房屋买卖合同写作

1、房屋买卖合同一、房屋屋买卖的的概念出卖人与与买受人人约定，由出卖卖人转让让其房屋屋的所有有权给买买受人，由买受受人支付付房屋价价款的合合同行为为。包括：现售和预预售。房屋买卖卖合同的的特征:双务合同同；有偿偿合同；要是合合同；诺诺成合同同。（交付的的意义在在于孽息息的归属属、转移移时间和和保修时时间的计计算。）二、房屋屋买卖的的条件和和限制1、房屋屋买卖主主体的范范围和条条件：A、自然人；（民事事权利能能力和完完全的民民事行为为能力）B、企业、事事业单位位或法人人团体；（必须须具有法法人资格格，否则则买卖无无效）C、外国自然然人、法法人和其其他组织织；（外外销房）一般而而言，实实行国民民待遇（

2、WTO的要求）；但是是也要符符合规范房地地产市场场外资准准入和管管理的意意见等的规规定。D、人民法院院。根据民事诉诉讼法，查封封、扣押押的财产产，如果果被执行行人在法法定期限限不履行行义务，人民法法院可按按照相关关规定交交相关单单位予以以拍卖或或则变卖卖。规范房房地产市市场外资资准入和和管理的的意见（十）境境外机构构在境内内设立的的分支、代代表机构构（经批准准从事经经营房地地产业的的企业除除外）和和在境内内工作、学习时时间超过一年年的境外个个人可以以购买符符合实际际需要的的自用、自自住商品品房，不得购购买非自自用、非非自住商商品房。港澳台地地区居民民和华侨侨因生活需需要，可可在境内内限购一一定

3、面积积的自住住商品房房。（十一）符合规规定的境境外机构构和个人人购买自自用、自自住商品品房必须须采取实名制，并持有有效证明明（境外外机构应应持我政政府有关关部门批批准设立立驻境内内机构的的证明，境外个个人应持持其来境境内工作作、学习习，经我我方批准准的证明明，下同同）到土土地和房房地产主主管部门门办理相相应的土土地使用用权及房房屋产权权登记手手续。房房地产产产权登记记部门必必须严格格按照自自用、自自住原则则办理境境外机构构和个人人的产权权登记，对不符符合条件件的不予予登记（十二）外汇管管理部门门要严格格按照有有关规定定和本意意见的要要求审核核外商投投资企业业、境外外机构和和个人购购房的资资金汇

4、入入和结汇汇，符合合条件的的允许汇汇入并结结汇；相关房产产转让所所得人民民币资金金经合规规性审核核并确认认按规定定办理纳纳税等手手续后，方允许许购汇汇汇出。城市私私有房屋屋管理条条例第十三条条 机关关、团体体、部队队、企业业事业单单位不得购买买或变相相购买城市私有有房屋。如因特特殊需要要必须购购买，须须经县以以上人民民政府批批准。商品房房销售管管理办法法第七条商商品房房现售,应当符符合以下下条件：（一）现现售商品品房的房房地产开开发企业业应当具具有企业业法人营营业执照照和房地地产开发发企业资资质证书书；（二）取取得土地地使用权权证书或或者使用用土地的的批准文文件；（三）持持有建设设工程规规划许

5、可可证和施施工许可可证；（四）已已通过竣竣工验收收；（五）拆拆迁安置置已经落落实；（六）供供水、供供电、供供热、燃燃气、通通讯等配配套基础础设施具具备交付付使用条条件，其其他配套套基础设设施和公公共设施施具备交交付使用用条件或或者已确确定施工工进度和和交付日日期；（七）物物业管理理方案已已经落实实。第十条房房地产产开发企企业不得得在未解解除商品品房买卖卖合同前前，将作作为合同同标的物物的商品品房再行行销售给给他人。2、房屋屋买卖标标的物的的分类及及限制：A、不仅包括括房屋，还包括括房屋占占用范围围内的土土地使用用权；B、不同角度度，不同同标准可可以分很很多类。新建房和和旧房，商品房和和非商品品

6、房，公房和私私房，现房和期期房等。（准现房房：大致致进度已已经完成成；未竣竣工、未未交付；能看见见实际存存在的房房屋等。）3、意思思表示要要件：意思自治治、自愿愿、公平平、公正正和诚实实信用等等原则。4、程序序要件：签订书面面合同，权属登登记手续续，领取取房地产产产权证证书。三、房屋屋买卖合合同的订订立程序序要约承诺合同的登登记城市房房地产转转让管理理规定第七条房房地产产转让，应当按按照下列列程序办办理：（一）房房地产转转让当事事人签订订书面转转让合同同；（二）房房地产转转让当事事人在房房地产转转让合同签订订后90日内持房地产产权属证证书、当当事人的的合法证证明、转转让合同同等有关关文件向向房

