土地使用权法律制度

1、第三章 土地使用权法律制度第一节 国有土地使用权划拨制度第二节 土地有偿使用制度第三节 土地承包经营法律制度城市房房地产管管理法第22条：土土地使用用权划拨拨是指经经过县级级以上人人民政府府依法批批准，在在土地使使用者缴缴纳补偿偿、安置置等费用用后将该该幅土地地交付其其使用，或者将将土地使使用权无无偿交付付给土地地使用。一、国有有土地使使用权划划拨概念念第一节国有土地地使用权权划拨制制度二、国有有土地使使用权划划拨特点点无期没有明明确的期期限无偿无需支支付土地地使用权权出让金金，但可可能缴纳纳相应补补偿无自由流流转权利利不能转转让、出出租和抵抵押三、土地地使用权权划拨的的范围下列建设设用地的的

2、土地使使用权，确属必需需的，可以由由县级以以上人民民政府依依法批准准划拨：国家机关关用地、军事用用地、城城市基础础设施和和公益事事业用地地、重点点项目用用地、法法律行政政法规规规定的其其他用地地。土地使用用权划拨拨是一种种行政行行为，有有利于维维护社会会公共利利益，提提高行政政效率；但造成成了国有有土地收收益大量量流失，土地资资源配置置效率差差。案例：某市自来来水厂拟拟与某房房地产开开发公司司合作，在城郊郊结合部部兴建一一个高标标准水厂厂。由自自来水公公司提供供土地，办好一一切建设设手续；由房地地产公司司负责建建设。自自水厂投投产之日日起，前前十年的的水费收收入归房房地产公公司；期期满之后后，

3、水厂厂一切权权益归自自来水公公司。讨论：这种情况况下欲想想取得土土地使用用权是否符合合“确属属必需”的条件件？四、土地地使用权权划拨的的程序预审由市、县县人民政政府颁发发国有土土地使用用证（划拨）申请审查批准登记案情介绍绍：2003年6月月，某粮粮站在经经济利益益的驱动动下，拆拆掉场区区东侧院院墙，扒扒掉一间间厂房，擅自将将坐落在在国道旁旁的繁华华地段原原行政划划拨的600平平米生产产办公用用地改为为商业用用地，并并将底层层作为商商场出租租给一些些单位和和个人，用做经经商场地地。问题：上上述行为为是否合合法？五、划拨拨使用的的限制条条件1、不得得擅自改改变土地地用途2、服从从人民政政府对土土地

4、使用用权的收收回无偿收收回原因因：社会公共共利益；土地使用用者迁移移、破产产等原因因停止使使用土地地。收回划拨拨土地使使用权时时，虽然然是无偿偿收回，但对其地上上建筑物物、其他他附着物物、市、县人民民政府应当根根据实际际情况给给予适当当补偿。注意：3、权利利流转必必须遵守守有关规规定符合下列列条件的的，划拨拨土地使使用权和和地上建建筑物，其他附附着物所所有权可可以转让让、出租租、抵押押：土地使用用者为公公司、企企业、其其他经济济组织和和个人；领有国有有土地使使用证；具有地上上建筑物物、其他他附着物物合法的的产权证证明；依照规定定签订土土地使用用权出让让合同，补交土土地使用用权出让让金或者者以转

5、让让、出租租、抵押押所获收收益抵交交土地使使用权出出让金。六、划拨拨土地使使用权的的终止国家征收收使用人不不再需要要特定项目目终止土地灭失失企业改制制中划拨拨土地使使用权处处置P119（自学）第二节土土地有偿偿使用制制度土地所有有者将一一定期限限内的土土地使用用权提供供给使用用者，其其按照合合同规定定支付有有偿使用用费。土地使用用权出让让土地使用用权租赁赁土地使用用权抵押押土地使用用权作价价入股土地承包包经营一、土地地使用权权出让（一）概概念土地使用用权出让让是指：国家将将国有土土地使用用权（以以下简称称土地使使用权）在一定定年限内内出让给给土地使使用者，由土地地使用者者向国家家支付土土地使用

