蓝光coco时代项目分析报告

蓝光coco时代项目分析报告嘉联地产2012.12项目背景概况项目规划和开发状况产品分析和销售情况营销推广与评价项目分析报告总结项目背景概况项目规划和开发状况产品分析和销售情况营销推广与评价项目分析报告总结项目区位位于成都市成华区二环路东一段内侧塔水桥北街（原八里庄板块），领锯成都东二环的中心，依托建设路大商圈、红星路大商圈、猛追湾RBD商圈三大商圈。蓝光COCO时代占据成都东二环中心区位价值高项目交通配套项目地处府青路和二环路内侧交汇处，邻近建设路、解放路，和一环路、三环路，也是通往城北出口高速和沪蓉高速的必经之地。20多条公交线路：2路、6路、7路、14路、18路、42路、49路、51路、52路、53路、71路、72路、76路、86路、108路、113路、114路、412路等区域未来规划有地铁3号线、6号线。蓝光COCO时代周边交通配套交通便利多条公交线路未来地铁沿线周边资源配套教育资源：电子科大附小，电子科大附中，成华实验小学，成都市实验中学，李家沱小学，成都大学附中，马鞍小学，列五中学医疗资源：成都市六医院、416医院、成华区中医院金融资源：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、招商银行、中信银行、浦发银行、成都商行生活娱乐资源：家乐福财富店、好又多、世纪联华、龙湖三千集、伊藤洋华堂、SM广场、人人乐、华联商厦、第五大道美食街区等蓝光COCO时代周边配套步行至东区音乐公园28分钟、家乐福18分钟、SM广场16分钟、电子科技大学12分钟、伊藤洋华堂10分钟、龙湖三千集7分钟、好又多6分钟、沙河公园5分钟；项目周边资源配套齐全项目经济指标技术经济指标规划面积36666平米总建筑面积217500平米容积率4.5绿化率30%建筑密度≤20%均价均价9300元/m2规划户数2000户车位数1183个占地58亩地块规模小容积率适中开发商简介四川蓝光实业集团有限公司（简称蓝光集团）创建于一九九〇年，目前发展成以住宅开发和服务为主，商业地产开发为辅，且具有全国一级资质的专业房地产开发企业，中国房地产行业首家获得企业“AAA+1”最高商业信用等级认证的企业集团。22年励精图治，蓝光已成为成都本土品牌开发商，COCO金沙、COCO时代、COCO蜜城、COCO锦绣四大COCO系项更是推向新辉煌，均被奉为经典案例。本土化品牌地产开发商一级资质实力雄厚项目背景概况项目规划和产品开发状况产品分析和销售情况营销推广与评价项目分析报告总结56781234小区景观住宅建筑面积:130830㎡幼儿园建筑面积:1300㎡底商（2-3F）建筑面积:14300㎡地下室建筑面积:53048㎡规划：占地面积58亩，总建筑面积217500㎡，由8栋20-32高层建筑住宅、2-3F为低层商业街、以及1座幼儿园及小区配套组成；指标：住宅建筑面积约130830㎡，户型面积以50—69平米为主，非住宅建筑面积约33870㎡（办公建筑面积18653㎡、商业配套约14300㎡），地下室两层建筑面积约53048㎡，幼儿园规划建筑面积约1300㎡；总平规划底层商业高层住宅合理搭配规划开发策略采用底商+社区，独立5号楼底商形成商业广场向周围辐射，其余7栋住宅以围合式布局，将商业与公寓住宅结合相连；先开发临主干道住宅，再开发次干道住宅（先外围后内部），即前期开发4、5、6号楼，后期预计陆续开发2、3、7、8号楼，最后开发1号楼；项目从拿地、施工、推广、预售，仅为6个月时间，突显蓝光项目开发的娴熟程度。12345678一期二期三期5674共8栋楼分三期开发底商+社区项目背景概况项目规划和开发状况产品分析和销售情况营销推广与评价项目分析报告总结D1D2D3D4D569㎡68㎡63㎡55㎡53㎡开盘一期一批次4#、5#二批次推6#开盘二期一批次3#二批次推7#一期一批次一期二批次二期一批次二期二批次4#5#6#3#7#户型产品C1C2C369㎡69㎡64㎡已面世的户型布局分布D1户型：建筑面积约69㎡，实得面积约78㎡，得房率113%，三室两厅一卫。D2户型：建筑面积约68㎡，实得面积约76㎡，得房率112%，三室两厅一卫。户型建筑面积（㎡）实得面积（㎡）套数总价区间备注三室两厅一卫69789764-67万套二变套三687697套二变套三户型设计D1、D2面积相对较大，得房率相对较高，可变小套三；总价约为64-67万一期一批次推出53-69㎡小户型D4户型：建筑面积约55㎡，实得面积约58.5㎡，得房率110%，两室两厅一卫。D3户型：建筑面积约63㎡，实得面积约69㎡，得房率110%，两室两厅一卫。D5户型：建筑面积约53㎡，实得面积约56.5㎡，得房率107%，两室两厅一卫。户型建筑面积（㎡）实得面积（㎡）套数总价区间两室两厅一卫63699745-57万5558.5975356.5100D3、D4、D5面积相对较小，得房率相对较低，为套二户型；总价区间大约在45-57万。B4型B3型B2型B1型三室两厅一厨一卫67.00㎡实得面积:77平方米得房率：115%三室两厅一厨一卫52.00㎡实得面积:60平方米得房率：115%三室两厅一厨一卫69.00㎡实得面积:77平方米得房率：111%三室两厅一厨一卫69.00㎡实得面积:79平方米得房率：114%一期二批次推出53-69㎡小户型C1型C2型C3型三室两厅一厨一卫68㎡实得77㎡得房率：110%三室两厅一厨一卫69㎡实得77㎡得房率：110%三室两厅一厨一卫63㎡实得70平方米得房率：108%C4型C6型C7型两室两厅一厨一卫66㎡实得71㎡得房率：106%两室两厅一厨一卫64㎡实得70㎡得房率：108%三室两厅一厨一卫69㎡实得77㎡得房率：110%二期一批次推出㎡小户型一期一批次一期二批次二期一批次二期二批次4#5#6#3#7#月份楼号层数已推套数剩余套数一期第一批9月4#22层21639（18%）5#32层30241（14%）一期第二批10月6#31层26745（17%）二期第一批11月3#30层261101（39%）二期第二批12月7#31层预售总计1046226（22%）产品销售情况9月开盘以来走量好剩余套数仅剩22%户型配比和供销走势总体供销趋势户型配比：50-70㎡占99.2%70-90㎡占0.8%供销状况：50-70㎡供应面积大于70-90㎡50-70㎡成交面积大于70-90㎡小户型占主导供销走势出现求大于供商业产品总体3万㎡的商业建筑面积，包括底商商铺2万多㎡、商业街和下层式广场8000多㎡；潮流主题店+风情餐饮街+时尚娱乐场+社区街铺招商情况：30%自持其余统一招商正在洽谈星巴克、肯德基等主力店营销策略：3-4月签收诚意金

