水木清华营销策划方案

全新思考过程本项目到底在卖什么？真正迎合了谁？满足了谁？吸引了谁？用怎样的沟通方式促成交易？大盘如何启动，如何在开盘期一举占领市场利润制高点？产品分析市场分析客群分析市场定位综合分析[营销策略]推广策略我们的思维导图【市场分析】我们在哪里？寿光市位于山东半岛东部，渤海、莱州湾南畔，海岸线长56公里，总面积2180平方公里，地形全部为平原，是全国对外开放城市之一。辖14个乡镇，5个街道办事处，人口108万。【市场分析】/城市概况【市场分析】/城市概况城市职能：全市域政治、经济、文化中心，全市交通枢纽以及农副产品加工为主的绿色环保产业基地，全国重要的农副产品交易中心和造纸产业基地。城市性质：寿光市是以绿色环保产业为主导，具有花城菜都特色的生态园林城市。城市规模：寿光市区2010年规划城市人口为32万人，2020年规划城市人口为42万人。规划城市建设用地：近期2010年为38平方公里，人均建设用地为118.81平方米；远期2020年为50平方公里，人均建设用地为118.46平方米。★寿光城市发展迅速，必然导致城市化水平迅速提高，外来流动人口将增加，从而带动房地产的市场的发展。城市规划区：城市规划区范围划定为现有五个街道办事处的行政管辖区域。城市发展方向：城市主要由南北的渤海路与东西的圣城街为主要发展轴线，城市发展方向以现有城区为主体向外围拓展，向东向南发展。城市规划布局：规划期内城市总体空间结构为组团结构，三个环状及十字轴状的方格网道路，并结合弥河滨河绿带、防护林带、农业生态园等楔形绿地以及自然村落和菜地，形成相对独立、有机联系的“一主两辅组团结构的空间规划格局：“一主”是指以原有寿光老城为主，在二环路内呈东西向布局的中心城区组团，两辅是指以弥河东岸的洛城为主的洛城组团及以经济技术开发区为主的北洛组团城市交通：寿光市域空间结构以寿光市区为中心；以潍高路、羊青路、昌大路、辛沙路及寿光城区的圣城街渤海路为城市主要发展轴线，以稻田、候镇、羊口和台头等重点镇为支点，与产业发展和区域生态环境密切结合，形成二纵二横四个主要城镇带。【市场分析】/寿光城市化进程发展较快【市场分析】/寿光经济前景利好再造新寿光，环渤海蓝色经济带向寿光倾斜寿光旧城改造加速启动，全民素质逐步提高产业结构调整，外来人才不断涌入以生产制造业为主导的区域经济优势为房地产提供了有力支撑2011－2015年，寿光将进入高速发展期【市场分析】/市场开发情况大规模项目陆续浮出水面，实力派开发商登陆寿光未来市场竟争主要集中在中高端市场目前市场中，入市的中高端项目较少，为项目入市带来一定的机会点弥河两岸地王频出左岸绿洲威尼斯小镇中南世纪星城绿城·翡翠城金海水岸卡诺岛【市场分析】/宏观调控政策的不确定性2010-2011年国家连续10次上调准备金率，连续3次加息贷款难度增加，开发商购房者资金面临大考关门政策，限制外地人购房、限制2-3套房贷款利比亚战争日本地震，国际石油持续上涨制约中国经济发展通胀依然不可忽视，严厉的紧缩性货币政策加息将会持续2011年，国家房地产宏观调控政策将会持续【市场分析】/地产市场分析本项目的制约因素2011年国家出台一系列房地产相关政策，房价引发的社会热议不断升温部分消费者持币观望，市场供大于求。消费心态日渐成熟，更多关注品质和户型，性价比项目投资成本提高，房价上涨，国家宏观调控首付比例提高，导致置业门槛抬高客户群局限，市场楼盘供应量却成倍放大2011－2013年寿光地产业竞争将非常激烈【市场分析】/住宅地产市场分析本项目的竞争机会未来核心区位大规模综合社区仍是竞争王牌住宅需求品位提升，逐渐追求高端产品消费人群结构明显变化，高素质人群增多寿光经济发展，出现了一批经济实力较强的“百万级阶层客户”【市场分析】/2011寿光楼盘竞争板块中心商业片区以商业、办公、酒店式公寓为主代表楼盘：名仁摩登城、凯德华soho、丽都国际、缤纷五洲等；建筑形态：高层均价：4300元/㎡左右温泉片区高标准建设住宅小区、绿化游园、改善东南环境代