房市场和房地产市场市公开课一等奖省赛课获奖课件

第四章市场和房地产市场房市场和房地产市场第1页1.1市场1.1.1市场概念

市场是商品经济特有范围，是一个以商品交换为内容经济联络形式。市场概念解读

市场是建立在商品交换基础上，没有商品交换经济形式不能称其为市场。市场基本经济内容：商品供求和商品买卖。房市场和房地产市场第2页一、市场形成必须具备条件商品

存在可供交换商品（包含有形货物和无形服务）；买卖双方

存在着提供商品卖方和含有购置欲望与购置能力买方；价格

要具备买卖双方都能够接收价格和其它相关条件总结来说为三个条件：商品、买卖双方、价格。房市场和房地产市场第3页二、从经济学角度了解市场概念（一）市场是商品交换场所（二）市场是指某种或某类商品需求总和（三）市场是买主、卖主力量集合，是商品供求双方力量相互作用总和。

（四）市场是指商品流通领域怎样从经济学和营销学角度来了解市场？买方市场卖方市场房市场和房地产市场第4页三、从营销学角度了解市场概念

从营销角度来了解市场概念，市场是指含有购置欲望和购置能力消费者。它包含三个主要原因，即有某种需要人，有满足这种需要购置能力和购置欲望，用公式来表示就是：市场=人口+购置力+购置欲望1.人口——是组成市场最基本条件，也是首要条件。凡是有些人居住地方，就有各种各样物质和精神方面需求，从而才可能有市场，没有些人就不存在市场。2.购置力——是消费者支付货币、购置商品或劳务能力。3.购置欲望——是指消费者购置商品动机、愿望或要求，是消费者把潜在购置力变成现实购置力主要条件。房市场和房地产市场第5页1.1.2市场类型依据市场范围划分

区域市场、国内市场、国际市场依据市场客体划分

依据市场情况划分

依据竞争程度划分

房市场和房地产市场第6页区域市场

区域市场是由商品在地域范围内流通形成，其普通是在经济区域基础上形成。

区域市场又可分为当地市场和外地市场、城市市场和农村市场、沿海市场和内陆及民族地域市场等。国内市场

国内市场是在主权国家范围内建立起来国际市场

国际市场是在国际分工基础上形成商品在世界范围内流通市场。房市场和房地产市场第7页1.1.2市场类型依据市场范围划分

区域市场、国内市场、国际市场依据市场客体划分

第一阶段、第二阶段、第三阶段依据市场情况划分

依据竞争程度划分

房市场和房地产市场第8页

什么是市场客体？市场客体即进入市场流通物质。第一阶段第二阶段第三阶段

在商品经济发展初级阶段，产品商品化使得物质产品首先进入市场，从而形成了商品市场。商品市场由生产资料和生活资料市场组成。

生产力得到了较快发展，财产社会化大大丰富了资本市场内容，其范围和机制都发生了显著改变。生产力极大发展使得技术和信息成为市场主要内容，技术市场和信息市场也应运而生。要素商品化，从而形成了劳动力市场、房地产市场、金融市场、资本市场等。房市场和房地产市场第9页1.1.2市场类型依据市场范围划分

区域市场、国内市场、国际市场依据市场客体划分

第一阶段、第二阶段、第三阶段依据市场情况划分

买方市场、卖方市场依据竞争程度划分

房市场和房地产市场第10页市场情况由供求关系来决定，供求关系变动形成了买方和卖方市场。商品供不应求，卖方把持市场主动权，形成了卖方市场；供过于求或供求基本平衡时，买方含有市场主动权，从而形成卖方市场。房市场和房地产市场第11页1.1.2市场类型依据市场范围划分

区域市场、国内市场、国际市场依据市场客体划分

第一阶段、第二阶段、第三阶段依据市场情况划分

买方市场、卖方市场依据竞争程度划分

完全竞争市场、完全垄断市场

寡头垄断市场、寡头竞争市场房市场和房地产市场第12页完全竞争市场概念

是指竞争充分而不受任何妨碍和干扰一个市场结构，在这种市场中有非常多独立生产者，他们都以相同方式向市场提供同类，标准化产品。最靠近就是农副产品市场，比如棉花、粮食、西瓜、大白菜。完全竞争市场特征市场上有足够多经济主体产品是同质各种资源能够自由地流动信息对称房市场和房地产市场第13页完全垄断市场

在市场上只存在一个供给者和众多需求者市场结构。对于垄断者所出售产品，市场上不存在相近替换品。比如，电力企业、自来水企业、通信企业。

完全垄断市场假设条件有三个方面：第一，整个市场物品、劳务或资源都由一个供给者提供，消费者众多；第二，没有任何靠近替换品，消费者不可能购置到性能等方面相近替换品；第三，进入限制使新企业无法进入市场，从而完全排除了竞争。房市场和房地产市场第14页寡头垄断市场该市场只有少数几个企业，每个企业所生产产品能够是同质，也能够是异质，行业进出障碍较大。寡头垄断市场基本特征：（1）企业极少

（2）相互依存

（3）产品同质或异质

（4）进出不易房市场和房地产市场第15页垄断竞争市场指许多厂商生产和销售有差异同类产品，市场中现有竞争原因又有垄断原因存在市场结构。垄断竞争市场特征：市场中存在着较多数目标厂商，彼此之间存在着较为激烈竞争。厂商所生产产品是有差异，或称“异质商品”。

