深圳房地产律师精彩讲义-房屋买卖合同纠纷及风险防范

房屋买卖纠纷及风险防范北京市隆安(深圳)律师事务所深圳方俊律师目录一、商品房((一手房)买卖（（二级市市场）纠纠纷二、存量量房(二二手房))买卖（（三级市市场）纠纠纷三、房地产权权属纠纷纷（结合合婚姻法法解释三三）典型纠纷纷1、深圳圳购房者者惠州大大亚湾购购房，签签了认购购书，交交了定金金，发现现不能获获得银行行贷款要要求退房房，开发发商拒绝绝退定金金。2、买方方购买一一套二手手房，成成交价约约定为业业主实收收100万，同同时约定定按原价价（评估估价）过过户。临临近过户户时，业业主眼看看房价上上涨，要要求以实实际成交交价过户户，营业业税、个个人所得得税都要要买方承承担，逼逼买方放放弃购买买。3、为规规避“限限购令””，A借借B之名名购房，，房产证证登记在在B名下下。现B反悔，，说房子子是他的的。一、商品品房(一一手房))买卖（（二级市市场）纠纠纷1、因售售房广告告、虚假假宣传引引发的纠纠纷2、认购购书的性性质及有有关问题题3、价款款支付及及贷款的的有关问问题4、延期期交房、、延期办办证的问问题5、购买买商品房房的注意意事项1、因售售房广告告、虚假假宣传引引发的纠纠纷2011年11月深圳宝宝安某楼楼盘业主主“维权权”事件件宝安某楼楼盘在其其广告中中大力宣宣传碧海海湾高尔尔夫景观观，在业业主提供供的售房房宣传册册上记者者看到，，一、二二、三栋栋楼户型型点评标标明，高高尔夫美美景一览览无余。。但根据据设计院院的规划划方案显显示，该该楼盘和和碧海湾湾高尔夫夫之间的的规划用用地将建建32层的商品品房，高高尔夫景景观将不不复存在在。针对业主主的维权权，在该该楼盘针针对客户户联合声声明的答答复中，，开发商商称，对对于项目目西南方方向的建建筑规划划用地，，开发商商表示无无权对红红线外的的规划做做出任何何承诺，，且不存存在虚假假宣传。。《最高人民民法院关关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释》第三条商商品品房的销销售广告告和宣传传资料为为要约邀邀请，但但是出卖卖人就商品房开开发规划划范围内内的房屋屋及相关关设施所作的说说明和允允诺具体体确定，，并对商商品房买买卖合同同的订立立以及房房屋价格格的确定定有重大大影响的的，应当当视为要要约。该该说明和和允诺即即使未载载入商品品房买卖卖合同，，亦应当当视为合合同内容容，当事事人违反反的，应应当承担担违约责责任。“价格欺欺诈”？？在开盘当当天，购购房者交交付三万万元订金金，可享享受减十十万后打打九五折折的优惠惠政策。。然而，，有内部部消息显显示，有有一家公公司正在在进行团团购，团团购价格格在此基基础上是是打九五五折，再再打九五五折。对对此，业业主们纷纷纷表示示，开发发商既然然有更大大的优惠惠，且该该楼盘是是可以团团购的，，那购房房者在开开盘之前前就已经经形成了了一个整整体，差差不多九九十多人人，为什什么就不不可以团团购呢？？购房者者表示，，购房当当天大家家就想团团购，让让开发商商给个便便宜的价价格，但但是开发发商方面面表示，，从来没没有团购购一说。。警惕售房房广告的的误导“7500平方方米绿地地”--------“超超大绿地地”“二层以以下采用用防花岗岗岩面砖砖，首层层大堂磨磨光花岗岗岩地面面、大理理石墙面面”------“精装装修”“本图片片仅供参参考”、、“具体体以现场场实物为为准”、、“以双双方签署署的房地地产买卖卖合同为为准”的的救济性性用语深圳东、、罗湖北北、30分钟车车程2、认购购书的性性质及有有关问题题认购书的的性质《最高人民民法院关关于审理理买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律问题的的解释》第二条当当事事人签订订认购书书、订购购书、预预订书、、意向书书、备忘忘录等预预约合同同，约定定在将来来一定期期限内订订立买卖卖合同，，一方不不履行订订立买卖卖合同的的义务，，对方请请求其承承担预约约合同违违约责任任或者要要求解除除预约合合同并主主张损害害赔偿的的，人民民法院应应予支持持。