某项目写字楼产品建议方案

某项目写字楼产品建议方案【嘉悦中心】项目写字楼&loft产品建议【嘉悦中心】项目目录PART-1：各产品综合定位PART-2：2#写字楼产品建议PART-3：3#4#loft产品建议

目录PART-1：各产品综合定位

PART-1：各产品综合定位本案优劣势分析1、项目优势总结：（1）本案地段前沿性很强，随着新客站、地铁的开通运营，未来的发展空间较大；（2）本案在建筑设计上较为新颖，外观昭示效果良好，具备打造地标的先决条件。2、项目劣势总结：（1）本案的地理位置虽属城市中心区域，但不属于核心区域，商业、商务氛围不强；（2）本案的产品属于市场跟随型，并且体量有限，营销空间会有一定限制；（3）本案的目标客户群有限，商务产品的主要客户可能会呈现较强的区域性、集约性的特点。本案优劣势分析1、项目优势总结：2、项目劣势总结：市场定位：中端的项目，中高端的表现，综合素质领先的MINI城市综合体本案特性小结根据市场研究，本案的定位既不属于勒泰、NASA那样在中山路商业中心的综合体项目，又不完全等同于像汇龙国际、乐橙商务那样在城市中心版图边缘的独立商务类项目，特别的地段，加之特定的产品，决定了本案的特性，我们将本案定位总结如下：产品定位：精装公寓LOFT+办公精品+MALL商业主题商业、商住、商务产品集合市场定位：中端的项目，中高端的表现，综合素质领先的MINI城通过产品的重新定位和组合，更加清晰地对位各种客群，也明确后期营销定位：以写字楼（2#）为核心，提供主力办公产品；———客群定位中大企业办公以loft（3#4#）为辅助，提供投资及办公辅助产品；——客群定位投资群体及中小企业办公以公寓（1#）为补充，提供商住服务及投资产品；————客群定位公司职员居住及投资群体以商业为配套，实现商业商务产品的联动。调整后产品说明各产品主力户型分析产品类型主力户型（㎡）平层公寓40-50写字楼57、115、500、2000loft36-130通过产品的重新定位和组合，更加清晰地对位各种客群，也明确后期代表个案深度分析个案特征汇总评判本案户型调整建议PART-2：2#写字楼产品建议代表个案深度分析PART-2：2#写字楼产品建议代表个案深度分析—在售项目选取万达广场海悦国际NASA壹江国际汇龙国际金源商务本案项目名称所属区域选样理由NASA桥东区目前写字楼市场上的顶尖代表项目海悦国际桥西区万达广场裕华区与本案同处槐安路，产品有一定参考金源商务裕华区汇龙国际桥西区本案周边的同类项目，属于潜在竞品壹江国际桥西区代表个案深度分析—在售项目选取万达广场海悦国际NASA壹江国代表个案深度分析—NASA一期二期5A写字楼规划及基本情况写字楼总建面：2.38万㎡单层面积：1400㎡规划：7-24层5A精装写字楼层高：4.1米装修标准：精装，约3000元/㎡标准工程进度：现房，正在做内装代表个案深度分析—NASA一期二期5A写字楼规划及基本情况代表个案深度分析—NASA产品及户型研究单层建筑面积在1435㎡户型面积：173-275㎡之间销售模式：整层销售，每层6个产权260㎡173㎡205㎡275㎡266㎡255㎡代表个案深度分析—NASA产品及户型研究260㎡173㎡20代表个案深度分析—NASA营销及客群销售进度：目前正销售12—15层，整体销售率

在25%左右目前均价：13800元/㎡成交情况：2011年12月开盘以来，已成交20余单成交面积：5200多㎡成交均价：11000元/㎡其中，9层和15层已被大客户整层购买；10层和11层为散户购买。代表个案深度分析—NASA营销及客群代表个案深度分析—NASA营销及客群——实际需求购买面积分析NASA写字楼实际购买面积需求（户数统计）面积区间1439㎡（整层购买）1010㎡469㎡255㎡173㎡合计客户数量111227NASA写字楼实际购买面积需求（面积比重统计）面积区间1439㎡（整层购买）1010㎡469㎡255㎡173㎡合计累计销售（㎡）143910104695103463774分析：从NASA写字楼目前成交的客户情况来看，173-255㎡的中等需求居多；

但整层购买和多半层1000㎡以上的购买占据了已销售面积的65%代表个案深度分析—NASA营销及客群——实际需求购买面积分析代表个案深度分析—NASA营销及客群NASA成交客户付款方式一次性分期贷款合计106622NASA成交客户职业分析企业购买个体其他合计1010222分析：1、中大型个体商户和企业法人为项目主要购买群体；2、付款方式选择方面，一次性客户占据半数，剩余的分期和贷款的选择平均；3、置业目的方面，7成以上的客户选择自用办公，明确投资的客户不足两成，相比公寓而言，写字楼的投资性锐减。NASA成交客户置业目的分析自用投资兼可合计164222代表个案深度分析—NASA营销及客群NASA成交客户付款方式代表个案深度分析—海悦国际规划及基本情况写字楼总建面：7.2万㎡单层面积：2300㎡规划：1-8层写字楼配套，9-38层5A级精装写字楼总高：166.67，桥西第一高，石家庄第三高楼层高：3.6米装修标准：精装工程进度：即将封顶代表个案深度分析—海悦国际规划及基本情况代表个案深度分析—海悦国际产品及户型研究户型面积：87-217㎡

视野较为开阔的四个角户型均在210㎡以上

需要关注的是89.5㎡是对179㎡的分割销售179㎡89.5㎡210㎡217㎡210㎡214㎡代表个案深度分析—海悦国际产品及户型研究179㎡89.5㎡2代表个案深度分析—海悦国际营销及客群销售进度：只剩余13层以及16-23层的零散部分，

整体销售率在约50%目前均价：12800元/㎡销售模式：每层12个产权，自由组合销售成交情况：由于开发商执行“返租十年反本”的

政策，70%为投资。成交均价：11000-13000元/㎡代表个案深度分析—海悦国际营销及客群代表个案深度分析—万达广场（高端商务写字楼）规划及基本情况写字楼总建面：7万㎡规划：“南北双塔”，（北塔：10-25F，南塔：1-25F）超5A级别高端商务写字楼单层面积：2100㎡层高：3.7米装修标准：毛坯工程进度：刚出地面南塔北塔代表个案深度分析—万达广场（高端商务写字楼）规划及基本情况南产品及户型研究户型面积：标准层2100㎡，一层12套

