上海市写字楼市场的发展现状与趋势研究

41/41上海市写字楼市场状况与发展趋势研究第一章：绪论进入21世纪，中国经济与长江三角洲经济保持快速、稳定的发展，上海的国民经济也继续保持良好的增长势头，这为上海市房地产业的发展创造了良好的宏观环境，并由此推进了土地使用制度、城市空间结构、居民分配制度、居民需求结构的相应转换。与此同时，随着网e时代和经济一体化时代的到来，上海已经开始向建设世界级城市迈进。作为一个国际化的大都市，上海在政治、经济上所取得的不断进步也同时为上海市房地产业的发展打下了坚实的基础。在这样的条件下，上海的房地产市场经历了起步、成长和发展的过程，呈现出较为理想的运行态势。目前上海市房地产市场主要包括普通居民住宅房、商品房、商业性楼盘以及商务楼，其中普通住宅房和商品房主要用于个人住房消费，而商业性楼盘和商务楼则多为企业所用。随着上海作为国内经济、金融中心地位的不断巩固，国内外的一些著名研发机构和跨国公司等纷纷开始将目光转向上海，为上海的写字楼市场带来无限商机。上海市写字楼市场作为房地产的一个特殊的方面，其市场状况与发展趋势具有相当大的研究价值。近年来，上海写字楼群蓬勃发展，目前已形成小陆家嘴、南京西路、淮海路、人民广场、虹桥开发区、徐家汇等多个写字楼聚集的板块市场。市场的强大需求催化了上海写字楼市场的快速升级，同时，写字楼的升级又拓展了上海未来市场需求的广阔空间。写字楼市场已逐渐成为上海经济发展的一大动因。尤其是中国加入WTO之后，随着上海国际地位的不断提升、金融业等各项政策是全面放开以及上海申博成功的契机，使上海本身的城市综合竞争能力迅速地上升，各种投资环境都十分理想，这在相当程度上带动了市场对写字楼的需求。越来越多的企业总部、跨国公司和驻华机构等相继入驻上海的写字楼，使其成为上海的一大亮点。中国经济正日益融入全球经济链条，作为正在创建国际经济金融贸易中心的上海无疑是跨国公司、国际资本、高新技术和高级人才进入中国的首选之地。上海拥有得天独厚的区位优势与软硬环境，上海的写字楼早就把目光投向世界，从不同的地域、不同的文化背景汲取营养，学习一切好的建筑方式和文化分格，逐步向国际共同标准靠拢。上海的写字楼市场分为浦东与浦西两大部分，浦西的写字楼集中于静安、黄浦、卢湾与虹桥开发区，浦东则主要是陆家嘴。从区域功能与规划状况来看，浦东的陆家嘴金融贸易区作为浦东开放的标志之一，其规划起点很高，建筑设计相当于当代国际先进水平，因此，国际跨国大集团以及一系列外向型的实力公司往往都愿意选择浦东作为公司的驻扎地；而从上海市政规划分析，接通浦江两岸的多条隧道、桥梁以及轨道交通正在建设当中，再加上2010年上海世博会的影响，浦东写字楼的硬件条件将成为上海写字楼区域中的上佳者。目前东京的写字楼4200万平方米，纽约3500万平方米，中国香港地区670万平方米。而上海迄今仅330万平方米，即使到2007年，预计也不过530万平方米[1]，因此从长线看，上海写字楼的绝对量不算多，上海的写字楼市场还将拥有更加庞大而广阔的发展前景。图1-1：各主要地区写字楼面积比较地区面积（平方米）纽约东京香港上海35004200670330除了上海经济本身快速发展的因素以外，上海还将成为中国的金融、贸易、航运等中心。所以，上海写字楼市场的投资回报率也相当值得看好。第二章：写字楼与写字楼市场写字楼作为房地产市场的一个重要组成部分，它的发展正越来越被人们所重视和看好。在社会飞速前进的今天，越来越多的人开始关注写字楼市场的发展。2．1写字楼与中央商务区2．1．1写字楼写字楼可以说是我们社会进步、经济发展的产物。早期的写字楼是从工厂管理部分化而产生的附属性建筑，属于非生产性部门。今天的金融、保险、咨询，特别是科技研发机构写字楼就是其生产基地，是创造价值的场所。而随着这些行业的不断发展，人们对于写字楼的要求开始越来越高。在国外的写字楼市场，不同行业对写字楼的区域选择以及设备要求都有显着的区别。这一点在我们国内市场上也有反映。不同的企业对写字楼内部空间也有不同要求，总的来讲都趋向于选择与自己企业形象、产品定位相吻合的建筑与室内设计。国外写字楼发展商在项目规划之初，通常会通过大量的市场调查，确定所开发项目的客户群体，设计出有针对性，兼顾办公、会议、休闲、培训等功能的写字楼，市场需求层次比较清晰。2．1．2写字楼的界定标准与分类（1）写字楼的界定标准写字楼的界定标准，目前主要有两类：一是根据甲级与乙级写字楼来划分，另一种则是用3A与5A的标准来划分。所谓甲级写字楼，其实是人们的一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。相比之下，3A与5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。所谓3A、5A，是指建筑有三个或五个自动功能：通讯自动化（CA），办公自动化（OA）及建筑管理自动化（BA），有些建筑中将火灾报警功能从BA中分离出来，而成为独立的火灾消防自动化系统（FA），有的建筑设立一个综合的建筑维护自动化系统（MA），这就是所谓的3A或5A[2]。那幺，3A、5A写字楼具体有哪些标准呢？第一：黄金地段房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼来讲，拥有黄金地段无疑是投资和购买写字楼的第一要素。第二：超大规模这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上5A的。第三：建筑文化所谓建筑文化，对于写字楼而言，其实就是那一座座摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后的国家，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但这显然只是暂时的。第四：硬件设施就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。第五：软件服务相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现硬件设施在高效的物业管理上，另一方面体现在对入驻企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下功夫。图2-1：3A、5A及其界定标准3A5A界定标准通讯自动化（CA）办公自动化（OA）建筑管理自动化（BA）CAOABA火灾消防自动化（FA）建筑维护自动化（MA）黄金地段超大规模建筑文化硬件设施软件服务（2）写字楼的分类写字楼大体可以分为出租出售型写字楼和公司总部型写字楼两大类型。出租出售型商业写字楼是我们目前市场上的主体。

