房地产工程造价案例分析及合同管理标准化

1、房地产工程造价案例分析及合同管理标准化汉略地产研究中心贡献地产智慧 专注培训/猎头第一部分： 工程造价分析与成本控制要点第二部分：合同标准化的实施2009 .11 深圳第一部分分工程造价价分析与与成本控控制要点点第一章房房地地产项目目工程成成本的构构成解析析第二章成成本本事前控控制的方方法：目目标管理理第三章开开发发各阶段段对工程程造价的的影响及及过程控控制要点点第四章成成本管理理数据库库的建立立与维护护第一章房地产项项目工程程成本的的构成解解析3房地产成成本与造造价的组组成结构构项目成本本造价数数据及比比重分析析影响造价价的关键键因素分分析典型项目目的造价价对比分分析影响工程程造价的的主要技

2、技术经济济指标和和业务要要素4土地费用用前期费用用主体建筑筑安装工工程费用用室外及环环境工程程费用公共配套套工程费费用开发间接接费用营销费用用财务费用用管理费用用项目发展展成本（全成本本）房地产成成本的组组成结构构序号项目1土地费用2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其他费用12不可预见费合计5房地产成成本的组组成结构构对比分析析：项目目开发建建设投资资2003建设项目目经济评评价完全成本本序号项目1直接费直接工程费（实体）措施费（非实体）2间接费规费企业管理费（施工企业）3利润4税金合计6房地产成成本的组

3、组成结构构对比分析析：建筑筑安装工工程费用用项目组组成注意区别别造价与与成本财务角度度的成本本；工程经济济范畴的的造价二者联系系7房地产项项目成本本数据及及比重分分析一级成本本科目数数据：按按费用类类型建造成本本的数据据分析人材机构构成按分部分分项工程程按合同比比重8影响造价价的关键键因素分分析几个层面面的成本本管理：成本的决决定因素素和影响响因素成本的变变动性分分析全成本的的变动性性建造成本本的变动动性分析析案例分享享：标杆杆企业的的成本基基准数据据表9典型项目目的造价价对比分分析几个品牌牌企业同同类项目目的数据据对比对比分析析：不同同企业产产品战略略的成本本状况10影响工程程造价的的主要技

4、技术经济济指标和和业务要要素体现不同同侧面的的技术经经济指标标各业务对对成本的的影响：无效成成本的分分类与管管理方法法11第二章成本事前前控制的的方法：目标管管理12成本目标及目标管理的意义成本目标标的内涵涵与外延延成本目标标的制定定成本目标标的分解解方式成本动态态的跟踪踪与监控控保障目标标实现的的手段与与措施成本目标标及目标标管理的的意义动态掌握握和控制制项目总总成本水水平保证每个个项目的的盈利指指标实现公司司的经营营目标13实行目标标管理的的根本意意义：成本目标标的作用用不是上限限是基准准保持心中中有数“做了再再算”转转为“算算了再做做”成本目标标的内涵涵与外延延成本目标标的内涵涵：不仅限

5、于于成本目目标值本本身、更更要关注注成本背背后的产产品目标标成本目标标的范围围：目标范围围可覆盖盖全成本本、开发发成本、建造造成本，是整个个项目开开发团队队的目标标；14成本目标标的制定定15目标制定定的时间间：目标制定定的方法法：目标制定定的要求求：成本目标标的评审审与确定定：案例分享享：成本本目标全全套表格格成本目标标的五种种分解方方式及作作用按合约计计划分解解：示范范表格按成本科科目分解解按管理责责任分解解：示范范表格按财务核核算模型型分解按现金流流出时间间分解：示范表表格17动态成本本的概念念与构成成动态成本本=已发生成成本+待发生成成本概念：成本发生生：成本动态态的跟踪踪与监控控案例

