《房地产评估》试卷A及参考答案

华中师范大学成人本科 学年第二学期《房地产评估》试卷（A）考试时间分钟 闭卷 任课老师：装 班级： 学号： 姓名： 成绩：一、单项选择题（每小题1分，共20分）1、下列房地产价格中，相对能更好的反映地价水平高低的是（ ）A、土地总价 B、土地单价 C、楼面地价 D、商品房价2、对可比实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用的是（ ）A、一般物价指数 B、建筑材料价格指数C、房地产价格指数 D、定额调整系数3、基本完好房的成新度一般为（ ）A、七成新 B、六到七成新 C、七到八成新 D、八到十成4、其他条件相同，期房价格一般（ ）现房价格。A、高于 B、低于 C、等于 D、不可5、土地价=（房地净收- ）/土地资本化率。（ ）A、土地净收益订C、房地费用

B、建筑物价格×建筑物资本化率D、建筑物净收益6、从理论上讲，选用的资本化率越低，求出的价格（ ）A、越高 B、越低 C、不变 D、越可7、用成本法估价时，房屋现值等于（ ）A、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限B、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限C、房屋重置价格×成新度D8、假设开发法计算时，应扣除的项目部包括（ ）A、毛地的拆迁安置补偿费C、投资利息

B、已投入的费用D、销售税费9、一宗房地产交易能够达成的充分条件是（ ）AB线C、买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格D、买房愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格10、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的和5%。某宗房地长交易买方付给卖方2325元㎡应缴纳的税费均由买方负担则该宗房地产的正常成交价格（ A、2300/㎡ B、2495/㎡ C、2500/㎡ D、3000/11、若估价目的为买卖，则选取的可比实例交易类型也应该是（ ）A、抵押 B、买卖 C、租赁 D、拆迁补偿12、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（ ）A180035B110015020C10000180D10002013、在贷款合同中约定，某项贷款年利率为6%，以季度为计息周期，则实际利率是（ A、1.5% B、1.51% C、6.14% D、6%14、经济折旧也叫（ ）A、功能折旧 B物质折旧 C、外部折旧 D、精神折旧15某宗土地50年使用权的价格为1000万元其地上建筑物目前的市价为500万元现探测其下有铁矿资源，价值高达500万元，则该房地产的价格为（ ）A、1000万元 B、1500万元 C、2000万元 D、1500万元至2000万元之间16大于有建筑的土地的价格，这种情况是基于原理造成。（）A、收益递减原理B、适合原理C、均衡原理D、预期原理17、甲土地的当家2100元/平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元5，该两块土地的总价相比有（）A、甲的等于乙的B、甲的高于乙的C、甲的低于乙的D、难以判断18某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现实市场价格为600万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现实市场价格为2800元/平方米则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为 万元。（ ）A、800 B、900 C、1000 D、大于100019、设立地役权通常会使（ ）A、供役地的价值下降 B、需役地的价值下降C、供役地与需役地的价值都下降 D、供役地与需役地的价值都上升20、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（ ）A、土地使用期限 B、土地使用管制 C、土地面积大小 D、土地权利性二、多项选择题（每小题1分，共10分）1、房屋完损等级划分的依据包括（ ）A、功能 B、成新 C、装修 D、结构 E、设2、下面关于现金流量折现法和传统方法的说法正确的是（ A、现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分BC、现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确DE、现金流量折现法比传统方法好3、下列叙述正确的是（ ）A、估价是科学与艺术的有机结合C、估价是一种主观活动

B、理论、方法和经验对估价同等重要DE、买卖双方应按估价结果交易4、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（ A、居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升BC、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D、入股居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，对房地产价格影响不大E、居民收入水平的变化对房地产价格影响不大5、房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（ ）A、你买卖的房地产市场价值C、买方可承受的最高价E、卖方愿意接受的最高价

B、买房愿意支付的最低价格D、卖方可接受的最低价6、下列房地产中，难以采用市场法估价的有（ ）A、房地产开发用地D、别墅

B、学校 C、在建工E、特殊厂房7、房地产价格与一般物品的价格的不同之处包括（ ）A、受区位因素影响大 B、是物品本身的价格CE、同时存在租赁价格和买卖价格

D、价格形成时间长8、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（ ）A、相邻房地产合并交易C、交易双方存在利害关系