目前国内外的写字楼都有趋向表明，随着市场的成熟和业态发展，出租写字楼也越来越专业化，有明显的聚集趋势。公司总部型写字楼通常是跨国公司自己置地，自己委托建筑设计。比如即将落成的位于伦敦市中心区的瑞士再保险公司，堪称世界最新顶级写字楼。

还有一种介于上述两种之间的类型，就是大型企业，特别是金融、保险业的区域性总部。它们大都喜欢建在城市的中心地带，但不一定能拿到土地自己开发，因而寻找购买建成或正在建设的项目，作为公司地区总部。这种总部往往有特殊的要求，如需要底层有营业大厅、证券交易等特殊功能，这种类型的地产要求开发商在项目初期就要针对其需求进行设计。2．1．3中央商务区谈到写字楼，就必然要涉及中央商务区的概念。所谓中央商务区，也称CBD，是一个城市最繁忙，最密集，地价最高，效益不分白天黑夜以小时计，人才吸引力超高，通常依港湾或河流的地区，且交通十分便利[3]。在这个地区，没有工业和加工业，大量的金融业、证券业、房地产业、信息业密集其间。这个地区的商业，必是国际品牌，并通常是旗舰店的所在地，而该城市的大型文化活动，也在该区域举行。以日本银座为例，每平方米的年租金大约是200万日元，合人民币16万元左右。这是一个耸人听闻的天价，但已经不是最盛时期的价格。所以，进入CBD的企业，不仅享受着各项便利，更是一种身份的象征，可以让合作伙伴很容易就产生高信任度。曾经，上海并没有中央商务区概念，想的只是多搞几条商业街。但是随着上海的飞速发展，已经越来越需要一个中央商务区的出现。一旦上海的中央商务区得到定型，整个城市的中心也将定型，商业文化娱乐业带动起来的辐射，不是全市性的，而是全国乃至全球性的。1996年，上海市政府正式提出了CBD概念，而陆家嘴就是以CBD定位打造的，从建筑格局到道路到绿化，无一不是大手笔，形成与上海任何地方都不同的风景。前有黄浦江，后有浦东机场，怀抱中央绿地，随着大连路与复兴路隧道的打通，交通上会更为便利。现在，入驻金茂更是一种身份的象征，这一点上，与CBD已经非常接近。此外，从最初的纯金融、证券和房地产业，已经向产业多元化渐变。商业方面，可以见到亚洲最大的正大广场；文化娱乐方面，除了刚开业的水族馆外，东方明珠脚下的休闲区也渐成规模。毫无疑问，通常在中央商务区的写字楼租金，是一个城市最昂贵的，就如同曼哈顿之于纽约，银座之于东京。然而，通常一个城市只有一个中央商务区，虽然在一些特大型城市，还会有一些区域性商务中心，但中央商务区只有一个，而这个中央商务区，将产生这座城市50～60％的GDP。随着上海经济的不断发展，中央商务区的概念已经越来越深入人心。目前上海的一些高档的写字楼聚集区，都不约而同地希望自己成为上海的CBD。2．2写字楼市场随着社会的前进、经济的不断发展，写字楼的聚集范围越来越大，写字楼市场便由此应运而生。一个国家写字楼市场的发展在很大程度上要靠该国第三产业的发展来带动，不同类型写字楼对写字楼周边配套设施要求不一样。如果写字楼主力客户是传统型大型企业，那配套应该是以商业配套为主，如果写字楼客户群是中小型为主，那幺他的配套应该是生活配套。关于写字楼市场的发展过程，就我国来讲，大致可以分为五个阶段：第一阶段是计划经济体制下的行政办公楼及一些国有企业在工厂建小办公楼；第二阶段是外企进入中国，一部分酒店开始承担写字楼的功能，酒店中入驻了一些国外驻沪办事处或者一些小的贸易公司，这时候就开始有了对写字楼的需求；第三阶段是内资与外资合建的写字楼建成后，很多大公司迅速搬到里面办公；第四阶段是由于看到了高利润回报率，更多国外开发商和一些实力强劲的国内企业开始兴建写字楼；到了第五阶段，随着我国市场的国际化进程，写字楼产品也日益与国际先进项目接轨。但是，到目前为止，写字楼市场的细分程度没有住宅市场明显。在住宅市场，小户型、经济适用房、公寓以及别墅等产品分类十分细致。相比较而言，写字楼的市场化程度则偏低。写字楼市场的开发和定位已经逐渐成为人们关注的话题。第三章：上海市写字楼市场的发展现状上海写字楼自起步、成长而发展至今，其发展状况始终与长江三角洲经济乃至上海自身的经济发展紧密相连。随着上海在基础设施、人文资源、市场规模以及国际地位等诸多方面的不断提高和完善，上海写字楼市场正步入发展的繁荣阶段。3．1发展背景上世纪80年代末至90年代初，中国刚开始确立改革开放的发展方向。当时，国家经济规模有限，经济结构也尚待重新架构。由于国内尚未形成一个完整统一的写字楼市场，写字楼特别是商品写字楼的开发更是凤毛麟角。这一期间，商品写字楼市场供应极为短缺，大部分写字楼用地仍被作为行政办公用地处理，通过批租和出让等市场化途径开发的商品写字楼极其有限。当一些大公司在上海设办事机构时，只能租用高级酒店套房，所谓甲级商办楼的概念在上海人心目中更是几近于零。在当时计划经济的大背景下，无论从政府还是从房地产开发商都无法给我国的写字楼冠上“商品”二字。一般企业基本上仍是通过行政划拨的方式，取得土地的使用权而自建办公楼，或是通过其它行政隶属关系等途径获得办公空间的使用。3．2发展过程伴随着市场供求缺口的不断扩大，之前的格局必然要被打破，全国写字楼市场正酝酿着一场变革。1988年8月8日，上海通过国际招标出让了第一幅土地———虹桥26号地块，写字楼市场由此启动，并向市中心及四大副中心拓展。与此同时，国民经济已经开始逐步显露出高速成长的态势：GDP在1990-1992年的短短三年间成倍增长，增长率从1990年的3.8%飙升至1992年的14.5%。企业发展、投资增加在客观上已经开始对写字楼产生了最初“一直处在中国经济发展前沿的上海，在1990年时建成了上海商城并把它推向市场，尽管当时它的主要服务对象是众多外资企业，但这座今天仍具有一定代表性的商品写字楼，在当时的出现已经显现出全国写字楼市场全面发展的端倪。在此之后，联谊大厦等一系列写字楼盘的拔地而起，形成了上海写字楼的首轮行情。截至2001年底，上海共有写字楼总量281.4万平方米，其中，甲级写字楼135万平方米，从而形成一定的规模和能量。一些商办楼群落的自然形成，为上海带来了区域新景观：淮海中路不到500米的“黄金走廊”沿线有甲级办公楼数十幢；南京西路“金三角”地区写字楼租售率接近100％；小陆家嘴已聚集了150上海写字楼市场将迎来大发展时期。3．3目前的供求情况看一个市场是否会有波动，主要看供应和需求两方面的情况。因此供求情况就成为判断写字楼市场发展的一个重要标准。3．3．1上海写字楼总体需求旺盛以前四处找买家、找租家的情况已经有了大幅度的转变，现在求业主，找写字楼，物业服务中介商都深切体会到写字楼市场的变化。据了解，自2003年7月以来，浦西中心区域除南京路的来福士广场外，无新竣工甲级写字楼，但市场需求却非常强劲。来福士广场交付预租率为50%，为历年所罕见。浦东甲级写字楼的平均年租金则由每平方米310美元上涨至319美元。