房地产销售中的法律问题与风险防范探讨

1、房地产销售行为中的法律问题与风险防范探讨 四川华宜置业股份有限公司 二O一二年二月 成都 莫智荣 总则则核心：防范预预约、缔缔约、履履约风险险，合法法有效规规避销售售行为风风险扼杀杀诉讼或或败诉风风险。策略：扎实掌掌握相关关法律知知识坚坚持原则则性并有有效贯彻彻 工作作细心高度谨慎慎宗旨：持续良良性推进进房屋销销售远远离争争议风险险边缘避避免免涉烦涉涉诉从从容容面对无无理缠讼讼概念：某一特定定危险情情况发生生的可能能性和后后果的组组合。特点：1、客观性性2、偶然性性3、损害性性4、不确定定性5、相对性性（或可可变性）房地产销销售行为为可能会会引起的的风险类类别：A经营风险险:因销售行行为不当当

2、或管理理不善而而致公司司的经营营风险。B责任风险险:缔约过失失责任风风险、违违约责任任风险、行政处处罚风险险、刑事事责任风风险。对风险的的认识鲜活的风风险案例例郑州某房房地产开开发公司司因审查查不严形形成虚假假广告被被处罚款款150万元致公公司重大大损失案案重庆某地地产开发发商未取取得房屋屋预售许许可证违违规销售售被处巨巨额罚款款并被勒勒令停业业整顿6个月；四川某置置业集团团一楼盘盘因一房房多卖以以涉嫌诈诈骗被诉诉同时公公司资质质被降；上海某开开发商因因公开散散发的彩彩印宣传传资料与与实际交交付房屋屋不一致致引发被被群诉败败诉案同同时被定定性为群群体事件件遭政府府查处；深圳某开开发公司司置业顾

3、顾问误将将定金写写作订金金在房价价下跌时时引发群群体退房房事件致致公司严严重损失失；分则则商品房销销售过程程中可能能涉及的的法律问问题对可能发发生的问问题风险险评估对可能发生生的风险险有效规规避控制制应对措施施探讨房屋销售售所涉法法律风险险的阶段段预约过程程（包括括展示宣宣传意向向预定购购阶段）缔约过程程（包括括介绍说说明谈判判签约阶阶段）履约过程程（含签签约后的的合同履履行跟踪踪房屋交交付争议议解决阶阶段）预约阶段段所涉法法律问题题一、预（现）售售应具备备的条件件；二、广告告及宣传传资料的的合法性性、阐述述物业用用语的恰恰当性；三、意向向合同或或定（认认）购协协议的规规范准确确填写。货款回收

4、收风险防防范预（现）售应满满足的条条件预售的条条件取得建设设用地规规划许可可证取得建设设工程规规划许可可证国有土地地使用证证建设工程程开工证证商品房销销售许可可证已投入工工程建设设资金达达到总投投资的25以上施工进度度和竣工工交付时时间确定定货款回收收风险防防范现售的条条件开发企业业企业法法人营业业执照和和房地产产开发企企业资质质证书齐齐备取得土地地使用权权证书和和使用土土地批准准文件持有建设设工程规规划许可可证和施施工许可可证已通过竣竣工验收收拆迁安置置已落实实小结：上述条件件的满足足是楼盘盘销售的的前置条条件，是是销售信信心的基基本来源源，同时时上述条条件的满满足与“恰当”展示或或“必要要

5、”出示示，更是是培植与与激发购购买欲望望的有效效武器，只有在在与潜在在客户或或准客户户的数次次谈判交交锋中充充分运用用这些武武器并配配合灵活活的销售售技巧，才是达达成销售售业绩的的客观保保证。这这些问题题系法律律问题但但不是房房屋销售售中的法法律风险险，可只只有了解解了这些些基本知知识，作作为置业业顾问，才有可可能成为为一名攻攻防兼备备的合格格销售人人员。广告宣传传资料的的合法性性介介绍说明明阐述的的恰当性性法律依据据：(最高人民民法院司司法解释释规定)商品房的的销售广广告和宣宣传资料料为要约约邀请，但是出出卖人就就商品房房开发规规划范围围内的房房屋及相相关设施施所作的的说明和允允诺具体确定定

6、，并对对商品房房买卖合合同的订订立以及及房屋价价格的确确定有重重大影响响的，应应当视为为要约。该说明明和允诺诺即使未未载入商商品房买买卖合同同，亦应应当视为为合同内内容，当当事人违违反的，应当承承担违约约责任。应对措施施：严格审查查广告内内容，避避免出现现可能认认定为要要约的表表述。对对于比较较明确的的表述应应当尽量量以口头头方式传传达给买买受人；在商品房买买卖合同同补充协议议中明确确约定关关于房屋屋的一切切宣传对对双方没没有约束束力，以以商品房买买卖合同同为准；在宣传广广告中明明确该宣宣传内容容不能作作为履行行商品房买买卖合同同的依据，不具备备要约性性质；不轻易明明确说明明；未经经许可不不得

