某大厦项目可行性分析报告

1、卫宁大厦项目可行性分析报告2006-3-31(终).doc卫宁大厦项项目可行行性分析析报告一、天津写写字楼市市场发展展概况目前天津的的写字楼楼主要集集中在河河西、和和平两区区，特别别是南京京路、友友谊路一一带，以以其交通通便利、商商务集中中的市中中心黄金金地段优优势，荟荟萃了天天津市大大部分甲甲级写字字楼。在在经历了了从火爆爆到萧条条的过程程后，220044年初，天天津的写写字楼市市场开始始回暖，空空置率有有所下降降，而租租售价格格则开始始爬升，天天津写字字楼市场场进入存存量盘整整、蓄势势待发的的时期。从2004到2005年，天津写字楼市场出现了持续稳定的增长态势。两年间，受到海河开发和全面整

2、治烂尾楼等因素影响，天津市写字楼供给量大幅增加，而天津投资环境的不断完善同样吸引了众多企业投资发展，使本市写字楼在近两年间租售价格不断攀升、空置率逐年下降、出现了供需两旺的局面。从客户群来来看，天天津市的的甲级高高端写字字楼的客客户主要要集中在在金融、贸贸易、地地产、代代理行、物流、IT等知识型高端客层。而中低端写字楼的客户则多为货运、医药、装饰、通讯等行业所占据。随着海河节节点众多多写字楼楼得逐渐渐面市，加加之奥运运经济的的带动，天天津市写写字楼市市场在继继续发展展的同时时，也必必将展开开更加激激烈的竞竞争。二、天津整整体快速速发展对对写字楼楼市场的的影响随着我国加加入，银银行业、保保险业都

3、都面临着着大开国国门、加加速发展展的局面面，天津津作为我我国北方方重要经经济城市市和金融融开放城城市，以以及其对对物流业业的高度度重视，使使更多的的跨国公公司纷纷纷看好天天津市场场，将在在天津投投资设点点，目前前天津已已经进入入了商务务时代。天天津市写写字楼面面临着极极好的发发展机遇遇，未来来发展潜潜力巨大大。国民经济持持续向好好近年来天津津市国民民经济保保持快速速稳定增增长。220055年全市市实现生生产总值值36663.886亿元元，按可可比价格格计算比比上年增增长144.5%。全市市人均生生产总值值达到3354557元，约约合43328美美元，增增长122.8%。整个个“十五五”时期期，

4、全市市实际直直接利用用外资累累计达到到1033.355亿美元元，年均均递增332%。截截止20005年年末，在在津投资资的国家家和地区区达1110个，世世界5000强企企业已有有1144家在津津落户。随着政府招招商引资资力度的的不断加加大，与与外省市市经济合合作的不不断加强强，天津津现代化化金融、贸贸易、科科技等产产业都在在蓬勃发发展，这这些行业业都将增增加市场场对写字字楼的需需求。同同时国民民经济持持续向好好、固定定资产的的投资平平稳增长长、第三三产业的的迅速发发展带了了写字楼楼市场的的发展，为为写字楼楼市场迅迅速走向向成熟创创造了条条件。烂尾楼项目目复工重重建进程程加快经过近3年年的努力力

5、，天津津市政府府大力整整治烂尾尾楼工程程取得了了令人瞩瞩目的成成绩，全全市烂尾尾楼复工工率已达达到900以上上。特别别是这些些烂尾楼楼项目在在所处地地段、建建设手续续、收购购成本等等方面都都拥有很很多政策策和市场场优势，为为产品升升值留下下了很大大的空间间。随着着烂尾楼楼的纷纷纷入市，可可以预见见未来写写字楼市市场竞争争必将更更加激烈烈。城市整体路路网规划划为实现“一一流城市市、一流流环境、现现代设施施、现代代管理”的目标标发展，本本市已逐逐步完成成了全长长1455公里快快速路的的建设、地地铁一号号线的规规划建设设和津滨滨轻轨的的初步建建成并投投入使用用，大大大改善了了天津市市的投资资环境。同