130-490㎡，可自由分割组合，300-400㎡为主力产品；

公摊率仅25%，得房率高，

实用空间大是万达产品的一大亮点代表个案深度分析—万达广场（高端商务写字楼）300㎡300—400㎡130㎡130㎡产品及户型研究代表个案深度分析—万达广场（高端商务写字楼）3营销及客群销售进度：6月22日开盘当天售罄成交均价：9000-12000元/㎡销售模式：大客户于开盘前6月21日签订；

散售组合客户开盘当日摇号选定成交情况：其中31层被大客户整层锁定，散售部分

仅9层，销售100多张卡，看盘当日摇

号至30号后售罄，多为投资客户代表个案深度分析—万达广场（高端商务写字楼）营销及客群代表个案深度分析—万达广场（高端商务写字楼）代表个案深度分析—万达广场（高端商务写字楼）营销及客群面积区间2100㎡（整层出售）300—400㎡130—300㎡总计销售面积（㎡）6510011340756084000分析：从万达写字楼目前成交的客户情况来看，整层的销售比重占据近八成，散售部分较大的面积组合相对受欢迎。本案的营销效果也需要考到虑到万达的品牌影响力和集团营销运作等因素。代表个案深度分析—万达广场（高端商务写字楼）营销及客群面积区代表个案深度分析—金源商务规划及基本情况写字楼总建面：约5.5万㎡单层面积：2500㎡规划：两栋21层连接式高层，5-21层为写字楼层高：3.5米装修标准：精装工程进度：内装完毕，正在办理交房代表个案深度分析—金源商务规划及基本情况代表个案深度分析—金源商务产品及户型研究户型面积：40-131㎡之间销售模式：整层自由组合，每层30个产权代表个案深度分析—金源商务产品及户型研究户型面积：40-1代表个案深度分析—金源商务营销及客群成交情况：2011年4月开盘，目前仅有11层、14

层的4套尾房目前均价：8600元/㎡（尾房促销价）成交特点：130㎡左右的较大户型畅销，40多㎡的

小户型多为组合销售；

客户实际需求面积基本在130—200㎡成交均价：9000元/㎡客户情况：自用占据绝大部分，投资客仅为少数。代表个案深度分析—金源商务营销及客群代表个案深度分析—壹江国际规划及基本情况写字楼总建面：5万㎡单层面积：1441㎡规划：地下2层，地上26层，1至4层为商业，5

层以上为办公区域，裙楼6层为附属酒店

层高：3.6米目前均价：7000元/㎡户型面积：49-135㎡之间装修标准：毛坯工程进度：基础阶段代表个案深度分析—壹江国际规划及基本情况代表个案深度分析—壹江国际产品及户型研究标准层为蝶形设计，中低楼层户型拟定分割为17个产权来销售，中高楼层拟定整层组合；单个产品面积在49-135㎡不等，其中临近中华大街以及南向的部分为较大的户型设计，大厦的中间部分集中了50-85㎡不等的中小面积户型。135㎡135㎡93㎡49㎡67㎡代表个案深度分析—壹江国际产品及户型研究135㎡135㎡93代表个案深度分析—壹江国际营销及客群销售进度：目前仅对外销售7层和8层，整体销售进

度不足10%；销售模式：整层+单层17个产权的组合散售成交情况：2012年6月底刚入市销售，现在7层、8

层的成交率在50%以上。此外，16层和22层已被大客户内部认购成交均价：7000元/㎡整层出售代表个案深度分析—壹江国际营销及客群整层出售代表个案深度分析—汇龙国际规划及基本情况写字楼总建面：约2.5万㎡单层面积：约2000㎡规划：地下2层，地上26层。

1-4层商业；5-20精装写字楼（涵盖若干

层快捷酒店）；21-26精装公寓。层高：3.5米目前均价：6200元/㎡写字楼代表个案深度分析—汇龙国际规划及基本情况写字楼代表个案深度分析—汇龙国际产品及户型研究户型面积：54-139㎡之间主力产品为54.84㎡的占据标准层总面的一半；代表个案深度分析—汇龙国际产品及户型研究代表个案深度分析—汇龙国际营销及客群销售进度：目前仅对外销售9层和10层销售模式：整层+单层23个产权的组合散售成交情况：5-X层被某快捷酒店预订，另有两层被

大客户内部认购。成交均价：6200元/㎡客群特征：投资与自用客户各占一半代表个案深度分析—汇龙国际营销及客群代表个案深度分析—在租项目选取财库国际国富大厦本案项目名称所属区域选样理由国富大厦桥东区槐安路沿线成熟的写字楼项目，产品、营销及客群定位方面对本案具备一定参考价值财库国际裕华区代表个案深度分析—在租项目选取财库国际国富大厦本案项目名称所代表个案深度分析—国富大厦项目基本信息地址：槐安路与建设大街交口西南角规划：1层为商业，2—17层为写字楼销售周期：2008年7月—2009年11月销售价格：5500—7000元/㎡入住日期：2009年年底目前租金：平均2.2元/㎡/天代表个案深度分析—国富大厦项目基本信息代表个案深度分析—国富大厦239㎡145㎡92㎡72㎡49㎡65㎡108㎡92㎡123㎡90㎡90㎡90㎡111㎡产品户型&客户需求研究标准层建筑面积：1700㎡户型面积：55—633㎡主力分割面积：100㎡左右—130㎡注：国富大厦为隶属于国富投资集团订单式开发，产权面积在销售时按照客户需求自由组合，本案为特例研究代表个案深度分析—国富大厦239㎡145㎡92㎡72㎡49㎡国富大厦现有公司实用面积统计面积区间100—200㎡200—350㎡350—600㎡1700㎡（整层）总计销售面积（㎡）3060714010200850028900客户需求研究实际使用主力需求（总面积占比）：100-200㎡的单个格局占11%200-350㎡的组合格局占25%350-600㎡的占35%整层的占29%购买特征：80%自用,20%投资入驻公司行业：投资担保、保险、期货、