6、分享享：几种种成本月月报对比比动态成本本的反馈馈机制：控制产品品标准，落实到到设计、选型与与合约中中技术经济济相结合合的手段段开展各各项业务务，保证证目标实实现实行动态态监控，及时反反馈信息息，预测测可能变变化偏差调整整与内部部平衡，保证总总目标过程与结结果的全全面考核核18保障目标标实现的的手段与与措施第三章开发各阶阶段对工工程造价价的影响响及过程程控制要要点19成本控制制重点与与原则概概述立项阶段段成本管管理策划阶段段的成本本管理设计阶段段的成本本管理发包阶段段的成本本管理施工阶段段的成本本管理销售阶段段的成本本管理竣工结算算的成本本管理维护阶段段的成本本管理成本控制制的重点点对象成本控制

7、制的重点点阶段前期与后后期不同同的控制制方式成本控制制的责任任划分成本控制制的重点点与原则则概述案例分享享：标杆杆企业的的责任成成本管理理文件项目开发发成本控控制重点点对象投入大、占比重重重大的的：客户敏感感性强的的：市场不规规范的：技术不成成熟的：通过对房房地产各各类重点点成本进进行控制制，实现现降低成成本、提提高控制制效率的的目的。控制的重重点阶段段“70%的成本由由设计阶阶段确定定”？判别：成本的阶段成本的阶段成本的阶段在成本决决定阶段段、控制制费用低低的阶段段进行控控制这是预控控的效益益和核心心价值1，全过程控控制的阶阶段立项策划设计发包施工竣工维护2，对应成本本实现过过程-由虚到实实

8、虚拟：估估、概、预算控制方式式：现实：合合同价、付款、结算价价控制制方式：项目开发发不同阶阶段成本本控制方方式立项阶段段的成本本控制主要工作作：土地地筹划，市场调调研，成成本估算算，项目目经济性性评价控制要求求：全面面深入了了解地块块和市场场情况，合理确确定估算算基础；控制重点点：地质质状况，地下地地上管线线；市政政接口的的位置；红线内内拆迁的的费用；周边规规划及规规划指标标的确定定；政府府垄断情情况，地地区产品品标准工作文件件：调研报告告，新项目发发展成本本估算可行性研研究报告告案例分享享：成本本调研报报告；可可行性研研究的关关键指标标策划阶段段成本控控制主要工作作：确定定项目定定位，制制定

9、产品品目标与与发展计计划控制要求求：准确确定位目目标市场场，选择择性价比比最好的的产品控制重点点：产品品档次（符合地地块价值值），配配套标准准，户型型，层高高及总高高，停车车方式，特殊要要求工作文件件：策划定位位报告 项目发展展成本测测算项目发展展计划案例分享享：根据据经营要要求选择择不同产产品组合合设计阶段段成本控控制方案案设计主要工作作：设计计单位选选择，方方案优化化，制定定成本目目标（结结合建造造标准），制定定出图计计划（结结合合约约规划）；控制要求求：符合合项目定定位，经经济合理理性最大大，制定定相应成成本目标标控制重点点：设计计质量及及深度；设计周周期；产产品技术术经济指指标；优优化

10、内容容：标高高确定，结构形形式，基基础形式式，特殊殊设备和和功能要要求工作文件件：设计任务务书及限额设计计指引成本目标标 出图计划划案例分享享：结构构成本设设计优化化流程设计阶段段成本控控制扩初初设计主要工作作：材料料设备选选型，编制部部品控制制计划控制要求求：选型型合理，档次符符合，技技术成熟熟，市场场占有率率较高控制重点点：电梯梯，空调调，门窗窗，栏杆杆，装修修材料，园建绿绿化，智智能化，消防，防水保保温材料料，新材材料工作文件件：材料设备备选用意意见、部品控制制计划设计阶段段成本控控制施工工图设计计主要工作作：编制制施工图图预算，调整目目标；落落实限额额设计；第一次次图纸会会审控制要求求