据分析，今年上海写字楼的新增市场供应量将十分有限。而受中心区域土地量、容积率等限制，市场缺口可能会延续至2006年或2007年。另一方面，随着上海市场的进一步放开，更多的跨国机构将进入上海，形成巨大的市场需求。因而未来两三年，写字楼，尤其是甲级写字楼将供不应求，而平均租金将持续攀升。一些行家预测，今年随着上海写字楼新供应量、空置率的下降和需求量、租售价的上升，写字楼市场可能出现供不应求的局面。3．3．2甲级写字楼逐渐成为市场主力经过多年的发展，目前上海的甲级写字楼已基本形成了以虹桥开发区、陆家嘴金融贸易区、淮海中路沿线和南京西路沿线的构架；同时，延安路、小陆家嘴、淮海路和南京西路的“二区二路”也已成为众多大型跨国公司首选的办公区域，吸引了大批的开发商投资建楼。这四个地区已成为写字楼集中上市的主要区域，汇集了上海绝大多数的顶级写字楼物业。图3-2：甲级写字楼占市场比重由此可见，甲级写字楼已成为了整个上海写字楼市场的主力，并逐步将众多中档、地段不佳的楼宇挤出了竞争市场。据初步统计，本市内环线以内以及虹桥开发区的高档涉外写字楼已超过200幢，其中仅陆家嘴地区就有60多栋，占总量的30%；黄浦和静安各有30余栋，长宁、徐汇和卢湾各有20余栋，这几个区域的高档涉外写字楼便占了全市总量的近九成。3．3．3供需缺口适中甲级写字楼租金涨势不减上海甲级写字楼正面临供不应求的局面。据析，目前全市共有甲级写字楼330万平方米，今年至明年，每年的甲级写字楼供应量约为30万平方米，而需求量却略超供应量，预计在每年35万平方米左右，供需缺口保持适中状态。随着金融服务行业对甲级写字楼需求的日益放量。甲级写字楼的供求紧张趋势，将持续至2006年才能得以缓解。从目前投资及在建项目情况分析，预计未来4年内还将新上市200万平方米甲级写字楼，2006年将达到供应的高峰期。据专家分析，截至2005年底，由于新增市场供应量的相对短缺，租金将经历小幅增长。新的需求主要来自商业银行、投资银行、保险业和相关的金融服务领域。业内专家普遍认为，尽管2006年的集中供应可能会引起甲级写字楼租金的适当下调，但预计因中国入世而带来的金融服务行业的进一步开放，将引发新一轮的办公需求。3．4租赁情况3．4．1写字楼租金的整体走势租金走势是上海整体经济环境以及写字楼市场供需状况的晴雨表。从目前供需数据来看，租金上涨的势头一时难以有变。随着市场逐渐开放，外资公司纷纷在华设立办事机构。上海作为全国经济发展的龙头，往往被外商视为进入中国的桥头堡，在上海市政府相关政策的吸引下，不少跨国公司更将其区域性总部大举迁沪，写字楼的租赁需求显着上升。主要租户来自于金融行业的保险、银行和证券投资公司，其次则为传统的工业品生产商和物流、贸易企业。在租金方面，从2000年的0.35美元/平方米/天涨到目前的0.66美元/平方米/天，涨幅高达88.9%。数据显示，现阶段上海写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米0.56美元，年收益率约为8%-10%。相对于当前其它投资市场，此收益率水平颇有吸引力。当前，上海市场上对写字楼的需求强劲，但新增供应量并不太大，远远无法与住宅市场相比，据中原地产的统计资料显示：“上海2003年全年的住宅竣工面积在2300万平方米左右，同比2002年有30%左右的增幅，而写字楼新增供应则比较平淡，新增供应仅有35万平方米。”预计今年上海的甲级写字楼市场将持续保持旺盛的市场需求，而新增供应量又相对平稳，从而使得甲级写字楼的租金一直保持平稳上升的态势。随着新供应量的萎缩、使用需求的升温，租金水平将进一步上扬，继而刺激购买需求，估计今年上海写字楼的产权交易量和资本价值将出现突破性增长。3．4．2金融企业占写字楼市场比重较大沪上优质写字楼中，金融企业已成为租赁市场的主力军，写字楼租金稳增2.6个百分点。据调查数据显示，目前浦东陆家嘴金融区已汇聚中外金融机构120家，跨国公司总部或地区总部28家，国内大企业集团总部34家，中外投资公司80家，一定规模的外贸公司140家。图3-3：陆家嘴金融区的机构分布中外金融机构120家跨国公司或地区总部28家国企集团总部34家中外投资公司80家外贸公司140家自今年年初起，加入WTO所带来的金融业务将由整合期进入业务拓展期。预计至2006年，还将吸引中外金融机构180至200家，跨国公司总部、区域总部还有80至90家计划进入。目前，上海甲级、乙级写字楼的出租率均已超过90％。优质写字楼的吸纳量达到约61.7平方米随着上海作为长江三角洲地区经济发展的龙头地位日益显着以及国际影响力日益加强，越来越多的外国企业对上海产生了兴趣。同时，也有很大一批发展良好的国内企业为树立并加强其整体形象，开始追求更高品质的办公环境。因此，各大企业的机构新建，迁址和写字楼升级活动非常活跃，尤其集中于金融及资金管理公司。3．4．3陆家嘴写字楼租赁市场依然红火近期上海甲级办公物业市场态势如何，从陆家嘴市场现状分析就可窥一豹而见全貌。目前陆家嘴甲级写字楼租金保持在较高水平线上，一些楼宇尽管开出日租金每平方米建筑面积1美元以上的高价，上门求租者仍络绎不绝。如汇丰大厦租金报价1.5美元，正式成交价不低于1美元，其它写字楼租金报价也在0.7至1美元之间。目前该地区写字楼平均入驻率约85%，其中汇丰大厦、招商局大厦、证券大厦、中国保险大厦等的入驻率超过90%[4]。根据近期陆家嘴土地批租成交记录看，未来三四年该地区甲级办公楼可供租售的新供应量十分有限，估计陆家嘴地区办公楼租金将继续保持增长态势。随着中国加入WTO，国内外许多大中型企业抓紧调整战略，尤其对办公档次更为看重。上海浦江两岸的开发带来了巨大商机，处于中心区域的上海“外滩中心”租赁情况十分活跃，承租客户多为跨国公司。3．4．4写字楼空置率不断下降跨国机构与大小民营企业的纷纷入驻，为今年的上海写字楼市场带来了强劲的需求。写字楼空置率一降再降，达六年来最低。同时各大金融机构的写字楼投资项目在浦江东西两岸频频破土。专家预计，2004年将会迎来沪上写字楼租售的高峰期。据专业机构调查表明，2003年三季度，本市写字楼空置率已降至六年来的最低点14.9%。从目前待建写字楼项目审批情况来看，未来写字楼供应量仍旧集中分布在南京西路、陆家嘴、徐家汇、淮海路、人民广场区域。同时，值得注意的是部分城区副中心，如长宁区中山公园、浦东竹园商务区也将会出现一些高档写字楼。未来三到五年中，甲级写字楼供应量约为90万平方米左右，各级写字楼整体供应量则将达到120万平方米。目前，发展商在“皇帝的女儿不愁嫁”的心态下，开始对求租企业的资质作严格把关，强调写字楼大厦自身的整体形象并已逐渐形成上海写字楼群中行业特征鲜明、客户层次均衡的现象。3．5楼盘的分布与开发状况在世界经济普遍不太景气的情况下，上海写字楼市场一枝独秀地保持着平稳升势。