BD、交易税费非正常负担E、交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情9、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）A、电费 B、物业管理费 C、水费 D、供暖费 E、房地产10、适合采用假设开发法进行估价的情况包括（ ）A、在建工程BC、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D、可供开发建设的土地E、市场交易活跃的房地产三、判断题（每小题1分，共15分）1、距离有空间直线距离和交通路线距离，现在人们越来越重视交通路线距离。（ ）2、在收集实例资料时，应考察他们是否收到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实资料在估价时不可以采用。（ ）3、国有土地使用权即为出让土地使用权。（ ）4、交易实例不一定是可比实例。（ ）5、报酬率是投资回收与投入资本的比率。（ ）6、周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（）7、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则股价责任随之终止。（）、每种估价方都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的但不应相互替代。（ ）9、一种房地产商品价格上升导致另一种房地产商品需求增加，则这两种房地产商品是互补品（）、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最使用。（ ）11、成本法中的折旧不同于会计中的折旧。（）12、路线价法，实际上是一种市场法。（）13、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（）14、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。（ ）15、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。（）四、简答题（每小题6分，共30分）1、按照房地产估价上的定义，房地产是那三个方面的结合体？2、按照房地产的开发程度，房地产可以分为哪些种类？3、房地产需求量的决定因素有哪些？4、房地产估价的原则有哪些？5、房地产的特性有哪些？五、计算题（共25分）1、某房地产建成于2007年底，伺候收益年限为48年，2008年底至2011年底分别获得净收益83万、85909420122013949396元，从2015952011年底的收益价格。10分）、需要评估一宗“七通一平”熟地2012年9500065年，容积率为2800要投入房地产交易中卖方需要交纳的营业税等为交易价格000㎡。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土20129（折现率为。（15分）以下为本试卷的参考答案一、单选题（共30道试题，共60分。）组成房屋的构件中，下列既属承重构件又是围护构件的是（）墙、屋顶楼板、基础屋顶、基础门窗、墙正确答案：A 满分：2分刚性基础的受力特点是（）A.抗拉强度大，抗压强度小；抗拉、抗压强度均大；抗剪切强度大；抗压强度大、抗拉强度小正确答案：D 满分：2分住宅建筑常采用（）的尺度A.自然；夸张；亲切；相似正确答案：A 满分：2分当门窗洞口上部有集中荷载作用时，其过梁可选用（）平拱砖过梁拱砖过梁钢筋砖过梁钢筋混凝土过梁正确答案：D 满分：2分伸缩缝是为了预防（）对建筑物的不利影响而设置的A.温度变化地基不均匀沉降地震荷载过大；正确答案：A 满分：2分坡屋顶坡度及平屋顶坡度多用的表示方法为（）A.斜率法、百分比法、角度法、斜率法、百分比法、斜率法；、角度法、百分比法正确答案：C 满分：2分（）是一切形式美的基本规律注：①对比②统一③虚实④变化A.①②①③②②④正确答案：A 满分：2分建筑构造设计的原则有（）坚固适用、技术先进、经济合理、美观大方适用经济、技术先进、经济合理、美观大方结构合理、技术先进、经济合理、美观大方坚固耐用、技术先进、结构合理、美观大正确答案：A 满分：2分建筑平面的组合形式有（）A.