苏州月亮湾项目分类产品定位建议下课件

相城区供应结构和成交结构对比差异明显，供应以40平方米以下产品为主，而成交各面积段均有分布二、宏观供需分析/相城区供应结构和成交结构对比差异明显，供应以40平方米以下产1区域典型个案租售价（元/㎡）主力面积（㎡）存量面积（㎡）租售率园区环球18822000-24000160-2604801534%恒宇广场1350080-18012599%星东环12000-13000120-160168700%圆融大厦14000180-2501319380%新区高新国际商务广场待定——1060000%中心城区石路金座13000106-108896265%沿海国际中心70-80元/M2/月180-2204820010%吴中区苏州中心待定50-1500350000%吴中大厦40-50元/M2/月200-400512870%新苏国际广场1200070-1703432831%港龙财智国际预计800040-70708550%国际科技大厦预计750080-320445580%相城区泰峰智汇总部700050-1001247830%嘉元广场750060-2302923451%创世纪大厦850090-140759184%园区和吴中区在售项目较多，且园区在整体档次上明显高于其他区域约53万方二、宏观供需分析/区域典型个案租售价主力面积存量面积租售率园区环球1882202区域项目名称租金水平（元/㎡/天）园区国际大厦2.5-2.7建屋大厦2.2-2.6中惠银龙大厦1.7-2.2东环时代广场1.7-2.0现代创展大厦1.8-2.0开元大厦1.5新区金狮大厦1.9-2.1（含物业费）新地中心2.1-2.5金河国际大厦2.0-2.2华福大厦1.5-1.8中心城区经贸大厦2（含物业）协和大厦1.8-2..0（含物业）丽景苑1.8-2.0吴商会馆1.4万达商业广场0.8-1.0泰华商城1.2华亭大厦1.3区域差异三大区域整体租金价格水平差异明显，不同档次产品租金价格相差较大园区写字楼租金水平高于新区和中心城区园区高品质写字楼租金水平在2.2-2.7元/天·平米，中低档写字楼的租金水平在1.7元/天·平米左右档次与租金水平关联度：高档写字楼的租金水平在2.2-2.7元/天·平米中档写字楼的租金水平在1.5-1.8元/月·平米而低档写字楼的租金水平在1.2元/月·平米左右不同档次写字楼的租金梯度明显三大区域租金差异明显，不同档次写字楼租金差异梯度明显二、宏观供需分析/区域项目名称租金水平（元/㎡/天）园区国际大厦2.5-2.73中银惠龙大厦国际大厦世纪金融大厦星海国际广场代表性客户苏南万科：1500平米北京康捷空：500平米代表性客户通用电气：400平米凯通国际物流：300平米代表性客户中海环球空运：300平米恒逸软件：500平米代表性客户锦海捷亚货运：500平米参数技术：200平米目标租户园区租户多以外资企业居多，带动了整个区域写字楼物业租售价格成为苏州最高，本项目主要抓取该区域因租售价格太高外溢的稳定发展型的本土企业主要楼宇客户构成概览三、微观分析/中银惠龙大厦国际大厦世纪金融大厦星海国际广场代表性客户代表性4三、微观分析园区主流办公楼单元面积集中在150-250M2之间，100-120M2也较多；100M2以内100-200M2200-300M2300-500M2500-1000M21000M2以上环球188星东环恒宇国际大厦高峰会新天翔沸腾CBD星虹国际圆融广场建屋大厦置地大厦商旅大厦月亮湾紫金东方房产、金融、地方国企自建自用或租用/三、微观分析园区主流办公楼单元面积集中在150-250M2之5工业园区内欧美客户比重相对较高客源以苏州本地以及大陆其他地区的内资客户为主，外资总体所占比重较小；行业以房产为主四、客户分析园区是苏州市未来的开发重点，地产类企业占据相当高的比重/工业园区内欧美客户比重相对较高客源以苏州本地以及大陆其他地区6行业区分对写字楼产品面积需求差异明显，其中房地产、金融业需求偏大，而企业区域来源面积需求差异则相对较弱四、客户分析月亮湾商务中心区目标客户金鸡湖CBD目标客户/行业区分对写字楼产品面积需求差异明显，其中房地产、金融业需求7高新商务广场、环球188、苏州中心第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队本项目、星东环、恒宇广场、新苏国际广场万达广场、创世纪大厦港龙财智中心项目资源逊于金鸡湖CBD，因此本项目在苏州写字楼市场上以第二梯队为最合适项目写字楼物业属于苏州第二梯队，为精品办公写字楼项目综合办公、居住、商业于一体，品质起点高裙楼商业定位中高档配套商业设施(设独立入口）五、定位建议/高新商务广场、环球188、苏州中心第一梯队第二梯队第三梯队第8目标客户以成熟发展型企业及一般投资客为主公司类型：成熟发展型企业员工人数：30～50人人均面积：6～9M2核心客户的需求面积：180～450M2主力产品面积：120～200M2；部分楼层设置300～500M2的大面积单位客户类型：成长型企业＋投资客企业员工人数：15～20人人均面积：6～7M2核心客户的需求面积：90～140M2主力产品面积：100M2——划分为小面积单位，弹性组合；方便客户投资及出租项目主要目标客户公司经过5年或以上发展积累，有一定经济力实力改善办公环境，建立良好的公司形象对园区CBD的高档办公物业价格较难承受对苏州整体经济趋势看好，认为商业物业投资价值较大对月亮湾的规划充满信心，认为本项目投资回报率好项目交通体系完备，通达性好，未来出租市场良好自用型客户投资型客户五、定位建议/目标客户以成熟发展型企业及一般投资客为主公司类型：成熟发展型9面积配比面积区间配比目标客源100-120M230%投资客、成长型企业200M2左右50-55%成熟发展型企业300M2左右15-20%成熟发展型企业合计100%宏观供需40-60M2和260M2以上的产品为全市主流，分别占比30%和20%微观供需园区主流办公需求集中在150M2-250M2之间业种定位以现代服务业、IT、其它服务为主，需求集中在150-250M2之间客源定位以成熟发展型企业自用，及一般投资客投资为主五、定位建议/面积配比面积区间配比目标客源100-120M230%投资客、10三、商业定位篇/三、商业定位篇/11项目名称国际大厦高峰会新天翔星虹国际圆融大厦-SIFC建屋大厦置地大厦商旅大厦裙房面积M2约18000170005100043001500约4000约5000/

