商业培训内容

21米，在2004年底将陆续交付使用，届时本板块将成为名副其实的厦门“CBD”。目前，本区域商业除在鸿升大厦内形成了一个手机市场外，基本上是一片空白，且档次不高，虽然商务氛围浓厚，但商业氛围还没有形成。4、火车站-富山商圈火车站-富山商业区地处开元区中心地带，交通便捷，流动人口及外来暂住人口较多。2001年以前，火车站一带仅有友谊商场、华联商场两家规模较大的商场，但因经营模式较为陈旧，品种单一，已失去了最早开业时的魅力，而区域内其它商业基本上为方便周边居民和作为火车站的配套商业，以零散小铺位为主。该商圈的成长是以世贸商城和富山诚达购物广场的开业为标志的，全新的商业业态和先进的经营模式，使该片区的商业迅速崛起，目前成为厦门市民最喜欢的购物区域之一。随着莲坂旧城改造项目的进展，2-3年后富山诚达购物广场对面将崛起一座总面积的40万平方米的超级商业中心，届时，其将以优越的地理位置、便利的交通以及宏大的规模和先进的业态，与火车站-富山商圈融为一体，并将取而代之形成庞大的莲坂-火车站商圈。5、莲花-江头商圈莲花-江头位于整个厦门岛的地理中心。莲花片区属于大型成熟居民区，居住者多为来厦门多年的人士，以政府公务员、事业单位工作人员、企业白领、自由经商人士为主，经济实力雄厚，消费力强劲。其中莲花一村至莲花四村为政府统建房（福利房），居住者大多为政府公务员。江头片区经过多年的发展，已成为主要的建材市场批发零售集散地。随着2001年底SM城市广场的开业，江头片区商业跨入了一个全新的时代，SM城市广场以其12万平方米的规模（相当于整个中山路商业街）和引进沃尔玛超市、来雅百货两家主力店的影响力使其商业号召力迅速提升，目前除了周边居民外，商业辐射范围可以达到整个厦门市。厦门三个主要商业区比较分析比较项目中山路商业区火车站-富山商圈莲花-江头商圈所处区域状况旅游观光区、老城区低矮民居众多交通枢纽旁，流动人口及外来人口密集大型居民区、江头建材商贸区主要商业业态百货商场、大型超市、品牌专卖店购物中心、大型超市、百货公司购物中心、百货、建材专业市场、餐饮娱乐营业中主要大型商业总面积超过8万平方米超过9万平方米超过8万平方米（不包括建材市场）大型商场数8家4家3家主要商场分类大型超市：2家（闽客隆折扣店、好又多）百货商场：6家（华联商场、厦门第一百货、巴黎春天百货、来雅百货、大陆商厦、宏辉香水城）购物中心：1家（世贸商城）大型超市：2家（世贸商城沃尔玛、富山诚达购物广场）百货商场：3家（巴黎春天世贸店、华联商场、友谊商场）购物中心：1家（SM城市广场）大型超市：1家（沃尔玛SM店）百货商场：3家（来雅百货嘉禾店、来雅百货SM店、丰联达商场）知名商家动态沃尔玛有意向进入中山商圈莲坂旧城改造大型商业项目（总建筑面积近40万平方米）SM城市广场二期大型娱乐广场的建设将大大加强SM广场的综合实力目前厦门已经初步形成了中山路商业区、火车站-富山商业区、莲花-江头商业区三足鼎立的局面，商业呈现多元化发展格局。就今后发展趋势来看，中山路实行步行街后观光、旅游、购物的功能会相应加重；火车站-富山商业区在莲坂商业中心建成后将形成庞大的火车站-莲坂商圈，不仅覆盖全市范围，更将辐射至闽南地区甚至整个福建省；莲花-江头商业区的实力将随着江头商贸区建设的完善而逐渐增强。6、前埔商业区90年代末环岛路、会展中心的建设拉开了厦门东部新区的开发，前埔新区设计居住人口约5万人，作为前埔商业中心的“不夜城”虽已落成，但并未如愿成为真正的商业中心，反而是生意兴隆的社区商业街取而代之；但随着莲前东路开发建设的启动，特别是嘉盛新村、福满山庄等大型住宅楼盘的相继推出，该板块已逐步升温，并为诸多投资者看好，东部新区依然是未来几年内最具发展潜力的板块。7、其它商业区板块厦大商业区依附于学府，已形成具有明显特色的商业街区，但整体商业规模较小，无大型商场或超市，商业业态以服装、精品、餐饮为主。目前用以销售的项目“大学城”地下一层至二层商场部分正在招商中，未来将弥补区域商业规模的不足。——总体而言，未来厦门各商业区板块将趋于成熟，区域效应也将更加凸现出来，强势板块与弱势板块之间的竞争差距将逐渐拉大；与此同时，随着市场竞争态势的加剧和供求失衡局面的持续深化，板块内部的竞争也将进一步加剧。第十三部分东方时代广场商业环境分析优势/S1、地段优势：本案处于传统的商业街区——中山路商圈和新兴时尚的商业街区——禾祥路商圈之间，这特殊的地理位置支撑着本案的商业价值。2、近距离优势：银行中心、原大西洋海景城、鸿升大厦等写字楼，都会100以及本案的住宅部分，与本案的距离很近，比其他竞争项目都有距离优势。本案将来的商业部分将拥有这部分具有一定规模的稳定的客群。3、交通条件：本区域道路通畅，有多条公交穿梭纵横，轻松到达新、老市区，出岛也迅捷方便，时间成本低廉。4、未来人口激增：本区域内住宅项目在本年底交房后，届时本案周边将新增大量居住人口，商业消费需求激增，有利于本案的商业经营。劣势/W1、商业氛围：本案周边住宅项目交房时间均在本年底，没有形成商业经营必备的人气，造成商业前景不清晰。2、区域形象：本案附近的住宅底商项目在推广上均有相当程度上的受阻，这也成为本区域商业推广的负面因素。3、商业形式：从已有的经营、推广情况来看，本案的住宅底商、裙楼商业形式较购物中心而言，对客户不具备较强的吸引力。本年度购物中心供应量激增，会极大的分流本案应有的客户群。4、自身条件：相对本案竞争对手，本案价格高，公摊大，若折合成使用面积，本案的均价相对区域内其它竞争个案较高，而且使用年限仅有30年。而这些正是商业推广中最敏感的部分，削弱了本案的竞争力。机会/O1、经济环境：国内经济和厦门的经济近几年一直保持较好的增长势头，在这样的经济环境下，居民的消费需求是不断增长的。2、市场空白：本案所处地段有较多居住、办公类用房，对服务有较强的需求，但目前这类配套极为缺乏，存在较大的市场空间。3、旧城改造：中华片区以及百家村片区的旧城改造，必将增强中山路的旅游、购物、休闲功能，促进中山路商业区的发展，同时对本案的商业价值也将有所促进。4、鹭江道景观整治：这一工程的实施将使鹭江道成为区域居民休闲活动中心，能活跃该区域商业氛围。隐忧/T1、区域内竞争：本案附近区域有较多的底商项目，这些项目是本案最