X住宅小区用户手册

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档用爱筑起温馨和谐的家园——致盛世嘉园商住小区用户已201403尊敬的住户：感谢您选择了“盛世嘉园”，入住“盛世嘉园”。“盛世嘉园”将与您携手同行，共度人生美好时光。在跋涉的旅途中，我们都渴望有一个温馨宁静的港湾，在追求生活的道路上，我们也渴望有能体现现代文明的居住环境。“盛世嘉园”小区作为邵阳市火车南站站前开发区的优质小区，争创邵阳市示范牌小区，需要您的支持与信任。为此，邵阳市人和物业管理有限公司将以优良的服务，与您共同营造温馨家园，为你坚定信念、开拓未来提供一个新的起飞点。邵阳市人和物业管理有限公司具有规范的管理模式，拥有一批高素质的管理人员和专业技术人员，带领一批充满朝气的团队，对小区的房屋及配套设施设备进行管理、维修、保养，使小区具有优良的卫生环境和和谐的自然环境，并提供房屋租赁、代办代缴服务等业务，让每位业主住得安静，舒适，富有诗意……同时，为创造一个温馨和谐的文化氛围，我们热切希望得到您的参与，您的支持，您的理解，您的配合，为我们出谋划策，共同提高。为此，我们根据国家、省、市的相关法律法规及本小区的设计和建筑使用要求，编制了这本《用户手册》，旨在向所有用户阐述小区物业管理各项服务，请你在百忙之中抽空一阅，以便充分行使您的权利和履行您的义务。成功的物业服务离不开大家的鼎力支持，人和物业全体员工与您共建一个属于您的美丽、温馨的家园。邵阳市人和物业管理有限公司二○○七年八月十日目录用户手册盛世嘉园小区概述……………………3物业管理简介…………4物业管理服务内容和范围……………6精神文明公约…………8入住须知………………9房屋租售管理规定……………………11安全用电、用水、用气管理规定……………………12小区车辆、交通管理规定……………13小区园林绿化管理规定………………14房屋安全使用须知……………………15消防管理规定…………16治安防范管理规定……………………18安全知识………………19盛世嘉园商住小区物业管理收费项目及标准………22常用电话号码…………22装饰装修管理手册装修指南………………23装修流程图……………24装修申请审批表………………………25装修验收表……………26盛世嘉园装修服务项目及标准………27房屋使用说明书………………………28盛世嘉园装修管理规定………………30中华人民共和国建设部110号令……………………34附件一：前期物业服务合同…………………39附件二：业主临时公约………………………43附件三：装饰装修管理服务协议……………47附件四：业主消防安全责任书………………49入住须知尊敬的

女士先生：欢迎您成为盛世嘉园的新业主：我公司将非常荣幸地为您提供服务，我们衷心地期望：我们尽其所能的服务能令您满意。在您成为盛世嘉园大家庭新成员之前，有必要向您介绍有关办理入伙的程序和注意事项，避免您在入伙时产生遗漏而导致不便。物业是一种大额和质量环节复杂的产品，我们希望您能拨冗亲临。请您在办理手续时携带相关文件：业主身份证原件及二份复印件；已填妥的《业主及家庭成员资料卡》，家庭成员身份证复印件各一份；家庭成员1寸照片2张/人；邵阳市商品房买卖（预售）合同原件。办理入住的程序：到服务处核验资料：请您交验《入伙通知》、业主身份证原件。服务处将派人陪同验房，并在验房后填写《业主（使用人）入住验房表》。到售房处财务部，交纳清购房尾款。到服务处签署有关协议：为明确双方的权利和义务，请您签署《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》、《物业装饰装修服务协议》。缴纳有关费用。