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文档简介
1、BGS蓝城集团企业标准BGS56020-2014项目设计主要成本控制指标(试行)2014-10-9 发布2014-10-10 2014-10-9 发布蓝城房产建设管理集团有限公司 发布刖言项目全成本管理的意义,在于强化项目经营管理、提高管理精细化水平、实 现目标利润、达成经营目标。在项目实施过程中,需要对全成本各项构成要素进 行有效预测、计划、控制、跟踪、调整、分析和考核;其中,加强项目成本管理 工作的前置尤为重要。基于此,我们在传承公司多年优秀经验的基础上,结合蓝城房产建设管理集 团有限公司在项目全成本管理方面的探索与实践,并对标学习行业内管理经验, 组织编制了项目设计主要成本控制指标,作为
2、BOS610002014项目运营手 册建设项目成本弦的支持性标准文件。本标准为首次发布,给出了前期及设计阶段成本控制的重点与工作程序,旨 在强化项目成本关键指标的前端控制,推进公司成本管理工作的标准化、精细化。本标准由产品中心成本管理中心负责起草并归口管理。项目设计主要成本控制指标1目的本标准旨在强化项目成本关键指标的前端控制,加强设计图纸、方案的经济 性管理,明确设计成果的成本控制要点,力求在前期及设计阶段将影响成本的主 要因素控制在合理范围之内。2适用范围本标准给出了设计阶段成本控制的重点与工作程序,适用于项目各阶段设计 控制性指标确定的对比分析。本标准适用于蓝城房产建设管理集团有限公司(
3、以下简称公司”)本部及 其管控的所有项目公司。3术语及定义3.1控制指标为满足不同建筑产品成本控制要求而设定的,对设计阶段主要成本指标进行 控制的限制值。3.2主要面积指标名称定义建筑面积指GB/T503532013建筑工程建筑面积计算规范2014年7 月1日起实施)计算的建筑面积,全国统一计算规则。销售面积指为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之 和。(销售面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积)可售装修面积指装修范围内的销售面积。实际装修面积指装修范围内的地面面积,其中阳台、露台和带装修的庭院按 半面积计算。3.3项目档次定位类别定义豪华住宅该项目平均售价定位为该区域中档住宅均
4、价200%及以上的项目。高档住宅该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价140%200% (含中档住宅140%)的项目。该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%140%(含80%)中档住宅的项目。普通住宅该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%以下的项目。注:以上为行业内通用划分标准,具体以项目拓展与论证阶段评审确定为准。4职责4.1项目公司4.1.1负责根据项目实际确定各阶段设计控制性成本指标,并下达至设计单位, 并监督执行;4.1.2负责对设计成果中控制指标执行情况进行验证。4.2公司产品中心4.2.1产品中心、规划设计中心、工程质量督导部、精装修管理中心、景观管理中 心、建筑科技管
5、理中心分别负责跟踪相应专业线设计出图计划、控制性指标执行 情况,并围绕项目利润目标提供对设计成果的优化建议。4.2.2产品中心成本管理中心为各专业成本控制指标的归口管理职能部门,负责 统筹相关指标限值的设定。5主要成本控制指标序 号指标名称单位序号指标名称单位1标准层结构钢筋含量kg/m?10外墙门窗._ 2 元/m2地下室钢筋含量kg/m211外立面装饰._ 2 元/m3标准层结构砼含量m3/m212硬景面积比例%4地下结构砼含量m3/m213环境工程平米造价元/m25标准层层高m14装修套内单方造价元/m26地下车库层高m15进户门(含门锁)元/樘7地下车位平均面积mJ辆16电梯元/部8地
