房地产估价旅馆房地产估价知识点汇总（共26）

第四节旅馆房地产估价知识点一：旅馆房地产及其估价特点

（一）旅馆馆房地产产的分类类

1．饭店、酒酒店、宾宾馆房地地产及其其特点

①产权式酒酒店由消费者或或个人投投资者买买断旅店店旅游设设施在特特定时间间里的使使用权，即即酒店将将每间客客房分割割成独立立产权出出售给投投资者。优点：对开开发商而而言，通通过分单单元出售售酒店产产权形式式，可尽尽快收回回投资，减减轻投资资风险；；对业主主而言，通通过购买买指定房房间的产产权不仅仅可以自自己使用用，还可可通过分分红的形形式取得得可观的的投资回回报；对对经营者者而言，凭凭借丰富富的管理理经验，不不必拥有有酒店的的所有权权就可得得到一定定的管理理收益。国际通用的的产权式式酒店三三种类：：一是时时权酒店店、二是是住宅型型酒店、三三是投资资型酒店店。

②酒店式公公寓提供“酒店店式的服服务、公公寓式的的管理”就是拥有独独立产权权、配备备包括厨厨卫在内内的综合合套间的的房地产产，整个个大厦则则提供酒酒店式的的商务服服务、保保洁服务务、物业业管理、租租赁管理理。投资资者既可可以像购购买普通通住宅一一样用于于自住，又又可以交交由大厦厦以酒店店的形式式出租，获获得投资资回报。③分时度假假把一个星级级酒店或或豪华度度假村的的一间客客房的使使用权按按每年52周时间间分别出出售给51个家庭庭。④经济型酒酒店是在传统星星级酒店店基础上上发展出出来的一一种强化化客房功功能、弱弱化附属属设施及及服务的的新型有有限服务务酒店。2．旅店、招招待所及及其特点点一般为企事事业单位位作为接接待客人人使用，其其经营收收入主要要来自于于床位收收入。（二）旅馆馆房地产产的估价价4特点知识点二：：影响旅旅馆房地地产价格格的3因素

区位状况22方面1．交通条条件这是影响旅旅馆房地地产价格格的最重重要的区区位状况况，是否否拥有便便捷、快快速的交交通条件件直接影影响着旅旅馆房地地产客户户的入住住、消费费。

2．周围环环境周围环境和和交通条条件往往往是相互互起着相相反作用用的，交交通条件件好的旅旅馆往往往周围环环境嘈杂杂。相比比接待观观光和商务旅客客的旅馆馆而言，接接待度假假旅客的的旅馆就就特别需需要优美美的环境境，而交交通条件件的便利利这时就就退居其其次了。

实物状况22方面1．设备设设施和用用具除了设备设设施以外外，用具具是影响响旅馆房房地产价价值的一一个比较较特殊的的重要实实物状况况。虽然然在对旅旅馆房地地产估价价时，用用具往往往并不包包括在内内，但和和设备设设施一样样，用具具也是旅旅客选择择和评价价旅馆的的重要因因素。

2．经营管管理

旅旅馆的经经营管理理对于提提升旅馆馆房地产产的价值值起着重重要的作作用，好好的酒店店聘请国国际著名名的酒店店管理集集团经营营管理，这这样不仅仅能够提提高酒店店的服务务水准，而而且能够够利用这这些酒店店管理集集团的国国际订房房网络，保保证酒店店的客源源。权益状况

知识点三：：旅馆房房地产估估价方法法的选用用（一）收益益法酒店类房地地产具有有一次性性投资较较大、经营营风险相相对较大大及投资资回收期期较长的特点点，其通通用性、可可分割转转让性较较差，因因此市场场整体转转让成交交的实例例较少，而而且其有有经营收收益，因因此对酒酒店房地地产进行行估价时时，一般般选用收收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。（二）市场场法由于旅馆房房地产一一般较少少在市场场上转让让，因此此较难获获取交易易实例，市市场法主主要用于于客房价价格、其其他功能能用房租租金的估估算。知识点四：：旅馆房房地产估估价的技技术路线线及难点点处理

（一）星级级酒店不不同功能能用房收收益的测测算

1．客房客房的经营营收入主主要来源源于床位位费或房房间费，客客房的收收益可通通过市场场调查获获取房间间单价/天、入入住率、平平均价格格折扣率率等资料料，并根根据客房房数量求求取。2．商场商场一般采采用出租租经营，其其收益的的测算注注意区分分租约内内和租约外外而分别别计算，租租约内根根据所订订租约确确定，租租约外可可以利用用市场法法获取。3．餐饮餐饮有出租租经营和和自主经经营。555554．商务、会会议商务、会议议厅一般般采取自自主经营营，经营营方式按按小时时时间段收收取使用用费用，不不同时间间段收取取费用一一般不同同，这部部分用房房的收益益可根据据其不同同商务功功能厅的的面积、收收费标准准、平均均使用率率等进行行测算。5．娱乐、健健身其经营的方方式主要要有出租租经营和和自主经经营，出出租经营营的收益益可以根根据租约约或市场场法求取取，自主主经营的的收益可可根据不不同娱乐乐功能用用房的数数量、平平均消费费标准、平平均开房房率等求求取。