交付住户钥匙其它重要事项说明：请你按照《入伙通知》指定的时间到人和物业公司盛世嘉园管理处（盛世嘉园东人大路主入口二楼）办理入伙手续。入伙通知书指定的时间为收房时间，收房后三个月为装修期，金瑞房地产开发公司承诺免收物业费四个月，我公司从第五个月初开始收取物业管理综合服务费。从收房日起计算保修期，保修期内如有工程质量问题，承建单位将为您免费维修，如因您的使用不当或在装修过程中作业不当所产生的问题，则须由您自行负责。因此请您在接到《入伙通知》后，尽快入住，以便及早发现并解决问题。邵阳市盛世嘉园小区概况邵阳市盛世嘉园小区由邵阳市金瑞房地产开发有限公司精心打造的大型商住两用项目。该小区坐落于邵阳市火车南站城市主干道邵阳大道与双拥路的交汇处，她东连邵水四桥，西接上瑞高速公路，南倚火车南站，北临敏州路。热火朝天的新区建设使这里具有巨大的商业投资价值，成片生活小区的崛起更使其成为安居乐业的首选。“盛世嘉园小区”总占地面积：42869.0平方米，总建筑面积：71866.0平方米，由十二栋纯多层建筑围合而成。临街一层为西南最大的特色商业街——盛世汉唐风情街，二至六层为精品时尚住宅，以特色商业街为纽带，配以花香、绿境，从而勾勒出一幅浩瀚的西南生活盛世画卷。“盛世嘉园”的定位与设计在总结及兼顾邵阳市已有的住宅项目的基础上，融入了大量的前瞻思想，注重了整个小区的高档次与精品质。“盛世嘉园”将成为邵阳市新区最为璀璨的明珠。物业公司简介

邵阳人和物业管理有限公司是一家具有独立法人资格的专业公司。人和物业恪守“客户至上，服务第一”的经营理念，通过科学管理和规范服务，致力于为业主和物业使用人创造“安全、清洁、优美、舒适、方便”的生活及工作环境。在人和物业的成长过程中，始终以塑造品牌、打造精品为追求，在客观上促进了人和物业的管理素质和服务意识。在今后长期的物业管理实践中，人和物业规范高效的管理将不仅为业主提供满意的服务，而且有效地实现物业保值增值，确保开发商和全体业主的利益。展望未来，我们将以“服务永无止境”的标准，“细节决定成败”的服务理念，不断追求，开拓创新。为营造尽善尽美、高品质的工作和生活环境，推动现代城市的文明化进程做出不懈努力。

公司理念公司理念是我们必须坚持的事情，包括：我们的质量方针------管理规范高效、物业安全文明

服务快捷满意、争创省级名牌我们的服务标准------------服务永无止境

我们的服务理念------------细节决定成败我们的服务态度------------没有任何借口物业公司组织机构框架服务处服务处主任护管部环境部机电部客户服务中心护管值班护管巡逻住宅区保洁道路广场保洁绿化养护建筑养护机电维护财务仓管服务人员服务处服务人员按职能分工，因机电、护管、保洁、绿化工作人员较专注本职工作，未必全面了解小区所有事务，为保持高效率的物业管理服务，恳请用户：您若有什么问题或需求（非紧急事务），请直接与服务处客服中心联系；本公司禁止服务处员工收受业主任何赏金或物品。欢迎用户提供与本物业管理有关的任何意见。物业管理服务内容和范围日常服务客户服务为创建安全、文明、高雅、舒适的居住环境，服务处特设立：客户服务、投诉及接待中心（以下简称“客服中心”。安全防范和交通疏导服务服务处为小区主入口设立24小时值守和不定期巡视，以及时发现和排除隐患，确保小区安全；为维护小区正常的生活秩序和良好的交通秩序，实施严谨的车辆管理制度，小区内车辆限速5mk/时；机动车辆凭出入证出入。日常供电服务为确保小区的正常供电，服务处负责各类电力控制柜、公共照明、亮化系统的运行管理、维护和保养。业主自有电表、电源控制箱、开关、插座及供电线路的更换和维修服务由业主自行负责、承担维修费用；如有愿意委托服务处服务的，属于特约服务，须另行收费。