活分隔组合的大空间框架结构，层高满足办公要求，综合布线系统，中央空调系统，更多的电梯应付高峰时段人流，消防上设自动报警和喷淋，为满足中小型公司降低运营成本的需要，设置了齐全的商务配套设施，如共享服务器、会议厅、会客室，还有在大堂服务方面能享受收发信件、代缴费用、租物代理、钟点清洁、洗衣服务等，大堂等公共空间更豪华、气派，以求给客户良好的第一印象。新一代商住楼是开发商利用国家政策盲点，主动适应市场需求的产物。由于市场定位明确，差不多消灭了商住混杂的尴尬现象，市场前景较为看好。商住衍生类产品进一步细分市场除了上文提到的以住为名，行完全商务之实的新商住产品外，还有一些从第一代商住概念下分裂出来的商住衍生产品，它们都有各自的特点，为不同的都市消费群体量身定造。它们的相同之处在于都不是一般住宅，而是满足各类高收入阶层和各种公司、团体多元化生活、工作、娱乐方式的需要，它们是北京那个充满活力的、越来越丰富多彩的现代大都市的产物。目前市场上的商住衍生类产品大致有以下几类：1、拒绝商住的纯商、纯住综合社区，公寓楼和写字楼在同一个社区环境里和谐共存，但彼此完全分离，各自设立出入口，形成相对封闭的独立系统，商确实是商，住确实是住，物业分开治理，不同人流不在楼内混杂。由于既有商也有住，这类产品通常位于CBD、中关村、亚运村等商圈周边。如蓝筹名座、蓝堡国际公寓、金地国际花园、富海中心等。2、以住为主，以商为辅的商务公寓。这类产品在国外较为普遍，多指那些专为商务人士设计建筑的酒店式公寓。同度假式公寓和纯酒店相比，商务公寓更注重商务设施的配套，如商务中心、秘书服务、智能化配套等，而其本质依旧是居住，同时是酒店式公寓。3、以商为主，以住为辅的新商住混合产品。代表项目是SOHO现代城和建外SOHO。SOHO类产品原指以居住功能为主的“在家办公”方式，家庭居住的主人同时从事能够充分利用家庭条件满足办公要求的工作。因此其户内空间除满足家居生活所需的全部功能之外，还要有相对独立的工作位置和相当于写字楼的工作条件。但从实际销售情况看，商的比例明显大于住，“在家办公”的初衷变成了大多数业主在家开公司。2003年投资商住需慎重1、一方面写字楼产品不断丰富，供应不断增多，另一方面由于全球经济放缓，发达国家公司对北京写字楼的市场需求不足，而申奥成功及入世对市场的积极阻碍有滞后效应，短期内过量的写字楼供应将导致价格下跌，特不是价格不高的乙级写字楼将与商住产品形成有力竞争。2、商住产品本身也有生命周期，区域市场内供给太多，需求相对不足，也会造成价格下跌。3、特不关于只商不住的商住产品，开发商利用政府不完善的法规投机，利用住宅立项在写字楼市场上获利，破坏了公平竞争的市场环境。关于这类产品，国家是否会采取实质性的限制政策尚不得而知，如政策漏洞被堵，商住楼的许多优势也将变成泡影，投资者对此应特不留意。4、除纯居住和商务公寓外，其它两类商住产品差不多上以商为主，投资者要注意它们是否位于商圈的周边，或潜在的商务办公区域。5、以商为主的商住产品，就要考察产品设计是否能真正满足商务办公的需要，应就建筑外观、建筑结构、标准层层高、开间进深、垂直交通系统、安保消防系统、智能网络系统、空调系统、套内使用率、配套设施等各项指标对项目进行认真考虑。如何成功升级商住楼如何成功升级商住楼房地产门户-搜房2003-6-118:52:00当前房地产有一个热门的话题确实是商住。不管中小企业和成长型公司，或者个体经营者和自由职业者，差不多上商住概念的“发烧友”，在新经济进展的专门时刻中，更有网络、传媒、ＩＴ、广告、公关等新兴行业产生的巨大商住需求，而在北京如此一个首都和国际化的专门都市中，还有各类外企驻华办、外地驻京办的商住需求。因此，北京商住给人的感受，不仅是热门话题，而且大概成了一个永恒的话题。据权威调查分析，北京商住楼的开发数量差不多不低于正规写字楼，而且，商住的质量差不多大大提升，高档商住楼差不多超过常规写字楼，随着目前商住楼的全面升级，我们甚至分不清商住项目与纯甲级写字楼的区不了。就当前北京房地产市场而言，商住两用楼分布比较集中的几个区域要紧有：中关村、亚运村、CBD及其辐射区。这些区域所呈现的市场共性表现为：中小企业较多、写字楼供应量偏少或租金价格较高，这些中小公司由于受其经济承受力的限制，往往更乐意选择区域内既能满足其办公需求，又不至造成太大租金压力的场所。从一定程度上讲，商住两用楼的出现，的确为中小企业的进展起到了推动作用，然而，由此引发的纠纷及隐患，使“商住两用是否适宜”成为了众人争论的一个话题。商住楼的隐患关于作为纯居住目的业主来讲，不仅其正常的生活会因“商”而受到阻碍，而且包括物业公用部分的费用和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就损害了业主的权益。