继住宅房成为上海楼市投资热点之后，申城的写字楼，特别是一些热门或者潜在热门的办公楼集中区域的写字楼，开始成为楼市投资者关注的投资热点。写字楼的投资热，已成为近阶段楼市的新亮点。3．5．1楼盘的分布情况目前上海的写字楼主要集中在以下几个区域：（1）徐家汇地区该地区形成了以港汇和美罗城为代表的写字楼群。徐家汇写字楼是以徐汇商圈为基础形成的，其中集聚的主要是IT企业、电脑公司。（2）人民广场地区人民广场地区邻近市政府，也邻近上海最传统的商业区域南京路步行街，该地区写字楼主要吸纳的是与商业、贸易、百货的批发零售相关的一些企业。（3）陆家嘴金融贸易区陆家嘴在1997年之前，无论是写字楼的出租率还是租金水平都无法与浦西相比，加之1998年亚洲金融风暴的爆发，使得陆家嘴区域的写字楼更是跌到了租金水平的低谷。但从1999年开始，小陆家嘴地区逐步形成了以八佰伴为代表的新上海商业城商圈，轨道、隧道建设也取得相当的成效，由此所构筑的立体交通网为陆家嘴金融贸易区的发展提供了必备的条件，吸引了更多的公司和机构开始关注浦东的写字楼，越来越多的跨国公司进驻浦东，使浦东写字楼租金上扬超过浦西，且出租率达到前所未有的95%。（4）淮海路淮海路一直以来就是上海的标志性地段，因此，这个地段写字楼的租金也表现出不同于其它区域的特点，即租金长期保持在一种比较稳定的水平，受外界影响程度比较小。3．5．2上海写字楼的开发情况经历2003年大部分时间写字楼仍只有有限的新增供应量之后，一些新写字楼物业将在未来几个月陆续上市。已建成写字楼市场目前可供应面积有限，而潜在需求存在，预计在未来的半年里随着新增供应的释放，写字楼吸纳量将会迅速增长。（1）陆家嘴地区仍是核心陆家嘴金融贸易区是上海办公楼市中近期最为红火潜值最大的区域之一，甲级写字楼市场表现十分活跃。陆家嘴地区拥有蔚为壮观的顶级写字楼群：从西向东的浦东大道上，依次耸立着海关大厦、中银大厦、中金大厦、招商局大厦、船舶大厦、以及中国人民银行、工商银行、农业银行等在上海的分行，世纪大道一路排列着中华第一高楼金茂大厦、中保大厦、信息港大厦、期货大厦，南北向的银城路上则有汇丰银行大厦、华能国际大厦、新上海国际大厦、建设银行大厦等，此外，还有上海的标志性建筑东方明珠电视塔和陆家嘴美食城。在这些连绵成片的建筑里，不仅有上海市金融指挥中心、运营中心，世界金融巨头在上海的分支机构花旗集团、汇丰、渣打等，还有全球顶级投资机构摩根、美林、百富勤等，以及国内最大的金融、证券、投资、投行、基金公司的部落群。该区域楼价上扬的直接动力是近年来，浦东小陆家嘴地区由于在政策、交通、环境、硬件等方面拥有得天独厚的优势，这一地区的甲级写字楼成为海内外知名企业选择的焦点。（2）浦东新区跻身写字楼高地浦东写字楼的发展是在国务院确定浦东改革开放的战略实施后迅速崛起的，虽然起步较晚，但发展速度较快。1997年和1998年是浦东写字楼的集中上市期，不少省市政府和大型企事业单位都纷纷在浦东兴建了自己的写字楼宇。目前浦东新区写字楼主要集中于小陆家嘴地区、竹园地区、张江地区、金桥地区四大板块。其中，位于陆家嘴金融贸易区的小陆家嘴地区和竹园地区不仅是浦东写字楼的集中之地，更在全市写字楼市场中占有较大份额。其以高档物业为主导、中档物业为补充的供应格局已基本建立其商办高地的形象正在凸显。从租金方面看，浦东写字楼的租金指数呈现出从低价区域向高价区域稳步推进的轨迹。调查数据显示，上世纪90年代开始，浦东办公楼租金一直处于较低水平。1997年－1998年期间，租金平均水平约在0.5美元/平方米/天，入住率则在40％左右浮动；1999年以后，浦东以陆家嘴地区为代表的写字楼经济开始进入回升期。整个浦东办公楼市场吸收量逐步提高，空置率则进一步下降。近期浦东新区大部分写字楼租金均有不同幅度的上升，这也基本反映了今年浦东楼盘租金市场的发展态势。3．6上海市写字楼市场的现状特点上海写字楼市场在十年间经历了从无到有、从少到多的历程。上海市写字楼市场发展至今，已经逐渐呈现出一系列特点：3．6．1租金涨幅巨大在国内大型企业和跨国机构的纷纷入驻之下，上海写字楼的租金又迎来了新一轮的涨幅。统计资料显示，上海写字楼市场过去3年的新供应量和租售量分别为：2001年187000平方米与450000平方米，2002年338000平方米与405000平方米，2003年可见，新供应量相对不足，使得市场存量逐年消耗，空置率大幅下降。与此同时，市场平均租金水平出现了稳步上升的态势，租金从2000年的每天每平方米0.35美元，回升到目前的每天每平方米0.56美元，涨幅高达60%。租金涨幅如此巨大，写字楼租户不得不开始考虑成本控制，继而弃租转购，一方面自用省租，另一方面作为长线投资。据粗略统计，过去24个月的写字楼产权交易量，几乎等同于1997-2001五年间的总量。3．6．2租售并进的趋势有所增强长期以来，上海绝大多数的写字楼是只租不售的，其原因是多年来上海办公楼市场供应量过大，整体租金价格较低，客户当然选择长期租赁以达到节约办公成本之目的。然而，随着市场形势发生变化，如果长期“只租不售”的话，市场是很难健全发展的，因此写字楼持续多年的“只租不售”局面正在被打破。近几年来，在上海经济形势不断看好以及银行利率不断下调情况下，不少人开始从长计议。一批客户正在考虑变租赁为购买，在满足投资和自用两方面的需求下，图谋在上海进行中长期发展，由此加大对以售为主的甲级办公楼的需求。这样做对购房者来说，短期内可控制日常运作成本，从长期角度看又可获得一定的投资回报。活跃的民营经济催化了写字楼的销售。为适应市场需求，长宁、卢湾地区最近接连有全产权写字楼开盘亮相。目前，80到120平方米的面积是最旺销的房型，业主往往一买就是好几个单位，一半自用，一半出租，每单位月租金在6000元到1万多元之间，基本可实现以租还贷，有的租金甚至超过按揭款额，年回报率达10%3．6．3写字楼的投资市场充满商机从恒隆广场、外滩金融中心到金茂大厦、中银大厦，上海的写字楼新秀迭出，有力推动了写字楼市场的租售流量及其价格，写字楼强劲的走势也使敏感的投资者看到了其中的商机。从租赁情况来看，据有关部门统计，目前全市甲级写字楼的入驻率基本在8成以上，租金总体稳定在0.6－0.8美元/平方米/天的范围内。以陆家嘴为例，尽管一些甲级写字楼日租金每平方米已超过1美元，上门求租者仍络绎不绝，平均入驻率已达到85％，满租现象也屡见不鲜。如此高的投资客比例说明上海写字楼投资正出现一个良好的势头。随着写字楼市场的不断见好，不少专家对投资性写字楼持着乐观的态度。不仅是跨国机构与大小民营企业的纷纷入驻，为上海的写字楼市场带来了强劲的需求，同时各大金融机构的写字楼投资项目在浦江东西两岸也频频破土。专家预计，今年将会迎来沪上写字楼租售的高峰期。3．