2022年广东省房地产估价师之开发经营与管理自我评估题型题库有答案

《房地产估价师之开发经营与管理》题库

一,单选题(每题1分，选项中，只有一个符合题意)

1、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（）。

A.0.18

B.0.12

C.3.39

D.5.00【答案】C2、城乡规划管理部门在（）中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。

A.《规划意见书（选址）》

B.《建设用地规划许可证》

C.《建设工程规划许可证》

D.《建设工程施工许可证》【答案】A3、城乡规划管理部门在（）中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。

A.《规划意见书（选址）》

B.《建设用地规划许可证》

C.《建设工程规划许可证》

D.《建设工程施工许可证》【答案】A4、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即______；定位于最大的细分市场，即______；同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即______。（）

A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销

B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销

C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销

D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销【答案】B5、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。

A.110.00

B.110.47

C.119.31

D.172.43【答案】C6、房地产的租金水平是由（）决定的。

A.房地产资产市场

B.房地产价格

C.房地产空间市场

D.空置率【答案】C7、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是()。

A.i＝r

B.i＞r

C.i＜r

D.i＝1+r【答案】B8、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（）。

A.较高的收益性

B.较强的流动性

C.直接融资的功能

D.抵御通货膨胀影响的功能【答案】B9、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。

A.最低租售价格

B.最低租售数量

C.最低利润水平

D.最高土地取得价格【答案】C10、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为()年。

A.1.4

B.1.9

C.2

D.3【答案】B11、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（）模式。

A.市场集中化

B.产品专业化

C.市场专业化

D.全面覆盖【答案】B12、投资估算的精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%，该阶段为（）。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策【答案】B13、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。

A.短期性

B.可逆性

C.负担性

D.流通性【答案】A14、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。

A.最低租售价格

B.最低租售数量

C.最低利润水平

D.最高土地取得价格【答案】C15、资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额与()之比。

A.经营收入

B.资本金

C.经营成本

D.销售收入【答案】B16、动态投资回收期是反映（）的重要指标。

A.开发项目投资成本大小

B.开发项目投资回收能力

C.开发项目资金流动速度

D.开发项目资金实力【答案】B17、在会计信息的次要质量要求中，（）要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。

A.谨慎性

B.重要性

C.及时性

D.实质重于形式【答案】D18、以下各项中，不属于租售计划主要内容的是（）。

A.拟租售物业的类型.时间和数量

B.租售价格

C.租售收入及收款方式

D.租售方式【答案】D19、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。

A.确定调查方式

B.设计调查问卷

C.收集市场信息

D.定义市场区域【答案】D20、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。

A.10.42%

B.11.57%

C.31.25%

D.34.72%【答案】A21、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。

A.收益现金流风险

B.未来运营费用风险

C.汇率风险

D.时间风险【答案】C22、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。

A.城市或区域产业结构与布局

B.人口数量与结构

C.土地资源状况

D.建筑技术进步【答案】A23、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。

A.抵押贷款还本付息

B.管理人员工资

C.公共设施维修费

D.保险费【答案】A24、在市场细分的（）阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。

A.目标确定

B.调查

C.分析

D.归纳总结【答案】B25、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。

A.区域结构分心

B.租买结构分析

C.供求结构分析

D.投资结构分析【答案】D26、将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。

A.全部投资现金流量表

B.资本金现金流量表

C.借款还本付息估算表

D.投资计划与资金筹措表【答案】B27、某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（）年。

A.1.70

B.1.79

C.2.43

D.2.86【答案】C28、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。

A.系统风险

B.资本价值风险

C.时间风险

D.比较风险【答案】C29、在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（）。

A.消防栓系统

B.自动喷洒系统

C.分质供水系统

D.分区分压供水系统【答案】A30、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。

A.甲＞乙＞丙

B.丙＞乙＞甲

C.乙＞甲＞丙

D.乙＞丙＞甲【答案】B31、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。

A.半个月

B.2个月

C.半年

D.2年【答案】D32、某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（）万元。

A.8.75

B.11.25

C.13.25

D.15.75【答案】B33、张某将现有资金存入银行，期望十年后涨1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（）。

A.7.05%

B.7.17%

C.14.10%

D.14.34%【答案】A34、对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，()应该按国家规定办理申请批准手续。

