蒲杰 房地产法律实务中的几个问题

房地产法律实务中的几个问题蒲杰律师1一、土地地出让合合同中的的权利义义务的转转让问题题1-4--4/44（一）问问题的提提出华威公司司于2002年竞拍土土地一宗宗，因陷陷入诉讼讼无力支支付剩余余地价款款人民币币2,479万元，拟拟将与国国土局签签订的土土地出让让合同项项下的权权利义务务转由德德丰公司司享有和和承担。。2005年，双方方向国土土局提交交申请。。国土局的的处理方方法和程程序是：：1.先由德丰丰公司按按出让合合同的金金额支付付地价款款，向德德丰公司司出具了了收到全全部地价价款的收收据；2.国土局将将土地证证办理到到华威公公司名下下，随后后与德丰丰公司、、华威公公司签署署《国有土地地使用权权出让合合同附件件》，约定将将原出让让合同项项下受让让人华威威公司变变更为德德丰公司司。就在办理理国土过过户手续续时，某某法院以以华威公公司未履履行某生生效判决决确定的的债务为为由，对对上述宗宗地采取取了查封封措施。。

2一、土地地出让合合同中的的权利义义务的转转让问题题2-4--1/44

《合同法》第八十七七条：法律、行行政法规规规定转转让权利利或者转转移义务务应当办办理批准准、登记记等手续续的，依依照其规规定。《合同法》第七十九九条：债权人可可以将合合同的权权利全部部或者部部分转让让给第三三人，但但有下列列情形之之一的的除外：：(一)根据合同同性质不不得转让让；(二)按照当事事人约定定不得转转让；(三)依照法律律规定不不得转让让。

还有哪些些规定？？《合同法》第八十条条、第八八十一条条、第八八十二条条-----债权人转转让权利利的，应应当通知知债务人人。未经经通知，，该转让让对债务务人不发发生效力力。

3一、土地地出让合合同中的的权利义义务的转转让问题题3-4--4/44（二）须须注意的的问题1.现行法未未规定转转让土地地出让合合同权利利、义务务应办理理批准或或登记手手续。2.受让人转转让的交交付土地地请求权权，属债债权还是是物权？？【1】3.受让人一一并转让让权利和和义务------须经出出让人同同意。4一、土地地出让合合同中的的权利义义务的转转让问题题4-4--4/44（三）如如何看待待本案？？1.国土部门门是否已已同意华华威公司司将合同同中的权权利和义义务转移移给了德德丰公司司？2.华威公司司的合同同请求权权已经实实现，何何来需再再转让的的权利？？5二、土地地出让合合同履行行期间因因城市规规划调整整导致的的地价差差异请求补偿问问题1-3--3/44（一）立立法的单单向性-----土地使用用者请求求改变土土地用途途和容积积率应调调整和补补交出让让金1．土地使使用者请请求改变变土地用用途应调调整出让让金①国务院院55号令第十十八条②《城市房地地产管理理法》第十七条条③最高人人民法院院《关于审理理涉及国国有土地地使用权权合同纠纠纷案件件适用法律问题题的解释释》（2005年8月1日生效实实施）第第五条、2．土地使使用者请请求改变变容积率率应补交交出让金金国务院2001年4月30日《关于加强强国有土土地资产产管理的的通知》