7开发写字楼对上海经济发展的意义随着上海城市化的发展，各种商务活动纷纷选择在上海频繁地举办，上海市房地产市场的潜力很大，尤其是上海市写字楼市场。在中国加入世界贸易组织之后，上海房地产市场的完全开放，为外商进入上海进一步地降低了商务成本，使得外商进入当地投资的门槛更低，上海的写字楼市场蕴涵着无限的商机。例如：高档的写字楼只租不售的情况将有所松动，目前，已有一些要到2005年交付使用的写字楼开始销售，如果加上存量的写字楼，交易量将是非常可观的。同时，长江三角洲经济和上海总部经济自身的协调发展，使上海市写字楼市场的运行机制日趋完善，并形成良性的互动局面。写字楼市场交易量的大幅增长不仅拉动了写字楼投资的增长,而且带动了上海许多相关产业的发展，使写字楼市场成为上海经济的一个重要增长点。作为中国经济的龙头，上海的飞速发展引来无数企业竞相入驻。世界500强战略重心的转移，国内中小企业的蓬勃发展，民营经济的日益崛起，为上海写字楼市场的扩容带来了不可限量的机遇。虹桥、淮海路、外滩、南京西路……“老一代”写字楼为上海的大都市形象奠定基石；徐家汇、陆家嘴、打浦桥……“新生代”写字楼锦上添花，推动上海向世界级城市迈进。3．8目前上海市写字楼市场发展所存在的问题上海写字楼市场的发展虽然前景可观，但仍需要一个过程。只有在这个过程中不断地发现问题、解决问题，上海写字楼市场才能得到更好的发展。3．8．1写字楼的消费主体还未完全形成从上海写字楼市场的整体趋势来看，写字楼的需求会随着社会的发展、对外开放、中国入世及世博会的举办越来越走俏。但同时，写字楼作为一种特殊的物业，它是一种定向使用的商品，只有办公的单一功能。目前，上海市场上对写字楼的需求量还没有预期大。这主要是由于市场上的写字楼消费群体决定的。（1）中小型外资未完全进入上海目前虽然世界五百强中绝大部分进入上海，但一些中小型的外资企业并未完全进入上海市场。而这些世界五百强的企业因为形象和实力的原因，他们更愿意选择购买整幢写字楼或者是自建一幢写字楼。（2）国营企业本身拥有办公地点国内企业中的国营企业一般都有自己的办公场所，也不会租赁或购买写字楼。由于历史原因，一些国有大中型企业都有办公地点，有的办公场所本身就处于市区中心地带。而一些有实力的国营企业其自己的土地上建一幢写字楼。（3）中小民营企业缺乏购买能力国内的民营企业做大的相对来说处于少数，而绝大多数中小民营企业，只需找一个能办公的地方就可以，而不去租赁价格相对高的写字楼，他们也没有形象和实力的顾虑。（4）上海写字楼布局不够合理目前阶段，上海写字楼还存在结构和布局不合理的现象。上海最需要的是两类形式的写字楼：一是停车设施完备，交通便捷的写字楼；二是环境好、形象佳的写字楼。特别是那些单位面积合适的写字楼更受欢迎。3．8．2短期可能出现泡沫过多的现象从总体上看，上海10多年来房地产业的发展还没有出现过泡沫经济状态，个别年份曾有过房地产投资增幅过高、土地供应量过大、商品房空置过多等经济泡沫现象，经过前几年的调整，逐步走向平衡，经济泡沫已大为减少。房地产业的繁荣期到来，对于促进上海经济增长发挥了显著作用，来之不易，应十分珍惜。但也应清醒地看到泡沫增多的局部现象，不能掉以轻心。2004年和2005年是各地产物业开发竣工紧锣密鼓的期间，在今年一段时间内会有大量商业物业同时上市，市场短期内可能会有泡沫。主要表现在：第一：开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应该适当的控制土地供应量和写字楼的开发投资规模。第二：写字楼价涨幅偏大，经济泡沫成分渐增。要尽力避免因价格大起大落的波动而引起的震荡。当前的任务是要继续采取行之有效的政策措施，扩大有效需求，平衡供求，适当控制增速，消除某些隐患，平稳发展，使写字楼的繁荣期延续得更长一些，与上海国民经济的增长相适应。3．8．3烂尾楼的改造问题（1）上海烂尾楼的背景资料上海的烂尾楼项目大多形成于1996年和1997年，并在亚洲金融危机期间达到“峰值”。到2002年底，上海大大小小的停建缓建楼盘项目累计达到600多个。上海烂尾楼的成因主要有三类：一是资金问题，如投资方资金链断裂，后续资金无法到位；二是市场定位问题，如许多开发商在1997至1998年间盲目投资写字楼；三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。（2）烂尾楼的全面改造鉴于烂尾楼现象对上海城市景观和房产市场造成的不良影响，从1999年下半年开始，上海市、区两级政府成立了专门的工作小组，对停缓建项目逐一清理。对于接盘者来说，最头疼的莫过于上海烂尾楼在设计、规划上的先天不足。由于许多烂尾楼都是商务楼，房型设计、电梯信道、空调管道等已经过时，改建空间很小，有的甚至明确规定不能改变用途。面对这一局面，再根据上海房产市场的需求趋向，产权式酒店公寓、小户型写字楼成为上海烂尾楼改造的首选模式。已经成功的例子有中山西路的虹桥银城、淮海路的中华大厦等。但是，在市场一片叫好的形势下，也有房地产专家提出，虽然这种小户型楼盘的运营比较成功，但考虑到市场需求的饱和度和多变性，剩下来的烂尾楼大多数不能照搬这一模式。因此，目前接手烂尾楼后还需要在市场调研的基础上，根据烂尾楼的自身结构特点和内部配备情况寻求更加多样、更加合适的“变身”方案。2000年起，随着市场需求的扩大和经济的持续快速增长，上海的写字楼房产市场持续走高，烂尾楼项目的投资价值也凸现出来，一个烂尾楼项目的开发一般只需半年时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150%至200%。被称为“城市疮疤”的烂尾楼正在迅速的消失。自上海房地产市场走出低谷以来，保持着健康的良性发展势头。借着这一东风，上海烂尾楼有望在3年之内全部消除。第四章：影响上海市写字楼发展的因素写字楼作为一种特殊的房地产，它在发展的过程中必定会有许多的影响因素。有利的因素将成为上海写字楼市场向前发展的催化剂。随着中国经济的不断腾飞，长江三角洲与上海经济近年来也都始终保持着良好的增长势头。这些条件因素正在对上海写字楼市场的发展产生重要的影响。4．1长江三角洲经济的发展强化了对上海写字楼市场发展的需求4．1．1长江三角洲经济发展势头强劲我国长江三角洲位于太平洋西海岸，是由世界第三大河流冲击而成的中华民族千年膏腴之地，也是中国民族工业的发源地。在过去的10年中，长江三角洲地区创造了举世瞩目的发展奇迹：在这块国土面积占全国2.2%，人口占全国10.6%的区域，国民生产总值却占到全国的20%强，成为中国全世界最具活力的地区之一[5]。跨入新世纪，长江三角洲的经济发展更是迅猛，在综合竞争力指数、潜在竞争力和现实竞争力方面都居高不下，已经成为领跑中国经济的“火车头”。