购房者签签署认购购书后反反悔的问问题《最高人民民法院关关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释》第四条出出卖人人通过认认购、订订购、预预订等方方式向买买受人收收受定金金作为订订立商品品房买卖卖合同担担保的，，如果因因当事人人一方原原因未能能订立商商品房买买卖合同同，应当当按照法法律关于于定金的的规定处处理；因因不可归归责于当当事人双双方的事事由，导导致商品品房买卖卖合同未未能订立立的，出出卖人应应当将定定金返还还买受人人。补充协议议或附件件五开发商在在认购书书上标注注“已阅阅读并接接受购房房合同，，对合同同条款无无异议””《最高人民民法院关关于适用用〈中华人民民共和国国合同法法〉若干问题题的解释释（二））》第九条提提供格格式条款款的一方方当事人人违反合合同法第第三十九九条第一一款关于于提示和和说明义义务的规规定，导导致对方方没有注注意免除除或者限限制其责责任的条条款，对对方当事事人申请请撤销该该格式条条款的，，人民法法院应当当支持。。第六条提提供格格式条款款的一方方对格式式条款中中免除或或者限制制其责任任的内容容，在合合同订立立时采用用足以引引起对方方注意的的文字、、符号、、字体等等特别标标识，并并按照对对方的要要求对该该格式条条款予以以说明的的，人民民法院应应当认定定符合合合同法第第三十九九条所称称“采取取合理的的方式””。提供格式式条款一一方对已已尽合理理提示及及说明义义务承担担举证责责任。3、价款款支付及及贷款的的有关问问题买方无法法取得贷贷款是否否有权退退房退款款？限贷、停停贷、政政策变化化、购房房者信用用问题、、违规补补社保补补税不成成、开发发商承诺诺贷款贷款额度度和层数数有变化化时能否否退房退退款？“补足约约定”是是否有效效？“当买方方选择银银行按揭揭方式支支付购房房款时，，无论何何种原因因导致买买方按揭揭贷款申申请不为为按揭银银行所接接受，买买方必须须采用一一次性付付款方式式支付购购房款。。否则卖卖方有权权终止本本合同，，买方按按总价款款的10%向卖卖方支付付违约金金，买方方不得持持有异议议”《最高人民民法院关关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释》第二十三三条商商品房买买卖合同同约定，，买受人人以担保保贷款方方式付款款，因当当事人一一方原因因未能订订立商品品房担保保贷款合合同并导导致商品品房买卖卖合同不不能继续续履行的的，对方方当事人人可以请请求解除除合同和和赔偿损损失。因因不可归归责于当当事人双双方的事事由未能能订立商商品房担担保贷款款合同并并导致商商品房买买卖合同同不能继继续履行行的，当当事人可可以请求求解除合合同，出出卖人应应当将收收受的购购房款本本金及其其利息或或者定金金返还买买受人。。4、延期期交房、、延期办办证的问问题注意退房房期限第十五条条根据据《合同法》第九十四四条的规规定，出出卖人迟迟延交付付房屋或或者买受受人迟延延支付购购房款，，经催告告后在三三个月的的合理期期限内仍仍未履行行，当事事人一方方请求解解除合同同的，应应予支持持，但当当事人另另有约定定的除外外。法律没有有规定或或者当事事人没有有约定，，经对方方当事人人催告后后，解除除权行使使的合理理期限为为三个月月。对方方当事人人没有催催告的，，解除权权应当在在违约金标标准？过过高过过低开发商规规定买方方逾期付付款需按按日支付付违约金金（无上上限），，开发商商迟延交交房的最最多只承承担房屋屋总价2%的违约金金房管部门门登记办办证时间间是否应应当由出出卖人承承担逾期期办证违违约责任任？收楼异议议书5、购买买商品房房的注意意事项实地考察察，不要要盲目相相信广告告提前收集集信息规规划与与国土资资源委员员会房地地产成交交公示充分评估估购房能能力，提提前了解解和咨询询贷款事事宜凡涉及签签字的文文件应审审核，有有异议以以书面方方式提出出二、存量量房(二二手房))买卖（（三级市市场）纠纠纷1、未办出出房产证证时房屋屋买卖合合同的效效力2、经济适适用房（（安居房房）买卖卖合同（（约定在符符合绿本本转红本本后再办办理房屋屋过户登登记）的效力3、登记在在夫妻一一方名下下的婚后后房产买买卖合同同的效力力4、一般违违约和根根本违约约的区分分5、违约案案件诉讼讼请求的的选择6、解约定定金的问问题7、阴阳合合同的问问题1、未办出出房产证证时房屋屋买卖合合同的效效力广州案例例：“房房价猛涨涨卖主想想反悔借借未办房房产证欲欲毁约””业主诉称称，《中华人民民共和国国城市房房地产管管理法》规定“未未依法登登记领取取权属证证书”的的房地产产不得转转让，因因此，合合同无效效。