《物业管理实务I》形考作业答案

1、务 I形考作业答案 一、名词解释1物业-指正在使用或可投入使用的各类建筑物及附属设施设备相关场 地等。2物业管理-指物业服务企业接受业主委托按照物业服务合同的约定对物 业进行维修、养护，维护小区的公共秩序和卫生，满足业主需求的活动。3建筑物区分所有权-多个业主共同拥有一栋区分所有权建筑物时，各个业 主对建筑物专有部分享有的专有所有权。4管理规约-全体业主就物业的管理使用及所有关系以书面形式所作的自 治规则。二、填空题1从物业管理角度，物业的内容主要包括物业公共服务特色服务、中介服务 等三方面。2物业的自然属性包括二元性、不可移动性长期性、多样性。3前期物业管理阶段包括了接管验收、用户入住产权备

2、案和业主委员会等。 4物业服务企业按业务性质划分，可分为委托服务型租贷经营型、委托代理 型等类型。5对一些专项管理和服务物业服务企业可以自己设置部门从事这方面的工作， 也可以选聘专业公司负责但不得将整体管理转让给其他人或单位不得将专项 业务承包给个人。6物业管理委托合同终止时，必须向业委会移交用房屋，管理档案和财务资 料、公共物，包括管理费、公共收入积累形成的资产。同时主委员会权指 定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。7建筑物区分所有建筑物的管理，主要包括合性、专有所有权的主导性、一 体化、登记公示性、主体身份多重性等特征。8现代区分所有建筑物的管理，主要包括物的管理人的管理两大部分。9

3、管理团体的模式，可以归纳为非法人的团体法人团体、管理团体法人、判 断实务上法人资格等四种模式。三、选择题1物业使权是在推心行所有权的两权分离制度后形成一种子（C）A物权C经营管理权B使用权 D房物承租权2目前我已公布的物业管理法规中，最高层次的法规是（D） A城市建住宅小区管理方法B住宅专项维修资金管理方法C城市住宅小区竣工综合验收管理办法D物业管理条例3物业管的基本业务是（A A公共务C社会福利类服务B专项服务 D特约服务4一旦完成，即由开发建设单位向物业服务企业办理物业的交接手续，标 志着前期物业管理的启动。A竣工收 C承接查验B综合验收D选聘物业服务企业5委托服型服务企业大多数从事（）的

4、物业管理服务。A写字 C商业物业B住宅小区 D工业厂房6委托代型物业服务企业只能收取（DA管理务费 C代管基金B利润D管理员薪酬及服务代理薪金7加强物服务企业资质管理的作用之一是（C） A限制力不足的物业服务企业进入物业管理市场 B有利物政府掌握物业服务企业的情况C有利于规范我国物业管理市场秩序。D有利物业服务企业的分级收费8）在区分所有权占主导地位。A共有有权 C物业使用权B专有所有权 D成员权9）学说不属于界定专用部分范围的学说。A中心B边缘说C壁心与最后粉刷表层说 D空间说10管理规约的性质属于（D）A物业务企业的管理规定 B物业的管理规定C行政主管部门的管理规章 D区分所有权人管理团体

5、最高自治规范 四、简答题1简述物管理的基本特征。 物业管理的业主主导化物业管理的社会化物业管理的专业化2物业服企业的组织结构有哪些基本类型？直线制-适合专业小型物业管理企业直线职能制-目前我国多采用的组织结构事业部制-分权管理、独立算、自负盈亏。3简述建物区分所有权的特征。复合性 一体性专有所有权的主导性登记的公示性权利主体身份的多重性4简述区所有建筑管理的内容。物的管理-建筑物、基地、附属设施人的管理-不当毁损行为、当使用行为。对生活妨害行为。 五、论述题1试述现物业管理的特点。突出了管理行为和组织体制的有机结合运作多种管理体制相结合，促进微观物业管理机制的良性化 将物业管理与人居问题同等对

