深业泰富汽车物流产业园规划方案

1、深业泰富富汽车物物流产业业园规划可行性研究究报告（送审稿）致：深业泰泰富物流流集团股股份有限限公司目录1.0项目目总论- 4 -11 项项目况- 4 -1111项目称- 44 -1.1.22项目发方- 44 -1.1.33承担目经济济可行性性研究工工作的单单位- 44 -1144项目点- 44 -1.1.55可行研究依依据- 44 -1.2项目目设的必必要性- 55 -1.2.11有利建立一一个完善善的现代代汽车流流通体系系- 5 -1.2.22有利实现区区内的产产业升级级和转型型，提升升清水河河区域的的整体形形象- 66 -1.2.33有利土地资资源的最最大化利利用，提提升单位位土地效效益-

2、 6 -1.2.44有利拉动罗罗湖区乃乃至深圳圳市的经经济发展展- 7 -13 基基本论- 8 -2.0项目目市场分析- 9 -2.1宏观观景分析- 99 -2.1.11宏观济分析析- 9 -2.1.22宏观策影响响1222.2中观观业分析1152.2.11汽产业发发展综述述152.2.22中汽车销销售业发发展分析析1182.2.33深汽车销销售业发发展分析析2202.2.44深二手车车市场发发展分析析2222.2.55深汽车后后市场发发展分析析2242.3微观观场需求求分析2272.3.11本项汽车销销售市场场需求预预测2772.3.22本项写字楼楼需求预预测3312.3.11深圳笋岗汽汽车

3、销售售市场供供给现状状3372.3.22笋岗字楼供供给现状状4402.4市场场需小结4422.4.11汽车售市场场4222422写字楼423.0项目目定位分析433.1本项项解析433.1.11项目位条件件解析433.1.22项目通条件件解析433.1.33项目地利用用和建筑筑现状433.1.44项目合条件件评价4532 项项ST分析4463.3项目目体定位位分析4883.3.11总体位原则则4883.3.22功能位分析析4993.3.33价定位分分析5554.0项目目经济效益评评价6604.1经济济益评价价依据6604111开发奏6604122经模式6604133资来源6614144 基收益

4、率6224.1.55关数据来来源一览览表6624.2项目目设内容容与建设设规模6624.3项目目资估算6634.3.11项开发建建设成本本6634.3.22开建设阶阶段的期期间费用用654.3.33项总投资资额6554.4项目目入预测6664.4.11各业经营营预测664.4.22项收入预预测6994.5项目目本费用用测算7724511运营本7724522税费7724.5.33企业得税7724.5.44土地值税7724555项支出7734.6项目目经效益评评价7744.6.11财评价指指标7444622 敏性分析7994.6.33盈平衡分分析8005.0项目目开发总体评评价8815.1项目目会

5、效益益和经济济效益评评价8115.2项目目险及规规避策略略825211风险述8825.2.22风险避策略略8226.0附录录8841.0项目目总论1.1项目目概况由深圳市建建筑设计计研究总总院编制制深业业泰富汽汽车物流流产业园园规划可可行性研研究已确定定了本项项目前期期的总体体定位和和规划方案本次工工作的目目标是在在此基础础上验证证本项目目在经济济上的可可行性：作为深圳发发源地之之一的清清水河片片区深圳政政府明确确提出了了“高起点点大手笔笔、现代代化”的改造造方针，而而片区的的产业定定位也明明确为“现代化化大宗商商品交易易市场、现代物流配送基地现代物流公共信息平台国际物流总部基地”由于该片区拥

6、有良好的物流基础和完备的汽车流通业发展基础交通便利是关内不可多得价值洼地。深业泰富正正是在这这样宏观观的产业业背景下下选择构构建汽车车物流产产业园来来实现这这一宏伟伟目标本项目目规划占占地面积积6.227万平平方米总建筑筑面积225.008万平平方米，容积率为4.0项目集设计研发汽车物流配送零配件供应展示交易总部办公信息平台商务会议购物娱乐于一体功能分区包括汽车企业总部大厦、汽车博览及服务中心汽车物流及用品分拨中心汽车零配件配送中心汽车研发设计中心、汽车展示交易中心。汽车企业总总部大厦厦(400层)汽车博览及及服务中中心3层)汽车物流及及用品分分拨中心心(122层)汽车零配件件配送中中心3层)

