成都虎翼房地产公司销售部管理制度

PAGEPAGE11目 录第一章销售部门职能其次章销售人事管理制度第三章销售部工作流程第四章销售人员行为准则和服务标准第五章销售人员的业绩考评方法第六章销售人员的薪金、嘉奖、惩处第七章销售部基金第八章销售工具的领用、使用、管理方法第九章销售会议制度第十销售部保密制度第十一销售合同、印鉴、顾客资料管理制度第十二章顾客投诉异议处理方法第一章销售部职能部门名称:销售部直接上级：总经理下属部门:售楼处、确保公司回款目标的完成一、主要职能:1、进行年度销售猜测报告打电报总经理2、制定年度销售方案，进行目标分解，并执行实施3、管理、督导销售部正常工作运转、正常业务动作4、设立、管理、监督售楼处正常运转5、建立各级顾客资料档案，保持与顾客之间的双向沟通6、合理进行销售部的预算把握7、争辩把握售楼员的需求，充分调协乐观性8、制订业务人员行动方案，并予以检查把握9、协作总工室作好项目方案(产品定位）及调整、修改10、协作企划部作好楼盘推广、促销11、协作物业公司作好楼宇交接12、收集市场信息13、猜测市场危机，并呈报处理14、协作财务部，统计、催收和结算房款15、作好销售服务工作，促进、维系公司与顾客间关系16、组织、完成种类物业销售、调整、修改产品19、收集市场信息销售经理销售经理销售主管售楼员统计员专业售楼员资料员记帐员三、销售部职务说明书：A：销售部经理直接上级：总经理直接下级：销售主管直接责任：1、分析市场供应、需求、成交量等竞争状况，正确作出市场销售猜测报批2、拟定年度销售方案，分解目标，报批并督导实施3、依据进展规划合理进行人员预编、配备4、汇总市场信息打电报项目开发、调整、修改建议5、把握重点顾客，参与重大销售谈判和签定合约6、关注所辖人员心态变化,准时沟通处理7、编审销售预算,并对预算做过程把握，降低销售费用8、组织建立完整的顾客档案，确保销售人员离职后顾客不丢失9、指导、巡察、监督、检查下属10、定期向直接上级述职11、向直属下级授权，布置工作12、负责直属下级任用提名13、报直接上级批准后，依据需要调配直属下级的岗位，转人事部门14、制定部门工作程序和规章制度，报批通过后实行15、制订直接下级的职务说明（岗位描述)，并界定直属下级的工作范围16、受理直属下级上报的建议、异议、投诉，依据程序处理17、进行听证,处理间接下级对直接下级的投诉、异议、冲突和争议裁决18、负责直属下级工作程序的培训、执行和检查19、填报直接下级过失单和嘉奖单20、参与公司例会和有关销售业务会议领导责任:1、对销售部工作目标的完成负责2、对销售机构设置、人员结构合理性负责3、对公司商誉负责4、对销售指标的制订和分解的合理性负责5、对销售部给企业造成的影响负责6、对所属下级的纪律行为、工作秩序、精神面貌负责7、对销售部预算开支的合理安排负责8、对销售部工作流程的设计、正确执行负责9、对销售部负责监督的制度的执行状况负责主要权利：1、有销售部的代表权2、有对部门所属员工及各项工作的管理权3、有向总经理报告权4、对促销活动的现场指挥权5、有对直属下级岗位调配建议权和任用的提名权6、有对所属下级工作的监督检查权7、对所属下级的工作争议的裁决权8、对所属下级的管理、业务、业绩的考核权利9、对预算内销售经费的支配权10、有代表公司与政府相关部门和其他企业在与销售有关事务上的代表权11、肯定范围内的价格优待权B：销售主管负责销售部的内务管理工作，对经理负