7、地产产所在地地的房地地产管理理部门提提出申请请，并申申报成交交价格；（三）房房地产管管理部门门对提供供的有关关文件进进行审查查，并在在7日内内作出是是否受理理申请的的书面答答复，7日内未未作书面面答复的的，视为为同意受受理；（四）房地产管管理部门门核实申申报的成成交价格格，并根根据需要要对转让让的房地地产进行行现场查查勘和评评估；（五）房房地产转转让当事事人按照照规定缴缴纳有关关税费；（六）房房地产管管理部门门办理房房屋权属属登记手手续，核核发房地地产权属属证书。四、房屋屋买卖合合同的主主要条款款1、双方方当事人人的姓名名或者名名称、住住所；2、商品品房坐落落位置、户型、各间的的面积尺尺寸、四

8、四至界限限、共有有部门说说明等；3、列明明房屋的的质量情情况；例如：私私房：新新旧程度度、墙面面、管道道及有关关设施；楼体的的沉降程程度、平平直度、墙面质质量和水水电气暖暖、密封封、消防防、电梯梯等设施施的约定定；公摊摊部分的的说明；补充条款款：周边设设施、异异味条款款、噪音音条款、停车位位条款、电磁辐辐射条款款；关于社区区设施的的约定；土地使使用权的的取得方方式等。4、房屋屋面积的的确认和和面积差差异处理理；建筑面积积、套内内面积以以及用户户实际使使用面积积等。套内面积积：共同同隔墙、外墙按按水平投投影面积积的1/2算；敞开阳阳台按1/2投投影面积积算等。关于房房屋建筑筑面积计计算与房房屋权

9、属属登记有有关问题题的通知知三、房屋屋权属登登记涉及及的有关关房屋建建筑面积积计算问问题，房产测测量规范范未作规定定或规定定不明确确的，暂暂按下列列规定执执行：(一)房房屋层高高：计算建筑筑面积的的房屋，层高(高度)均应在在2.20米以以上(含含2.20米，以下同同)。(二)外外墙墙体体：同一楼楼层外墙墙，既有有主墙，又有玻玻璃幕墙墙的，以以主墙为为准计算算建筑面面积，墙墙厚按主主墙体厚厚度计算算。各楼楼层墙体体厚度不不同时，分层分分别计算算。金属属幕墙及及其他材材料幕墙墙，参照照玻璃幕幕墙的有有关规定定处理。(三)斜斜面结构构屋顶：房屋屋屋顶为斜斜面结构构(坡屋屋顶)的的，层高高(高度度)2

10、.20米米以上的的部位计计算建筑筑面积。(四)不不规则围围护物：阳台、挑挑廊、架架空通廊廊的外围围水平投投影超过过其底板板外沿的的，以底底板水平平投影计计算建筑筑面积。(五)变变形缝与与室内任任意一边边相通，具备房房屋的一一般条件件，并能能正常利利用的伸伸缩缝、沉降缝缝应计算算建筑面面积。(六)非非垂直墙墙体：对倾斜、弧状等等非垂直直墙体的的房屋，层高(高度)2.20米以以上的部部位计算算建筑面面积。房房屋墙体体向外倾倾斜，超超出底板板外沿的的，以底底板投影影计算建建筑面积积。(七)楼楼梯下方方空间：楼梯已计计算建筑筑面积的的，其下下方空间间不论是是否利用用均不再再计算建建筑面积积。(八)公公

11、共通道道：临街楼房房、挑廊廊下的底底层作为为公共道道路街巷巷通行的的，不论论其是否否有柱，是否有有维护结结构，均均不计算算建筑面面积。(九)二二层及二二层以上上的房屋建建筑面积积均按房产测测量规范范中多多层房屋屋建筑面面积计算算的有关关规定执执行。(十)与与室内不不相通的的类似于于阳台、挑廊、檐廊的的建筑，不计算算建筑面面积。(十一)室外楼楼梯的建建筑面积积，按其在各各楼层水水平投影影面积之之和计算算。四、房屋屋套内具具有使用用功能但但层高(高度)低于2.20米的部部分，在在房屋权权属登记记中应明明确其相相应权利利的归属属。商品房房销售管管理办法法第十八条条商品品房销售售可以按按套（单单元）计

12、计价，也也可以按按套内建建筑面积积或者建建筑面积积计价。商品房房建筑面面积由套套内建筑筑面积和和分摊的的共有建建筑面积积组成，套内建建筑面积积部分为为独立产产权，分分摊的共共有建筑筑面积部部分为共共有产权权，买受受人按照照法律、法规的的规定对对其享有有权利，承担责责任。按套（单单元）计计价或者者按套内内建筑面面积计价价的，商商品房买买卖合同同中应当当注明建建筑面积积和分摊摊的共有有建筑面面积第二十条条按套套内建筑筑面积或或者建筑筑面积计计价的，当事人人应当在在合同中中载明合合同约定定面积与与产权登登记面积积发生误误差的处处理方式式。合同未作作约定的的，按以下下原则处处理：（一）面面积误差差比绝