6、用权出让让金的行行为。土地使用用权出让让垄断土地地一级市市场（二）土土地使用用权出让让特征1.期期限性居住用地地70年年；工业业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用用地50年；商商业、旅旅游、娱娱乐用地地40年年；综合合或者其其他用地地50年年。2.有有偿性与划拨拨土地使使用权的的明显区区别3.权权利行使使的相对对任意性性4.本本质是民民事法律律行为问题：土地使用用权出让让和土地地使用权权划拨的的区别？（三）土土地使用用权出让让的程序序拟订出让让方案报批组织实施施和发证证备案土地征用用审批权权限由国务院院批准基本农田田；基本农田田以外的的耕地超超过35公顷的的；其他土地地超过70公顷顷的

7、。征收前款款规定以以外的土土地的，由省、自自治区、直辖市市人民政政府批准准，并报报国务院院备案。原规定：耕地1000亩以上上、其他他土地2000亩以上上，由国国务院批批准；耕耕地3亩亩以下、其土地地10亩亩以下，由县级级人民政政府批准准。（四）土土地使用用权的出出让方式式协议出让让拍卖出让让招标出让让挂牌出让让招标拍拍卖挂牌牌出让国国有土地地使用权权规定第四条条：商业、旅旅游、娱娱乐和商商品住宅宅等各类类经营性性用地，必须以以招标、拍卖或或者挂牌牌方式出出让。成都市国国有土地地使用权权拍卖出出让公告告（五）土土地使用用权出让让合同目的：明明确双方方的权利利义务关关系。合同的主主要条款款1双方方

8、当事人人的名称称、住所所；2所出出让土地地的位置置、四邻邻界至、面积等等自然状状况；3土地地使用期期限，即即出让期期限；4出让让金的数数额及给给付方式式；5土地地使用规规则；6违约约责任；7双方方认为应应约定的的其他方方式；8纠纷纷的解决决方式；9订立立的地点点、日期期二、土地地转让（一）土土地使用用权转让让的内涵涵土地使用用权转让让：土地使用用权人在在其权利利年限有有效范围围内，将将其受让让的土地地使用权权依法转转移给他他人的民民事法律律行为。（二）土土地使用用权转让让的原则则权利义务务同时移移转“认地不不认人”产权一致致“房房地一致致”效益不可可损效益不可可损原则则土地使用用权转让让价格明

9、明显低于于市场价价格时，市、县县人民政政府有优优先购买买权；土地使用用权转让让价格不不合理上上涨时，市、县县人民政政府可以以采取必必要的措措施给予予调节。（三）土土地使用用权转让让的条件件1、以出出让方式式取得的的土地使使用权转转让条件件：已经支付付全部出出让金，取得土土地使用用权证书书；按照合同同约定进进行投资资开发属于房屋屋建设工工程的，完成开开发总投投资的25以以上，属于成片片开发土土地的，形成工工业用地地或其他他建设用用地条件件；持有房屋屋所有权权证。2、以划划拨方式式取得的的土地使使用权的的转让条条件：有批准权权的人民民政府准准予转让让办理土地地使用权权出让手手续，缴缴纳土地地使用权

10、权出让金金。（四）国国有土地地使用权权转让方方式出售交换赠与继承入股 五通一平平土地五通一平平土地五通一平平土地五通一平平土地三、土地地使用权权出租（一）含含义土地使用用权出租租：土地使用用权人作作为出租租人，将将土地使使用权随随同地上上建筑物物、其他他定着物物出租给给承租人人使用，承租人人向出租租人支付付租金的的双方民民事法律律行为。租赁土地地使用权权必须以以书面形形式订立立租赁合合同，并并到有关关部门进进行登记记。出租期限限？（二）基基本条件件1、出租租人是合合法的土土地使用用权受让让人2、出租租人须持持有合法法的证件件3、出租租时已支支付全部部出让金金并对土土地进行行一定投投资开发发4、

11、出租租不能违违背原出出让合同同5、没有有权属纠纠纷、未未受到司司法或行行政机关关的限制制；6、如存存在共有有人，必必须征得得其他共共有人的的同意。土地出租租房房屋屋出租目的在于于目目的的在于利用土地地利利用用房屋可以在合合同允许许的范围围内对土土地及地地上物合合理改变变不能擅自自改变土土地状况况和地上上物状态态四、土地地使用权权抵押土地使用用权将土土地使用用权作为为履行债债务的担担保而抵抵押给债债权人的的行为。土地抵押押权变价处分分权：优先受偿偿权：债务人无无法清偿偿债务时时，债权权人依法法定程序序拍卖、变卖该该土地使使用权，以实现现清偿债债务的权权利。清偿债务务时，土土地抵押押权优先先于普通

