7.产品、价格策略

1、周口奥林匹克花园周口奥林匹克花园营销策划报告武汉奥林匹克花园 PAGE 54 武汉奥林匹克花园 产品、价格策略价格和产品是制约营销推广策略的主要因素，因此，只有在确定了首期产品和价格的基础上，才能进行更加具有针对性的宣传推广。本章通过对于首期产品和价格的确定，为下一章的推广策略奠定基础。产品策略产品策略首期产品策策略考虑到项目目于入市市初期需需要依托托较低密密度的产产品迅速速树立奥奥林匹克克花园产产品和品品牌的市市场形象象，因此此，建议议首期产产品线为为多层和和情景花花园洋房房。由于首期销销售主要要以迅速速占领市市场、树树立项目目品牌为为目的，在在主力户户型的面面积选择择上，首首期多层层产品主

2、主力建议议集中于于70-80平平方米。考虑到700-800平方米米的多层层主力户户型与情情景花园园洋房的的户型存存在较大大的面积积真空，因因此，建建议选择择推出约约1万平平方米的的1100-1220户型型。由于多层存存在部分分顶层复复式，首首期将连连带推出出0.225万平平方米（约约15套套左右）的的顶层复复式。各批次产品品策略首推：户型型面积较较大的多多层+少少量情景景花园洋洋房市场形象；为了保证情情景花园园洋房产产品的价价格，以以大户型型多层替替代情景景花园洋洋房，满满足部分分客户的的需求。二推：户型型面积较较小的多多层+少少量情景景花园洋洋房春节期间由由于外地地打工人人员返乡乡，成为为本

3、案二二推的重重要客群群，在产产品选择择上，选选择户型型面积偏偏小的多多层以及及少量情情景花园园洋房较较为适宜宜；小面积户型型有利于于二推价价格的提提升。三推：户型型面积较较大的多多层+大大量情景景花园洋洋房作为与二期期高档产产品的衔衔接，三三推的户户型面积积适宜偏偏大。首期各批次次产品的的确定通过上述产产品策略略，对本本案首期期各批次次产品类类型及户户型安排排如下：产品类型由于情景花花园洋房房产品首首期共三三栋，因因此，每每批各推推出一栋栋，保证证项目品品牌、市市场定位位的确立立。户型面积如上表，一一推多层层的面积积区间集集中在1110-1200平方米米；二推推多层的的面积区区间较一一推而言言

4、相对平平均，但但70-80平平方米区区间所占占建面比比重最大大；三推推多层的的面积区区间集中中在1110-1120平平方米。情情景花园园洋房产产品和多多层产品品的顶层层复式部部分（上上表的阴阴影部分分）平均均的分布布在首期期的三次次推盘中中。价格策略本案先天优优势在于于品牌的的成熟与与市场影影响力，加加之产品品自身的的品质优优势，因因此建议议本项目目以中价价入市，再再根据分分批推盘盘策略逐逐步提升升价格，保保证在力力争利润最优优化的同同时，留留给客户户置业升升值的想想象空间间，营造造销售的的紧迫感感，为后后期销售售打下坚坚实基础础，同时时在市场场上大幅幅提升品品牌认可可度和口口碑。首推价格的的

5、确定定价原则以市场、消消费者为为中心，以以竞争对对手为参参照，营销策略略制定以满满足消费费者的需需求为原原则，并并注意区区别市场场竞争项目目，将定定价与产产品、市市场、销销售、形形象、宣宣传推广广一起构构成一个个互有关关联的系系统策略略。实现销售售目标的的各种措措施、手手段、过过程始终终都处于于可控制制状态，保证较高销售率。当前周口房房地产市市场是个个消费层层级差距距越来越越大的市市场，因因此可以以依靠新新规划理理念、新新建筑设设计、新新户型设设计、创创新的小小区环境境营造等等树立起起本案与市市场在售售产品截截然不同同的形象象，并带带给消费费者特殊殊的附加加价值，同同时品牌牌也就能能更加深深入

6、人心心。市场场稀缺高高品质产产品必然然带来利利益附加加值。现有房地产产项目的的销售工工作普遍遍采取低价价入市，迅迅速占领领市场。再根据市市场情况况有计划划、分阶阶段逐步步拉升价价格，寻寻求销售售速度与与实现利利润最大大化。本案考考虑到奥奥林匹克克广场品品牌对销销售的提提升效果果，采取取中价入入市。采用分期分分批推盘盘的方法法，根据据市场情情况，划划分几个个销售阶阶段，并并对可售售房源进进行销控控，分期期推出。每每期各种种户型合合理搭配配，保持持热卖的的持续性性和供给给的稀缺缺性。使使市场形形成对项项目的追追捧，从从而得到到自身价价值的进进一步提提升。市场比较法法确定首首推时点点价格如下表所示示

7、，通过过7月中中旬进行行的市场场比较法法得到，本本案在77月中旬旬开盘时时的时点点价格为为20995元/平方米米。按照照本案111月份份开盘计计算，建建议首推推时点价价格为222000元/平平方米。首期各批次次价格及及首期均均价周口市场价价格的变变化情况况首期整体定定价在考考虑当前前市场价价格、首首推时点点价格的的前提下下，依据据市场价价格的变变化趋势势、涨幅幅、宏观观政策、价价格策略略等因素素，测定定出首期期的整体体价格。多层产品2006年年7月售售价（元/mm2）2007年年6月售售价（元/mm2）万基城市花花园17002500兰亭山水15002200周口现代城城14001800中央花园1

8、500-16000正岩城市花花园1100售罄华源新区1300售罄永盛家园1200售罄别墅、洋房房产品2006年年7月售售价（元/mm2）2007年年6月售售价（元/mm2）兰亭山水独栋31000售罄永盛家园联排30000售罄新世家半岛岛洋房 20000如表所示，在在售的33个多层层产品项项目中，今年涨幅趋势较快，平均涨幅达到了40%左右，但其价格走势需要修正。中高端项目目均价涨涨幅较高，需需要修正正首先，万基基城市花花园为周周口高端端项目，并且为最后一期销售，因此价格较高，需要修正；其次，兰亭山水与周口现代城今年推出的产品中有小户型居室，单价较高，同样需要修正。新入市项目目的均价价具有一一定代

9、表表性前文市场部部分已述述，通过过周口历历史售价价指数预预测，220077年均价价为17750元元/平方方米，而今年中低低价格入入市的两两个新盘盘，中央央花园首首期定价价为15500-16000元/平方米米，新世世家半岛花园园首期洋洋房产品品定价220000元/平平方米，比较符合市场正常情况，与预测也较为接近，具有一定的市场代表性。各批次开盘盘价格的的考虑因因素首推中价入市，平衡项目形象高度和消化速度的关系；通过客户储储备情况况，随时时调整价价格策略略；从维护本案案客户组组织（“奥龙会会”）的权权威性、参参加意义义角度，应应给予会会员适当当的价格格优惠；注重对于价价格成长长性的培培养。二批由于小面积积多层的的推出，价价格上相相对一推推应有一一定的涨涨幅；由于圣诞、元元旦以及及春节等等重要节节假日包包含在二二次推盘盘的储客客期内，在在价格策策略上可可以采用用“价格折折扣”或“价格促促销”等手段段，以促促进二次次推盘的的热销。三批对于前两次次推盘的的剩余产品品可以以以优惠活活动促进进消化；鉴于三推是是首期开开发的收收官之作作，并且且起到衔衔接二期期的作用用，因此此，在定价价上要为为第二期产品品的价格格提升留留有空间间。各