日常给、排水服务本小区为多层商住房，供水系统由自来水公司直接供水，服务处负责小区内主干管道、阀门的清洁、维护和保养；同时负责主排水系统、流泥井、化粪池的定期或临时疏通；各业主户内主供水开关后的水表、管道、阀门、龙头及主排水管道之前的排水设施，即属于业主自有部分的给、排水设施，由业主负责；如有意委托服务处服务，属于特约服务，须另行收费。消防、对讲门系统、监控防范系统、停车场管理系统服务服务处负责消防栓、消防管道、消防警铃等消防设施设备的维护保养服务服务处负责小区周边防范系统、停车场车辆出入管理系统、对讲门的正常使用。日常清洁、绿化服务为确保小区环境整洁，给业主提供一个舒适、整洁、温馨的居住、生活场所，服务处提供公共区域的日常保洁和绿化服务，并负责公共场所果皮箱、垃圾箱、指定垃圾堆放点及垃圾站的垃圾及时清运。无偿服务入住服务协助业主办理入伙手续，享受快捷验房等物业管理服务。代办收订报刊杂志、特快专递等服务。代订牛奶。义务宣传家庭安全用电常识、消防知识。特约服务自有部分的保洁、维修维护属于特约有偿服务范围，服务处按低于市价为广大业主服务。维修费用根据约定实行即时维修月末结算或即时支付。特约服务时，维修人员必须佩带服务处工作牌，服务结束后，请用户在维修单上签署意见并签名。特约服务项目表序号服务项目序号服务项目1安装抽油烟机16更换或修理抽水马桶配件2清洗抽油烟机17更换下水存水弯、三通3安装分体式空调18厕所漏水4安装窗式空调19疏通下水道5拆分体式空调20室内玻璃清洁6拆窗式空调21地面打蜡7安装热水器、洗碗机22更换门锁8换空气开关23安装窗帘9换室内开关、插座、灯头24室内卫生10安装吸顶灯25油漆铁门、护栏11安装吊灯26水电改造12更换水表27电脑系统维护13更换龙头、水嘴、水阀28电脑硬件维护14安装水管本公司为方便业主，特提供以上特约服务。特约服务费双方协商15安装水管精神文明公约为了搞好“盛世嘉园”的精神文明建设，给广大业主提供高尚、文明、舒适的工作、生活环境，特制订本公约，敬请广大业主和所有出入“盛世嘉园”的人员共同维护和遵守：遵守国家的政策、法令、法规和省、市有关物业管理规定及小区的各项规章制度，支持和配合服务处的合法工作，争做遵纪守法的好居民。各业主之间要互相尊重、互相关系、互相谅解、和睦相处，提倡“五讲四美”，做到不争吵、不打架骂架，平等待人、友好团结。热心社会福利事业，尊师重教、尊老爱幼、尊重妇女、乐善好施，关心和帮助孤寡老人和残疾人士。讲究公共卫生，不随地吐痰，不乱扔杂物，不乱倒污水。爱护花草树木，不践踏草坪、不攀摘树木、不占用绿化带。爱护公共财物，爱护电梯、消防、水电、通讯、停车场及各类标志等公共设施设备。禁止赌博、色情、吸毒贩毒等违法活动，禁止从事封建迷信活动及非法团体活动，不将易燃易爆物品和违禁品（如黄色书刊及其他物品等）带入小区。小区内饲养宠物要按政府要求办理有关证件，圈养者要对其行为负责，如有合理投诉，应将宠物迁出小区外。积极投入到爱国卫生运动中，消灭各类害虫，消除各类污染。积极参加小区各项有益的活动，维护小区各种荣誉，为促进、完善“盛世嘉园”的物业管理服务工作献计献策。房屋租售管理规定小区内业主在进行房屋出售、转让、馈赠、出租或以其他方式处置或变卖时，必须在上述行为发生后一个月内与新业主（租户）一起到小区物业服务处进行登记，结算有关费用（管理费及其他有关费用），新业主（租户）重新办理入住手续。因发生房屋出售、转让、馈赠、出租或以其他方式处置或变卖而未到服务处办理有关手续的，服务处将会视该房屋产权仍属原业主，由此发生的费用及一切经济纠纷由原业主承担。属房屋出租的，租户可凭租约及业主委托书代为缴纳管理费、水电费及其他有关费用，服务处只将其视为代办形式，所有因该房产发生的一切事务，费用纠纷由业主负责。