吉安商业市场调查报告

吉安项目市调报告

衷越2014·3·12

目录1·青原区房地产市场概况2·青原区商业概况3·参考性楼盘概况4·项目的几个思考点5·总结

市场概况

主要商业楼盘销售情况

青原区房地产市场小结

1.青原区房地产市场概况青原区在售/待售楼盘24个，产品结构为75%为住宅，5%为公寓写字楼，20%为商业。各楼盘主要集中在区政府片区/青原大道沿线和规划滨江新区内；

代表性楼盘住宅：康居·外滩/上江界/理想城；公寓·写字楼：盛唐华都/豪德星城；商业：万商汇/豪德星城；主要大盘：万商汇/金鑫·未来港/理想城/盛唐华都；区域内住宅产品交易均价：4334元；

数据来源：市调/吉安房产交易网；在售楼盘分布主要商业楼盘销售情况万商汇小商品城住宅（幸福365）：4280商业：整体均价9000

注：已进入清盘阶段理想城住宅：4200商业：规划数码城/电子交易市场。暂未销售；金鑫·未来港纯商业项目，总量22万㎡，规划为家居建材购物中心，下半年开盘；盛唐华都写字楼/公寓：5800；底商：19000元（尾铺）；集中商业于年底左右开始分割销售；豪德星城·银座写字楼/公寓：6000；商铺：2.25日首次开盘，推出一二层共115套。其中一层售价4·3万-5·3万元；二层售价2.1万-2.8万元；现剩余少量尾铺，二期接受内部认购，5月份左右开盘；青原区自2001年正式挂牌成立为县级行政区，经过十余年发展，区域内已经成为吉安副市级商业区。根据吉安市2010-2020年规划纲要，青原区河东片区将打造成集居住、商业、休闲和金融于一体活力新区，同时将青原区东向沿江带规划为吉安市“一江两岸”的滨江新区。截止2013年底，区域内常驻人口为8.6万，GDP为56.8亿元，同比增长15.8%，政策、资源及交通相对的完善和丰富，有力支撑了房地产行业发展；

1.截止2014年3月10日，本年度青原区住宅实际销售套数944套，占吉州区成交量的44.1%，成交均价4292元，为吉州区的77.5%；

2.支撑青原区房地产市场发展的主要因素为1）土地价格较低；2）政府政策及规划导向；3）青原区经过十余年发展，由当初的乡下面貌演变成了城市新区，具备了经济、人口、交通条件和一定的配套资源；

3.青原区销售价格（含住宅、商业）均比吉州区低20-45%，商用物业差距相对更大，最高达到45%。主要因素为相比吉州区配套及远期价值提升和流动人口少及商业不够繁荣等。由此直接导致营销、价格及客户构成的差异，据了解，青原区主要为吉安县级客户构成，关注点为价格和优惠；

4.从青原区土地存量结构和吉安市公共资源网信息披露，未来青原区土地供应将集中在河东滨江新区内，购买/投资热点将向该区域内集中；

5.由于政策的优越性，青原区吸引了福建（盛唐华都）、北京（理想城）、湖北（金鑫未来港）和香港（豪德）的开发商投资开发商业项目，其开发理念和规模相比本地开发商更具优势。同时由于青原区商业氛围薄弱，业态低端等因素，因此具有较大的投资机会点；青原区房地产市场小结片区内商业业态及租金情况火车站及项目周边消费情况青原区商业网点概况小结2.青原区商业概况正气路青原大道坪田路

文天

祥大道

贸易广场公略路

片区内商业业态及租金情况天

玉山路道路/网点物业类型商业业态租金水平转售情况前段中段后段均值青原大道底商/室内商业55%家居建材/30%酒店10%汽车4S/5%其他3050-703045文天祥大道底商/室内商业75%餐饮酒店休闲25%零售75604060正气路底商建材/汽摩配/土特产3045-6030-5040贸易广场独栋衣食住行类商品55-7040-6035-5050坪田路底商家居建材/汽车美容30252527公略路底商家居建材类30302026一楼：19000元/㎡二楼：5600元/㎡火车站底商/室内商业餐饮酒店/土特产/休闲65707570天玉山路底商餐饮/酒店/零售55402035站前广场（数据采集自项目对面物业）