6、待的观念的转变物业管理向综合化、专业化、网络化的方向发展务 I形考作业答案业 2一、名词解释1承接查- 指物业公司对承接的物业主体结构安全和满足使用功能为主要 内容的再检验。2公共秩-指维护小区公共生活所必须的正常的生活状态。3竣工验- 工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续，开 发商经查验合格后接受物业的过程。4房屋维施工管理 -按照一定施工程序、质量标准和技术要求，运用科学 方法对房屋进行施工的活动。5物业经管 - 以利益最大化为目的，以满足业主需求为目标的社会化、 综合化的经营性服务与管理。二、填空题1一般而，前期物业管理工作开始于收楼前的 6 个月。2在物业付使用之前，物业

7、公司的服务对象 建设单位而交付使用之后， 则为业主及其使用人。3物业历的第二次验收过程是承接查验。4前期物服务合同是 开发建设单位 为代表，与中标的物业服企业签订的 一份明确当事人双方权利与义务的法律文书。5前期管与前介人的不同，以以下两点为标 是否拥有经营管理权 是否承 担民事责任。6物业的工验收主要是有 蔽工程验收 、单项工程验收、分期程验收和 全 部工程验收。7物业设设施更新与技术改造工程就是为使 技术性能到提高改善，并降 低使用维修成本而进行的更新改造。8园林绿的养护管理工作内容，一般包 浇水、施肥整型、修剪、除草、 松木、防治病虫害等工作。9停车场身是一种特殊物业类型，同时又是大型物

8、业建设的能配套目。 10在环境卫生管理实际工作中应采用员工自检领班作业检查部门主管巡查 和经理抽查进行监督检查。11理规定”是物业管理制度中的一 综合性管理文件，是由一系列具体 到某一方面的管理规定所组成。12物业经营管理的原则有有偿原则、服务原则竞争原则、质量原则、效益 原则。13房地产委托一代理关系是由契约来固化的经济与法律关系。14房屋租金主要包括折旧费维修费、管理费、投资利息、税金保险费地 租和利润等八大要素。三、选择题1开发建单位应将 ABCD）作为营销策略的重要组成部分，以推动物业的 销售与出租。A公关理C前期管理服务2前期介的方式和工作有（ABCA早期入顾问工作C晚期介入前期准备

9、3物业的楼工作的服务对象是（ A开发C建设单位4房屋建物管理的主要内容有（ABD） A资料案管理C运行管理5房屋维管理的主要内容又包括（ABC） A房屋质量管理C房屋维修责任管理6房屋完登记划分的依据是（ABC）A房屋结构C房屋的设备B业主自治D安全管理B中期介入监理工作 D前期管理B业主D物业服务企业 B质量管理D维缮管理B房屋维修施工管理 D二次装修管理B房屋的装修D房屋的面积7以下属住宅内装饰装修活动禁止的行为有（ABCDA未经设计单位或者具有相应资质等级单位提出设计方案，变动建筑物主 体和承重结构B将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间或厨房间C搭建建筑物、结构物D扩大承重墙上原有的门

10、窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体8居住区地系统的组成（ABCDA公共绿地地C宅旁和庭院绿地9物业中代理工作的性质是（AC A委托代理性质C契约性质10物业中介代理的主要内容包括（ABD） A房地咨询C房地产估价11城市房租的计算原则有（ABCD A以租房的原则C利益兼顾的原则四、简答题1物业承查验中应注意哪些问题？建设单位移交的档案资料是否齐全 物业主体结构是否安全和满足使用功能B公共建筑和共用设施专用绿 D街道绿地B服务性质D生产性质B房地产广告D房地产经纪B按质论价的原则D调节供求的原则资料与实物是否一致2简述房维修的责任。可以分为两种责任保修期内责任：由施工单位负责房屋的质量保修保修

