邢庄土地开发策略

1、PAGE PAGE 9邢庄土地开发策略一、项目背景 中国城市市化进入入了高速速发展期期，城市市建设用用地的快快速扩张张，在这这个过程程中，许许多农村村的集体体用地没没有及时时转变为为国有用用地，产产生了城城中村，造造成了许许多城中中村改造造和发展展的难题题。目前前还没有有解决城城中村的的理想办办法。全全国各地地的城市市都在摸摸索之中中。临颍上一轮轮总体规规划之后后，在建建设中遇遇到了一一些问题题。最近近临颍又又制定了了颍北新新区的规规划，主主要是对对临颍行行政中心心和颖北北工业区区的规划划。邢庄地处处临颍城城区中心心，北至至颍川路路，南达达人民路路，西接接新城路路，东连连1077国道。临临颍的

2、总总体规划划，特别别是颍北北新区的的规划与与邢庄的的土地开开发密切切相关，是是邢庄土土地开发发利用的的重要影影响因素素。如何开发邢邢庄的土土地，在在不多的的土地上上创造尽尽可能多多的财富富，保障障邢庄人人的生活活，并进进一步使使邢庄人人过上富富裕幸福福的生活活，是我我们的一一个重要要研究课课题。二、邢庄土土地开发发价值策策略本次邢庄的的土地价价值开发发策略是是：商业业居住为为主，景景观设计计和市政政设施配配套为辅辅，工业业向外发发展。下下面就商商业开发发、居住开开发、景景观设计计、市政政设施配配套展开开分析1商业开发发1、1邢庄庄商业现现状表一：邢庄庄规划区区内的城城市主干干道路名宽度（M）长

3、度（M）迎宾路352000新城路402000人民路35900颍河路35680表二：临颍颍县涉及及邢庄的的路段商商业市场场统计表表区域名称店铺数量（个个）经营状况好一般差人民路474823848逍襄路2385014048迎宾路1992514826新城路1085103合计101916277582 资资料来源源：临临颍县商商业市场场调查情情况据统计临颍颍县路段段商业的的商铺总总数是222433间，其其中经营营状况好好的有3323间间。这样样，邢庄庄周边几几条道路路的商业业店铺数数量占全全县比例例高达445.44%，经经营状况况好的商商铺更占占全县状状况好的的商铺的的50.2%。不不仅数量量占优，质质

4、量也占占优。全全县商铺铺的租金金平均水水平为1186.3元/（平方方米年）。邢邢庄商铺铺的地段段较好，商商铺租金金收入理理应比平平均水平平高，商商业开发发价值很很大。邢庄利用好好它在火火车站与与汽车站站之间，行行政中心心与工业业中心之之间的优优越地理理位置，以以及人流流量大，商商业基础础好的条条件，做做大做强强商业，努努力打造造临颍县县的商业业中心这这个品牌牌。邢庄商业区区位图1、2邢庄庄各路段段的商业业状况分分析表三：邢庄庄主要商商业路段段的商业业状况区域名称店铺数量（个个）经营状况好一般差数量比例数量比例数量比例人民路4748217.3%38481%81.7%逍襄路2385021%1405

5、8.8%4820.2%迎宾路1992512.6%14874.4%2613%新城路10854.6%10395.4%00合计101916215.9%77576.1%828%人民路商铺铺数量最最多，经经营状况况最好。经经营状况况差的商商铺只占占极少数数。逍襄襄路经营营状况差差的和好好的都占占20%左右。迎迎宾路经经营状况况差的和和好的占占13%左右，状状况一般般的占774.44%，总总体情况况比逍襄襄路好。新新城路没没有经营营差的商商铺，但但好的也也很少，绝绝大部分分是状况况一般的的。1、3邢庄庄商业空空间开发发。打造临颍倒倒“日”字商圈圈。颍河河路、人人民路、新新城路、迎迎宾路围围成一个个“口”字

6、，中中间规划划建设一一条步行行商业街街，打通通颍河路路和人民民路商业业街。形形成一个个倒“日”字商圈圈。规划建设邢邢庄商业业步行街街。在邢邢庄内部部打通颍颍河路商商业街和和人民路路商业街街，避免免了人行行和车行行之间的的过多干干扰，结结合广场场的建设设，营造造浓郁的的商业氛氛围，大大大提升升邢庄内内部土地地的商业业价值。人民路继续续做临颍颍商业第第一街，通通过空间间尺度、空空间气氛氛、室内内外空间间结合、环环境景观观、丰富富多样的的里面设设计，吸吸引更多多高档次次的商家家进驻。空间设计手手段有：设立商业广广场，形形成商业业中心，提提升商业业价值；设立商业步步行街，形形成更为为浓郁的的商业氛氛围