A.建造商

B.总监理师

C.开发商

D.监理工程师【答案】C35、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的（）。

A.权责发生制原则

B.收付实现制原则

C.配比原则

D.划分收益性支出与资本性支出原则【答案】A36、下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。

A.持有期风险

B.时间风险

C.周期风险

D.机会成本风险【答案】C37、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。

A.房地产平均价格

B.房地产中位数价格

C.房地产价格指数

D.房地产同质价格【答案】C38、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。

A.自有资金

B.销售收入

C.自营收入

D.经营资金出资额【答案】D39、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（）。

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%【答案】C40、房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。

A.土地不会毁损

B.地上建筑物有耐久性

C.变现性差

D.土地使用权年限较长【答案】C41、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（）。

A.45.05％

B.49.31％

C.56.86％

D.63.6％【答案】D42、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。

A.试探性调查

B.描述性调查

C.因果性调查

D.假设性调查【答案】B43、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（）。

A.资产负债表

B.资本金现金流量表

C.项目投资现金流量表

D.财务计划现金流量表【答案】D44、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。

A.更适于进行长期投资

B.变现性差

C.具有更强的适应性

D.具有更专业的物业管理【答案】C45、关于流动比率的说法中，错误的是（）。

A.流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100%

B.又称之为“银行家比率”

C.又称之为“二对一比率”

D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上【答案】A46、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。

A.存在效益外溢和转移

B.易获得金融机构的支持

C.具有保值增值性

D.可提高投资者的资信等级【答案】C47、以下属于房地产资产管理范围的是（）。

A.制定物业策略计划

B.设备更新财务预测

C.室内布局与空间规划

D.建筑设计与工程规划【答案】A48、房地产投资之弊不包括()

A.流动性差

B.投资数额巨大

C.提高投资者的资信等级

D.投资回收期较长【答案】C49、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%【答案】D50、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（）。

A.最低可接受收益率原则

B.不行动原则

C.备选方案差异原则

D.最高可接受收益率原则【答案】D51、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为()。

A.12%

B.32%

C.24%

D.30%【答案】B52、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为－870万元。则该投资项目的内部收益率是（）。

A.11.12%

B.11.36%

C.11.66%

D.12.95%【答案】C53、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（）。

A.会计主体

B.持续经营

C.会计分期

D.货币计量【答案】B54、从法律角度分析，认股权证本质上是一种（）契约。

A.权利

B.义务

C.信用

D.债务【答案】A55、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。

A.378.49

B.678.22

C.779.14

D.804.73【答案】D56、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（）。

A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入

B.现金流入都包括销售收入和销售税费

C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用

D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A57、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。

A.28.73

B.29.11

C.344.74

D.349.31【答案】B58、2014年12月底，某房地产开发公司的资产总额为8000万元，负债总额为2000万元，利润额为1800万元，则2014年12月底该企业所有者权益为（）万元。

A.2000

B.6000

C.6200

D.8000【答案】B59、某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2017年竣工的房屋建筑面积为80万㎡，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（）。

A.0.5年

B.1.5年

C.2年

D.3年【答案】B60、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。

A.自有资金

B.销售收入

C.自营收入

D.经营资金出资额【答案】D61、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。

A.110.00

B.110.47

C.119.31

D.172.43【答案】C62、混凝土的主要性质是（）。

A.水灰比

B.水泥品种

C.和易性

D.砂率【答案】C63、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。

A.成本利润率

B.资本金利润率

C.销售利润率

D.财务内部收益率【答案】D64、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为()。

A.6.25%

B.10%

C.16.67%

D.16%【答案】B65、某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。

A.1年

B.2年

C.1个月

D.2个月【答案】B66、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（）万元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.10.53【答案】D67、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。

A.销售利润率=销售利润/销售收入

B.销售利润率=销售利润/总开发价值

C.销售利润率=销售利润/总开发成本

D.销售利润率=销售利润/项目总投资【答案】A68、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。

A.项目的交通组织规划

B.项目构成及平面布置

C.项目的建筑规划

D.城市土地利用规划【答案】D69、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是()元。

A.2040.82

B.3451.83

C.5089.01

D.6666.37【答案】B70、当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是（）。

A.净现值法

B.差额投资内部收益率法

C.费用现值法

D.内部收益率法【答案】C71、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%【答案】D72、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是()。