5月中旬开盘预售面积：30㎡60㎡120㎡预售价格：一层8万/㎡二层5万/㎡预售回报率：6-7%左右含商铺2万多㎡商业街和下层式广场8000多㎡产品创新适当的实用面积赠送；合理的面积控制，降低置业总价；功能性与舒适性兼具；灵动组合空间设计，满足不同所需；产品创新住宅产品商业产品底商+社区内街商业模式，存活率高；灵活的面积划分；丰富的业态搭配；住宅产品经济实用商业产品更灵活物业管理物业信息物业公司：蓝光嘉宝物业公司物业费公寓:2.8元/平米/月蓝光·嘉宝是蓝光集团自营的物业管理公司，专注于物业资产及设施设备价值最大化经营的物业资产运营服务商，是国家一级资质的物业公司，拥有世界最高标准“金钥匙物业联盟”认证，推出顶级酒店式城市公寓全场服务体系，特别是蓝光城市公寓系项目度身定做合适城市主流家庭的个性化生活服务。一级资质金钥匙联盟成员服务领先小区内部配套公共部分层高6米100多平米的入户大堂，底部架空，内设有休息区精装修电梯间金钥匙联盟认证的物业管理东欧式皇家园林景观：地势高差自然、名贵树种移植30000平方米风情商业公园：半下层式广场和步行街区式商业配套较齐全满足青年业主品质需求和节奏建筑风格蓝光CoCo时代建筑风格源引经典的Art-Deco建筑风格，简洁洗练的立面设计突出建筑物的线条感、对称感、厚重感，复线檐口、三段式等经典回归，体现了简约时尚的艺术品位，在意境上更富有浪漫主意色彩。外立面Art-deco风格景观园林片区内首个采用东欧式皇家园林风格的社区，集绿化、休闲于一体,2万平的超大完整中庭、圆形的点缀装饰。东欧式皇家园林景观打造品牌分析恒大地产五大系列万科地产系列蓝光coco时代（58亩）蓝光coco金沙（43亩）蓝光coco蜜城（54亩）蓝光coco锦绣（133亩）Coco锦绣特点：面积小、总价低、刚需COCO系列四连发走向品牌化战略价格分析项目名称主力价格总价区间（万）备注招商东城国际1150058-78办公性质万科钻石广场1190053-58,85-200办公性质协信中心930075-10597-113平米

世茂玉锦湾10600117-160128-180平米九龙仓御园9600131-162137-168平米

保利康桥14800163-296120-199平米

和信融锦云湾1120078-10050-127平米

嘉通云尚960048-10051-104平米

蓝光coco时代930045-6753-69平米

从区域楼盘价格对比看，除了办公性质产品，无论在总体产品或者相对竞品，coco时代具有单价和总价优势。

从项目开发看，以低开高走的方式不断提升价值。低开高走相比周边楼盘价格低溢价空间充足产品Swot分析SWOT①地段优越、②交通发达、③市场需求量大、④总价低、⑤街区商业、⑥物业管理完善①成本高、②小户型设计同质化、③车位不足、④容积率较大①周边楼盘教多受挤压、①交通正在改建中①政府北进方针、②三大成熟商圈、③开发商品牌路线优大于劣机会多于威胁项目背景概况项目规划和开发状况产品分析和销售情况营销推广与评价项目分析报告总结营销节点与价格优惠7月9月16日开盘前：时代银卡，可优惠0.5%；诚意金2万享受2%优惠开盘：开盘限时促销优惠3%-4%；限时签到0.5%-1%按揭优惠1%，一次性付款优惠2%，团购额外优惠1%10月27日11月24日12月22日开始接受咨询开盘一期一批次4、5号楼约53-69㎡推出一期二批次6号楼70㎡开盘二期一批次3号楼高层250套，64-69平米㎡将推二期二批次7号楼步步为营最高优惠10%价格优惠营销节点营销推广渠道报广灯箱广告路标微博互动每周主题活动推广渠道线上线下营销渠道多种搭配销售物料印刷写真物料材质好活动物料丰富多样现场包装、体验与服务评价售楼部井然有序，动线分明，接待人员的培训有素，态度亲切，同时端上饮品；样板间欧式装修，现场体验感强烈；置业顾问主动引入样板间；沙盘放置在大厅进门口，更具有亲切性开放性；置业顾问耐心讲解；服务态度好现场体验感