（二）星级级酒店净净收益的的求取由于酒店的的经营管管理水平平的高低低、设施施配套程程度、酒酒店经营营的信誉誉等诸多多因素形形成的无无形价值值，都将将固着于于酒店这这一特定定房地产产上，隐隐含在酒酒店房地地产的价价值之中中。因此此如何测测算酒店店房地产产的净收收益是酒酒店房地地产估价价的难点点之一，这这是因为为酒店的的整体贡贡献能力力和获利利来源涵涵盖动产产和不动动产等诸诸多因素素，且相相互交叉叉作用。此此外估价价对象范范围的不不同界定定也会影影响净收收益的计计算。因因此对酒酒店房地地产利用用收益法法估价时时，必须须清楚估估价对象象范围及及内涵，动动产与不不动产给给酒店带带来的收收益区别别。a.当界定定酒店为为整体资资产并考考虑其持持续经营营能力进进行估价价时，在在净收益益的计算算中应考考虑扣除除商业利利润。b.当界定酒酒店仅为为不动产产部分为为估价对对象进行行评估时时，在净净收益计计算中除除考虑扣扣除商业业利润外外，而应应考虑扣扣除非不不动产部部分所带带来的收收益。××房地产产抵押估价价报告封面（略）目录（略）致估价委托托人函（略略）注册房地产产估价师师声明（略略）估价假设和和限制条条件（略略）××市×××镇××路某酒酒店房地地产抵押押估价结结果报告告（节选选）一、估价委委托人（略略）二、估价机机构（略略）三、估价对对象本次评估物物业为××镇港口口路某酒酒店整体体房地产产，该酒酒店原名名为“××大厦”，原权利利人为××公司，该该公司从从19992年开始始投资兴兴建“××大厦”，但在在开发物物业的过过程中由由于资金金问题造造成工程程烂尾。//后由现现权利人人甲公司司进行后后续工程程建设，并并于19999年12月23日取得该该《××市建筑筑工程竣竣工验收收证书》。2002年9月30日通过转让方式正式取得产权，转让价格为人民币6200万元。甲公司分别于2005年9月6日及2006年6月1日取得该物业的《国有土地使用证》和《房地产权证》。至此，我公司认为本次估价对象的产权清晰合法。物业状况

表2－39序号估价对象权属证书建筑面积（㎡㎡）原建购价（元元）房屋用途现状用途1某酒店粤房地证字字第××号281055．326200000000综合楼酒店产权状况

表2－40物业名称某酒店权利人名称称甲公司土地用途商服土地使用权权类型出让土地使用权权性质国有国有土地使使用证编编号东府国用（20005）第××号土地使用年年限至20544年12月29日止产权登记日日期2006年年6月1日房屋所有权权来源自建房屋用途综合楼2006.6.21