6、上地下车位比例%17可视对讲系统元/户9可售比%18弱电智能箱元/户6成本指标控制工作程序6.1项目公司工程管理部组织设计管理人员,将拓展阶段评审确定的方案设计 控制性成本指标-具体要求下达给委托的设计单位,在设计任务书或设计合同 中给出控制数值,约定相应出图计划及设计概算提交要求,并明确控制标准执行 情况作为付款条件之一。同时,应参照以往经验,就实现指标的技术措施、设计 关键点等,与设计单位进行沟通,做到事先控制。6.2项目公司工程管理部负责跟进设计出图计划,并要求设计单位在按时提交设 计成果的同时完成设计概算及方案设计控制性成本指标落实情况;本部相 关职能中心对计划执行情况进行同步跟踪督导
7、。6.3方案设计完成后10天内:项目工程管理部组织设计管理人员对设计成果进行 审核,并根据设计概算验证方案设计控制性成本指标落实情况;设计管理 人员将审核结果及相关材料提交至项目成本管理部复核后,上报项目公司总经理 及委托方。6.4初步设计控制性成本指标具体要求、施工图设计控制性成本指标具 体要求的下达与执行同上;并分别在初步设计完成后10天内、施工图设计完 成后20天内完成指标落实情况审核、复核及上报。6.5各阶段设计控制性成本指标下达时,若因特殊情况不能满足成本控制指标要 求,项目公司总经理应组织项目相关部门分析原因,探讨处理办法及后续设计优 化方案,并报产品中心成本管理中心及相应职能部门
8、审核必要性与经济性,经本 部审批通过及委托方确认后,下达至设计任务书或设计合同中。6.6各阶段设计控制性成本指标下达后,项目公司应严格按照设计任务书或设计 合同约定对设计成果进行审查;当控制指标超出约定成本控制指标时,须由设计 单位出具原因说明及解决措施。项目公司总经理应组织项目相关部门论证分析, 并形成设计成本指标超额处理报告,经本部审批通过后,报委托方确认。6.7各阶段控制性指标执行情况复核确认后,方可按合同支付比例进行付款;项 目成本指标控制管理情况将作为项目成本管理考核参考依据。7注意事项7.1成本控制性指标超额处理过程中,不仅要对相应指标有深入的研究和认识, 还应结合项目实际情况及利
9、润目标,积极与相关专业部门进行深入沟通和探讨, 协调各项指标的平衡,确保整体目标的达成。7.2对于本标准以外的指标,在进行项目成本控制性指标设定时,应结合项目及 具体情况确定。8记录文件XX设计控制性成本指标(附录B)xx设计成本指标超额处理报告(附录C)附录A第一部分:主要指标说明序 号指标名称指标说明控制指标1标准层结构钢筋含量(Kg/m2)为上部标准层所有结构钢筋与标 准层建筑面积的比值详见表12地下室钢筋含量(kc/m2)为地下室所有结构钢筋(含天然基 础和承台(不含桩基)与地下室详见表23(ng/m2)标准层结构建筑面积的比值为上部标准层所有结构砼与标准34砼含量(m3/m2)地下结
10、构层建筑面积的比值为地下室所有结构砼与地下室建详见表3详见表45砼含量(m3/m2)标准层层高(m)筑面积的比值标准层层高指上下两层楼面之间详见表56地下车库层高(m)的垂直距离地下车库层高指地下车库地面建详见表67地下车位平均面积(m2/辆)筑兀成面至结构板面的垂直距离 分子为所有地下室面积,扣除(赠 送业主的面积、可售的储藏室、库 房等面积、规划要求的自行车位或 摩托车位面积),分母为地下车位 数量。【地下室面积须列明人防区有人防要求:当人防区域面积和主楼地下 至面积占总地下至面积50%及以上时,应 控制在40m2以内;当人防区域面积和主 楼地下至面积占总地下至面积小于50% 时,须单独报