11、期满后责任：由业主及使用人承担责任并承担相应费用3简述预性计划维修保养管理的工作要点。制定设备维修保养计划确定维修保养的类别、等级、周期、内容实施过程中的监督检查4物业设管理制度主要有哪些？设备承接查验制度计划维修保养制度设备运行管理制度值班制度交接班制度报告记录制度5简述环卫生管理的工作范围和主要内容。工作范围：室外卫生管理。楼内卫生管理。垃圾清运。预防污染等工作内容：建立卫生管理制度。加强卫生设施的建设。严格监督与检查。加强 卫生宣传工作。6物业租的特征如何？租赁标的物事特定的房屋不发生所有权转移，只是使用权的让渡。主体要符合法律规范租金合理是物业租赁的核心租赁关系是一种法律关系五、论述题

12、试论述前期介入的作用。完善物业的使用功能改进物业的具体设计更好地监督施工质量为竣工验收和承接查验打好基础有利于今后物业的管理务 I形业 3一、名词解释1物业管招标-物业所有权人为物业选择管理者时，向社会公布消息，由物 业服务企业公平竞争，从中选择满意物业管理者的活动。2物业管投-指符合招标条件的企业按照规定要求提出投标申请，参与 竞争管理者资格的活动。3物业服-物业企业提供综合服务，按公摊面积例分摊到业主的管理 服务费4住宅专项维修资金-用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修、 改造的专项资金。5激-通过物质和精神刺激，使人发挥内在潜力，为实现组织目标而奋斗 的活动二、填空题1根据我有关

13、法律，招标人采取邀请招标方式的，应当向 个以上具备担 招标项目能力的特定法人发出投标邀请书。2物业管招标的意义是 动物业管理现代化 推动物业管理行业整体水平的 提高、明确责任、减少纠纷、促进物业管理企业提高竞争能力等。3投标书写的要求包括 对性、可操作性 、体现企业的优势和专业水平深 刻理解业主的意愿等。4物业管资金的筹措应实行谁所有、谁负责原则。5员工招的程序主要有： 布招聘法 、初步资格审查、面试、评、录用、 签约等六个步骤。三、选择题1评标委应由（D）组成，成员为 5 以上单数。A业主表B由业主代表和行政主管部门人员C业主委员会成员D招标人代表和不少于成员总数三分之二的物业管理方面的专家

14、2下述（）不符合编制招标文件的原则。A公平原则 C合法性原则B明确性原则 D合理性原则3按现行法规定物业服务企业属服务业上缴的税金包括（）A定价督 C收支监督B名码标价 D审计监督4物业服费的监督方式有（ABCA定价监督 C收支监督B明码标价 D审计监督5以下属潜在素质标准的有（ABC）A学习能力、创新思维与能力 B工作中的方法论C思想境界与价值准则 D专业领域的知识水平6A）的基本原则是：员工的工作是多方面的，工作业绩也是多纬度的，不同 个体对统一工作得出的印象是不同的。A360 考核 C配对比较法B工作标准法 D功能测评法7个人绩的三个关键因素是（ACD）A积极性 C能力B专业D条件8属于

15、需型激励理论的主要有（ABCDA马斯洛的需要层次论 B奥德弗的 ERG 论 C赫兹伯格的“双因素”理论 D麦克利兰的成就需要理论 四、问答题1简述物管理招标投标的原则。公开的原则公正的原则公平的原则诚实信用的原则2简述物管理投标书的编写要求。针对性可操作性体现企业的优势与专业水平深刻理解业主的意愿3简述物管理资金的来源。物业管理费住宅专项维修资金共用部位、共用设施设备的经营收益物业企业对特约服务投入的资金国家财政补贴4简述不从住宅专项维修资中列支的费用。 依法应由建设单位承担的费用依法应由相关单位承担的水电等设施的维护资金应当由业主承担的修复费用依据合同应由物业企业承担的费用5物业服企业应建立