6二、土地地出让合合同履行行期间因因城市规规划调整整导致的的地价差差异请求补偿问问题2-3--3/44国务院55号令第十十八条“土地使用用者需要要改变土地地使用权权出让合合同规定定的土地地用途的的，应当征征得出让让方同意意并经土土地管理理部门和和城市规规划部门门批准，，依照本本章的有有关规定定重新签签订土地地使用权权出让合合同，调调整土地地使用权权出让金金，并办办理登记记。”《城市房地地产管理理法》第十七条条“土地使使用者需需要改变土地地使用权权出让合合同约定定的土地地用途的，必须须取得出出让方和和市、县县人民政政府城市市规划行行政主管管部门的的同意，，签订土土地使用用权出让让合同变变更协议议或者重重新签订订土地使使用权出出让合同同，相应应调整土土地使用用权出让让金。””最高人民民法院《关于审理理涉及国国有土地地使用权权合同纠纠纷案件件适用法法律问题题的解释释》（2005年8月1日生效实实施）第第五条“受让方方经出让让方和市市、县人人民政府府城市规规划行政政主管部部门同意意，改变土地地使用权权出让合合同约定定的土地地用途，当事人人请求按按照起诉诉时同种种用途的的土地出出让金标标准调整整土地出出让金的的，应予予支持。。”国务院《关于加强强国有土土地资产产管理的的通知》“土地使使用者需需要改变原批批准的土土地用途途、容积积率等，必须须依法报报经市、、县人民民政府批批准。………对出出让土地地，凡改改变土地地用途、、容积率率的，应应按规定定补交不不同用途途和容积积率的土土地差价价。”7二、土地地出让合合同履行行期间因因城市规规划调整整导致的的地价差差异请求补偿问问题3-3--3/44（二）立立法空白白-----政府调整整控制性性详细规规划等原原因调低低容积率率的，是是否应退退还相应应出让金金？案例：华民公司司将300亩土地抵抵押给了了农业银银行，原原登记用用途为综综合用地地，容积积率为0.5。因拖欠欠银行贷贷款，经经法院委委托拍卖卖，民生生公司以以2,792万元竞买买成功。。在办理理国土过过户手续续时，由由于该宗宗地所在在区域调调整控制制性详细细规划，，其中约约140亩土地的的容积率率被调低低为0.4，另约160亩地的用用途被调调整为公公共绿地地，容积积率调低低为0.1。民生公公司要求求给予土土地差价价补偿。。8三、未达达到25%投资总额额的土地地使用权权的转让让问题1-4--3/44（一）立立法演进进1．1990年国务院院55号令第十十九条第第二款:“未按土地地使用权权出让合合同规定定的期限限和条件件投资开开发、利利用土地地的，土地使用用权不得得转让。。”2．《城市房地地产管理理法》第三十七七条:““下下列房地地产，不不得转让让：(1)以出出让方式式取得土土地使用用权的，，不符合合本法第第三十八八条规定定的条件件的………。”该法第三三十八条条第一款款：“以以出让方方式取得得土地使使用权的的，转让让房地产产时，应应当符合合下列条条件：(1)按按照出让让合同约约定已经经支付全全部土地地使用权权出让金金，并取取得土地地使用权权证书；；(2))按照出出让合同同约定进进行投资资开发，，属于房房屋建设设工程的的，完成成开发投投资总额额的百分分之二十十五以上上，属于于成片开开发土地地的，形形成工业业用地或或者其他他建设用用地条件件。”9三、未达达到25%投资总额额的土地地使用权权的转让让问题2-4--3/44司法实践践中有无无特殊情情况？【2】10三、未达达到25%投资总额额的土地地使用权权的转让让问题3-4--3/44（二）个个案不代代表普遍遍-----最高法院院判例中中的新动动向2003年，全威威公司、、超凡房房地产公公司与桂桂馨源房房地产公公司签订订《土地开发发合同》，约定前前两公司司将全威威公司名名下约52亩土地转转让给桂桂馨源公公司，桂桂馨源公公司很快快按约将将200万元定金金转入全全威公司司账户。。之后，，全威公公司、超超凡公司司多次函函告桂馨馨源公司司要求提提前支付付部分款款项，提提供抵押押担保手手续，否否则将单单方解除除合同，，经协商商未达成成一致。。2004年，桂馨馨源公司司向广西西高院起起诉，要要求继续续履行合合同。法法院审理理认为，，该案性性质为土土地使用用权转让让合同纠纠纷。涉涉案土地地为有关关部门批批准的房房地产开开发用地地，合同同经三方方当事人人协商一一致，属属于有效效合同。。桂馨源源公司按按约履行行了合同同并交付付了定金金，而全全威公司司、超凡凡公司以以合同中中约定不不明又未未协商一一致、其其利益存存在风险险为由，，拒不履履行合同同，已构构成违约约，遂判判决全威威公司、、超凡公公司继续续履行合合同。最高法院院二审认认为，合合同签订订前，柳柳州市国国土资源源局已同同意全威威公司以以出让方方式取得得讼争土土地的使使用权，，且签有有《国有土地地使用权权出让合合同》。涉案土土地在转转让时的的投资虽虽未达到到开发投投资总额额的25%，属于合合同标的的物的瑕瑕疵，但但并不直直接影响响土地使使用权转转让合同同的效力力，遂判判决维持持原判。。11三、未达达到25%投资总额额的土地地使用权权的转让让问题4-4--3/44（三）两两个问题题1．“未依依法登记记领取权权属证书书的”房房地产不不得转让让的规定定，是着着力于解解决土地地使用权权属证明明问题，，还是在在于维护护土地使使用权转转让的正正常秩序序？2．投资总总额须达达到25%才能转让让的规定定，是为为了减少少或者禁禁止“土土地空置置”，还还是为了了禁止““炒地皮皮”？12四、划拨拨土地使使用权的的转让问问题1-11-4//44（一）划划拨土地地使用权权的法律律性质1．现行立立法①国务院院55号令第四四十三条条第一款款：“划拨土土地使用用权是指指土地使使用者通通过各种种方式依依法无偿偿取得的的土地使使用权。。”②《城市房地地产管理理法》第二十二二条：“土地使使用权划划拨，是是指县级级以上人人民政府府依法批批准，在在土地使使用者缴缴纳补偿偿、安置置等费用用后将该该幅土地地交付其其使用，，或者将将土地使使用权无无偿交付付给土地地使用者者使用的的行为。。”13四、划拨拨土地使使用权的的转让问问题2-11-4//44（一）划划拨土地地使用权权的法律律性质