继2003年长三角地区十五城市居民可支配收入平均达到1.1628万元之后，一个以上海为龙头，以江浙为两翼的长江三角洲经济圈格局已经逐步形成。长三角强劲的发展势头吸引了众多大型企业和跨国公司的目光，越来越多的公司开始在这里寻找落脚点，从而吸引了更多的资金来源，对写字楼市场形成了强大的需求。4．1．2长江三角洲的经济优势带动上海写字楼市场的发展目前，在祖国大陆加入WTO和全方位对外开放的新格局下，长江三角洲具有比较优势更加凸显：（1）长江三角洲日益成为海外资本进入大陆市场的首选地随着大陆入世后对外开放程度的日益深化，海外资本都在积极寻求、开拓运筹进军大陆市场的辐射中心。而在这一过程中，长江三角洲以其独特的区位优势占据着连接内外两大市场、两种资源的中心地位，成为大陆联动效应最明显、发展腹地最广大的经济区，也因而成为海外资本进入大陆市场的首选目标。（2）“江浙情结”在吸引海外资本中发挥着一定的作用长江三角洲地区是中国市场经济萌芽最早的地区，有着深厚的市场文化底蕴。更重要的是，香港、台湾等地民营制造业在很大程度上肇始于江浙资本的外移。以台湾为例，其纺织、食品加工等最早的民营制造业资本，基本是在江浙资本的基础上发展起来的，因此，海外港台等地有着一定的“江浙情结”。这种文化底蕴有利于海外资本的生根发展。（3）区域内良好的协调机制整合了长三角的综合优势上海与其周边的江苏、浙江历来就有良好的产业分工、产品配套、市场辐射的关系。改革开放后，三省市的合作和整合已从民间上升到政府层面。2000年5月，三省市已就构建区域大交通体系，加强区域生态环境治理，建立区域信息资源共享的途径和机制，联合开发三省市旅游资源，建立三省市之间舒适、安全、便捷的综合旅游客运网络。组织实施三省市天然气管道网络等五项内容达成共识。这将对整个区域资源优势，提升该地区的综合竞争力起到十分重要的作用。综上所述，长江三角洲经济的快速发展，必然带动上海经济的协调发展，吸引更多的资金供给，使资金来源更加充分，从而拉动上海市写字楼房产市场的强大需求。4．2上海自身经济的发展带来对写字楼的强烈需求4．2．1上海的巨大变革自上世纪90年代以来，以浦东开发开放为契机，上海在中央的支持下，迅速确立了“一个龙头、三个中心”的发展目标，从强化和完善经济中心城市的功能入手，通过政府的高起点规划和大手笔投入，上海的城市面貌得到了很大的改变。在此基础上，结合国际先进的理念和上海自身的特点，上海迅速确立了其在祖国大陆的经济中心城市的地位：金融、证券、航运、高新技术、钢铁、化工、机电、汽车等支柱产业的高速增长，通过资源整合，产业水平快速提升，形成产业优势，更大大增强了经济发展辐射力。尤其是通过开展一系列的国际高层次活动，如1998年的财富论坛和2001年的APEC会议，中央高层领导、国内著名智囊人物、世界知名人士接连出场亮相，形成一系列不断强化的形象链，极大地树立了上海的国际形象，也为带动整个长江三角洲的经济向内外两个市场辐射奠定了坚实的物质和形象基础。进入新世纪，中国经济和上海经济持续快速发展，房地产市场需求全面增长，商机凸现；另一方面，上海的变化太大了，造高架、造轨道交通、造绿化、治理河道、建大学城、完善社会保障系统、APEC、申博……上海作为国际经济中心城市的功能正在不断强化和完善，使海外投资者信心倍增，在客观上形成了对写字楼的巨大需求。4．2．2上海自身的特点促进了写字楼的发展随着上海经济的不断发展，上海产业结构的重心开始转移，第三产业得到了蓬勃发展，吸引了无数国内外的知名企业前来入驻，对上海的写字楼市场形成了强大的需求。从宏观上看，上海具有全国经济发展的一切有利因素。此外，上海还具有其自身特殊的有利因素：第一，从体制来看，上海市场经济体制已有很大进展，民间投资全面激活，活力全面迸发，大部分人都感到有竞争压力。据2003年的一项调查，在全国大城市中，上海已经成为最难找工作的城市。这说明市场机制正在全面发挥作用，迫使每个人努力工作。第二，从外资的流入看，2010年世博会的成功申办以及去年上海对SARS的成功控制加大了外资对上海的信心。跨国公司尤其是大型跨国公司纷纷看好上海，并有意将制造基地大规模地转移到上海。外资的大量进入对上海经济的发展将有很大促进作用。上海是外资进入中国大陆的“桥头堡“，到上海来就意味着能参与更大范围的国际竞争，拥有更广的市场。飞速发展的上海成为吸引海内外投资者的热土，而上海的写字楼房地产市场也就是在这样一个大环境之下逐渐发光发热的。上海同样吸引着众多国内投资者的目光。2003年上半年，平均每天有9800万元人民币的内资进入上海，平均每天新增15家外地在沪企业。目前已有100多家国内大型企业的总部已经迁到上海，随着大陆加入WTO和上海申办世博会的成功，上海融入经济全球一体化和建设“国际大都市”的进程将不断加快，上海写字楼市场的发展也将成为上海经济发展的核心之一。4．3商务环境的改善创造良好的写字楼氛围上海的城市定位已经非常清晰，就是要成为国际经济、金融、贸易中心，从而带动长三角地区和整个长江流域经济的发展。近年来，上海在市政基础设施建设、城市环境建设、文明程度、人口素质方面的投入和产出都是巨大的，取得的成绩也是有目共睹的。在这个大环境之下，上海的商务环境正在呈现多元化的发展，这在一定程度上为写字楼市场的发展创造了良好的商务氛围。目前上海的销售型写字楼主要分布在内环线内，紧贴内环线区域。大量销售型写字楼则主要分布于各区级副中心，商业气氛十分浓厚。人民广场核心区域也有一定量的销售型写字楼供应，但多为上世纪90年代建成、现带租约出售类型。有关专家分析，各区政府在大力发展住宅产业之后，纷纷将打造商务氛围作为提升区域形象的第二张牌。上海的东南西北四个角已经分别形成价格错落、结构完善的写字楼市场。此外，正在规划升级中的五角场地区、真如地区，今后两年中也有望逐渐发挥商务功能。另外，就轨道交通来说，由于轨道交通无可置疑的快速性和准时性，它几乎已经是上海上班一族赖以生存的条件之一了。现在那张M1到8的轨道交通规划已经到处都可以见到了。伴随着消费资源的转移和区域的集中，上海还将会出现新的商业中心，而这必将带动上海的整体商业氛围，为上海写字楼营造一片新的天地。4．4跨国机构的入驻带来无限商机上海房地产市场的完全开放，为外商进入上海进一步地降低了商务成本，使得外商进入当地投资的门槛更低，上海的写字楼市场面临着诸多挑战和机遇。例如：高档的写字楼只租不售的情况将有所松动，目前，已有一些要到2005年交付使用的写字楼开始销售，如果加上存量的写字楼，交易量将是非常可观的。随着中国加入WTO，国外许多大中型企业纷纷调整战略，将目光转向上海。上海已成为跨国机构致力于长远投资的重要聚集地。跨国集团纷纷认为，上海有很强大的二级市场作支撑，投资环境比较理想，上海市政府目前采取的土地招投标方式，将使房地产市场进一步与国际接轨。