广州城市发展战略旧改与地产发展研究课件

“2019第四届广佛都市圈人居发展论坛”

广州城市发展战略与房地产市场

“2019第四届广佛都市圈人居发展论坛”

广州城市发广州：宜居宜业，“首善之区”……

广州：宜居宜业，“首善之区”……

广州2019广州2019广州2019广州2019广州2019广州2019美国LS2019美国LS2019香港2019香港2019香港2019香港2019德国海德堡2019德国海德堡2019广州发展战略

（国家与地方）产业……人口……空间……广州发展战略

（国家与地方）产业……广州发展战略产业……广州发展战略产业……珠三角GDP增长2019国内生产总值(GDP)300670亿元（珠三角占1/10左右）人均GDP：23128元（按汇率6.84计算，折合3381美元）按2019年人口1322462330计。珠三角GDP增长2019国内生产总值(GDP)广州GDP增长2009国内生产总值(GDP)335353亿元（广州占2.7％，或1/37左右）(按现行汇率计算，约合4.92万亿美元。比较：2009年美国现价国内生产总值为14.26万亿美元广州GDP增长2009国内生产总值(GDP)《珠三角纲要》城市功能定位：广州广州……增强文化软实力，提升城市综合竞争力，强化国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育中心的地位，提高辐射带动能力。

郑静：《珠三角纲要》导读《珠三角纲要》城市功能定位：广州广州……增强文化软实力，提升郑静：《珠三角纲要》导读创新与转型！郑静：《珠三角纲要》导读创新与转型！广州发展战略人口……广州发展战略人口……郑静：《珠三角纲要》导读郑静：《珠三角纲要》导读广东管理人口超一亿郑静：《珠三角纲要》导读广东管理人口超一亿郑静：《珠三角纲要》导读广州人口已超1400万城市容量迫近临界点

2019年06月17日

20:39

新华网

新华网广州6月17日电(记者肖思思)目前，广州市人口已超过1400万，离该市1500万的人口控制目标只有一步之遥，已迫近“临界点”。在17日召开的广州市贯彻落实科学发展观、实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》工作会议上，广州市委书记张广宁说，目前广州市人口与资源、环境和经济社会发展的矛盾相当突出。……广州人口已超1400万城市容量迫近临界点

2019年06月北京上海广州深圳城市人口严重超载

2019-2-14广州日报大洋网2019-2-140:00:00据广东省流动人口管理办公室介绍，广州全市流动人员已接近600万，几乎与户籍人口773.48万人相当。北京上海广州深圳城市人口严重超载

2019-2-14new人口迁移：郑静：《珠三角纲要》导读人口迁移：郑静：《珠三角纲要》导读郑静：《珠三角纲要》导读中国总人口增长趋势郑静：《珠三角纲要》导读中国总人口增长趋势《纲要》：“常住人口”、“实际服务人口”人口：不再限定人口规模与城市规模。“常住人口”。“健全以常住人口为目标人群的公共服务体系”“逐步解决常住人口子女平等接受义务教育问题。”

“实际服务人口”。“考虑实际服务人口等因素合理确定大型医疗设备配置数量。”郑静：《珠三角纲要》导读《纲要》：“常住人口”、“实际服务人口”人口：不再限定人口规广州发展战略空间……广州发展战略空间……郑静：《珠三角纲要》导读郑静：《珠三角纲要》导读郑静：《珠三角纲要》导读郑静：《珠三角纲要》导读郑静：《珠三角纲要》导读郑静：《珠三角纲要》导读发展!

1978改革开放至今1979.10.192019.1.10郑静：《珠三角纲要》导读发展!