16、哪几种激励机制？ 目标激励精神激励物质激励福利激励荣誉激励参与激励考核激励五、论述题试论述物业服务企业的奖励艺术对不同员工采取不同的奖励方法 将物质激励与精神激励有机结合 适当拉开物质激励的档次 树立适当的奖励标准掌握奖励的时机与频率务 I形考作业答案业 4一、名词解释1社-聚集在一定区域中的人所组成的社会生活共同体。2服-物企业为业主提供的综合管理，并从中收取费用的活动。3质量管模 - 量目标明确，由一系列相关的质量标准组成的一套质 量管理的标准形式。4组织结扁平 - 通过减少管理层次，裁减多余人员，分散权力，提高下 属积极性，从而提高组织效率的活动。5物业管智能 - 信息技术和高新技术用于

17、物业管理工作中，处理日 常事务，全面提供信息服务并参与决策，达到提高管理效率和质量的目的。二、填空题1区”一词最初是德国社会学 腾恩斯其 1887 年出版的社区和社会 （另译名为共同体和社会书中首先使用。2物业服务企业是物业管理小区社区文化建设的直接组织管理者，主导着小区 文化建设的内容、作用和方式。3服务的大主要特征是无形性和不可储备性。4预期质受下面的因素影响：企业形象、传沟通、口碑、顾客需求。5国内外业管理学家提出的服务质量管理模式，基本上可划分为三种类型： 消费者满足程度模式、产品生产模式和相互交流式。6获得 质量证书后，企业会受到来自自己顾客、认证机构等三方的 评审和检查。7物业管虽

18、然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是共管理8目前在国内地多采用 地产管理所 的管理模式，在沿海地区经出现了物 业管理公司但多采用母子公司的管理模式。9物业服务企业不但要根据企业化产业化社会化的原则设计构建组织结构， 并且要体现组织结构扁平化、管理方式柔性化办公方式分散化的思想。 10管理的发展是伴随和适应网络经济发展而兴起的一种织观念和经营观 念，是针对于虚拟企业所提出的管理方法。三、选择题1物业管小区社区文化建设的原则有（ABCDA主体象确定性原则 B大众参与性原则C活动娱乐性原则文化活动亲善性原则2文化的络建设包括（ABCD A层次化网C社会阶层文化网D文化观念整合性原则观念文化网D

19、硬件设施文化网3在影响务质量高低的各种因素中，可以直接控制的因素为（BA企业象 B宣传沟通 C顾客口碑 D顾客需求4在服务量管理工作中，为了使服务规范和质量标准能有效执行，必须对管 理工作进行检查与评估，所采取的方法主要有（A内部查 B消费者满意率调查 ISO 内审 D投诉处理 5当前物服务企业推行的国标管理体系认证主要由（）构成。A 质量管理体系 B 职业健康安全管理体系 C 环境管理体系 DBS5750 质量管理体系6按现行做法，我国物业管理考评工作中国家级的考评主要对（ A）项目进 行考评。A全国业管理示范项目 B国物业管理示范优秀项目C全国物业管理优秀项目 D全国城市文明住宅小区项目7

20、无形资管理把（）作为管理要点。A信息C企业文化建设8人本管包括（ABC）等内容。 A感情理B技术进步 D企业形象塑造B全员参与C权力分散与自我控制 D绩效管理9物业管理论体系的核心理论是（A建筑区分所有权 B业管理信息系统C委托代理理论10物业管理智能化的形式有（ABD社区管理理论A智能厦管理系统 B业管理信息系统 C信息通信设备系统 D楼宇设备监控系统四、简答题1物业管小区的社区文化建设的主要任务是什么？ 开展多形式、多层面、多元化的大众性文化活动。 营造一个提高文化素养的氛围实现小区文化建设的目标2物业服企业在社区文化建设中的作用有哪些？文化建设内容的选择作用文化建设的服务作用文化整合作用

21、文化建设中的协调统筹作用文化建设中的稳定器作用3如何理 2000 标准关质量管理的原则？ 以顾客为中心，全员参与领导者的主导作用对过程方法实施控制系统管理，持续改进基于事实的决策方法互利的供方关系4组织结扁平化和有机化在物业服务企业组织机构设置中如何应用？ 根据企业化原则，科学设置组织机构，建立柔性管理制度。根据专业化原则，尽量实现组织结构扁平化，提高员工的工作积极性 根据社会化原则，既要合理分工，又要互相配合。五、论述题试述我国物业管理行业发展的趋势。物业企业服务企业化，强调规模经济和“一业为主，多种经营” 专业服务社会化物业管理现代化中物时代 2010 度注册物业管理考前测试试卷物业管实务