商贸、科技、图书、服装等代表个案深度分析—国富大厦国富大厦现有公司实用面积统计面积区间100—200㎡200—代表个案深度分析—财库国际项目基本信息地址：槐安路与翟营大街交口东北角规划：1—3层为商业，4—26层为写字楼销售周期：2009—2010年底销售价格：5500—8000元/㎡入住日期：2011年年初目前租金：2—2.5元/㎡/天代表个案深度分析—财库国际项目基本信息代表个案深度分析—财库国际产品户型&客户需求研究标准层建筑面积：1200㎡户型面积：32—307㎡滞销户型：300㎡以上的实际使用主力需求：120—200㎡的组合格局购买特征：40%投资转租，60%自用入驻公司行业：财务、担保、传媒、房地产

制作等代表个案深度分析—财库国际产品户型&客户需求研究代表个案深度分析个案特征汇总评判本案户型调整建议PART-2：2#写字楼产品建议代表个案深度分析PART-2：2#写字楼产品建议个案打分评判操作说明：1、选取前述个案项目，并结合本案联合比较，从项目的地段、交通、规划、产品及户

型、自身配套、公共配套、装修标准、开发商品牌、客群档次十个方面进行打分评判；2、根据项目专案组的三个人员的打分评判，取其平均值为最终评判；3、通过直观表现形式，明确本案在市场中的定位，并对产品特征提供参照标准。个案打分评判操作说明：个案打分评判—个体

NASA海悦国际万达广场金源商务汇龙国际壹江国际本案地段5443233交通3443223规划4453223产品及户型4443334自身配套4443233公共配套5432223装修标准4423122开发商品牌4453333营销水平4352223客群档次4453333小计41394128222530

NASA海悦国际万达广场金源商务汇龙国际壹江国际本案地段5443233交通2354313规划4453224产品及户型4453334自身配套4452223公共配套5433223装修标准4433111开发商品牌4453223营销水平4352114客群档次4453334小计40384529212032

NASA海悦国际万达广场金源商务汇龙国际壹江国际本案地段5553334交通2555333规划4551214产品及户型4553335自身配套5553334公共配套5542335装修标准4533112开发商品牌3452222营销水平5352122客群档次4553124小计41474727222335乙甲丙评定标准：（1-5分）5分很好4分较好3分一般2分较差1分差个案打分评判—个体NASA海悦国际万达广场金源商务汇龙国际个案打分评判—综合

NASA海悦国际万达广场金源商务汇龙国际壹江国际本案甲41394128222530乙40384529212032丙41474727222335平均值41414428222332综合评定★★★★★★★★★★★★★★☆★★★★★★★评判：A类写字楼：NASA、海悦国际、万达广场——地段优越，产品主导，配套丰富，

需求旺盛的大型综合体高端商务写字楼；B类写字楼：本案、金源商务——地段较好，产品主流，配套较好，需求较大的中高端商务写字楼；C类写字楼：壹江国际、汇龙国际——地段一般，产品跟随，配套单一，需求一般的中端写字楼。个案打分评判—综合NASA海悦国际万达广场金源商务汇龙国际个案特征汇总分析分析：1、写字楼市场主力需求面积在130—600㎡，产品分割多为柱距分割；2、40-80㎡的中小户型是目前主流分割的户型格局，但实际成交多为组合销售；3、石家庄写字楼市场营销模式与住宅销售并无明显差异，以大客户以及散售组合两条

线结合为主，营销效果尚可；4、客群也呈现两种：需求大面积乃至整层的大客户（大中型公司办公）以及

需求中等面积组合购买的自用兼顾投资性客户。个案特征汇总分析分析：通过评判本案写字楼产品的综合竞争力介于中上等水平，

槐安路路沿线的项目（万达、金源商务等）对本案具有一定参考性。核心问题：产品分割组合，营销组织，客群定位个案特征汇总分析通过评判本案写字楼产品的综合竞争力介于中上等水代表个案深度分析个案特征汇总评判本案户型调整建议PART-2：2#写字楼产品建议代表个案深度分析PART-2：2#写字楼产品建议2#写字楼产品建议目前产品分析：写字楼的5—18F按照柱点分割为10间办公室，其中以82.90—83.14㎡为主力，组合标准层东西两侧360㎡格局；19—24F对没有进行产品分割。19—24F标准层5—12F标准层13—18F标准层500㎡115㎡2#写字楼产品建议目前产品分析：19—24F标准层5—12F调整建议一：低楼层跨度分割，自由组合可以考虑将5-12层中间一个跨度进行一分为二的最小单位预留划分，形成58㎡以及58㎡倍数（如173㎡）的组合，这样分割从而丰富写字楼产品选择面积段，在产权组合销售方面，选择空间会更大。2#写字楼产品调整建议调整建议一：2#写字楼产品调整建议调整建议二：低楼层纵向产品分类低楼层两端头大面积户型针对办公大客户，中间分隔小户型对大客户进行面积补充，及针对办公、投资小客户。2#写字楼产品调整建议整层半层大客散户大客散户调整建议二：2#写字楼产品调整建议整层半层大客散整层半层散户2#写字楼产品调整建议主要针对大型公司，重视形象感主要针对中型公司，关注功能性主要针对小型公司，注重实用性调整建议二：在产品调整的基础上，严把销售控制，中低楼层散户可自由选择组合销售；中高楼层尽量组合半层销售，高楼层留给大客户。整层半层散户2#写字楼产品调整建议主要针对大型公代表个案深度分析个案特征汇总评判本案户型调整建议PART-3：3#4#loft产品建议代表个案深度分析PART-3：3#4#loft产品建议代表个案深度分析—项目选取项目名称所属区域类别区分勒泰中心桥东区偏办公海悦天地桥西区魔方青年墅新华区偏居住东城国际开发区NASA桥东区商住结合金正君庭桥东区海悦天地本案勒泰中心魔方青年墅东城国际NASA金正君庭代表个案深度分析—项目选取项目名称所属区域类别区分勒泰中心桥代表个案深度分析—勒泰中心规划及基本情况总建面：4万㎡总高：7-29层层高：5.6米单层面积：1700㎡户型面积：80-160㎡销售模式：办卡蓄客，集中开盘&根据去化量和

