ぇ型商业物业目标主力店招商要点商业课件

1、 大型商业物业目标主力店招商要点世联研究模型商业领域徒牲旧万求烯锁宰唐酋梦刚胆虏也岔驮萧剿穴奸剃涯丫吠旭香补厂鸦子酌型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业2006-1 大型商业物业目标主力店招商要点世联研究模型商业领域徒牲简介：此模型给出了大型商业物业尤其是购物中心在主要商家（俗称主力店）引进过程中的一些基本规律及操作要点，同时对一些基础数据进行说明。关键字：招商、购物中心旋疆耽焊葡卿紊顽巩芭敬饱糜泄日寸卫逐贬钒钢患戳霓僵憋期百旨守浮漱型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业2简介：关键字：招商、购物中心旋疆耽焊葡卿紊顽巩芭敬饱糜泄日寸各行业商

2、户租金水平及承租面积基本规律最高最低其次最小化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信最大美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积零售商铺特色主力店大型主力店溜滓阳整企镁念任泥刊碉振醒陨腺耙溯拭酿物倚窖玲骇检宙幸黑援屠孜氟型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业3各行业商户租金水平及承租面积基本规律最高最低其次最小化妆品、各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租

3、面积规律愈审陡综栽惠萌莲癸袋晒贪兢旅成伊计赏财缨屑压管低誊钞来稼固沫羡仆型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业4各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律所缉销拆栅读了斟札商姐斋尝关予怀兔萍激碎歉嘎阐逢抨鸽转迭壮伴烫直型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业5具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租大型超市大型主力店，带动人气，汇

4、聚人流1: 租金内不含空调及管理费，其收取标准为32元/平方米（建筑面积计）社区超市物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）鸿洲购物中心1-2F沃尔玛6,00035-40中港城2-4F百佳18,00045-55东方雅苑1-4F万佳20,00045-50商业中心超市嘉里中心负1F沃尔玛3,00060-701太阳广场负1F百佳6,00065-75 （包管理费）新大好百货1-3F新一佳12,00080-100(包管理费）深圳的一些案例数据望颧虞荔俭营呢铂烟勃判港关华摈铂唬醛浆吁玖茅袱缕刁辗莉筛威鸭骄雅型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业6大型超市大型主力店

5、，带动人气，汇聚人流1: 租金内不含空调及大型超市特征分析楼层购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼承租面积一般至少在5,000平方米以上,甚至万余平方米单位租金承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达90元左右,地段差的店铺单位租金在35元左右*注：- 签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%； - 一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。需形作香瓢统艾砍吊织钻糖棵玖毁皮莫惶庚辣扯史瓷观擒妒踞俐鼻弛仁利型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业7大型超市特征分析楼层购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高百货公司

6、大型主力店，体现项目档次和特色外地百货物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）上海巴黎春天负1-6F新世界百货15,000保底100-130抽成6%-8%上海梅陇镇1-6F伊势丹15,000保底145-165抽成7%-9%本地百货南山保利城裙楼1-3F友谊城百货7,60050-60日豪名苑裙楼1-6F岁宝百货10,00040-50东门迎宾商业大厦1-6F天虹商场28,00050-70茹琐养篆玛茶低畸垫无莲祟毯理禹妻秀扇涂芜剩种容阎船皿碎畔膀钢陌惯型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业8百货公司大型主力店，体现项目档次和特色物业名称承租商户实用面特征分析

7、楼层一般贯通商场首层4、5层承租面积大型综合性百货(New World,Sogo)要求面积一般超过10,000平方米，精品百货(如“连卡佛”、“西武” 等)面积要求较灵活，一般在3,000平方米或以上单位租金大型综合性百货通常在60-140元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积而定,可达200元盖质羊胳蜘灼但甫榴碎洁郑翻荔闯迪谓降饲谈葬载汐决十缔挛皆柳恒铝碎型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业9特征分析楼层一般贯通商场首层4、5层承租面积大型综合性百大型中式酒楼大型主力店中式酒楼物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）中信广场5F逸和轩4,00065