1992

【纠错1】估估价对象象缺区位位状况说说明。【纠错2】估估价对象象缺建筑筑物结构构、设施施设备、装装修、总总楼层、成成新度、占占地面积积、有无无他项权权利等情情况介绍绍。【纠错3】表2-440中土地地使用年年限终止止日期与与前边文文字交代代不符，前前边文字字交代从从20005年9月6日取得得《国有有土地使使用证》，综综合出让让年限为为50年，终终止日期期应为20555年9月5日止。四、估价目目的为确定房地地产抵押押贷款额额度提供供参考依依据而评评估房地地产抵押押价值。五、估价时时点2006年年6月21日，此此估价时时点是估估价对象象实地查查勘之日日。【注意】抵抵押目的的估价时时点应假假定为实实地查勘勘之日，如如果不是是实地查查勘之日日，要说说明理由由。六、价值定定义房地产抵押押价值：：抵押房房地产在在估价时时点的市市场价值值，等于于假定未未设立法法定优先先受偿权权利下的的市场价价值减去去房地产产估价师师知悉的的法定优优先受偿偿款。市场价值：：在公开开市场上上最可能能形成的的价格。公公开市场场指在该该市场上上交易双双方进行行交易的的目的在在于最大大限度地地追求经经济效益益，并掌掌握必要要的市场场信息，有有较充裕裕的时间间进行交交易，对对交易对对象具有有必要的的专业知知识，交交易条件件公开并并不具有有排它性性。七、估价依依据（略略）八、估价原原则（略略）九、估价方方法先求取假设设未设立立法定优优先受偿偿权利下下的市场场价值，然然后减去去房地产产估价师师知悉的的法定优优先受偿偿款。1．假设未未设立法法定优先先受偿权权利下的的市场价价值本次估价的的估价目目的是对对已建成成的房地地产即酒酒店房地地产进行行现有价价值估价价。通过过实地查查勘和对对周边区区域的调调查并分分析有关关资料后后，根据据估价对对象酒店店房地产产的特点点和实际际情况，进进行评估估方法的的具体选选择。酒酒店物业业作为一一种能直直接获取取长期收收益的经经营性不不动产，区区别于其其他各类类物业，特特别是中中大型星星级酒店店房地产产，其房房地产价价值已并并非各项项要素资资产的简简单估价价加总，据据此我们们确定将将收益法法作为本本次某酒酒店抵押押价值评评估的基基本方法法。同时时，在酒酒店房地地产构成成要素资资产的单单项评估估遵循贡贡献原则则的前提提下，除除收益法法外，成成本法也也具有评评估合理理性的一一面，能能够保守守地测算算估价对对象的现现有价值值。因此此我们拟拟采用成成本法作作为本次次酒店房房地产估估价的辅辅助方法法。①收益法是是运用适适当的报报酬率，将将预期的的估价对对象房地地产未来来各期的的正常净净收益折折算到估估价时点点上的现现值，求求其之和和来确定定估价对对象房地地产价格格的一种种估价方方法。即即购买一一宗一定定使用年年限的房房地产，等等于在这这个年期期内可以以在将来来源源不不断地获获得年净净收益，那那么，以以现有的的一个货货币额与与这将来来源源不不断的年年收益的的现值之之和等同同起来，这这个货币币额即是是该房地地产的价价格，称称为收益益价格。②成本法是是假定存存在一个个潜在的的购买者者，重置置一宗与与估价对对象可以以产生同同等效用用的房地地产所需需投入的的合理费费用。也也应当是是估价对对象价值值的衡量量标准，即即是一种种以建造造房地产产所需耗耗费的各各项费用用之和为为主要依依据，再再加上一一定的资资金利息息和计划划利润，并并扣除相相应的折折旧来确确定房地地产价格格的估价价方法。2．房地产产估价师师知悉的的法定优优先受偿偿款法定优先受受偿款是是指假定定在估价价时点实实现抵押押权时，法法律规定定优先于于本次抵抵押贷款款受偿的的款额，包包括1）发包包人拖欠欠承包人人的建筑筑工程价价款，2）已抵抵押担保保的债权权数额，3）应补补地价，以以及其他他法定优优先受偿偿款。本次估价对对象估价价师知悉悉的法定定优先受受偿款为为预计转转让税费费。【纠错】预预计转让让税费不不属于估估价师知知悉的法法定优先先受偿款款。十、估价结结果估价对象在在估价时时点的评评估结果果如下：：市场价值：：人民币币220006646656元，大大写金额额：人民民币贰亿亿贰仟零零陆万肆肆仟陆佰佰伍拾陆陆元整；；知悉的的法定优优先受偿偿款：人人民币1657115441元，大大写金额额：人民民币壹仟仟陆佰伍伍拾柒万万壹仟伍伍佰肆拾拾壹元整整；抵押押价值：：人民币币203349931115元，大大写金额额：人民民币贰亿亿零叁佰佰肆拾玖玖万叁仟仟壹佰壹壹拾伍元元整。【纠错】估估价结果果无单价价十一、估价价人员（略略）十二、估价价作业日日期（略略）十三、估价价报告使使用期限限（略）十四、风险险提示1．估价对对象可能能因区域域规划、功功能定位位、市政政建设、交交通条件件、生态态环境、使使用状况况等因素素变化导导致抵押押价值减减损。2．估价对对象可能能因房地地产市场场变化、国国家宏观观政策和和经济形形势变化化、房地地产相关关税费和和银行利利率调整整等因素素导致估估价对象象的抵押押价值减减损。估价报告使使用者应应合理使使用评估估价值。关关注处置置房地产产时快速速变现费费用变化化对估价价对象抵抵押价值值的影响响；关注注估价报报告出具具之后至至抵押登登记期间间是否会会出现法法定优先先受偿权权利。使用者应定定期或者者在房地地产市场场价格变变化较快快时对房房地产抵抵押价值值进行再再评估。十五、变现现能力分分析房地产变现现能力是是指假定定在估价价时点实实现抵押押权时，在在没有过过多损失失的条件件下，将将抵押房房地产转转换为现现金的可可能性。【注意】此此部分要要结合估估价理论论p65、本书p25一起学学习。表2－411通用性估价对象土土地用途途为综合合用地，其其建筑形形式符合合一般综综合楼需需要，故故通用性性较强独立使用性性估价对象为为某酒店店整幢房房地产，其其使用及及经营不不受其他他房地产产的影响响，故独独立使用用性较强强可分割转让让性根据合法用用途和产产权状况况，估价价对象可可分割转转让较弱弱，但作作为酒店店性房地地产，对对整体价价值影响响不大快速变现价价值假定在估价价时点强强制处分分估价对对象，因因卖方价价外手续续费、竞竞价空间间、双方方无合理理的谈判判周期、快快速变现现的付款款方式及及目前拍拍卖市场场成交活活跃程度度等因素素，将会会产生一一定的价价格减损损。根据据估价对对象的具具体情况况，预计计估价对对象可实实现的快快速变现现价值为为市场价价值的七七成变现能力在当前市场场条件下下，酒店店整体转转让实例例较少，但但市场仍仍有一些些酒店转转让实例例，本酒酒店装修修标准为为四星级级，成新新率较高高，且独独立性使使用较强强，预计计本酒店店变现能能力较强强清偿顺序在估价时点点本次评评估物业业未设定定任何抵抵押权，估估价师知知悉的法法定优先先受偿款款仅为预预计转让让税费【纠错】转转让税费费不是法法定优先先受偿款款。××市×××镇港口口路某酒酒店房地地产抵押押估价技技术报告告（节选选）