A.0.21

B.1.23

C.2.01

D.3.23【答案】B73、采用货币作为计量单位、记录和反映企业的生产经营活动，是指（）。

A.会计主体

B.货币计量

C.会计分期

D.持续经营【答案】B74、五苓散的君药是下列哪味药物

A.茯苓

B.泽泻

C.猪苓

D.桂枝【答案】B75、消费者购买行为要受()、知觉、学习和态度等心理因素的影响。

A.年龄

B.动机

C.文化

D.社会【答案】B76、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。

A.建筑师

B.结构工程师

C.设备工程师

D.造价工程师【答案】A77、按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（）。

A.居住物业市场

B.商业物业市场

C.工业物业市场

D.特殊物业市场【答案】C78、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是()。

A.项目风险越大，风险等级系数值越大

B.贷款期限越长，期限系数值越小

C.企业信用等级越高，信用等级系数值越低

D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低【答案】B79、当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（）进行比选。

A.净现值法

B.等额年值法

C.差额内部收益率法

D.费用现值法【答案】B80、财务分析不包括（）。

A.偿债能力分析

B.平衡能力分析

C.盈利能力分析

D.营运能力分析【答案】B81、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是()。

A.80%

B.120%

C.171%

D.200%【答案】A82、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了()元。

A.994.37

B.1016.81

C.1255.16

D.1387.24【答案】A83、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）

A.若△IRR＞ic，则投资大的方案为优

B.若△IRR＞ic，则投资小的方案为优

C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优

D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较【答案】A84、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（）。

A.税前现金流＝有效毛收入－经营费用

B.税前现金流＝有效毛收入－抵押贷款还本付息

C.税后现金流＝税前现金流－所得税

D.税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税【答案】C85、建筑使用中，人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载，属于（）。

A.永久荷载

B.必然荷载

C.可变荷载

D.偶然荷载【答案】C86、保和丸的主治证为

A.胸脘痞满，不思饮食

B.脘腹痞满胀痛，嗳腐吞酸，恶食呕逆，或大便泄泻，舌苔厚腻，脉滑

C.脘腹痞满胀痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘结，舌苔黄腻，脉沉实

D.脘腹胀痛，下痢泄泻，或大便秘结，小便短赤，舌苔黄腻，脉沉有力【答案】B87、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。

A.3.09

B.3.48

C.3.83

D.3.92【答案】D88、开发项目房地产市场分析应该注意方面不包括()。

A.需求分析

B.供给分析

C.竞争分析

D.建造商分析【答案】D89、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（）。

A.全部投资现金流量表

B.资本金现金流量表

C.投资者各方现金流量表

D.资金来源与运用表【答案】B90、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。

A.1.4

B.1.5

C.1.6

D.1.8【答案】C91、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值()。

A.下降

B.上升

C.不变

D.不能确定【答案】B92、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（）。

A.引起需要

B.购买决策

C.方案评价

D.信息反馈【答案】D93、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。

A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款

B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型

C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息

D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%【答案】C94、下列选项中，不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是（）。

A.发展房地产估价等专业服务

B.政府加强房地产市场信息的发布工作

C.加强开发商的管理体制

D.提高房地产市场的透明度【答案】C95、产生房地产价格泡沫的直接诱因是()。

A.土地稀缺

B.城市化进程快

C.投机需求膨胀

D.过度放贷【答案】C96、关于资金等效值的说法，正确的是（）。

A.时值是资金运动起点时的金额

B.现值是资金运动结束时的金额

C.是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值

D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值【答案】C97、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加

A.使君子、苦楝根皮

B.川楝子、白芍

C.榧子、槟榔

D.人参、当归【答案】B98、住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A.房地产企业债券

B.个人住房抵押贷款

C.房地产企业抵押贷款

D.金融机构长期融资【答案】B99、产生房地产价格泡沫的基础是()。

A.土地稀缺

B.城市化进程快

C.投机需求膨胀

D.过度放贷【答案】A100、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于（）研究阶段。

A.投资机会

B.初步可行性

C.详细可行性

D.项目的评估和决策【答案】A二,多选题(共100题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)

101、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况()。

A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变

B.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变

C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了

D.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了E物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了【答案】AC102、反映和描述房地产市场状况的指标包括()指标。

A.供给

B.需求

C.空置量

D.市场交易E存量【答案】ABD103、随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分标准可归纳为（）。