7、。改善逍襄路路、迎宾宾路的商商铺经营营状况。发展新城路路商业。1、4邢庄庄的其他他商业现代家具城城。进驻驻商户110家，占占地面积积100000平平方米，商商业面积积40000平方方米，租租金收入入2.44万元/月。竞竞争对手手主要有有久顺家家具城，红红双喜家家具城。现现在现代代家具城城占有优优势。未未来，依依托邢庄庄商业中中心的打打造和营营造好购购物环境境进一步步扩大领领先优势势。丽晶大酒店店。酒店店经营良良好。年年平均入入住率在在70%以上，旺旺季生意意供不应应求。考考虑随着着经济和和城市的的发展，住住宿需求求会不断断增加，可可结合商商业适度度发展酒酒店旅馆馆业。2房地产业业开发2、1 邢

8、邢庄房地地产价值值临颍现在的的房地产产消费水水平大概概是11100元元/平方方米。本本地的居居民的购购买力有有限。高高层住宅宅的管理理费用高高，多层层住宅更更适应本本地的需需求。邢庄地处城城市中心心。周边边有颍川川路、人人民路、新新城路、迎宾路等城市的交通主干道，交通十分便利。同时黄龙渠从中间穿越，将来黄龙渠两边各六十米宽的休闲绿带的设计建设，进一步提升了邢庄的房地产开发价值。因此，邢庄的房地产开发价值比临颍的其他地区要高。有数据显示，在中小城市，中低层、小高层的房地产开发价值最大。邢庄位于临颍市区的绝好地段，房地产开发以小高层为主，中低层为辅，较为合理。2、2 邢邢庄各区区块房地地产开发发价

9、值分分析黄龙渠两岸岸房地产产开发区区。范围围是黄龙龙渠以北北至黄龙龙路，以以南至颍颍河路。这这里临近近黄龙渠渠休闲带带。滨水地地区一向向是人们们喜爱的的居住地地带，中中原属于于缺水地地区，滨滨水地区区尤其受受居民欢欢迎。这里的的房地产产价值是是邢庄最最好的，也也是临颖颖很好的的居住地地段。当当然，房房地产不不仅仅靠靠区位和和黄龙渠渠的，要要进一步步提升这这个片区区的居住住价值，还还要做好好户型的的设计、小小区配套套设施、区区内环境综综合指数数。黄龙渠南岸岸其他地地区。这这里四边边分别是是人民路路商业带带、逍襄襄路商业业带、新新城路商商业带和和迎宾路路商业带带，同时时即将打打造的富富有特色色的邢

10、庄庄商业步步行街和和商业广广场，商商业成为为了这里里房地产产开发的的突出要要素。伴伴随着将将来商业业广场和和商业步步行街的的建成，这这里的房房地产价价值会进进一步提提升。黄龙渠北岸岸其他地地区。这这里的居居住区与与城市其其他地区区的居住住区连成成一片。可可考虑作作为开发发式住宅宅，对外外出售，以以补充邢邢庄改造造过程中中的资金金不足。3 景观设设计及价价值分析析随着居民收收入增加加，生活活水平的的提高，他他们对生生活环境境的要求求也高了了。人居居环境日日益成为为人们关关注的问问题。邢庄地处临临颍市区区中心，寸寸金寸土土。如果果忽略了了环境景景观设计计，对土土地过度度开发，不不仅不能能带来更更多

11、的收收益，反反而会因因为环境境差大大大降低邢邢庄的吸吸引力，造造成邢庄庄土地价价值衰退退。为了了防止衰衰退，为为了增强强吸引力力，在规规划设计计中，十十分重视视邢庄景景观设计计。黄龙渠休闲闲带。邢邢庄地处处中原地地区，水水的缺乏乏使得滨滨水地区区变得更更加有吸吸引力。如如果利用用得好，这这里将是是永久的的活力地地带。黄黄龙渠两两岸规划划了宽约约50米米的休闲闲带，同同时在北北岸还规规划了一一个用地地约一公公顷的公公园，就就是为了了打造邢邢庄的休休闲中心心，提升升两岸的的商业和和房地产产价值。邢庄南北绿绿带。在在贯穿邢邢庄南北北的新城城路和另另一条邢邢庄内部部道路两两边布置置宽200米的街街头绿

12、地地，改善善区内环环境。这样邢庄就就形成了了“一横两两纵”的景观观总体格格局。在在绿带内内部设计计座椅、雕雕塑、小小型游乐乐设施等等街头小小品。4、市政设设施配套套三、邢庄的的土地开发发策略建建议近期保留工工业，工工业的收收入作为为村改造造的启动动资金。近期建设黄黄龙渠以以南、新新城路以以东、颍颍河路以以北的一一片村民民集中居居住区。中期建设颍河路以南、迎宾路以西、邢庄商业步行街以东的一块用地作为村民集中居住用地。每户村民提供200平方米的住房。其中120平方米村民住，另外80平方米用于出租房，作为村民长期的生活来源，保障村民收入。置换出来的的黄龙渠渠以南的的原村民民的大片片居住用用地。未未来有商商业开发发价值的的用作商商业开发发。村民民每户都都分有商商铺，村村民可自自主经营营，也可可用来出出租。进进一步增增加村民民的收入入。剩下下的商