11、批。8地上地下车位 比例域面积和主楼地下至面积】地上车位数量/总车位数无人防要求:控制在32m2以内。结合当地情况,与政府部门合理沟通,多 做地面停车【城市居住区规划设计规范 8.0.6.2居住区内地面停车率(居住区内居 民汽车的停车位数量与居民住户数的比9可售比销售面积/总建筑面积率)不宜超过10%】结合当地情况,分别列出架空层、地下至、 会所、管理用房(物管用房、社区用房等) 设备用房(配电至、电信机房、水泵房、 消防控制至、通风机房等)及不可分摊的 其他面积,与政府部门合理沟通,以经济10外墙门窗1)窗地比=外墙门窗洞口面积/地 上建筑面积(不含入户门、装饰百 叶、采光井天窗等)够用为原
12、则,保证最大可售面积。详见表711外立面装饰2)综合价格1)墙地匕氐外墙墙面面积(含外墙 装饰面、装饰线条展开面(石材线 条按安装投影面),不含阳台底部详见表8涂料)/地上建筑面积序 号指标名称指标说明控制指标2)外立面装饰地上建筑面积单方, 材料选用12硬景面积 比例硬景面积(包含消防通道、园路、 景墙、有硬铺的水景面积、泳池铺 装面积等,不含架空层、屋面景观 临市政道路的商业街部分)/总景 观面积(红线内总占地面积扣除首 层建筑占地面积、车行道路、地面 停车面积、商业街面积后的面积, 别墅类还应扣除私家庭院面积).别墅类公共区硬景面积比例30% ;多层、高层类硬景面积比例35%。(为项目全
13、期 综合统计,不以开发及施工分期分别计算)13环境工程平米造价(元m)1)环境面积=用地面积-建筑占 地面积+架空层面积+屋面景观 面积+红线外环境面积2)本标准中环境工程包含硬质景 观(消防通道、园路、景墙等)、绿化、景观构筑物、景观小品、水 景、泳池、围墙(外围墙、组团围 墙等)、门楼、500mm以内厚种植 土回填、景观水电安装(含室外照 明、灯具、泛光等)、标识系统、 排水层处理(如陶粒回填、土工布)详表914装修套内单方造价(元血)销售等。寸片】士 4攵而千口 习士 4攵十冷控制指标具体参会所(销售中心考虑改造中心样板房实际装修面积、装修标准可售装修面积、装修标准会所等用途再利用)精装
14、修交付楼盘的样板房单方造价按大面精装修交付标准【大面户内精装修 单方造价应结合项目售价、周边市场情况 等合理确定】进行控制 (样板房销售时 考虑5070%成本回收)会所面积根据项目定位、所处位置、户数会所实际装修面积、装修标准等并结合委托方意见进行设定;具体详见 表10公共部位实际装修面积、装修标准详见表1015进户门(含门被)(二也、每樘造价详见表11(元/樘)公击 6:几攵习士 涌# 弄琢 陌乌 H习士成16电梯(元/部)梯速、层站、载重、每部造价乂二 =5火、”叫3费用,具体详见表1217可视对讲系统每户造价详见表1318弱电智能箱每户造价详见表14第二部分:指标控制限值标准层结构钢筋含
15、量控制指标序 号-.设防烈度建筑层数(层高)*.控制指标(kg/m)6度7度8度123层424349248 层( 24m)4143483919 层(/ 60m)42465142025 层 (/ 80m)43475252634 层(/ 100m)49506063541 层(120m)5153.56474248 层(/ 140m)536267说明:含钢量以层高2.9m为基准,每增减0.1m,6度、7度、8度设防烈度含钢量控制指标可增减1kg扃、1.2kg/ 枯、1.5kg/枯;若有结构转换,本指标须单独报批。控制指标不含砌体拉结筋、屋而刚性防水钢丝网。地下室钢筋含量控制指标序 号类别塔楼信息180
