国防教育基地可行性分析报告

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辽宁红宝山国防训练基地工程

可行性分析报告

2022年5月26日

目 录

第一章总论

企业概况

工程概况

可行性争辩报告编制依据及争辩范围

工程建立的必要性

本工程主要技术经济指标

其次章工程建立主要内容、具体占地和投资分析第三章工程建立条件

第四章建立规模及功能标准

建立规模和内容

功能设施标准第五章建立方案

总体规划及总平面布置

建筑方案设计

公用设施方案

消防安全

环境保护

第六章工程实施进度打算第七章总投资与本钱费用

投资估算

工程本钱

第八章销售收入估算与资金筹措

销售收入估算

资金筹措

第九章工程盈利力量分析第十章工程风险分析及对策

第十一章可行性争辩结论及建议

第一章、总论

企业概况

沈阳万德企业于2022年成立，该企业是一家集科技、地产、训练、消遣、商贸等开发、效劳工程为一体的集团性企业。公司注册资金一仟万元人民币，公司组建伊始便秉承质量第一、用户至上的经营理念，建立严谨的质量治理体系，推行科学的治理方法，有利的提高了公司的市场竞争力和产品质量的稳定性，为公司的可持续进展夯实根底，促使企业迈着稳健的步伐走向更加标准化、现代化和专业化的现代企业经营之路，本着以人为本共谋进展的原则，多方协同合作组成了一支高素养的精英团队。

工程概况

、工程所在地——工程位于沈阳苏家屯区十里河镇，是沈阳市与辽阳市的交界处，沈阳市的南大门地段。工程地块四至：

东至：红宝山村西至：庄村

南至：沿河风景带北至：沈营路

工程占地面积：400亩

、工程名称——辽宁红宝山国防训练基地

、工程性质——拓展训练、国防训练、休闲度假、绿色农业。

〔5〕、投资商——辽宁卫通治理。

、工程规划与构造设计单位——辽宁北方建筑设计集团

、工程选定施工单位——辽宁中洋建立集团。

可行性争辩报告编制依据及争辩范围

依据国家、辽宁省、沈阳市有关沈阳苏家屯区规划、房地产开发、拆迁改造、土地法等法律、法规、政策，对辽宁红宝山国防训练基地工程在建立必要性、市场分析与推测、工程建立条件、建立规模与功能标准、建立方案、投资与本钱估算、销售收入与资金筹措、财务分析、不确定分析及对策等方面赐予客观、科学的描述、争辩、论证，从而得出工程建立在技术上、经济上是否可行，以供决策推断供给具体的、科学的依据。

工程建立的必要性

1．4．1本工程是沈阳苏家屯区建立进展的需要

苏家屯区位于沈阳城市南部部边缘，是沈阳城乡结合部进展最活泼的地区，是沈阳“南进”战略重要的承接空间之一。距沈阳

市中心约40公里，距辽阳市中心约15公里，距桃仙机场10公里。有沈营国道、京沈高速大路通过，哈大高铁，区位、交通优势明显。苏家屯区是经沈阳市政府批准的以现代休闲农业为主的旅游集群进展区。苏家屯区管委会为正县(市)级建制，是沈阳市政府

派出机构，行使沈阳市级经济治理权限。苏家屯区充分发挥工程平台、载体作用，是沈阳南部工业走廊的重要组成局部，到2025年，努力将城建立成为高速进展的、型的环保城。

苏家屯区规划面积100平方公里，建立现代农业、休闲旅游、绿色农产品深加工、型建材四个主导产业为主的基地。到2025年，产出达1000亿元。苏家屯区近期规划22.5平方公里，核心起步区3.58平方公里，到2022年，产出达400亿元以上。

进展目标

沈阳工业母城的进展亮点

沈阳现代工业走廊的承载节点辽阳经济进展的重要支点

优越的地理位置及交通物流

沈阳苏家屯区在中国的东北部，为辽河冲积平原，地处东北亚的中心地带，也是环渤海经济圈、东北三省经济走廊的重要组成局部，为辽宁中部城市群所围绕，是东北通往关内和内蒙古必经之地。距沈阳市中心40公里，距民市中心约15公里，是沈阳城乡结合部，是沈阳南部工业走廊的重要载体，是进展最活泼的地区。