12、通债权，登记在在先的土土地抵押押权优于于登记在在后的土土地抵押押权。（二）土土地使用用权抵押押客体的的范围（1）出出让土地地使用权权（2）划划拨土地地使用权权，符合合以下条条件：土地使用用者为公公司、企企业、其其他经济济组织和和个人；领有国有有土地使使用证；具有地上上建筑物物、其他他附着物物合法的的产权证证明；签订出让让合同，补交出出让金或或者以转转让、出出租、抵抵押所获获效益抵抵交出让让金。不可以设设定抵钾钾的土地地使用权权以公益为为目的的的事业单单位、社社会团体体的教育育设施、医疗卫卫生设施施和其它它社会公公益设施施以及所所占用的的土地使使用权权属不明明或有争争议的土土地使用用权、依依法被

13、查查封监管管的土地地使用权权（三）当当事人的的权利义义务1、抵押押人继续享有有占有、使用和和收益的的权利处分权土土地使用用权，包括转让让、出租租土地使使用权，但必须须通知抵抵押权人人并征得得同意。必须按照照出让和和抵押合合同的约约定使用用土地2、抵押押权人优先受偿偿权优先于一一般债务务，但不不得优于于工资、税金等等保全抵押押权物上代位位权让与处分分权连同债权权一起让让与他人人，须通通知抵押押人（四）土土地抵押押权的效效力1、土地地抵押权权担保的的范围主债权及及其所生生之利息息债权未获获清偿所所生的违违约金或或损害赔赔偿金实现抵钾钾权的费费用2、对抵抵押权人人抵押权权的限制制3、对抵抵押人抵抵押

14、物所所有权的的限制4、优先先效力5、从属属效力6、保护护效力（五）土土地使用用权抵押押权的实实现1、土地地抵押权权实现的的条件主债权已已届清偿偿期而未未获清偿偿抵押人（债务人人）受破破产宣告告解散或或被依法法撤销而而不能即即时清偿偿债务；债务人死死亡而无无继承人人或受遗遗赠人；债务人死死亡有继继承人或或受遗赠赠人，但但其继承承人或遗遗赠人拒拒绝履行行债务；债务人有有不利于于土地抵抵押权人人利益的的行为或或不作为为。五、集体体土地使使用权转转让、出出租和抵抵押P146（一）集集体土地地使用权权转让和和出租1、集体体农业用用地土地地使用权权转让和和出租条条件类型承包取得得的土地地使用权权（土地地承

15、包经经营权）出让取得得的土地地使用权权其他依法法有偿取取得的土土地使用用权集体土地地使用权权不等转转让出租租用于非非农业建建设自留地、自留山山、口粮粮田土地地使用权权不得转转让、出出租2、集集体非农农业建设设用地使使用权转转让和出出租条件件宅基地使使用权但转转让和出出租后不不得在申申请宅基基地依法取得得的企业业建设用用地，且且符合以以下条件件：已经依法法批准的的建设用用地符合土地地利用总总体规划划企业破产产依法转移移讨论：村民利用用集体土土地建房房售给城城镇居民民？物权法规规定：宅基地使使用权人人经本集集体同意意，可以以将建造造的住房房转让给给本集体体内符合合宅基地地使用权权分配条条件的农农户

16、；禁禁止城镇镇居民在在农村购购置宅基基地。案例分析析：1999年3月月6日，农民范范某与市市民常某某签订了了一份房房屋买卖卖协议。协议约约定：范范某将位位于大兴兴区黄村村镇前辛辛庄村的的4间北北房卖给给常某，房价款款为1.5万元元。协议议签订后后，常某某把房款款交给范范某，范范某也交交付了房房屋。同同时，常常某与此此村经济济合作社社签订了了房宅基基地有偿偿使用50年的的合同，并交付付了第一一个10年的有有偿使用用费1500元元。2003年年，作为为卖家的的范某看看房价看看涨，于于是诉至至法院，要求确确认他与与常某签签订的房房屋买卖卖合同无无效，常常某向其其返还房房屋。你认为法法院将如如何判决决