A.消费习惯因素

B.人口因素

C.消费行为因素

D.消费心理

E.经济因素【答案】BCD104、房地产市场指标中，市场交易指标包括（）。

A.房地产租金

B.土地转化率

C.竣工房屋价值

D.房地产价格指数

E.预售面积【答案】AD105、关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。

A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标

B.招标项目必须编制标底

C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分

D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价

E.招标控制价必须保密【答案】ACD106、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

A.吸纳量

B.新竣工量

C.预售面积

D.可供租售量

E.房地产价格【答案】AC107、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。

A.期望值相同，标准差小的方案为优

B.期望值相同，标准差大的方案为优

C.标准差系数大的方案为优

D.标准差系数小的方案为优

E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】AD108、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有（）。

A.公用设施的维修费

B.人员的工资

C.抵押贷款还本付息额

D.房产税

E.保险费【答案】ABD109、将他人的软件光盘占为己有的行为是侵犯()行为。

A.有形财产所有权

B.知识产权

C.软件著作权

D.无形财产所有权【答案】A110、开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.运营成本

D.开发费用

E.房产购买成本【答案】ABCD111、会计的目的是建立一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统的内容包括（）。

A.会计信息流通系统

B.会计信息控制系统

C.会计信息解释系统

D.会计信息处理系统

E.会计信息调节系统【答案】ACD112、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括（）。

A.潜在毛租金收入

B.空置和收租损失

C.准备金

D.运营费用

E.抵押贷款还本付息【答案】ABD113、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.30

D.1.34

E.1.41【答案】ABCD114、盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（）。

A.产品总成本不随产销量变化

B.产品销售量等于生产量

C.单位产品变动成本不随产销量变化

D.单位产品销售价格不随产销量变化

E.单位产品固定成本不随产销量变化【答案】BCD115、甲程序员为乙软件设计师开发的应用软件编写了操作说明书，并已交付用户使用，（）享有该应用软件的软件著作权。

A.甲程序员

B.甲程序员和乙软件设计师共同

C.乙软件设计师

D.甲程序员和乙软件设计师都不【答案】B116、按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（）。

A.居住物业投资

B.商用物业投资

C.土地开发投资

D.房地产资产和经营投资

E.酒店投资【答案】AB117、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A.可转换性

B.可区分性

C.可营利性

D.可实现性

E.可衡量性【答案】BCD118、以下属于会计计量属性的是（）。

A.历史成本

B.重置成本

C.可变现净值

D.终值

E.公允价值【答案】ABC119、实物期权类型主要包括（）。

A.等待投资型期权

B.成长型期权

C.放弃型期权

D.刚性期权

E.柔性期权【答案】ABC120、按照增量存量细分，房地产二级市场包括（）市场。

A.土地使用权出让

B.土地使用权转让

C.新建商品住宅销售

D.新建写字楼出租

E.二手房买卖【答案】BCD121、制订租售方案的工作内容主要包括()。

A.租售价格确定

B.宣传手段选择

C.租售进度安排

D.广告设计及安排E市场租售对比分析【答案】AC122、根据现行规定，下列应计入建筑安装工程费用税金的包括（）。

A.增值税

B.教育费附加税

C.城乡维护建设税

D.企业所得税

E.个人所得税【答案】ABC123、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。

A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优

B.可以完全衡量项目风险性高低

C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优

D.净现值标准差系数大的方案为优

E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】AC124、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为()。

A.随机型竞争者

B.凶猛型竞争者

C.选择型竞争者

D.从容不迫型竞争者E软弱型竞争者【答案】ABCD125、房地产权益融资的方式有（）。

A.上市

B.增发新股

C.发行企业债券

D.住房抵押贷款

E.可转换债券【答案】AB126、尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括（）。

A.物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系非常熟悉

B.物业代理有具备丰富的租售知识和经验的专业人员

C.物业代理信誉更高，更易销售

D.物业代理更加熟悉市场情况

E.房地产开发商有特定的销售对象【答案】ABD127、房地产间接投资的形式主要有()。

A.投资房地产信托

B.购买住房抵押支持证券

C.购买房地产企业债券

D.购买物业用于出租经营E购买土地进行开发【答案】ABC128、写字楼分类过程中要考虑的因素包括()。

A.所处区位

B.交通方便性

C.建筑设备系统

D.物业管理水平E建筑形式【答案】ABCD129、M书法家将自己创作的一幅书法作品原件出售给了L公司。L公司未经M书法家的许可将这幅书法作品作为商标注册，并取得商标权。以下说法正确的是()。

A.L公司的行为侵犯了M书法家的著作权

B.L公司的行为未侵犯M书法家的著作权

C.L公司的行为侵犯M书法家的商标权

D.L公司与M书法家共同享有该书法作品的著作权【答案】A130、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.30