因为怎么讲公司关于楼宇及电梯的损耗要高于一般的业主。商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防治理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装修材料来讲，办公楼的装修档次高，可燃物较多，用电和天然气的量较大，防火规范较住宅严格。因此，关于商住两用楼，假如开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。有业内人士对商住两用楼提出了质疑，目前随着商住两用楼的不断增多，在设计上开间越来越大，装修上也越来越豪华，由于其租售价格上的优势，首先势必会对乙等写字楼市场形成冲击，接着便是甲等字楼。假如照此情形进展，还会有人去开发写字楼吗？大伙儿都做商住两用楼得了！造成目前这种局面的要紧缘故，除了政策上的相对滞后外，“法律能否有效地执行”也是一个专门关键的要素。在香港及新加坡地区，商住两用楼是不同意出现的，假如一个纯住宅的电话通过报纸及其它媒体传播出去作为了商业用途，不仅电信部门会首先将电话掐断，而且其它相关的部门也会进行相应的处罚。SOHO之后的新商住概念商住概念最早的升级版即是大伙儿熟悉的SOHO。那个概念在北京诞生尽管仅两年，但显然差不多深入人心。2000年初，现代城以首创的SOHO概念大获名利，短短时刻内，SOHO现代城以罕见的速度热卖，SOHO概念借势一夜成名。尽管反对者众多，但SOHO依旧成为全中国房地产概念炒作、产品创新和营销推广的经典案例，全国各地呼拉冒出许多SOHO项目来，特不是在二级省会都市中，一些进展商视SOHO为真经宝典。实际上，尽管名义上不认同，SOHO产品的实际跟随者并许多。从5000元左右的一般住宅到万元以上的外销项目，在推宽敞户型时，都或多或少地SOHO了一把。一些知名豪宅公寓，也悄悄地在准现房和现房中装修出典型的SOHO示范单位来。但高档项目也有一些明确提出商住概念的项目。这些项目在建筑结构、功能分区、户型设计、外观处理，甚至包括案名的处理，都差不多有了写字楼色彩，开始出现所谓新商住概念。新商住概念一方面强调商务办公的纯粹性，如明确定位的是“工作”、“企业”和“纯办公区”，而非个人化的SOHO居住；另一方面，也加强了商务配套功能，如职员餐厅、商务酒会、商务中心、大型会议室等。假如讲纯公寓商住办公是“住大于商”，SOHO是“商住并举”，新商住概念差不多明确提出“商大于住”的口号。后商住概念登场亮相商住楼显然有着自身的进展逻辑，随着新商住概念的普及，后商住楼也慢慢多了起来。与新商住概念不同的是，后商住概念明确提出了“只商不住”的理念。后商住要领除了在外立面处理、户型分隔分区、智能化系统、商务配套等方面进行全面改进外，最要紧也最具革命性的改变确实是对厨卫的特不处理。后商住楼首先弱化厨房的功能，个不项目的物业治理中甚至明确指出，除使用电气化厨具外，不得进行明火操作；其次是弱化卫生间，一改大户型两卫三卫的设计，再大的户型也尽量操纵在一个卫生间；最具革命性的后商住产品，甚至直接取消了厨房功能的设计。在今天的市场上，诸如天行健、数码01、佳境天城、当代青云、住邦2000等项目，都属于后商住时代的产品。实际上，我们发觉，后商住时代的产品有些原来确实是写字楼项目，并按写字楼规划建设起来，为预销的需要改成住宅，数码０１和佳境天城即是。但创新者并不满足于此，如住邦2000如此的项目在处理厨卫设计时，甚至放弃了管道煤气的使用，又在每层做一个公用卫生间以便让客户完全弃用套内卫生间。除此之外，住邦2000还特不做成了全玻璃幕墙，取消阳台设计、增加５Ａ智能化、使用真正的中央空调、增加公用面积和电梯数、增加标准层的层高和单位面积承重等，更特不配置了烟感、自动喷淋、新风装置、商业用电、商用宽带、密集电讯、卫星服务、远程电视会议、大型会议配套和多功能厅等。据分析比较，住邦2000的多项指标不仅达到了北京目前甲级写字楼标准，而且因为采纳新技术和新工艺，一些特不配套设施和专门服务项目显然差不多超越了绝大多数甲级写字楼的标准。成功升级商住楼五大要素世界酒店都通行星级评定，并有一至五星５个档次，其审评严格认真，但惊奇的是，此星级评定标准仅适用于酒店，住宅、商务楼等其它物业则没有。住宅多为自购自住物业，治理成星级自然难，但商务楼多为统一产权物业，按理完全应该有相应星级商务楼。第一要素：黄金区位CBD核心及其卫城价值房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段