物业不可分割产权条件下操作模式及案例分析

物业不可分割产权条件下操作模式及案例分析北京中原投资顾问部2014.5在项目产权不可分割、且开发企业不考虑持有经营，以快速销售回款为目的的条件下，我司对市场常见操作模式进行调研分析，以期对项目未来发展提供参考意见。调研背景说明：目录1小产权形式出售2旅游地产以租代售政策风险案例“小产权”案例参考“小产权”

说明小产权概念：所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。注：小产权房产没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。自2013年7月北京开始清理整治小产权房，共清理认定“小产权房”项目108个，已经处理项目94个，完全拆除7个，拆除建筑物面积9.48万平方米。“小产权”政策影响昌平阳坊镇东贯市村内小产权房拆除现场政府已对小产权房进行集中整治处理，对新增小产权房“零容忍”态度以小产权产品性质入市的项目要承担巨大的政策风险！2013年11月22日两部委下发紧急通知，要求坚决遏制违法建设、销售“小产权房”，所有在建、在售“小产权房”一律停建、停售。2014年5月24日两部委联合召开视频会议，明确对在建、在售的小产权房坚决叫停，并依法查处，再次明确小产权房的非法身份。太玉园主力户型为88-110㎡的二至三居，套总价在80-100万左右；目前二手房交易价格为9300-9600元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的40%左右。基本信息项目位置通州区张家湾镇土桥总站南两公里物业类型多层住宅容积率东区2.0;西区12.5建筑面积150万平米总户数7816户主力户型88-110㎡二至三居销售价格9300-9600元/㎡套总价80-100万元/套板块内同物业类型一手价格23000-25000元/㎡通州—太玉园六环京哈高速土桥站2.0km太玉园通州—太玉园项目周边配套仅能满足基本的生活需求，无大型商业配套，公共交通完善公交：801、802、806学校：张家湾小学新华幼儿园等医院：张家湾医院，颐年护理院银行：农行张家湾储蓄所，北京农村商业银行超市：博佳丽百货超市，福兰德便利超市等小型超市餐饮：方兴居饭，京东餐厅等小餐馆土桥站3.8km祥和乐园京哈高速六环祥和乐园以66-128㎡一至三居为主，套总价在50-100万左右；目前二手交易价格在8000-8500元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的35%左右。通州—祥和乐园基本信息项目位置通州张家湾镇马营村物业类型多层容积率1.51建筑面积35万总户数2198户主力户型66-128㎡一至三居销售价格8000-8500元/㎡套总价50-100万/套板块内同物业类型一手价格23000-25000元/㎡通州—祥和乐园祥和乐园祥和乐园中区祥和乐园南区公交：938、938学校：张家湾小学新华幼儿园等医院：张家湾医院银行：农村信用合作社电厂分社超市：物美便利店，福兰德连锁等便利超市餐饮：餐饮：乡村诱惑、成都小吃、赵钱孙李等小饭店项目与太玉园临近，有一定的基础性生活配套，但同样缺乏大型商超配套月亮湾晓镇主力户型在56-124㎡一至三居，套总价在55-110万元；目前交易价格9500-10000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的40%左右。六环京哈高速地铁八通线土桥站5.5km通州—月亮湾晓镇基本信息项目位置通州张家湾开发区何各庄光华路南物业类型花园洋房、小高层容积率1.5建筑面积21万平米总户数2000户主力户型56-124㎡一至三居销售价格9500-10000元/㎡套总价55-110万元/套板块内同物业类型一手价格23000-25000元/㎡公交：823路（土桥站——月亮湾小区）

