专题4物权变动

专题4：物权变动（第6-8讲）主要学习内容掌握物权变动的方式物权行为理论的意义讨论思考题依法律行为与非依法律行为发生的物权变动的区别如何？不动产物权登记的类型、性质以及效力如何？我国不动产物权登记机关的设置问题。交付的类型和效力如何？物权变动的公示公信原则问题。物权行为理论问题。要求课前必读资料：孙宪忠编著：《物权法》，社会科学文献出版社2005年版，第101—162页（物权变动、物权行为理论）。自由阅读资料：孙宪忠、常鹏翱：《论法律物权与事实物权的区分》，载于《法学研究》2001年第5期。常鹏翱：《物权法的展开与反思》，法律出版社2007年版，第135—182（物权多元性与物权权属的确定）。许明月：《财产权登记法律制度研究》，中国社会科学出版社2002年版。K.茨威格特、H.克茨：“物权契约理论一德意志法系的特征”，孙宪忠译，载于《外国法译评》1995年第4期。王泽鉴：“物权行为无因性理论之检讨”，载于《民法学说与判例研究》（第1册），中国政法大学出版社2003年版。田士永：《物权行为理论研究》，中国政法大学出版社2002年版。王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版。课堂讨论资料：1.就下列报道结合不动产登记机关的设置发表自己的看法。参见《南方周末》，2003年7月10日第12版。经过长达6年的诉讼，深圳市规划国土局被判为自己的违法颁发房地产证的行政行为支付870万元的巨额国家赔偿。信赖产权证却致巨额贷款血本无还1995年5月，百胜珠宝（深圳）有限公司（以下简称“百胜公司”）向深圳有色金属财务公司申请贷款870万元，期限3个月，月利率为9.08%。。按常规方式，本次贷款以不动产抵押作担保，百胜公司将其拥有的位于深圳上梅林的工业厂房第一、第二层及其使用范围内的土地使用权抵押给财务公司，房地产证书编号为“深房地字第0059524号”。为此，双方到深圳市规划国土局（以下简称“国土局”）办妥了抵押登记手续，在房产证的“他项权利摘要”一栏内清楚地载明：“抵押权人为深圳有色金属财务公司”。这表明，该抵押物在此之前没有抵押给其它人。3个月货款期限届满后，百胜公司未能按期偿还贷款。多次催收未果，财务公司于1996年1月向深圳市中级法院提起民事诉讼。就在该案审理期间，百胜公司的另一债权人深圳发展银行突然向深圳中院申请百胜公司破产，使百胜公司债务纠纷案件全部转入破产程序。根据相关法律规定，在对破产企业进行清算时，对该企业所欠的债务，如有抵押的，则债权人依法享有优先受偿的权利；无抵押的普通债务。根据破产企业最后的拍卖所得，债权人按比例公平分配。据此，财务公司持百胜公司的抵押贷款合同，向法院申请了抵押优先受偿权。但是，就在这节骨眼上，又一个债权人中国农业银行嘉宾路支行却向深圳中院提出，财务公司不享有抵押优先受偿权，理由是，百胜公司抵押给财务公司的房地产，早在1982年8月就已经抵押给该银行。财务公司大为震惊？如果这一行为属实，就是同一不动产重复抵押！百胜公司与财务公司的抵押合同是经过深圳市国土局登记的，但不管是国土局还是百胜公司，都没有向财务公司告知这一房地产已经抵押给农业银行。随后，深圳中院发出民事裁定书，认定破产企业百胜公司所拥有的上述房地产的地上建筑物及土地使用权，在持有“深房地字第0059524号”房地产证之前，已持有“深房地字第0080978号”房地产证，并已将该证所记载的同一地块的上地使用机抵押给农业银行嘉宾路支行，这一抵押事项合法有效；而0059524号房地产证系重复办证，不符合法定条件，从而导致据此形成的抵押事项无效。深圳中院做出了一项对财务公司近乎残酷的裁定：财务公司主张的有关上梅林工业大厦一、二层及相应土地使用权的抵押无效，所申报的870万元人民币为无抵押债权。同时，深圳中院还裁定，百胜公司破产案因“破产财产不足以支付破产费用”，终结破产程序。财务公司终于明白，百胜公司以“0059524号”房地产证项下的房地产作抵押贷款870万元，不过是空手套白狼而已！国土局重复发证被判违法百胜公司破产后，财务公司于1998年6月对深圳市国土局提起行政诉讼，要求法院确认被告为同一房地产重复发证、重复抵押登记具体行政行为违法，并赔偿由此违法行为给原告带来的870万元贷款本金和290多万元的利息（截至诉讼时）的损失。深圳中院决定立案后，提出分案受理，即：分为行政诉讼和行政赔偿两个案子，先审理行政诉讼，再审理行政赔偿。法庭上，国土局认为自己不存在重复办理房产证和重复抵押登记的行为，理由是：第一次颁发的0080978号房地产证，只是对百胜公司所拥有的土地使用权的登记，当时地上没有建筑物和其它附着物，并根据百胜公司和农行嘉宾路支行的申请，办理了抵押登记。第二次是百胜公司在上述地块兴建厂房，建筑主体框架完工后，对该建筑物的第一、二层进行登记，办理了0059524号房地产证。此次所登记的仅仅是土地上的建筑物，不包括土地使用权，该局后来为百胜公司向财务公司贷款办理的抵押登记，也是针对不同的标的物，不是重复抵押登记行为。一位专业人士指出，如果深圳市国土局的理由成立，在百胜公司无法偿还农行和财务公司到期贷款的情况下，必然出现这样的局面——农行嘉宾路支行可以申请拍卖百胜公司抵押的土地使用权，而财务公司则可以申请拍卖该地块上的房产；但是，前者只有土地的使用权，却没有土地上的建筑物的所有权，这样的商业用地无疑分文不值。国土局的行为违法由此可见一斑。1999年5月10日，深圳中院做出一审行政判决，认为被告在百胜公司仅提交“建筑许可证”、“建筑工程开工许可证”，而未提交“土地使用权属证明”、“建筑竣工验收证”，其申请不符合法定要件，且未经法定公告程序的情况下，为百胜公司颁发的0059524号房地产证的行为不合法，建立在不合法的具体行政行为基础上的抵押登记手续亦不合法，且该房地产证所涉及的土地在此之前已经设立了抵押权，属重复抵押；判决撤销深圳市国土局颁0059524号房地产证，以及百胜公司以此房地产证向财务公司贷款的抵押登记手续。判决后，被告深圳市国土局没有上诉。最大一宗国家赔偿案强制执行1999年岁末，深圳中院开庭审理财务公司诉深圳市国土局行政赔偿一案。由于相关联的行政诉讼的判决已经生效、因此，行政赔偿案件的焦点在于，被告的违法行为与原先的贷款损失之间是否有直接因果关系，如有，则是否负赔偿的义务以及赔偿的数额多少。庭审查明，根据相关法律法规的规定，百胜公司在申请建筑物所有权登记时，国土局应该查明的事实一个也没有查明，应该遵循的法定程序一个也没有遵循，却在1995年5月5日的一天时间内，完成了调查、审查、核准与办证等多个程序。在历经一年的审理后，深圳中院于2000年11日24日做出一审判决，认定被告深圳市国土局违法为百胜公司办理房产证和抵押登记的具体行政行为，与原告财务公司的经济损失有着直接因果关系，应当赔偿原告870万元的贷款本金的损失。双方均不服一审判决，向广东省高级法院提出上诉。2001年9月18日，广东高院终审判决，维持原判。其后，87