大路：四通八达，沈营路国道贯穿全区，京沈高速大路从北部经过，距高速大路沈阳西出入口仅2公里。

铁路：距沈阳建南站仅15公里，距京哈线铁路辽阳灯塔客运站仅5公里、哈大高铁在本工程的门前经过。

航空：距沈阳桃仙机场10公里。沈阳目前开通国际航线30多条，可直达韩国、香港、日本等多个国家和地区。

港口：距营口鲅鱼圈港100公里，距锦州港190公里，距葫芦岛港40公里，距大连港360公里。

沈阳苏家屯区是沈阳市政府批准的以现代农业和高科技产业为主的工业集群进展区，同时，也是协作沈阳南部部工业走廊进展打造的一个现代效劳业聚拢区。随着现代休闲农业成为苏家屯区的支柱产业，休闲旅游基地、现代农产品深加工基地、型建材产业基地也闪亮登场。

1．6本工程主要技术经济指标

、规划用地面积： 平方米

、总建筑面积： 平方米

、现代农业面积： 平方米

、旅游度假面积： 平方米

、拓展训练面积： 平方米

、容积率：

7)、估量投资额： 亿

其次章、工程建立主要内容、具体占地和投资分析

工程建立主要内容

为提升国防训练素养，提高青少年素养，同时面对社会团体员工进展素养训练，我公司拟利用原十里河废弃采石场建立东北最大的素养训练基地。

图一卫星图 图二建成后效果

基地建成后将成为旅游与训练并重的综合性训练基地，工程完全建成后具备同时接待5000人食宿及训练学习的力量，年接待训练力量20万人，接待各类旅游及竞赛人次达30万以上，需要员工总数为500-600人，将为当地经济作出重大奉献。该工程建成后将由以下工程组成：

军事训练中心：通过军训，提高受训人员的思想政治觉悟，激发爱国热忱，增加国防观念和国家安全意识；进展爱国主义、集体

主义和革命英雄主义训练，增加受训人员组织纪律观念，培育困难奋斗的作风，提高受训人员的综合素养；使受训人员把握根本军事学问和技能。

消防训练中心：增加防火意识，教授受训人员在火灾发生时的留意事项和生存技能。

灾情训练中心：以地震模拟器发生振动模拟地震为主，教授学生在地震发生时如何避震，如何逃命等有用技能。日常生活素养提升训练中心：提高青少年日常生活技能，培育青少年独立力量。

CS实战体验中心：以实战为背景，承受高科技器械进展战场实际训练，提升受训人员军事技能、生存技能及团队精神，同时以实

战形式培育青少年反恐意识。

科普天文观测中心：科技学问培训，同时进展星象实际观测。

国际标准双赛道越野车锦标赛赛场〔附件越野车销售呈现中心〕：该赛道依据国际标准建立，建成后可承接中汽联全国性场地越野锦标赛赛事竞赛，同时供给越野车修理改装效劳及销售效劳。