银行：北京农村商业银行、工商银行、农业银行；超市：鑫利隆超市、豫南兴超市、航便利超市通州—月亮湾晓镇月亮湾晓镇距离六环有一定距离，周边配套并不完善；但由于项目依河而建，因此居住舒适性更高823路塞纳山谷为别墅项目，主力产品面积在150-200㎡，套总价在150-200万左右；目前交易价格10000-12000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的50%左右。六环大广高速7.5km怀柔—塞纳山谷基本信息项目位置北京市怀柔区桥梓镇山立庄村北侧)物业类型独栋和双拼总栋数162栋主力户型150-200㎡三至四居销售价格10000-12000元/㎡套总价150-200万元/套板块内同物业类型一手价格21000-23000元/㎡怀柔—塞纳山谷塞纳山谷属于远郊区域，周边商服配套较少，但周边自然环境较好鑫顺苑的主力产品93-140㎡的二至三居，套总价在90-140万左右；目前交易价格9500-10000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业47%左右。六环地铁15号线俸伯站5.5km顺义—鑫顺苑基本信息项目位置顺义南彩镇公交总站北侧物业类型多层容积率1.19建筑面积8.6万平米总户数738户主力户型93-140㎡二至三居销售价格9500-10000元/㎡套总价90-140万/套板块内同物业类型一手价格20000-21000元/㎡公交：918、915、923、936、924路等公交线路学校：南彩幼儿园、南彩小学、南彩中学医院：南彩镇卫生院银行：北京农村商业银行、北京农村商业银行超市：北京南彩增顺超市：餐饮：小田饭店、小王家常菜、博林苑美食城等小饭店顺义—鑫顺苑项目周边多条公交贯通，通达性良好，生活配套相对简单。昌平—宏福苑宏福苑京藏高速六环五环天通苑北地铁5号线地铁13号线地铁昌平线5km基本信息项目位置昌平区北七家镇郑各庄村物业类型普通住宅建筑类型多层、高层容积率5总户数6733户主力户型40-90㎡一至二居建筑面积10万㎡销售价格13000-14000元/㎡套总价50-120万元/套板块内同物业类型一手价格25000-26000元/㎡回龙观5.5km宏福苑主力户型为40-90㎡一至二居，套总价在50-120万左右；目前交易价格13000-14000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业52%左右。昌平—宏福苑学校：宏福苑幼儿园、昌平区第一中学分校、北京市昌平区平西府中学医院：茂森堂药店、永意堂大药房、平西府社区卫生中心银行：

工商银行、中国银行、农业银行超市：物美便利超市、宏福佳超市、海平便利超市餐饮：东北乡村菜、鑫杰美食城其他：水城国际酒店、,温都水城宏福苑周边生活配套相对完善，且临近天通苑生活圈，生活居住品质较好。作家艺墅深圳欢乐海岸“以租代售”案例参考昌平—作家艺墅棋盘山是北京容纳佛道两家宗教文化的遗址之一，为国家AAA级风景区，2008年获批建设北京瓦窑文化创意产业集聚区。作家艺墅坐落在棋盘山上，紧邻棋盘山风景区，自然资源丰富。昌平—作家艺墅基本信息项目位置昌平流村镇棋盘山风景区物业类型独栋别墅容积率0.1建筑面积36000㎡主力户型200-300㎡三至四居销售价格9000-9100元/㎡套总价180-270万/套板块内同物业类型一手价格17000-20000元/㎡作家艺墅流村镇医院华彬国际高尔夫北京吉利大学工商银行建设银行绿色四通餐厅妍山湖水上乐园世纪华联超市六环0.1的超低容积率，并且周边有高尔夫球场，满足客户对于高端品质生活的需求！作家艺墅主力户型为200-300㎡一至二居，套总价在180-270万左右；目前交易价格9000-9100元/㎡，项目成交价为同类有产权物业50%左右。昌平—作家艺墅销售模式项目采用会员加盟方式，客户付出的款项相当于加盟费，然后据此获得这些房屋的70年使用权。一期均价8800元/㎡，主力户型为300-400㎡，套总价在260-350万元/套；二期均价8900元/㎡，推出180-700㎡山地欧式独栋别墅，套总价在160-620万元/套。