13、对对值在3以内内（含3）的的，据实实结算房房价款；（二）面积误差差比绝对对值超出出3时时，买受受人有权权退房。买受人人退房的的，房地地产开发发企业应应当在买买受人提出退房房之日起起30日日内将买受人人已付房房价款退退还给买买受人，同时支支付已付付房价款款利息。买受人人不退房房的，产产权登记记面积大大于合同同约定面面积时，面积误误差比在在3以以内（含含3）部分的的房价款款由买受受人补足足；超出3部分的的房价款款由房地地产开发发企业承承担，产产权归买买受人。产权登登记面积积小于合合同约定定面积时时，面积积误差比比绝对值值在3以内（含3）部分分的房价价款由房房地产开开发企业业返还买买受人；绝对值超超

14、出3部分的的房价款款由房地地产开发发企业双双倍返还还买受人人。因规划划设计变变更造成成面积差差异，当当事人不不解除合合同的，应当签签署补充充协议。产权登记记面积合同约约定面积积面积误差差比 100%合同约定定面积5、价款款；城市房房地产转转让管理理规定第十四条条 国家家实行房房地产成成交价格格申报制制度。房地产权权利人转转让房地地产，应应当如实实申报成成交价格格，不得得瞒报或或者作不不实的申申报。房房地产转转让应当当以申报报的房地地产成交交价格作作为缴纳纳税费的的依据。成交价格格明显低低于正常常市场价价格的，以评估估价格作作为缴纳纳税费的的依据。6、履行行方式；一次性付付款、分分期付款款和其他

15、他方式；7、交付付和登记记；交付时间间、过户户登记时时间、购购买人的的验收等等问题。8、违约约责任；9、其他他约定。五、房屋屋买卖合合同的效效力1、双方方当事人人的权利利义务：1）出卖卖人的义义务：A、交付房屋屋；B、转移房屋屋的所有有权；C、瑕疵担保保义务（物之担担保责任任和权利利担保责责任）（不存在在未告之之对方的的瑕疵）2）买受受人的义义务：A、支付价款款B、受领房屋屋和有关关凭证C、有关通知知和保管管的义务务2、合同同无效的的情形：1）因欺欺诈、胁胁迫所订订立；恶恶意串通通侵害国国家、集集体或第第三人利利益；合合法形式式非法目目的；违违反法律律法规强强制性规规定等。2）出卖卖人无主主体

16、资格格；3）房地地分离出出卖；4）侵犯犯第三方方的优先先购买权权；（国国家、共共有人、承租人人等）5）机关关团体、部队或或企事业业单位违违反法律律强制性性规定购购私房的的；（本本单位流流通）6）非法法转让。（不得得转让的的房屋）3、标的的物所有有权的转转移A、关键点：买受人人领取了了房屋屋所有权权证，房屋的所所有权才才转移。（所有有转移权权与合同同效力是是两个不不同的概概念）B、房屋所所有权证证附图需要要注明房房产测绘绘单位、套内面面积和分分摊的公公用建筑筑面积。C、权属登记记明确高高度低于于2.2米的部部分的权权属归属属。D、房屋买卖卖采用登登记的公公示方式式。4、标的的物的孽孽息和风风险的

17、转转移（注）孳孳息是与与原物相相对而言言的，是是指由原原物而产产生的物物。孳息息包括天天然孳息息与法定定孳息。天然孳孳息是指指依物的的自然属属性而产产生的物物，如母母牛所生生的牛犊犊，果树树上所产产出的果果实，土土地上所所生产的的粮食，都为天天然孳息息。法定定孳息是是指依一一定的法法律关系系由原物物所生的的物，例例如，房房屋出租租所得的的租金，依股本本金所得得的股息息，即为为法定孳孳息。法定孳息息与天然然孳息的的区别就就在于：前者须依依一定的的法律关关系才能能取得，而在此此法律关关系中，有权取取得孳息息者须履履行相应应的义务务；而后后者是基基于物的的天性所所得，取取得人并并不以履履行一定定的民

18、事事义务为为前提。法定孳孳息一般般只能为为须履行行相应义义务的人人取得。六、订立立房地产产买卖合合同应该该注意的的问题1、总体体上注意意的问题题：A、明确什么么样的房房才能买买；（内销、外外销、私私房的产产权证明明、商品品房的各各种许可可证明。）B、全面了解解所购房房屋；（具销售资资格否、权属瑕瑕疵否、租赁否否、抵押押否、限限制房产产否）C、应缴纳的的多种税税费；契税：凡房屋的的买卖、典当、赠与或或交换的的承受人人均应凭凭房地产产所有权权证和当当事人双双方订立立的契约约交纳契契税，具具体契税税的税率率如下：买卖契契税，按按买价征征收6%（地方方补贴3%）；典契税税率，按按典价征征收3%；赠与与