国际标准卡丁车赛道：该赛道依据国际标准建立，建成后可承接中汽联全国性室外锦标赛赛事竞赛。沙滩车体验中心：利用赛车车道，做消遣工程，为该基地的一个旅游设施。

登山攀岩拓展基地：利用山体地貌，建立沈阳市最大的室处攀岩体验区，作为该基地的一个旅游景点。

旅游采摘休闲体验中心：该工程偏重于旅游，同时兼顾青少年学农体验。养殖中心：为基地供给绿色食品资源，兼顾青少年学农体验。

模型俱乐部活动中心〔航模、车模〕：吸引沈阳市各航模协会进展竞赛，提升基地知名度，增加基地收入。

水上运动体验区：开展水上运动，增加基地竞争力量，增加旅游收益。

宾馆、北京四合院度假区：该工程为我司打算的二期工程，工程将建立成为高端会所型酒店不低于60栋独立会所，做成东北最具特色的四合院建筑群。

用地需求

1、军事训练中心

建立营房区〔35000平方米〕、军械博物馆〔1000平方米〕、射击训练中心〔2022平方米〕、闻中心、器械仓库、医疗中心、食堂〔7000平方米〕、信息化中心、办公区、员工宿舍〔3000平方米〕、防空训练、农业学问展区、军棋模拟操作中心〔1000〕平方米、信息化作战体验中心及队列训练场、障碍训练场、器械训练场、战术训练场、室外训练场。需要建立用地100亩地。

2、消防训练中心

建立一个独立的消防体验建筑〔1000〕平方米，利用声光电等高科技手段，建立现代化消防模拟区，模拟火灾现场并教授在火灾发生

时的逃命措施。需要建立用地5亩地。3、日常生活素养提升中心

建立体验1000平方米体验中心，训练少年日常生活独立力量，从小事做起，包括自己做饭的过程、洗衣、日常设备的使用维护等，在教官的带着下提升青少年的独立力量。需要建立用地5亩地。

4、科普天文观测中心

建立科普馆〔1500平方米〕，利用红宝山山顶为该地区最高点的地貌优势同时远离城市，建立天文爱好者观星台，同时将该中心建立成航每天文科普中心。需要建立用地3亩地。

5、水上运动体验区：利用现有河道改造，修建码头及小型水上运动场。

6、宾馆、北京四合院度假区：

利用工程所在地的自然环境，建立一个集旅游度假、休闲于一体的综合度假村。打算假设高端四合院会所型酒店，单体会所60栋，宾馆一栋，主要是有温泉、东北农家特色菜、火炕及东北特色二人转、专业会议等效劳工程。总建筑面积8万平方米，需要建立用地

100亩地。

5、附属设施

提倡低碳科技，充分利用太阳能及风力发电〔在现有山顶建立50千瓦风力发电10台，主要用于照明〕、地源〔或水源〕热泵、沼气供给等，同时我司打算投入500万元将山前现有河流进展改造，将该河流打造成该地区水系景观带。

投资工程市场分析

1、国防训练、日常生活素养提升

目前沈阳市学生及企事业单位员工训练费用平均为1000元每次〔7天〕，依据接待力量50%计算，在全部建成后，训练费用总收费为20万*1000*0.5=1亿，应交营业税500万，年综合交税将到达800万元以上。工程综合回报率将到达年15%以上。

2、赛车、CS等拓展工程

赛车赛事广告费用、CS及各拓展工程收入按年接待10万人次计算，人均消费200元计算，可收益2022万。可上交税收100万元，综合各方面收入计算，投资回报年限小于5年，同时将在工程地建立2022平方米专业越野车销售中心。兼顾二手车交易，做成专业的体验式销售中心，争取年营业额超过3000万元，上交税费20万元以上。

3、旅游采摘

目前辽宁省的在周末以家庭为单位旅游费用平均为300元每次〔2天〕，依据接待力量50%计算，在全部建成后，总收费为10万

*500*0.3=0.15亿，应交营业税10万，净利润可达20%。4、宾馆、北京四合院度假区：

该工程为我司打算的二期工程，总投资约为4亿人民币。工程将建立成为高端会所型酒店，满足企业高端需求，直接竞争对手为辽阳汤岗子假日温泉酒店，利用红宝山原有唐代保宁寺等文物遗址做文化底蕴进展宣传，打造成近机场专业型度假会所型酒店。年营业额不低于5000万。上交税费不低于500万。