一、估价对对象实物物状况描描述与分分析该酒店占地地面积36991㎡，总总高22层，地地下1层，总总建筑面面积为281105..32㎡，酒酒店于20003年9月开始始营业，并并于20005年4月17日取得得《中国国四星级级饭店证证书》。该该酒店是是一家集集客房、餐餐饮、娱娱乐、休休闲为一一体的多多功能商商务型酒酒店，目目前已成成为虎门门镇标志志性建筑筑物之一一。该酒酒店自开开业以来来经营收收益稳定定上升，年年经营收收入从20003年的21000余万元元上升至至20005年的1.338亿元。酒酒店各功功能部分分经营状状况良好好，客房房入住率率在××市同档档次酒店店中处于于较高水水平，年年均入住住率可达达到85%左右，酒酒店平均均房价在在350元左右右。通过过市场调调查，××市同档档次酒店店平均价价格在4400～450元左右右，考虑虑到本酒酒店的规规模及地地域因素素，我们们认为本本酒店的的客房定定价合理理，有较较强的市市场竞争争力，加加之虎门门为中国国的服装装之都，该该镇商务务型客户户较多，我们预计本酒店的长期发展前景良好。酒店的功能能分布情情况如下下：1层：接待待大堂、佛佛罗伦萨萨西餐厅厅、大堂堂吧、商商务中心心、工艺艺精品店店、停车车场、发发廊。该该层大堂堂一侧约约50㎡出租租经营工工艺精品品店，月月租金为为150000元。停停车场内内部分面面积出租租经营发发廊，月月租金为为100000元，停停车场内内35．1㎡出租租经营士士多店，月月租金为为55500元。西餐餐厅设有有餐位80个。2层：整层层作为海海港中餐餐厅，设设有25间不同同大小的的包房，总总餐位数数550个，该该餐厅的的人均消消费在100～150元之间间。3层：该层层为kttv俱乐部部，共设设有各类类型豪华华包房42间，其其中小包包房5间，中中包房l7间，大大包房7间，豪豪华大包包房9间，总总统包房房4间。小小包房最最低消费费为900元/间，豪豪华包房房的最低低消费为为28000元/间，所所有包房房平均消消费约为为25000元/间。该该层的小小商品店店出租经经营，月月租金为为92000元。4层：樱之之恋康乐乐部（桑桑拿中心心），该该层设有有日式按按摩房67间，目目前有57间正在在营业，其其余在装装修中，预预计8月可以以对外营营业。根根据介绍绍该桑拿拿房的平平均消费费在484元左右右。5层、7～～22层：全全部为客客房，共10种类型型客房，客客房总数数为222l间。其中中二十一一层为行行政楼层层客房。6层：设有有2个大型型会议室室，目前前正在装装修中，预预计在今今年8月可以以营业。地下室：该该层为设设备用房房及洗衣衣房等配配套设施施用房。该酒店基本本装修情情况如下下：外墙：裙楼楼贴大理理石；大大堂：地地面铺大大理石，内内墙面贴贴大理石石，天花花板为艺艺术吊顶顶；走廊廊：地面面铺大理理石，内内墙贴大大理石，天天花板为为石膏板板吊顶；；客房：：地面铺铺实木地地板、部部分铺地地毯，内内墙贴墙墙纸，天天花板石石膏板吊吊顶。酒店设施：：中央空空调、热热水系统统、自动动喷淋、烟烟感报警警、网络络接线、智智能系统统及监控控系统等等，室内内及室外外共配有有100余个停停车位。目前酒店服服务项目目有商场场、饮食食、娱乐乐、客房房、康体体、商务务、会议议、健身身等。其其中客房房、商务务、会议议、健身身为酒店店自主经经营项目目，商场场、饮食食、娱乐乐、康体体等为酒酒店出租租经营项项目。其基本情况况如下：：1层：酒店店大堂、商商场、美美容美发发室，营营业面积积约10550㎡，其其中商场场和美容容美发室室为出租租经营项项目；另另有一个个50个车位位的停车车场。2层：整体体出租，经经营中餐餐（龙滕滕海鲜酒酒楼）和和西餐，营营业面积积合计约约19880㎡。其其中中餐餐大厅可可同时容容纳200人就餐餐，并有有28个包房房，每个个包房可可同时容容纳15人就餐餐。西餐餐厅设有有80个座位位。3层：整体体出租，经经营歌舞舞厅，营营业面积积约19880㎡。设设有近20个各种种中、小小包间。4层：整体体出租，经经营桑拿拿洗浴，营营业面积积约19880㎡。设设有豪华华房12间、贵贵宾房17间、豪豪华贵宾宾房6间。5～8层：：酒店客客房，营营业面积积约79220㎡。设设有各类类套房146间，其其中：标标准单人人房44间、豪豪华单人人房15间、豪豪华双人人房2l间、商商务房40间、蜜蜜月房7间、套套房4间、豪豪华商务务房3间、豪豪华蜜月月房8间、行行政套房房3间、高高级行政政套房1间。9层：酒店店会议中中心、健健身中心心、网球球场。共共有3个会议议室：大大会议室室可以容容纳300人会议议，中、小小会议室室可分别别容纳80人、20人会议议。10层：为为酒店临临时建筑筑（尚未未办理产产权证件件），目目前为酒酒店办公公用房。【注意】单单独估算算酒店大大堂部分分价值无无意义，后后面不要要计算酒酒店大堂堂的收益益，因为为因为酒酒店大堂堂是为其其他部分分服务的的，价值值已经包包含在其其他房地地产组成成部分中中，所以以再单独独计算就就重复了了。同理理得出：：10层办公公用房是是为整个个酒店服服务，收收益含在在其他组组成部分分中，所所以不必必单独计计算。如如果10层不作作为办公公用房，而而是整体体出租，就就需要计计算收益益。【纠错】pp1422基本情情况介绍绍和p1441基本装装修情况况介绍前前后不太太一致。比比如，前前边说一一层设西西餐厅餐餐位80个，到到了后面面又成了了二层设设有西餐餐厅80个座位位。前边边介绍包包房总共共42间，又又成了20个包间间。二、估价对对象权益益状况描描述与分分析本次评估物物业为虎虎门镇港港口路某某酒店整整幢物业业，该酒酒店原名名为“××大厦”，原权权利人为为××，该公公司从19992年开始始投资兴兴建“××大厦”，但在在开发物物业的过过程中由由于资金金问题造造成工程程烂尾。后后由现权权利人甲甲公司进进行后续续工程建建设，并并于19999年12月23日取得得该物业业的《东东莞市建建筑工程程竣工验验收证书书》。20002年9月30日通过过转让方方式正式式取得该该物业的的产权，转转让价格格为人民民币6，200万元。甲甲公司分分别于20005年9月6日及20006年6月1日取得得该物业业的《国国有土地地使用证证》和《房房地产权权证》。至至此，我我司认为为本次评评估物业业的产权权清晰合合法。三、估价对对象区位位状况描描述与分分析（略略）四、市场背背景描述述与分析析（略）五、最高最最佳利用用分析（略略）六、估价方方法适用用性分析析（略）七、估价测测算过程程（一）假设设未设立立法定优优先受偿偿权利下下的市场场价值1．收益法法（1）酒店店年经营营收入的的计算a．客房部部分收入入根据市场调调查，东东莞市四四星级以以上酒店店的客房房价格平平均折扣扣率一般般在455%～65%之间，客客房入住住率一般般在50%～80%之间【注注意：这这些是客客观成本本】。根据本本酒店管管理人员员介绍及及企业提提供的近近三年会会计报表表，本酒酒店的折折后房价价约为350元/间，另另外加收收10%的客房房服务费费，平均均折扣率率在55%～60%之间，由由于酒店店配套齐齐全，位位于虎门门镇的中中心区域域，且客客房定价价合理，本酒店的年平均入住率在80%左右【注意：这些是实际成本】，属于东莞市酒店行业中的较高水平。在本次评估中，考虑到酒店成新率、档次等，我们最终取客房价格平均折扣率为60%，年均入住率为80%。【纠错】此此处交代代本酒店店实际平平均入住住率在80%左右，但但前边p1441交代85%左右，前前后交代代不一致致。客房部分年年收益具具体计算算如下表表：表2－422客房类型间数（间）收费（元//间·天）房价折扣率率折后价（元元/间·天）客房服务费费率（%）服务费（元元/间·天）日收入（元元）高级房14453060%31810%3l502566豪华房1860060%36010%367128行政房1063060%37810%374150高级行政房房1268060%40810%405376蜜月房1673060%43810%437696高级套房1778060%46810%468738行政套房298060%58810%58l292海逸套房1138060%82810%82910总统套房l388060%232810%2322560小计221