7、汽车研发设设计中心心(155层)汽车展示交交易中心心(7层)汽车文化活活动广场场园区入口喷喷泉规划总用地地面积627公顷顷总建筑面积积2.8万平米汽车企企业部大厦厦11.60万万平米汽车博博览服务中中心2.52万万平米其汽车物流流用品分分拨中心心2.228万平平米中汽车零零配配送中中心1.226万平平米汽车研发设计中心心3.115万平平米汽车展展示易中心心4.227万平平米容积率4.0 建筑筑覆盖率率（%）31.00%绿地率（%）3% 配建建停车位位（个）1300深业泰富汽汽车物流流产业园园的发展展目标是是：以现现有6.27万万平米土土地为龙龙头和核心区域借力汽汽车服务务业通过资资源整合合政策

8、引引导和政政府扶持持建立一一个真正正的、可可行的、具具有规模模效益的的国内一一流、世世界领先先的汽车车物流产产业园项项目。1.1.11项目名名称深业泰富汽汽车物流流产业园园规划可可行性研研究1.1.22项目开开发方本项目开发发方为深深业泰富富物流集集团股份份有限公公司1.1.33承担项项目经济济可行性性研究工工作的单单位受委委托单位位：戴德德梁行房房地产顾顾问（深深圳）有有限公司司。单位位地址：深圳市市罗湖区区地王大大厦28810-28111室。法人人代表：张国正正1.1.44项目地地点深圳罗湖区区笋岗清水河河物流园园1.1.55可行性性研究依依据深业泰泰富汽车车物流产产业园规规划可行行性研究

9、究关于加加快发展展深圳现现代物流流业的若若干意见见深圳市市城市总总体规划划检讨与与对策（2001-2005）深圳市市城市规规划标准准与准则则（220044年）深圳市市商业网网点规划划深圳市市货运交交通发展展政策及及货运场场站规划划深圳市市罗湖区区分区规规划（2001年）笋岗片片区法定定图则（2001年4月）笋岗-清水河河物流园园区功能能调整研研究（2006年4月）1.2项目目建设的的必要性性1.2.11有利于于建立一一个完善善的现代代汽车流流通体系系据资料显示示，在汽汽车产业业的利润润中，制制造业仅仅占300%40%，流通通及售后后服务领领域占660%770%而流通通及售后后服务包包括售前前售

10、中及及售后服服务各方方面的内内容，即即：售前前购车指指导、上上牌手续续办理、汽汽车配件件供应、售售后维修修、装饰饰美容、驾驶技术培培训、信信息网络络建设以以及汽车车文化培培育等。车管所分所所金融保保险服务务机构画廊、艺术术馆情境境小品、雕雕塑汽车美容改装定制制中心驾校整车仓储零零部件仓仓储配送送中心购物中心主主题商业业汽车城市展展厅研发中心采采购中心心商务酒店会展场馆持续增加的的各类物物业深圳是我国国私人机机动车发发展最快快的地区区之一汽车市市场规模模较大但布局局分散零乱处处于无序序发展的的状态这不仅仅与我市市汽车销销售行业业的发展展不相适适应也与深圳圳市经济济发展不不相协调调深业泰泰富汽车车

11、物流产产业园建建成后经营面面积将达达到25万平方方米，将将会成为为罗湖乃乃至深圳圳市规模模较大、功功能齐全全、现代代化、人人性化的的汽车交交易市场场该项目目的实施施运营将弥补补深圳市市缺乏大大型化集聚型型汽车销销售市场场“空白而且凭借借便捷的的交通优优势经营优优势及网网络资源源优势把广大的的消费者者生产厂厂商配件供供应商以以及配套套服务商商紧密的的联系在在一起形成集集团化的的经营优优势真正形形成供销服一条条龙配套套体系并建立立完善成成熟的经经营格局局，实现现政府、厂厂商、消消费者、市市场经营营者真正正意义上上的“四赢”。1.2.22有利于于实现区区内的产产业升级级和转型提升清清水河区区域的整整

12、体形象随着深圳圳特区经经济的飞飞速发展展清水河河仓库区区的仓储储功能逐逐渐弱化化现有的货货代运输仓储功功能已经经不能满满足城市市的快速速发展和和深圳市市产业结结构转型型带来的的挑战清水河河片区面面临单位位面积土土地投入入产出效效益低下下土地利用用率低、环环境及道道路状况况落后等等一系列列问题。为了顺应应片区的的发展趋趋势笋岗清水河河物流园园区相关关管理部部门对园园区的功功能定位位进行了了调整编制笋岗岗一清水水河物流流园区功功能调整整研究报报告 (20006)。笋笋岗清水河河物流园园区调整整后的功功能定位位为：“以信息化化为基础础，以建建设现代代化国际际大宗商商品展示示、采购购、交易易市场、物流