2．三种观观点①不具备备处分权权能说-----江平教授授(出让土地地使用权权与划拨拨土地使使用权的的区别之之一是出出让土地地使用权权包括有有处分权权能，而而划拨土土地使用用权则不不具有处处分权能能。)②不能进入入交易机机制说-----孙宪忠教教授(我国法律律上的土土地使用用权，目目前在法法律上能能够进入入交易机机制的，，只有以以所谓““出让””方式设设定国有有土地使使用权。。”)③非完全物物权说-----赵红梅教教授(认为“划划拨土地地使用权权也是土土地使用用权和土土地所有有权相分分离的产产物，但但却是一一种不完完全的物物权。””)

14四、划拨拨土地使使用权的的转让问问题3-11-4//44（一）划划拨土地地使用权权的法律律性质3、评价价①根据罗罗马法对对所有权权权能的的划分，，我们从从来都只只重视处处分权，，忽视收收益权。②我国现现阶段存存在的划划拨土地地使用权权的公益益性和私私益性之之分。15四、划拨拨土地使使用权的的转让问问题4-11-4//44(二)划拨土地地使用权权转让的的法定条条件和程程序1.划拨土地地使用权权转让的的法定条条件-----土地转让让合同和和出让合合同的签签订顺序序问题法律提示示：国务务院55号令第四四十五条条“符合下下列条件件的，经经市、县县人民政政府土地地管理部部门和房房产管理理部门批批准，其其划拨土土地使用用权和地地上建筑筑物，其其他附着着物所有有权可以以转让、、出租、、抵押：：(一)土地使用用者为公公司、企企业、其其他经济济组织和和个人；；(二)领有国有有土地使使用证；；(三)具有地上上建筑物物、其他他附着物物合法的的产权证证明；(四)依照本条条例第二二章的规规定签订订土地使使用权出出让合同同，向当当地市、、县人民民政府补补交土地地使用权权出让金金或者以以转让、、出租、、抵押所所获收益益抵交土土地使用用权出让让金。”谁在前、、谁在后后？【3】16四、划拨拨土地使使用权的的转让问问题5-11-4//44案例分析析：2001年4月，日月月厂与筑筑海公司司签订协协议，前前者将名名下的一一块划拨拨土地转转让给后后者。同同年9月，双方方签订补补充协议议，约定定土地转转让手续续应在2002年1月前办结结。此间，日日月厂又又与雄联联公司签签订相同同内容的的转让协协议，将将该宗地地转让给给雄联公公司。2002年6月，日月月厂与国国土局签签订土地地出让合合同，雄雄联公司司于次日日代替日日月厂付付清了全全部出让让金。同同年9月，日月月厂与筑筑海公司司再次签签订补充充协议，，日月厂厂承诺继继续履行行与筑海海公司签签订的协协议，其其与雄联联公司签签订的协协议不再再履行。。之后，，双方共共同向国国土局提提出申请请，要求求办理该该宗土地地使用权权的过户户手续，，但国土土局以该该争议不不属于行行政裁决决范围为为由，要要求通过过司法程程序认定定。筑海海公司遂遂向法院院提起诉诉讼，要要求确认认与日月月厂签订订的土地地转让协协议的效效力，办办理土地地转让过过户手续续。此间间，雄联联公司以以有独立立请求权权的第三三人身份份提起诉诉讼，两两案并案案审理。。问题：划拨用地地的转让让，应先先签出让让合同、、后签转转让协议议，还是是先签转转让协议议、后签签订出让让合同？？17四、划拨拨土地使使用权的的转让问问题6-11-4//44(二)划拨土地地使用权权转让的的法定条条件和程程序2.如何理解解划拨土土地使用用权转让让的一个个程序――“批准”？？