19、契税，按现值值价格征征收6%（地方方补贴3%）。 买受受人为纳纳税人。印花税：对因商商事活动动、产权权转移、权利许许可证照照授受等等行为而而制定、领受的的应税征征收的一一种税。印花税税的纳税税人为应应税凭证证的书立立人、领领受人或或使用人人。房屋屋买卖合合同印花花税为0.03%，交交易印花花税为0.05%，房房屋租赁赁印花税税为0.1%，权利证证书每件件5元等等。营业税：（房价价+价外外费用）*5%；出卖卖人为纳纳税人；2006年6月1日日后，个个人将购购买不足足5年的的住房对对外销售售的，全全额征收收营业税税；个人人将购买买超过5年(含含5年)的普通通住房对对外销售售的，免免征营业业税；个个

20、人将购购买超过过5年(含5年年)的非非普通住住房对外外销售的的，按其其销售收收入减去去购买房房屋的价价款后的的余额征征收营业业税。城市建设设维护税税、土地增增值税（四级累累进制）、个人人所得税税（唯一一自用5年以上上，免征征）等。D、选择合适适的示范范文本。（现售售、预售售、私房房、二手手房等）2、商品品房买那那合同应应注意的的问题：A、合同文本本应当是是房屋土土地管理理部门统统一印制制的标准准文本，或则是是建设部部推荐的的规范文文本。（否则需需要特别别小心）B、合同应该该包括以以下主要要的条款款：开发发依据、具体位位置、面面积、价价格、交交付时间间、付款款方式、违约责责任、建建材和安安装标准

21、准、建筑筑质量、房屋平平面图。进一步约约定天然然气或煤煤气的准准确通气气时间、产权证证的准确确发证时时间。甚甚至可以以签署一一份补充充协议。C、卖房委托托人需要要出具授授权委托托书。合合同后，必须到到房屋土土地管理理部门办办理备案案登记手手续，保保证合同同效力。D、签订合同同前交付付一定款款项的问问题。最高人人民法院院关于适适用若干干问题的的解释第118条当当事人人交付留留置金、担保金金、保证证金、订订约金、押金或或者订金金等，但但没有约约定定金金性质的的，当事事人主张张定金权权利的，人民法法院不予予支持。E、购房者合合法权益益受到侵侵害时，需要明明确救济济途径。（协商商解决、消费者者协会投投

22、诉、向向有关行行政部门门申诉、仲裁或或上诉。）3、旧房房买卖应应当注意意的问题题：A、调查房屋屋的产权权情况。第一步步：要求求提供合合法证件件；（产产权证、身份证证、资格格证及其其他）第第二步：到房产产管理部部门查验验房屋产产权的来来源；（房主、档案文文号、登登记日期期、权利利负担等等）最后后，搞清清楚房屋屋是够属属于房改改出售的的。（5年内不不得交易易；5年年后，单单位也有有优先购购买权等等。）B、条款需要要详细，包括：姓名、住所、标的、价款、履行期期限、履履行地点点、履行行方式、合同生生效方式式、违约约责任、争议解解决方式式、合同同的变更更、终止止和解除除等；C、选择值得得放心的的中介机机

23、构；D、了解地区区的特殊殊政策和和规定。4、城市市私有房房屋买卖卖应注意意的问题题：A、私房应属属于可以以用于交交易的才才可以交交易；（无证件件房、拆拆迁房、产权争争议房不不能交易易。）B、程序问题题；（书书面合同同、房地地产交易易部门办办理买卖卖登记手手续、经经过公证证的授权权委托书书、审查查及逐级级上报、报批后后办理立立契手续续、领取取产权证证等。）最高人民民法院关关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释第十一条条对房屋的的转移占占有，视视为房屋屋的交付付使用，但当事事人另有有约定的的除外。房屋毁损损、灭失失的风险险，在交交付使用用前由出出卖人承承担，交交付使用

24、用后由买买受人承承担；买买受人接接到出卖卖人的书书面交房房通知，无正当当理由拒拒绝接收收的，房房屋毁损损、灭失失的风险险自书面面交房通通知确定定的交付付使用之之日起由由买受人人承担，但法律律另有规规定或者者当事人人另有约约定的除除外。签定合同同，不马马上承担担风险责责任；签签定合同同，办理理过户登登记，承承担风险险责任；签定合合同，转转移占有有实现，未办理理过户登登记期间间，承担担风险责责任。商品房预预售合同同何凤麟一、商品品房预售售商品房预预售也称称楼花买买卖，是指房房地产开开发企业业与购房房者约定定，由购购房者交交付定金金或预付付款，而而在未来来一定日日期拥有有现房的的房产交交易行为为。实