22、测试卷（一）一选题共 20 题每 1 分，计 分每的选中， 1 个 1 个以符 题，选少本不分1、 根司法规企设立须（ 行册登记在取营业执照后方开业。 A、商行政管理部门 B、务行政管理部门C、建设行政管理部门 、市政行政管理部门2、下不属于物业服务企业的总经理室人员的是（ A、总管理师 、会计师C、总经济师 、工程师3、前期物业服务合同的主要内包括合同的当事人、物业基本情况、服务费用、物业的经 营与管理等。对于服务内容与质量来说，下列不属于服务主要内容的是（ A、车辆停放管理 B物业装饰装修管理服务C、物业管理用房 D安全防范的协助管理4、入住服务的管理有（ 入住流程与手续；费用缴纳；验房及

23、发放钥匙；资料归档A、 、C、 、5、因装饰装修活动造成相邻住的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等 ）当 负责修复和赔偿。A、物业管理单位 、 建设单位C、行政主管部门 、 装修人6、对维修养护计划的编制依据述不正确的是（ A、安全与环境保护的要求B、房屋及设施设备的技术状态C、房屋及设施设备的修理周期修理周期结构D、房屋及设施设备的使用要求管理目标7、以下哪一项工作不属于公共全防范管理服务内容 ）A、出入管理 、安防系统的使用、维护和管理C、施工现场的管理和配合政府展社会管理 、装修管理8、对发生电梯故障的主要应对施叙述不正确的是（ A、当乘客被困电梯时，消防监室应仔细观察电梯内情况，通

24、过对讲系统询问被困者并予 以安慰B、立即通知电梯专业人员到达场救助被困者C、督促电梯维保单位全面检查消除隐患D、无需将此次电梯事故详细记备案9、酬金制的物业服务费计提基为 （ ）A、预收服务资金 、实收服务资金C、预收服务资金和其他收入 、实收服务资金和其他收入10、业管理投诉处理的程序是 记录投诉内容；判定投诉性质调查分析投诉原因；确定处理责任人；提出解决 投诉的方案；答复业主；回访；总结经验，改善服务A、 B、C、 D、11物管理方案中的工作计划的制订大体可以分成三个阶段筹备期交接期和正常运 作期。其中筹备期的工作计划内容主要包括（ A、拟订物业管理方案 、筹建项目机构C、档案建立分类管理

25、 、完善办公住宿条件E、设施设备管理的全面实施12、业服务合同与前期物业服合同的主要区别体现在 ）A、订立合同的当事人不同 、违约责任的约定不同C、服务内容不同 、合同期限不同E、服务质量标准不同13、下哪些项属于新建物业管工作移交的内容 ）A、产权资料，竣工验收资料B、业主资料C、设计、施工资料，物业保修物业使用说明资料，机电设备资料D、房屋装修资料E、合同协议14、业装饰装修管理服务包括些内容？（ ）A、物业装饰装修的范围和时间理B、物业装饰装修管理的要求C、物业装饰装修管理费用和垃清运的管理D、物业装饰装修现场管理E、物业装饰装修管理流程15、施设备的状态管理包括的容有： （ ）A、设备

26、的检查 、备的状态监测C、定期预防性试验 、设备故障诊断技术E、节能管理16、营业业务收入包括 （ ）A、物业经营收入 、物业大修收入C、废品回收收入 、材料物资销售收入E、物业管理收入17、业服务成本或者物业服务出构成一般是指（ A、管理服务人员的工资、社会险和按规定提取的福利费等B、物业共用部位、共用设施设的日常运行、维护费用C、物业管理区域清洁卫生费用绿化养护费用、秩序维护费用D、办公费用、企业固定资产折费用E、物业共用部位、共用设施设及业主责任保险费用18、业服务企业招聘过程中，用的选拔方法包括（ A、面试 、理测试C、知识测试 、能力测试E、劳动技能测试19、业管理投诉的方法一般有