①关于批准准机关-----部门立法法的渗透透确定了了国土部部门的审审批地位位国务院55号令第四四十五条条和《城市房地地产管理理法》第三十九九条规定定的存在在冲突；；原国家土土地管理理局于1992年先后公公布《划拨土地地使用权权管理暂暂行办法法》、《关于划拨拨土地使使用权补补办出让让手续及及办理土土地登记记程序的的通知》，将批准准权揽入入自己的的怀中。。18四、划拨拨土地使使用权的的转让问问题7-11-4//44立法冲突突1.国务院55号令第四四十五条条：“符合下下列条件件的，经经市、县人人民政府府土地管管理部门门和房产产管理部部门批准准，其划拨土土地使用用权和地地上建筑筑物，其其他附着着物所有有权可以以转让、、出租、、抵押””。2.《城市房地地产管理理法》第三十九九条：“以划拨拨方式取取得土地地使用权权的，转转让房地地产时，，应当按照国务务院的规规定，报有批准权权的人民民政府审批”3.最高人民民法院2003年4月16日《关于破产产企业国国有划拨拨土地使使用权应应否列入入破产财财产等问问题的批批复》第二条承承认人民政府府或者土土地管理理部门都可以批批准。19四、划拨拨土地使使用权的的转让问问题8-11-4//44原国家土土地管理理局通过过部门立立法将审审批权揽揽入自己己的怀中中！1.《划拨土地地使用权权管理暂暂行办法法》（1992年3月月8日）第六条规规定，转转让划拨拨用地的的批准机机关是市市、县人人民政府府土地管管理部门门（房产产管理部部门被排排除在外外）。2.《关于划拨拨土地使使用权补补办出让让手续及及办理土土地登记记程序的的通知》（1992年11月2日日）进一步将将批准权权揽入了了本部门门怀中。。20四、划拨拨土地使使用权的的转让问问题9-11-4//44(二)划拨土地地使用权权转让的的法定条条件和程程序2/2②关于批准准时间---并案审核核两个申申请原国家国国土管理理局在1992年11月2日日《关于于划拨土土地使用用权补办办出让手手续及办办理土地地登记程程序的通通知》之之《附件件二：划划拨土地地使用权权补办出出让手续续及办理理土地登登记程序序的说明明》第五五条（已已于2003年年2月20日废废止）原土地使使用者在在缴纳全全部出让让金之前前已签订订土地使使用权转转让合同同的，土土地使用用权的受受让人可可在划拨拨土地使使用者缴缴纳全部部出让金金的同时时，向土土地管理理部门提提出土地地使用权权转让登登记申请请。土地地管理部部门根据据申请内内容，将将土地使使用权出出让登记记与土地地使用权权转让登登记一并并办理。。将出让让和转让让登记一一并办理理时，土土地管理理部门根根据有关关法律、、法规对对出让和和转让登登记申请请进行并并案审核核，符合合规定要要求的，，在转让让人《申请审批批表》内填写准准予出让让登记及及注销土土地登记记的意见见和结果果。在受受让人的的《土地登记记审批表表》内填写准准予转让让登记的的意见和和结果，，报人民民政府批批准注册册登记。。