表楼盘：新城明珠、东成首府等；建筑形态：多层、小高层均价：3500—4500元左右弥河新区借自然景观，打造高品质居住区代表楼盘：金海水岸、中南世纪星城、左岸绿洲、威尼斯小镇、翡翠城等；建筑形态：多层为主均价：5000元/㎡左右圣城街中段片区改善城市面貌，提升城市形象代表楼盘：中南世纪城、玫瑰园、圣海花园等；建筑形态：高层均价：3600—4000元/㎡左右教育创业园区片区特色以教育、居住、以商业为主代表楼盘：银海花园、翰林首府、壹号公馆、卡诺岛等；建筑形态：多层、小高层、高层均价：3000—3500元/㎡左右菜都路片区该区域以中低档社区为主代表楼盘：圣和苏州园、杭州家园、西城首府等；建筑形态：多层为主均价：3500元/㎡左右城南片区领世郡、美林花园、巨能华府、中南城市金典、新城明珠、东成首府等；建筑形态：多层、小高层均价：3500—5000元左右本案位于教育片区，该片区位于北环路以南，市区东北部，房地产开发以中高端项目为主基础数据楼盘名称中南·世纪城物业地址圣城街17号占地面积11.5万㎡建筑面积28.6万㎡容积率2.4绿化率42%入住时间2009年4月份项目首次开盘；3#2010年6月份入住，4#2010年8月份入住团队开发商：中南集团代理商：青岛易晨建筑商：烟建集团交通状况2、5、9路公交车直达户型86—310㎡；现推出C1#，139—173㎡产品定位物业类型住宅、商业建筑类别高层建筑风格西班牙建筑风格项目特色西班牙风情景观园林；产品定位【中南世纪城】中南·世纪城目前销售C1#楼，面积区间：139-173㎡之间，均价在4300元/㎡左右，销售率90%以上。【竞争个案分析】配套分析营销诉求点客户构成优劣势分析周边医疗、购物、学校、交通等配套齐全客户多为寿光中高端人群，周边企事业单位客户以及为改善居住环境为目的的二次置业。中南品牌地产；西班牙风格建筑；优势1：中南品牌地产，借助自身实力，树立世纪城项目形象。优势2：入市时机较好，建造寿光西班牙风情社区。优势3：处于市中心，周边生活配套齐全。优势4：楼盘定位中高端，产品规划较好，深得消费者喜欢。劣势1：离市中心主干道较近，噪音较大。劣势2：项目北面金玉米工厂有部分污染，对项目销售有部分影响。小结项目采用西班牙建筑风格，产品主要为高层，小区景观绿化注重细节，地暖供热，完备的智能化系统，封闭式物管，24小时安防系统，设棋牌室、网球场等娱乐场所等完善的小区配套寿光市品质一流的花园式高档社区。【巨能华府】基础数据楼盘名称巨能华府物业地址文化中心西邻，世纪学校南占地面积13.8万㎡建筑面积22万㎡容积率1.8绿化率36%开发商寿光巨能地产交通状况6路公交车直达户型目前销售4栋多层、1栋高层；110—160㎡产品定位产品定位物业类型住宅建筑类别多层、高层、洋房、叠拼、别墅建筑风格英伦原乡风情建筑风格项目特色洋房里的别墅生活巨能华府目前销售4栋多层、1栋高层，面积区间在110-160㎡之间平层，复式与别墅暂未推出，目前均价在4400-5000元/㎡之间，估计复式与别墅推出的价格在6000元/㎡左右。【竞争个案分析】配套分析世纪学校、现代中学、市立医院、文化中心、东七小学客户构成客户多为企事业单位领导职工，、居住在外地的本地客户，营销诉求点弥河上游百万平滨河湿地公园，洋房里的别墅生活。优势1：项目规模大户型设计前卫舒适，面积区间范围适合中高端客户，准确定位客户群体优势2：临近南环路与郭家路，拥有相对便利的区位优势。优势3：巨能集团在本地有较好的口碑，一定程度上提升了项目形象。劣势1：市场声音较少，营销推广不到位导致项目前市场知名度不高。劣势2：位置较偏，邻近村庄较为嘈杂，居住层次不一。优劣势分析小结项目采取尖顶斜屋的英伦风格建筑，主打院落围廊式生活，部分户型赠送阁楼露台，在产品设计上采用电梯入户，入户花园融入科技智能化元素亮点较多。由寿光当地开发商开发，具有一定影响力。