在上海小陆家嘴地区，国内金融服务机构正在加强业务运作和拓展。据统计，目前入驻陆家嘴金融贸易区办公楼128家金融机构中，外资银行48家、外资保险公司9家、外资财务公司1家，其它如证券、房地产、期货、人才、产权、钻石和出版等七个要素市场也已纷纷入驻。“外滩中心”事实上已成为一些需求大楼层面积的跨国公司的汇集中心。它为租户所提供的配套设施及服务也将更加完备，物业会更具竞争优势。除了投入的巨资外，这些投资者也带来了市场研究、规划设计、广告营销、企业管理等方面的全新理念，对上海写字楼房地产市场的发展起到了极为重要的作用。2003年下半年至今，海外地产巨头对上海又发起新一轮“圈地”攻势，从市中心的徐汇、卢湾，到行情看涨的浦东、闵行等地区，一个个与上海新一轮旧区改造相结合的外资开发项目实质性启动，而一些已建成的外资商品住宅和写字楼，目前的租售行情也十分红火。综观全局，上海中央商务区包括浦东小陆家嘴地区1.7平方公里，再加上浦西的1.3平方公里，正在成为跨国公司或国内大公司的集散地。跨国机构的争相投资，前景将更加繁荣。第五章：上海市写字楼市场的发展前景随着承办APEC会议、申办世博、磁副浮列车启动，一连串的成功都表明着上海正在迅速的崛起。上海商务环境的良好发展带动了上海总部经济的发展，更多的资金驻入上海，使上海的房地产市场前景相当可观。作为房产市场中一个重要部分的写字楼，在未来还将有巨大的市场。上海未来写字楼市场的发展动因主要有三个：第一，中国入世的进程带来金融业的突飞猛进；第二，地区总部的设立带来越来越庞大的写字楼需求；第三，世博的举办。为了迎接2006年金融业全面开放的发展期，在未来2年，金融行业尤其是外资行业，将持续扩大，因而对写字楼的需求也会越来越大。5．1长江三角洲经济将推动上海写字楼的发展5．1．1上海在长三角经济中的领导地位显现长江三角洲历来是我国经济最发达的地区之一。在这块土地占全国1％、人口占全国6．25％的地方，创造出了占全国1／5强的工业总产值及占全国18％左右的GDP。上海是长三角经济实力最强的龙头城市，无锡、杭州、等城市的经济总量也都在全国名列前茅。随着上海及周边经济的迅猛发展，一体化、都市圈化已成为该地区共同的呼声。同时，入世、大上海都市圈以及申博效应成为江浙沪三地共同关心的主题。近10年来，上海孜孜不倦地进行城市基础设施的改造和建设，地铁、高架桥、横跨黄浦江的斜拉桥、苏州河治理、浦东国际机场乃至磁悬浮列车等都是大手笔的杰作。与此同时，作为中国的“经济首都”，上海又在国际舞台频频露脸。2001年成功地举办APEC首脑会议，2010年世界博览会申办成功。上海已经把发展的目光超越了珠三角的龙头香港，而向东京、纽约等国际大都市看齐。与此同时，上海已不再局限于自己核心圈的发展，上海的辐射效应业已体现出来，而且，上海的领导地位显得越来越主动。5．1．2长三角的一体化为上海写字楼创造良好的环境上海已处在工业化后期，制造业正在向长三角转移扩散。但这一过程，也使长三角对上海的依赖进一步增强。跨国公司大规模投资长三角，上海的高档住宅、高级写字楼持续热销，外地驻沪贸易公司不断涌现，这一切都表明长三角经济正推动着上海的商务活动，使其变的更加活跃。此外，上海在产业结构和布局上还应当有所选择，不同层面的城市形成不同的分工协作体系。上海产业结构已经是实现从二、三、一向三、二、一产业结构的转变。2001年其三大产业之比1．7：47．6：50．7，而长三角的其它城市第二产业依然超过50％，在地方经济中占主导地位。苏州、无锡、宁波等二级城市的第二产业比重更高，这三个市的三个产业分别为5．2：56．8：38．0，4．0：55．2：40．8，7．6：54．8：37．6。在财政收入方面，上海以1995．6亿元，占GDP的40.3%而遥遥领先，其它城市的财政收入占GDP的比重均未超过15%。长三角一体化，说到底，上海的主动带动作用是关键。如果能够切实把一体化进程不断推向深入，未来的长三角应当是中国及亚太地区最具活力的经济增长区域，也是中国参与世界经济竞争的中心区域。由于长三角对上海需求巨大，上海与周边地区的彻底打通，将为上海的经济发展带来良机，从而吸引更多的资金驻入，创造更好的商务环境，推动上海写字楼市场的发展，为其带来巨大收益。5．2世博会将促进上海写字楼市场的繁荣2010年申博的成功，给上海带来无限的遐想空间。世博会将对上海未来产生不可估量的影响，全球都看好上海。世博会提供了一个最佳契机，为上海在中国加入世贸后加快与世界全面接轨创造了条件。世博成功，加速了城市建设和经济的发展。世博将对上海写字楼的开发与供求关系产生强大的影响，同时也给目前较为敏感的写字楼市场增添了相当的信心。上海目前正在由一个现代化的国际大都市向世界化城市转变，决定这一进程的将是整个城市的功能的变化。世博会申办成功将加速上海国际性大都市的建设，强有力地释放上海经济辐射区域房产投资的潜能。因此，世博会建设是上海城市历史性发展的重要推动力，其对上海的影响将大大超过其本身。而世博会“让城市生活更美好”的宗旨又将加快上海作为国际经济、金融、贸易和航运中心的建设。由于综合实力的提升是整个房产繁荣的基础，因而世博会将价值转移到了房产投资开发中，大大推进了上海房地产，尤其是写字楼市场的发展[6]。世界众多的知名企业、财团将源源不断涌入中国，抢滩上海。土地的重新开发，金融和商贸的新规划将为所有房地产企业的投资创业、施展才干提供新的舞台，吸引国内外的财团、企业和精英人士到上海来。形成大量的人流、资金流、物流聚集上海，支撑房产投资信心，带来写字楼市场的繁荣。申博成功对人们信心的增强立杆见影显现出来，但是改善投资环境和发展经济需要经历一定阶段。就目前而言，世博会只是一个良好的起点和促进。要支撑市中心高价楼盘购买力和客源量，必定还要依赖上海经济乃至整个长三角经济的协调发展。5．3未来几年甲级写字楼仍然有广阔的市场在未来的4年，上海将总共有230万平方米的甲级写字楼出现，仅浦东陆家嘴就会有90万平方米的写字楼出现。浦东陆家嘴由于政策、交通、环境、硬件等方面都拥有得天独厚的条件，吸引了150多家外资银行的入驻。同时，上海的淮海路、南京西路以其浓厚的商业氛围和便捷的交通条件，写字楼的租赁市场也将十分抢手。目前，上海的办公物业也从原有的一点为中心发展到多点聚集效应的新格局。从最早出现的外滩地区，发展到现在的浦东陆家嘴和南京西路、淮海路、人民广场、徐家汇等多级发展格局。城市化的进程和城市规模的扩张，有力地推动和促进了上海写字楼市场的发展。与此同时，以写字楼市场为主体的一种新的经济形态也开始显现。如在徐家汇地区的写字楼里，聚集着众多IT行业的国际著名公司；陆家嘴地区成为了金融、贸易业的中心；南京西路、淮海中路写字楼的客户以咨询业和服务业为主；张江地区成为高科技产业的孵化基地等。据专家分析，这种情况会一直持续到2005年。