17、？1985年2月月，王某某的父亲亲以一家家三口人人（王某某父母与与王某）名义，向当地地村委会会申请宅宅基地建建房。1992年王某某考上省省城的一一所大学学，户口口随之迁迁出，后后在县城城就业。2003年，王某的的父母先先后去世世，老宅宅已无人人居住。问题：王某能继继承父母母的房屋屋连同土土地吗？村委会有有权收回回宅基地地使用权权吗？案例分析析：（一）集集体土地地使用权权抵押抵押范围围：以招标、拍卖、公开协协商等方方式取得的的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承承包经营营权；乡镇、村村企业的的建设用用地使用用权不得得单独抵抵押。以以乡镇、村企业业的厂房房等建筑筑物抵押押的，其其占用范范围内的的建设用用

18、地使用用权一并并抵押。其他类型型的集体体土地使使用权不不得抵农村集集体土地地使用权权抵押登登记的若若干规定定（国国家土地地管理局局1995.9.11）规定定：集体抵押押权实现现后集体体土地使使用权的的处分：未经法定定程序不不得改变变土地集集体所有有权和用用途因处分抵抵押权而而改变土土地集体体所有权权的必须须办理征征地和其其他手续续。耕地、宅宅基地、自留地地、自留留山等集集体所有有的土地地使用权权，但法法律规定定可以抵抵押的除除外；第三节土地承包包经营法法律制度度一、土地承包包经营与与土地承承包经营营权二、承包包经营法法律关系系三、土地地承包经经营权流流转一、土地承包包经营与与土地承承包经营营权

19、土地承包包经营：指农户、其他经经济组织织或公民民个人依依照法律律规定和和合同约约定对集集体所有有或者国国家所有有的土地地在一定定期限内内承包，进行农农业生产产经营的的行为。土地承包包经营权权：承包经营营人依据据土地承承包合同同所取得得的对承承包土地地依法自自主经营营的权利利。二、承包包经营法法律关系系1、主体体发包主体体：国有土地地管理部部门（相相对较少少）；农农村集体体经济组组织。承包主体体：有权签订订土地承承包经营营合同的的农户、单位和和个人承包人的的身份规规定：农民集体体所有的的土地由由本集体体经济组组织的成成员承包包经营也可以由由本集体体经济组组织以外外的单位位或个人人承包经经营。（土

20、地地管理法法第15条2款，承包法法第18条3款）规规定：农农民集体体所有的的土地由由本集体体经济组组织以外外的单位位或个人人承包经经营，必必须经村村民会议议23以上成成员或者者23以上村村民代表表的同意意，并报报乡(镇镇)人民民政府批批准。2、客体体国有土地地：国家所有有的用于于农业生生产的土土地。集体土地地：除非农业业用地以以外的，包括耕耕地、森森林、山山岭、草草原、四四荒地等等，同时时包括农农业生产产辅助设设施设备备，如水水库、农农田水利利设施。3、内容容发包方权权利：发包权、监督管管理权、收益权权（收取取承包费费）义务：维护承包包人的权权益、创创造良好好的生产产经营环环境承包方权权利：经

21、营自主主权、收收益权、产品处处分权、优先承承包权、流转权权义务：缴纳费用用、合理理利用土土地、接接受管理理案例分析析：甲村委会会与乙村村村民赵赵某签订承包包合同，将甲村村的50亩荒地地承包给给赵某，承包期期3年，承包费费9万。 赵某某依合同同付款后后，未经经批准在在该地上上建起了了三间临时住房房。甲村村村民代表表与赵某某进行交交涉，要要求其返返还土地地，并拆拆除房屋屋。但赵赵某以与与村委会会签过承承包合同同为由拒拒不同意意。村民们一一气之下下将赵某某的临时时住房拆拆除。赵赵某于是是向所在在县人民民法院提提起诉讼讼，要求求村民赔赔偿损失失。被告代表原告赵某某（1）本本案中赵赵某与村村委会签签订的承承包合同同是否有有效？为为什么？（2）赵赵某的房房屋是否否可以由由村民拆拆除？（3）此此案法院院最终将将作如何何判决？（4）假假设甲村村在发包包这50亩耕地地前发出出公告，看到公公告后本本村村民民王某与与赵某都都想承包包。这种种情况下下谁将取取得承包包权？请问：三、土地地承包经经营权流流转土地承包包经营权权流转：是指得到到土地承承包经营营权人把把土地的的经营权权全部或或部分转转移给其其他经营营人的行行为，也也可称为为农地流流转