6、同时投资资1433亿美元元的京津快快速铁路路也正在在紧张的的建设中中，再加加上正积积极建设设京津高高速公路路天津段段、京沪沪高速公公路天津津段，3年内内京津之之间将有有三条高高速公路路连接。至至此，京京津两地地交通将将更快捷捷、便利利。这些些城市交交通规划划成为天天津经济济整体发发展的有有效支撑撑。而交交通经济济也就加加大了写写字楼市市场的需需求与增增值的空空间。综述：天津津市宏观观经济形形势向好好，奥运运经济、海海河开发发、旧城城改造、交交通改善善（轻轨轨运行、地地铁建设设、道桥桥改扩建建、京津津快速铁铁路签订订、京津津高速公公路增建建的规划划）及京京津经济济商圈的的敲定，将将吸引外外地大型

7、型公司和和跨国集集团的涌涌入，他他们的到到来将促促进天津津总体经经济迅猛猛发展，同同时直接接拉动写写字楼市市场需求求，写字字楼市场场未来发发展潜力力巨大。三、20008年奥奥运会对对天津写写字楼市市场的拉拉动国际经济研研究表明明，奥运运会对经经济的影影响一般般10年年之间。天天津作为为20008年北北京奥运运会的协协办城市市，天津津奥林匹匹克中心心体育场场将成为为该届奥奥运会分分赛场之之一。正正在兴建建中的天天津奥林林匹克中中心位于原原体育中中心南侧侧，占地地1000万平方方米， 区域划划分为竞竞技区和和配套区区。虽然然目前由由融创奥奥城投资资有限公公司开发发的时代代奥城综综合项目目被认为为是

8、奥体体中心的的主要配配套区，但但可以认认定，以以奥体中中心为圆圆心，辐辐射半径径在23公里里的范围围都将成成为奥运运的配套套服务区区域，受受到奥运运带来一一系列拉拉动效应应。近期，天津津快速路路西南半半环将实实现贯通通，同时时堆山公公园、时时代奥城城周边的的道路也也都改造造一新，将将彻底改改变本区区域以前前交通拥拥挤的状状况，大大大提高高奥体周周边区域域的通达达性。道道路的畅畅通为本本区域的的发展创创造了先先决条件件。就投投资价值值而言，奥奥运场馆馆周边地地区因奥奥运的举举行将形形成新的的中心区区域，将将产生无无法复制制的聚焦焦型公共共空间效效应，给给投资者者提供更更充足的的预期空空间。借助奥

9、运的的难得契契机，天天津市政政府正在在积极开开展各个个行业的的招商引引资工作作。目前前已经有有来自世世界很多多国家和和地区的的金融、房房地产、建建筑工程程设计、咨咨询及贸贸易等行行业的工工商企业业来津，与与本市政政府有关关部门和和企业进进行直接接的交流流和洽谈谈。主要要就金融融、房地地产、设设计与材材料、展展馆与体体育馆运运营的各各种项目目今后的的合作展展开研讨讨。此外，国国内的很很多企业业同样不不像错过过奥运这这个千载载难逢的的时机，瞄瞄准奥运运经济这这个丰盛盛的“蛋糕”，纷纷纷来津考考察投资资环境，积积极寻求求发展机机会。总结：可以以预见，随随着众多多企业的的进津发发展，天天津的写写字楼市

10、市场将会会得到极极大的促促进。特特别是奥奥运场馆馆的周边边区域，以以其独一一无二的的区位优优势，将将成为投投资商竞竞相追逐逐的首选选区域。经济学界认为，奥运会对房产市场是发展的具有很大的促进作用。奥运场馆周边、新建交通线附近的地段会升值，这些地段的开发项目可以说是最直接的也是最大的受益者。但只有到奥运会结束以后，这些开发项目才能体现其真正的价值，即发挥其使用价值与实际附加值。四、项目概概述项目背景介介绍据目前了解解的信息息，本项项目原属属于宁发发集团，后后转让给给融创集集团，从从项目规规划设计计并完成成设计方方案审批批至今已已经长达达8年之之久。至至于宁发发与融创创两公司司之间转转让项目目的原

11、因因，以及及后来项项目停滞滞的原因因目前还还难以得得知。此外，本项项目一层层底商以以每年116万元元的价格格出租给给中国农农业银行行天津市市西青支支行，租租期为110年（自自20002年11月5日日至20112年11月5日日），租租赁面积积为8337平方方米。目目前农行行正在正正常运营营中。项目地理位位置本案奥运中心濠景国际奥城国际快速路 HYPERLINK 鸥翔奥锋本项目东临临卫津南南路，南南接黑牛牛城道，西西侧为金金庄公寓寓，北侧侧为房龄龄十年左左右的六六层居民民楼，距距宾水西西道3000米左左右。本本项目位位于城市市快速路路系统的的主干线线上，距距卫津立立交桥仅仅1000米，交交通十分分

