2004年武汉房地产市场情况分析报告8

2004武房产场况析告前，汉房产场照家观控策为市设社经发了极有的进用武房产保了体展趋势。从投资全房持37.6%增长速度施工面增长24.7，竣工面增长2.9%销售面增长21.2;从价格商品住房平均价格涨,二手住平均价格涨37.1%全房产供应结构合理、总量平衡。本地市基本运行分2004展望2005组成概括析2005武市房产场和景。第一部房产况、地基本（一）地开投资况2004233.3房投资亿元同比增长37.6%占全固定资投资;其中房宅投资亿元同比增长34.5%占地开发28.4%167.972.0%总投资。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！（）地给况20043742.8842.96%年市开让地积亩同增;易现78.6391.59%金亿，比长。近三土积近三土交实商品房给况欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！2439.1224.7%年市屋工积万方，比长。其中：住2012.49宅工积万方，比长占总工;经24.2%,82.5%108.14平米同下降25.0%,济适用住（不含集资建）工5.4%占住宅工。历工平米1055.2239.5%年市面为平米同增43.3%897.22工。其中：住宅新开面为平米同36.1%,85.0%,44.6%占总新开面的占住宅工。历平米702.292.9%年市面为平米同增。其中：住宅608.91竣面为平米同增占总竣面的；经济适用住（不含1.4%,86.7%68.38集资建）竣面为平米同下降占住宅竣面的。13.2%11.2%欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！历单位：平米（）品交2004658.0821.2%年市品销面为平米同增;613.9119.9%商房宅售积万方，比长占品销93.3%的。存量交200461739615.7812.1%年成起面为平米分别和3.3%；住成起成面为平米281.7317.2%12.2%改出公）分别比长和。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！21009年市屋赁数户同下;赁积0.79%109.4316.05%万方，比降;赁额元同下。4.1417.53%近三租总情况表200444346.87全房住宅赁数户万方；办公用租3111.7316264100.83赁数户万方；商业用租户为，平欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！（）品空2004截年，市品空面为平米同下;121.7133.9%70.2843.4%其：品住空面为平米同下,商房置。旧城改造和拆迁况2004237.521.9%年积万方，比降；拆迁户1779530.2%数户同下。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！（）地与民济调况2004195614.5%年市区济产值亿，比长;中79产增值亿，比长占区济产值。20.0%4.0%2004年可支配收入元比增了20031039.53房况截止2004底我房533.41元同增38.4%,19.8%;贷款余额其开发贷款余额75.966.5%亿，比个人住贷款余额293.55元含公积金贷款余额45.31元，比长。近三房2004144.41年新房亿，3.3%金融33.6%;中新住开发贷款24.62元同下降37.6%新个人住贷款55.6%114.4元含公积金贷款22.84亿）同增。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！（一）房地产价格情况概述随着旧城改造拆迁计划的逐步实施和居民对武汉市房地产发展前景的良好预期，强劲的市场需求促使房地产价格不断上升。3579.77/7.0%2004,全年商品房综合物业平均价格为元平方米，同比增长3686.45/。年第四季度综合物业平均价格为其中，全年住宅平均价格为元平方米，同比增长2667.64元平方米，同比增长13.4%,2004年第四季度住宅平均价格为2835.6元平方米，同比增长；全年写字楼平均价格为4491.90元平方米，同比增长3.5%,2004年第四季度写字楼平均价格为4537.29/元平方米，同比增长。1777.13元平方米，同比增长33.1%,2004全年二手房综合物业平均价格为2002.55/元平方米，同比增长。年第四季度综合物业平均价格为其中，全年住宅平均价格为1582.97元/平方米，同比增长37.1%,2004年第四季度住宅平均价格为1856.43元平方米，同比增长;全年写字楼平均价格为2164.73元平方米，同比增长40.5%,2004年第四季度写字楼平均价格为2447.27元平方米，同比增长；全年商铺平均价格为3215.33/元平方米，同比增长18.7%,2004年第四季度商铺平均价格为3053.70/元平方米，同比增长2.0%。