使用/出租率：100%100%100%

//100%100%/使用功能总台问询有有有有有有有有便利零售/有有有////大型百货//天虹百货/////咖啡COSTA星巴克

//星巴克//餐饮精品餐馆天家,精品粤菜有有有///其它服务/KTV，银行，美容银行，休闲///银行/一、类似项目分析园区办公楼裙房多作办公配套使用，基本设置银行、总台、咖啡店等功能，部分设置为品牌百货零售、餐饮、娱乐/项目名称国际大厦高峰会新天翔星虹国际圆融大厦-SIFC建屋大12二、消费客源分析本案商业面临客源短缺的问题，短期商业价值不高，业种狭窄湖东南部板块人群属性：中产、富裕阶层消费业种：餐饮、休闲消费能力：高消费频度：较低(圆融广场竞争)研究生城客源人群属性：师生、科技人员消费业种：餐饮、休闲、购物消费能力：中等消费频度：较高南部乡镇客源人群属性：个体商户、私企业主消费业种：餐饮、休闲、购物消费能力：中高,但意愿不强消费频度：中等/二、消费客源分析本案商业面临客源短缺的问题，短期商业价值不高13消费客源数量分析已有消费人群未来消费人群湖东城市中产4万人跨唐住宅区中产2万人月亮湾商务精英1万人大学城老师。0.3万人科技城白领及企业主。10万人车坊个体户。0.5万人本案二公里辐射范围一公里辐射范围四公里辐射范围消费人群区域属性数量已有消费人群湖东城市中产40000跨塘个体商户20000高教区大学城老师3000车坊个体商户5000小计68000未来消费人群月亮湾商务人员10000高档住宅企业主、中产12000科技城白领、企业主100000小计122000合计190000高档住宅区1.2万人/消费客源数量分析已有消费人群未来消费人群湖东城市中产跨唐住宅14三、定位建议本案商业面临客源短缺的问题，短期商业价值不高，业种狭窄客源特征区域客源不足，缺乏常住人口支撑，且对外辐射力弱于圆融广场，短期内持有招商经营，不宜分割销售。综合体制约本案融高端居住、商务、商业于一体，不适宜发展大众型临街商铺业种选择以休闲、餐饮、精致娱乐为主，补充便利零售业态选择宜考虑整体封闭式运营形态（类似于高峰会、锦华商业街）低楼层：