需求逐层加推5A写字楼loft写字楼2号公寓万豪酒店&1号公寓代表个案深度分析—勒泰中心规划及基本情况5A写字楼loft写代表个案深度分析—勒泰中心产品及户型研究单元标准层分割为19户，每户独立产权；以82.9㎡和160.09㎡为主，其中82.9㎡为主力户型，占据近70%的比重。7层为避难层，有部分50㎡左右小户型，但数量较小，约10套左右。82.9㎡160.09㎡代表个案深度分析—勒泰中心产品及户型研究82.9㎡160.0代表个案深度分析—勒泰中心代表个案深度分析—勒泰中心代表个案深度分析—勒泰中心营销及客群销售进度：Loft写字楼整体约40%，近半年时间没

有开放新楼层成交情况：2012年1月以来仅成交10余单，

全部为按照分割单套，或者少数两三套

组合购买；南向部分销售较好成交均价：16500元/㎡客群特征：个体老板为主流；自用或是作为奢侈品收藏购买；

付款方式约80%为一次性代表个案深度分析—勒泰中心营销及客群代表个案深度分析—海悦天地（威尼斯城行政公馆）规划及基本情况总建筑面积：约2.4万㎡层高：5.5米户型面积：30-80㎡装修标准：毛坯工程进度：封顶代表个案深度分析—海悦天地（威尼斯城行政公馆）规划及基本情况代表个案深度分析—海悦天地（威尼斯城行政公馆）产品及户型研究单层建筑面积1500㎡，面积较为平均，产权独立户型面积：30-80㎡代表个案深度分析—海悦天地（威尼斯城行政公馆）产品及户型研究代表个案深度分析—海悦天地（威尼斯城行政公馆）产品及户型研究代表个案深度分析—海悦天地（威尼斯城行政公馆）产品及户型研究营销及客群销售进度：售罄成交均价：8500-9500元/㎡客群特征：自用客户40%，投资客户60%代表个案深度分析—海悦天地（威尼斯城行政公馆）营销及客群代表个案深度分析—海悦天地（威尼斯城行政公馆）代表个案深度分析—魔方青年墅规划及基本情况建筑面积:20000平方米规划：地上17层的跃层公寓总户数：252户层高：5.2米装修标准：部分精装，部分毛坯工程进度：已封顶，年底交房代表个案深度分析—魔方青年墅规划及基本情况代表个案深度分析—魔方青年墅产品及户型研究一居：40㎡-78㎡二居：80㎡-127㎡——主力户型三居：118㎡-140㎡代表个案深度分析—魔方青年墅产品及户型研究代表个案深度分析—魔方青年墅代表个案深度分析—魔方青年墅代表个案深度分析—魔方青年墅代表个案深度分析—魔方青年墅代表个案深度分析—魔方青年墅营销及客群销售进度：约75%，成交均价：7500元/㎡（全款优惠95折）客群特征：投资客户约占近60%；

自住客户多为80后年轻人，职业为公

司职员、个体小业主居多代表个案深度分析—魔方青年墅营销及客群代表个案深度分析—东城国际规划及基本情况总建面：约25000㎡单层面积：约800㎡层高：3#5.7米，4#5.4米户型面积：40-113㎡装修标准：毛坯工程进度：即将交房代表个案深度分析—东城国际规划及基本情况代表个案深度分析—东城国际50㎡50㎡40--------------------50㎡106㎡112㎡55㎡55㎡82㎡78.4㎡69㎡69㎡40--------------------50㎡85㎡97㎡65㎡65㎡70㎡70㎡3#4#产品及户型研究户型面积：40—113㎡一层12户，独立产权分割。代表个案深度分析—东城国际50㎡50㎡40---------代表个案深度分析—东城国际产品及户型研究代表个案深度分析—东城国际产品及户型研究代表个案深度分析—东城国际产品及户型研究代表个案深度分析—东城国际产品及户型研究代表个案深度分析—东城国际营销及客群销售进度：90%，剩余少量尾房成交均价：4#5500元/㎡，3#6000元/㎡目前均价：6700元/㎡（全款减100）客群特征：投资和自用各占一半，自用客户偏重于

商住和短暂居住代表个案深度分析—东城国际营销及客群代表个案深度分析—NASA规划及基本情况总建面：2.3万㎡单层建筑面积：1700㎡层高：5.4米户型面积：57-168㎡装修标准：3000元/㎡工程进度：即将交房代表个案深度分析—NASA规划及基本情况产品及户型研究户型面积区间在57-168㎡不等，其中115为其主力产品，适宜自用办公、暂住和投资；通过户型图和销售中心现场了解得知，loft产品为商住结合，loft的办公（商务）和暂住使用比重为8:2，整体上商务性较强。代表个案深度分析—NASA产品及户型研究代表个案深度分析—NASA营销及客群销售进度：剩余10套左右成交均价：14000-16000元/㎡客群特征：投资特征明显，占据近80%代表个案深度分析—NASA营销及客群代表个案深度分析—NASA代表个案深度分析—金正君庭(君韬公馆)规划及基本情况君韬公馆是1栋双子楼，是以LOFT复式设计为主的国际化酒店式精装公寓（A座21层，B座17层）君韬公馆也是金正君庭项目中唯一的40年工业产权用地性质的。装修标准：精装工程进度：即将封顶君韬公馆代表个案深度分析—金正君庭(君韬公馆)规划及基本情况君韬公馆产品及户型研究单层建筑面积：南北双楼各1000㎡户型面积：34—71㎡主力户型面积：34、49㎡代表个案深度分析—金正君庭(君韬公馆)产品及户型研究代表个案深度分析—金正君庭(君韬公馆)营销及客群销售进度：loft约529套，2011年5月开盘，10月

成90%，

目前剩余20套左右成交均价：11000元/㎡客群特征：80%投资，10%居住，10%办公代表个案深度分析—金正君庭(君韬公馆)营销及客群代表个案深度分析—金正君庭(君韬公馆)代表个案深度分析个案特征汇总评判本案户型调整建议PART-3：3#4#loft产品建议代表个案深度分析PART-3：3#4#loft产品建议

勒泰中心海悦天地NASA金正君庭魔方青年墅东城国际本案地段5454113交通3433333规划5443223产品及户型3343333自身配套5453223公共配套5453223装修标准5443113开发商品牌4444333营销水平3344223客群档次5443333小计43384233222230

勒泰中心海悦天地NASA金正君庭魔方青年墅东城国际本案地段5453223交通2323443规划5443324产品及户型4344334自身配套5442213公共配套5453113装修标准4344323开发商品牌4444223营销水平4454334客群档次5443224小计43374133252234