25、质是房房屋期货货买卖，买卖的的只是房房屋的一一张期货合约约。商品房预预售的特特征：商品房预预售是一一种附加加期限的的交易行行为。（法律效效力）商品房预预售具有有较强的的国家干干预性。（条件件资格、程序及及登记备备案）商品房特特征的理理解第一、预预售的商商品房必必须是作作为商品品房项目目建设的的房屋，而不是政府府批准的的一些社社会福利利性房屋屋，或社社会保障障性、社社会救济济性质的的房屋，也不是是一些单单位内部部自建的的集资房房或城市市居民自自购住宅宅用地所所建的等等非社会会化、商商品化房房屋。第二、预售的商商品房是是处于特特定状态态的房屋屋，即必必须是已已经开工工建设，正处于于正常的的施工建建

26、设状态态，但尚尚未竣工工的商品品房。不是尚尚未开工工的商品品房项目目，也不不是已经经竣工交交付使用用的商品品房现房房，更不不是早已已停工无无法继续续施工建建设的“半拉子子”工程程，或时时建时停停无法预预计或确确定竣工工时间的的商品房房工程项项目。第三、预预售的商商品房，必须是是客观存在在，并正处处于正常的施施工建设设状态。第四、商商品房预预售的预预售人主主体是特特殊的商商品房开开发商，必须是是具备商商品房预预售条件件的开发发企业，即具有有法定性性和特定定性商品品房开发发企业。而购房房人则是是社会不不特定的的主体，任何要要购买预预售商品品房的公公民，都都可以成成为商品品房预售售的买方方。第五、商

27、商品房预预售，必必须要依依照有关关法律规规定，具具备必须须的条件件，尤其其是政府府有关部部门批准准的商品品房预售售许可证证，并将将有关预预售商品品房的资资料及有有关法律律规定向向购房人人公示，即具备的法法定公开开性。商品房预预售的形形式：全额价款款预售；（建设设前全款款和建设设中分期期全款）；部分分价款预预售。商品房预预售之利利弊利：加快资金金周转和和建设资资金回笼笼；消费者获获得期房房与现房房之差价价。弊：给部分开开发商虚虚假宣传传、改变变规划、延期交交房等不不规范行行为留下下了空子子；商品房预预售制度度对政府府和银行行的监管管能力要要求较高高，客观观上要求求政府对对开发行行为、银银行对资资

28、金和预预售款使使用行为为具有较较强的监监管能力力，管理理成本也也相对较较高。商品房预预售的法法定条件件（l）已交付全全部土地地使用权权出让金金，并取取得土地地使用权权证书，土地使使用权未未经抵押押；（2）持持有建设设工程规规划许可可证；（3）按按提供预预售的商商品房计计算，开开发商投投入开发发建设的的资金应应达到工工程建设设总投资资的25以上上，并已已经确立立施工进进度和竣竣工交付付时间；（4）同同金融机机构已经经签订预预售款监监管协议议；（5）经经向县级级以上人人民政府府房产管管理部门门办理预预售登记记，取得得商品房房预售许许可证证证明，向向境外预预售商品品房的，应当同同时取得得向境外外销售

29、的的批准文文件。二、商品品房预售售合同房地产开开发企业业与购房房者约定定，由购购房者交交付定金金或预付付款，而而在未来来一定日日期拥有有现房的的不动产产买卖合合同。特点：性性质上是是不动产产合同；远期买买卖合同同；标的的物尚未未建成。特点的理理解第一、合合同的主主体，作作为预售售人必须须是具备备商品房房预售条条件的商商品房开开发企业业；而作作为购房房人则必必须是明明知购买买的不是是现房、具有预预期交房房风险的的商品房房预购人人。第二、合合同的标标的，从从合同条条款的字字意来看看，标的的是正在在建设中中商品房房；但是是从双方方约定的的权力义义务性质质来看，预售合合同的标标的并非非房屋产产权，而而

30、只是预预期得到到房屋产产权的权权力。第三、商品房预预售合同同是附期期限和附附条件的的合同，附期限限指的是是附房屋屋交付期期限和办办理房屋屋产权证证期限，尤其是是房屋交交付期限限；附条条件，则则指的是是合同隐隐含的商商品房预预售开发发商必须须具备的的预售条条件，即即保证合合同合法法有效和和能够办办理产权权证前提提的条件件。第四、商商品房预预售的开开发商在在其商品品房预售售的商业业广告和和宣传资资料中，对商品品房预售售所做出出的承诺诺性条件件，也是是商品房房预售合合同的内内容。第五、作作为商品品房预售售所使用用的合同同样式，一般应应当使用用国家有有关部门门制作的的条款比比较完备备的格式式合同。应当

31、注意意两个问问题：一是要注注意商品品房预约约合同与与预售合合同的区区别。二是即使使双方使使用的是是国家有有关部门门制定的的商品房房预售的的格式合合同，也也应允许许当事人人在不违违背法律律法规规规定的有有关原则则下，自自愿协商商修改。三、商品品房预售售合同的的主要内内容1、预售售人应持持有合法法证明；（A土地使用用权合同同编号，土地使使用权证证的编号号；土地地编号、面积、规划用用途、使使用年限限等；B建设用地地规划许许可证及及其编号号；建设设工程施施工许可可证编号号；C预售许可可证编号号。）2、预售售商品房房的地理理位置及及主要特特征；（路段最最好包括括距离最最近的公公共汽车车站的实实际距离离；