21四、划拨拨土地使使用权的的转让问问题10-11-4/44(二)划拨土地地使用权权转让的的法定条条件和程程序2/2③关于批准准方式-----看不见、、摸不着着根据上述述文件，，国土管管理部门门的“批批准”方方式是在在受让人人的《土土地登记记审批表表》中填填写准予予转让的的意见和和结果，，并不需需下发批批准文件件。22四、划拨拨土地使使用权的的转让问问题11-11-4/44结论：1.国土管理理部门的的“批准准”并非非划拨土土地使用用权转让让的前置置条件，，根据相关规定定，国土土管理部部门可以以在土地地转让合合同签订订后“批批准”转转让。2.所谓“批批准”，，只是在在《土地登记记审批表表》中签署准准予转让让的意见见，不需下发发批复文文件。23五、股权权融资（（PRIVATEEQUITY）的运用用问题1-9--5/44（一）长长期性股股权融资资

（二）阶阶段性股股权融资资

24五、股权权融资（（PRIVATEEQUITY）的运用用问题2-9--5/44

（一）长长期性股股权融资资

1．含义是指通过过增资扩扩股的方方式，为为房地产产项目开开发提供供所需资资金的融融资方法法，包括括原股东东优先购购买房地地产企业业所扩股股本，以以及通过过私募方方法由新新增股东东购买房房地产企企业所扩扩股本两两种方式式。

25五、股权权融资（（PRIVATEEQUITY）的运用用问题3-9--5/44（一）长长期性股股权融资资2.股权融资资与股权权转让①当事人人主体不不同。②目的不不同。③法律后后果不同同。④法律依依据不同同。前者者依据《《公司法法》第35条、、第71条、第第134条等，，后者依依据《公公司法》》第33条等。。3．需注意意解决的的问题-----控制权和和管理权权的分配配

26五、股权权融资（（PRIVATEEQUITY）的运用用问题4-9--5/44

（二）阶阶段性股股权融资资1.含义义：是指在项项目确定定下来之之后、即即将进入入成熟期期之前，，房地产产开发企企业通过过增资扩扩股的方方式进行行融资，，而在房房地产项项目实现现销售后后溢价回回购原所所增股权权的融资资方式，，是更直直接、更更纯粹的的融资方方式。27五、股权权融资（（PRIVATEEQUITY）的运用用问题5-9--5/44

（一）阶阶段性股股权融资资2.优点点：①不会增增大资产产负债率率，不会会因为负负债期限限长出现现负债率率过高，，财务报报表不好好看，后后期贷款款难以获获得的情情况。②由于原原股东将将回购所所增股权权，从长长期来看看不会实实质性地地动摇原原股东的的地位和和利益。。28五、股权权融资（（PRIVATEEQUITY）的运用用问题6-9--5/44（一）阶阶段性股股权融资资3.担担保方式式股权质押押和不动动产（主主要指在在建工程程、土地地使用权权或者房房屋）抵抵押相结结合。29五、股权权融资（（PRIVATEEQUITY）的运用用问题7-9--5/44