D.1.34

E.1.41【答案】ABCD131、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。

A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失

B.基础租金一般高于市场租金

C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整

D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金

E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】AC132、写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。

A.物业所处位置

B.辐射区域的范围

C.建筑设备系统

D.建造年代

E.租户类型【答案】AC133、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（）。

A.固定价格合同

B.可调价格合同

C.独立承包合同

D.成本加酬金合同

E.计量估价合同【答案】ABD134、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。

A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优

B.可以完全衡量项目风险性高低

C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优

D.净现值标准差系数大的方案为优

E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】AC135、下列关于内部收益率的表述中，错误的有（）。

A.内部收益率总是大于目标收益率

B.内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率

C.同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率

D.内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率

E.内部收益率越高，投资风险就越小【答案】AC136、基础按其构造特点可分为（）、箱形基础、桩基础等。

A.条形基础

B.单独基础

C.联合基础

D.一般基础

E.特殊基础【答案】ABC137、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()。

A.概算指标估算法

B.根据类似工程经验估算

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法【答案】ABC138、下列投资中属于金融投资的有（）。

A.股票

B.保险

C.彩票投资

D.货币市场的存款

E.流动资产投资【答案】ABCD139、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等工作。

A.客户评价

B.贷款银行评价

C.项目评估

D.担保方式评价

E.贷款综合评价【答案】ACD140、利率的储蓄投资决定理论认为（）。

A.利率是由货币的供给与需求决定的

B.利率是资本的租用价格

C.利率是由可贷资金的供求决定的

D.利率的高低取决于平均利润率

E.利率不受货币因素的影响【答案】B141、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为（）。

A.工期索赔

B.工程变更索赔

C.合同中明示的索赔

D.合同中默示的索赔

E.费用索赔【答案】A142、以下指标属于市场指标的是()。

A.销售量

B.出租量

C.吸纳量

D.建筑面积E预售面积【答案】ABC143、关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（）。

A.我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的

B.我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的

C.在投资分析中，一般采用单利计息

D.资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息

E.在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算【答案】B144、根据现行规定，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于（）。

A.直接费

B.间接费

C.规费

D.税金

E.企业管理费【答案】B145、国际上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.对住房投资人减税

C.对住房承租人减税

D.对住房承租人补贴

E.鼓励营利机构建房【答案】ABD146、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有（）。

A.投资利润率

B.通货膨胀率

C.投资风险

D.经济增长率

E.存款准备金率【答案】ABC147、在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（）。

A.文案法

B.观察法

C.访问法

D.问卷法

E.实验法【答案】BCD148、城乡规划管理部门在《建设项目用地预审与选址意见书》中，规划土地使用要求包括（）等。

A.建筑规模

B.公共服务设施

C.容积率

D.绿地率

E.建设项目与城市道路的距离【答案】ACD149、物业资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（）。

A.物业管理

B.运营管理

C.设施管理

D.房地产资产管理

E.房地产组合投资管理【答案】ACD150、按照增量存量细分，房地产二级市场包括（）市场。

A.土地使用权出让

B.土地使用权转让

C.新建商品住宅销售

D.新建写字楼出租

E.二手房买卖【答案】BCD151、房地产间接投资包括（）。

A.置业投资

B.购买房地产开发企业的股票或债券

C.开发投资

D.投资房地产投资信托基金

E.土地购置贷款【答案】BD152、关于现金回报率的说法，正确的有（）。

A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率

B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率

C.现金回报率考虑了还本付息的影响

D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益

E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】BC153、投资的作用主要包括（）。

A.投资是一个国家经济增长的基本推动力

B.投资与企业发展密切相关

C.投资可以促进人民生活水平提高

D.投资有利于国家的社会稳定和国际交往

E.投资可以抑制通货膨胀【答案】ABCD154、房地产开发的主要程序可分为（）。

A.投资机会选择与决策分析

B.前期工作

C.建设阶段

D.租售阶段

E.招标阶段【答案】ABCD155、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。

A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控

B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%

D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款

E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】ABD156、房地产投资的风险主要体现在（）四个方面。