881066日收入总计计（元）881066

平均入住率率80%

年收入总计计（万元元）2572．．70注：年经营营收益按按每年365个经营营日计算算，以后后的计算算均取365日。b．中餐厅厅收入考虑到本酒酒店的中中餐厅为为海港城城，该餐餐厅定位位档次较较高，人人均消费费一般在在100～150元，酒酒店分午午餐和晚晚餐，午午餐平均均上座率率一般在在50%左右，晚晚餐平均均上座率率在70%左右，因因此我们们取酒店店中餐厅厅的每天天上座率率为1200%，人均均消费为为130元。中餐餐厅年收收益计算算见下表表：表2－433项目收费（元//人）座位数上座率日收入（元元/天）中餐130550120%858000日收入总计计（元）

858000年收入总计计（万元元）3131．．70

c．西餐厅厅收入本酒店佛罗罗伦萨西西餐厅的的人均消消费在120元左右右，分早早餐、午午餐、晚晚餐，每每天平均均上座率率在2000%左右。西西餐厅年年收益计计算见下下表：表2－444项目收费（元//人）座位数上座率日收入（元元/天）西餐12080200%192000日收入总计计（元）

192000年收入总计计（万元元）700．880

d．桑拿收收入根据酒店管管理人员员介绍，本本酒店的的日式按按摩房平平均消费费在484元，这这里我们们按照市市场平均均价格450元计算，每每日平均均营业时时间为12小时，一一般为每每双钟计计费，平平均开房房率在3500%左右。年年收益计计算见下下表：表2－455客房类型收费（元//房间）间数（间）平均开房率率日收入（元元/天）日式按摩房房45057350%897755日收入总计计（元/天）