1978改革开放至今1979.10.192019.广州经济、人口、建成区增长郑静：《珠三角纲要》导读广州经济、人口、建成区增长郑静：《珠三角纲要》导读红线：18亿亩！红线：18亿亩！中国：没有后备耕地资源！中国：没有后备耕地资源！战略重点将从拓展转向“拓展-优化与提升”，中调与“南拓、北优、东进、西联”互动，通过功能分区、人口与公共服务的疏解建设宜居城市，通过高端职能的集聚与分工提升城市职能。广州2020：城市总体发展战略战略重点将从拓展转向“拓展-优化与提升”，中调与“南规划构建紧凑多中心组团式网络结构，在市域范围内划分“一主六副”七个分区，每一个分区内形成多个紧凑发展的组团，使广州城乡空间发展形成“舒展的紧凑城市系统”。规划构建紧凑多中心组团式网络结构，在市域范围内划分“广州发展战略

（重点地区）广州发展战略

（重点地区）广州五大功能区珠江新城-员村地区白云新城白鹅潭地区中轴线南段地区琶洲地区广州五大功能区珠江新城-员村地区白云新城白鹅潭地区中轴线南段珠江新城—员村地区城市设计1，Six广州二十一世纪国际金融商务核心区规划定位珠江新城定位为城市中央商务区，主要承担金融保险、信息服务、商务办公等功能。员村定位为国际金融区，作为城市中央商务区的拓展区，主要承担商务金融、文化创意、时尚休闲等现代服务业功能。珠江新城—员村地区城市设计1，Six广州二白云新城地区城市设计2，Seven云山西麓的宜居新城主城区北部商业、文化服务中心规划定位空间结构一轴、双中心、四大片区“一轴”：原机场跑道空间，形成一条南北向80米宽的中央带形公园，贯穿整个白云新城，既串联起居住区、文化中心、商业中心以及白云公园、飞翔公园等各个功能片区，同时也保留对原机场历史的记忆。“双中心”：北部的文化中心和南部的商业中心。

“四大片区”：包括商业中心和文化中心片区，以及东南和西北两个大型居住片区。居住片区又可分为六个居住社区，根据服务半径与服务人口，其中北部形成＂黄石社区＂＂云山社区＂＂萧岗社区＂三个社区，南部形成＂机场社区＂＂创意社区＂＂柯子岭社区＂三个社区。白云新城地区城市设计2，Seven琶洲地区城市设计3，Eight重点发展会展、商贸等核心功能，配套功能为会展配套、研发办公、酒店、餐饮、休闲、文化旅游、居住。分为总部商贸区、会展中心区、会展配套区、旅游休闲及研发办公区规划定位国际会展商务区规划理念规划提出创建城市名片、构筑水岸生活的规划理念。突出地区会展的核心功能，同时塑造国际化大都市的门户形象。打造具有国际品味和地方特色的城市滨水中心区新形象。琶洲地区城市设计3，Eigh白鹅潭地区城市设计4，Nine广佛之心广佛共享的商务、购物、文化核心区广州国际商业中心集商贸、购物、休闲、文化娱乐于一体的现代化、滨水型商业区水秀花香的宜居城区岭南特色与水秀花香的生态宜居示范区规划定位白鹅潭城市形态框架将会满足重要的可持续设计目标：与自然元素的融合将帮助修复栖息地和防御洪灾一个以人为尺度的建筑肌理将创造舒适的步行环境以公交为导向的开发将支持公交使用，以及地标塔楼的建造将最小化整体开发的建筑覆盖率空间形态白鹅潭地区城市设计4，Nine广佛中轴线南段地区城市设计5，规划定位：具有岭南特色的行政中心规划目标：地域性:

充分体现岭南特色，应用现代岭南建筑元素。经济性：充分考虑现状，对保留的建筑应充分发挥其经济和文化价值，提高商业利用率和社会利用率。生态性：体现可持续发展理念，限制高排放项目，减少城市热岛效应，增加绿地和水面，建立由公交、步行道和公共停车场组成的先进的公共交通系统。Ten规划理念：以“岭南特色，花城绿轴”为主题，整合文脉、生态和人性三个要素，融入岭南文化务实、开放、兼容、创新等特征。中轴线南段地区城市设计5，规划定位：规划目标：Te广州发展战略