责(包括销控表、顾客资料、收款资料)负责销售工具的领取、发放和把握负责销售信息的收集与整理主持经理例会、经理特殊会议、销售方案争辩会C：售楼员直接上级:销售主管（散户）接待、谈判、签约催收个人发生交易的物业销售回款:1、严格执行售楼程序，规范销售2、严格执行行为规范，热忱服务3、对个人洽谈的顾客，负责售后服务4、对个人发生的楼盘销售，催收销售款项5、接受顾客异议和意见，准时上报，并帮忙项目经理处理6、作好销售统计工作，填报各项规定表格7、听从主管指挥,执行下级发布的其他命令其次章销售部人事管理1、试用期员工培训1）踩盘2)房地产学问销售技巧项目培训5)公司、销售部管理制度培训2、在职培训踩盘技巧沟通考察讲座和报告会双向沟通3、新任职培训职务说明职业沟通第三章销售部工作流程一、销售预算方案的制定、审批程序三、销售预算的把握程序五、物业定价、调价程序六、销售人员业绩考核程序九、促销方案的制订审批程序十、来访顾客的接待程序十二、物业建设修改程序十三、销售服务程序十五、合同条款审批程序十六、合同签定程序十七、收取房款程序二十一、坏帐申报程序第四章销售人员行为准则和服务标准一、销售人员仪表标准1、卖场着装：禁忌男：非西装、甲克、有领衬衫帽子3）T血衫、运动鞋、任何性质松紧裤子、棉袄4）不穿袜子男：长度超过15公分或后发过领或耳发盖耳除黑色外全部颜色之染发光头结辫女：5公分除黑色外全部之染发蓬松光头粘结或头屑严峻3、指甲：禁忌任何一手指的指甲边界长度超过3毫米涂指甲油膏（无色除外）指甲内有污垢来严峻4、化妆：不化妆,不修眉,不用刺激性气味的化妆品女：不浓妆艳抹5、饰物：纯装饰饰物二、销售人员的行为准则1、坐：2、站：3、行:4、言：禁止在顾客面前吸烟、进食三、接听顾客电话服务标准13下内接听电话2或早上/下午/晚上好，自报公司名称，请问——您——对不起BYE）"等礼貌用语3、想象顾客在面前时应作的表情和动作(手势）4、后于顾客挂断电话四、顾客接待来访服务标准1、顾客刚进门时，当值售楼员为其开门、引领）起立；脸带微笑或点头示意3、当值售楼员负责交顾客的物品存放在妥当地方，随从支配在休息处或谈判桌处，孩子交给其他售楼员抱或玩耍？（顾客要求其他除外）（仅其后当值售楼员责任优先)为其到水、拿图纸、添水等服务项目5禁忌谈判期间，主谈售楼员禁止接收:电话、传呼、手机、私人访问谈判期间,其他人员禁止：在谈判区域行动,3米内消灭行为五、服务禁忌1、与顾客发生语言、动作冲突2、讥讽、挖苦、称赞、作弄顾客3、在卖场大声说话或奔跑4、在卖场同事间动作冲突5、在卖场同事间口角6、在卖场当顾客面进食7、在卖场当顾客面吸烟8、在卖场当顾客面看报、读小说、打私人电话等9、顾客在场，挖鼻、盘发、掏耳、揉眼、剔牙、瘙痒等不良动作10、与顾客打赌11、对在场顾客发表谈论、评论三、着装规范上班着装应保持洁净、大方、得体，男职员不得留长发，女职员不得浓妆艳抹男职员：着衬衫、西装、皮鞋、系领带女职员：着有袖衬衫、西装套裙或有袖套裙，着丝袜、皮鞋或凉鞋第五章销售人员的业绩考评方法五、大客户业绩考评第六章销售人员的薪金、嘉奖、惩处一、工资1、薪金的构成;由岗位工资、工龄工资构成经理：售楼员：试用期:80％二、福利：员工试用期满、经公司考核转正后，在公司服务期间均享受公司规定的有关福利待遇、养老保险:按员工的基本工资核定,23％,4％三、销售奖金(销售提成）1、提成计算2、方法：销售奖金金额=销售额X提成比率—应交所得税（销售额：在单位时间业务当事人或管理人发生的成交业务销售回款额）:按销售回款额计算8‰0-40%按6‰售楼员:3‰40—703‰特殊嘉奖：1、冠军售楼员每季度统计一次，发放其当季销售额1‰作为特殊嘉奖，年度冠军发放其当年销售额万分之一作为特殊嘉奖:以下行为构成过失，将处以相应的罚款.