万科山河道、康桥玖玺园、恒大云玺北苑调研报告

竞品/万科山河道/概况万科山河道开发商河南国信乐达房地产有限公司投资商郑州万科企业有限公司项目地址中原区华山路与颖河路向西500米城市展厅中原万达中厅占地面积共计139亩，分四期开发建筑面积共计15.93万方，首期建筑面积约3.38万方物业形态7栋34层高层建筑风格美式斯特恩建筑容积率4.98绿化率25.2%总户数1156户装修精装内外部配套1、交通：地铁10号线二砂站（在建中，预计2020年12月底通车试运营）；公交：BRT：B5、B502、B10、S111等，交通要道：西三环快速路、陇海快速路等；2、教育：华山路小学、外国语中小学、中原区实验小学、郑州六十九中、郑州一中等；大学中原工学院、郑州财经学校等；3、商业：锦艺城、大商新玛特、中原万达、二砂文化创意园；4、医疗：河南省直第三人民医院、郑州大学附属郑州中心医院、郑州市中医院、郑州市中原中医院、华山医院等；5、小区内部配套会所产品面积96㎡三室两厅一卫121㎡三室两厅两卫、125㎡三室两厅两卫、142㎡四室两厅两卫销售动态目前处于对外发声阶段，城市展厅4月15日开放，预计首批推售七月份左右项目位于华山路与颍河路交会处向西，属国信城改地块，共计139亩分四期开发，总建面约15.93万方，首期建面约3.38万㎡，规划建设7栋34层96-140㎡高层刚改产品，目前处于对外发声阶段，城市展厅4月15日开放，预计首批七月份推售。2135678公租房竞品/万科山河道/产品万科山河道项目首期地块共计规划6栋34层高层、1栋32层为公租房、1栋幼儿园，产品面积96-140㎡，主力面积集中在120㎡三房占比达35%，其次为140㎡四房占比26%，为刚改及改善产品。公租房幼儿园万科山河道户型配比楼栋单元层高面积套数1#2D34F14068125681201022#2D14034125102961363#1112D1406812010212568合计1156万科山河道户型配比面积套数占比96㎡20418%120㎡40835%125㎡23821%140㎡30626%合计1156100%竞品/万科山河道/产品项目户型整体偏改善，34层，1T2H或2T4H连廊设计，140㎡户型方正，南北通透，功能分区合理；125㎡户型略狭长，后期采光及通风效果稍差。140㎡96㎡96㎡125㎡125㎡96㎡96㎡125㎡高层2#楼平层图140㎡四室两厅两卫96㎡三室两厅一卫125㎡三室两厅两卫96㎡三室两厅一卫125㎡三室两厅两卫竞品/万科山河道/亮点项目整体风格为美式斯特恩建筑，紧邻颍河园，现处于初步入市阶段，首次推广主题为“原来的人，更好的城”，以老西郊改善地缘客户为主，主打老郑州人的情怀及对旧时光的缅怀。竞品/万科山河道/亮点万科山河道精装交付，后期装标同万科江山府，传承新古典设计大师罗伯特·斯特恩建筑设计理念，升级版精细化装修标准。竞品/康桥玖玺园/概况康桥玖玺园位于中原区秦岭路与汝河路西南角。为康桥集团经营、储备数年的地块，前期因为地块西侧高压线入地原因一直搁置，在高压线问题得以解决之后，地块随即进入招拍挂环节。整体地块成交价为121455万元，折合1150万/亩，楼面价4107元/㎡，底价成交。地块属性为安置开发混合区用地，其中的安置住宅不得进入一级市场销售，可售地块规划1栋商业、1栋幼儿园、2栋商务办公、4栋7-8层洋房、3栋13-19层小高层、1栋29层高层、5栋32-33层高层。