法院认为为，当事事人通过过签订买买卖合同同确定在在条件成成熟（办办出房产产证）时时办理交交易，并并不存在在《中华人民民共和国国合同法法》所规定的的合同无无效的情情形。法院认为为，本案案涉讼物物业既然然已在审审理过程程中办理理过户，，并且本本案当事事人就原原告出卖卖其预期期可取得得的房产产达成一一致的意意思表示示，并不不违反法法律、行行政法规规的强制制性规定定，原告告主张涉涉案合同同无效的的理由不不成立，，该合同同为有效效合同。。2、经济适适用房（（安居房房）买卖卖合同（（约定在符符合绿本本转红本本后再办办理房屋屋过户登登记）的效力罗湖法院院经审理理认为，，双方在在签订协协议时均均清楚房房屋的性性质属安安居房，，并约定定在取得得红本房房产证后后办理过过户手续续。因此此，只要要双方遵遵循诚实实信用的的原则履履行协议议，是完完全可以以达到合合同目的的的，因因此合同同是有效效的。故故判决罗罗小姐继继续履行行合同。。3、登记在在夫妻一一方名下下的婚后后房产买买卖合同同的效力力①登登记在丈丈夫名下下，丈夫夫签合同同卖房，，妻子站站出来说说不同意意；②登登记在夫夫妻双方方名下或或配偶一一方名下下，另签签合同卖卖房，妻妻子（丈丈夫）站站出来说说不同意意；第一种情情况，有有证据证证明已征征得该方方同意或或默认第二种情情况，一一方擅自自出售《最高人民民法院关关于审理理买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律问题的的解释》第三条当当事人一一方以出出卖人在在缔约时时对标的的物没有有所有权权或者处处分权为为由主张张合同无无效的，，人民法法院不予予支持。。出卖人因因未取得得所有权权或者处处分权致致使标的的物所有有权不能能转移，，买受人人要求出出卖人承承担违约约责任或或者要求求解除合合同并主主张损害害赔偿的的，人民民法院应应予支持持。③亲戚戚或姘居居情侣卖卖房“卖方保保证已取取得产权权人授权权，产权权人须于于本合同同签订之之日七日日内补签签本合同同，因产产权人不不能签署署或不同同意交易易造成合合同无法法履行的的，由卖卖方按照照本合同同第九条条向买方方承担违违约责任任。”4、区分一一般违约约和根本本违约“任何一一方不履履行合同同义务，，导致交交易无法法完成的的，应向向对方承承担违约约责任””定金未付付清是否否已经违违约？最高人民民法院关关于适用用《中华人民民共和国国担保法法》若干问题题的解释释第一百一一十九条条实际际交付的的定金数数额多于于或者少少于约定定数额，，视为变变更定金金合同7月15日之前办办理首期期款监管管“买卖双双方任何何一方逾逾期履行行义务达达7日，守约约方可解解除合同同，违约约方应当当按照房房屋成交交价的20%向守约方方支付违违约金””《合同法法》第九九十四条条有下列列情形之之一的，，当事人人可以解解除合同同：（三）当当事人一一方迟延延履行主主要债务务，经催催告后在在合理期期限内仍仍未履行行；5、违约时时诉讼请请求的选选择“如卖方方收取定定金后违违约，买买方有权权解除合合同并要要求卖方方双倍返返还定金金或要求求卖方支支付房产产转让成成交价百百分之二二十的违违约金。。”假设定金金5万，房价价100万（1）请求被被告双倍倍返还定定金10万元；（2）请求被被告赔偿偿违约金金20万元；（3）请求被被告返还还定金5万元，赔赔偿违约约金20万元；（4）请求被被告双倍倍返还定定金10万元，赔赔偿违约约金20万元；6、解约约定金的的问题“如卖方在在收取定定金后不不依合同同条款将将该物业业售予买买方，则则卖方须须双倍返返还定金金予以买买方，唯唯买方不不可要求求进一步步赔偿或或者逼使使卖方履履行此合合同”深圳市中中级人民民法院关关于审理理房地产产纠纷案案件若干干问题的的指导意意见（征征求意见见稿）17、房屋买买卖合同同约定，，一方违违约时，，对方可可要求违违约方承承担支付付违约金金或赔偿偿损失等等违约责责任，但但不得要要求对方方继续履履行合同同的，从从其约定定。