勒泰中心海悦天地NASA金正君庭魔方青年墅东城国际本案地段5554224交通2524353规划5543133产品及户型5553223自身配套5553123公共配套5555235装修标准5553113开发商品牌4444122营销水平5353232客群档次5553213小计46474535172431个案打分评判—个体甲乙丙评定标准：（1-5分）5分很好4分较好3分一般2分较差1分差勒泰中心海悦天地NASA金正君庭魔方青年墅东城国际本案地段个案打分评判—综合

勒泰中心海悦天地NASA金正君庭魔方青年墅东城国际本案甲43384233222230乙43374133252234丙46474535172431平均值44414334212332综合评定★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★评判：偏办公型loft：勒泰中心、海悦天地——地段优越，商务产品特征，大型综合体的loft；商住结合型loft：NASA、金正君庭、本案——地段较好，商住产品特征，复合型产品叠加的loft；偏居住型loft：魔方青年墅、东城国际——地段一般，居住产品特征，暂住、投资型loft个案打分评判—综合勒泰中心海悦天地NASA金正君庭魔方青年分析：1、偏办公型loft的产品面积在80—160㎡，偏居住型loft的产品面积区间在40—140㎡，商住结合型的loft产品面积在40—170㎡，各类型产品的面积区间有交集，市场需求尚处于不系统的阶段；2、通过评判本案的loft产品综合竞争力介于中等水平，相比较大体量，品质突出的综合体项目要逊色；3、石家庄市场的loft产品投资性占据主流，自用的目的为多为商住和暂住；4、纯粹的商务办公型loft产品严重缺失。个案特征汇总分析分析：个案特征汇总分析个案特征汇总分析通过属性界定，偏商务和商住结合的loft产品项目（NASA）对本案更有参考性；金正君庭与本案最为近似，但考虑到其为综合用地性质（住宅+商业），从产品定位和营销差异化原则出发，本案更应侧重强化投资及办公使用功能。核心问题：产品面积界定，营销组织，客群定位个案特征汇总分析通过属性界定，偏商务和商住结合的loft产品代表个案深度分析个案特征汇总评判本案户型调整建议PART-3：3#4#loft产品建议代表个案深度分析PART-3：3#4#loft产品建议3#4#loft产品调整建议调整建议：跨度分割、自由组合以单位跨度为基础单元进行分割（一个跨度两户），两端及四角位置为大户型进行产品分类；其中采光充足和景观较好的南向边户型通过销售控制预留组合面积较大的户型。60.94542.868.753.353.954.640.838.355.354.936.837.668.740.441.841.2+52.368.8+53.353.854.354.855.355.8+78.13#4#loft产品调整建议调整建议：60.94542.86ThanksThanks某项目写字楼产品建议方案【嘉悦中心】项目写字楼&loft产品建议【嘉悦中心】项目目录PART-1：各产品综合定位PART-2：2#写字楼产品建议PART-3：3#4#loft产品建议

目录PART-1：各产品综合定位

PART-1：各产品综合定位本案优劣势分析1、项目优势总结：（1）本案地段前沿性很强，随着新客站、地铁的开通运营，未来的发展空间较大；（2）本案在建筑设计上较为新颖，外观昭示效果良好，具备打造地标的先决条件。2、项目劣势总结：（1）本案的地理位置虽属城市中心区域，但不属于核心区域，商业、商务氛围不强；（2）本案的产品属于市场跟随型，并且体量有限，营销空间会有一定限制；（3）本案的目标客户群有限，商务产品的主要客户可能会呈现较强的区域性、集约性的特点。本案优劣势分析1、项目优势总结：2、项目劣势总结：市场定位：中端的项目，中高端的表现，综合素质领先的MINI城市综合体本案特性小结根据市场研究，本案的定位既不属于勒泰、NASA那样在中山路商业中心的综合体项目，又不完全等同于像汇龙国际、乐橙商务那样在城市中心版图边缘的独立商务类项目，特别的地段，加之特定的产品，决定了本案的特性，我们将本案定位总结如下：产品定位：精装公寓LOFT+办公精品+MALL商业主题商业、商住、商务产品集合市场定位：中端的项目，中高端的表现，综合素质领先的MINI城通过产品的重新定位和组合，更加清晰地对位各种客群，也明确后期营销定位：以写字楼（2#）为核心，提供主力办公产品；———客群定位中大企业办公以loft（3#4#）为辅助，提供投资及办公辅助产品；——客群定位投资群体及中小企业办公以公寓（1#）为补充，提供商住服务及投资产品；————客群定位公司职员居住及投资群体以商业为配套，实现商业商务产品的联动。调整后产品说明各产品主力户型分析产品类型主力户型（㎡）平层公寓40-50写字楼57、115、500、2000loft36-130通过产品的重新定位和组合，更加清晰地对位各种客群，也明确后期代表个案深度分析个案特征汇总评判本案户型调整建议PART-2：2#写字楼产品建议代表个案深度分析PART-2：2#写字楼产品建议代表个案深度分析—在售项目选取万达广场海悦国际NASA壹江国际汇龙国际金源商务本案项目名称所属区域选样理由NASA桥东区目前写字楼市场上的顶尖代表项目海悦国际桥西区万达广场裕华区与本案同处槐安路，产品有一定参考金源商务裕华区汇龙国际桥西区本案周边的同类项目，属于潜在竞品壹江国际桥西区代表个案深度分析—在售项目选取万达广场海悦国际NASA壹江国代表个案深度分析—NASA一期二期5A写字楼规划及基本情况写字楼总建面：2.38万㎡单层面积：1400㎡规划：7-24层5A精装写字楼层高：4.1米装修标准：精装，约3000元/㎡标准工程进度：现房，正在做内装代表个案深度分析—NASA一期二期5A写字楼规划及基本情况代表个案深度分析—NASA产品及户型研究单层建筑面积在1435㎡户型面积：173-275㎡之间销售模式：整层销售，每层6个产权260㎡173㎡205㎡275㎡266㎡255㎡代表个案深度分析—NASA产品及户型研究260㎡173㎡20代表个案深度分析—NASA营销及客群销售进度：目前正销售12—15层，整体销售率