27、）总结经验，改善服务等。A、耐心倾听，据理力争 B详细记录，确认投诉C、真诚对待，冷静处理 D及时处理，注重质量E、耐心倾听，不与争辩20、业管理应用文书的常见类包括（ A、行政公文 、事务文书C、记事公文 、制度文书E、礼仪文书二案分题共 8 题，题 10 ，计 分案 1（10 分） A 公建了一座涉外商务大厦，由于当时 A 公自身并不具备直接管 理大厦的经验和能力，便招标了 公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于 公司是以低价中标因财务压很大在实际管理运作中经常偷工减料对管理成本进行 非正常压缩造成客户大量投诉厦形象受到影响随即 司决定提前一年终止委托合 同自组建机构接管项交时双方

28、分别就项目现状进行了逐项检查和记录检到 空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件略看过机房后，接收人员便在 “一切正常”的字样下签了名。春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得 很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。 F 公要求 A 公支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用 公则认为 F 公在 受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时 F 公司的律师出场了手拿着有 A 公司工作人“切正常签字的交接验收记录的复印件 向 A 公提出了法律交涉。【问1、A 公在这场“物业管理机构

29、更迭”的移交工作中存在什么问题？2、如何避免这样的事情发生？案（10 分）刘先生购买了一套位于层的商品房时与物业公司签订的前期 物业管理服务协议和临时管规约都有明确的规定为维护小区整体形象和相邻住 户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏后，刘先生未经 物业公司同意擅封闭了观景台并加装了防护栏业公司发现后要求其拆除刘先生 认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。物业公司决定：对刘先生罚款 2000 元先拒绝交纳不得已情况下业公司采取了断水电止务等系制 裁措施方盾十分尖锐，物业公司把刘先生告上了法庭。物业公司的诉讼请求是刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款先承担

30、此案的诉讼费。请细读分此例回：1、物业公司的各项诉讼请求能得到法院的支持？2、按照法律法规要求，刘先生此案中有哪些过错？3、物业公司在操作中的错误所？应当采取何种做法？案 3 分）某小区居住的张士，经常与同样居住在小区的其他老年人一起在小区广 场上打太极，广场周围有几株粗大的老杨树。寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。突然， 一阵旋风刮来枯纷纷坠落来及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸倒在地讯赶来 的保安员把张女士送到医院，诊断为：颈脊髓震荡，颈椎过伸性损伤。【问1、在张女士受伤的事件中，物公司是否存在过错？2、对于此案的树木致人伤害，业公司是否应该承担赔偿责任？案 、（10 分）阳光颖达国商城建筑

31、面约 10 万外墙是铝板和玻璃，内墙面和地 面是米黄色理石，附设备包括 16 部梯、2 自动扶梯、消防中控系、磁卡门设备、 中央制冷供系统、配系统、综布线系统等，综合配套设施包括地停车场、闲健身 区、餐饮部。目前，商城已经工，并通过招标方式选聘了金运物管理公司供物业管 理服务。请替运业理司写一切可的业理案。说：出案容框体系可案 （10 达物业理公司通过公开招标的式承接了闻大厦的业管理早期介入工 作。该物业目处于市调研准备段。亮达物业管理公司中标的一个要原因，其编制了 一份高水平高标准、质量的 “ 斯闻厦物业管理期介入方 ” 。如果你加这次招投标 活动。问：1斯闻厦物业管理期介入实方案应包哪些主