12、便利。同同时项目目周边生生活、教教育、金金融、休休闲等配配套设施施齐备，区区域发展展较为本案奥运中心濠景国际奥城国际快速路 HYPERLINK 鸥翔奥锋项目用地性性质本项目用地地性质为为住宅用用地。（参参照本项项目销售售许可证证指标）项目建设现现状本项目占地地面积约约20000平方方米，大大厦地上上共155层， 建筑面面积为1171779平方方米，地地下1层层人防工工程建筑筑面积为为13665平方方米。地上133层为商商业用房房，目前前一层租租用给中中国农业业银行天天津西青青支行，正正在正常常运营，223层空空置。地地上414层层为办公公区间，现现空置。115层主主要为电电梯设备备和机房房。地

13、下下一层为为人防与与设备间间，缺乏乏机动车车车位，按按目前建建设情况况仅能做做自行车车停车库库。大厦内部土土建工程程目前已已基本完完工，除除一层出出租给农农行外，其其余部分分都未进进行内部部装修，市市政管网网等配套套尚未接接入，没没有达到到竣工验验收的标标准。大大厦外檐檐装修基基本已经经完成，113层裙裙房采用用花岗岩岩外饰面面，上部部主体部部分为玻玻璃幕墙墙，大部部分采用用灰色瓷瓷砖铺设设，项目周边配配套交通系统发发达：本项目紧邻邻黑牛城城道和卫卫津南路路，距即即将竣工工通车的的快速路路西南半半环枢纽纽卫津津立交桥桥仅1000米，不不仅通达达性很强强，同时时前往天天津市中中心和滨滨海国际际机

14、场都都十分便便捷。项目周边公公交系统统十分发发 达，途途径本项项目的公公交线路路共有117条，再再加上在在肿瘤医医院和体体育中心心设站的的，区域域内公交交线路多多达255条，几几乎辐射射到天津津市的各各个区域域，单从从天津站站和中心心站发车车的公交交线路就就有8路路、8332、9951、9953、99路、8826、7704等等7条之之多。各档酒店齐齐全：作为城市办办公区域域所必备备的酒店店业态在在本区域域非常丰丰富。在在距本项项目两公公里范围围内建有有帝城大大酒店、世纪酒酒店、枫枫林宾馆馆、先达达酒店、体育宾宾馆、红楼大大酒店、水水上会宾宾园饭店店等34星级级的中高高档酒店店。在334公里里范

15、围内内，还建建有喜来来登大酒酒店、水晶宫宫饭店、津利华华大酒店店等高档档酒店。可可为本区区域的办办公企业业提供完完善的住住宿、会会议、休休闲等服服务。金融、商业业、医疗疗等设施施丰富：项目周边设设有农行行、建行行、工商商行等金金融机构构，金融融设施比比较健全全。项目北侧和和南侧分分别建有有天津肿肿瘤医院院和空军军医院，医医疗设施施较为完完善。项目近邻体体院周边边居住区区，云集集各类中中低档商商业设施施。据项项目两公公里建有有高档商商业中心心奥城城尚谷商商业中心心。项目近邻体体育中心心、天津津体育学学院和水水上公园园，能满满足人们们的运动动休闲需需要。总结：本项项目先后后经历两两个开发发商，其其

16、转让原原因不明明。其次次本项目目由于设设计和建建设距现现在较远远，设计计规范、内内部空间间和外檐檐设计等等方面已已经比较较落后，会会对项目目的重新新启动带带来不利利影响。从从项目所所处环境境来说，体体院地区区是天津津市建设设比较成成熟的居居住区，各各类配套套比较齐齐备。加加上088年奥运运会的契契机，市市政府加加大了对对本区域域交通系系统、城城市环境境、体育育设施、商商业设施施的建设设投入，一一定程度度上加大大了本区区域的升升值空间间五、项目竞竞争对手手分析（一）市场场分析1.写字楼楼的区域域及个案案分析。A、白楼CCBD区区域：周边项目的的售价和和租金：项目名称ICTC金皇大厦文华商务中中心

