开发成本说明会附图定稿

1、商务之家预估开发成本有关事项说明江西省建工房地产开发有限公司2011年12月16日主要内容一、估算、概算、预算和决算的概念二、开发成本的说明 1、小区概念定位 2、项目开发成本说明 住宅（建安成本作重点说明） 车位三、销售价格预计（按成本加税收测算） 1、住宅 2、车位四、其他说明（车位）一、估算、概算、预算和决算的概念定义：对具体项目的全部费用进行估算，以满足项目建议书、可行性研究和方案设计的需要。主要依据：概念性方案、类似工程、取费标准、材料基准价、现场情况等。在建设前期编制，其编制的主要依据还不可能十分具体，故编制时要从大处着眼，根据不同阶段的条件，做到粗中有细，按建设部门投资估算指导一

2、般要考虑不可预见费，尽可能达到应有的准确性。 1、开发投资估算定义：指设计单位在初步设计阶段，根据设计图纸及说明书、概算定额（或概算指标）、各项费用定额等资料，或参照类似工程预决算文件，用科学的方法计算和确定建筑工程全部建设费用的文件，主要用于立项、工程专家咨询和评审，政府工程使用较多，起到控制投资的作用。2、建筑工程概算定义：根据施工图设计和预算定额编制工程造价的详细预算。在我国，施工图预算是建筑企业和建设单位签订承包合同和办理工程结算的依据；也是建筑企业编制计划、实行经济核算和考核经营成果的依据。在实行招标承包制的情况下，是建设单位确定标底和建筑企业投标报价的依据。3、建筑施工图预算定义：

3、全部工程或某一期工程完工后，根据施工图设计、合同及其调整编制，它是反映竣工项目的建设成果和财务情况的总结性文件。它是办理竣工工程交付使用验收的依据，是交工验收文件的组成部分。包括：工程概算表、财务决算表、交付使用财产总表、交付使用财产明细表和文字说明。4、建筑工程决算二、开发成本的说明小区按简约欧式风格设计，住宅以板式高层结构为主，小区绿化覆盖率大、密度高，景观小品丰富，智能化齐全，区内交通采用人车分流，电梯直达地下室停车场，定位于中高档小区。图例： 建筑风格 1、小区概念定位2、项目开发成本预估 内容商务之家（一）住宅（地上建筑） 单位：元/平米1、前期费用设计、图审费（含人防、总图）23.

4、5省内高水平设计费不少于2263.5勘探及试桩 1.6按规范需要累计进深不少于2500米,单价50元/米；试桩三根计35000元各种评估、咨询费 3.4气象灾害评估、交评、环评、节能评、工程咨询及申请报告各种检测、实验费15按1700根桩计 静载、抽芯、小应变及人防检测实验三通一平（临时水电等）202台500千瓦变压器计85万自来水9万临时道路及现场清理105万2、附属配套一户一表供电（且附近要有容量）130按贛发改商价字（2008）1516号需115元，并由供电部门实施；因铜等原材料价格上涨，供电部门不能接受，需要另行增加353一户一表供水及小区室外消防 30按照洪价经字（2011）47号及

5、现在项目实施的实际情况道路管网等（附近要有市政管网） 50园林照明等（景观方案和施工图设计费） 80智能化 25物管用房、社区用房及公益设施 38共900平米3、建安成本 其中电梯 97土建、水电、消防、电梯，但不含架空层1800项目 2、项目开发成本预估商务之家4、其他费用（监理招标等） 125、管理费 一般含土地成本并分级计算管理费，但本项目不含土地成本616、销售办证费 预测实测、交易、电子信息、工本等费127、规费 市政65墙改费10白蚁防治、散装水泥等5808、楼面地价 含交易费、印花税、契税，以302万/亩计(实际价格296万/亩计1850)1889总计4270.5（二）地下停车场

6、(含水电、人防、消防、规费、设计、监理、设备等)2600项目内容（信息价截图）（1）、地上建筑物成本1798.55（元/平米） 按2011年10月份信息价1542扣除让利后基准成本1426 差异成本：鉴于钢材、水泥等主要材料价格已经下行，暂没有考虑上涨因素，如设计架空层 需增加50元/平米，但也未考虑约4000平米商业公建收入对住宅成本缓减因素。合计： += 1798.552011年信息价建筑取样(18层)商务之家(18层)差 额聚苯板玻化微珠2080%=16塑钢窗断桥铝双层中空玻璃(500-299)25%=50.25现代简约简约欧式（主要屋顶坡面差异） 40 普通外墙涂料高档外墙涂料（90-

7、45）90%=40.5管桩反循环桩110-70=40电梯（三菱品牌电梯） 电梯 24000017140=100.8安装费 4000017140=17 不可预见费根据市场劳动力成本涨幅，建设期人工费上涨不会低于 48考虑桩基有夹层增加 20小计372.553、需重点说明的（2）、地下室建筑成本2600 土建 2100（地下室钢筋含量高，含地胎模、保护层、底板、侧壁、顶板、防水层、保护层） 安装 280（含地下室消防通风、电缆桥架等） 规费加设计费 110 交通设施 35 人防设备、战时通风 75合计： +=2600 3、需重点说明的三、销售价格预计（按成本价加税费） 1、按实际签订购房合同时的销

8、售额计算的应（预）交税率 销售不动产营业税及附加5.85% 预交土地增值税3% 预交企业税所得税3.15% 25%（15%-2.4%）=3.15% 小计：+=12%2、预计销售价 （计算方法：成本+销售价税率=销售价 销售价=成本/1-税率）3、交房标准为毛坯房，装修和配套与市场基本相同；销售价不含应由购房户承担的契税、维修基金、煤气、有线电视、办两证工本费等。地下室车位按35（含公摊）计算售价。商务之家住宅4270（1-12%）=4850元/平米地下车位260035（1-12%）=103400项目内容四、其他说明1、为什么要每户1个车位? 规划条件中规定，住宅按0.8个车位/100设计车位数

9、量，本项目故需车位数为： (10000-5000)0.8100=760个。 在采用人车分流情况下除部分临时来客地上停车外，地下车位将近730个。播放结束，谢谢!2、为什么本项目暂时没有考虑附送面积 图片 小区容积率2.5，按主要板式结构设计，楼栋层数基本在18层以上，如增加附送面积，楼层需要加高，则会致使：公摊面积增加、建筑结构受力(荷载)加强，同时在规划验收后需要二次施工，综合成本按建筑面积计算增加150元/以上。附送面积最根本的作用就是节约土地成本和规费，如赠送12，则每套每平方减少成本：12（1850+80）140=165元/，一增一减相差不大，不建议考虑附送面积，上海市从10月份起已明

10、文禁止，南昌市行政部门已不允许。某单位开发项目容积率为2.2，认购总面积不足，减少单套容积率面积增加附送面积，完善每套使用功能，以满足认购套数。欧式坡面屋顶计算公式： 25kg/1.35元/kg(钢筋)+0.25m/361元/m(砼)+45元/1.3(模板)+1001.3(屋面盖)1.2+300元/(工资)17层=48地下室土建成本计算表：1钢筋120kg/5.2元/kg=624元/6242砼（折厚按0.80/m，含承台、底板、墙板、顶板等）0.8381元/=304.8元/304.83模板（含支撑、模板、方料等）2.525=62.5元/62.54土方开挖回填164=64元/645桩基130元/1306砖胎膜、砌、粉、保护层65元/657砼胎膜，顶板保护层，地板