32、要工作内容？2斯闻厦物业管理期介入准工作应有些内容？案 6 分筑面积 100 万平方米的某住宅小区于 2003 年 10 月建成在择物业 管理机构时，开发商没有进行招投标，而是自己成立了一个物业管理部直接接管了该小区， 请析1、开发商的做法是否合适？为么？2、根据物业管理条例的规，开发商应受到怎样的处理？3、什么情况下可以不采用招投的方式选聘物业管理公司？案 （10 天物业理公司组建不久就接管一座规模大的写字，公司根据实际情 况，决定将制设备的修养护管，包括设备的所有维修保养、正常损更换零、应急抢 修、正常小均以大包形式委托专业维修公司负责。在这种情况下海天物业理公司工 程部人员认建立特种备技

33、术档的任务也应由被委托方去做。问：1工程人员这种想对吗？为么？2特种备技术档案包括哪些容？案 （10 物业管公司接管某住宅小区之，当日就到很多业关于小区环境差的 投诉和抱怨有些业主至扬言为拒交物业管理费。可见物业环境绿和管理是分重要 的。你认为业管理企在物业各环境管理早期介入方面能起到什么用，应做什么工作 呢？后答答案一、选择题1、A 2 、A 3 、C 4、D 5 、D 6 、C 7 8 9 、A 10、A 11、ABD 12 、AD 13、ABC 14 、ABCD 15 、ABCD 16、ABE 17、ABCD 18、ABCE19、BCDE 20 、ABDE二、案例分题案 【案点1、在物业

34、管理机构更迭的移交作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备 的接管接的物业管理运作接是物业管理工作移交中的重点和难点接位应尽量 分析全面，考虑周到，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道 公司物业管 理方面不具备很多经验和能力A 公司失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果 当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。2、在这种情况下A 公应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的 进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备 忘录时签字可能是“一千金”的。案 2【案点1、 A、物业公司要求刘先生交罚款的请求无法律依据

35、，应予以驳回；B、诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持；C、此案的诉讼费应由双方分担。2、按照住宅室内装饰装修管办法刘先生的行为属未经同意，搭建建筑物、构筑物和 改变外立面行为。并且违反了前期物业管理服务协议和临时管理规约的约定，属违 规行为。3、作为物业公司不是行政管理门也不是执法单位，无权罚款；无权采取停水、停电等方 式处理纠纷应当在制止无效的况下及向有关行政管理部门报告通过司法途径解 决。案 3【案点1、在张女士受伤的事件中，物公司有过错。居住小区物业管理的内容之一是绿化管理杨树属于绿化范围物业管理公司对小 区内的老杨树有管理义务。2、对于此案的树木致人伤害，业公司应负赔偿责任。绿化管理

36、的的基本要求就应该加强枯枝的清理害天气来临前应巡视所辖物业园林 树木，防止对业主、物业使用人造成潜在的危害。老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂， 已经给树周围的人构成人身和财产损害的威胁业管理公司作为老杨树的管理者应该发 现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施（如修剪和放置警示标志等 应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。案 4【案点金运物业管公司的物管理方案要应包括以下内容：1项目理的整体设与策划包括物业项概况和特、客户服需求分析、服务指导思想、物业管档次、管服务 的总体范围服务质量准、管理务措施等内容。2物业理服务模式包括管理服运作模式工作流程机构组织架构、信息反馈处理机制。3管

37、理务人力资源管理结合项目情合理配备岗位人员制定人员培训和管理计划与措施。4管理度建设主要包括各物业管理业内部的理制度，如各岗位职责、操作规程管理要求应急 预案等。5物业理服务的具内容和质标准包括业主入接待、业投诉处理物业共用部位和共用设施设备的维养护、安保 卫、车辆停及交通管、消防管、环境保洁与绿化美化管理、特约务等方面具体管理 和服务内容服务形式服务方法物资装备、服务特色、服务承诺和量标准等此外，还应定前期物管理服务标，并结合项目情况划分为阶段性标。6物业理财务收支算物业管理财收支测算括物业管服务费用的构成和收支测算、专项修资金的集和 使用计划等物业管理服费用的测包括服务价和各分项服务单价，需要列明各物业管理用测 算明细表。7接管收工作准备实施1组织收小组。2明确收标准。3确定收方案。4准