在25%左右目前均价：13800元/㎡成交情况：2011年12月开盘以来，已成交20余单成交面积：5200多㎡成交均价：11000元/㎡其中，9层和15层已被大客户整层购买；10层和11层为散户购买。代表个案深度分析—NASA营销及客群代表个案深度分析—NASA营销及客群——实际需求购买面积分析NASA写字楼实际购买面积需求（户数统计）面积区间1439㎡（整层购买）1010㎡469㎡255㎡173㎡合计客户数量111227NASA写字楼实际购买面积需求（面积比重统计）面积区间1439㎡（整层购买）1010㎡469㎡255㎡173㎡合计累计销售（㎡）143910104695103463774分析：从NASA写字楼目前成交的客户情况来看，173-255㎡的中等需求居多；

但整层购买和多半层1000㎡以上的购买占据了已销售面积的65%代表个案深度分析—NASA营销及客群——实际需求购买面积分析代表个案深度分析—NASA营销及客群NASA成交客户付款方式一次性分期贷款合计106622NASA成交客户职业分析企业购买个体其他合计1010222分析：1、中大型个体商户和企业法人为项目主要购买群体；2、付款方式选择方面，一次性客户占据半数，剩余的分期和贷款的选择平均；3、置业目的方面，7成以上的客户选择自用办公，明确投资的客户不足两成，相比公寓而言，写字楼的投资性锐减。NASA成交客户置业目的分析自用投资兼可合计164222代表个案深度分析—NASA营销及客群NASA成交客户付款方式代表个案深度分析—海悦国际规划及基本情况写字楼总建面：7.2万㎡单层面积：2300㎡规划：1-8层写字楼配套，9-38层5A级精装写字楼总高：166.67，桥西第一高，石家庄第三高楼层高：3.6米装修标准：精装工程进度：即将封顶代表个案深度分析—海悦国际规划及基本情况代表个案深度分析—海悦国际产品及户型研究户型面积：87-217㎡

视野较为开阔的四个角户型均在210㎡以上

需要关注的是89.5㎡是对179㎡的分割销售179㎡89.5㎡210㎡217㎡210㎡214㎡代表个案深度分析—海悦国际产品及户型研究179㎡89.5㎡2代表个案深度分析—海悦国际营销及客群销售进度：只剩余13层以及16-23层的零散部分，

整体销售率在约50%目前均价：12800元/㎡销售模式：每层12个产权，自由组合销售成交情况：由于开发商执行“返租十年反本”的

政策，70%为投资。成交均价：11000-13000元/㎡代表个案深度分析—海悦国际营销及客群代表个案深度分析—万达广场（高端商务写字楼）规划及基本情况写字楼总建面：7万㎡规划：“南北双塔”，（北塔：10-25F，南塔：1-25F）超5A级别高端商务写字楼单层面积：2100㎡层高：3.7米装修标准：毛坯工程进度：刚出地面南塔北塔代表个案深度分析—万达广场（高端商务写字楼）规划及基本情况南产品及户型研究户型面积：标准层2100㎡，一层12套

130-490㎡，可自由分割组合，300-400㎡为主力产品；

公摊率仅25%，得房率高，

实用空间大是万达产品的一大亮点代表个案深度分析—万达广场（高端商务写字楼）300㎡300—400㎡130㎡130㎡产品及户型研究代表个案深度分析—万达广场（高端商务写字楼）3营销及客群销售进度：6月22日开盘当天售罄成交均价：9000-12000元/㎡销售模式：大客户于开盘前6月21日签订；

散售组合客户开盘当日摇号选定成交情况：其中31层被大客户整层锁定，散售部分

仅9层，销售100多张卡，看盘当日摇

号至30号后售罄，多为投资客户代表个案深度分析—万达广场（高端商务写字楼）营销及客群代表个案深度分析—万达广场（高端商务写字楼）代表个案深度分析—万达广场（高端商务写字楼）营销及客群面积区间2100㎡（整层出售）300—400㎡130—300㎡总计销售面积（㎡）6510011340756084000分析：从万达写字楼目前成交的客户情况来看，整层的销售比重占据近八成，散售部分较大的面积组合相对受欢迎。本案的营销效果也需要考到虑到万达的品牌影响力和集团营销运作等因素。代表个案深度分析—万达广场（高端商务写字楼）营销及客群面积区代表个案深度分析—金源商务规划及基本情况写字楼总建面：约5.5万㎡单层面积：2500㎡规划：两栋21层连接式高层，5-21层为写字楼层高：3.5米装修标准：精装工程进度：内装完毕，正在办理交房代表个案深度分析—金源商务规划及基本情况代表个案深度分析—金源商务产品及户型研究户型面积：40-131㎡之间销售模式：整层自由组合，每层30个产权代表个案深度分析—金源商务产品及户型研究户型面积：40-1代表个案深度分析—金源商务营销及客群成交情况：2011年4月开盘，目前仅有11层、14

层的4套尾房目前均价：8600元/㎡（尾房促销价）成交特点：130㎡左右的较大户型畅销，40多㎡的

小户型多为组合销售；

客户实际需求面积基本在130—200㎡成交均价：9000元/㎡客户情况：自用占据绝大部分，投资客仅为少数。代表个案深度分析—金源商务营销及客群代表个案深度分析—壹江国际规划及基本情况写字楼总建面：5万㎡单层面积：1441㎡规划：地下2层，地上26层，1至4层为商业，5

层以上为办公区域，裙楼6层为附属酒店

层高：3.6米目前均价：7000元/㎡户型面积：49-135㎡之间装修标准：毛坯工程进度：基础阶段代表个案深度分析—壹江国际规划及基本情况代表个案深度分析—壹江国际产品及户型研究标准层为蝶形设计，中低楼层户型拟定分割为17个产权来销售，中高楼层拟定整层组合；单个产品面积在49-135㎡不等，其中临近中华大街以及南向的部分为较大的户型设计，大厦的中间部分集中了50-85㎡不等的中小面积户型。135㎡135㎡93㎡49㎡67㎡代表个案深度分析—壹江国际产品及户型研究135㎡135㎡93代表个案深度分析—壹江国际营销及客群销售进度：目前仅对外销售7层和8层，整体销售进

度不足10%；销售模式：整层+单层17个产权的组合散售成交情况：2012年6月底刚入市销售，现在7层、8

层的成交率在50%以上。此外，16层和22层已被大客户内部认购成交均价：7000元/㎡整层出售代表个案深度分析—壹江国际营销及客群整层出售代表个案深度分析—汇龙国际规划及基本情况写字楼总建面：约2.5万㎡单层面积：约2000㎡规划：地下2层，地上26层。