（“三旧”改造）广州发展战略

（“三旧”改造）广州市三旧改造改造任务与范围《广州市三旧改造规划》所指“三旧”改造任务为广州市第二次土地调查中确定的建设用地内符合全省“三旧”政策的用地。全市符合改造政策要求的“三旧”改造用地面积约为434平方公里。序号类型用地面积（平方公里）比例1旧城镇388.7%2旧厂房15836.5%3旧村庄23854.8%广州市三旧改造改造任务与范围序号类型用地面积（平方公里）比例改造目标与策略总体目标（1）经济目标：拉动投资增长，促进产业升级（2）社会目标：改善人居环境，提升城市形象（3）城市目标：提升土地使用效率，优化空间结构改造策略（1）全市统筹，以区为主（2）规划先行，突出重点（3）政策配套，分类指引（4）整体推进，分期完成改造目标与策略总体目标（一）全面改造型（约280平方公里）改造型更新型提升型（二）综合整治型（约154平方公里）整治型生态功能维育型改造类型（一）全面改造型（约280平方公里）改造类型广州城市发展战略旧改与地产发展研究课件广州城中村分布138条“城中村”广州城中村分布138条“城中村”ThebackgroundandevolutionoftheVIBUDs，examplesfromGuangzhou,China,2019TheconceptoftherenewalplanforaVIBUD.ThelayoutofanewLiedechun(猎德村).Thebackgroundandevolutiono近期改造的城中村杨箕村改造范围总面积11.83公顷现状改造地块用地面积：11.83公顷改造地块总建筑面积：36.94万m²改造地块平均毛容积率：3.12改造地块毛建筑密度：62.5%人均居住建筑面积：62.7m²/人规划方案改造地块用地面积：11.83公顷改造地块总建筑面积：59.35万m²改造地块平均毛容积率：5.0改造地块建筑密度：30%人均居住建筑面积：67m²/人近期改造的城中村杨箕村改造范围总面积11.83公顷现状规划方广州治水2009年，广州开始一场浩大的治水工程：2009年至2019年6月底，广州投入486.15亿元进行污水治理和河涌综合整治工程，1天1亿。2019年，广州市财政一般预算收入是622亿元，广州治水，正如张广宁所说，是“举全市之力”。按规划，治水工程包括：建成38座污水处理厂、75座污水泵站、1140公里市政污水管网，综合整治121条河涌、总长388.52公里；完成中心城区228处“水浸街”地段的治理工作……所有工程共774项。广州治水2009年，广州开始一场浩大的治水工程：2009年至序号项目名称1大坦沙污水处理系统工程2江高～石井污水处理系统工程3龙归污水处理系统工程4竹料污水处理系统工程5九佛污水处理系统工程6西朗污水处理系统工程7猎德污水处理系统工程8沥滘污水处理系统工程9石井河系统雨污分流工程10从化市污水治理工程11番禺区污水治理工程12南沙区污水治理工程13萝岗区污水治理工程14花都区污水治理工程15增城市污水治理工程16从化市农村生活污水治理17花都区农村生活污水治理18白云区农村生活污水治理19萝岗区农村生活污水治理20增城市农村生活污水治理21番禺区农村生活污水治理22南沙区农村生活污水治理23中心城区雨污分流排水系统改造工程广州重点治水工程序号项目名称1大坦沙污水处理系统工程2江高～石井污水处理系统白云湖白云湖海珠湖借鉴岭南园林的造园手法，突出体现园林的地域特点，不刻意进行过多的人工雕琢，形成山水环境相互依托，渗透的格局。规划强调保护现有丰富果树资源，营造适当规模的水体，提供若干垂直高点的观景点，从而使景观疏密有致、开阔而不单调。新增469亩水面形成海珠湖，使海珠湖拥有20年一遇标准的雨洪调蓄能力。强调传统步行廊桥和连桥等造园手法，提供跨海珠湖的南北步行交通联系和步移景易的观景线路。海珠湖借鉴岭南园林的造园手法，突出体现园林的地域特点广州发展战略：扩张＋旧改广州发展战略：扩张＋旧改广州房地产市场：

趋势、区位、时机影响因素：人口增长……经济增长……收入增长……生活质量……………………广州房地产市场：

趋势、区位、时机影响因素：趋势：

人口＋收入增长=需求!?“经济长周期”→商品房的“发展红利”！房地产市场＝一种金融业！？政府：廉租房（占住宅总面积：香港≥45％；新加坡≥60；广州≤5％）投资房地产的潜在危险：国际金融危机，宏观调控“硬着路”，…趋势：