13、总部基地和现代物流配送基地为重点，抓住培育龙头交易市场(家居超市汽车及汽配交易市场电子产品专业场轻工产品市场医药港、冷冻食品配送中心生鲜农产品配送中心文具玩具精品市场和工艺文化传播市场等)和集聚专门人才的关键，不断提升现代物流业的层次、规划和能级把园区建设成为城市现代服务业功能集聚区域深港现代物流企业后方服务务基地为深圳圳建设成成为区域域性物流流中心城城市作出出应有的的贡献”而汽车物物流产业业园的开开发建设设将是落落实市委委市政府府的相关关政策法法规实现区内产业业结构转转型引导清清水河片片区提升升自身价价值和构构建长远远竞争力力的有力力举措。本项目的的建设将是在在延续现现有统一一简洁的的建筑界

14、界面的基基础上塑造一一个开放放性的建建筑景观观节点，形形成标志志性建筑筑群，它它将成为为一个城城市的亮亮点，可可改变现现有清水水河仓储储区的相相对无序序状态将塑造造一个崭崭新的优美的的区域形形象。1.2.33有利于于土地资资源的最最大化利利用，提提升单位位土地效效益时至今日深圳面面临土地地资源人口环境的的四个难难以为继继成为制制约深圳发展的瓶瓶颈如何克克“四个难难以为继继的负面面影响已经成成为深圳圳面临的的重大问问题因此提升单单位面积积的土地地产出成成为政府府出让产产业用地地的基本本要求规模化、高高效益、集集聚型的的汽车物物流园区区充分反反映了政政府的效效益要求求。而产业集群群是指相相同性或或

15、互补性性企业在在空间上上的成规规模集聚聚现象在经济济全球化化的今天天产业集集群被认认为是增增强产业业根植性性和保持持国家和和地方经经济稳定定的重要要条件引导和和强化产产业的集集群化发发展正日益益受到国国内外各各地政府府的广泛泛重视。因此深业业泰富汽汽车物流流产业园园作为高高集聚型型汽车物物流服务务区对提升升特区内内的产业业用地效效益具有有重要的的示范意意义。1.2.44有利于于拉动罗罗湖区乃乃至深圳圳市的经经济发展展汽车产业涉涉及范围围广从汽车车制造到到汽车物物流和销销售服务务包括后后期的废废旧汽车车回收处处理已经日日益成为为一个效效益巨大大的产业业链条对城市市经济的的发展具具有举足足轻重的的

16、影响。销售交易金金融按揭揭保险服服务关税税缴纳相关费用缴缴纳提车服务上牌办证作为在汽车车产业中中处于核核心地位位的汽车车销售服服务业，其其发展关关系到后后续相关产业的发发展并且对对其他产产业带动动作用明明显汽车维维修服务务行业不不仅增加加地区对对汽车零零配件维修工工具检测工工具的需需求尤其是是增加对对电子器器配件电子工工具和检检具的需需求而且是是汽车消消费信贷贷保险等等汽车金金融业发发展的前前提汽车金金融业的的发展完完善又为为建立成成熟的汽汽车市场场，促进进整车制制造业的的发展创创造了条条件。其其产生的的推动效效应将拉拉动汽车车装饰汽车租租贷以及旅旅游休闲体体育运动动等相关关产业的的发展，而而

17、由汽车车产业发发展而形形成的汽汽车文化化是构筑筑现代城城市文明明的标志志。因此建立立完善便捷诚信的的汽车物物流产业业园形成成成熟的汽汽车市场场将对带动深圳汽汽车物流流行业发发展促进整整体区域域经济起起到重要要作用深业泰泰富汽车车物流产产业园的的建设将会形形成集品品牌专营营区汽车集集中贸易易区零配件件服务区区物流仓储储服务区区汽车配配套服务务区于一一体并包含含代理上上牌代缴车车辆购置置税车船使用用税代办保保险等一一条龙服服务业务务不仅可可以提升升和带动动该片区区的整体体发展，实现地区产业结构转型和升级，并可通过市场带动相关行业的发展，包括物流、运输、贸易等，必将有力地带动笋岗-清水河地区经济的快