所有因房产出售、转让、馈赠、抵押、出租或以其它方式处置或变卖等而成为房产承受人的，享受其相应的权益，同时也必须承担相应的义务和责任，包括遵守小区《业主临时公约》、《用户手册》以及其他有关小区管理的规章制度。小区车辆、交通管理规定凡进入小区的车辆必须服从护管员的管理;外来车辆未经许可，不得进入小区内。经许可进入小区的机动车，必须凭卡出入，按规定的路线行驶，停放在指定的位置，并按规定缴纳车位费；自行车、摩托车、三轮车须停放在指定位置，严禁停放在楼梯间或其它消防通道、交通过道。机动车在小区内必须慢速行驶，不得鸣喇叭。行驶及停车时应当谨慎小心，避免碰撞车场设施和其它车辆。车辆停好后，请注意检查车内，不要遗留贵重物品、重要文件等，离开时要锁好车辆门窗。机动车不得在小区内洗车、学车、修车、试车；漏油车辆不得停放在小区内。不得在非停车区上占道停车。不得移动、损毁路牌和交通标志，不得把机动车驶入人行道和绿地。小区停车只提供车位使用，不承担保管和保险责任，如车主有特殊保管或保险需求，可另行协商拟订收费标准，签署协议。安全用电、用水、用气管理制度根据城西电业局、市自来水公司以及邵阳市煤气公司关于用电、用水、用气管理的有关规定，对本住宅小区作如下规定：本小区住宅、商铺实行“小区专变”供电，每户安装电表10～40A，容量为容量为4KW，请业主累计用电容量，若超过4KW，必须向物业服务处申请增容。业主增容时，须验证电源导线是否满足要求，必要时请到物业服务处增大电源导线。住宅内的某个回路负荷较大时，请业主验证开关、插座及导线是否满足用电要求，及时更换不符合要求的开关、插座和导线，不得超负荷使用。业主用电过程中，若发现有电线烧焦气味，盖板、开关、插座处冒烟等异常现象，请及时关闭电源，检查电线是否完好，用电是否超过容量，设备是否异常。每过段时间，请业主按漏电开关检查是否可靠。“小区专变”供电的电费由物业服务处按邵阳市城西供电局基价，按各业主实际用电量分摊高低压变损、低压线损的综合价，各业主使用的是卡式电表，请先到物业服务处预购。水费由物业公司按邵阳市自来水公司基价代收。小区电、气、水管线管道经科学设计，精心安装，请业主不要随意更改，如确须更改，请报服务处同意后并雇请专业人员完成。业主若暗装给水管道，须先试水，不渗漏才能抹灰隐蔽。请保持排水管道畅通，切勿将可能引起堵塞的物体投入排水系统。请业主根据《邵阳市管道煤气（燃气）使用规定》安全使用天然气，切勿在使用燃气时商人。非专业人员切勿拆卸、维修天然气管道管道、器具。业主出门前应将天然气、水阀和不用的电器关闭，避免发生意外事故。因业主原因造成的损失，由业主（使用人）承担。小区园林绿化管理规定小区内的园林绿地、建筑小品等由物业服务处负责养护管理，小区内产权单位、业主或使用人均有义务保护。任何单位或个人不得侵占绿地，禁止破坏绿地的地形、地貌。小区内所有绿化、盆景、建筑小品必须加以保护，不准砍伐、移植、损坏。不得在草地上进行踢足球等破坏性运动，绿地养护期间禁止进行践踏（具体养护时间由绿化保洁部根据实际情况定）不得爬树、摇树、攀枝、摘花剥皮、刻画等。不得在树上钉钉子、架电线、拴绳晒衣，挂物。不准在绿地上停放任何车辆。不得在园林建筑小品上乱贴、乱画、乱刻、乱写。以上规定，望自觉遵守，如有违反，物业服务处视情节对当事人予以处罚。房屋安全使用须知本小区的住宅楼均为永久性建筑物，建筑设计及施工均按国家有关规范进行，并经质监部门严格验收。为确保建筑物的安全用户在使用房屋的过程中，应严格遵循以下规定：住宅墙体为砖墙承重结构，每幅墙体都有一定的承载力，未经允许，不得在墙上随意开洞，敲凿和开管槽。