南京房地产调研报告

南京之行房地产市场调研报告

汊河新区项目

（一）区域情况

汊河新区位于安徽省东部，距来安县城37公里，紧邻江苏省南京市，属南京半小时工作和生活圈。新区区位优势独特。距上海市350公里，距南京市新街口仅30公里，距南京外环高速5公里，距南京长江大桥和二桥、三桥分别为15公里、23公里和20公里，距南京禄口国际机场48公里，距南京新生圩港30公里，104国道南北贯穿全境，距沪宁洛高速公路来安出口处18公里，宁淮高速公路南京出口处4公里。南京市602路公交车直达汊河大桥。滁河、来河、清流河在汊河交汇，直达长江。汊河港和文山码头常年通航，单船最大通航能力可达800吨。该区距南京经济节点、科研基地较近，距建设中的国家级开发区—南京高新技术开发区6公里，距南京化学工业园区、沿江工业区和六合经济开发区20公里，距南京大学、东南大学江北分校10公里。汊河新区与最富活力的长三角地区交往密切，处于长三角经济圈的西缘，与合肥、镇江、常州、扬州、蚌埠、马鞍山、芜湖等城市的距离不足200公里。

（二）调研项目区位

汊河新城项目距南京新街口距离30多公里，车程约45分钟，距离南京长江大桥20公里，距离目前已经在建的锦绣香江南京湾项目约2公里。周边暂无配套公路，只有村级小路若干，现状有农田和待还迁村落。根据规划测算，需要新建改建配套道路14条，预算投资4.5亿元；征地拆迁10万平米房屋，按800元/平方米补偿标准，拆迁补偿8000万元，永久征地5000亩，按4万/亩标准，预算投资2亿元；安置房建设需要16.5万平方米，安置农户1200户，按1800元/平方米标准，预算投资2.97亿元，综上，投资规模至少需要约10.27亿元。

【现状图】

南京湾项目在建家居建材城南京湾项目周边环境道路

调研地块待建公路周边情况

调研地块待建公路周边村子公路端头情况

调研项目周边农田农舍

二、当地房地产市场情况

（一）房地产市场整体状况

1．汊河新城附近目前待售在售项目5-10个，且投放体量较大，市场竞争激烈；

2．所有项目的90%以上的客源均面向南京城区；

3．价格方面，在售楼盘高层项目均价在4000-4500元/㎡左右（精装），联排别墅4500-5000元/㎡左右，双拼在6000-8000元/㎡左右，独栋在10000元/㎡以上。

4．开发规模巨大，主要产品为高层和别墅产品，目前配合着锦绣香江南京湾家居建材中心的开发，商业产品也大量推向市场。

5．在售项目均有配套商业，且规模不小。

6．市场产品多以地块及城市发展趋势为卖点，由碧桂园和锦绣香江两大地产巨头引导区域地产开发，产品卖点为低价优质宜居养老，产品本身无明显的缺点，但市场产品同质化趋势明显。

7.客户的关注点多为开发商实力、区域发展、生活配套、教育配套、建筑品质等。

8.销售方面高层公寓多为采用排号销售模式，别墅产品主要依托销控挤压销售。

（二）楼盘详情

◆项目名称：碧桂园城市花园

项目名称

碧桂园城市花园

开发商

来安碧桂园房地产开发有限公司（碧桂园控股）

占地面积

38.48万㎡

建筑面积

80.8万㎡

容积率

2.1

绿化率

35%

建筑类型

高层、联排、双拼

建筑风格

托斯卡纳

户型面积

公寓：56—330㎡

联排：227—280㎡

双拼：167—260㎡

开盘时间

2011.10.6

折后均价

精装公寓：3680-4500元/㎡

联排：4480-5000元/㎡

双拼：7000-8000元/㎡

独栋：11000元/㎡

总户数

7847户

其中别墅326户

综合评价：售楼部豪华气派，小区规模初步显现，别墅区，样板区，休闲区等功能区规划有序，凸显项目设计理念；项目走的是高低搭配路线，精装公寓搭配别墅产品，在产品配套、设计上均属上乘；销售员多，接待水平较高；碧桂园项目推广力度大，从南京去现场的沿途均有大型广告牌和项目logo展示，调研途中正赶上项目排号，目测客户约20组左右，均为看房车从南京城区接到现场。

【项目外部图】

【公寓样板间图】118平方米三室两厅

儿童房厨房

次卧主卧

主卧卫生间

【别墅样板间图】

外延客卧

客卧主卧

书房餐厅+厨房

【碧桂园土地摘牌情况】

每亩折合成交价：

临104国道侧：商住49.5万/亩，住宅37.6万/亩

临经济开发区侧：商住21.7万/亩

◆项目名称：南京湾锦绣香江

项目名称

南京湾锦绣香江

开发商

来安香江置业有限公司

占地面积

30000亩

建筑面积

一期78222㎡

容积率

一期0.4

绿化率

43.5%

建筑类型

高层、联排、双拼、商业

建筑风格

别墅为地中海建筑风格

户型面积

别墅185-230平方米

开盘时间

2012.10.27

均价

联排：4700-6000元/㎡

双拼：7000-8000元/㎡

商业家居广场：5200元/㎡（包租2年）

总户数

别墅388户

家居商业广场在售60余套

综合评价：南京湾项目由锦绣香江集团2012年投资建设的集大型家居mall项目融合住宅项目组成的大型地产项目，南京湾锦绣香江整体规划约300万平方米，目前已知摘牌地块约40万平米，产品规划涵盖别墅、多层、小高层和高层、家居建材商业广场等多种物业形态。锦绣香江一期启动区为别墅社区，富有地中海风情的四联排、双拼别墅已经建成。家居商业广场已经开工建设。项目南京接待中心设置在南京新街口繁华商业区。

【项目外部图】别墅部分

项目内园林双拼别墅外延

别墅内庭院别墅入口处别墅区景观湖

【别墅样板间图】

双拼别墅下沉式客厅

开放式厨房客卧

每层均设有独立卫生间主卧

【南京湾家居广场图】

南京湾“品牌街”施工现场规划沙盘

首期家居广场项目区位图

项目首期开发南京湾家居广场“品牌街”商铺60余套，由锦绣香江负责统一招商运营管理，前两年按8%返租金，直接从购房款中扣除；若业主想自营，开发商限定营业范围须为经营家居建材类产品；项目后期会有仓储式库房和高端写字楼、五星级酒店的开发。锦绣香江预计总开发面积达到3万亩，已动工开发项目20余万平米

【南京湾锦绣香江土地摘牌情况】

备注：上述来安宏博房地产所摘牌地块为目前南京湾家居商业广场。

◆周边其他项目简介:

1.金太阳·鹭港,在售一期60多套独栋，单价7000-8000元/，面积260-470，目前最低要190万/套左右。

2.蒙塔卡利,目前在售四期的2套独栋期房，面积230和240，均价11000元/，总价220万-300万之间，目前全款9折，按揭94折，赠送花园。另在售前期现房。

3.玫瑰十一英里,在售一期11套独栋别墅。独栋面积有272和279两种，均价9200元/，总价252万左右，目前全款97折，按揭99折。一期房源至此已经全部推出，下面将推出二期房源，预计是联排和叠加别墅。

二、南京奶山生态园项目

奶山地块位于扬州和南京六合交界处，属于丘陵地带，山区仅有盘山路可通山下，山上有待整修农场一座。奶山距离长江四桥5公里，距离南京市区新街口70公里。目前道路已经通达奶山里附近，附近有施工队正在平整通向山内的道路。

【奶山现状图】