1-4层商业；5-20精装写字楼（涵盖若干

层快捷酒店）；21-26精装公寓。层高：3.5米目前均价：6200元/㎡写字楼代表个案深度分析—汇龙国际规划及基本情况写字楼代表个案深度分析—汇龙国际产品及户型研究户型面积：54-139㎡之间主力产品为54.84㎡的占据标准层总面的一半；代表个案深度分析—汇龙国际产品及户型研究代表个案深度分析—汇龙国际营销及客群销售进度：目前仅对外销售9层和10层销售模式：整层+单层23个产权的组合散售成交情况：5-X层被某快捷酒店预订，另有两层被

大客户内部认购。成交均价：6200元/㎡客群特征：投资与自用客户各占一半代表个案深度分析—汇龙国际营销及客群代表个案深度分析—在租项目选取财库国际国富大厦本案项目名称所属区域选样理由国富大厦桥东区槐安路沿线成熟的写字楼项目，产品、营销及客群定位方面对本案具备一定参考价值财库国际裕华区代表个案深度分析—在租项目选取财库国际国富大厦本案项目名称所代表个案深度分析—国富大厦项目基本信息地址：槐安路与建设大街交口西南角规划：1层为商业，2—17层为写字楼销售周期：2008年7月—2009年11月销售价格：5500—7000元/㎡入住日期：2009年年底目前租金：平均2.2元/㎡/天代表个案深度分析—国富大厦项目基本信息代表个案深度分析—国富大厦239㎡145㎡92㎡72㎡49㎡65㎡108㎡92㎡123㎡90㎡90㎡90㎡111㎡产品户型&客户需求研究标准层建筑面积：1700㎡户型面积：55—633㎡主力分割面积：100㎡左右—130㎡注：国富大厦为隶属于国富投资集团订单式开发，产权面积在销售时按照客户需求自由组合，本案为特例研究代表个案深度分析—国富大厦239㎡145㎡92㎡72㎡49㎡国富大厦现有公司实用面积统计面积区间100—200㎡200—350㎡350—600㎡1700㎡（整层）总计销售面积（㎡）3060714010200850028900客户需求研究实际使用主力需求（总面积占比）：100-200㎡的单个格局占11%200-350㎡的组合格局占25%350-600㎡的占35%整层的占29%购买特征：80%自用,20%投资入驻公司行业：投资担保、保险、期货、

商贸、科技、图书、服装等代表个案深度分析—国富大厦国富大厦现有公司实用面积统计面积区间100—200㎡200—代表个案深度分析—财库国际项目基本信息地址：槐安路与翟营大街交口东北角规划：1—3层为商业，4—26层为写字楼销售周期：2009—2010年底销售价格：5500—8000元/㎡入住日期：2011年年初目前租金：2—2.5元/㎡/天代表个案深度分析—财库国际项目基本信息代表个案深度分析—财库国际产品户型&客户需求研究标准层建筑面积：1200㎡户型面积：32—307㎡滞销户型：300㎡以上的实际使用主力需求：120—200㎡的组合格局购买特征：40%投资转租，60%自用入驻公司行业：财务、担保、传媒、房地产

制作等代表个案深度分析—财库国际产品户型&客户需求研究代表个案深度分析个案特征汇总评判本案户型调整建议PART-2：2#写字楼产品建议代表个案深度分析PART-2：2#写字楼产品建议个案打分评判操作说明：1、选取前述个案项目，并结合本案联合比较，从项目的地段、交通、规划、产品及户

型、自身配套、公共配套、装修标准、开发商品牌、客群档次十个方面进行打分评判；2、根据项目专案组的三个人员的打分评判，取其平均值为最终评判；3、通过直观表现形式，明确本案在市场中的定位，并对产品特征提供参照标准。个案打分评判操作说明：个案打分评判—个体

NASA海悦国际万达广场金源商务汇龙国际壹江国际本案地段5443233交通3443223规划4453223产品及户型4443334自身配套4443233公共配套5432223装修标准4423122开发商品牌4453333营销水平4352223客群档次4453333小计41394128222530

NASA海悦国际万达广场金源商务汇龙国际壹江国际本案地段5443233交通2354313规划4453224产品及户型4453334自身配套4452223公共配套5433223装修标准4433111开发商品牌4453223营销水平4352114客群档次4453334小计40384529212032

NASA海悦国际万达广场金源商务汇龙国际壹江国际本案地段5553334交通2555333规划4551214产品及户型4553335自身配套5553334公共配套5542335装修标准4533112开发商品牌3452222营销水平5352122客群档次4553124小计41474727222335乙甲丙评定标准：（1-5分）5分很好4分较好3分一般2分较差1分差个案打分评判—个体NASA海悦国际万达广场金源商务汇龙国际个案打分评判—综合

NASA海悦国际万达广场金源商务汇龙国际壹江国际本案甲41394128222530乙40384529212032丙41474727222335平均值41414428222332综合评定★★★★★★★★★★★★★★☆★★★★★★★评判：A类写字楼：NASA、海悦国际、万达广场——地段优越，产品主导，配套丰富，

需求旺盛的大型综合体高端商务写字楼；B类写字楼：本案、金源商务——地段较好，产品主流，配套较好，需求较大的中高端商务写字楼；C类写字楼：壹江国际、汇龙国际——地段一般，产品跟随，配套单一，需求一般的中端写字楼。个案打分评判—综合NASA海悦国际万达广场金源商务汇龙国际个案特征汇总分析分析：1、写字楼市场主力需求面积在130—600㎡，产品分割多为柱距分割；2、40-80㎡的中小户型是目前主流分割的户型格局，但实际成交多为组合销售；3、石家庄写字楼市场营销模式与住宅销售并无明显差异，以大客户以及散售组合两条

