房地产评估课件

资产评估学资产评估学第二篇资产评估实务第二篇资产评估实务第五章

房地产评估第一节

房地产评估概述第二节房地产价格第三节房地产评估的成本法第四节房地产评估的收益法第五节房地产评估的市场法第六节房地产评估的剩余法第五章 房地产评估第一节房地产评估概述第二节第一节

房地产评估概述

一、房地产的特性土地的特性

房地产的特性

房地产市场的特性。（一）土地特性

1、土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性→价格具上升趋势（4）效用的差异性（不可替代性）决定决定第一节房地产评估概述一、房地产的特性决定决定2、土地的经济特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性（二）房地产（不动产）的特性

1、位置固定性

2、使用长期性

3、投资大量性

4、保值增值性

5、受政策面因素影响较大2、土地的经济特性（三）房地产市场的特征1、房地产市场的地区性与不完善性2、交易的复杂性3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓（供给弹性小于需求弹性）（三）房地产市场的特征1、房地产市场的地区性与不完善性二、房地产评估的原则

1、合法原则

2、最佳使用原则

3、房地综合考虑原则

4、区域及地段原则三、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项

1、明确评估对象

2、明确评估目的

3、明确评估基准日

4、明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告二、房地产评估的原则第二节房地产价格一、房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。第二节房地产价格一、房地产价格的特性土地价格的特性主要有：

1、地价是地租的资本化

2、地价主要由需求方决定

3、地价呈不断增长趋势

4、地价与土地用途相关（受政策影响）

5、地价具有个别性土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。土地价格的特性主要有：二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国土地权属类型在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国土地权属类1.根据国家规定：但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。1.根据国家规定：2.土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。2.土地使用权出让（二）我国土地使用权价格体系

1、基准地价城镇大面积土地的平均地价2、标定地价在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。3、出让底价是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。4、转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。5、其他价格上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。（二）我国土地使用权价格体系1、基准地价二、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积楼面地价＝土地单价÷容积率例题7、投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？二、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格三、影响房地产价格的因素（一）一般因素

1、社会因素

2、经济因素

3、政策因素（二）区域因素

1、商业繁华度

2、道路通达度

3、交通便捷度

4、设施完善度

5、环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。三、影响房地产价格的因素（一）一般因素（三）个别因素

指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。

1、影响土地价格的个别因素

2、影响建筑物价格的个别因素（三）个别因素第三节房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式评估值＝重新购建价格－损耗因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房地产的价格构成。二、适用范围主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。三、新开发土地评估中成本法的操作步骤（1）新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用

+投资利息+税费+开发利润（2）土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益第三节房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式（一）估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。

1、从农村取得土地（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。

2、从城镇取得土地（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本

1、基础设施建设费

2、公共配套设施建设费

（一）估算取得待开发土地的成本（三）估算管理费用（四）估算投资利息注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（五）估算税费（六）估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。（七）土地增值收益的确定（三）估算管理费用[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出让金＋拆迁费＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米2、估算土地开发成本土地开发成本＝开发费＋其他费用＝3亿元/平方公里＋5万元/亩＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而3、估算投资利息假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5

－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65

＝113.05元/平方米4、估算开发利润开发利润＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米5、计算土地价格土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。

3、估算投资利息四、新建房地产评估的操作步骤

新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+

管理费用+投资利息+销售税费+正常利润

新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+

开发利润四、新建房地产评估的操作步骤新建房地产价格＝土地取得成（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）

1、勘察设计和前期工程费

2、基础设施建设费

3、建安工程费

4、公共设施建设费

5、开发过程的税费及其他间接费（三）估算管理费（可并入“（二）”计算）（四）估算投资利息（五）估算销售税费

1、销售费用

2、销售税金及附加

3、其他销售税费（六）估算开发利润（一）估算土地取得成本五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗

与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤（一）估算重置成本

1.

可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场法，因为成本法较适合新开发的土地。这里主要是估算建筑物的重置成本。

2.

注意两种重置成本

(1)、复原（Reproductioncost）

(2)、更新（Replacementcost）在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。（一）估算重置成本3.