厂商进入或退出该行业都比较轻易，资源流动性较强。房市场和房地产市场第16页1.2.2房地产市场一、房地产市场概念

从经济学角度看，狭义了解是指房地产交换场所；广义了解是指房地产交换关系总和，是房地产开发、建设、经营、管理、服务和消费内在运行机制。房地产市场将房地产开发、建设、经营、管理、服务和消费等各个步骤联络在一起，从而实现房地产价值，是实现房地产商品价值和使用价值经济过程。

房市场和房地产市场第17页从组成要素看，房地产市场是由主体、客体和中介组成。房地产市场行为人，商品供求双方，供方经过对市场提供房地产商品（经过出租或出售方式）而获取货币。房地产市场交易对象，主要包含房产商品和地产商品（土地使用权）、货币资金。从事房地产交易活动或促成房地产交易发生中介机构，主要包含交易中介和融资中介。交易中介是指房地产经销商、代理商、经纪人、房地产信托企业、信托投资企业以及房地产交易所等；融资中介是指为房地产供给和需求提供资金金融机构，如住宅储蓄银行、住宅合作社以及各类商业银行等。主体客体中介房市场和房地产市场第18页二、房地产市场特征权益交易性区域性统一性稀缺性不完全竞争市场房产市场和地产市场统一有形市场和无形市场统一投资品市场和消费品市场统一房市场和房地产市场第19页房地产市场是不不完全市场，原因有五：原因一：房地产商品是不一样质。原因二：房地产商品异质性恰恰决定了某一房地产商品只会满足小部分消费者需求，这导致卖方全体较小，而其次卖方只能有一个。原因三：房地产市场进出门槛比较高，这主要是因为房地产市场投资额比较高，而且政府对此有比较严格限制，这就使得资源不可能随意进行流动。房市场和房地产市场第20页原因四：房地产是市场交易受政府严格条例和程序限制，是不完全开放市场（因为有政府宏观调控在）原因五：信息不对称，许多房地产交易和定价是私下进行，很大程度上取决于交易当事人相互关系，所以这种成交价往往不能反应所成交房地产真实价值。房市场和房地产市场第21页二、房地产市场特征权益交易性区域性统一性稀缺性不完全竞争市场周期性基本规律：繁荣、衰退、萧条、复苏繁荣时，空置率低、租金和价格上升，房地产建设欣欣向荣；但因为房地产开发周期长，伴随市场需求降低，市场供给不停增加，供过于求情况必将产生，空置率上升从而造成租金和价格下调，开发面积降低，市场进入调整期。伴随开发量降低，价格下调，需求相对就会增加，这又将吸引许多投资者及大众消费者入市，市场开始进入复苏期和繁荣期。房市场和房地产市场第22页三、房地产市场类型按地域范围划分按房地产用途和等级划分按房地产交易形式划分按房地产购置者目标划分按房地产开发、销售与消费过程特点划分房地产转让房地产抵押房地产租赁房市场和房地产市场第23页房地产市场层级结构划分市场层次一级市场二级市场三级市场市场主体国家或地方政府各房地产企业用户市场特点垄断竞争型竞争型竞争型经营内容总体规划设计用途、征地、拆迁、招投标地价综合开发房地产转让经营方式有期限拍卖、招标或逐年收取土地使用费出卖或出租已开发土地或连同其建筑物转让或出租其建筑物价格决定垄断价格价值价格剩下年限价格房市场和房地产市场第24页1.3中国房地产市场发展历程萌芽阶段（1845——1949年）休眠阶段（1949——1979年）复苏阶段（1979——1991年）快速发展阶段（1992年至今）房市场和房地产市场第25页案例讲求邻里生活“高层四合院”满堂红佳苑开发商邀请了规划、施工、监理、测量等部门人员，还尤其邀请了满堂红佳苑业主对房屋实施“预验收”。据介绍，这家将提前向业主交房楼盘最独到之处是其改变了普通商品房业主不相往来建筑格局，推进了极富创意“高层四合院”，每一层走廊两端各设置一个35平方米空中花园平台。邻居们可在花园平台绿荫花草中小坐品茗或聊天打麻将等，这为人们恢复传统邻里生活、创造良好睦邻关系提供了条件。另外，在每户房市场和房地产市场第26页

窗外还设有一个3.9米长、0.5米高花池，公共花园平台与花池均由开发商无偿提供。当代人生活水平越来越高，可是邻里关系却是越来越淡薄。一些楼盘住户，虽说大家“熟口熟面”，但彼此间就是没有任何交往，形同陌路。传统邻里关系被瓦解，其中原因很多，比如当代人生活节奏快、电视节目丰富、互联网让人留恋忘返等。但其实更主要是我们居住条件改变了，大多数多层或高层住宅，根本就没有邻里之间交流地方——胡乱串门有房市场和房地产市场第27页不尊重他人隐私之嫌，不串门哪里有地方说话呢？大家总不能站在昏暗狭窄、充满回音过道上侃一通吧？满堂红佳苑高明之处，是发觉了人们心底里需要，知道很多人——尤其是中老粘人都思念那种“有事情大家聊一聊，有空闲大家乐一乐，有困难相互帮一帮”亲切邻里关系，并在住宅设计上充分表达出来。房市场和房地产市场第28页课堂作业阐述市场、房地产市场和房地产需求概念市场形成必备条件有哪些？详细阐述影响房地产需求主要原因影响和决定房地产供给原因有哪些？阐述房地产一级、二级和三级市