897755年收入总计计（万元元）3276．．79

【纠错】正正在装修修的10间按摩摩房有潜潜在收益益，也应应计算在在内，但但表中只只计算了了正常营营业的57间错误误，应为为67间。e．ktvv俱乐部部收入本酒店kttv俱乐部部，共设设有各类类型豪华华包房42间，其其中小包包房5间，中中包房17间，大大包房7间，豪豪华大包包房9间，总总统包房房4间。小小包房最最低消费费为900元/间，豪豪华包房房的最低低消费为为28000元/间，所所有包房房平均消消费约为为25000元/间。平平均开房房率为90%，年收益益计算见见下表：：表2－466项目收费（元//间）间数（间）平均开房率率日收入（元元/天）包间25004290%945000日收入总计计（元）

945000年收入总计计（万元元）3449．．25

【纠错1】b项人均均消费130元、c项上座座率20%左右、e项平均均开房率率90%左右，取取值都是是实际收收益错误误，应选选平均的的客观收收益。【纠错2】前前边p1441交代了了商场、饮饮食、娱娱乐、康康体为出出租经营营项目，但但以上b项中餐餐厅收入入、c项西餐餐厅收入入、d项桑拿拿收入、e项ktv俱乐部部收入都都没有按按出租经经营算，而而是按了了酒店自自主经营营算收益益。f．铺位出出租收入入由于本酒店店仅有少少量的铺铺位进行行出租经经营，且且出租租租金收益益稳定，故故本次计计算出租租铺位收收益时根根据租赁赁合同计计算，目目前出租租铺位共共4个，其其中包括括一层工工艺精品品店、停停车场内内发廊及及士多店店、三层层ktv俱乐部部商品销销售铺位位，年收收入合计计为47．64万元。

【纠纠错】应应交代租租约期几几年，租租约期内内按合同同价，租租约期外外按市场场价。g．会议中中心收入入目前本酒店店会议中中心正在在装修中中，预计计今年8月可投投入使用用，考虑虑到从估估价时点点至预计计投入经经营日期期间隔较较短，对对酒店长长期收益益价值影影响不大大，故本本次评估估按照正正常营业业计算其其收益价价值。根据酒店管管理人员员介绍，本本会议中中心的定定价为每每天800～l0000元/间，根根据市场场调查，该该定价合合理，会会议中心心的平均均使用率率一般在在50%左右，则则会议中中心的年年收益计计算如表表2－47：表2－477会议室类型型间数（间）收费（元//间·天）平均使用率率日收入（元元）会议室2l00050%l000年收入总计计（万元元）36．500h．其他收收入其他收入是是指酒店店其他配配套设施施的有偿偿服务，该该部分配配套设施施主要服服务于入入住酒店店的客户户，如大大堂吧等等设施，这这里我们们按客房房收入10%计算。则则年收入入为257．27万元。

【纠纠错】大大堂不应应该单独独再算收收益，另另外其他他是哪些些部分，应应详细列列明其他他是哪几几部分以上8部分分构成本本酒店的的全部收收益，则则本酒店店年经营营收入为为：酒店年经营营收入＝＝客房部部分收入入＋中餐餐厅收入入＋西餐餐厅收入入＋桑拿拿收入＋＋ktv俱乐部部收入＋＋铺位出出租收入入＋会议议中心收收入＋其其他收入入＝25772．70＋31331．70＋700．80＋32776．79＋34449．25＋47．64＋36．50＋257．27＝134472．65（万元元）（2）总营营业支出出a．营业成成本根据酒店财财务分类类，营业业成本包包括：耗耗用食品品、香烟烟、酒水水等；饮饮料的原原材料、调调料、配配料成本本；餐馆馆等耗用用的材料料；洗衣衣房耗用用的材料料成本等等；客房房用品等等。一般般四星级级酒店的的营业成成本占年年经营收收入的20%～30%，根据酒酒店近三三年会计计报表，该该项目占占年经营营收入的的18%～25%，属于于行业正正常水平平，在此此我们以以经营收收入的25%计取。则则营业成成本为33668．16万元。【纠错】不不应按实实际成本本，而应应按客观观成本。b．营业费费用估算算营业费用包包括：工工资、福福利、燃燃料费、摊摊销低值值易耗品品、服装装费、洗洗涤费、水水电费、邮邮电费、保保险费、包包装费、运运杂费、保保管费、展展览费、广广告宣传传费、差差旅费、清清洁卫生生费、工工作餐费费、装修修折旧、其其他等。四星级酒店店一般的的经营费费用约为为经营收收入的25%～30%左右，根根据本酒酒店近三三年会计计报表，该该项目占占总收入入的30%～35%，考虑到到在估价价时不计计建筑物物折扣费费用，我们在在此取总总经营收收入的33%。则营营业费用用为44445．97万元。【纠错】aab选项的的费率取取值不应应实际成成本，而而应按客客观成本本计算。c．管理费费用及财财务费用用估算管理费用包包括：公公司经费费、工会会经费、培培训教育育经费、劳劳动保险险费、待待业保险险费、审审计费、咨咨询费、诉诉讼费、排排污费、绿绿化费、开开办费、聘聘请会计计、审计计师费用用、修理理费、交交际应酬酬费、坏坏账损失失、存货货盘亏、上上级管理理费、其其他费用用等。财财务费用用包括：：银行手手续费、信信用卡手手续费及及其他。一一般酒店店的管理理费用及及财务费费用占经经营收入入的8%～10%，我们们以经营营收入的的10%计取。则则管理费费用及财财务费用用合计为为13447．26万元。d．有关税税费依照虎门镇镇交税标标准，经经营酒店店物业每每年缴纳纳的相关关税费如如下表：：表2－488税项交税标准税率（占经经营收入入的比例例）营业税营业额的55%5%城市维护建建设税营业税的55%0．25%%教育费附加加营业税的33%0．15%%印花税按实收资本本和资本本公积两两项合计计金额万万分之五五贴花0．05%%房产税原建购价的的70%的1．2%0．84%%城镇土地使使用税虎门为5元元/㎡0．3144%堤围防护费费按营业收入入的千分分之五计计算缴纳纳0．50%%文化事业建建设费娱乐业按33%征收仅ktv属属于娱乐乐业税费合计