17、信达广场售 价120000元/MM2只租不售8500元元/M22140000元/MM2租 金5元/M223元/M222.3元/M26元/M22B、周边区区域个案名称：仁爱濠濠景国际际地理位置南开水上东东路与红红旗南路路交口建筑规模地上15层层、地下下1层框框轻结构构写字楼楼，建筑筑面积约约590000MM2户型面积写字间2550M22，酒店店公寓550-1100 M2组组合功能配套a、两部电电梯，b、高挑空空大堂、电电梯间铺铺设石材材、石膏膏吊顶，c、室内水水泥砂浆浆麻面基基层、墙墙面套白白，d、每户设设卫星终终端、宽宽带、地地板采暖暖，e、大厦设设商务中中心、票票务中心心、公共共会议室室、员

18、工工餐厅及及咖啡厅厅。户型特征三栋15层层标准写写字楼，两两梯两户户，设有有独立厨厨房、卫卫生间一栋15层层酒店公公寓，三三梯十八八户物业费用2.8元/月/ M2 戴戴德梁行行物业顾顾问周边环境及及交通邻近西南半半环快速速路，紧紧邻奥体体中心、水水上公园园、堆山山公园。交交通便利利，公交交顺畅。售价平均价格775000元/ M2车位1000000元/个 30年年期备注土地性质：国家划划拨个案名称：奥城国国际生态态写字楼楼群地理位置南开区宾水水西道与与水上东东路交口口建筑规模地上6层、地地下1层层框架结结构写字字楼户型面积每套4060MM2可组组合，每每层设221个单单位、每每层设两两组男女女卫

19、生间间功能配套a、每层六六部电梯梯(4部部客梯、22部货梯梯)，b、双层挑挑空大堂堂、公共共部分铺铺设石材材、石膏膏吊顶，c、室内水水泥砂浆浆麻面基基层、墙墙面套白白，d、每户设设卫星终终端、宽宽带、中中央空调调，e、写字楼楼群紧邻邻奥城商商业群、业业态包括括餐饮、综综合购物物malll户型特征6层标准写写字楼，建建筑轴距距8.44*8.4米，每每层设221个单单位物业费用21元/月月/平方方米 仲量量联行物物业管理理周边环境及及交通于天津市区区西南部部，地处处南开区区水上板板块，它它东临卫卫津南路路，西临临水上西西路，南南临凌水水道，北北临宾水水西道售价平均价格995000元/平平方米车位4

20、80元/月/车车位备注每200平平方米提提供3个个车位个案名称：弘泽万万豪大厦厦地理位置南开红旗南南路与宾宾水西道道交口建筑规模15层框架架结构写写字楼功能配套外墙：玻璃幕墙内墙：粉刷高级涂料电梯：otis2000型电梯卫生间：高档装修供水：采用高压变频泵供水采暖：天然气水循环供暖通讯：电信或联通电话、预留宽带网终端售价平均价格558000元/平平方米备注2004年年3月开开始销售售至今个案名称：鸥翔奥奥锋地理位置南开卫津南南路1000号（卫卫津南路路与红旗旗南路交交口）建筑规模23层住宅宅 3栋栋 占地面积8900 建筑面积316000平方米米容积率3户型面积每套901400M2 周边配套中

21、、小学：水上小学，滨湖小学，师大附小，体院幼儿园：河西26幼商场：纪庄子购物中心邮局：李七庄邮局银行：农行、商业银行、工行医院：464空军医院、宾水医院、肿瘤医院其他：体育宾馆、鹏天阁酒店、金庄酒店、先达酒店、国美电器物业费用2元/月/平方米米左右 售价平均价格663000元/平平方米（通通过销售售人员了了解的价价格）开盘时间5月进行内内部认购购结论：本区区域内作作为新项项目的奥奥城、濠濠景两项项目，在在前期住住宅销售售时广告告宣传的的投放量量较大，形形成一定定的项目目知名度度，依仗仗住宅热热销的态态势，配配以对后后期写字字楼广告告宣传的的大量投投入，使使得两项项目的写写字楼部部分销售售情况良