1.站前广场业态构成为餐饮/酒店/零售/土特产。

2.其中一楼租金水平为65-75元，越往车站越贵；二楼为20-25元；火车站外围（正气路55-60）；26家店面中有1家招租，一家转让；

3.人均消费情况为餐饮10-25元/零售（特产）5-60元/网吧4元一小时/住宿60-130元；

4.站前广场商业形成了明显的“阴阳街”格局，靠项目这边人流/车流明显低于对面的商业，并且人流及车流均自发从项目对面的商业区通过；

5.经选点目测计算（中午13时/下午17时），5分钟内车流进入/停放火车站为12辆（涵公交车），其中有1-2为社会车辆停放，其余为客流接送车辆；1）.5分钟内进出（各）站人员为60-90人次（涵公交车输送），进站人员五分钟内具有消费意向的约有1人；2）.经于特产店及木桶饭店老板闲聊得知，生意较好的时间段为上午11时左右和下午4-6时及晚上8-11时。多为偶得客户，针对性消费强（吃饭/零食）；一致认为租金较高生意比较难做，平均1-2年的开店周期；

6.前日站前广场新开张餐饮店和台球/小型KTV一家，经过三个时段分别调查，基本上没有客户消费；

7.站前广场候车人员多为年轻人及家庭和组团型务工人员，多滞留于进站口前的花带旁。火车站及项目周边消费情况启示：旅客消费力有限，属于补充类偶得型客户；项目周边人流/车辆统计（选点定时测算）

1.中午13时/下午17时测算统计，5分钟内车流数18辆，其中一半为工程/货车和摩托车类；人流5分钟内为6-8人次（有部分为旅客/前往工商银行办理业务）；

2.由于路网因素，项目距井冈山大学路程为20分钟左右，基本上无学生通行；

3.通过打的车程计算，从吉州区人民广场到项目地约为8-10分钟；

启示：由于项目的延展性较差，学生群体对本项目定位支撑作用非常小；根据青原区商业特征，通过结合市场调研的形式梳理了三个相对集中的商业网点，分别为：

1.火车站网点。主要业种为土特产、餐饮酒店及国光超市构成（注：国光超市70%客群年龄为18-45岁）；

2.贸易广场网点。主要业种构成为贸易广场/酒店/家居建材等；

3.区政府网点。主要业种构成为万商汇/行政服务类商户等；

青原区商业网点概况受历史特定因素影响，青原区商业氛围薄弱/业态低端，主要特征为：1.吉安火车站建成及贸易广场投入运营后，使青原区步入快速发展阶段。而早期人口构成为原住居民和贸易广场商户，也得益于这两方面的带动，酒店休闲和土特产零售类业态发展迅速；2.早期由于区域内没有统一的城市功能规划，导致商业业态全部为自发形成的原生态业态，商户经营意识薄弱，商业发展缓慢。同时由于区域内结构性问题和历史因素，并未受到城市化发展带来的商业冲击和革新；3.2013年青原区常住人口为8.6万，但主要街道行人较少，相反车流（含摩托车流）较大（根据观察，公交车乘坐率为30%左右），从中凸显区域居民多以工作为出行导向；4.由于区域内业态的局限性，主要道路上空置/推后建设的商业项目（含集中商业/底商）有8个。经分析，这些物业属于零散性的商业物业，单个物业很难做定位，同时由于城建规划的不足，未来将会出现较多这样的空置物业；5.由于商业业态的局限性，商业物业升值缓慢。以豪德·戴维斯酒店下面的底商为例（青原区主干道，根据豪德银座电子数码城销售员透露），出售时价格1万多元，现价值为2万多点；青原区商业概况小结吉安楼盘分布参考性楼盘特征分析小结3.参考性楼盘概况理想城万商汇金鑫·未来港盛唐广场豪德星城银座新华大厦万象广场天都公馆新世界广场曼哈顿广场吉安商业楼盘分布项目名称商业体量层数定位销售模式价格体系面积配比销售动态豪德鑫城·银座10092㎡5数码港售后包租虚拟租金回报8000-5.5万/㎡15-120㎡2.25日首次开盘，共推出117套商铺，销售率达90以上。目前正在举行三层认筹；万商汇6万㎡4小商品服装城售后承租实际租金回报8000-1.5万/㎡13-70㎡目前剩余36套尾铺，散售。盛唐广场1万㎡4一站式购物中心目前正推售公寓和底商产品，公寓均价4200左右，底商一层1.9万，二层5600元；购物中心已启动招商，据销售透露将于今年下半年开始销售；金鑫未来港22万㎡5全品类家居建材航母开发商自持一部分，其余分割销售目前处于前期推广阶段，据销售介绍该项目将于本年中旬开盘；万象广场2.35超市餐饮/影院写字楼均价8300元商业部分为开发商自持参考性楼盘特征分析豪德星城·银座地段青原区贸易广场旁总体规模总建面4万㎡，其中商业五层，建面1万㎡，商铺354套业态定位4C电子数码城（将引进餐饮作为补充类业态）；销售现状五年包租，前三年回报率为6，予总价中扣除。2.25日首期一二层开盘，销售率达90%，二期三四五层正在认筹；价格体系实际成交价格：一层4万-4.9万；二层2万；三层1.3万；四层1.1万；五层9000；写字楼/公寓6000；项目信息面积区间现阶段推广主题公摊15-120㎡豪德会会员招募30%综合点评主要卖点：1.地段优越；2.贸易广场的影响带动；3.吉安首家电子类专业市场；4.宣称肯德基将进驻；5.面积小总价低促进了销售；该项目地段相对优越，为青原区在售价格最高的项目。通过调研分析，该项目宣称将引进国内知名数码运营商和知名餐饮品牌等，实为制造噱头推动销售。