32、楼层层数及预预售房屋屋所在的的编号、楼层、户号；是否有有免费使使用的停停车位及及位置和和编号；绿化情情况；周周边建筑筑情况；周边及及内部公公共设施施状况等等等）3、预售售商品房房的面积积；（按套(单元)计价的的预售房房屋，房房地产开开发企业业应当在在合同中中附所售售房屋的的平面图图。平面面图应当当标明详详细尺寸寸，并约约定误差差范围。房屋交交付时，套型与与设计图图纸一致致，相关关尺寸也也在约定定的误差差范围内内，维持持总价款款不变；套型与与设计图图纸不一一致或者者相关尺尺寸超出出约定的的误差范范围，合合同中未未约定处处理方式式的，买买受人可可以退房房或者与与房地产产开发企企业重新新约定总总价款

33、。买受人人退房的的，由房房地产开开发企业业承担违违约责任任。）还须重视视的就是是所购买买的房子子是按建建筑面积积计算房房款，这这就有了了套内建建筑面积积和公用用建筑分分摊面积积之分(套内建建筑面积积是独立立产权，公用建建筑分摊摊面积是是共有产产权)。如果购购房者所所签订的的合同是是按建筑筑面积计计算房款款，因为为核对公公用建筑筑分摊面面积非常常困难，开发商商就有可可能通过过虚增公公用建筑筑分摊面面积来获获得高额额利润，也由此此损害购购房者的的权益。4、预售售商品房房的房价价；（单价、总价及及设施、设备的的费用。）5、付款款期限及及付款方方式（付款方方式决定定付款期期限；付付款方式式：一次次性付

34、款款、按时时间分期期付款、按建设设工程进进度分期期付款、抵押贷贷款（按按揭）等等。按揭揭的贷款款利率，我国实实行一年年一定，即1月月1日定定该年的的利率。）6、工程程建筑的的主要结结构、主主要建筑筑材料等等；（可以委委托有资资质的建建设工程程质量检检测机构构检测，出具书书面鉴定定意见为为依据。）7、预售售商品房房的装修修、设备备标准以以及违约约责任；（同样可可委托有资质的的建设工工程质量量检测机机构检测，出出具书面面鉴定意意见为依依据。）8、开工工及竣工工的期限限；9、房屋屋设计及及其变更更条款；（任何的的设计变变更都是是有原因因的，这这种变更更往往是是为了符符合开发发商的利利益，但但同时却却

35、又有可可能伤及及购房者者的利益益，因此此在签订订此条款款时更应应审慎对对待。）预购者有有知情权权和否定定权。经规划部部门批准准的规划划变更、设计单单位同意意的设计计变更导导致商品品房的结结构型式式、户型型、空间间尺寸、朝向变变化以及及出现合合同当事事人的约约定的其其他影响响商品房房质量或或者使用用功能的的，预售人应应当在变变更确立立之日起起 10d内，书面面通知预预购人。预购人人有权在在通知到到达之日日起15d内做出是是否退房房的书面面答复。预购人在在通知到到达之日日起15d内未作书书面答复复的，视视同接受受规划、设计变变更以及及由此引引起的房房价款的的变更。预售人人未在规规定时限限内通知知预

36、购人人的，预预购人有有权退房房；预购购人退房房的，由由预售人人承担违违约责任任。预售售人的配配合义务务。主要要是指当当商品房房交付给给预购人人以后，预购人人如果要要对商品品房的面面积进行行测量或或者进行行其他方方面的验验收，只只要符合合规定，预售人人有义务务配合并并为其提提供必要要的资料料。10、商商品房交交付通知知；（竣工验验收合格格后，书书面通知知商品房房有关交交接手续续。）11、商商品房的的交付及及有关预预售人的的责任；（验收交交接、交交接钥匙匙、签署署房屋交交接单等等。）（交付条条件：A房地产初初始登记记并取得得新建商商品房的的房地产产权证大产证证；B房屋上已已经不存存在任何何担保权权

37、利；C预售人已已经按规规定缴纳纳了物业业维修基基金。）（质量量保证书书使使用说明明书）根据合合同法第九十十四条的的规定，出卖人人迟延交交付房屋屋或者买买受人迟迟延支付付购房款款，经催催告后在在三个月月的合理理期限内内仍未履履行，当当事人一一方请求求解除合合同的，应予支支持，但但当事人人另有约约定的除除外。法律没有有规定或或者当事事人没有有约定，经对方方当事人人催告后后，解除除权行使使的合理理期限为为三个月月。对方方当事人人没有催催告的，解除权权应当在在解除权权发生之之日起一一年内行行使；逾逾期不行行使的，解除权权消灭。12、预预售人有有关基础础设施、公共配配套建筑筑正常运运行的承诺；13、商商