22、良好且价价格较高高。反观观，万豪豪大厦项项目广告告宣传的的力度较较小，经经过两年年的销售售周期，在在价格低低于写字字楼市场场平均水水平的前前提下，仍仍未销售售完毕。由由此可见见，位置置远离CCBD区区域，商商务氛围围淡薄的的写字楼楼项目，如如缺乏大大量广告告宣传的的投入，很很难引起起市场的的关注，同同时影响响写字楼楼的销售售价格和和销售周周期。六、项目SSWOTT分析优势（Sttrenngthh）位处东南、西西南半环环快速路路交汇处处，地理理位置优优越。卫津立交桥桥路网改改造基本本完成，公公交线路路汇集，交交通可达达性较强强。项目地处西西南奥运运版块，紧紧邻奥运运体育场场馆，且且周边生生态环境

23、境（水上上公园、堆堆山公园园）、服服务性商商业（酒酒店、中中高档餐餐饮）配配套环境境优越。项目主体及及外檐装装修施工工已完成成，节省省部分设设计施工工费用。劣势（Weeaknnesss）项目虽主体体及外檐檐装修施施工完成成，但内内部装修修尚未施施工，仍仍需追加加投资。项目内部配配套不全全，市政政管网尚尚未接入入，机电电设施尚尚未安装装，仍需需追加投投资。由于项目设设计施工工较早，户户型、外外檐设计计已落伍伍。机动车停车车问题难难以解决决。项目周边商商务办公公氛围缺缺乏。机会(Oppporrtunnityy)区域内同档档写字楼楼项目稀稀缺。奥运契机带带动的城城市建设设及奥运运经济带带来的商商机将

24、全全面拉动动区域房房产价格格的提升升，使项项目具有有良好的的升值潜潜力。项目转让费费用较低低，存在在机会成成本空间间。如项目土地地用途属属住宅，客客户贷款款购买时时享受住住宅的信信贷政策策，利于于销售。项目主体及及外檐装装修施工工已完成成，简单单内部装装修后，即即可满足足现房销销售条件件。威胁（Thhreaat）项目建设后后期的停停滞阶段段，会给给项目的的推广及及销售造造成相当当的负面面影响，宣宣传推广广力度的的增大，将将提高销销售成本本。紧邻项目地地块将建建设的高高层公寓寓住宅，售售价与本本项目持持平，将将分流本本项目的的部分客客群。濠景国际、奥奥城国际际等写字字楼项目目已经先先行消化化部分

25、区区域目标标客群。由于市政府府盘活“烂尾楼楼”的政策策，天津津市写字字楼市场场整体竞竞争激烈烈。七、项目市市场定位位及客群群定位（一）市场场定位分分析：本市现有的的写字楼楼市场大大体上划划分为三三个档次次。第一类写字字楼售价价在1000000元/平平方米-1220000元/平平方米左左右（如如国际大大厦、IICTCC等）；第二类写字字楼售价价在80000元元/平方方米-100000元元/平方方米左右右（如：峰汇广广场、奥奥城国际际等）；第三类写字字楼售价价在60000元元/平方方米-80000元/平方米米左右（如如：金兴兴大厦、濠濠景国际际等）。结论：本项项目应定定位为第第三类写写字楼。（二）

26、产品品定位分分析：西南奥运版版块商务务配套区区又一标标志性建建筑，区区域同类类产品中中的代表表物业。户型面积较较小，面面积区间间901700平方米米，框架架结构利利于合并并、分割割。纯产权式写写字间，侧侧面反映映入住公公司的实实力及经经营的恒恒久性。周边配套齐齐全，生生态环境境条件优优势明显显。现房、精装装销售，即即买即住住。（三）客户户定位开办中小型型公司，基基本已经经过了创创业期的的成长型型企业。公司盈利状状况良好好呈递增增发展趋趋势的发发展型企企业。具有投资意意识，其其所经营营业态稳稳定且具具有持续续发展性性的投资资群体。（四）形象象定位充满活力、现现代感的的标志性性，纯生生态公园园版产

27、权权办公楼楼（五）项目目价格定定位1、价格参参考：市市场比较较法因素分值奥城国际生生态写字字楼仁爱濠景国国际本案地段25242222档次10873规划10873品质及装修修10882配套1513130智能化1513120商务环境1512122合计 =SUM(ABOVE) 100868132相对值（本本案分值值/比较较对象分分值）0.370.41平均租售价价格售价930072000评价值售价3441288063202、价格说说明：估计风险较较低的销销售价格格区间为为 6000063000元/平方米米。价格分析：此价格在三三类写字字楼市场场售价中中属于中中低档。此售价已为为精装房房售价，不不含其他