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！31.49/全我全房租价为平，中住租6.83/为平；公房赁赁36.50/元方•；服33.08/用租价为平。20041215/2003从地格看年品宅面价价元方，年长38.4%在过拍方取土的地项中商类地楼地的高已到8500/元方。200414（）—度地价、品价持续涨2004各度均季住平价写字平价综合物业均格2003第四度2004第一度2004第2004第三度2004第四度2366.892488.432633.282713.252835.64391.54446.124481.264502.914537.293379.203467.283557.273608.083686.452004全2667.644491.903579.77、手价涨幅较大2004各度季住价写字价格综合物业格2003第四度1209.731851.512004第一度1355.891754.852995.143466.451566.361731.02欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！2004第季1538.871732.702004第季1544.692204.602933.111637.993094.263053.701728.512002.551856.432447.272004第1582.972164.733215.331777.132004全住、字、铺综物□宅格写楼格商价□合业格3房租价波2004各度屋赁格综物价住价办用价商用2004第37.4134.415.427.8428.6937.6039.8035.742004第2004第2004第27.9925.948.105.8441.0634.0028.8627.77（）域地价1品宅域合格2004，市区的格有同度上。价高江3126.85/2964.98/兀方，次江区兀方，两区均2148.3/城，迁造本高主原之。格低区为山,平商住各均如:欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！)江岸：住平价为2964.98/元方，比长17.1820043107.76/%,第季住平价为平米同增。季18.5%119.8950.49116.75/度均格别涨、平米随设大商地的断升中档品宅一聚，装小型寓为该域亮。)江住平价为3126.85/元方，比长16.4320043225.96/%年四度宅均格元方，比长各17.13%268.0116.7831.62/季平价分上、元方。区持续出档盘品、位引武楼，开楼主集在市心)口：住平价为2651.25/元方，比长31.86556.83.6140.45/%各度均格别涨、平2897.59/年四度宅均格元方，比长40.55%盘不推，域盘质到升中价盘不成区市的体促价涨较。使)阳：住平价为2450.61/元方，比长14.26148.8299.49.81/%各度均格别涨、平2544.87/年四度宅均格元方，比长14.86%“汉该域格续)昌：住平价为2947.49/元方，比长欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！16.38124.654.85-34.43/2004%各度均格别涨、平2955.25/9.85%年四度宅均格元方，比长临大的造江公园建改了昌城的体境沿高次盘断时由交的知开企的续驻南地成武新热区。四度楼“价一定回落。(6)洪山：住平价为2767.59/元方，比长12.7553.8198.34-11.11/2004%各度均格别涨、平2821.88/9.64%年四度宅均格元方，比长人文条件洪山营人居氛围以写字代表商务投资概念更加深供需市场，区楼发平，末以盘,致格有。)山：住平价为2148.3/元方，比长15.2950.65128.9869.01/%各度均格别涨、平2277.21/18.11%年四度宅均格元方，比长由山少新面市开速有减，减不刺了价续)西住平价为2207.59/元方，比长8.823.2270.21183.8/%各度均格别涨、平米年2381.35/13.97%第季住平价为平米同增在日益畅配套逐步熟情况，西区的优势逐步现来该物已引起投资者关注价随之攀升。2二手住区综合格因理交片房产以及二手本身旧程的片之间各段之间二手住价存在一定差异但总价情况趋定以易案例数据统计析各二手住全均如:各要二手住均图)岸：住易均1806.59/元方，比涨欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！41.43%,20042108.84/63%年四度宅均格元方，比长240.9471.18275.24/、各度均格别涨、元方。)江汉区：区域全住交易均1628.55/元方，比涨32.54%,20041849.03/57.42%年四度宅均格元方，比长。176.1239.46208.96/、各度均格别涨、元方。)硚口区：区域全住交易均1519.47/元方，比涨34.12%,20041770.52/59.64%年四度宅均格元方，比长。