（一）阶阶段性股股权融资资4.股股权回购购原股东在在一定期期限届满满时以溢溢价方式式回购股股权，溢溢价部分分就是提提供资金金方的的投资收收益。

5.阶阶段性股股权融资资协议的的主要内内容①原股东东回购新新股东（（即资金金提供方方）股权权的时间间；②回购价价格及支支付方式式；③担保方方式（原原股东股股权质押押担保和和/或不不动产抵抵押担保保）；④管理权权限安排排；⑤不按期期溢价回回购股权权的违约约责任等等。30五、股权权融资（（PRIVATEEQUITY）的运用用问题8-9--5/44

（一）阶阶段性股股权融资资6.股股权回购购涉嫌非非法集资资吗？【4】31五、股权权融资（（PRIVATEEQUITY）的运用用问题9-9--5/44非法集资资？非也也！国务院《《非法金金融机构构和非法法金融业业务活动动取缔办办法》((1998年7月日发发布施行行)第四四条规定定，“未未经依法法批准，，以任何何名义向向社会不不特定对对象进行行的非法法集资””行为，，属于非非法金融融活动。。阶段性股股权融资资针对特特定对象象进行，，不属非非法集资资。32六、房地地产实务务中的税税务问题题1-11-6//44（一）股股权融融资的税税务问题题（二）项项目转让让中的税税务问题题（三）以以地抵抵债的税税务问题题（四）土土地使使用权作作价入股股的税务务问题（五）房房屋拆拆迁（土土地被收收回）所所得补偿偿的税务务问题（六）房房地产产赠与的的税务问问题33六、房地地产实务务中的税税务问题题2-11-6//44（一）股股权融融资的税税务问题题

案例：

联泰公司司由甲、、乙、丙丙三人组组建成立立，注册册资本2,000万元，与与政府签签订600亩土地的的供地协协议，价价款约1.1亿元。截截至2003年6月，该公公司已向向政府支支付土地地价款4,000万元，因因缺乏融融资渠道道，经与与宏基公公司协商商，甲、、乙、丙丙三人拟拟将所持持该公司司95％的出资资转让给给宏基公公司（甲甲继续持持有A公司5％的出资资）。宏宏基公司司经考察察，同意意以7,500万元的价价款受让让甲、乙乙、丙所所持该公公司95％的出资资，遂与与甲、乙乙、丙三三人签订订了出资资转让协协议。在在处理联联泰房产产公司的的负债时时，宏基基公司要要求联泰泰公司商商请债权权人出具具不向联联泰公司司主张债债权的证证明，由由甲、乙乙、丙三三人向债债权人了了结此项项债务。。34六、房地地产实务务中的税税务问题题3-11-6//44（一）股股权融融资的税税务问题题

方案一：：将转让款款确定为为7,500万元------缴纳个人人所得税税1,120万元〔（7,500万元－1,900万元）×20%%〕。方案二：：将转价款款确定为为3,600万元-----相对合理理、较为为专业的的法律方方案，只只缴纳个个人所得得税720万元〔（7,500万元－1,900万元－2,000万元）×20%%〕，少缴个个人所得得税400万元（120万元—400万元）。。方案三：：甲、乙、、丙三人人先投资资新办一一家具有有减免所所得税资资格的A公司（如如新办第第三产业业，新办办安置下下岗失业业人员的的服务型型企业、、新办资资源综合合利用企企业等）），再将将所持联联泰房产产公司95%的出资捐捐赠给联联泰房产产公司，，然后由由A公司将出出资以3,600万元的价价格对外外转让。。立法提示：：国家税务务总局《关于执行行<企业会计计制度>需要明确确的有关关所得税税问题的的通知》〔国税发（（2003）45号〕方案四：：先以股权权重组方方式并购购一家亏亏损企业业，再按按照方案案三进行行操作立法提示示：1997年2月，国家家税务总总局《企业所得得税税前前弥补亏亏损审核核管理办办法》〔国税发（（1997）189号〕35六、房地地产实务务中的税税务问题题4-11-6//44