A.投入资金的安全性

B.相关政策的影响性

C.投资项目的变现性

D.资产管理的复杂性

E.期望收益的可靠性【答案】ACD157、盈利能力分析指标主要包括（）等。

A.存货周转天数

B.资产报酬率

C.股东权益报酬率

D.销售毛利率

E.销售净利率【答案】BCD158、“三通一平”等土地开发费用，主要包括（）。

A.地上原有建筑物、构筑物拆除费用

B.原有建筑物、构筑物补偿费用

C.场地平整费用

D.通水、通电、通路的费用

E.公共配套设施建设费【答案】ACD159、写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。

A.物业所处位置

B.辐射区域的范围

C.建筑设备系统

D.建造年代

E.租户类型【答案】AC160、可行性研究的步骤包括（）。

A.接受委托

B.调查研究

C.方案选择和优化

D.财务评价和投资评价

E.编制可行性研究报告【答案】ABC161、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是()。

A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

B.利润总额=经营利润+营业外收支净额

C.税后利润=利润总额-所得税

D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】D162、制订租售方案的工作内容主要包括()。

A.租售价格确定

B.宣传手段选择

C.租售进度安排

D.广告设计及安排E市场租售对比分析【答案】AC163、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。

A.利率是由储蓄和投资决定的

B.利率是由货币的供求决定的

C.利率是由可贷资金的供求决定

D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的

E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性【答案】B164、美国甲公司生产的平板计算机在其本国享有"A"注册商标专用权，但未在中国申请注册。中国的乙公司生产的平板计算机也使用"A"商标，并享有中国注册商标专用权，但未在美国申请注册。美国的甲公司与中国的乙公司生产的平板计算机都在中国市场上销售。此情形下，依据中国商标法，()商标权。

A.甲公司侵犯了乙公司的

B.甲公司未侵犯乙公司的

C.乙公司侵犯了甲公司的

D.甲公司与乙公司均未侵犯【答案】A165、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。

A.资产负债表

B.投资计划与资金筹措表

C.借款还本付息估算表

D.财务计划现金流量表

E.利润表【答案】AD166、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是（）。

A.土建工程属于分部工程

B.建设项目可由一个或几个工程项目构成

C.工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分

D.高等院校的综合教学楼属于单位工程

E.通风工程属于单位工程【答案】BC167、关于利息的计算，下列说法正确的有（）。

A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B.还款当年按年末偿还，按全年计息

C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率

D.“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

E.等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等【答案】ABD168、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。

A.认知价值定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.挑战定价法

E.随行就市定价法【答案】CD169、具体准则是根据基本准则制定的，有关企业会计核算的具体要求。会计具体准则根据规范的对象不同，分为（）。

A.关于共同业务的具体准则

B.关于特殊业务的具体准则

C.特殊行业基本业务的具体准则

D.有关对外披露的具体准则

E.有关资产处置的具体准则【答案】ACD170、在定点二进制运算中，减法运算一般通过()来实现。

A.补码运算的二进制减法器

B.原码运算的二进制减法器

C.原码运算的二进制加法器

D.补码运算的二进制加法器【答案】D171、下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有（）。

A.将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金

B.因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入

C.材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账

D.会计数据计算、抄写差错

E.为调节利润多记待摊费用【答案】A172、下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（）。

A.借款偿还期

B.财务内部收益率

C.偿债备付率

D.财务净现值

E.动态投资回收期【答案】BD173、开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.运营成本

D.租金收入

E.房产购买成本【答案】ABC174、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。

A.项目净现值期望值大于零，则项目可行

B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小

C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小

D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大

E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优【答案】A175、房地产开发的主要程序可分为（）。

A.投资机会选择与决策分析

B.前期工作

C.建设阶段

D.租售阶段

E.招标阶段【答案】ABCD176、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的有（）。

A.不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性

B.房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产

C.房地产投资容易受到政府政策的影响

D.房地产投资能够得到税收优惠

E.房地产投资可获得相当高的利润【答案】ABC177、对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行（）分析。

A.最低租售价格

B.最高土地取得价格

C.最高工程费用

D.最低租售数量

E.最高销售价格【答案】ABCD178、关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。

A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标

B.招标项目必须编制标底

C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分

D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价

E.招标控制价必须保密【答案】ACD179、随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有()等方面的知识。

A.市场营销以及资产管理

B.建筑设计

C.建造技术

D.房地产估价E项目管理【答案】ABC180、可贷资金利率理论认为（）。

A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

C.利率是由货币的供给与需求决定的

D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数【答案】AB181、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有()。

A.潜在毛租金收入

B.经营费用

C.租金损失

D.其他收入E报酬率高低【答案】AC