主力餐饮：4000M2左右休闲餐饮：200-600M2零售/服务：50-100M2高楼层：娱乐：4000M2左右/三、定位建议本案商业面临客源短缺的问题，短期商业价值不高，业15THANKS/THANKS/16相城区供应结构和成交结构对比差异明显，供应以40平方米以下产品为主，而成交各面积段均有分布二、宏观供需分析/相城区供应结构和成交结构对比差异明显，供应以40平方米以下产17区域典型个案租售价（元/㎡）主力面积（㎡）存量面积（㎡）租售率园区环球18822000-24000160-2604801534%恒宇广场1350080-18012599%星东环12000-13000120-160168700%圆融大厦14000180-2501319380%新区高新国际商务广场待定——1060000%中心城区石路金座13000106-108896265%沿海国际中心70-80元/M2/月180-2204820010%吴中区苏州中心待定50-1500350000%吴中大厦40-50元/M2/月200-400512870%新苏国际广场1200070-1703432831%港龙财智国际预计800040-70708550%国际科技大厦预计750080-320445580%相城区泰峰智汇总部700050-1001247830%嘉元广场750060-2302923451%创世纪大厦850090-140759184%园区和吴中区在售项目较多，且园区在整体档次上明显高于其他区域约53万方二、宏观供需分析/区域典型个案租售价主力面积存量面积租售率园区环球18822018区域项目名称租金水平（元/㎡/天）园区国际大厦2.5-2.7建屋大厦2.2-2.6中惠银龙大厦1.7-2.2东环时代广场1.7-2.0现代创展大厦1.8-2.0开元大厦1.5新区金狮大厦1.9-2.1（含物业费）新地中心2.1-2.5金河国际大厦2.0-2.2华福大厦1.5-1.8中心城区经贸大厦2（含物业）协和大厦1.8-2..0（含物业）丽景苑1.8-2.0吴商会馆1.4万达商业广场0.8-1.0泰华商城1.2华亭大厦1.3区域差异三大区域整体租金价格水平差异明显，不同档次产品租金价格相差较大园区写字楼租金水平高于新区和中心城区园区高品质写字楼租金水平在2.2-2.7元/天·平米，中低档写字楼的租金水平在1.7元/天·平米左右档次与租金水平关联度：高档写字楼的租金水平在2.2-2.7元/天·平米中档写字楼的租金水平在1.5-1.8元/月·平米而低档写字楼的租金水平在1.2元/月·平米左右不同档次写字楼的租金梯度明显三大区域租金差异明显，不同档次写字楼租金差异梯度明显二、宏观供需分析/区域项目名称租金水平（元/㎡/天）园区国际大厦2.5-2.719中银惠龙大厦国际大厦世纪金融大厦星海国际广场代表性客户苏南万科：1500平米北京康捷空：500平米代表性客户通用电气：400平米凯通国际物流：300平米代表性客户中海环球空运：300平米恒逸软件：500平米代表性客户锦海捷亚货运：500平米参数技术：200平米目标租户园区租户多以外资企业居多，带动了整个区域写字楼物业租售价格成为苏州最高，本项目主要抓取该区域因租售价格太高外溢的稳定发展型的本土企业主要楼宇客户构成概览三、微观分析/中银惠龙大厦国际大厦世纪金融大厦星海国际广场代表性客户代表性20三、微观分析园区主流办公楼单元面积集中在150-250M2之间，100-120M2也较多；100M2以内100-200M2200-300M2300-500M2500-1000M21000M2以上环球188星东环恒宇国际大厦高峰会新天翔沸腾CBD星虹国际圆融广场建屋大厦置地大厦商