资源和环境优势是该项目主要的卖点，相对合理的价格是其核心竞争力！深圳—华侨城欢乐海岸欢乐海岸全国著名的自持旅游地产项目，其中“以租代售”的豪宅别墅产品实现高溢价，具有借鉴价值欢乐海岸占地面积约125万平方米，是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的都市娱乐目的地。欢乐海岸依海而建、以水相连，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、欢乐海岸、高端度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成。华侨城欢乐海岸——功能布局度假公寓欢乐海岸由五大区域构成，以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。功能分区一：购物中心片区总建筑面积：127,825平方米功能构成：商务、商业、文化。娱乐项目组成：购物中心，soho公寓，儿童职业体验馆，海洋梦奇馆，华会所，OTC创意中心欢乐海洋购物广场Soho公寓Soho办公海洋奇梦馆儿童馆华会所OCT创意中心欢乐海岸创意广场12345678欢乐海岸购物中心以零售、餐饮、娱乐业态为主，是深圳唯一临水体验型主题购物中心；周边配建soho公寓和办公、华会所、OTC创意中心等配套，商业氛围浓厚。华侨城欢乐海岸/①欢乐海岸购物中心华侨城欢乐海岸/②曲水湾总建筑面积：75,000平方米功能构成：餐饮、娱乐、酒店项目组成：曲水街特色餐厅、酒吧；蓝汐精品酒店；中影国际影城香槟水街渔乐湾码头欢乐海岸中影影城欢乐海岸酷玩城晚宴剧场蓝汐酒店欢乐海岸狂欢大道1234567曲水湾用蜿蜒水系和多座景观桥串联起区域内的特色建筑群落，形成小桥流水、庭院步道、绿树簇拥、碧水环抱的现代岭南文化渔村建筑风格，具有较高的景观价值华侨城欢乐海岸/③欢乐海湾总建筑面积：26,000平方米功能构成：旅游集散、创意、娱乐等功能；项目组成：欢乐海岸狂欢广场、欢乐海岸水秀剧场、深圳旅游信息中心、欢乐海岸椰林沙滩、SPA酒店会所（在建）等。欢乐海岸水秀剧场欢乐海岸椰林沙滩欢乐海岸狂欢广场欢乐海岸旅游信息中心Spa主题会所12345中国首个城市级旅游信息中心；欢乐海岸水秀剧场、椰林沙滩等构成了独特的水上娱乐活动主舞台，定期举办狂欢节、龙舟节、音乐节等活动，是推动深圳全面娱乐的欢乐胜地。华侨城欢乐海岸/④湿地公园占地面积：685,000平方米主要功能：在“保护性修复”的原则下涵养原生态环境，同时发挥天然湿地的环保教育功能，以优美的植被景观形成城市中心绿肺。项目构成：面积近6,000平米的鹭鸟、40,000平米的红树林以及部分观鸟屋、生态监测基地等。湿地公园拥有近4万㎡红树林景观以及100多种珍稀鸟类，自然资源得天独厚华侨城欢乐海岸/⑤度假公寓度假公寓由92套别墅别墅组成，受产权限制，项目以长期租赁为手段进行变相销售；租赁期为40年，销售价格在65000-70000元/㎡左右1建筑面积：39460平方米套数：92套配套：SPA主题酒店会所土地属于游乐设施用地，无法对外销售，因此采用“以租代售”的营销模式，产品面积：联排中户490㎡，端户550㎡，独栋700㎡左右，带私家码头、华会所会员卡租赁价格为租赁期为40年，每套在3100万左右，单价在65000-70000元/㎡，仅华会所会员有资格对别墅进行租赁周边二手价格：别墅：95000-105000元/㎡左右全景观度假别墅华侨城欢乐海岸本项目别墅在产权受限的前提下，仍能够实现较高的租金收益，主要原因有：湿地公园、海洋景观资源等自然资源娱乐产业的打造大型商服配套欢乐海岸狂欢广场、欢乐海岸水秀剧场等文化产业，提升区域价值产品的豪华配置（私家码头、华会所会员）增强项目豪宅品质大型特色产业地产的打造，提升了欢乐海岸区域内的土地价值，弥补了别墅产品的产权缺陷！对比分析发展建议启示与总结项目名称区位类型主力产品面积（㎡）套总价（万/套）产业依托本案价格（元/㎡）区域同物业类型一手产品价格（万元/㎡）价差（元/㎡）出售太玉园通州多层88-11080-100