【左岸绿洲】基础数据楼盘左岸绿洲物业地址南环路以南，东环路以东占地10.9万㎡建筑面积10.8万㎡容积率0.78绿化率68%团队开发商：山东创嘉置业代理商：中地策略（香港）建筑设计：青岛易境交通6、9路公交车直达户型洋房、联排177—500㎡产品定位物业类型住宅建筑类别花园洋房、联排、别墅建筑风格地中海建筑风格项目特色打造国家AA级住宅项目产品定位左岸绿洲目前在售面积为240㎡以上的联排，一户一价，240㎡为160万/套，296㎡为180万/套；均价在6000元/㎡以上；小区24小时监控及保安巡逻，设有红外安防、太阳能一体化、地源热泵等众多配套设施。【竞争个案分析】配套分析世纪学校、现代中学；工行、农行、中行；市中心医院及妇幼医院等小区内24小时监控、保安巡逻，地源热泵，太阳能一体化，红外线安防等客户构成主要是寿光高端人群，企事业单位领，个体暴发户等追求享受生活，要求高品质住宅的消费者。营销诉求点弥河畔；地中海建筑风格；打造国家AA级住宅项目优势1：准确定位客户群体，大面积区间适合中高端客户。优势2：依附弥河风景区，容积率小，以景观、居住品位与档次赢得客户。优势3：打造寿光最贵价格楼盘，项目知名度较高。劣势1：离市中心较远周边配套不全面。劣势2：加之周边威尼斯小镇项目的开始，对其销售造成一定威胁优劣势分析小结项目采取地中海风格建筑，打造国家AA级住宅项目，依附弥河美丽风景区筑造高品质生活社区。小区内24小时监控及保安巡逻，地源热泵太阳能一体化等自身配套，使其成为寿光最具有影响力的最贵楼盘。【威尼斯小镇】产品定位威尼斯小镇3月6日一期开盘，推出A区中4栋电梯洋房，120-140㎡之间，开盘消化率近100%。目前交1万抵3万，交20万抵23万，排号250批左右，花园洋房均价5000元/㎡，双拼与联排别墅价格未定。基础数据楼盘名称晨鸣·威尼斯小镇物业地址南环路晨鸣国际大酒店对面占地面积330亩建筑面积37万㎡绿化率38.2%入住时间预计2012年下半年团队开发商：晨鸣地产全程顾问：执信行交通状况6路、9路公交车直达户型137—160㎡产品定位物业类型住宅、商业建筑类别别墅、电梯洋房、小高层、高层建筑风格欧式建筑风格项目特色别墅、电梯洋房等高端物业形态；引弥河水系进入社区【竞争个案分析】配套分析世纪学校、现代中学；市立医院，东城全福元，晨鸣国际大酒店客户构成主要是寿光高端人群，企事业单位领，个体暴发户等追求享受生活，要求高品质住宅的消费者。营销诉求点完美水岸人居；家里私藏了城市的花园；引领城市居住品质升级；优势1：借助弥河景区优势，建造水岸人居，提升项目品质。优势2：项目采用意大利新古典建筑风格，打造假日水岸风情社区。优势3：借助左岸绿洲提高项目本身人气及知名度。劣势1：项目位置较偏僻，里周边配套不全面。劣势2：周边楼盘较少，居住氛围不浓厚。优劣势分析小结项目依附弥河，配备近万平米商务会所及商业配套，2000㎡双语幼儿园；采用意式新古典建筑风格，秉承“生态宜居，科技人文”的规划理念，打造威尼斯假日水岸风情社区。【卡诺岛】产品定位基础数据楼盘名称卡诺岛物业地址金光东街两侧弥河生态观景园旁占地面积40万㎡建筑面积67万㎡绿化率48%容积率1.08团队开发商：霍氏地产交通状况暂未通公交车户型多层、别墅、联排、洋房、高层，多层：90、146㎡；高层：86、120、140㎡；别墅：260-360㎡产品定位物业类型住宅、别墅建筑类别多层、别墅、联排、洋房、高层，建筑风格欧陆风情项目特色弥河水岸卡诺岛项目4月10日推出11、13#楼，当天推出60套房源，面积区间在80-140㎡；均价在4200元/㎡；在售叠拼面积：280㎡—360㎡；联排在300-330㎡，价格在5000元/㎡-5400㎡左右。【竞争个案分析】配套分析内部设有便民商业网点、健身会所、医疗服务点、幼儿园等客户构成客户多为寿光中高端人群，企事业单位客户有很多为改善居住环境为目的的二次置业。在项目客户中，乡镇渔民客户占有一定比例。营销诉求点以67万平方米国际划艇运动高尚社区，一宅，一园，一水，一世界。优势1：项目规模大，户型面积区间范围也较大，扩大了项目整体客户群体。