人口＋收入增长=需求!?“经济长周期”→影响房价各因素……基准地价↑建安成本↑货币通货膨胀↑劳动力工资↑市场房价？商品房税收↑城市基础设施投入↑土地储备↓银行资产增值↑影响房价各因素……基准地价↑曹仁超：房地产市场长周期……虽然我认为北京、上海等一线城市未来5年房价是看涨的(理由是，2009年开始北京、上海等大城市年人均收入正由5000美元上升到30000美元，收入处于这个阶段的楼价大部分都是向上的，就像1984年至2019年的香港楼市)…………但因为有中央银行收紧银根的预期，短期而言我并不看好地产股，下半年地产股才能止跌回升。曹仁超：房地产市场长周期……虽然我认为北京、上海等一线城市未广州市住宅基准地价两年涨36％

2019-10-7广州日报8:45:23……

知道现在广州商业、住宅和工业用地的地王都在哪儿吗？昨日（10月6日），经广州市人民政府批准，广州市国土房管局公布了最新的广州市基准地价以及住宅用地有偿使用费，10月1日起执行。

这次国有土地使用权基准地价的基准日为2019年1月1日，与两年前公布的基准日为2019年12月31日的基准地价相比，住宅用地基准地价涨幅最大、最快，涨幅达到36.33%，年均涨价16.76%。同时，商业用地的地王基准地价为北京路文明路路口临街首层商铺，其楼面地价约为20215元/平方米；住宅用地的地王基准地价为二沙岛西北地块，楼面地价为4382元/平方米；工业用地的地王基准地价为二沙岛南部广州大桥下方地块，地面地价1662元/平方米。广州市住宅基准地价两年涨36％

2019-10-7new广州：未来房价有多高？一种分析：珠三角∑（各类房屋面积×各类单价）＝∮（人均GDP）条件：当城市/城市群的人口≥2000万广州：未来房价有多高？一种分析：区位：

广州房地产市场需求的空间分布：影响因素区位：

广州房地产市场需求的空间分布：影响因素广州城市发展战略旧改与地产发展研究课件影响住宅需求的“周边因素”……交通是否便捷！（地铁、停车、快速路…）学校是否优质！医院是否优质！市场（商品贸易市场，影响租金）！市场（零售）公园！景观！（滨水？临山？）治安！（周围是否有政府机关？）社区构成（高层次居民，外国人集聚等）体育运动设施！……影响住宅需求的“周边因素”……交通是否便捷！（地铁、停车、快2009年广州各区GDP

总量排名区(市)GDP总量(万元)增幅(%)增幅排名

1

天河16079988

12.5

5

2

越秀14820208

9.2

11

3

萝岗11611077

15.0

1

4

番禺8638281

12.3

6

5

白云8530693

10.8

8

6

海珠5614356

9.6

10

7

花都5414821

13.6

3

8

荔湾5228773

10.0

9

9

黄埔4912760

8.1

12

10

增城4814551

13.4

4

11

南沙3952349

14.1

2

12

从化1509777

12.0

72009年广州各区GDP

总量排名区(市)GDP总量(郑静：《珠三角纲要》导读郑静：《珠三角纲要》导读2019年12月广州市各街道一手住房备案均价情况表（单位：元/平方米）2019年12月广州市各街道一手住房备案均价情况表（单位：元序号楼盘区位时间/均价（元）2009年春节2009年五一2009年十一2009年年底1保利中环广场越秀16000-20000—25000250002富力君湖华庭荔湾——19000220003隽峰苑天河11000起1500019000230004东方新世界天河1500016000-1800016000-2000017000-250005朱美拉公寓天河190002400027000-3000028000-380006星河湾番禺13000-1400016000起20000—7岭南新世界白云8500900011000110008万科云山白云800090001100011000广州房价分布2009序号楼盘区位时间/均价（元）2009年春节2009年五一广州城市发展战略旧改与地产发展研究课件珠江新城新地标78万㎡公园核心区投资70亿2019-4-26

核心区总投资为70亿元，亚运会前将全部建成珠江新城新地标78万㎡公园核心区投资70亿2019-4-2亚运前广州将开通8条轨道交通

2019-04-08

大洋网—广州日报

张广宁专题调研城市轨道交通工程建设认真贯彻省委汪洋书记4月2日关于加快珠三