第三章 工程建立条件

沈阳万德房地产开发具有房地产开发三级资质的专业房地产开发公司。公司治理严谨，有健全的内部组织机构、各种规章制度。

工程区交通、通讯便利快捷。市政设施中的供电、供水、排水设施完善配套，只需申请接入和安装即可使用。

开工前的各项预备工作正在紧急有序地进展，按打算在2022年10月底就可完成一期开工建立。

开发区主管领导和各级行政主管部门对工程格外关心和支持，公司上下齐心协力，工程开工前的预备工作和资金落实工作正在有条不紊地进展。

第四章 建立规模及功能标准

功能设施标准

目前休闲消费需求表达出：对休闲旅游环境质量要有较大改善和提高，效劳设施能满足步行半径要求，满足身心愉悦和亲身大自然的要求等。设施各空间功能更加明确，设备、装修更加表达共性。依据消费需求特点。

一期规划：面积为3万平米，拓展训练、军事训练及配套餐饮住宿功能为主。

1〕.办公楼、宿舍、食堂；纯框架构造；户型配比：30平米70% 80-90平米70%

设施标准

食堂、宿舍完全按军队标准装修，拎包即住，；办公楼为精装，实现无纸办公；

第五章 建立方案

总体规划及总平面布置

工程定位为以“军事训练与休闲度假相结合”概念为主题，中高档的国际、高尚、生态、文化、和谐的休闲社区。建筑：

建筑风格：古朴中式、立面造型丰富美观〔但不要过于简单〕、凹凸错落有致、现代、沉稳。

多层〔电梯〕；

低层〔含洋房、联排、叠拼、双拼及独立别墅等形式〕；

小高层〔大平层多室、大空间复式住宅等形式〕；

高层；

坡屋顶：考虑开窗；

色调、色度、反射强度应协调统一，同时要尽可能符合政府规划要求

考虑阳台开放形式；构造：

构造设计包括地基根底的设计和主题构造设计。地基根底的设计依据场地工程勘察报告、场地的地震危急性综合评价，正确确定

地基承载力。根底埋置深度依据地质状况、地下水位状况，综合考虑后确定。景观绿化：

充分利用地块原有地形地势,因地制宜,强调共性化,尽量不破坏原有自然地貌,表达自然、生态原则，同时加强对不同高度地块之间的整合，强调统一性。构造布局和道路线形的设计要尽量表达出一种闲暇、安康的生活状态。使看似松散的构造被自由的道路有机的联系在一起，加强了园区规划的整体性，同时摆脱整齐划一的兵营式布局。开车行驶在线形美丽的道路上，自然降低的车速和步移景异的视觉效果会使人放松疲乏一天的心灵。

地势

园区的正负零要有景观来确定。在园区地势的处理方面，要摈弃了的平面处理。建筑物布局、水体的流淌等都需要地势起伏，这样规划布局会错落有致，建筑和景观都能相得益彰。

水景

园区要有一条环水系，沿水系设计一系列水景，形成一条景观带同时可利用水进展园区植被浇灌等，设计时要充分发挥和挖掘其在景观和有用两方面的作用。平均水深最好在30cm左右。到了冬季，原来流淌的水景都“凝固”了，且北方地区的结冻时期又较长。但我们可以变劣势为优势，为漫漫寒冻添上些亮丽颜色，同时为物业，为工程的后期开发：a、人工做雾凇、冰挂等冬季景观。b、将

园区的河道、水池开发成冰上工程。c、从蒲河的取冰、山上取雪举办冰雕、雪雕活动。

道路

园区内的道路布置要考虑人车分流。别墅组团道路要多承受尽端式，加强领域感和归属感。园区的道路要做到通而不畅。

广场

广场和景观要结合来做，考虑有用性。

植被

植被的搭配在颜色和空间处理上。边界要明显，线形变化多样，要简洁明快，有层次感。颜色不宜太花，空间上要有序。植被在与建筑墙体交界局部要避开硬性分隔，要软化处理，种植花卉来掩饰墙基。植被的选择要考虑四季变化。

周界

园区周边监控系统，位置要惹眼，给人安全感，园区临主路要做消音屏障，乔、灌木结合作树阵。

消防通道

对于消防通道的处理，要与园区整体风格全都。弱化“通过感”、强调“领域感”。宽度要有变化，要布置景点和休闲座椅等。

建筑方案设计

社区内全部楼为框架构造，均到达人车分流.有局部的商业内外街.