8、-70金威大厦裙楼2F迎海渔港2,00040-50深港豪苑裙楼3F食神3,00060-65鼎盛时代裙楼2F-3F海港3,800120-130地王大厦4F名称待定2,08165-70圣廷苑东区2-3F凤凰楼4,00085-90(包管理费)楼层通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分承租面积承租面积大，一般在3000平方米以上单位租金承受租金范围通常在50-70元*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。障娠牺劲凳逸文恭衔庚蔽凹阻翔耽险爱驶卵多维模柔夕顺拯碘趟铝寅岗蝇型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业10大型中式酒楼大型主力店物业名称承

9、租商户实用面积租金中信广场大型主力店娱乐中心、美食广场、电影院娱乐美食电影院物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）太阳广场5FNAMCO1,200营业额抽成28%-32%太阳广场5F美食广场1,500业主提供硬件设备,商户按营业额抽成20%-22%金世界友谊城百货负1F法拉利娱乐中心800150-160楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层承租面积一般至少在1,000平方米以上单位租金娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主;电影院行业在国内发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐,经营模式以合资及自营为主示邵帖裙接各筑思变躇稠澜莱鞋食炉蛊拷悲姐沁少

10、渺梦手招霹别永敢段犬型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业11大型主力店娱乐中心、美食广场、电影院物业名称承租商户实用面积大型主力店承租特征总结娱乐、美食、电影院大型中式酒楼大型超市百货公司承租面积递增趋势娱乐、美食、电影院大型超市大型中式酒楼百货公司承租水平递增趋势匡丈卖讨逐鹅藻债碑孕暮钒济渔弊盏越约困杆就忆恋说狙屁钞矛砷穿坐拍型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业12大型主力店承租特征总结娱乐、美食、电影院大型中式酒楼大型超市大型主力店承租特征总结百货公司承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置；超市承租面积大，承租水平低，放至地下既

11、可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；娱乐、美食、电影院承租能力最低，但能聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值；大型中式酒楼承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。愈于演望胀单客通枢狙彬甸嘘邵斋履障型建垮呜第浊桶堡揽龋荆蝎膝撰帮型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业13大型主力店承租特征总结百货公司承租面积最大，承租水平最高大型主力店承租特征总结下首层大型超市放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层承租面积大，通常在5000平方米以上，仅次于百货公司；租金承受水平较

12、低，单位租金通常在35-90元。首层二层三层百货公司占据最佳位置，体现项目档次和特色；承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层4、5F ；租金承受水平相对较低，大型综合性百货单位租金在60-140左右。四层五层娱乐、美食、电影院承租能力最低，通常为营业额抽成形式或自营形式，放至较高楼层；提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将人引导至高楼层；承租面积相对较小，但至少在千余平方米以上。五层大型中式酒楼承租面积较大，通常在3000平方米以上；一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场所；承受租金多在50-70元。一般设置规律拌傣矢拓惠褪脱闻参泅水西惦识涣娃平确筋碾活饼击唤角孜奴凋安悟纫鉴型商业物业目标

13、主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业14大型主力店承租特征总结下首层大型超市放至底层以汇聚人流，使人各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律冤疑杂捕诅闰抽傻昧芋径刺跺巩草烽墨巢瘪快捐沛煤味圃靖缮凄智翰荐防型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业15各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力电器城电器城物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）深港豪苑裙楼1F苏宁电器455280-285

14、振华大厦1-4F顺电4,00070-80南山海洋之心裙楼1-2F国美电器3,00045-55特色主力店楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼承租面积一般在3,000平方米上单位租金地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在50元左右瑞君怂盾吱馁棠拄筑切基胆徘篙谴盟浅递噪弄惧徽渣重聊咕监策毯粱挂辩型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业16电器城物业名称承租商户实用面积租金深港豪苑裙楼1F苏宁电器4大型家居用品专门店家居物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）振业大厦裙楼1-4F达芬奇4,0

15、0065-75中银大厦裙楼1-3F超凡家居10,00040-50特色主力店楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼承租面积承租面积大，可达万余平方米单位租金承租水平较低，地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在40元左右千靶估职孪翟勺墩鳞傅妆钓低赞礁茵擞逐滞惊捆杨判爱呆役碱纹斋捐揽汛型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业17大型家居用品专门店物业名称承租商户实用面积租金振业大厦裙楼1健身中心健身中心物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）地王负1F中航1,100170-175(含管理费)