（一）股股权融资资的税务务方案

1.营业税：：股权转让让不征收收营业税税法律依据据：财政部、、国家税税务总局局2002年12月发布《关于股权权转让有有关营业业税问题题的通知知》〔财税[2002]191号〕

2.所得税：：企业股权权投资转转让所得得收入在在减除股股权投资资成本后后的余额额，并入入企业的的应纳税税所得，，依法缴缴纳企业业所得税税法律依据据：国家税务务总局2000年6月21日《关于企业业股权投投资业务务若干所所得税问问题的通通知》规定36六、房地地产实务务中的税税务问题题5-11-6//44

（二）项项目转让让中的税税务问题题

1.营业税：：房地产项目转让让属于销销售不动动产的范范畴，应应按向对对方收取取的全全部价款款和价外外费用的的5％缴缴纳营业业税法律依据据：《营业税税暂行条条例》。。2.土地增值值税：四级超额额累进税税率缴纳纳土地增增值税法律依据据：《土地增增值税暂暂行条例例》，从从30%%-60%不等等。

3.所得税：：如项目转转让的总总收入扣扣除营业业成本在在当年有有所得的的，还应应当按照照《企业业所得税税暂行条条例》规规定缴纳纳所得税税法律依据据：《企业所得得税法》的相关规规定。37六、房地地产实务务中的税税务问题题6-11-6//44

（三）以以地抵债债的税务务问题1.契税：征收，3-5%%法律依据据：《契税暂行行条例实实施细则则》第八条，，以地抵抵债视为为转让，，应征契契税。2.营业税：：征收，5%法律依据据：《营业税暂暂行条例例》规定，销销售、出出租不动动产应缴缴纳营业业税。

3.土地增值值税：四级累计计税率问题题：土地转让让未办理理手续的的，应否否征税？？【5】38六、房地地产实务务中的税税务问题题7-11-6//44

（三）以以地抵债债的税务务问题《国家税务务总局关关于未办办理土地地使用权权证转让让土地有有关税收收问题的的批复》（国税函[2007]645号）土地使用用者转让让、抵押押或置换换土地，，无论是是否取得得了该土土地的使使用权属属证书，，无论其其在转让让、抵押押或置换换土地过过程中是是否与对对方当事事人办理理了土地地使用权权属变更更登记手手续，只只要土地地使用者者享有占占有、使使用、收收益或处处分该土土地的权权利，且且有合同同等证据据表明其其实质转转让、抵抵押或置置换了土土地并取取得了相相应的经经济利益益，土地地使用者者及其对对方当事事人均应应当依照照税法规规定缴纳纳营业税税、土地地增值税税和契税税等相关关税收。。39六、房地地产实务务中的税税务问题题8-11-6//44

（四）土土地使用用权作价价入股的的税务问问题涉及那几几项税收收？【6】40六、房地地产实务务中的税税务问题题9-11-6//44（四）土土地使用用权作价价入股的的税务问问题

1.营业税：：不征收法律依据据：据财政部部、国家家税务总总局《关关于股权权转让有有关营业业税问题题的通知知》【财财税[2002]191号】】规定：：“自2003年1月月1日起起以无形形资产、、不动产产投资入入股，与与接受投投资方利利润分配配，共同同承担投投资风险险的行为为，不征征收营业业税。2.土地增值值税：暂免征收收法律依据据：根据1995年5月25日《财政部、、国家税税务总局局关于土土地增值值税一些些具体问问题规定定的通知知》第一条规规定：““对于以以房地产产进行投投资、联联营的，，投资、、联营的的一方以以土地（（房地产产）作价价入股进进行投资资或作为为联营条条件，将将房地产产转让到到所投资资、联营营的企业业中时，，暂免征征收土地地增值税税。”

3.契税：视为转让让方式征征收法律依据据：《契税暂暂行条例例实施细细则》第第八条规规定，土土地作价价入股视视为转让让，应征征收契税税。41六、房地地产实务务中的税税务问题题10-11-6/