康桥玖玺园开发商郑州康平置业有限公司（康桥地产子公司）投资商康桥地产项目地址中原区秦岭路与汝河路西南角占地面积共计105.61亩，分四期开发建筑面积共计42.9万方，一期0.27万方、二期0.3万方、三期29.9万方、四期12.9万方物业形态高层、小高层、洋房、商业建筑风格现代简约容积率4.19绿化率25.1%住宅车位2964个+177个充电车位商业车位351个总户数1725户装修高层：1500元/㎡，洋房2000元/㎡外部配套1、交通：地铁10号线二砂站（在建中，预计2020年12月底通车试运营）；公交：BRT：B5、B502、B10、S111等，交通要道：西三环快速路、陇海快速路等；2、教育：互助路小学、华山路小学、外国中小学、中原区实验小学、郑州六十九中、郑州一中等；大学中原工学院、郑州财经学校等；3、商业：锦艺城、大商新玛特、中原万达、二砂文化创意园；4、医疗：河南省直第三人民医院、郑州大学附属郑州中心医院、郑州市中医院、郑州市中原中医院、华山医院等；产品面积高层：75-142㎡；洋房：143㎡销售动态目前处于前期咨询阶段3#15#13#9#12#11#7#8#6#1#2#18#17#19A16#19B20#5#小高层办公楼商业高层洋房竞品/康桥玖玺园/产品物业类型楼栋层高单元商业19B座28F——商业19A座28F——商业204F4高层183F3高层1733F2高层1629F4洋房158F2洋房138F2高层1233F3高层1133F4大门101F2洋房97F1小高层813F3高层733F4洋房68F1幼儿园53F——商业33F——小高层219F2小高层119F2高层产品户型配比面积段(㎡）户数套数占比7524315%11094957%1251509%14232319%合计1665100%洋房产品户型配比面积段(㎡）户数套数占比14373100%合计73100%康桥玖玺园户型产品偏刚需+刚改，高层75-142㎡，主力110㎡，搭配142㎡四房,共计1665套;洋房143㎡，户型设计单一，共计73套，高低配设计，牺牲了居住舒适度;目前项目暂未入市，团队初步组建，户型图等基础资料暂未到位，面积段跨越大，增强客户购置选择性。竞品/康桥玖玺园/产品主卧客卧客厅餐厅客厅餐厅客卧儿童房主卧客卧主卧客厅客卧厨房卫生间卫生间卫生间厨房卫生间客厅餐厅餐厅餐厅客厅客卧主卧主卧客卧客卧卫生间卫生间卫生间次卧客卧卫生间厨房厨房厨房卫生间以12#楼为例，3T5户设计，整体采光通风性较好，有利提升居住舒适度，75㎡小户型客厅西向，两卧朝北客卧高层12#楼标准层平层图竞品/康桥玖玺园/产品住宅立面以横向线条为主、辅以简洁的形体关系，精致的细节设计、塑造简约大气，具有鲜明时代审美特征的形象建筑造型：现代、简约、水平线条；建筑材料：金属格栅、仿石涂料、石材；建筑色彩：浅灰色、深灰色、米色现代简约竞品/康桥玖玺园/亮点核心价值点景观规划：一环（健康漫步环线：康体、运动）一轴（一条社区景观轴线，高层区共享景观轴）九园（九大景观主题花园：高层区：渚墨、归宁、言石、观云、星宿、瑜璟；洋房区：瀚石、砚谷、寸石）物业服务：社区采用康桥物业，也属加分项教育配套：社区配备9班制幼儿园商业配套：社区配备2.6万方集中商业，以“生态亲子”为主题，集餐饮娱乐、文化互动、休闲购物为一体；利用康桥景观优势，以屋顶花园+建筑外观绿植+室内景观+特色店铺打造绿色无霾生态购物商场里的“汝河路夜市”，打造特色小吃街区；同时打造一站式儿童成长中心。三环内康桥品牌双地铁盘附加价值点精装修交付幼儿园配套商业配套竞品/恒大云玺北苑/概况恒大云玺北苑开发商郑州帝景置业有限公司投资商恒大集团项目地址中原区洛河路北、文化宫路东占地面积24.64亩建筑面积建筑面积约13.5万㎡物业形态4栋高层(32层~37层)建筑风格现代容积率5.094绿化率30.24%总户数390户停车位1433个内外部配套1、交通：地铁5号线；公交：103、211、287、291、S115、S139等；交通要道：西三环快速路、陇海快速路等；2、教育：伊河路小学、外国中小学、中原区实验小学、郑州六十九中、郑州四十二中、郑州一中、郑州大学、河南工业大学、中原工学院、郑州财经学校等；3、商业：地标裕达国贸、万达广场、正道思达生活广场、文化宫路购物广场；4、医疗：河南协和医院、郑州大学附属郑州中心医院、郑州市中医院、华山医院等；5、公共配套：绿城广场、碧沙岗公园、东滨河公园销售动