建筑物重置成本的求取方法一般有两种：

(1)直接法

根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担的附加费后算出重新建造价格。

（2）间接法

指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中，寻找与待估建筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价，以此为基础，经适当修正后求取重新建造价格。实际估算中，通常经过分析、测算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面积的标准造价，再乘以待估建筑物的总面积。3.

建筑物重置成本的求取方法一般有两种：（二）估算损耗1、估算土地的损耗土地损耗率＝已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的损耗有形损耗（理化因素）无形损耗（社会经济因素）（1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为：（二）估算损耗1、估算土地的损耗例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4％。试用耐用年限法估算（定额法）其现值。

V＝800000－19200×7＝665600（元）非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构： 60年，0％砖混结构一等： 50年，2％砖混结构二等： 50年，2％砖木结构一等： 40年，6％砖木结构二等： 40年，4％砖木结构三等： 40年，3％简易结构： 10年，0％耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，（2）打分法（观察法）成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

不同结构类型房屋成新率评分修正系数库

钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五层0.750.120.130.550.150.3

六层七层以上0.80.10.1

（2）打分法（观察法）

钢筋混凝混合结构砖木结构其他结构结构例题某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80

分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝

0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％

在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。

例题某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10％的减价修正。

V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）

例题第四节房地产评估的收益法一、基本思路及步骤无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率 （1）有限期： （2）

a－年纯收益

r－折现率二、适用范围有收益的房地产，不适宜公益性房地产。第四节房地产评估的收益法一、基本思路及步骤三、各参数的估算（一）净收益除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。＝＝（二）资本化率实质：房地产投资的报酬率（收益率）。

净收益潜在收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用三、各参数的估算净收益潜在收入空置等造成的收入损失营运费用有△

求取方法：

1、收益与售价比法（市场法）寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。2、累加法＝+

资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。

资本化率无风险报酬率风险调整值△

求取方法：资本化率无风险报酬率风险调整值（三）收益期的确定

单独评房——建筑物的经济寿命单独评地——土地使用权年限（1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。（2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。（三）收益期的确定单独评房——建筑物的经济寿命四、收益法的计算公式（一）房地合一评房地产价格[例]某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费四、收益法的计算公式（一）房地合一评房地产价格房地产价格＝房1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年营运费用（1）管理费：年管理费＝9,855,000×3.5%

＝344,925元（2）维修费：年维修费＝4,800×12,000×1.5%

＝864,000元（3）保险费：年保险费＝4,800×12,000×0.2%

＝115,200元（4）税金：年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年营运费用：年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900

＝3,098,025元1、估算年有效毛收入3、估算净收益年净收益＝年有效毛收入－年营运费用＝9,855,000－3,098,025

＝6,756,975元4、计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝104,434,671元房地产单价＝104,434,671÷12,000

＝8,703元5、评估结果经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。

3、估算净收益例题:

某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。例题:1、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、计算总费用（1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年税金＝20×900＝18000（元）（4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元）年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）1、选定评估方法4、计算房地产纯收益年房地产纯收益＝年总收益－年总费用＝486000－73260＝412740（元）5、计算房屋纯收益（1）计算年折旧费。（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）计算房屋纯收益：房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率＝2062500×8％＝165000（元）4、计算房地产纯收益6、计算土地纯收益土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益＝412740－165000＝247740（元）7、计算土地使用权价格土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50－6＝44（年）。单价＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。

6、计算土地纯收益（二）房地合一评土地（土地残余法）

由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建筑物折旧。例题：在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为2000×1200＝240（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12％，土地的还原利率为10％。

假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60％，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。（1）计算房地合一纯收益

100×2000×60％×12－720000＝720000（元）（2）计算建筑物的纯收益

240×（12％+1/20）＝40.80（万元）（3）计算属于土地的纯收益

72－40.80＝31.20（万元）（4）土地的价格为：31.2÷10％＝312（万元）单方土地价格为：312÷3000＝1040（元/m2）（二）房地合一评土地（土地残余法）（三）房地合一评房（建筑物残余法）若纯收益a不含折旧，则注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。（三）房地合一评房（建筑物残余法）例题某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8％，建筑物还原利率为10％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。年房租总收入＝4800×12＝57600（元）年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）＝2400（元）房产税（按年租金的12％计）＝57600×12％＝6912（元）土地使用税（每年按每平方米2元计）＝200×2＝400（元）管理费（按年租金3％计）＝57600×3％＝1728（元）修缮费（按年租金4％计）＝57600×4％＝2304（元）保险费每年＝576（元）例题年总费用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元）年总纯收益＝57600－14320＝43280（元）另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为：