线结合为主，营销效果尚可；4、客群也呈现两种：需求大面积乃至整层的大客户（大中型公司办公）以及

需求中等面积组合购买的自用兼顾投资性客户。个案特征汇总分析分析：通过评判本案写字楼产品的综合竞争力介于中上等水平，

槐安路路沿线的项目（万达、金源商务等）对本案具有一定参考性。核心问题：产品分割组合，营销组织，客群定位个案特征汇总分析通过评判本案写字楼产品的综合竞争力介于中上等水代表个案深度分析个案特征汇总评判本案户型调整建议PART-2：2#写字楼产品建议代表个案深度分析PART-2：2#写字楼产品建议2#写字楼产品建议目前产品分析：写字楼的5—18F按照柱点分割为10间办公室，其中以82.90—83.14㎡为主力，组合标准层东西两侧360㎡格局；19—24F对没有进行产品分割。19—24F标准层5—12F标准层13—18F标准层500㎡115㎡2#写字楼产品建议目前产品分析：19—24F标准层5—12F调整建议一：低楼层跨度分割，自由组合可以考虑将5-12层中间一个跨度进行一分为二的最小单位预留划分，形成58㎡以及58㎡倍数（如173㎡）的组合，这样分割从而丰富写字楼产品选择面积段，在产权组合销售方面，选择空间会更大。2#写字楼产品调整建议调整建议一：2#写字楼产品调整建议调整建议二：低楼层纵向产品分类低楼层两端头大面积户型针对办公大客户，中间分隔小户型对大客户进行面积补充，及针对办公、投资小客户。2#写字楼产品调整建议整层半层大客散户大客散户调整建议二：2#写字楼产品调整建议整层半层大客散整层半层散户2#写字楼产品调整建议主要针对大型公司，重视形象感主要针对中型公司，关注功能性主要针对小型公司，注重实用性调整建议二：在产品调整的基础上，严把销售控制，中低楼层散户可自由选择组合销售；中高楼层尽量组合半层销售，高楼层留给大客户。整层半层散户2#写字楼产品调整建议主要针对大型公代表个案深度分析个案特征汇总评判本案户型调整建议PART-3：3#4#loft产品建议代表个案深度分析PART-3：3#4#loft产品建议代表个案深度分析—项目选取项目名称所属区域类别区分勒泰中心桥东区偏办公海悦天地桥西区魔方青年墅新华区偏居住东城国际开发区NASA桥东区商住结合金正君庭桥东区海悦天地本案勒泰中心魔方青年墅东城国际NASA金正君庭代表个案深度分析—项目选取项目名称所属区域类别区分勒泰中心桥代表个案深度分析—勒泰中心规划及基本情况总建面：4万㎡总高：7-29层层高：5.6米单层面积：1700㎡户型面积：80-160㎡销售模式：办卡蓄客，集中开盘&根据去化量和

需求逐层加推5A写字楼loft写字楼2号公寓万豪酒店&1号公寓代表个案深度分析—勒泰中心规划及基本情况5A写字楼loft写代表个案深度分析—勒泰中心产品及户型研究单元标准层分割为19户，每户独立产权；以82.9㎡和160.09㎡为主，其中82.9㎡为主力户型，占据近70%的比重。7层为避难层，有部分50㎡左右小户型，但数量较小，约10套左右。82.9㎡160.09㎡代表个案深度分析—勒泰中心产品及户型研究82.9㎡160.0代表个案深度分析—勒泰中心代表个案深度分析—勒泰中心代表个案深度分析—勒泰中心营销及客群销售进度：Loft写字楼整体约40%，近半年时间没

有开放新楼层成交情况：2012年1月以来仅成交10余单，

全部为按照分割单套，或者少数两三套

组合购买；南向部分销售较好成交均价：16500元/㎡客群特征：个体老板为主流；自用或是作为奢侈品收藏购买；

付款方式约80%为一次性代表个案深度分析—勒泰中心营销及客群代表个案深度分析—海悦天地（威尼斯城行政公馆）规划及基本情况总建筑面积：约2.4万㎡层高：5.5米户型面积：30-80㎡装修标准：毛坯工程进度：封顶代表个案深度分析—海悦天地（威尼斯城行政公馆）规划及基本情况代表个案深度分析—海悦天地（威尼斯城行政公馆）产品及户型研究单层建筑面积1500㎡，面积较为平均，产权独立户型面积：30-80㎡代表个案深度分析—海悦天地（威尼斯城行政公馆）产品及户型研究代表个案深度分析—海悦天地（威尼斯城行政公馆）产品及户型研究代表个案深度分析—海悦天地（威尼斯城行政公馆）产品及户型研究营销及客群销售进度：售罄成交均价：8500-9500元/㎡客群特征：自用客户40%，投资客户60%代表个案深度分析—海悦天地（威尼斯城行政公馆）营销及客群代表个案深度分析—海悦天地（威尼斯城行政公馆）代表个案深度分析—魔方青年墅规划及基本情况建筑面积:20000平方米规划：地上17层的跃层公寓总户数：252户层高：5.2米装修标准：部分精装，部分毛坯工程进度：已封顶，年底交房代表个案深度分析—魔方青年墅规划及基本情况代表个案深度分析—魔方青年墅产品及户型研究一居：40㎡-78㎡二居：80㎡-127㎡——主力户型三居：118㎡-140㎡代表个案深度分析—魔方青年墅产品及户型研究代表个案深度分析—魔方青年墅代表个案深度分析—魔方青年墅代表个案深度分析—魔方青年墅代表个案深度分析—魔方青年墅代表个案深度分析—魔方青年墅营销及客群销售进度：约75%，成交均价：7500元/㎡（全款优惠95折）客群特征：投资客户约占近60%；

自住客户多为80后年轻人，职业为公

司职员、个体小业主居多代表个案深度分析—魔方青年墅营销及客群代表个案深度分析—东城国际规划及基本情况总建面：约25000㎡单层面积：约800㎡层高：3#5.7米，4#5.4米户型面积：40-113㎡装修标准：毛坯工程进度：即将交房代表个案深度分析—东城国际规划及基本情况代表个案深度分析—东城国际50㎡50㎡40--------------------50㎡106㎡112㎡55㎡55㎡82㎡78.4㎡69㎡69㎡40--------------------50㎡85㎡97㎡65㎡65㎡70㎡70㎡3#4#产品及户型研究户型面积：40—113㎡一层12户，独立产权分割。代表个案深度分析—东城国际50㎡50㎡40---------代表个案深度分析—东城国际产品及户型研究代表个案深度分析—东城国际产品及户型研究代表个案深度分析—东城国际产品及户型研究代表个案深度分析—东城国际产品及户型研究代表个案深度分析—东城国际营销及客群销售进度：90%，剩余少量尾房成交均价：4#5500元/㎡，3#6000元/㎡目前均价：6700元/㎡（全款减100）客群特征：投资和自用各占一半，自用