16、米以下普通地下室非塔楼区桩基:110控制指标(kg/m)6度设防烈度塔楼区130纯地下车库桩基:1201607度设防人防地下室庄基:110普通地下室非塔楼区140塔彳独(条)基:115独(条)基:125独(条)基:11580米以上140165150片筏基础:130片筏基础:140片筏基础:130说明:普通地下室指有塔楼进入的地下室(含设备房);纯地下车库指仅有停车区的地下室(不含设备房);表中数据按地下室顶板为有梁楼盖,顶板覆土 1.2m,地下水位按埋深;若顶板采用无梁楼盖,非塔楼区减5kg/m;若顶板覆土厚度超 上,含钢量增加57kg/m),项目公司需按项目成本指标控制标准6.5条要求报批;
17、塔楼按桩基考虑,若采用天然筏基,塔楼区地下室控制指标增加152唯/枯;人防地下室按照6级人防标准考虑,若实际人防标准高于(低于)6级,可酌情考虑增(减)控制指标;人防基础按桩基考虑,若采用天然基础增加20kg/m; 以下情况另行增(减)控制指标:地下室顶板上有消防车道,则该区域面积的钢筋控制指标增加10kg/m;纯塔楼地下室,增加20kg/m 塔楼人防地下室增加10kg/m;两层地下室减10kg/m。塔楼区若有结构转换,本指标须单独报批。标准层结构砼含量控制指标序号-设防烈度建筑层数(层高)* .控制指标(m/枯)6度7度8度123层0.350.360.38248 层(l_/ 1 11普通地下
18、室1.11.20.91.02人防地下室1.11.2按人防面积3说明:别墅类附属赠送地1、至0.91.0如地下室顶板上有消防车道,则该区域面积的砼控制指标增加0.1m/耕。标准层层高指标控制表(住宅)多层及高层项目档次普通住宅中档住宅高档住宅控制指标(m)2.82.92.93.0说明:别墅类、多层及高层(豪华住宅)项目须单独报批。地下车库层高控制指标地下室类型控制指标(m)地下室非人防人防备注指水、电、风管线齐全的情况有梁楼盖3.63.7半地下室无梁楼盖3.33.4指采用自然排烟的半地下室有梁楼盖3.3/无梁楼盖3.0/说明:0.1m 考虑机械停车位或地下室做商业用途时,层高可适当放宽,按项目成
19、本指标控制标准6.5条要求报 批;采暖地区当地下室内梁下有热力管道通过时,层高控制指标可增加0.1m 高档住宅/豪华住宅地下室层高控制指标可增加0.1m。外墙门窗控制标准项目档次别墅类多层及高层高档住宅/豪华住宅普通住宅中档住宅高档住宅豪华住宅窗地比中档住宅0.280.320).220210.260.32控制指标(%) 铝合金门窗综合价格1450单独报批580680950145)0说明:从铝合金框料断面选择、铝合金材料表面处理、门窗分隔、开窗率、玻璃选择、五金件选择、窗地比等 方面综合考虑后,将成本控制在合适水平。有保温隔热要求,但不适宜使用断桥隔热铝型材的,可以选用塑钢型材代替,但是普通住宅
20、、中档住宅 产品,不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。外立面装饰成本控制指标-T-7 1项目档次0/ Zj-多层及旧层|土宅地上建筑面积单方控制指标(一 .q 曰通1王宅100中档住宅150高档住宅280豕华住宅单独报批(元 /m)材料选用建议全部采用普通 涂料,可局部使用真 石漆(比例不超过1 5%),不宜使用幕墙可全部采用真石漆, 不宜使用幕墙类饰 面建议全部采用真石 漆,可局部使用石材 (比例不超过15%)单独报批类饰面说明:外立面墙面控制指标不含基层抹灰及保温层,多层及高层住宅墙地比控制在1.5左右,一般不超过1.8。2.普通外墙涂料综合单价控制
21、在60元/枯内,真石漆综合单价控制在100元/枯内,石材幕墙(含石材线条) 综合单价控制在1100元/m内。中档住宅及以下多层、高层项目,不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面,如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。若项目销售净利润15%以上时,经委托方同意,并报公司审批,原则上可上一个档次选择材料;若项目环境工程平米造价控制指标项目档次别墅类多层及高层中档住宅高档住宅豪华住宅普通住宅中档住宅高档住宅豪华住宅控制指标(元/枯)8001000120035060(8001000说明:山地景观视情况可按展开面积作适当调整;保障性住房、公租房项目的景观费用不适合本限额指标范围 内;屋面景观费用、空中花园景观