优势2：在寿光中高端大盘中，拥有相对便利的区位优势。优势3：超前的规划理念，统一规划统一设计，规模化效益显著，居住成本节省。优势4：定位中高端，产品上市较早弥补是市场空缺劣势1：建筑产品方面鲜见创新与亮点，单从洋房产品方面在市场不具备竞争力。劣势2：项目一期因内部问题导致市场形象不佳，影响二期销售。优劣势分析小结项目邻近市弥河公园，市政交通金光街已经开通，具有一定升值潜力。项目为大型人文社区，从园区设计、配套上均略领先与市场，楼盘的宣传也重点突出“大”。“弥河景观”在产品设计方面，无突出的亮点与特色。项目入市较早，抢占寿光部分高端客群。综上所述得出高端楼盘特点：独特的建筑风格拥有独特建筑风格，区别于市场其他产品，并借助该建筑风格强化品牌形象。居住的宽尺度电梯洋房、复式、联排、叠拼、独栋别墅，居住尺度体现地位高度！营造唯美景观品质居住必是人与自然结合，生态、绿色、健康、舒适是高端人群对生活的最高诉求。品质的提升在于自始至终的服务体现，完善的服务是品牌传播的最好载体。高品质物业管理高品质楼盘=用“心”塑造“好口碑”！人性化科技配套包括小区的安防系统、循环节能系统等一些列智能科技的应用。全面营销推广推广渠道丰富多样，营销费用投入较大仔细研究寿光在售的地产项目，包装的同质化程度倾向甚至超过产品同质化。动辄冠以“洋房”标签，大玩国际概念；克隆、撞车现象严重作为专业地产营销策划机构，博友认为：房地产营销不只照亮了天空而已，一定要打中目标。水木清华—不是市场追随者而是市场的领导者我们需要做的是，寻找市场差异化，精准定位，直击目标！项目东至：金海路，建桥中学对项目利弊分析：建桥中学（幼儿园、小学、中学一体），解决小区孩子上学问题，周边距公路较近，噪音干扰大。【项目现状/四至】项目西至：自康路，伟华化工、塑料厂等对项目利弊分析：工厂较多，会对空气造成一定污染，目前该区域社区较少，居住氛围不浓厚【项目现状/四至】项目南至：健康街，工厂众多对项目利弊分析：项目南边仍有较多工厂，会对空气造成一定污染，周边生活配套不完善，小区生活便利度降低【项目现状/四至】项目北至：文圣街，中国石化、70亩市政游园；对项目利弊分析：项目北边毗邻主干道，噪音干扰大；加油站对于居住存在一定的安全隐患；70亩市政游园，为小区一大亮点，提高居住价值高度。【项目现状/四至】内部能力外部环境S优势W劣势●紧邻市政公园、学校，区位优势好●产品较为稀缺在市场上有一定竞争力●户型设计功能性与舒适性完备，产品竞争力强●三面环路，噪音干扰大●周边工厂较多，影响居住环境●离加油站较近有安全隐患●目前，项目形象推广工作滞后O机会SO（发挥优势，利用机会）WO（利用机会，克服劣势）●城市化进程加快，产生置业需求●区域基础设施日益完善●高端置业需求集中释放●利用城市化进程的有利契机，抓住入市良机，形成一期的热销，奠定整个项目良好销售的基础。●搜集市政规划信息，传播区域发展前景，升值潜力。T威胁ST（利用优势，回避威胁）WT（减少劣势，回避威胁）●市场存量较大，竞争激烈●老城区改造，新区开发，大量项目上市，分流客户●房地产政策的不确定性●产品因素，价格较高●寻找推广的差异化，植入新的包装概念●深入挖掘项目卖点，凸显产品价值。●随着区域建设，配套将更加完善【SWOT分析】【客群分析】我们对谁说？20%的人拥有80%的财富广告就是集中80%的力量攻打20%的人！巴莱多定律“寿光人画像”【客群定位】县城里土生土长，但是他们很“洋气”他们能坚决为自己认为“好而贵”的东西买单；因此，品质是打动他们的第一因素。既追求自然，又亲近都市……既希望与邻里相亲，又要求独立、个性……时常怀旧，同时又对现代潮流张开双臂……满怀谦诚，但也不惧于接受挑战，敢为天下先……心系传统，又对现代文明勇敢追逐，亲身体验……你看到的是固执，保守，吃苦，勇敢—土气，但充满自信精打细算、热衷于投资—敏锐—内心的怀旧情怀是你感受到的他们是梦想家与实干家的结合体在生活中享受梦想成真是他们简单的追求他们主要由以下族群组成