严峻的将会导致解雇.惩处金只在销售奖金中扣除,不扣底薪过失：1、在工作时间内接打私人电话一日内超过数次每次超过15分钟或接待私人探1小时，2、在售楼现场大声喧哗、吸烟吃东西3、售楼现场脏、乱、差或破坏清洁卫生,各有乱扔垃圾4、上班时间睡觉5、不按规定着装上班6、将个人心情带到工作中，对客户或同事无礼7、在工作时间看与业务无关的书报杂志815分钟9168信息网第七章销售部基金1、来源罚金公司拨划，安排结余部分为业主代销售佣金部门自营利润2、基金管理基金属部门内部集体全部设立特地帐册由经理专人管理，定期向公司财务报帐。3、基金使用支付特殊基金支付部门全体员工参与的行动费用支付部门员工生日贺礼标准:50元/年/人公司不能支付的销售费用2/3以上表决的任何费用第八章销售工具的领用、使用、管理方法,杜绝铺张。依据销售部具体状况制定以下制度1、销售部全部办公用品由内务主管专人统一领取，建立个人帐户后领用2、新进试用期的员工，首次领用个人日常办公用品，须向部门经理提出申请,50元的,试用期内，每月领15元以内3、销售部人员办公用品领用按以下标准执行，但依据具体状况可由部门经理进行调整、平衡203040元以内，须购买书籍等,要由部门经理申报总经理批准第九章销售会议制度一、经理例会每周一9：00--10：00会议程序：1、总结上周销售状况，及部门员工思想汇报2、争辩3、下周任务下达会议纪律1、不迟到,2、缺席要请假，3、免电话打搅月结会，总结一个月来的阅历,找出不足之处，评比本月销售名次第十章销售部的保密制度一、 的保密事项保密二、 对项目的以下资料保密1、土地成本2、总成本3、平均价4、已成交的低于折扣价5、已成交的顾客档案三、 对部门内部状况保密1、部门保密级管理文件2、销控表，统计表3、销售率4、内部教材5、注明保密的一切受控文件6、内部安排状况7、销售基金使用第十一章销售合同、印鉴、顾客资料管理制度一、 购房合同签署及管理方法为了规范公司合同签署及文档管理,做好部门协同工作，特制定本方法领用购房合同（合同）销售部依据需要可一次性从办公室领取空白合同（已盖章）五格外，并因误填等缘由作废的空白合同须交回办公室销毁。如有丢失，应即时通知办公室,并依据合同编号登报声明2、签署过程公司留存的原件全部交办公室档案员保管（含并在当日交到财务,5000元以上的，由财务部收取，出纳应以最快的速度30分钟合同条款的依据（公司方）出售，须经总工室测定，总经理签字认可。合同金额以总经理签发的《价格报告书》为准，低于标准价出售的，须经总经理同意.保修责任等各项事宜均以总经理签发的有关文件为标准4、合同的更改因某种缘由须更改合同,经双方协商后公司方必需经总经理同意同上。作废合同处理方法同上。5、合同查询及使用B:办公室负责合同资料的精确     性、准时性、保密性C:查询权限为总经理,副总经理,销售部经理及该合同签署人，财务部正经理，办公室正主任及合同保管员调用或查看原件的权限为：总经理，副总经理，销售部经理，财务部经理，,6、合同内容的审查(三个工作日）对每份合同进行审查,如有不符合标准状况,