卧室、客厅的楼板均为预应力混凝土空心板，因此不能水洗地面，以免水渗漏到楼下，更不能在楼板上钻凿洞或者重锤敲打，以免然危及楼房的安全使用，给业主造成不必要的损失或伤害。施工时须将材料均匀分散放置，严禁堆放于楼板地面上。厨房及卫生间楼板均为现浇板，并进行了防漏处理。业主在进行装修时，对厨房及卫生间的施工应非常谨慎。如果施工不当，极易破坏防漏层面造成漏水或渗水，影响相邻业主的正常使用。因此，不要随意改动地板，墙面及原有设施，不要擅自接装水管。厨房烟道为负压烟道，排烟效果好，因此，用户不能再另外安装外排风扇，以免造成油烟污染。消防管理规定为了加强本小区的防火、防灾工作，保护公共财产和广大业主生命财产的安全，根据《中华人民共和国消防条例》和邵阳市有关消防规定，特制订消防管理规定如下：第一条：消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，小区物业管理公司经理为消防责任人，公司全体员工为义务消防员。消防责任人和义务消防员的职责：认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传、普及消防知识。经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改为险隐患。管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装备处于良好状态，安全消防通道要时刻保持畅通。监护动火作业。根据各住宅楼的具体情况，制定消防措施，制定紧急状态下的疏散方案。接到火灾报警后，在向消防部门准确报警的同时，迅速赶赴现场，启用消防应急预案，利用消防设施进行积极扑救，并协助消防部门查清火灾原因。第二条：楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆、堆放物品。第三条：不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散标志和事故照明设施。第四条：小区内严禁经营和贮存烟花爆竹，炸药，雷管、汽油等易燃物品以及各类剧毒物品。第五条：教育小孩不要玩火，烟头及火柴余灰要随时弄熄。第六条：遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，以免发生事故。第七条：本小区内商铺必须按30平方米（建筑面积）配备灭火器1只（小于30平方米的配备1只，大于30平方米的配备2只以上）并放置在易于取用的明显位置。第八条：需要进行烧焊等动火作业时，须向物业服务处申请，经批准好防护措施后，在专业人员监护下方可作业。第九条：发生火警，应立即告知服务处并拨火警：119，并关闭电闸，迅速离开场所。第十条：根据市消防管理有关规定，有下列情形之一、造成经济损失，防火责任人和直接责任人负赔偿责任，并视情节严重送交消防机关处理：占用或封堵楼梯，走道或安全疏散出口的封闭或损坏消防标志，事故照明设施或消防设施、设备的。不按规定使用管道煤气（燃气）的。乱拉、乱接电气线路的。擅自挪用灭火工具，器材或启用消防设备用水的。第十一条：有下例情形之一的责令停工作业，并分别视情况按不关规定处理未办理申请报批手续即自行动火作业的。不按规定配置消防器材、设施、设备及消防安全标志的。室内装修所用材料不符合防火要求不进行防火处理的。烧焊、用火、用电作业，防火安全保障措施不落实的。第十二条：各住户、业主必须服从消防机关和相关人员对有关防火方面的管理，凡刁难、辱骂或以暴力，威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法履行职责，视情节按有关规定处理。情节严重者，报有关部门处以行政拘留或依法追究刑事责任。