▲本地户籍或家乡本地的企业主、企业中高层管理者▲企业主、企事业单位收入较高的教职工、科技人员▲收入较高的公务员、泛公务员▲资金实力雄厚的投资者

▲改善型居住、家里有房，但是缺好房子【客群定位】【主要潜力买家】/心理分析[目标消费者的需要][水木清华能给予的]价值认同感

身份的象征

升值潜力

楼盘的综合素质

生活的品位优越区位高档生活社区

综合锻造，百万身家贵族未来城市发展核心市政公园，休闲新居所

唯一性、尊贵感的生活【产品分析】我是谁？周边教育完善——文脉之城星级服务品质——尊崇之城地处东城——尚品生活之城占据园林景观资源——公园之城弥河景观带环绕——生态之城新古典风格建筑——品质之城1新城区最具规模化和现代感的住宅建筑群/2弥河景观带/3国际化配套/4星级服务品质/5地段/6材质优越/7户型设计/8高绿化、低容积【产品分析】/外在优势及内在卖点【定位策略】对消费者说我是谁？领导者价格垄断产品不可复制，保护份额过河拆桥，扩大份额挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值追随者补缺者搭便车，模仿、借势完全复制，以小搏大价格战制造者，改进者目标明确，细分客户瞄准市场缝隙，专业化创新产品和需求点【定位分析/竞争战略选择】地理位置区域环境周边配套产品形式社区环境升值潜力价格优势楼盘品质开发商品牌【项目定位】卖点梳理区域环境产品形式社区环境升值潜力楼盘品质主推卖点【项目定位】方向寻找核心竞争力区位形象建筑景观品牌东部新区，重点发展方向低容积率，洋房、豪宅等高端物业形象新古典主义建筑风格，优雅庄重外部紧邻清华园，内部景观精致唯美寿光本土开发商品牌，值得信赖【项目定位/寻找项目核心竞争力】方向寻找核心竞争力至尊品牌至尊区位

至尊园林

至尊福祗

至尊生活

2011•富邦地产•品质改变寿光魅力城东•景观大道东环路•近邻弥河景观带40000㎡清华园•1500㎡湖景水岸•私家后花园“太极”格局规划•泽地生福•处处人性化关怀6700㎡商街•高端会所•东城全福元•兰桂坊商街【项目定位/寻找项目核心竞争力】至尊建筑

至尊服务私家院落•大落地观光窗•景观阳台•入户花园戴德梁行，给您一个五星级酒店般的家【核心竞争力综述】至尊府邸·公园大宅【定位策略】/形象定位点

[至尊府邸·公园大宅]