1200×200＝240000（元）归属于土地的年纯收益为：

240000×8％＝19200（元）故归属于建筑物的年纯收益为：

43280－19200＝24080（元）建筑物折旧率＝1/25×100％＝4％建筑物价格＝24080÷（10％+4％）×｛1－[1/（1+14％）25]｝

=172000×0.9622

＝165498.4（元）建筑物每平方米价格为：

165498.4÷240＝689.58（元）

年总费用＝2400+6912+400+1728+2304+5第五节房地产评估的市场法一、基本思路及计算公式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。被估房地产价格＝交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×时间因素修正系数×被估房地产面积二、适用对象及条件（一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易案例（二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产第五节房地产评估的市场法一、基本思路及计算公式三、市场法操作步骤及因素修正（一）蹋勘被估房地产（二）收集与选择房地产交易实例交易实例应符合的条件：与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。（三）建立价格可比基础三、市场法操作步骤及因素修正（四）估算调整系数1、

定基2、交易日期修正系数环比3、区域因素修正系数直接比较法：间接比较法：

4、个别因素修正（1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表（2）土地使用年期修正

估价对象估价对象交易案例（四）估算调整系数估价对象估价对象交易案例（五）确定比准价格（调整值）将交易实例的价格与各调整系数连乘。（六）确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。例题

待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。（五）确定比准价格（调整值）

交易实例比较交易ABCD坐落

略略略略所处地区

繁华区

繁华区

繁华区

繁华区

用途

商业

商业

商业

商业

土地类型

熟地

熟地

熟地

熟地

价格（元/M2

）

1,550

1,200

1,400

交易时间

2002年10月

2002年12月

2002年12月

2003年12月

面积（M2

）

1,800

2,000

2,200

3,000

形状

规则

规则

规则

规则

地势

平坦

平坦

平坦

平坦

地质

普通

普通

普通

普通

基础设施

完备

完备

完备

完备

交通状况

很好

较好

较好

很好

剩余使用年限35303530容积率

54.54.55交易实例坐落略略略略1、进行交易情况修正评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。2、进行交易时间修正根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例A交易时间修正系数＝114/100＝1.14交易实例B交易时间修正系数＝112/100＝1.12交易实例C交易时间修正系数＝107/100＝1.073、进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则：交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163交易实例C区域因素修正系数＝100/93＝1.0751、进行交易情况修正4、进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）：（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则：交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.14、进行个别因素修正个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.0＝0.995

交易实例B的个别因素修正系数＝1.03×1.0×1.1＝1.133

交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.1＝1.0945.计算比准价格

A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/M2）

B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/M2）

C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/M2）6.采用算术平均法求得评估结果因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：待估宗地评估价值（单价）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3

＝1,764（元/M2）待估宗地评估价值（总价）＝1,764×3,000＝5,292,000元个别因素修正系数计算如下：第六节

房地产评估的剩余法

一、基本思路和计算公式

二、适用范围及注意事项

该方法主要适用于：待开发、待拆适的土地、未完工的房地产项目。

运用该方法时需要注意：

（1）正确选择最佳开发形式（2）正确预期卖楼价（3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间，必要时需折现。

地价＝卖楼价－建筑费－专业费用－销售费－利息－税费－利润第六节房地产评估的剩余法一、基本思路和计算公式地价[例]待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的价格。1、选用评估方法

该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。2、选择和确定最佳开发方式

根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。3、估算建设周期

预计正常情况下该项目的建设周期为2年。4、预计售楼价

经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。[例]待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积5、估算开发费用预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率为20%，贷款的年利息率为6%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费及相应的专业费用。6、求取地价确定折现率为8%，则：楼价＝8,500×5,000/（1＋8%）2＋6,500×15,000/（1＋8%）