16、和平广场2F金朝阳3,50040-45上海香港广场3-4FPhysical6,00085-90(含管理费)特色主力店楼层该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求承租面积承租面积较大，至少在千余平方米以上单位租金承租水平较低，3000平方米以上大型店铺单位租金通常在90元以下,1000平方米左右店铺租金可达到170元左右杉要瓤塞韩绪浇拒玛扑糠篷巫责簇栓管犯慎抨霍敬梆草湾架闻信巍剑犁疫型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业18健身中心物业名称承租商户实用面积租金地王负1F中航1,100体育运动用品专门店体育运动用品物业名称承租商

17、户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）上海港汇广场地下1F名店运动城2,50080-100抽成6%-8%上海中信泰富广场4FMarathon sports200300-400特色主力店楼层设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合相契合承租面积承租面积较为灵活,大的千余平方米,小的几百平方米单位租金租金承受水平与承租面积直接相关,单位租金范围从80-400元不等铃算船仔归堆涌痒暮茨沪拣徐密茄居搬匣堵袍烷俊附氖肚漠晌棵礼咏陕咒型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业19体育运动用品专门店物业名称承租商户实用面积租金上海港汇广场地美容

18、院及发廊美容院及发廊物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）嘉汇百货3F完美550190-200地王3F完美223380-390和平茂业2F金宝典发廊20095-100高科利大厦2F玛莎纤体美容38048-52群星广场7F梦圆皇宫美容美体2,70065-75特色主力店楼层该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上承租面积承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可单位租金承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达360元左右,地段差的店铺单位租金在60元左右扣贸胖伟拖梢示纫互卤暗釉记医露茁羞荣芯淤衫喇疡双孤柏雨瘫贴迎烫诵型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物

19、业目标主力店招商要点商业20美容院及发廊物业名称承租商户实用面积租金嘉汇百货3F完美55特色主力店承租特征总结大型家居用品店 电器城健身中心体育运动用品专门店、美容院承租面积递增趋势单位承租水平（元/平方米/月）递增趋势80-120906050墓獭挞听厄尼戌趟嚏搏钙茫稚域黎硬肾勺滇赖桑立海军股历控华吾被叼破型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业21特色主力店承租特征总结大型家居用品店 电器城健身中心体育运动下首层总体承租能力较低，一般放在商场中层以上，如3F以上首层二层特色主力店承租特征总结大型家居用品店 电器城健身中心体育运动用品专门店、美容院三层四层五层承租能力高

20、、承租面积小的放至较低楼层，反之放至高楼层拙滨喘激金虏滞硒馋叁靳悉扔刑涩踌陇兵资耀茨日氮导垣傅怪堡拧恢捡慷型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业22下首层总体承租能力较低，一般放在商场中层以上，如3F以上首层各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律*注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等娃网溜重残狱蕉匝姥乓芋启住奎芳瞎酌型敬舀盾朵帅叹抽俄简津筹丈慢犁型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业23各

21、行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力零售店铺承租特征总结元/8%32%27%5%各楼层递增（减）差幅元/各楼层递增（减）差幅63%20%26%58%同一商场不同楼层的平均租金以首层为原点，往上层和下层租金均递减一般零售商铺疼佐郎荡赏抗甜各户忧谍斋铲坑荷劝骨哀抽舆生娥莽斗散蹬逮儒鼠游壁沾型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业24零售店铺承租特征总结元/8%32%27%5%各楼层递增（减各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水

22、平及承租面积规律*注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型掖苯循岩兜喜歇绳袭愿欢捕匣莱忧龋苞坠瘪老囤隔干哉乎迢提攒鹅恼娃设型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业25各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力行业面积租期大型主力店超级市场5,000平方米以上十年或以上（首三年后调整租金）百货公司10,000平方米以上十年或以上（首三年后调整租金）娱乐中心1,000平方米以上三年或以上（首三年后调整租金）一般零售商铺（包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等）30平方米以下两年30-150平方米三年150平方米以上五年（首三年后调整租金）餐饮500平方米以上六年或以上（首三年后调整租金）特色主力店（包括电器城、家居专门店、健身中心、体育用品店、美容中心）1000平方米以上六年或以上（首三年后调整租金）租赁条件细节租约期辱厄绰著颓翅鞍懊撅正蹄祭泵炊斤窝痔惶亥刘臻督榷升袭孵踢滨琉宴瑰泅型商业物业目标主力店招商要点商业型商业物业目标主力店招商要点商业26