中信启航专项资产管理计划案例分析

中信启航专项资产管理计划案例分析中信启航专项资产管理计划案例分析中信启航专项资产管理计划案例分析xxx公司中信启航专项资产管理计划案例分析文件编号：文件日期：修订次数：第1.0次更改批准审核制定方案设计，管理制度中信启航专项资产管理计划目录：一、中信启航专项资产管理计划发行的背景 1二、中信启航产品简介及特点 2（一）中信启航产品简介与参与方 2（二）中信启航产品特点 4三、中信启航上市物业资产分析 4（一）上市物业分析 41、两处物业估值情况 42、两处物业租金收益情况 5（二）投资商业地产市场的优势 6四、中信启航交易分析 7（一）中信启航交易结构 7（二）中信启航退出安排 7五、中信启航存在的风险和启示 8（一）中信启航计划存在的风险 8（二）中信启航计划的影响 8一、中信启航专项资产管理计划发行的背景2014年5月21日，中信证券发起的“中信启航专项资产管理计划”（以下简称中信启航）于2014年5月21日在深交所综合交易平台挂牌交易，交易将面向持有深圳A股证券账户或基金账户的机构投资者。“中信启航专项资产管理计划”成立于2014年4月25日，总规模逾人民币50亿元，投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦。该基金由中信金石基金管理有限公司管理，退出时，该基金计划将所持物业出售给由中信金石发起的交易所上市REITs或第三方。中信启航的发行及挂牌交易，标志着中国第一单权益型REITs产品的顺利破冰，在中国市场上具有里程碑式的意义。它是我国第一支真正的权益类REITs产品。该计划募集的证券投资基金是新《证券投资基金法》实施以来第一单非公开募集证券投资基金；其管理公司成为证监会批准的第一个专注于REITs等不动产金融业务的基金管理公司。中信启航的成功挂牌交易离不开中信证券的经验与努力。1、中信证券在推动国内REITs业务方面处于绝对的领先地位，自2006年起即与交易所、证监会共同推动国内REITs市场建设，先后配合有关监管部门研究工作，完成了50余份研究报告，并成为各相关监管部门的外部专家并作为唯一的商业机构代表，全程参与两个市场试点办法及配套法规的制定。2、在国内申请参与REITs试点的地区和企业大部分都聘请了中信证券作为财务顾问和主承销商。3、2011年4月，在香港为长江实业成功发行全球首支以人民币计价的REITs——汇贤REITs。4、7年来中信证券在国内REITs业务的推动上始终坚持不懈，力争建立国内首个REITs业务平台，为企业提供更具竞争力的创新金融产品。二、中信启航产品简介及特点（一）中信启航产品简介与参与方产品名称中信启航专项资产管理计划规模亿分级计划按%：%的比例划分为优先级和次级A、优先级份额存续期间获得基础收益，退出时获得资本增值1的10%（浮动收益部分）B、次级份额存续期间获得满足优先级基础收益后的剩余收益，退出时获得资本增值的90%（浮动收益部分）优先级次级优先级比例/规模亿元（%）亿元（%）产品期限预期3年，不超过5年（产品有权提前结束）预期4年，不超过5年（产品有权提前结束）投资者预期收益率（整体收益含资产增值预期）约7%-9%约12%-42%基础收益分配时点每年最后一个工作日分配，分配金额为完整年度的基础收益（首年分配金额为产品设立日到12月31日的应计利息）评级优先级AAA无评级产品发售对象合格机构投资人图1：中信启航计划参与方:（二）中信启航产品特点本产品通过投资非公募基金收购核心商圈的稀缺物业，为投资人实现稳定期间收益和退出增值收益，是国内首支投资优质不动产资产的专项资产管理计划。产品具有以下几个特点：1、中信启航是境内不动产投资的稀缺创新产品，国内长期缺乏不动产投资金融产品，仅有直接投资、信托投资及少量投资于海外不动产的QDII产品。中信启航是投资优质物业、获得稳定收益、风险可控的产品，向机构投资人、高端投资人投资优质物业提供了市场机会。2、结构设计匹配投资人风险与收益需求。产品通过内部分级设计满足次级投资人的高收益需求，同时为优先级投资人提供内部增信，优先级部分外部评级达到AAA。3、首只次级档份额可交易的专项资产管理计划。本产品优先级、次级份额皆可在深交所综合协议交易平台交易，便于投资者灵活掌握进入和退出时机，提高产品流动性。三、中信启航上市物业资产分析（一）上市物业分析中信启航计划的基础资产为中信证券位于北京和深圳的两幢自有物业——北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦，中信证券已承诺未来将按市场价格租用这些物业。