38、品房的的产权登登记；（合同中中约定，在取得得大产证证后一定定期限，双方签签署房房屋交接接书，再凭此此办理小小产证；约定谁谁办理价价格申报报等。）14、风风险转移移（实际占占有为界界限；购购买人原原因迟延延的除外外。）15、保保修期限限和保修修范围（约定保保修期内内，不可可抗力或或非预售售人原因因的房屋屋损害，预售人人不承担担主任，但可以以协助维维修，费费用预购购人出。）16、有有关物业业管理的的约定；（预售人人选聘物物业公司司，并签签定前前期物业业管理服服务合同同，可可以作为为预售合合同的附附件；开开发商在在向购房房人交付付房屋时时，应当当将其选选聘的物物业管理理企业的的情况告告知购房房人，并

39、并通知有有关物业业管理企企业。）17、商商品房使使用的约约定；（用途、结构、面积等等。）18、当当事人合合同权利利与义务务的转移移条款；（需要遵遵守合合同法的规定定。）19、有有关税费费的条款款；20、违违约责任任；21、合合同争议议的解决决；22、预预售广告告条款：（再次约约定广告告中的内内容最保保险。）房地产开开发企业业或受其其委托的的单位刊刊登房地地产销售售广告，应向广广告经营营与发布布单位提提交下列列材料的的复印件件，并出出示原件件：（一一）营业业执照；（二）房地地产开发发企业资资质证书书；（三）预预售的，应提交交房地地产预售售许可证证。现现售的，应提交交房地地产证。商品房的的销售广广

40、告和宣宣传资料料为要约约邀请，但是出出卖人就就商品房房开发规规划范围围内的房房屋及相相关设施施所作的的说明和和允诺具体确定定，并对商商品房买买卖合同同的订立立以及房房屋价格格的确定定有重大大影响的的，应当视为为要约。该说明明和允诺诺即使未未载入商商品房买买卖合同同，亦应应当视为为合同内内容，当当事人违违反的，应当承承担违约约责任。23、预预售合同同的成立立生效和和解除；（生效时时间、生生效要件件：例如如签定合合同时生生效等；合同生生效或解解除后的的登记备备案。）24、附附件（当事人人可以在在合同中中约定合合同的附附件及其其他补充充条款及及与合同同不一致致时候的的处理方方法等。）补充条款款应考虑

41、虑的问题题1、应当当把售楼楼书和其其他广告告的内容容明确地地写进补补充协议议里；（售楼书书中有该该楼盘的的特点、交通、规划设设计、房房型、配配套、装装饰、设设备等情情况。）2、明确确房屋所所有权证证的办理理、获得得时间。并且标明明如果到到期购房房者仍得得不到产产权证，有权退退房及索索取赔偿偿。3、要明明确如果果按揭办办不下来来，责任任应当怎怎样分担担。人们在购购房的时时候往往往选择按按揭贷款款，但也也有按揭揭办不下下来的时时候，办办不下来来的原因因比较复复杂，有有购房者者的原因因，也有有房地产产开发商商的原因因，甚至至还有银银行方面面的原因因。因此，在在付款方方式的附附件中就就需要写写明：如如

42、购房者者无法获获得银行行的按揭揭贷款，责任应应当由买买、卖双双方承担担。但现现实中，开发商商往往在在这方面面大做手手脚，合合同中写写着：购购房者无无法获得得银行按按揭贷款款，应当当在接到到通知后后的几天天内付清清余额。而购房房者往往往因为粗粗心而忽忽略这一一点，造造成不必必要的损损失，因因此，购购房者在在签订商品房房买卖合合同或或补充充协议时，应应当将其其明确标标明。4、明确确公摊建建筑面积积；5、应该该明确装装修的标标准；6、明确确违约责责任；应当在商品房房买卖合合同或或补充充协议中写明明，如果果开发商商在交付付房屋时时，交付付的房屋屋达不到到商品品房买卖卖合同或补补充协议议的约约定，购购房

43、者有有权拒绝绝收房，并且由由开发商商支付一一定数额额或比例例的违约约金，或或者协商商解决相相关事宜宜，如果果无法达达成共识识，购房房者有权权退房。7、明确确退房责责任；购房者入入住时，通常装装修房屋屋，这需需要很大大一部分分投入，如果房房屋出现现质量问问题并涉涉及到退退房，你你的装修修费用就就会白白白丢掉，因此，必须写写明退房房后的处处理办法法：由于于开发商商原因导导致的退退房，开开发商应应在确定定的日期期内退还还购房款款，并按按一定的的计算方方法支付付给购房房者赔偿偿金(包包括银行行的利息息、罚金金)。8、关于于商品房房交付时时的约定定；房屋交付付时，开开发商应应向购房房者提交交房屋入入住通