公用设施方案

供水：自行凿井直接供水，完全能够保障园区1000吨的日用水量。

排水：生活污水、雨水管道分别设置，由内管道分别接入的市政污、雨干管排出。

供电：由高区供电局直接供电，增容量2022KW.

热力：由供热公司24小时供暖。

燃气：为高区目前唯一安装煤气管线的园区，估量在20228年底开拴。

通讯：各户内均保证预留两处、两至三处电视接口和宽带网接口。

消防安全

工程四周临街道、交通便利，依据城市规划、消防设计规划，合理确定建筑位置及防火间距、消防通道、消防水泵等。

环境保护

本开发建立工程对四周环境产生的污染主要是噪声、垃圾、污水和灰尘，在施工过程中将尽量削减，并实行相应的治理措施。

第六章、工程实施进度打算第一期：

2022年4月—8月，外挂苯板，内外装饰，水、暧、电安装完毕，竣工验收；

2022年6月—8月，综合管网完毕〔包括煤气管网〕；

2022年7月—9月，绿化、道路完毕；

2022年10月15日—20日，撤场、清理，物业介入；投入使用其次期：

2022年月中旬前完成二组团的设计规划工作；

2022年月完成施工图；

2022年月 日正式开工建立；

2022年月主体工程；

2022年月主体封顶；

2022年月— 月，外挂苯板，内外装饰，水、暧、电安装完毕，竣工验收；

2022年月— 月，综合管网完毕〔包括煤气管网〕；

2022年月— 月，绿化、道路完毕；

2022年月 日— 日，撤场、清理，物业介入；

2022年月 日：投入使用。第三期：

2022年月中旬前完成三期的设计规划工作；

2022年月完成施工图；

2022年月日正式开工建立；

2022年月主体工程；

2022年月主体封顶；

2022年月—月，外挂苯板，内外装饰，水、暧、电安装完毕，竣工验收；

2022年月—月，综合管网完毕〔包括煤气管网〕；

2022年月—月，绿化、道路完毕；

2022年月日—0日，撤场、清理，物业介入；

2022年月日：投入使用。

第七章 总投资与本钱费用

投资估算

单位造价〔元/平方米〕

国防训练基地本钱分析表

序号

项

止

内

容

依

据

1

土地本钱

与政府协议

2

政府配套费

政府规定

3

三通一平费

4

土建工程费

按市场价估算

5

规划建筑设计费

6

热网挂网及施工费

惠天热电的标准

7

电力入网配套

国家规定

8

园区给排水

9

园区道路

10

园区绿化景观

11

园区自来水配套

国家规定

12

园区煤气配套

国家规定

13

泵站配套

14

监理费

15

销售费

16

宣传推广费

17

不行预见费

18

征地契税

国家规定

19

营业税及附加〔综合〕

国家规定

20

财务费用

21

治理费用

22

所得税

合计

工程本钱：

工程总本钱费用为： 元/平方米× 万平方米= 万元第八章 收入估算与资金筹措

销售收入估算

本工程所开发的工程，均不面对社会销售，实行与军队合作经营及自主经营经营方式。依据本工程建立规模，总建筑面积为： 万平方米

经营价格

估量收入

资金筹措

工程总投资约为 个亿，其中土地费用为 亿，根底设施建立费用 亿元，其他包括园区配套费用、绿化费用、推广费用等亿元。资金来源为：资本金投入 亿元，一期经营收入转投资金 亿元，申请银行固定资产投资贷款 亿元。

工程前期投入 亿，自有资金亿资金缺口 亿，

第九章 工程盈利力量分析

国防训练基地工程盈利力量分析：

经过前文对沈阳休闲度假的进展概况分析，尤其是今年市委市政府对沈阳苏家屯区开发建立的大力度支持与投入，可以得出结论：随着沈阳苏家屯区入区企业的增加