18、速发展。1.3基本本结论深业泰富富汽车物物流产业业园的规规划建设设顺应了了深圳市市政府重重点发展展的现代代物流业业的政策策走势率先响响应城市市对物流流园区功功能布局局调整的的要求将对深深圳高端端物流业业的发展展起到带带动与表表率作用用。本项目经经济上可可行,具体财财务指标标如下:全租模式式按照30%自有资资金+770%银银行融资资、全租租模式下下，项目目经济效效益指标标如下：项目总总投资额额约166.011亿元年投资资利润率率25.56%项目财财务税后后内部收收益率199.944%项目税税后财务务净现值（I=110%：97,4244万元项目税税后动态态投资回回收期（含含建设期期）：112.11

19、8年；租售结合合模式按照30%自有资资金+770%银银行融资资租售结结合模式式下项目经经济效益益指标如如下：项项目总投投资额约约15.78亿亿元年投资资利润率率11.46%项目税税后财务务净现值值（I=100%）：83,3466万元，项项目税后后动态投投资回收收期（含含建设期期）：44.777年全售模式式按照30%自有资资金+770%银银行融资资、全售售模式下下，项目目经济效效益指标标如下：项目总总投资额额约155.666亿元年投资资利润率率26.79%项目税税后财务务净现值值（I=100%）：1144,6662万元元.2.0项目目市场分分析2.1宏观观背景分分析2.1.11宏观经经济分析析1

20、.国内经经济发展展现状20008年年明显下下降，220099年一季季度整体体表现好好于预期期2008年年在金融融危机的的影响下下，中国国经济出出现了明明显放缓缓的趋势势。国内内生产总值30006700亿元，同同比增长长9.00%，4年以来来首次降降至个位位数，经经济形势势十分紧紧迫。而而中国政政府也明明确了当当前首要要任务是是保经济济增长、拉拉动内需需和和促促进消费费，并相相应出台台了4万亿投投资计划划及十大大产业振振兴规划划等重大大措施力争在在外围经经济形势势和持续续严峻的的情况下下，促使使中国经经济率先先复苏。2005-20008年GDP累计计增速12.5%12.0%11.5%11.0%1

21、0.5%10.0%9.5%9.0%8.5%8.0%7.5%7.0%6.5%6.0%07年2季季度6.8%截止到20009年年第一季季度，国民经济运运行出现现了积极极变化，整体表现好于预期。初步核算，一季度国内生产总值65745亿元按可比价格计算同比增长6.1%。居居民消费费价格同同比下降降0.6%，工工业品出出厂价格格同比下下降4.6%，环环比降幅幅逐月缩缩小。当前国际金金融危机机仍处在在调整之之中但中国国一季度度的经济济运行状状况已经经好于预预期的表表现，有有逐步启启稳的趋趋势，未未来将有有可能在在全球范范围内率率先回暖暖。因此此，宏观观经济有有利的发发展形势势将对各各行业的的发展起起促进作

22、作用。2.深圳经经济发展展现状抗金金融危机机能力强强重要经经济指标标仍处于于全国领领先地位位近10年来来，深圳圳市国民民生产总总值以年年均近115%的的速度快快速增长长，经济济发展成果显著，产产业结构构良好。虽虽然20008年年深圳面面临着金金融危机机的巨大大冲击，经经济发展展环境艰艰巨但深圳圳的产业业升级和和调整抓抓得早因此抗抗危机保增长长的工作作处于全全国的前前列。目目前深圳圳经济发发展主体体的基本本面比较较稳定。-深圳圳国民生生产总值值及增速速0%01998119992000200120022003200420052006200720088表2-1：深圳主主要经济济指标与与其它三三大城市

23、市的对比比（20008年）GDP（亿亿元）全国排名人均GDPP（美元）全国排名人均可支配配收入全国排名深圳 78007 4 12932212759661上海136988.155 1 105299121668336北京 104488 2 90753615638812广州8215.82 3 11696671688445数据来源：各地统统计局网网站从表211中可以以看出深圳圳20008年GDPP总值为为78007亿元元继续稳稳居全国国第四位位而在全全国人均GDP和和人均可可支配收收入两项项指标上上深圳仍仍然位居居全国首首位显示了了深圳在在经济发展以以及居民民收入消消费水平平等方面面处于全全国领先先的