44、知知、建建设工程程竣工验验收备案案表、住宅宅质量保保证书、住住宅使用用说明书书实测测面积、钥匙收收条。而而这些都都需要在在补充充协议中写明明，以免免事后出出现纠纷纷。9、明确确房屋质质量；房屋质量量的好坏坏，直接接影响到到购房者者的居住住质量，也是购购房者入入住后最最容易与与开发商商产生争争议的地地方。因因此，应应在补补充协议议中标标明房屋屋质量的的具体内内容。比比如：墙墙体平直直的标准准；房间间的防水水标准(顶棚无无水渍、厨房及及厕所防防水良好好、管线线与地板板结合处处无漏水水、渗水水现象等等)；表表面裂缝缝的标准准(内部部无任何何裂缝，墙壁表表面平整整)；管管线安装装与室内内表面的的平整标

45、标准；所所用的建建筑材料料应达到到国家强强制性标标准等。10、明明确收房房入住时时须交的的费用；购房者入入住时，还需要要交一部部分的费费用，其其中包括括取暖费费、物业业管理费费、煤气气开栓费费等等，如果购购房者没没有记录录清楚，很可能能被开发发商以其其他名目目索要相相关的其其他费用用。11、明明确配套套设施；房屋的配配套设施施(包括括水电气气、有线线电视、电话、信报箱箱、宽带带网络等等)是入入住时就就必须用用到的，因此，在房屋屋交付的的同时应应当具备备使用条条件。但但是，有有些时候候，其中中的部分分设施却却没能达达到使用用的要求求，现行行法律中中也没有有明确违违约责任任应当由由谁承担担，因此此

46、，为了了避免日日后的纠纠纷，应应当将相相关的条条款写在在补充协协议中。12、明明确物业业；现实中，业主往往往与物物业产生生很多纠纠纷，为为保证自自己入住住后的权权益，购购房者应应在补补充协议议中约约定物业业的有关关情况，包括物物业权利利的限制制、物业业费、环环境卫生生、保安安、绿化化等。四、商品品房预售售合同的的效力对双方当当事人的的效力，表现为为双方的的合同权权利与义义务；对合同标标的物的的效力，主要在在于标的的物所有有权的转转移以及及风险的的转移；合同的登登记及变变更。1、合同同双方的的义务预售人的的义务：交付预售售商品房房的义务务；转移所交交付商品品房的所所有权；瑕疵担保保义务；不得擅自

47、自变更所所售商品品房设计计的义务务；配合义务务；（验验收等）保修义务务；不得挪用用预售房房款的义义务；交纳或则则代交有有关税费费的义务务。预购人的的义务：按照约定定期限和和数额交交付预购购款的义义务；接收预售售人交付付的商品品房的义义务；交纳一定定税费的的义务。2、商品品房预售售合同的的登记及及效力预售合同同订立后后预售人人不能立立即交付付商品房房，也无无法办理理产权登登记手续续，预售售登记并并不是任任何确定定产权变变更的登登记，也也不是预预售合同同的生效效要件，而是具具有预告登记记的性质，如未履履行该手手续，不不应使合合同无效效。预售合同同经双方方依法签签约即应应成立并并生效。解释第6条条明

48、确规规定：当当事人以以商品房房预售合合同未按按照法律律、行政政法规规规定办理理登记备备案手续续为由，请求确确认合同同无效的的，不予予支持。3、商品品房预售售合同的的变更包括：合合同内容容和合同同主体的的变更；合同登记记以后的的变更，需要到到登记机机关办理理变更登登记；主体的变变更，整整体上需需要符合合合同同法第第五章的的规定。预售人的的变更：以出让方方式取得得土地的的，需要要达到转转让土地地的条件件；须取得预预购人的的同意。（预售售合同是是“一对对多”合合同，预预售者可可能承担担返还或或赔偿责责任。）预购人的的变更：支付全款款的，可可以直接接转让其其预购的的商品房房；未支付全全款的，需要征征得

49、预售售人同意意。五、订立立和履行行商品房房预售合合同应当当注意的的问题1、商品品房预售售合同主主体是否否合适；城市房房地产开开发管理理条例第5条条设立房房地产开开发企业业，除应应当符合合有关法法律、行行政法规规规定的的企业设设立条件件外，还还应当具具备下列列条件：（一）有有100万元以以上的注注册资本本；（二）有有4名以以上持有有资格证证书的房房地产专专业、建建筑工程程专业的的专职技技术人员员，2名名以上持持有资格格证书的的专职会会计人员员。2、合同同标的物物是否符符合法律律规定；城市商商品房预预售管理理办法第38条违违反法律律、法规规规定，擅自预预售商品品房的，责令停停止违法法行为，没收违违法所得得；收取取预付款款的，可可以并处处已收取取的预付付款以下的的罚款。3、预售售商品房房广告的的效力问问题；房地产产广告暂暂行规定定：第四条凡凡下列列情况的的房地产产，不得得发布广广告：（一）在在未经依依法取得得国有土土地