走道式组合、大小空间组合、单元式组合、主次空间组合；套间式组合、走道式组合、大厅式组合、单元式组合；大厅式组合、主次空间组合、走道式组合、套间式组合；单元式组合、套间式组合、主次空间式组合、走道式组合正确答案：B 满分：2分横墙承重方案中建筑开间在（）较经济A.B.3.0m；C.4.2m；D.2.4m；E.5.7m；正确答案：A 满分：2分立面的重点处理部位主要是指（）A.建筑的主立面、建筑的檐口部位、建筑的主要出入口、建筑的复杂部位正确答案：C 满分：2场地的“三通一平”的内容是下列哪一条（）A.水通、电通、路通、平整场地；水通、暖通、煤气通、路平；通信、暖通、水通、路平；电通、信通、水通、平整场地正确答案：A 满分：2分无特殊要求房间的窗台高度通常取（A.B.900；C.1200；D.1500E.1800正确答案：A 满分：2分木窗的窗扇是由（）组成A.上、下冒头、窗芯、玻璃；边框、上下框、玻璃边框、五金零件、玻璃；亮子、上冒头、下冒头、玻正确答案：A 满分：2分防水材料接缝越多，造成渗漏的可能性越（）A.小；不可能；大；无关正确答案：C 满分：2分较重要的建筑物建筑设计一般划分为（）设计阶段A.方案设计、施工图设计初步设计、技术设计、施工图设计结构设计、建筑设计初步设计、施工图设正确答案：B 满分：2分建筑物的使用部分是指（）A.主要使用房间和交通联系部分主要使用房间和辅助使用房间使用房间和交通联系部分房间和楼电梯等；正确答案：B 满分：2建筑技术条件是指（）A.建筑结构技术、建筑材料技术、建筑构造技术建筑结构技术、建筑材料技术、建筑施工技术建筑结构技术、建筑环保技术、建筑构造技术建筑结构技术、建筑构造技术、建筑施工技正确答案：B 满分：2分室外地坪以上到室内地坪以下的这段墙体称为（）A.墙脚；勒脚；墙裙；踢脚。正确答案：B 满分：2分一般单股人流通行最小宽度取（）A.450mm；500mm；240mm；550mm正确答案：D 满分：2分地下室的所有墙体都必须（）水平防潮层A.一道；二道；三道；四道；正确答案：B 满分：2分水磨石、水刷石、干粘石、斩假石、假面砖、拉毛灰属于（B）A.一般抹灰；装饰抹灰；贴面装饰；喷涂装饰；正确答案：B 满分：2分影响建筑构造的外界环境因素有（）A.外界作用力、人为因素、地表影响外界作用力、气候条件、地表影响火灾的影响、人为因素、气候条件外界作用力、人为因素、气候条正确答案：D 满分：2分建筑是指（）的总称A.建筑物构筑物建筑物、构筑物；建造物、构造物正确答案：C 满分：2分下列哪种构图手法不是形成韵律的主要手法（）A.渐变重复；交错；对称正确答案：D 满分：2分单侧采光房间窗户上沿离地高应大于房间进深长度的（）A.B.1/2C.1/4D.2倍E.4倍正确答案：A 满分：2分电梯按其使用性质可分为（）A.乘客电梯、载货电梯、消防电梯；载货电梯、消防电梯、食梯、杂物梯；消防电梯、乘客电梯、杂物梯、载货电梯；杂物梯、食梯、乘客电梯、消防电梯正确答案：C 满分：2分墙脚采用（）等材料，可不设防潮层注：①黏土砖②砌块③条石④混凝土A.①③④B.②③C.①②④D.③④正确答案：D 满分：2分初步设计的具体图纸和文件有（）注：设计总说明②建筑总平面图③面图、立面图④工程概算书⑤建筑构造详图A.B.②③④⑤C.①②③④D.①③④E.②④⑤正确答案：B 满分：2分根据钢筋混凝土楼板的施工方法不同可分为（）现浇式、梁板式、板式板式、装配整体式、梁板式装配式、装配整体式、现浇式装配整体式、梁板式、板正确答案：C 满分：2分二、多选题（共二、多选题（共10道试题，共20分。）建筑平面设计包括哪些基本内容（）A.主要使用房间的设计；辅助使用房间的设计；交通联系部分的设计；建筑平面组合设计；正确答案：ABCD 满分：2分房屋构造设计要遵循下列哪些原则（）A.满足建筑使用功能；有利于结构安全；适应建筑工业化的需求；追求建筑经济的综合效益正确答案：ABCDE 满分：2分水磨石的分格条作用是（）A.为将大面积分为小块，可以防止面层开裂；万一局部损坏，不致影响整体，维修也较方便；可按设计图案定出不同式样和颜色；增加美观。正确答案：ABCD 满分：2分现浇钢筋混凝土楼板有（）等类型A.板式楼板；梁板式楼板；压型钢板组合楼板；无梁楼板正确答案：ABCD 满分：2分下面哪些是属于立面构部件组合（）A.墙体；梁柱；屋檐；门窗阳台；雨篷；勒脚；花饰正确答案：ABCDEFGH 满分：2分阳台按结构形式分为（）A.现浇悬挑阳台；预制板悬挑阳台；预制倒槽板阳台；凹阳台。正确答案：ABCD 满分：2分屋顶外形有（）等形式A.平屋顶；坡屋顶；悬索屋顶；薄壳屋顶；拱屋顶；折板屋顶；正确答案：ABCDEF 满分：2分立面处理方法有（）A.比例与尺度处理；虚实与凹凸处理；线条处理；色彩与质感处理；重点与细部处理；正确答案：ABCDE 满分：