11、：图纸纸的质量量和时间间保证；预算的的的准确确性和分分析深度度；控制重点点：限额额：钢筋筋，砼，外墙，门窗，装修，管线用用量指标标；错漏漏碰缺；工作文件件：限额设计计合同条条件图纸会审审纪要施工图预预算及成本目标标调整报报告案例分享享：施工工图预算算指标分分析发包阶段段成本控控制前期期准备主要工作作：供应应商考察察，确定定招标组组织和计计划，准准备招标标文件及及相关资资料控制要求求：保证证有充分分竞争性性的、适适用的供供应商；图纸和和招标文文件基本本完备图纸完善善控制重点点：所选选入围队队伍的深深入摸底底，招标标内容范围规定定明确工作文件件：合约规划划，考察报告告及投标标资格审审批招标文件件案

12、例分享享：合约约规划模模版发包阶段段成本控控制招标标过程主要工作作：发标标、答疑疑、回标标开标、评标、澄清、定标控制要求求：保证证过程严严谨，文文件资料料完整、有效；控制重点点：深入入评定技技术、商商务标；确保有有效承诺诺和履约约保函工作文件件：收发标记记录答疑文件件评标文件件澄清及洽洽谈记录录及定标审批批文件案例分享享：评标标表格；澄清文文件发包阶段段成本控控制签约约阶段主要工作作：合同同洽谈、签订合合同，内内部合同同交底控制要求求：合理理的价格格，完备备的合同同，规避避风险，实现双双赢控制重点点：工作作内容与与责任、进度、质量、价款的的形成及及变更与与调价条条款；违违约责任任及退出出条款；

13、工作文件件：合同文本本合同审批批文件施工阶段段成本控控制施工工准备主要工作作：第二二次图纸纸会审，合同交交底，施施工现场场准备，施工组组织设计计的确认认控制要求求：全面面统筹，减少临临时性花花费；控控制场地地使用、进度和和方案控制重点点：三通通一平费费用的控控制：水水、电、路、土土方；临临时设施施费用的的控制：办公室室，围墙墙；施工工组织设设计审查查工作文件件：施工组织织设计施工阶段段成本控控制主体体施工主要工作作：变更更与签证证的管理理（办理理，统计计，分析析）；工工程质量量及工期期的控制制；材料料控制，索赔办办理，支支付合同同款；控制要求求：依据据合同，事先核核算，完完工确认认，及时时办理

14、，手续完完备，资资料齐全全；控制重点点：控制制重大变变更；控控制关键键工期节节点的付付款，防防止超付付；每月月动态报报表；相相关索赔赔及时通通知工作文件件：成本本动态报报表，设设计变更更及签证证系列表表单，付付款系系列表单单案例分享享：标杆杆企业的的变更签签证管理理规定施工阶段段成本控控制竣工验收收主要工作作：办理理验收手手续，竣竣工资料料审查（区别结结算资料料）控制要求求：符合合实事，及时办办理控制重点点：验收收文件中中对时间间、质量量和数量量的确认认；对隐隐蔽和拆拆除工程程和中间间验收，入伙的的配合及及保修协协议的落落实工作文件件：竣工工验收系系列资料料销售阶段段成本控控制主要工作作：营销

15、销费用预预算管理理，售楼楼工程成成本控制制（销售售策划），销售售承诺与与资料的的把关控制要求求：销售售资料及及营销承承诺的多多专业评评审（保保修期限限的确定定），营销费费用不超超预算，售楼工工程的合合理策划划与成本本目标管管理控制重点点：样板板房材料料的展示示与说明明；样板板房及售售楼处的的位置、数量和和标准；营销费费用详细细计划和和按进度度支出工作文件件：售楼准备备工程方方案营销费用用预算及及执行报报表案例分享享：营销销费用计计划表结算阶段段成本控控制主要工作作：结算算办理、索赔办办理，项项目后评评估控制要求求 ：及及时性，合理性性，全面面性，系系统性控制重点点：工程程和材料料的数量量和价格