约为经营收收入的7．1044%则有关税费费为957．04万元。本次评估酒酒店的年年经营支支出由以以上4部分构构成，合合计为101188．44万元。（3）酒店店房地产产年净收收益计算算酒店年净收收益为酒酒店年经经营总收收益扣除除酒店年年经营支支出部分分再扣除除属于酒酒店行业业带来的的商业利利润后的的收益，根根据市场场调查，酒酒店旅游游行业的的平均利利润率在在9%～15%之间，考考虑到本本酒店经经营效益益良好，我我们取商商业利润润为11%，则本本酒店属属于房地地产带来来的年净净收益为为：房地产年净净收益＝＝酒店年年经营收收益－酒酒店年经经营支出出－酒店店商业利利润＝134772．65－101118．44－101118．44××11%%＝22411（万元元）【纠错1】净净收益计计算还应应扣除无无形资产产和动产产收益。（4）房地地产的收收益价值值房地产年净净收益为为22441万元，土土地剩余余年期为为48．5年。报酬酬率按目目前银行行一年期期贷款利利率及投投资风险险系数，并并考虑到到目前酒酒店经营营收入随随市场变变化的不不确定性性等因素素，我们们确定房房地产综综合报酬酬率为9%，某某酒店的的建筑面面积共计计281105．32㎡，则则房地产产收益价价值为：：v＝（a÷÷y）×［1－（1＋y）－n］＝22441÷99%×［l－l÷（1＋9%）48．5］＝245519（万元元）则，酒店单单位面积积收益价价值为：：245519××100000÷÷281105．32＝87224（元/㎡）根据评估经经验，本本酒店的的收益单单价取整整为87000元/㎡。2006.6.21

1992

【纠错1】前前边未交交代土地地使用期期限届满满无偿收收回土地地时，对对地上建建筑物残残值是否否给予补补偿，所所以此处处没有考考虑建筑筑物残值值给予补补偿的价价值。【纠错2】选选取净收收益每年年不变有有限期公公式无理理由。【纠错3】报报酬率9%确定理理由不充充分。【纠错4】报报酬率按按银行一一年期贷贷款利率率错误，应应按存款款利率。（相相关链接接：成本本法中的的投资利利息是按按贷款利利率）【纠错5】剩剩余年限限48..5年没有有说明理理由。【纠错6】缺缺停车场场收益的的计算。2．成本法法（1）土地地成本由于估价对对象土地地用途为为综合楼楼，现状状用途为为酒店，遵遵循最有有效利用用原则，评评估过程程中土地地用途以以酒店用用途为前前提。考考虑到××市目前前尚未公公布基准准地价，无无法采用用基准地地价对土土地进行行估价，通通过查询询××市土地地交易信信息网，20005年至20006年期间间，××镇几乎乎无酒店店用地交交易实例例，但周周边其他他镇区范范围内有有酒店用用地的交交易实例例，考虑虑到酒店店用地的的特殊性性，并参参考××市近几几年来成成交的酒酒店用地地，各镇镇酒店用用地的成成交价格格差异较较小，因因此我们们通过其其他镇区区的交易易实例进进行相应应修正以以求取本本宗酒店店用地的的土地成成本。交交易实例例如下表表：表2－499地块编号土地位置面积（㎡）用途土地使用期期限截止交易时时间买方总成交价（万万元）地面地价（元/㎡）2006gg0099企石旧围村村727355酒店2046年年3月22日止（40年）2006－－3－22××市钻石石半岛酒酒店有限限公司730010032005gg0433中堂东泊村村333322酒店2045年年6月22日止（40年）2005－－6－22××市鸿富富国际酒酒店有限限公司333510002005gg0100石排福隆4291酒店2045年年（40年）2005－－3－10王妙玲4701095【纠错1】可可比实例例1、2面积太太大，规规模不相相当，不不具可比比性。【纠错2】可可比实例例3成交时时间在20005年3月10日，估估价时点点为06年6月21日，超超出一年年，不具具可比性性。【纠错3】三三个可比比实例都都是商业业用途40年期，估估价对象象为50年期综综合用性性，不具具可比性性。相关因素修修正：考虑到上述述成交实实例均为为近2年内成成交的酒酒店用地地，交易易情况正正常，考考虑到东东莞市近近两年土土地价格格变动不不大，且且由于酒酒店用地地的特殊殊性，近近几年东东莞市各各地成交交价格差差异不大大，因此此我们对对用地类类型、交交易日期期、交易易情况、区区域因素素及个别别因素不不进行修修正，仅仅对土地地剩余使使用年期期进行修修正。本宗地剩余余使用年年期为448年，土地地报酬率率取6%%，则