2×[30%/（1＋8%）0＋50%/（1＋8%）0.5＋20%/（1＋8%）1]

＝11,721.14万元建筑费＝4,000×60%/（1＋8%）0.5＋4,000×40%/（1＋8%）1.5

＝3,734.96万元5、估算开发费用

各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折现年数分别为0.5和1.5。专业费用＝3,734.96×6%＝224.10万元租售费用及税费＝11,721.14×4％＝468.85万元投资利润＝（总地价＋总建筑费用＋专业费用）×20％＝总地价×20％＋（3,734.96＋224.10）×20％＝总地价×20％＋791.81

总地价＝（11,721.14－3,734.96－224.10－468.85－791.81）/(1＋20%)

＝6,501.42/1.2＝5,417.85万元单位地价＝5,417.85/5,000＝1.08万元/平方米由于在估算总建筑费用、专业费用以及总地价时均考虑了货币的时间价值，上述各种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利息的因素，因此，投资利息不再重复计算。

各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的11醉翁亭记

1．反复朗读并背诵课文，培养文言语感。

2．结合注释疏通文义，了解文本内容，掌握文本写作思路。

3．把握文章的艺术特色，理解虚词在文中的作用。

4．体会作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、导入新课范仲淹因参与改革被贬，于庆历六年写下《岳阳楼记》，寄托自己“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”的政治理想。实际上，这次改革，受到贬谪的除了范仲淹和滕子京之外，还有范仲淹改革的另一位支持者——北宋大文学家、史学家欧阳修。他于庆历五年被贬谪到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期间，欧阳修在滁州留下了不逊于《岳阳楼记》的千古名篇——《醉翁亭记》。接下来就让我们一起来学习这篇课文吧！【教学提示】结合前文教学，有利于学生把握本文写作背景，进而加深学生对作品含义的理解。二、教学新课目标导学一：认识作者，了解作品背景作者简介：欧阳修(1007—1072)，字永叔，自号醉翁，晚年又号“六一居士”。吉州永丰(今属江西)人，因吉州原属庐陵郡，因此他又以“庐陵欧阳修”自居。谥号文忠，世称欧阳文忠公。北宋政治家、文学家、史学家，与韩愈、柳宗元、王安石、苏洵、苏轼、苏辙、曾巩合称“唐宋八大家”。后人又将其与韩愈、柳宗元和苏轼合称“千古文章四大家”。

关于“醉翁”与“六一居士”：初谪滁山，自号醉翁。既老而衰且病，将退休于颍水之上，则又更号六一居士。客有问曰：“六一何谓也？”居士曰：“吾家藏书一万卷，集录三代以来金石遗文一千卷，有琴一张，有棋一局，而常置酒一壶。”客曰：“是为五一尔，奈何？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之间，岂不为六一乎？”写作背景：宋仁宗庆历五年(1045年)，参知政事范仲淹等人遭谗离职，欧阳修上书替他们分辩，被贬到滁州做了两年知州。到任以后，他内心抑郁，但还能发挥“宽简而不扰”的作风，取得了某些政绩。《醉翁亭记》就是在这个时期写就的。目标导学二：朗读文章，通文顺字1．初读文章，结合工具书梳理文章字词。2．朗读文章，划分文章节奏，标出节奏划分有疑难的语句。节奏划分示例

环滁/皆山也。其/西南诸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，琅琊也。山行/六七里，渐闻/水声潺潺，而泻出于/两峰之间者，酿泉也。峰回/路转，有亭/翼然临于泉上者，醉翁亭也。作亭者/谁？山之僧/曰/智仙也。名之者/谁？太守/自谓也。太守与客来饮/于此，饮少/辄醉，而/年又最高，故/自号曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之间也。山水之乐，得之心/而寓之酒也。节奏划分思考“山行/六七里”为什么不能划分为“山/行六七里”？