219.887.12203.39/、各度均格别涨、元方。)汉阳区：区域全住交易均1502.2/元方，比涨39.95%,20041860.42/57.46%年四度宅均格元方，比长。138.2293.44235.93/、各度均格别涨、元方。)武昌区：区域全住交易均格1779.97/元方，比涨31.84%,20042074.05/59.73%年四度宅均格元方，比长。236.831.74292.01/、各度均格别涨、元方。)洪山区：区域全住交易均格1531.39/元方，比涨19.49%,20041739.43/53.38%年四度宅均格元方，比长。185.3221.54201.25/、各度均格别涨、元方。(7)青山区：区域全住交易均格1394.7/元方，比涨为33.84%,20041611.65/50.62%年四度宅均格元方，比长。207.7530.25199.85/、各度均格别涨、元方。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！1199.85/东湖：域年宅易均格元方，比涨10.16%,20041432.10/37.48%年四度宅均格元方，比长。187.36365.94/、、季平价分比季、宅赁域合格元方。因地理位置及房屋配套设施的不,房屋赁呈现出明显的差异各区宅赁年格下:)江岸：年业均格12.10/元方•月住租/为平。)江汉：年业均格44.09/元方•月住租30.53/为平。)硚口：年业均格41.37/元方•月住租20.81/为平。)汉阳：年业均格29.36/元方•月住租10.77/为平。)武昌：年业均格27.86/元方•月住租7.98/为平。)洪山：年业均格11.54/元方•月住租4.30/为平。)青山：年业均格20.31/元方•月住租4.26/为平。(852.08/)西区全综物业均格元方•月住租价4.83/格兀方•月。品场供需情况(一)(一品房销售、不建筑面积的商品售情况2004屋建筑面积在8024.5平的商品售面积万平3.99%80120方总销售面积;房屋建筑面积在〜方之间的商品售面积为197.68万方总销售面积;房屋建筑面积在120160〜方之间的商品宅330.33销售面积万方总销售面积;房屋欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！16061.4建面在方以的品宅售积万方，总10%积、不同户型商住市场20041*1306922.26年（〜方）户型品宅售积万方,3.63%2*270109181.73占销面;（〜方）户型品宅售积万方29.60%3*2110169368.36米占销面;（〜方）户型品宅售积万60%4*2（169平米占销）平米品宅售积万方6.77%米占销面。、不同价位商住销情况20042500/139.51年均价元方商住销面为22.72%25003000/米占销面;均价〜元方之间商住294.447.95%30003800/面为平米占销面〜元117.21之间商住销面为平米占销面均价元3800/10.24%以的品售积万方，总售积。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！10.24%19.09%22.72%47.95%3000-3800/口元方米米（）场求况10据年份查示武市前勺房为地民90%10%8%-8.5%以分按房为地民在有房中购投比购目、买年二指分需市结比。1购2购者龄欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！第部市、策素（）家台营土使权拍执监的资部监部合发《于续展营土使权标卖牌让况法察20043年，土2004831工的知号令”要求从所有营土831公竞价让以协议让营土被正式叫停文件还规定开地而且如果在两内不发该国规化要志时是地经管走成的要里程。20041029（）家金存贷利。央发通融0.271.98%机一期款准上个百点由现的提高到2.25%,0.27一期款准个百点由现的提高到此举向5.31%5.58%社会传递中银控制信和投过快增长政意图这对引导我房产投平稳增长具有定积极意义。2004513三国出济适房理策年日我第部济适住办台济适住面积严格控制在中小套型该办对济适住的理具有要意义根据该项办出了武汉济适住管规定强化对户型面积购买对象督和理为今后策顺执奠定。20047四国出物业服务收费。底国发和改革委员200410会建设下通提物业服务收费实明码价这规定于年1施物业业业主提供服务应当明服务项目收费有情况进步保障业主合益。2004920五武汉出手上减税策年日市府布关促进地业持健康展意见武号意见提凡购买手1房契税律按交易额计；购买公有住承租有偿转过户20061231费统下；对前上售免收益金等好策至此，武汉的手交易契税告别全最高，具有极大促进对活跃武汉的手200431六武汉加强商品销售场监。从武汉实行严格商品项目案登记制强化对各楼盘“假退真转”销售为及5“假抵押”为监实转”同月颁禁止无证售禁止炒房号禁止无证做广告等“禁令”杜绝各种炒强化商品销售理使更加规。