投资性房地产趋势分析培训讲义

1、投资性房地产知识点：投资性房地产后续计量模式及其变更成本 1.按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销；模式 2.取得租金收入并计算税金；3.存在减值迹象的适用资产减值的有关规定（减值不能恢复）。1.存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值模式进行后续计量；2.获取租金收入并计算税金；3.不公允 计提折旧或摊销，应按资产负债表日的公允价值计量（不需要再单独计价值 提减值）。模式 【提示】确认公允价值变动的分录： 借：投资性房地产公允价值变动成本 1.按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销；模式 2.取得租金收入并计算税金；

2、3.存在减值迹象的适用资产减值的有关规定（减值不能恢复）。1.存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值模式进行后续计量；2.获取租金收入并计算税金；3.不公允 计提折旧或摊销，应按资产负债表日的公允价值计量（不需要再单独计价值 提减值）。模式 【提示】确认公允价值变动的分录： 借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益【或反向分录】模式 成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，按变更转换 时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。【例题综合题】A20611B100001001002081231600011每年计提

3、折旧时借：其他业务成本1000贷：投资性房地产累计折旧1000每年收租金时借：银行存款100贷：其他业务收入100（3）208年12月31日计提减值借：资产减值损失1000贷：投资性房地产减值准备1000借：递延所得税资产250贷：所得税费用250【提示】2081000010000/1037000（万元），6000700060001000（万元）；208万元计税基础1000010000/1037000（万元），1000税资产100025%250（万元）。20911BA7000209123110000A10%25%。（1）20911借：投资性房地产成本10000投资性房地产累计折旧3000投资性

4、房地产减值准备1000贷：投资性房地产10000投资性房地产公允价值变动3000递延所得税资产250盈余公积75利润分配未分配利润 （75075）675【提示】变更日公允价值 7000 万元（通过“投资性房地产成本”和“投资性房地产公允价值变动”体现），账面价值6000 万元（通过“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”“投资性房地产减值准备”体现），差额在扣除所得税之后，调整盈余公积和未分配利润；由于成本模式下计提的减值准备转销，因此应将原确认的减值相关的递延所得税资产250 万元转销（贷方转销）。1】假设其他条件不变，209118000借：投资性房地产成本10000投资性房地产累计折旧3

5、000投资性房地产减值准备1000贷：投资性房地产10000投资性房地产公允价值变动2000递延所得税负债250递延所得税资产250盈余公积150利润分配未分配利润135025080007000 250是转销成本模式下的账面价值而相应转回原减值准备对应的递延所得税资产。2】假设其他条件不变，209116000借：投资性房地产成本10000投资性房地产累计折旧3000投资性房地产减值准备1000递延所得税资产250贷：投资性房地产10000投资性房地产公允价值变动 4000递延所得税资产2502506000250【继续】（2）每年收租金时：借：银行存款100贷：其他业务收入100（3）20912

6、31借：投资性房地产公允价值变动3000贷：公允价值变动损益3000借：所得税费用1000贷：递延所得税负债1000【提示】209 年末资产账面价值为 10000 万元，计税基础1000010000/1046000（万元），4000400025%1000（元）。知识点：公允模式下投资性房地产用途的转变投资性房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。包括由非投资性房地产转为投资性房地产，投资性房地产转为非投资性房地产两种情形。借：投资性房地产成本非投资性房地产转投资性房地产存货转换投资性房地产（房地产开发企业商品房从出售转为出租）自用房地产转换为投资性房地产（公允价值）存货跌

7、价准备贷：开发产品其他综合收益借：投资性房地产成本（公允价值）（无形资产减值准备累计折旧（摊销）贷：固定资产（无形资产）其他综合收益借：开发产品（公允价值）借：开发产品（公允价值）公允价值变动损益投资性房地产公允价值变动（或贷记）贷：投资性房地产成本投资性房地产转非投资性房地产公允价值变动损益（无形资产允价值）公允价值变动损益投资性房地产转换为自投资性房地产公允价用房地产值变动（或贷记）贷：投资性房地产成本公允价值变动损益【提示】转出去：非投资性房地产转为投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值，出现贷方的差额，计入其他综合收益；公允价值小于账面价值，出现借方的差额，计入公允价值变动损益。（借

8、方损益、贷方权益，目的是防止企业人为的调节利润）转回来：投资性房地产转为非投资性房地产，转换日公允价值与账面价值的差额，不论借贷都计入公允价值变动损益。【例题单选题】20117140002001003850）。A.3700B.3800C.3850D.4000正确答案D答案解析成本模式下是对应结转，分录为：借：固定资产4000投资性房地产累计折旧200投资性房地产减值准备100贷：投资性房地产4000累计折旧200固定资产减值准备100【提示】成本模式下投资性房地产与非投资性房地产的转换，只需对应科目相互结转即可。【例题单选题】房地产开发企业将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式后续计量的投资

9、性房地产时，商品房公允价值高于其账面价值的差额应当计入的项目是（）。A.其他综合收益B.投资收益C.营业外收入D.公允价值变动损益正确答案A答案解析企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地 产时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益” 并且，待该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期损 益。知识点：公允价值模式下投资性房地产的处置1.应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收允 按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科价 目，贷记“投资性房地产成本”科目，贷记或借记“投资性房地产 值 若存在原

10、转换日计入其他综合收益的金额，也模 一并结转，同时，结转公允价值变动损益。式【提示】成本模式下的处置分录：借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（或摊销） 投资性房地产减值准备贷：投资性房地产公允价值模式下的处置分录：借：银行存款借：其他业务成本借：其他综合收益贷：其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本【或反向分录；该分录不影响损益总额】【例题3102074152074154500047000 万元。207123148000208655000（1）207415借：投资性房地产成本47000贷：开发产品45000其他综合收益2000（2）2071231借：投资

11、性房地产公允价值变动 1000贷：公允价值变动损益1000（3）2086借：银行存款贷：其他业务收入5500055000借：公允价值变动损益1000其他综合收益2000其他业务成本45000贷：投资性房地产成本47000公允价值变动1000【提示】第二笔分录可以分拆为：借：其他业务成本48000贷：投资性房地产成本47000公允价值变动1000借：公允价值变动损益1000 HYPERLINK l _TOC_250000 其他综合收益2000贷：其他业务成本3000【例题单选题】207252072103200210024002072202073123602071231260012 3126402

12、09312800甲公司 209 年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（ ）万元。A.160 万元B.400D.1700正确答案C答案解析因出售办公楼而应确认的损益金额（28002640）（1300240）24017002401460（万元）【提示】相关分录为：借：银行存款2800贷：其他业务收入2800借：其他业务成本2640贷：投资性房地产成本2400公允价值变动240借：公允价值变动损益240其他综合收益1300贷：其他业务成本1540【例题20663012008000550020612312076309500甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司 207 年度损益的影响金额是（ ）万元。A.500 B.