24、地位位甚至达达到了中中等发达国家的水水平。同时深圳圳的国内内商品销销售总额额在20008年年达到了了54880.888亿元元比上年年增长12.3%其中汽汽车类产产品2988.022亿元同比增增长20.4显示出出强劲的的发展势势头。3.小结从全国的宏宏观经济济发展来来看随着国国内新经经济措施施的逐步步实施将促使使中国经经济迎来来新一轮轮的发展展机遇。从深圳目前前的经济济发展状状况来看看其整体体水平仍仍处于全全国的领领先地位位人均GDP和人人均收入入水平位位居全国国首位为商品品市场的的持续发发展奠定定了坚实实的基础础。对于于本项目目而言，逐逐步回暖暖的国内内经济形形势将成成为本项项目的有有利发展展

25、因素。而深圳中心心城市的的核心竞竞争力和和价值，为为本项目目蕴育了了巨大的的市场空空间。2.1.22宏观政政策影响响1.汽车车产业调调整和振振兴规划划该政策是在在当前经经济危机机的背景景下国家大大力扶持持和促进进汽车行行业发展展的具体体表现，对本项项目而言言是重大大的政策策利好。为应对国际际金融危危机的影影响，落落实保增增长、扩扩内需、调调结构的的总体要要求，稳定汽车消消费加快结结构调整整增强自自主创新新能力推动产产业升级级促进我我国汽车车产业持持续健康稳定发发展政府特特制汽车车产业调调整和振振兴规划划作为为汽车产产业综合合性应对对措施的的行动方方案。（1）产业业调整和和振兴的的主要任任务培育

26、汽车车消费市市场遏制汽车产产销下滑滑势头，确确保20009年年稳定增增长。调调整和出出台鼓励励汽车消消费、恢复市市场信心心的政策策措施。推进汽车车产业重重组鼓励励大型汽汽车企业业在全国国范围内内实施兼兼并重组组。支持企业业自主创创新以企企业为主主体，加加强产品品开发能能力建设设。实施技术术改造专专项支持持汽车产产业技术术进步和和结构调调整，重重点支持持发展新新能源汽汽车的相相关技术。实施新能能源汽车车战略推推动纯电电动汽车车、充电电式混合合动力汽汽车及其其关键零零部件的的产业化化。发展现代代汽车服服务业加加快发展展汽车研研发生产性性物流汽车零零售和售售后服务务汽车租租赁二手车交易、汽汽车保险险

27、、消费费信贷、停停车服务务、报废废回收等等服务业业。（2）主要要具体政政策措施施减征乘用用车购置置税自20099年1月20日起起，1.6升及及以下小小排量乘乘用车的的购置税税从100%减到到5%。开展“汽汽车下乡乡”农民按照规规定换购购车辆，最最高可享享受50000元元财政补补贴。加快老旧旧汽车报报废更新新2009年年老旧汽汽车报废废更新补补贴资金金总额由由20008年的的6亿元增增加到110亿元。另再安安排400亿元，对对符合一一定使用用年限要要求的中中、轻、微微型载货货车和部部分中型型载客车车以及“黄标车车”适度提提前报废废并换购购新车给予不不高于同同型车辆辆单辆车车辆购置置税金额额补贴。

28、清理取消消限购汽汽车的不不合理规规定包括括牌照注注册数量量车型限限制各种区区域市场场保护措措施各类行行政事业业性收费、外地地汽车进进城收费费。促进和规规范汽车车消费信信贷修改改和完善善汽车消消费信贷贷制度支持符符合条件件的国内内骨干汽汽车生产产企业建建立汽车金融融公司。规范和促促进二手手车市场场发展大大力发展展专业的的二手车车经销企企业倡导汽汽车品牌牌经销商商开展以以旧换新新以旧换旧等汽汽车置换换业务取消二二手车交交易市场场的不合合理收费费降低交交易成本本。（3）汽汽车产业业调整和和振兴规规划对对本项目目的影响响有利于增增强国内内宏观经经济的市市场信心心推动车行业业复苏为本项项目提供供良好的的

29、外部环环境；汽车行业业为全国国十大重重点振兴兴产业之之一，有有利于获得得更多政政府扶持持政策，对本项目的定位具有战略指导意义；降低了消消费者的的购置成成本保证消消费者的的合权益有利于于拉动汽汽车消费费内需市市场、促促进消费费，对本本项目而而言是最最大的利利好消息息。2.其它主主要宏观观政策对对汽车行行业的影影响（1）加大大重大基基础设施施建设公路路的大规规模建设设为汽车车消费奠奠定设施施基础加快铁路、公公路和机机场等重重大基础础设施的的建设，投投资规模模将有较较大幅度度提高，既既发挥投投资对经经济的直直接拉动动作用，又又为经济济的长远远发展夯夯实基础础。（2以投投资带消消费以消费费促增长长稳定