7、擅自自作出口口头尤其其是书面面允诺。认（定）购意向向协议（合同）的规范范填写认购、订订购、定定购是目目前房屋屋销售的的通行做做法上述协议议中常常常出现订订金、押押金、担担保金、保证金金、订约约金等字字眼，这这些不是是法律意意义上的的定金。但如果果认购书书上载明明：双方方未签订订正式的的商品房房买卖合合同，买买受人违违约订金金、押金金等不退退还，出出卖人违违约双倍倍返还订订金、押押金，则则此时订订金和押押金可能能会被法法院或仲仲裁机构构认定具具有定金金的性质质。所谓“定定金罚则则”即双双倍返还还制度一一般仅指指“定金金”而不不包括订订金、押押金、担担保金等等。为保证最最终签约约率，在在签订上上述

8、协议议时须明明确规范范填写该该字眼，同时对对签订正正式买卖卖合同的的条件予予以明确确界定，牢牢掌掌握主动动控制权权才是达达成合同同与利益益保障所所在。缔约阶段段易形成成法律风风险的可能情情况及应应对措施施1、付款方方式表达达的准确确性；2、按揭购房房不能达达成或不不能“如如意”达达成的责责任归属属；3、面积误误差的处处理原则则；4、产权证办办理交付付时间与与不能“如意”达成的的责任归归属；5、预售抵抵押登记记的办理理及责任任归属；6、房屋交交付时间间的原则则性确定定；7、前期物物业服务务合同的的同时签签订。名词解释释：“如意意”的意意在法律律术语谓谓之意思思，即出出卖人与与买受人人达成的的一致

9、意意见，具具有法律律意义即即法律效效力；所所谓不“如意”代表不不能实现现合意之之目的包包括时间间上不能能完成或或程度上上不能完完整完成成。付款方式式的精准准表达包包括数字字的大小小写要求求准确一一致、付付款时间间界定的的精准要要求是X年X月X日前并要要查看最最后付款款日是否否为非工工作日；银行按揭揭购房若若不能办办理或不不能“如如意”办办理若非非出卖人人的责任任，其法法律后果果应由买买受人承承担，该该条款须须谨慎对对待并予予以明确确认定；面积误差差的处理理原则在在文本合合同中有有既定的的内容，但销售售人员仍仍须熟悉悉了解相相关法规规对面积积误差的的处理标标准与处处理依据据。切记记：专业业才能赢

10、赢得赞许许与信任任！产权证等等证书的的办理时时间与办办理条件件的明确确界定，若不能能办理或或不能“如意”办理的的责任归归属，道道理同上上。但置置业顾问问仍须掌掌握办理理证书的的专业知知识，知知道办理理程序与与正常的的办理时时间以及及所需的的法律手手续。办办理证书书的责任任主体在在买受人人，出卖卖人只须须承担协协助之责责，但现现实交易易中责任任主体恰恰恰移位位。销售售人员仅仅可明白白其中道道理切不不可大肆肆宣扬以以免影响响购房人人的购房房信心；（法律依据据：城市房地地产开发发经营管管理条例例（第33条）、商品房预预售管理理办法（第34条）、）及时办理理商品房房预售抵抵押登记记既是维维护买受受人权

11、益益的有效效手段也也是保障障开发商商利益的的风险规规避屏障障；以防防止因买买受人其其他债务务导致标标的房屋屋被查封封变卖而而引起的的借款银银行向开开发商索索债的损损害后果果；房屋交付付时间的的原则性性界定与与可能性性允诺：对标的的房屋的的交付原原则性界界定以公公司审核核确定的的时间为为准；即即使是可可能提前前交房，也须以以公司讨讨论一致致达成的的时间做做出不确确定的允允诺，严严禁为达达成交易易而不顾顾原则的的随意性性允诺；前期物业业服务合合同与房房屋买卖卖合同签签订的同同时性，避免非非善意买买受人以以此为理理由提出出解除合合同；履约阶段段法律风风险防范与预预警提示示未完全付付款与未未完整提提供

12、资料料的催告告并保留留催告证证据的程程序；争议解决决的原则则与方法法房屋交接接手续的的齐备买受人未未能依约约付款（包括不不按时付付款或不不能结清清应结清清款项），不管管使用电电话催收收还是邮邮寄催告告函或上上门催收收，均应应保留催催告或催催收依据据，这是是维护正正常的交交易秩序序也是保保护自我我权益的的必要手手段，更更是减少少诉讼防防止败诉诉的有效效法律手手段；同理，买买受人未未能及时时提供有有效的必必要文件件资料包包括身份份证结婚婚照等必必要证件件的，实实施催告告时同样样需要保保留证据据，对于于顺利办办理所有有权土地地使用权权证书或或银行按按揭都是是必要的的，更能能防备解解除合同同或赔偿偿等无理理诉讼；争议发生生时的处处理原则则与方式式：争议是正正常的，没有争争议是不不可能的的。所以以发生争争议时要要有一颗颗正确对对待的平平静心、细心、耐心，以服务务为宗旨旨不可变变，以积积极解决决为基本本要素，以坚持持原则为为唯一核核心，这这里所谓谓的原则则就是保保障公司司利益的的各项合合同、协协议与签签署的所所有资料料，包括括留存的的维护公公司利益益的各种种依据或或证据。要善于于借力打打力，合合理利用用公司有有效资源源包括同同事领导导的协助助帮助，以达成成客户基基本满意意不出问问题为最最高标准准。房屋交接接手续的的齐备：包括要给给予客户户的