7、阴阳阳合同的的问题①什么么是阴阳阳合同？？所谓“阴阴阳合同同”，是是指二手手房交易易双方为为逃避税税收，在在按实际际价格签签订合同同的同时时，还签签订一个个低于实实际价格格的假合合同，作作为申报报纳税的的依据。。②阴阳阳合同是是否导致致合同无无效③规避避的营业业税、个个人所得得税等税税费应由由谁承担担④谨防防借口阴阴阳合同同毁约的的风险二手房交交易风险险ABC单单炒房房吃差价价买方主体体变更确确认书（（卖方、、原买方方、新买买方三方方签署））卖方警惕惕买家炒炒房吃差差价的风风险公证委托托书的风风险三、房地地产权属属纠纷（（结合婚婚姻法解解释三））1、借名名买房的的问题2、涉及及恋爱的的权属纠纠纷3、涉及及婚姻的的权属纠纠纷(结结合婚姻姻法解释释三）1、借名买买房的问问题以他人名名义买房房的风险险对真正的的购房人人的风险险：权属属、他人人债务查查封对被借名名人的风风险：断断供、信信用、购购房及贷贷款优惠惠政策的的影响《物权法》第十六条条不动动产登记记簿是物物权归属属和内容容的根据据。不动动产登记记簿由登登记机构构管理。。第十七条条不动动产权属属证书是是权利人人享有该该不动产产物权的的证明。。不动产产权属证证书记载载的事项项，应当当与不动动产登记记簿一致致；记载载不一致致的，除除有证据据证明不不动产登登记簿确确有错误误外，以以不动产产登记簿簿为准。。能否通过过签署协协议，并并办理公公证或律律师见证证？《北京市高高级人民民法院关关于审理理房屋买买卖合同同纠纷案案件适用用法律若若干问题题的指导导意见（（试行））》当事人约约定一方方以他人人名义购购买房屋屋，并将将房屋登登记在他他人名下下，借名名人实际际享有房房屋权益益，借名名人依据据合同约约定要求求登记人人（出名名人）办办理房屋屋所有权权转移登登记的，，可予支支持。但是，该该房屋因因登记人人的债权权人查封或其他原原因依法法不能办办理转移移登记，，或者涉涉及善意交易易第三人人利益的除除外。借名人违违反相关关政策、、法规的的规定，，借名购购买经济济适用住住房等政政策性保保障住房房，并登登记在他他人名下下，借名名人主张张确认房房屋归其其所有或或者依据据双方之之间的约约定要求求登记人人办理房房屋所有有权转移移登记的的，一般般不予支支持。2、涉及恋恋爱的权权属纠纷纷登记在双双方名下下，则为为共同财财产登记在一一方名下下，则为为个人财财产，另另一方出出资的，，按债务务关系处处理（注注意举证证的风险险，因为为贷款合合同、房房款收据据等均是是他人名名义）3、涉及婚婚姻的权权属纠纷纷(结合婚姻姻法解释释三）一方婚前前买房，，房产证证在婚后后取得，，登记在在一方名名下，婚婚后夫妻妻共同财财产还贷贷《婚姻法解解释三》夫妻一方方婚前签签订不动动产买卖卖合同，，以个人人财产支支付首付付款并在在银行贷贷款，婚婚后用夫夫妻共同同财产还还贷，不不动产登登记于首首付款支支付方名名下的，，离婚时时该不动动产由双双方协议议处理。。依前款规规定不能能达成协协议的，，人民法法院可以以判决该该不动产产归产权权登记一一方，尚尚未归还还的贷款款为产权权登记一一方的个个人债务务。双方方婚后共共同还贷贷支付的的款项及及其相对对应财产产增值部部分，离离婚时应应根据婚婚姻法第第三十九九条第一一款规定定的原则则，由产产权登记记一方对对另一方方进行补补偿。最高人民民法院民民一庭负负责人就就《关于适用用〈中华人民民共和国国婚姻法法〉若干问题题的解释释（三））》答记者问问如果仅仅仅机械地地按照房房屋产权权证书取取得的时时间作为为划分按按揭房屋屋属于婚婚前个人人财产或或婚后夫夫妻共同同财产的的标准，，则可能能出现对对一方显显失公平平的情况况。房屋屋产权证证书的取取得与房房屋实际际交付的的时间往往往不同同步，许许多购房房人由于于其自身身以外的的原因，，迟迟不不能取得得房屋产产权证书书。一