[城东·百万级·公园大宅]城东：表述项目区位价值百万级：项目品质、客群公园大宅：项目先天优势，主打卖点【定位策略】/形象定位点

[塑造寿光顶级人文景观大宅]30万㎡新古典主义人文尊邸城东·百万级·公园大宅怎么说？【营销策略】【目标市场全盘战略】【项目整体营销目标】【项目开发周期建议】【项目销售价格策略】【项目营销渠道策略】【项目营销节奏策略】【目标市场全盘攻守战略】内塑外立集中力量树立项目现场形象，扭转固有观念，发挥体验区实质作用，体验区不仅仅是谈客区，而是体验式营销、体现项目品质的第一站，造场并旺场与客户产生价值认同感，以期取得良好的本地美誉度和销售结果。概念聚焦+媒体聚焦+客户聚焦+渠道聚焦，点线面整合推广覆盖，利用事件营销、圈层营销、同层跨界合作推动市场节节开花，并将此结果通过相关媒体手段配合形成较强紧迫感促成潜在客户购买，最终达成销售。【项目整体营销策略】提气入场：快速提升知名度，广聚人气本体条件的准备，形成亮相震撼感循序渐进：核心价值点的不断丰富演绎脉冲式的推进，热潮不间断施工进度、配套设施密切配合应对变化：产品线的动态调整形象推广的动态调整连续性适应性开好头本项目良性开发推售的三要素利润最大化企业品牌形象提升双赢【项目整体营销目标】项目共分为三期开发，小批多次开盘的模式持续制造项目亮点建议以“洋房产品”作为第一期主推产品，一方面可以通过优势产品的入市及市场热销，迅速建立市场影响力，在市场中定位项目的高端形象，并取得现金的回流！在二期产品入市时，建议花园洋房、高层为主推向市场，扩大产品线，扩大客户群，以满足多方面的需求！【项目整体开发周期建议】在三期产品入市时，以高层、小高层为主推向市场，利用品牌，口碑、项目实景促进成交！【项目开发建议/方案1】【项目开发建议/方案2】【项目开发建议/方案3】【项目销售价格策略】整个市场发展态势看，住宅市场放量平稳，为避免竞争项目分流较多客户，并快速回笼资金。本项目必须制定科学系统的价格策略，已达到快速去化目的。项目定价目标在影响楼盘销售价格和销售率的因素中，选取重要因子，然后根据其重要程度确定权重。然后给每个竞争楼盘打分，求出本项目同类物业的性价比，根据平均性价比得出本项目的市场价格。【项目销售价格策略】我们建议销售均价在营销附加值价（品牌溢价与创新产品溢价）建立的基础上较上面均价有一定程度的上浮。（备注：该定价以当前供需市场为基础，随市场动态上下浮动。）修正后各相关楼盘价格Pi’Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi为销售均价PA’=(QX/QA)×PA=82/84*4800=4686PB’=(QX/QB)×PB=82/83*4700=4643PC’=(QX/QC)×PC=82/82*4200=4200PD’=(QX/QD)×PC=82/79*4000=4152各相关楼盘权重取值为Wi(考虑到与本项目的相似性及影响)WA=30%WB=30%WC=20%WD=20%PX=ΣPiWi=PA’×WA+PB’×WB+PC’×WC+PD’×WD=4686×30%+4643×30%+4200×20%+4152×20%=1394+1393+840+830=4457元一期二期1批次二期2批次三期1批次『价格走势』：平价入市，快速销售，赢得市场占有率稳步提价，激发价格高承受能力『产品走势』：3种物业类型组合推出逐步实现利润最大化【项目销售价格策略】三期2批次复式销售均价：6000元/㎡

实现项目1期洋房销售均价：

5000元/㎡价格走势：平开高走、微幅频涨【项目销售价格策略】以我司专业团队的策划力与销售队伍强大的销售力概念聚焦+媒体聚焦+客户聚焦+渠道聚焦概念聚焦：让“公园大宅”的概念深入人心客户聚焦：聚焦目标客户群，展开不同的价值点诉求，针对性诉求媒体聚焦：选择针对性媒体而非广泛撒网渠道聚焦：针对目标客户群，聚焦目标客户的不同媒介及渠道爱好，展开定向的渠道营销。推广总则：以目标为导向排计划、以目的为导向做方案、以客户为导