万商汇地段赣江大道中段总体规模总量为6万㎡，分AB两座，商铺共计2800间/套业态定位义乌小商品城模式（目前商场内业态混乱）；销售现状前三年包租，租金从总价中扣除，扣除后相当于销售价格的7折。目前剩余35套尾铺散售，折扣优惠较大；价格体系实际成交价格：一层1.3-2.2万；二层1.1-1.4万；三层7000-9000,；四层5000-7000；项目信息面积区间现阶段推广主题公摊13-7092折全城最低价50%综合点评主要卖点1.规模/定位效应；2.吉安市重点项目；3.招商带动；4.面积/价格促进；

该项目已经全部开业，人流稀少商业氛围薄弱。现经营商家第一年免租，只需缴纳5000-10000元押金和每平米10-15元物管费便可进驻，合同签订3年。商场整体空置率达60%，消费群体以中青年为主。

该项目具有一定的地段优势，但由于周边人口少/定位低端商品，故经营户经营困难，通过店铺装修和聊天得知，第二年将收取50-120元租金，因此很多商户正考虑撤场；

该项目采用售后承租的销售模式，前三年物业使用权归开发商所有，租金收益从总价中抵扣，实际合同价相当于销售价格的7折。客户结构多为初次投资/县级群体；金鑫·未来港地段青原大道和赣江大道交汇处总体规模22万㎡业态定位全品类家居建材大卖场销售现状目前正处于蓄客阶段，蓄客手法为银行验资的形式；价格体系项目信息开盘日期现阶段推广主题公摊今年中旬吉安首家高端家居MALL综合点评该项目为吉安市重点招商引资项目，体量巨大。开发商来自湖北武汉，具有一定的资金实力。经了解，开发商将自持约2-3万㎡优质铺位，其余全部销售；参考性楼盘小结1.通过参考比较，青原区商业项目主要以市场类商业业态定位为主，并普遍采用售后包租的销售模式；2.青原区大型商业项目主要集中在区政府片区，由于开发地块面积较大/宗地指标限制，一至三年内商业（涵写字楼/底商/公寓）供应量保守估计在50万㎡以上；3.从严格意义上来说，青原区商业投资驱动点为价格（吉州区商业项目供应量有限且价格较高），吸引了具有一定的资金和投资意向的客户。但由于投资经验的不足和商业项目运营能力的欠缺，将会逐渐的导致一些商业项目烂尾（开发商圈钱意图过于明显），因此未来青原区商业项目在竞争加剧的同时，投资者和市场将更加趋向理性；4.通过对青原区主要商业项目的综合分析，售后包租为通行的销售模式，面积小总价低易于销售。市场对招商和运营的认知相对薄弱，商业楼盘对项目包装意识不足；5.经过综合性对比分析，各商业楼盘价值分化较为明显，并直接导致了较大的价格差，主要体现在地段/定位和市场认知度等方面；

SWOT分析面临的核心问题几点个人看法4.项目的几个思考点SWOT分析S优势W劣势O机会T威胁1.毗邻火车站，具有一定的区位优势；2.路网畅通，交通便利，具有一定的成长空间；1.区域内商业氛围薄弱，没有形成人气，周边租金水平较低，使项目利润空间较小；2.

项目格局小和吉安没有支柱产业群，居民消费力有限，目标客户群难以锁定，定位困难；1.青原区商业传统低端，新项目定位单一，使项目具有一定的运作空间；2.

项目对面新华大厦的入市，有利于带动项目的影响和宣传，可协同借势而为；1.青原区商业项目供应量过大，市场消化能力有限，将加剧竞争；2.

受区域内历史特定因素影响和项目自身的格局限制，面临长期运作风险和运营风险；面临的核心问题1.受项目成本影响，结合项目的格局因素，加大了定位难度；2.项目不管如何定位，招商难度和成本较大；3.青原区商业地产供应量持续增大，对项目运作模式和入市时机带来了一定的挑战性，加大了项目的操盘难度；4.财富广场公寓与本项目同属于投资性产品，并且售价/返租额/及运作模式对本项目