治安防范管理规定为加强小区的治安防范工作，维护好小区的公共秩序，服务处根据小区特点制订本规定，希望各位业主和所有进出盛世嘉园商住小区的人员共同遵守。小区的公共秩序和治安防范工作由“盛世嘉园”服务处协助辖区派出所管理，服务处护管人员及工作人员有权对违反本规定的行为进行检查、纠正，并有权拒绝出入小区。盛世嘉园商住小区的治安防范工作实行24小时门岗值班和不定期巡逻检查制度；护管员有权对进出盛世嘉园商住小区的外来人员进行查询与检查。各业主应认真如实填报《客户登记表》应遵守《邵阳市暂住人员户口管理条例》，按规定向服务处申报登记临时住宿人员，并且不得留居三无人员，否则造成的一切后果由业主自负。业主不得携带易燃、易爆、剧毒、或有污染的物品进入本小区内。凡非本小区住户，携带手提箱、包装箱、办公用具、家电等大件物品出门，须先填写有住户签字（盖章）的《物品搬出申请表》，由护管人员验证后方可出门。凡住户搬离小区，就提前两天报服务处，填妥有业主签名（盖章）的，《物品搬出申请表》，服务处工作人员核实并结算有关费用后签名（盖章），由护管人员验证后方可出门。业主有责任关好自家门窗，妥善保管好室内贵重物品，不要在家中留存大量现金和重要文件、资料。业主有权拒绝不佩带工作牌的物业服务处人员的查询和进入私人住宅。小区内严禁一切违反治安管理条例和触犯法律的活动与行为。小区业主应精心爱护小区内监控、岗亭、指示标志、路灯等公共设施，不得有损毁、移动指示标志等行为。安全知识安全用电知识不用湿手触摸电线、开关、插头、插座。裸露电线要用绝缘材料包扎好，并标明带电标志。不要随意将两根电线连接，人体不得同时接触两根电线。维修电气时，要请具有作业证的专业人员；维修时要切断电源，不带电作业；所有工具必须有绝缘把手并应有专人监护。家用电器应按使用说明书正确使用，注意保护装置的良好有效。雷雨时不要使用重要电器。正确选用保险丝，严禁用铁丝、铜丝代替保险丝。白炽灯泡、高压水银灯与可燃物之间要保持适当的距离，灯泡上不要用布或纸包裹；日光灯、高压水银灯的镇流器，不宜安装在可燃建筑物件上。插头、插座、开关、闸刀开关等胶木器件损坏后，要及时修理或更换。发现用电设施及设备有接触不良或连接处松动时应立即修理。其他安全知识不往室外抛物和倒水，阳台、窗台等处摆放的物件要固定牢靠，防止掉往楼下。高处作业时，禁止用抛、掷等办法传递工具、材料，上下梯子不要手提工具、材料，应避开架空电线；室外高空作业时，应系好安全带。不站容易滚动、倒、断裂或塌陷的物件或工作面上工作。不要让小孩子爬窗台、阳台栏杆，或到屋顶玩耍、睡觉、乘凉。不在电线、煤气（燃气）管道、其他管道或支架上晾晒衣服、吊挂物品；也不得利用这些设备管道缠绕绳索、铁丝等去晾晒衣服、吊挂物品。电气开关、给水阀门、燃气阀门用完后，或遇停电、停水、停气时，均应立即关闭。出门前检查并关闭煤气（燃气）、给水阀门，关好门窗，尽量关闭电器开关（有插头的须拔掉插头），避免发生意外事故。火灾扑救当电器因故障发生火灾时，应立即切断电源，如不能切断电源或未切断电源之前，应使用四氯化碳、二氧化碳或干粉灭火器进行扑救。汽油、柴油、煤油等着火，用干粉灭火器进行扑救。扑救一般固体火灾，要将灭火剂喷到燃烧最强的地方；扑救液体火灾，要从一面顺风推进，防止回火复燃。干粉灭火器的使用方法：先将干粉灭火器上下颠倒数次，拉掉保险销，站在上风方位，一只手握住喷管前端，另一只手按下灭火器手柄，顺风对准着火根部喷射。触电事故现场急救在发生触电事故时应立即切断电源；若电源开关较远未能立即切断时，可用干燥绝缘物作为工具，使触电者与电源分开；或使用钢丝钳等剪断电源线。触电者未失去知觉，神志清楚，只是心慌、无力、晕迷，则应让他安静休息，并同时注意触电者症状的变化情况。