1、两处物业估值情况根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的市场价值评估报告，目标资产北京中信证券大厦评估值为亿元，深圳中信证券大厦评估值为亿元，目标资产合计估值亿元（如图2所示）。图2：中信启航物业资产价值评估2、两处物业租金收益情况在中信启航计划存续期间，目标资产每年的租金总额预计从2015年的亿增长到2018年的亿（如图3所示）。图3：中信启航物业资产租金收益情况这两处物业地处一线城市，写字楼价格稳健。均处在各城市的核心商圈，属于稀缺物业。且租户履约能力强、租期长期、租金具有较强市场竞争力。1、北京中信证券大厦地处燕莎商圈核心地带，交通便利，外企聚集，紧临使馆区，配套完善。2012年燕莎商圈写字楼平均空置率在%。2、深圳中信证券大厦厦地处福田CBD核心地段，金融企业聚集，商业氛围浓厚，配套完善。2013年三季度末，福田区甲级写字楼空置率%（二）投资商业地产市场的优势1、经济增长速度：2013年我国实现%的经济增速，仍保持着较快的发展速度，这为写字楼市场的发展提供了有力的经济面支撑。2、房地产调整政策：限购令迫使资金由住宅市场投资转向商业地产投资，写字楼作为地产投资的价值洼地，受到投资者的青睐。3、市场供需结构：市场需求稳定，新增供应量增速缓慢，尤以甲级写字楼供应趋紧，各地空置率持续下降；2011年起北京写字楼租赁市场也迎来了快速增长阶段，2012年趋于放缓。2007年-2013年主要一线城市累计涨幅：北京136%、深圳77%、广州47%、上海23%（如图4所示）。图4:2007-2013北上广深写字楼租金走势四、中信启航交易分析（一）中信启航交易结构托管人：中信银行天津分行托管人：中信银行天津分行中信启航组合了不同风险偏好投资者的资金，通过嫁接非公募基金共同投资优质不动产资产。由中信证券的全资子公司中信金石基金管理有限公司进行基金管理。托管人为中信银行股份有限公司天津分行。关于中信启航流动性的安排是：优先级和次级份额均在深交所综合协议交易平台转让流通。为确保交易前后投资者限制在200人以内，优先级受益凭证转让交易时，每手为50,000份，每次转让不得低于十手且须为一手的整数倍；次级受益凭证转让交易时，每手为300,000份，每次转让不得低于一手且须为一手的整数倍。（二）中信启航退出安排中信启航计划在到期时将会以REITs方式退出。退出时点，非公募基金将所持物业100%的权益出售给由中信金石基金管理有限公司发起的交易所上市REITs。根据当前沟通，对价的75%将以以现金方式取得，剩余25%将以REITs份额的方式由本基金持有并锁定1年。在此安排下，优先级投资者将在IPO时点以全现金方式全部退出，相应次级投资者获得部分现金分配及REITs份额。除REITs方式退出外，基金还可以市场价格出售给第三方实现退出。投资物业所在北京、深圳商圈的租金及售价在未来五年预计有较好的升值空间，出售给第三方是REITs退出方式的重要补充。五、中信启航存在的风险和影响（一）中信启航计划存在的风险中信启航计划存在以下三方面的风险：1、宏观调控以及行业周期的影响都会给写字楼市场供给和需求带来不确定性，最终给投资人造成风险。且最后退出时，如以出售方式处置目标资产本身或持有目标资产的项目公司股权，由于目标资产的公允价值可能受到当时不动产市场景气程度的影响，导致售价出现不确定性，从而影响专项计划获得的现金流规模，进而导致受益凭证持有人初始认购金额的损失。2、在专项计划存续期间，计划管理人如出现严重违反相关法律、法规和专项计划文件有关规定的情形，计划管理人可能会被取消资格，深交所也可能对受益凭证采取暂停和终止转让服务等处理措施，从而可能给投资者带来风险。3、目前专项计划是证券市场的创新产品，和专项计划运作相关的法律制度、配套政策仍在不断调整和更新的过程之中。如果有关法律制度、配套政策发生变化，可能会对专项计划产生不利影响。同时本专项计划分配时，受益凭证持有人获得的收益将可能被要求缴纳相应税负。如果未来中国税法及相关税收管理条例发生变化，税务部门向受益凭证持有人征收任何额外的税负，这可能会给专项计划受益凭证持有人带来额外的税务支出风险。（二）中信启航计划的影响1、健全资本市场体系，丰富证券投资品种。REITs是成熟资本市场的重要组成部分。作为以不动产为基础设计产品，REITs将缺乏流动性的不动产转换为在金融市场上可以流动的证券产品，从而能够满足投资人的多元化需求，推动资本市场体系的多元化发展。2、促进产融