而据有关部门预测，到2008年，落户上海的中外金融类公司将会从目前的120家增加到200家左右，这些企业进军上海都将会瞄准上海的顶级写字楼。加之，国内大型的企业也纷纷抢滩竞争，使得上海高品质写字楼的需求十分旺盛，甲级写字楼将会供不应求。5．4未来几年写字楼市场投资看好专家认为，目前从市场规模来看，上海的写字楼市场尚未达到饱和。在美国，写字楼的市场规模为3.5亿平方米，家居市场规模为11.8亿平方米，写字楼与家居规模的比例达30%；而上海写字楼市场目前的规模为2474万平方米，住宅市场规模为23475万平方米，其比值为图5-2：美国与上海写字楼与家居市场的规模比较地区类别美国上海写字楼市场规模3.5亿平方米2474万平方米住宅市场规模11.8亿平方米23475万平方米比值30%10%从投资角度来看，办公用房的利润较高，写字楼宇作为不动产的重要投资品种，其稳定的收益和良好的现金流，在西方国家受到不动产投资者、尤其是中长线投资机构的青睐。基于以上特点，一些精明的投资者开始转战投资上海的写字楼市场。（1）从资源配置角度从资源配置来看，引领上海高档写字楼租金的“二区二路”的周边配套都达到了国际先进水平。淮海中路和南京西路作为市级商业中心，沿街五星级酒店、服务式公寓无不体现着商务氛围，并且上海高档消费场所的定位也为区域写字楼物业的发展创造了条件，如南京西路的恒隆广场、淮海中路的连卡佛等。除此之外，地铁的便利也给此区域的办公楼保持其高贵身价提供了支持。（2）从写字楼品质角度从写字楼的品质来看，上海聚集着从建筑设计到设备安装直至工程配套的人才。（3）从技术角度从技术角度来看，上海完全有能力设计建造国际一流的写字楼。（4）从供求关系角度从供求关系上，也给产权式写字楼投资提供了巨大的空间。相关调查表明，产权式写字楼在房产投资中所占的比例，近年已呈节节上升趋势。在产权式写字楼的投资中，投资者尤其看好上海烂尾楼市场。由于烂尾楼的本身多数为写字楼，根据目前市场的需求，上海的烂尾楼改造，主要呈两个方向：一为酒店式写字楼，另一为纯办公物业。目前，上海近200栋烂尾楼已有相当部分进入写字楼投资者的视野。尽管未来几年，上海写字楼的需求量将有大幅增加，但从目前写字楼的新供应量以及新开工的情况来看，供应量较为适中。因此，未来几年上海写字楼市场的前景仍然看涨。第六章：促进上海市写字楼市场发展的建议及对策如今，越来越多的人喜欢用“时尚”和“前卫”来形容上海。的确，现在的上海正充满着朝气。而写字楼作为这个时尚城市中的一个重要组成部分，如何才能朝气蓬勃地向前发展，已逐渐成为人们所关注的话题。6．1控制商务成本的过快上升随着经济全球一体化的步伐加快，国际资本在全球的流动日趋频繁，商务成本的高低已发展成为影响国际资本流动的一个重要因素。6．1．1对商务成本的理解所谓商务成本，简单地说，就是指企业享受产业化生产服务业的成本。商务成本一般可以分为硬性商务成本和软性商务成本。前者包括土地和劳动力的价格，后者包括绿色环境、交通、政府行政审批程序、服务、人力资源素质、法律、政策等大环境。作为我国20世纪最后10年改革开放的前沿地带，如今的上海现代化国际大都市的形象已初露端倪，城市综合竞争力迅速上升。随着经济的快速增长，上海的土地和写字楼租金、劳动力价格、城市生活费用、城市交通压力等诸项商务成本也呈较快上升趋势，这无疑将成为上海今后发展的一个隐忧。6．1．2商务成本过快上升的负面影响商务成本的过快上升会使外来投资者望而生畏，导致资金的外流，引起经济的衰退。这对上海经济的发展和吸引国际资本都是极其不利的。因此，上海要建设成为国际经济、金融、贸易、航运中心之一的现代化国际大都市，就必须密切关注并控制商务成本。如何使商务成本保持在既有吸引力又能推动经济快速发展的水平上，是一个关乎经济发展的命题。6．1．3如何降低商务成本由于商务成本上升过快会导致的一系列的不利状况，因此要从几方面着手来降低商务成本。（1）从软件成本考虑在软成本方面：要进一步转化政府职能，简化行政审批程序、精简合并各种收费，构造一个反应敏捷、高效率的政府服务体系。事实证明，高效廉洁的政府和规范透明的法律政策能大大降低隐性商务成本；其次，应十分注意搞好区域的产业规划和各开发区产业导向的合理布局，培育和建立产品配套、原材料供应、技术服务、上下游产品分工协作的“产业链”。与过去单个项目的投资不同，如今外商在投资时越来越重视供应链的配套和各项服务的配套。能否在规划时充分考虑这些因素，并真正兑现承诺，对外商而言，可能比低廉的地价更具吸引力。（2）从硬件成本考虑在硬成本方面我们仍可以趋利避害，发挥上海“中心城市”的有利因素：一是可通过空间目标的转换，更合理更有效地使用土地，以降低土地使用成本。如随着高速公路、轨道交通和通信网络的建设，上海市郊县空间的距离大大缩小。同时在交通便利的郊区，如南汇、奉贤，依托“两港”优势，建立如同苏州圆区的大型工业、贸易经济区，这样就可以在土地成本、交通便利和产业服务等方面形成一定的综合竞争优势，来吸引国内外大企业落户；二是引导企业更合理、有效地使用人力资源。如根据实际需要，加强专业定向培训，推荐熟练合格的专业人员，培养全面多能的企业员工，提高劳动效率，从而有效地降低劳动力成本。总而言之，在降低商务成本同时，要创造一个良好的法制环境，提高法律、政策的透明度和规范性；要搞好城市建设，美化环境；要提高人力资源的素质，使投资者感到投资物有所值，并能得到较高的投资回报。6．2写字楼应加强“人性化”设计随着社会的不断发展，人们对于写字楼的观念也在不断更新。“以人为本”的理念正被越来越多的发展商认可并付诸实施，高端写字楼也应呈现出人性化的一面。写字楼要为入驻者创造出舒适、健康的办公环境，这样才能保证入驻企业员工更加充满工作热情和活力。这不仅有利于员工提高工作效率，创造出更大的价值，同时也增加了员工对企业的归属感和认同感。6．2．1对外部环境的要求就外部环境而言，物业周边应该有足够的绿化面积，这样员工不但感觉舒适，而且可以在此休息、交流。办公空间不应仅仅局限于室内，开发商可以在物业周边建造适宜的园林，使员工的工作、会客乃至商务谈判都可以在户外进行。6．2．2对物业设计的要求办公环境人性化对物业设计提出了更高要求，物业应该充分考虑建筑结构上的特点。因此，写字楼除了硬件设备外，共享空间也非常重要。专家认为，写字楼每一层都应该有特定的共享空间，不同公司的员工可以在这里相互交流。这样，各个公司之间会形成一种邻里关系，使得办公更加人性化。有效沟通可以使员工提高工作效率，企业也能够获得更多的发展机会。6．2．3对配套设施的要求写字楼的配套设施也应充分照顾到企业办公的需要。包括商业、酒店、公寓，会议中心甚至剧院在内的配套设施，可以为员工的工作、生活创造更好的环境。这样，无论是员工休闲、购物、宴请客户，还是外