【补充土地地估价中中年期修修正公式式】y=[1--1/((1+rr)^mm)]//[1--1/((1+rr)^nn]m为待估宗宗地使用用年期，n为该用途途土地法法定最高高出让年年期

土地年期修修正系数数＝［1－1÷（1＋6%）48］÷［1－1÷（1＋6%）40］＝1．04土地成本单单价＝（10003×1104＋l0000×11．04＋10995×11．04）÷3＝10774（元/㎡）土地成本＝＝l0774×336911＝396641334（元）【纠错1】土土地剩余余年限前前边交代代是48..5年，这这里又成成了48年，前前后交代代不一致致。【纠错2】土土地报酬酬率6%无取值值依据。【纠错3】计计算公式式中法定定土地使使用权出出让年限限为综合合50年，不不应为40年。【纠错4】最最后求取取比准价价格为什什么用简简单算述述平均法法，没有有给出理理由。（2）建造造成本建筑物的建建造成本本包括实实地查勘勘设计和和前期工工程费、建建筑工程程费、安安装工程程费、公公共配套套设施费费。具体体计算见见估价计计算表。（表2-50）（3）管理理费用是用于管理理和组织织房地产产开发经经营活动动所发生生的各种种费用，包包括管理理人员工工资、差差旅费等等，一般般为建造造成本的的3%～6%，考虑虑到为四四星级酒酒店，工工程复杂杂，本次次取5%。（4）资金金利息包括土地取取得成本本、建造造成本和和管理费费用的利利息，利利率取现现行银行行1～3年期贷款款利率6．03%。【纠错】投投资利息息计算基基数中应应包含销销售费用用。（5）投资资利润以当地房地地产开发发的一般般水平为为基础，并并参考项项目所在在区域房房地产营营利水平平具体情情况确定定。投资资利润率率一般为为土地取取得成本本、建造造成本和和管理费费用的10%～25%，考虑虑到估价价对象为为酒店，本本次取20%。【纠错】投投资利润润率计算算基数中中应包含含销售费费用。（6）税费费为开发商销销售房地地产应缴缴纳的税税费，包包括营业业税（销销售收入入的5%）、城城建税（销售收入的0．25%），教育费附加（销售收入的0．15%）和堤围防护费（销售收入的0．1%），为总投资的5．5%。【纠错1】缺缺少交易易手续费费和印花花税的计计算。【纠错2】销销售税费费的计算算基数不不对，应应为估价价对象重重新购建建价格v。（7）计提提折旧按年限直线线折旧法法计算，其其建筑物物的寿命命为经济济寿命。【纠错】是是按建筑筑物经济济寿命减减去其晚晚于土地地使用期期限的那那部分寿寿命后计计算建筑筑物折旧旧的，即即60－5＝55年，前前面应该该交代一一个前提提：即应应说明在在建筑物物经济寿寿命晚于于土地使使用期限限结束的的，出让让合同约约定土地地出让期期限届满满需要无无偿收回回国有建建设用地地使用权权时，对对收回后后建筑物物是给予予补偿的的。如果果不给予予补偿，就就应该按按土地使使用年期期算折旧旧。（8）评估估测算结结果重置成本法法计算依依据及计计算过程程详见下下表：通过成本法法评估测测算，估估价对象象的评估估单价为为人民币币58000元/㎡，评评估总值值为人民民币163301108856元整。表2－500估价计算表表（1）

序号项目内容计算方法及及说明建筑面积（㎡㎡）：281055．32

用地面积（㎡㎡）：3691．．00

建筑物经济济寿命：：55年

建筑物已用用年限：：6年

建筑年期：：1．5年

单价（元//㎡）

（1）土地成本按市场地价价确定地地面地价价107439641134

（2）建造成本（3）＋（4）＋（5）＋（6）27107616554177．20

（3）前期工程费费根据《建设设工程价价格信息息》、××市工程程造价水水平、同同类物业业预结算算资料和和拟估物物业具体体情况等等综合确确定6016863319

（4）建筑工程费费

11603260221711

4．1地基处理同（3）6016863319

4．2主体工程同（3）11003091558522

（5）安装工程费费

14304019006088

5．1给排水（含含洁具，锅锅炉房管管线）同（3）40011242212885．2喷淋、气体体消防同（3）100281055325．3污水处理（含含管线）同（3）3084316605．4空调工程同（3）300843l55965．5照明、防雷雷、动力力、变配配电同（3）50014052266005．6电话总机及及配线、闭闭路电视视、监视视、广播播音响、管管理电脑脑、火灾灾报警、共共用天线线、电报报电传同（3）100281055325．7燃气工程同（3）3084316605．8电梯同（3）300843155965．9洗衣房设备备同（3）100281055325．10厨房设备同（3）20056210064（6）公共配套设设施费同（3）6016863319（7）管理费用（2）×（3%～6%），本本次取5%1363808227l（8