明确：“山行”意指“沿着山路走”，“山行”是个状中短语，不能将其割裂。“望之/蔚然而深秀者”为什么不能划分为“望之蔚然/而深秀者”？明确：“蔚然而深秀”是两个并列的词，不宜割裂，“望之”是总起词语，故应从其后断句。【教学提示】引导学生在反复朗读的过程中划分朗读节奏，在划分节奏的过程中感知文意。对于部分结构复杂的句子，教师可做适当的讲解引导。目标导学三：结合注释，翻译训练1．学生结合课下注释和工具书自行疏通文义，并画出不解之处。【教学提示】节奏划分与明确文意相辅相成，若能以节奏划分引导学生明确文意最好；若学生理解有限，亦可在解读文意后把握节奏划分。2．以四人小组为单位，组内互助解疑，并尝试用“直译”与“意译”两种方法译读文章。3．教师选择疑难句或值得翻译的句子，请学生用两种翻译方法进行翻译。翻译示例：若夫日出而林霏开，云归而岩穴暝，晦明变化者，山间之朝暮也。野芳发而幽香，佳木秀而繁阴，风霜高洁，水落而石出者，山间之四时也。直译法：那太阳一出来，树林里的雾气散开，云雾聚拢，山谷就显得昏暗了，朝则自暗而明，暮则自明而暗，或暗或明，变化不一，这是山间早晚的景色。野花开放，有一股清幽的香味，好的树木枝叶繁茂，形成浓郁的绿荫。天高气爽，霜色洁白，泉水浅了，石底露出水面，这是山中四季的景色。意译法：太阳升起，山林里雾气开始消散，烟云聚拢，山谷又开始显得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明变化的，就是山中的朝暮。春天野花绽开并散发出阵阵幽香，夏日佳树繁茂并形成一片浓荫，秋天风高气爽，霜色洁白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季。【教学提示】翻译有直译与意译两种方式，直译锻炼学生用语的准确性，但可能会降低译文的美感；意译可加强译文的美感，培养学生的翻译兴趣，但可能会降低译文的准确性。因此，需两种翻译方式都做必要引导。全文直译内容见《我的积累本》。目标导学四：解读文段，把握文本内容1．赏析第一段，说说本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此运用了怎样的艺术手法。

明确：首先以“环滁皆山也”五字领起，将滁州的地理环境一笔勾出，点出醉翁亭坐落在群山之中，并纵观滁州全貌，鸟瞰群山环抱之景。接着作者将“镜头”全景移向局部，先写“西南诸峰，林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南诸峰之中，视野集中到最佳处。再写琅琊山“蔚然而深秀”，点山“秀”，照应上文的“美”。又写酿泉，其名字透出了泉与酒的关系，好泉酿好酒，好酒叫人醉。“醉翁亭”的名字便暗中透出，然后引出“醉翁亭”来。作者利用空间变幻的手法，移步换景，由远及近，为我们描绘了一幅幅山水特写。2．第二段主要写了什么？它和第一段有什么联系？明确：第二段利用时间推移，抓住朝暮及四季特点，描绘了对比鲜明的晦明变化图及四季风光图，写出了其中的“乐亦无穷”。第二段是第一段“山水之乐”的具体化。3．第三段同样是写“乐”，但却是写的游人之乐，作者是如何写游人之乐的？明确：“滁人游”，前呼后应，扶老携幼，自由自在，热闹非凡；“太守宴”，溪深鱼肥，泉香酒洌，美味佳肴，应有尽有；“众宾欢”，投壶下棋，觥筹交错，说说笑笑，无拘无束。如此勾画了游人之乐。4．作者为什么要在第三段写游人之乐？明确：写滁人之游，描绘出一幅太平祥和的百姓游乐图。游乐场景映在太守的眼里，便多了一层政治清明的意味。太守在游人之乐中酒酣而醉，此醉是为山水之乐而醉，更是为能与百姓同乐而醉。体现太守与百姓关系融洽，“政通人和”才能有这样的乐。5．第四段主要写了什么？明确：写宴会散、众人归的情景。目标导学五：深入解读，把握作者思想感情思考探究：作者以一个“乐”字贯穿全篇，却有两个句子别出深意，不单单是在写乐，而是另有所指，表达出另外一种情绪，请你找出这两个句子，说说这种情绪是什么。明确：醉翁之意不在酒，在乎山水之间也。醉能同其乐，醒能述以文者，太守也。这种情绪是作者遭贬谪后的抑郁，作者并未在文中袒露胸怀，只含蓄地说：“醉能同其乐，醒能述以文者，太守也。”此句与醉翁亭的名称、“醉翁之意不在酒，在乎山水之间也”前后呼应，并与“滁人游”“太守宴”“众宾欢”“太守醉”连成一条抒情的线索，曲折地表达了作者内心复杂的思想感情。目标导学六：赏析文本，感受文本艺术特色1．在把握作者复杂感情的基础上朗读文本。2．反复朗读，请同学说说本文读来有哪些特点，为什么会有这些特点。(1)句法上大量运用骈偶句，并夹有散句，既整齐又富有变化，使文章越发显得音调铿锵，形成一种骈散结合的独特风格。如“野芳发而幽香，佳木秀而繁阴”“朝而往，暮而归，四时之景不同，而乐亦无穷也”。(2)文章多用判断句，层次极其分明，抒情淋漓尽致，“也”“而”的反复运用，形成回环往复的韵律，使读者在诵读中获得美的享受。(3)文章写景优美，又多韵律，使人读来不仅能感受到绘画美，也能感受到韵律美。目标导学七：探索文本虚词，把握文言现象虚词“而”的用法用法