2004810七武汉房产预警预报系统正式启动从武汉地警预报系统正式启动该系统建立对全房产场运状进适时控将正欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！确导业资市消，政科制房产发政和观济控策供决策200491（）一提了地开项的本。年日，定房产发目本应项总资35%^，项定出提高房产发门，范开商开与营场因素（房产由于旧城改造致房2004得以集中体现武汉屋买卖场呈现销两旺销售面积同增长21.2%十分活跃交易面积同增长。（烂尾楼建工逐动武汉房产场好上态，烂尾楼设程动供契。由于烂尾楼本于区心段交方，又合费场需求,因项销售优势。三普仍成主体20043000/从各单价间下情况看元平米以下中小户型品仍然据购需求主体但其量低于需求例特别体现在桥口、江岸等中城，市在较长间内普仍然保持主体应。四中档品的放量加大武汉城建不断升项开质量不断及者念转变加之中城成交价不断创新档楼盘成房产发重点,也成影响价升重要因素。五投型品成关注点以酒店式公寓、写字楼代表纯型品成关注点由于大多数商区城中区格适中利于资在价看涨背景下有实力消群体成为类品主要购买者。六质品需求稳升质品过长期培育其场需求有长足进。以万豪国际圣陶沙代表武汉品质住宅成交模增长较快，起阶后质品始力好需求增长。七精装修品正渐入场2004,它表在历欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！房屋开发的成熟与提高及市民消费观念的改变，促使原毛坯房产品向精细产品过渡。从2004年市场看，精装修产品已被越来越多的消费者所认可，虽然其进入市场较晚，供应量不足，但它有较大的发展空间。（八）购房者的住房消费更趋理性今年武汉市房价在上涨的过程中出现了一定的波动，购房者等待和观望心理增加，房价逐渐成为影响购房者决策的敏感因素，消费行为更加理性。第三部分市场影响因素、房地产市场行为有待进一步规范2004年初，少数开发企业进行恶意炒，施房发、发、等规行为有发，一开发企业在未得售可的况，进行号房,此成的现。，市场中的中公出现一不规范行为,服过程不，费“暗箱操，提供房屋信息等，有待加强监管。、商品住房供应结构不够合理目前我市商品房供应结构不够合理，主要表现在一是户型设计不合理，目前市场上大户型不畅，平方米的中小户型产品供应不足；二是适应中低入家庭的用型商品房偏少；滞后。三是节能型、健康型住宅开发欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！三、商品住房投资性需求释放较快武汉市房价的持续增长，吸引了众多投资者进入市场。2004年，投资性需求不断上升，如果投资性需求总量过大，将对房地产市场带来一定负面影响。四、基础设施仍是制约房地产开发的瓶颈目前，武汉市市政基础设施的建设速度仍不能跟上房地产开发的步伐，部分新开发的小区中表现得较为突出。在一第四部分市场警情分析和预测、市场警情分析和预测根据2004年我市房地产市场运行的宏观环境、土地供应、房屋拆迁、商品房开发和二手房交易的发展状况，在结合历史数据分析的基础上，过武汉市房年我市房地产市场在需求的拉动,地产市场预警预报统的详细分析,交易面大增，商品房置快速，房地产市场现了较的，市场度进一步，持了过年房地产市场持续发展的状。，较快的房地产价增也较的房屋金了的，需在2005年房地产市场的合调，续持房地产市场、定的发展。2004年，我市房地产增值市宏观济持了的发展状，公房和商业房总上合的价，了品较的产品；房屋施、量大，社供市房地产投资、费趋性，年较的商品房售、售额储存之、商品房现预面与预面之和较的商品房面仍表现出我市年房地产市场需求的市住房需求得了的力持，住房款住销的、房地产各贷余占融贷余的和款量较大。观2004年，在市场上升的势，在新的一年，应意房地产市场过现象的发生。2005年，随着土地供应的控制、市场管的行为的规范,我市房地产市场供给和需求仍将持两的头，房地产价还进一步,但增。、应采取的措施欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！（一）加强房地产信贷管理，防范房贷风险房地产信贷的过快增长及新增个人住房贷款占住宅销售额的比值不断提高，表明武汉市住房贷款潜在风险不断加大。因此，应尽快建立房地产贷款风险预警和控制体系，及时对单个金融机构和一个区域的房贷风险进行预警和控制。（二）合理调整土地价格的增长幅度2004年我市住宅平均地价为1215/:元平方米，与商品住宅平均价格的比值为,反映了土地价格是商品住宅价格上涨的刚性因素，因此，合理调整地价增长幅度是抑制商品房价格快速增长的主要手段。（三）正确引导住房消费，抑制非理性需求近几年，由于房地产的升值空间加大，带来了许多的机，时伴市炒、机需求的潜在机。因此，应制相的市消费，房地产非理性消费和机行为给和市带来的。第部年，武汉市全面贯彻党的十六大精神，坚持科学的发观，按照城市总体规划的要求，以改革创新为动力，以调整住房供应结构为重点，以加强市监管为手段，在改善人居环境、带动产业发，提升城市功能，增强城市竞争力等