【物业开发管理】房企物业租金政策管理作业指引

1、租金政策管理作业指引日日日日编 制 部门长审核 日日日日分管领导审核批 准 修订记录日期 版本号修改内容修改人 审核人 审批人.流程图无。.流程概况流程目的明确、规范公司集中商业、园区及与字楼工程、鲸山别墅租金政策制定与调 整工作。适用范围适用于公司集中商业、园区及与字楼、鲸山别墅工程租金政策制定与调整。定义无。流程主导部门商管公司/园区及写字楼事业部/酒管公司流程参与部门工程商管公司、设计管理部、财务部部门流程中承当职责商管公司.负责集中商业工程可研阶段租金收益测算。.负责集中商业工程筹划阶段租金收益测算。.负责编制商业工程招商/招租策略总纲。.负责审批店铺分割方案。.负责编制与完善集中商业

2、工程开发期租赁价格市场调查分析报告。.负责编制集中商业工程开发期对外租金报价。.负责权责范围内集中商业工程租金折扣与减免申请。工程商管公司.负责编制与完善集中商业工程营运期租赁价格市场调查分析报告。.负责编制集中商业工程营运期对外租金报价。.负责权责范围内集中商业工程租金折扣与减免申请。园区及写字楼事业部.负责园区与写字楼工程可研阶段租金收益测算。.负责园区与写字楼工程筹划阶段租金收益测算。.负责编制园区与写字楼工程招商/招租策略总纲。.负责审批园区与写字楼工程店铺分割方案。.负责编制与完善园区与写字楼工程租赁价格市场调查分析报告。.负责编制园区与写字楼工程对外租金报价。.负责园区与写字楼工程

3、租金折扣与减免申请。酒管公司.负责编制与完善鲸山别墅工程租赁价格市场调查分析报告。.负责编制鲸山别墅工程对外租金报价。.负责鲸山别墅工程租金折扣与减免申请。设计管理部1.负责拟定店铺分割方案。财务部1.负责审核租赁价格标准。公司总经理/公司 分管领导1.负责按公司组织权责手册规定进行审核/审批。.工作程序市场调研新建工程，商管公司/园区及写字楼事业部/酒管公司负责市场调研工作；对营运期 工程，每年年初由工程商管公司/园区及写字楼事业部/酒管公司负责市场调研工作。商管公司/园区及写字楼事业部/酒管公司/工程商管公司根据调研情况，编写租赁 价格市场调查分析报告，租赁价格市场调查分析报告模板中应包含

4、市场总体租 赁情况、周边同类工程面积、楼层、租期、月租金单价、递增周期、年度递增幅度、 周边环境、交通状况等内容。为使租金基准价格制定有更加全面充分的参考信息,租赁价格市场调查分析报告须引入第三方的专业意见。工程可研阶段租金收益测算商管公司/园区及写字楼事业部对工程所在区域的市场现状和未来开展趋势进行调 研并在3日内编制商业工程初步租金及经营方案，商业工程初步租金及经营方 案完成后由投资开展部汇总编制完成商业工程可行性研究报告，并按公司组 织权责手册规定组织评审与报批。工程筹划阶段租金收益测算租金收益测算：商管公司/园区及写字楼事业部组织进行专项市场研究（或委托第三 方进行），重点对竞争工程的

5、租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方 式、前期的优惠政策等进行收集分析。根据市场研究报告，结合工程的商业定位及 投资回报要求、工程业态组合及配比，在此基础上进行工程租金收益测算（价格策略、 可经营面积、多种经营业务、工程租金水平和年物业管理收入）。测算时应考虑以下 因素：1）不同业态的租金水平及物管费可参考本地市场现状及各业态的承租能力确 定。2）工程自身区位交通情况及所处区域的成熟度对租金水平的影响。3）不同业态租金递增的一般规律。商管公司/园区及写字楼事业部将租金收益测算内容纳入商业工程深化市场定位报 告中，并根据公司组织权责手册规定报批。经审批通过的租金收益测算方案 为后续编

6、制租赁价格标准的重要依据。开发期基准租金价格制定与调整商管公司/园区及写字楼事业部根据工程定位报告，编制商业工程招商/招租策略 总纲，明确租赁政策：包括租金标准、租金增长率、租赁期限、装修期及免租期等 内容，并按公司组织管理手册规定报批；管理部根据城市公司提供的图纸负责店铺分割和租赁面积的厘定，拟定店铺分 割方案，并提供各商铺套内标准租赁面积的图纸，图纸包括电子图和纸质图纸各1 套，需商管公司确认。根据控股批准的总租金收益指标、市场及工程分析及预测，商管公司/园区及写字楼 事业部/酒管公司根据商业业态、楼层及商铺位置的不同，将租金逐一分解到每一个 商铺，拟定基准租金价格申报表，基准租金价格中报

7、表按公司组织管理手册规 定报批。基准租金价格申报表经批准后，需严格执行，在招商过程中如有调整，须 经公司总经理审批后方可进行调整。商管公司/园区及写字楼事业部在审批通过的租赁价格标准（基准版）基础上制订相 应的对外租金报价，并按公司组织权责手册报批。对外租金报价必须高于基准 租金价格。营运期工程基准租金价格制定与调整年度终了，工程商管公司/园区及写字楼事业部/酒管公司需将实际租金价格与商 业工程可行性研究报告、租赁价格市场调查分析报告的基准租金价格进行比照 分析，对于差异原因进行分析，不断完善租赁价格市场调查分析报告模板内容, 以使得基准价格确实定更加准确、合理。除定期对租赁基准价格进行调整外

8、，工程商管公司/园区及写字楼事业部/酒管公司 需要根据租赁物业实际情况对租金基准价格进行调整，如对于出租情况良好，已达 到满租状态的物业适时调高租赁基准价格；而对于出租率不断下滑物业，那么要视情 况对基准价格进行适当调低，以提高出租水平。工程商管公司/园区及写字楼事业部/酒管公司在审批通过的租赁价格标准（基准版） 基础上制订相应的对外租金报价，并按公司组织管理手册报批。对外租金报价 必须高于基准租金价格。36基准租金折扣招租谈判及合同签订时，签约价格原那么上不得低于公司批准的基准租金价格，特殊 情况需给予一定折扣以促成签约，那么各层级可在公司核准的基准租金价格基础上， 视谈判及签约情形给予不同的折扣。具体折扣权限为：商管公司总经理、园区及写字楼事业部业务分管领导、酒管公司 总经理可在基准租金价格基础上给予5%以内的折扣权限（含5%）； 5-10% （含10%） 的基准租金价格折扣需报公司总经理审批;超出上述折扣权限需报控股总经理审批。3.7.合同期限内租金减免合同有效期内，原那么上禁止对合同租金价格进行调整。假设确有市场变化或其他原因需对合同期内租金价格进行调减，由商管公司/园区及写 字楼事业部/酒管公司提出租金减免建议，经财务部复核，减免后应收租金大于等于 按基准租金价格所计算应收租金的90%,由公司总经理