22、费用、别墅类产品中的庭院内景观费用适合本指标控制标准范围内。若项目销售净利润15%以上时,经委托方同意,并报公司审批,原则上可适当上调环境工程成本控制标 准;若项目销售净利润10%时,应调整相应成本控制指标,调整系数为0.8。表10装修工程单方造价控制指标控制指标(元/枯)-档次区域普通住宅中档住宅高档住宅豪华住宅会所1500250035005000公大堂2500400050006000共电梯厅800150020002500部 位地下室电梯厅 (大堂)地下室电梯厅(大堂 则按标准层套用)装修的控制指标,同首层大堂标准;若地下室按照简单装修,说明:装修标准含软装、硬装、空调设备及灯饰等全部费用。
23、若项目销售净利润15%以上时,经委托方同意,并报公司审批,原则上可适当上调公共部位装修成本控 制标准;若项目销售净利润10%时,应调整相应成本控制指标,调整系数为0.8。进户门(含门锁)控制指标项目档次别墅类多层及高层中档住宅高档住宅豪华住宅普通住宅中档住宅高档住宅豪华住宅控制指标(元/樘)800012000600025()0350050006500说明:进户门单价含门、门锁及其安装费。表12电梯控制指标XT-档次层数 -控制指标(万元/部)普通住宅中档住宅高档住宅豪华住宅6-10 层15-17.517-223437.511-15 层18-20.522-25.538-42在高档住宅基础上,可适
24、当增 加装修标准和进口部件数量, 成本投入在原基础上不超过30%16-20 层21-2426-2932.5-46.524.5-26.5303347r5025-30 层27-3034-3951-58说明:楼层24层电梯梯速按不超过1.75m/s ;楼层Z 25层(不高于100m)电梯梯速不超过2.5m/s。普通住宅、中档住宅载重按800-950KG ;高档住宅按950-1050KG ;豪华住宅载重不超过1300 KG。可视对讲控制指标项目档次别墅类多层及高层中档住宅高档住宅豪华住宅普通住宅中档住宅高档住宅豪华住宅控制指标(元/户)350050006000700150()25004000备注彩色/
25、7寸彩色/10寸彩Z色/10寸黑白/5寸 彩色,/7寸彩色/7寸彩色/10寸说明:控制指标中含可视室内机、室外机、单元门门禁等设备及安装、调试费用,不含智能家居模块。毛坯交付别墅室内统一按只配置首层一台室内可视对讲机,其余楼层仅预留线盒。3 -线城市(北京、上海、广州、深圳),若项目净利润15%时,经委托方同意,并报公司审批后,原则 上可提高一档标准。表14弱电智能箱控制指标项目档次普通住宅中档住宅高档住宅豪华住宅控制指标(元/户)1005008001200说明:控制指标中不含智能家居模块;普通住宅仅设弱电接线箱。毛坯交付的中、高档和豪华项目,建议以设置接线箱为主(仅预留设备空箱,不安装模块),按普通住 宅成本控制,经委托方同意,并报公司审批后,剩余成本可提高可视对讲等客户敏感部位配置标准。附录Bxx设计控制性成本指标序号指标名称指标说明控制指标落实情况1标准层结构 钢筋含量(Kg/m2)为上部标准层所有结构钢筋与标 准层建筑面积的出值2地下室 钢筋含量 (kg/m2)为地下室所有结构钢筋(含天然基 础和承台(不含桩基)与地下室 建筑面积的比值3标准层结构 砼含量(m3/m2)为上部标准层所有结构砼与标准 层建筑面积的比值4地下结构 砼含量(m3
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