文本举例表并列 1.蔚然而深秀者；2.溪深而鱼肥；3.泉香而酒洌；4.起坐而喧哗者表递进 1.而年又最高；2.得之心而寓之酒也表承接 1.渐闻水声潺潺，而泻出于两峰之间者；2.若夫日出而林霏开，云归而岩穴暝；3.野芳发而幽香，佳木秀而繁阴；4.水落而石出者；5.临溪而渔；6.太守归而宾客从也；7.人知从太守游而乐表修饰 1.朝而往，暮而归；2.杂然而前陈者表转折 1.而不知人之乐；2.而不知太守之乐其乐也虚词“之”的用法用法

文本举例表助词“的” 1.泻出于两峰之间者；2.醉翁之意不在酒；3.山水之乐；4.山间之朝暮也；5.宴酣之乐位于主谓之间，取消句子独立性

而不知太守之乐其乐也表代词 1.望之蔚然而深秀者；2.名之者谁(指醉翁亭)；3.得之心而寓之酒也(指山水之乐)【教学提示】

更多文言现象请参见《我的积累本》。三、板书设计路线：环滁——琅琊山——酿泉——醉翁亭风景：朝暮之景——四时之景山水之乐(醉景)风俗：滁人游——太守宴——众宾欢——太守醉宴游之乐(醉人)

心情：禽鸟乐——人之乐——乐其乐与民同乐(醉情)

可取之处

重视朗读，有利于培养学生的文言语感，并通过节奏划分引导学生理解文意，突破了仅按注释疏通文义的桎梏，有利于引导学生自主思考；不单纯关注“直译”原则，同时培养学生的“意译”能力，引导学生关注文言文的美感，在一定程度上有助于培养学生的核心素养。

不足之处

文章难度相对较高，基础能力低的学生难以适应该教学。

会员免费下载11醉翁亭记

1．反复朗读并背诵课文，培养文言语感。

资产评估学资产评估学第二篇资产评估实务第二篇资产评估实务第五章

房地产评估第一节

房地产评估概述第二节房地产价格第三节房地产评估的成本法第四节房地产评估的收益法第五节房地产评估的市场法第六节房地产评估的剩余法第五章 房地产评估第一节房地产评估概述第二节第一节

房地产评估概述

一、房地产的特性土地的特性

房地产的特性

房地产市场的特性。（一）土地特性

1、土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性→价格具上升趋势（4）效用的差异性（不可替代性）决定决定第一节房地产评估概述一、房地产的特性决定决定2、土地的经济特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性（二）房地产（不动产）的特性

1、位置固定性

2、使用长期性

3、投资大量性

4、保值增值性

5、受政策面因素影响较大2、土地的经济特性（三）房地产市场的特征1、房地产市场的地区性与不完善性2、交易的复杂性3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓（供给弹性小于需求弹性）（三）房地产市场的特征1、房地产市场的地区性与不完善性二、房地产评估的原则