28、他相关费费用（如如：物业业管理费费、停车车费等）。区区域内竞竞争项目目均位毛毛坯房交交付，而而且价格格高于本本项目11545，此价价格区间间将造成成客户较较大的心心里落差差，在选选购本项项目房屋屋时对售售价的接接受能力力较强。如不进行精精装房销销售，客客户在选选购房屋屋时对售售价的考考虑比较较慎重。同同时因受受其他费费用支出出的干扰扰，对最最终的购购买决定定也造成成了一定定的阻碍碍，且客客户入住住后必须须进行二二次装修修，由于于每组客客户的购购买时间间不同造造成入住住时间的的不统一一，从而而使整栋栋大厦始始终处于于装修状状态中，对对已入住住业主的的正常办办公影响响极大，也也不利于于后期的的物业

29、管管理。由于本项目目一至三三层为底底商设计计，如以以底商形形式整体体销售，可可提高利利润。因现房销售售，建议议无优惠惠政策销销售。备注：建议议精装修修销售，赠赠送户式式分体空空调、饮饮水机，赠赠送一年年物业管管理费（含含宽带使使用费用用）。八、项目营营销推广广建议1、区位突突破，改改变人们们固有的CBDD区域的的思维定定式。区区位上强强调奥运运版块。2、定价突突破，加加大与同同区域办办公物业业的价格格差距，同时时又与内内环线同同质办公公物业比比有价格格优势。同时加加以对奥奥运经济济的诠释释，增强强购买客客户的投投资信心心。3、项目质质素提升升，硬件件方面部部分包装装及可装装修写字字间如基本定定

30、型。只只有从软软件方面面强调其其与众不不同，如如“健康的的生态写写字楼”、“知名物物管公司司管理” “星级服服务”、“投资理理念”等。4、考虑物物业管理理对写字字楼物业业的重要要性，建建议邀请请知名的的物业管管理公司司如第一一太平戴戴维斯、戴戴得梁行行等做本本项目的的物业顾顾问，利利用品牌牌增强购购买者信信心。5、经营模模式的突突破，可可为买家家免费提提供举行行企业和和产品展展示会的的场所等等，举行行系列的的营销活活动。使使投资升升值理念念深入人人心，以以此增强强投资客客的信心心。 6、 核心心客户应为各种种中小型型的企业业和投资资者，由于项项目的体体量有限限，所以以应该能能够在短短时间内内取

31、得良良好的销销售成果果。九、广告推推广方案案（一）推广广目的在最短的时时限内，顺顺利完成成销售任任务，实实现利润润最大化化，提高高乐康品品牌知名名度。（二）推广广广告语语“精装产权权写字楼楼”、“氧吧还还是写字字楼”、“芬多精精推导创创造力”（三）推广广策略项目推广策策略核心心独立产权写写字楼，精精装现楼楼，月供供等于租租金。项目名称建建议 奥康中中心、奥奥隆国际际、主要媒体：以报纸纸广告、小小众直投投、路牌牌。销售道具：DM、实楼楼样板层层（四层层）、公公共部分分装修十、经济测测算1. 改造造成本测测算 表一费用明细地下1层、地地上155层备注建筑面积1.6平米造价（元元m2）投资额（万万元

32、）序号主要内容单价合计备 注一土地及大配配套费3151 5041 1土地及项目目取得费费3000 4800 2土地出让金金、交易易契税、交交易服务务费等151 241 二前期费110 176 包含：设计计费、招招投标、监监理、质质量检测测及其他他费用三建安工程费费395 632 包含：楼内内公共部部分装修修、电梯梯、通风风、给排排水、弱弱电及智智能化、消消防等费费用四户内精装修修600 960 包含：户内内地面石石材铺设设、吊顶顶、户门门、厨房房、卫生生间墙地地砖、灶灶具、洁洁具、空空调、饮饮水机等等五市政基础设设施配套套费402 643 包含：供电电、自来来是、雨雨污水、燃燃气、供供热、环环境工程程等费用用六管 理 费费7 11 按建安工程程费*11.8%七财务费用130 207 按年贷款利利率5.8计计算八不可预见费费20 32 按建安工程程费*55%估算算合计一 八八4814 7