16、格依据；工期和和费用索索赔，有有关质量量和配合合处罚；超付的的可能性性；工作文件件：结结算及索索赔系列列表单，项目成本本后评估估报告案例分享享：结算算对比分分析；成成本后评评估报告告物业维护护管理成成本控制制主要工作作：维护护维修，保修金金支付，质量缺缺陷统计计分析控制要求求：落实实维修责责任；物物业提前前介入，把握全全寿命期期成本，独立、健康运运营，防防止物业业管理亏亏损控制重点点：一次次性投资资与使用用成本的的平衡，智能化化系统，景观灯灯具，水水景；维维修责任任索赔办办理工作文件件：支付付及索赔赔文件，质量缺缺陷分类类统计表表第四章成本管理理数据库库的建立立与维护护38数据库建建立的目的与

17、作作用数据库主主要内容容与形式式如何建立及维维护数据库数据库的的案例39目的掌握市场场信息积累经验验数据汇总公司司资源沉淀业务务知识衡量工作作成效作用保证公司司的成本本管理水水平稳定定、提升升数据库建建立的目目的与作作用40成本管理理数据库库内容分分类资源信息息：数据信息息：作业质量量标准：结果评价价标准：数据库主主要内容容与形式式41成本数据据的两类类指标成本数据据对象的的三个层层次成本数据据的相关关信息成本数据据信息的的构成42数据库的的形式用工具软件件：EXCEL，AEECSS等，形成成固定的的表格模模版；管理软件件：通用用、定制（如万科科、金地地、招商商）如何选择择适合的的数据库库平台

18、根据公司司的管理理现状和和需要区分管理理类软件件和信息息类软件件结合具体体业务流流程和管管理特征征尽可能集集成，防防止重复复劳动43工作内容容建立制度度与规范范，制定定成本管管理数据据的标准准与分类类；分析析整理（BCIS的方法）；录入入与维护护工作时间间在几个节节点上进进行：调调研、询询价、招招标、合合同、结结算；最最好能与与工作过过程结合合而不是是做为额额外的工工作工作人员员专职或专专业人员员，二者者结合如何建立立与维护护数据库库44成本分析析的原则分析口径径的统一一面积的可可比性利用相似似性数据库建建立中几几点需要要注意的的问题第二部分分 合同同标准化化的实施施方法第五章房房地地产企业业

19、合同管管理综述述第六章如如何何设置标标准工程程合同主主要条款款第七章不不同同阶段的的工程合合同管理理内容第八章标标杆企业业如何建建立标准准合同管管理体系系第五章房房地地产企业业合同管管理综述述46工程项目目管理中中合同的的地位与与作用房地产开开发涉及及的主要要合同类类型和内内容房地产开开发企业业的合同同管理模模式行业内合合同标准准化状况况介绍工程项目目管理中中合同的的地位与与作用合同在项项目管理理中的核核心地位位（如图图）主要作用用实现资源源的整合合，达成成甲方开开发意图图防范风险险体现标的的物的形形成过程程和结果果合同管理理的原则则对外：诚诚实信用用，合法法双赢对内：项项目全过过程管理理、全

20、员员合同意意识47房地产开开发涉及及的主要要合同类类型和内内容按业务划划分合同同类型：工程：设计：营销：土地投资资：财务：行政人力力：按合同计计价种类类划分：单价总价；固固定可调48房地产开开发企业业的合同同管理模模式合同管理理的模式式：甲方为主主的合同同管理：乙方为主主的合同同管理：第三方为为主的合合同：甲方内部部合同管管理的组组织方式式：建议的管管理模式式：49行业内合合同标准准化状况况介绍标准合同同的层级级国际国家地区行业企业房地产企企业标准准合同状状况：50第六章如如何何设置标标准工程程合同主主要条款款51合同标的的描述与与范围划划分双方的工工作合同价款款合同工期期质量要求求安全文明明