1、合法原则

2、最佳使用原则

3、房地综合考虑原则

4、区域及地段原则三、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项

1、明确评估对象

2、明确评估目的

3、明确评估基准日

4、明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告二、房地产评估的原则第二节房地产价格一、房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。第二节房地产价格一、房地产价格的特性土地价格的特性主要有：

1、地价是地租的资本化

2、地价主要由需求方决定

3、地价呈不断增长趋势

4、地价与土地用途相关（受政策影响）

5、地价具有个别性土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。土地价格的特性主要有：二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国土地权属类型在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国土地权属类1.根据国家规定：但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。1.根据国家规定：2.土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。2.土地使用权出让（二）我国土地使用权价格体系

1、基准地价城镇大面积土地的平均地价2、标定地价在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。3、出让底价是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。4、转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。5、其他价格上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。（二）我国土地使用权价格体系1、基准地价二、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积楼面地价＝土地单价÷容积率例题7、投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？二、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格三、影响房地产价格的因素（一）一般因素

1、社会因素

2、经济因素

3、政策因素（二）区域因素

1、商业繁华度

2、道路通达度

3、交通便捷度

4、设施完善度

5、环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。三、影响房地产价格的因素（一）一般因素（三）个别因素

指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。

1、影响土地价格的个别因素

2、影响建筑物价格的个别因素（三）个别因素第三节房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式评估值＝重新购建价格－损耗因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房地产的价格构成。二、适用范围主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。三、新开发土地评估中成本法的操作步骤（1）新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用

+投资利息+税费+开发利润（2）土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益第三节房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式（一）估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。

1、从农村取得土地（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。

2、从城镇取得土地（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本

1、基础设施建设费

2、公共配套设施建设费

（一）估算取得待开发土地的成本（三）估算管理费用（四）估算投资利息注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（五）估算税费（六）估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。（七）土地增值收益的确定（三）估算管理费用[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出让金＋拆迁费＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米2、估算土地开发成本土地开发成本＝开发费＋其他费用＝3亿元/平方公里＋5万元/亩＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而3、估算投资利息假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5

－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65

＝113.05元/平方米4、估算开发利润开发利润＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米5、计算土地价格土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。

3、估算投资利息四、新建房地产评估的操作步骤

新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+

管理费用+投资利息+销售税费+正常利润

新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+

开发利润四、新建房地产评估的操作步骤新建房地产价格＝土地取得成（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）

1、勘察设计和前期工程费

2、基础设施建设费

3、建安工程费

4、公共设施建设费

5、开发过程的税费及其他间接费（三）估算管理费（可并入“（二）”计算）（四）估算投资利息（五）估算销售税费

1、销售费用

2、销售税金及附加

3、其他销售税费（六）估算开发利润（一）估算土地取得成本五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗

与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤（一）估算重置成本

1.

可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场法，因为成本法较适合新开发的土地。这里主要是估算建筑物的重置成本。

2.

注意两种重置成本

(1)、复原（Reproductioncost）

(2)、更新（Replacementcost）在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。（一）估算重置成本3.

建筑物重置成本的求取方法一般有两种：

(1)直接法

根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担的附加费后算出重新建造价格。

（2）间接法

指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中，寻找与待估建筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价，以此为基础，经适当修正后求取重新建造价格。实际估算中，通常经过分析、测算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面积的标准造价，再乘以待估建筑物的总面积。3.

建筑物重置成本的求取方法一般有两种：（二）估算损耗1、估算土地的损耗土地损耗率＝已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的损耗有形损耗（理化因素）无形损耗（社会经济因素）（1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为：（二）估算损耗1、估算土地的损耗例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4％。试用耐用年限法估算（定额法）其现值。

V＝800000－19200×7＝665600（元）非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构： 60年，0％砖混结构一等： 50年，2％砖混结构二等： 50年，2％砖木结构一等： 40年，6％砖木结构二等： 40年，4％砖木结构三等： 40年，3％简易结构： 10年，0％耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，（2）打分法（观察法）成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

不同结构类型房屋成新率评分修正系数库

钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修