向选媒体【项目营销策略】【项目营销渠道策略】四大营销手段DM直销多点分销圈层营销活动营销【项目营销渠道策略】主动出击，布局城市改变传统坐销模式，主动出击。博友地产有丰富的行销经验，在全城范围内主要区域派单直销第一时间对外传递项目诉求，保证客户数量，保证回款速度。精准定位，积累人气针对楼盘优势卖点举行营销活动，加深客户对项目优势价值的理解，提升客户的心理价位，提高成交率。【项目营销渠道策略】锁定客群，直击目标1、圈层营销，主动联系高端卖场、会所、行业协会实现客户资源共享，最终达成销售。2、充分利用客带客资源，挖掘老客户给予适当奖励提高老客户积极性。多点分销，扩大客源寿光城乡均衡，乡镇不乏高端客群，下乡分销。【项目营销渠道策略/媒体选择】立体化大众媒体推广直效小众媒体推广大型户外广告（主体形象）网络先行启动（印象和口碑）报纸广告（主流媒体宣传）电台广告（锋利的销售利器）电视广告（强烈的视觉冲击）DM单页直销高档场所广告行业杂志加油站\4S店广告公交站牌广告【项目营销节奏策略】◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆11.411.511.611.711.811.911.1011.1111.1212.112.2形象导入期二期预约期一期销售周期内部认购期开盘强销期持续销售期【形象导入期/11年4月-11年6月】推广目标推广策略媒体组合活动策略推广主题高调入市，凸显品质对项目区位以及项目形象进行热炒造势城东30万㎡新古典主义人文尊邸制定统一的项目VI系统，借助现场围墙，户外广告、报纸、电视等途径展示项目形象项目媒体见面会【形象导入期主题推广语】城东·30万㎡新古典主义人文尊邸至尊品牌，扛鼎力作2011•富邦地产•品质改变寿光至尊区位，发展蓝筹魅力城东•景观大道东环路•近邻弥河景观带营销现场体验区现场营造：风格大气的售楼处项目现场售楼处，新古典主义风格售楼处，第一时间传达项目建筑特色利用售楼处前的景观小品展示打造耳目一新的品质感受实体管理——售楼处、项目现场的设计包装项目现场的设计包装项目周边主干道路旗的制作。售楼处前广场路旗及景观的设计。施工现场的包装围墙的包装及设计售楼处广场道旗营销现场大气的围墙设计体验区现场营造：售楼部建材展示区，建筑品质展示营销现场营销现场体验区现场营造：生活氛围体验事件营销：举办媒体见面会，标志着项目正式面市，寻找目标客户群，实现圈层营销事件营销——项目媒体见面会【内部认购期/11年6月-11年8月】推广目标推广策略媒体组合活动策略推广主题高举高打拔高项目调性利用产品突围深化项目产品景观优势，传递高端形象（2A）城东·百万级·公园大宅报纸、广播、DM单页、直销游园风情酒会、洋房品鉴会、预约认筹城东·百万级·公园大宅至尊园林，人居雅境40000㎡清华园•1500㎡湖景水岸•私家后花园至尊福祗，风水宝地“太极”格局规划•泽地生福•处处人性化关怀【内部认购期主题推广语】体验式营销—游园风情酒会事件营销：邀请意向客户游园会让客户体验项目景观园林优势。【开盘强销期/11年8月-11年10月】推广目标推广策略媒体组合活动策略推广主题产品展示、销售造势、利用产品、优惠逼定强势开盘达成销售盛大开盘·公园生活隆重启幕报纸、广播、DM单页、直销盛大开盘典礼、植物认领活动至尊府邸·公园大宅至尊生活，华丽启幕高贵蕴于内敛，品质来源经典至尊生活·一生荣耀30万㎡新古典人文尊邸荣耀呈现【开盘强销期主题推广语】活动营销—盛大开盘活动营销：利用盛大的开盘典礼以及现场抽奖、优惠造势促进客户成交。体验式营销—植物认领体验式营销：植入广告事件宣传项目园林景观优势，再次加深公园生活概念【持续销售期/11年10月-11年12月】推广目标推广策略媒体组合活动策略推广主题项目详解配套服务全方位体现延续开盘热销势头，消化剩余房源提升价格至尊建筑，奢适主义新主张报纸、软文、杂志、DM单页、直销样板间呈现、新古典主义摄影展至尊生活，10分钟生活圈6700㎡商街•2400㎡高端会所•东城全福元•兰桂坊商街至尊建筑，奢适主义新主张私家院落•大落地观光窗•景观阳台•入户花园至尊服务，皇家典范戴德梁行，给您一个五星级酒店般的家【持续热销期主题推广语】至尊生活·面面俱到实体管理——样板间、项目现场的设计包装样板间包装原则高贵感体现在样板间装修中的每一细节中。切实给人一个“家”的感觉及氛围。采用户外样板房设置，可以弥补实物的缺陷。新古典风格样板房装饰建议体验式营销—样板间事件营销—摄影展活动营销—岁末感恩酒会感恩酒会高品质的营销活动，充分体现业主尊贵之感邀请专家学者给予客户投资理财方面指导业主联欢拉近开发商、物业与业主之间的距离给景观一个灵魂：坡地、森林、休闲结合坡地景观主题，打造森林、运动主题。实施：通过无生命周期的成品树引入、运动主题景观小品、坡地，提升景观价值。同时，配合社区会所打造高端休闲商务区体验式营销—社区景观打造【富邦物业品牌建设方案—物业形象】物业是销售的重要组成部分社区物业是地产品牌的见证者，是项目口碑是树立者，也是品牌生命的延续