旅大厦月亮湾紫金东方房产、金融、地方国企自建自用或租用/三、微观分析园区主流办公楼单元面积集中在150-250M2之21工业园区内欧美客户比重相对较高客源以苏州本地以及大陆其他地区的内资客户为主，外资总体所占比重较小；行业以房产为主四、客户分析园区是苏州市未来的开发重点，地产类企业占据相当高的比重/工业园区内欧美客户比重相对较高客源以苏州本地以及大陆其他地区22行业区分对写字楼产品面积需求差异明显，其中房地产、金融业需求偏大，而企业区域来源面积需求差异则相对较弱四、客户分析月亮湾商务中心区目标客户金鸡湖CBD目标客户/行业区分对写字楼产品面积需求差异明显，其中房地产、金融业需求23高新商务广场、环球188、苏州中心第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队本项目、星东环、恒宇广场、新苏国际广场万达广场、创世纪大厦港龙财智中心项目资源逊于金鸡湖CBD，因此本项目在苏州写字楼市场上以第二梯队为最合适项目写字楼物业属于苏州第二梯队，为精品办公写字楼项目综合办公、居住、商业于一体，品质起点高裙楼商业定位中高档配套商业设施(设独立入口）五、定位建议/高新商务广场、环球188、苏州中心第一梯队第二梯队第三梯队第24目标客户以成熟发展型企业及一般投资客为主公司类型：成熟发展型企业员工人数：30～50人人均面积：6～9M2核心客户的需求面积：180～450M2主力产品面积：120～200M2；部分楼层设置300～500M2的大面积单位客户类型：成长型企业＋投资客企业员工人数：15～20人人均面积：6～7M2核心客户的需求面积：90～140M2主力产品面积：100M2——划分为小面积单位，弹性组合；方便客户投资及出租项目主要目标客户公司经过5年或以上发展积累，有一定经济力实力改善办公环境，建立良好的公司形象对园区CBD的高档办公物业价格较难承受对苏州整体经济趋势看好，认为商业物业投资价值较大对月亮湾的规划充满信心，认为本项目投资回报率好项目交通体系完备，通达性好，未来出租市场良好自用型客户投资型客户五、定位建议/目标客户以成熟发展型企业及一般投资客为主公司类型：成熟发展型25面积配比面积区间配比目标客源100-120M230%投资客、成长型企业200M2左右50-55%成熟发展型企业300M2左右15-20%成熟发展型企业合计100%宏观供需40-60M2和260M2以上的产品为全市主流，分别占比30%和20%微观供需园区主流办公需求集中在150M2-250M2之间业种定位以现代服务业、IT、其它服务为主，需求集中在150-250M2之间客源定位以成熟发展型企业自用，及一般投资客投资为主五、定位建议/面积配比面积区间配比目标客源100-120M230%投资客、26三、商业定位篇/三、商业定位篇/27项目名称国际大厦高峰会新天翔星虹国际圆融大厦-SIFC建屋大厦置地大厦商旅大厦裙房面积M2约18000170005100043001500约4000约5000/

使用/出租率：100%100%100%

//100%100%/使用功能总台问询有有有有有有有有便利零售/有有有////大型百货//天虹百货/////咖啡COSTA星巴克

//星巴克//餐饮精品餐馆天家,精品粤菜有有有///其它服务/KTV，银行，美容银行，休闲///银行/一、类似项目分析园区办公楼裙房多作办公配套使用，基本设置银行、总台、咖啡店等功能，部分设置为品牌百货零售、餐饮、娱乐/项目名称国际大厦高峰会新天翔星虹国际圆融大厦-SIFC建屋大28二、消费客源分析本案商业面临客源短缺的问题，短期商业价值不高，业种狭窄湖东南部板块人群属性：