21、及配合合材料管理理变更管理理支付条件件与程序序违约、索索赔与奖奖惩争议的解解决及合合同的中中止方式式其他附加加条件内内容合同标的的描述与与范围划划分合同标的的体现的的主要内内容合同范围围划分的的考虑因因素条款要求求52双方的工工作：主主要责任任、权利利和义务务承包方责责任包括括：乙方配合合义务：乙方分包包的管理理：甲方的责责任与工工作：53合同价款款：价格格形式、计价方方式价格的形形式：承包价格格应包含含的内容容：计价方式式可调价范范围和方方式几种费用用的约定定：暂定量、暂定价价的处理理结算价格格的组成成54合同工期期：总工工期及节节点工期期，开竣竣工要求求，确认认方式开工条件件及确认认方式施

22、工总体体进度要要求阶段性工工期要求求竣工条件件及确认认方式工期延误误处理55质量要求求：技术术要求、质量标标准质量控制制要求施工技术术措施要要求验收标准准工程样板板的利用用控制重点点质量保修修条款56安全文明明及配合合：措施施要求及及费用安全文明明措施要要求配合工作作要求有关措施施和配合合方面费费用约定定57材料的管管理：供供应方式式、检验验方法等等甲供材料料品牌和和价格规规定甲供材料料管理约约定乙供材料料的管理理材料样板板管理的的方法材料付款款的特殊殊要求58变更管理理：可变变范围、程序、计价等等变更内容容范围的的约定量的调整整、价的的调整原原则变更过程程的约定定59支付条件件与程序序预付款

23、的的支付进度款付付款条件件说明进度款审审核及支支付手续续和要求求结算款与与保修金金的支付付往来款扣扣除方式式甲供材付付款的控控制超付款的的处理60违约、索索赔与奖奖惩违约责任任及违约约金额奖惩事项项及额度度索赔的办办理条件件及过程程61争议的解解决及合合同的中中止方式式纠纷处理理原则争议解决决的方式式选择合同中止止及退出出的62其他附加加条件内内容一系列附附件，对对双方的的约束详细工作作指引沟通方式式说明风险预防防：文件件资料要要求63第七章不不同同阶段的的工程合合同管理理内容64招投标阶阶段的合合同管理理施工阶段段的合同同管理结算阶段段的合同同管理常见风险险与对策策招投标阶阶段的合合同管理理

24、管理目标标：职责划分分组织者、参与者者与决策策者的职职责（图图）工作内容容、流程程及要点点：分为为三个阶阶段招标前的的准备工工作招标阶段段合同签订订阶段文档要求求招标前的的准备工工作形成责任任小组，拟定招招标计划划、方案案合约规划划，界定定范围：落实图纸纸、产品品品质和和技术标标准施工现场场条件及及相关要要求供应商考考察与资资格预审审准备招标标文件资资料：招标过程程发标踏勘看样答疑回标开标评标澄清定标合同签订订阶段合同谈判判：签约审批批发放合同编号号及文档档要求合同交底底有关资料料移交合同信息息管理施工阶段段的合同同管理管理目标标：职责划分分：甲方履约约责任人人、双方方履约管管理部门门工作内容容、流程程及要点点：乙方的履履约过程程跟踪甲方的履履约管理理变更的控控制资金与支支付的管管理文档管理理要求70工程进度度跟进及及节点工工期确认认：质量检验验及阶段段验收安全文明明及配合合工作甲方指令令的执行行乙方的履履约过程程跟踪71图纸资料料的提交交场地等条条件提供供支付合同同款：报建手续续：分包及甲甲供材料料的协调调甲方的履履约管理理72变更的控控制变更的定定义与分分类设计变更更管理程程序现场签证证的管理理方法变更签证证的量价价确定变更原因因及责任任分析73资金与支支付的管管理资金计划划的编制制实际进度度与产值值的确认认支付手续续和授权权原则满足税务务要求