30、和提高高居民的的收入水水平有利于于带动汽汽车消费费市场从20088年四季季度到220100年底国国家需投投资4万亿元元来推动动快民生生工程基础设施施生态环环境的大大规模建建设从而提提高城乡乡居民收收入并直直接拉动动消费，对经济发展的带动作用十分明显。（3改革革增值税税减轻企企业负担有效效降低了了汽车企企业的成成本汽车商商品的价价格调整整空间将将更加广广阔增值值税改革革即是“生产型型增值税税转为消消费型增增值税”。全面面实行增增值税转转型将有有利于企企业利润润的增加加，也为为企业结结构调整整提供空空间。按按照部署署，在全全国所有有地区、所所有行业业全面实实施增值值税改革革，鼓励励企业技技术改造造

31、，据初初步测算算此举将将减轻企企业负担担12000亿元元。（4实施施“适度宽宽松的货币币政策扩大信信贷规模模为汽汽车消费费者提供供广泛的的信贷服服务，降降低购车车门槛，促促进消费费此举意意在增加加货币供供给，目目的是继继续稳定定价格总总水平的的同时，在在促进经经济平稳稳较快发发展方面面发挥更更加积极极的作用用。2.2中观观行业分分析2.2.11汽车产产业发展展综述自20011年以来来中国汽汽车工业业总体上上保持了了良好的的发展势势头20007年销销量水平平实现比比20003年翻翻了一番番，已连连续九年年增幅保保持两位位数增长长。汽车车产业已已经逐步步发展成成为我国国国民经经济的支支柱产业业。目

32、前，在汽汽车产业业流通领领域主要要划分为为以下三三个环节节：汽车制业业零配件制造造上游产产（钢铁铁机械电子、电电器、化化工、轻轻工、纺纺织等）整车制造业（铸锻冲压、机机加工、油油漆、电电镀、装装配、试试验、检测等）零配件制造造产（汽车车的各种种零配件件生产）汽文化业（展展车示、博博览、展展体育、旅旅游销等）和服务业销售业（新新车销售售及二手手车销售售）服务业（零零配件、咨咨询、租租赁、保保养、维维修、金金融、保保险、广广告、司司机培训训、加油油站、停停车场、俱乐部、休闲娱乐餐饮）本项目可发发展的产产业链环节节上述环节中中汽车服服务业和和汽车文文化业可可以归类类为汽车车后市场场它与汽汽车销售业是

33、通过过商贸物物流来实实现的是本项项目主要要的发展展方向而制造造环节不不需要通通过城市市的商贸贸场所来来实现生生产，因因此本项项目不予予考虑。根据行业发发展数据据统计汽车整整车制造造仅占整整个汽车车产业总总产值220比比例，由此可以看看出汽车销销售和汽汽车后市市场的容容量以及及经济效效益巨大大本项目目发展空空间广阔。1.汽车销销售业以新新车销售售和二手手车销售售为主汽车销售业业主要包包括汽车车新品销销售和二二手车销销售汽车新新品主要要是汽车车生产厂厂商利用用新的设设计、技技术、工工艺制造造出新的的整车商商品，并并通过经经销商、代代理商、展会等商业渠道实现商品的销售而二手车市场主要是依托于国内的新

34、车车消费发展起来的，它推进了汽车销售市场的发展，加快了汽车商品更新换代的速度，并因此形成了一个规模化、相对独立的市场，成长性良好。2.汽车后后市场以汽汽车服务务和汽车车文化业业为主汽车后市场场是指汽汽车销售售以后围绕汽汽车使用用过程中中的各种种服务它涵盖盖了消费费者买车车后所需需要的一一切服务务近年来来随着汽汽车制造造业和销销售业的的快速发发展，汽汽车服务务行业逐逐步从汽汽车制造造和汽车车展销环环节中分离离，形成成了独立立的汽车车后市场场。根据据行业内内统计，汽汽车前市市场与后后市场的的消费比比例为1：8，汽车车行业利利润比为为3：7，汽车车后市场场已成为为名副其其实的“黄金市市场”。汽车行业

35、利利润占比30%70%汽车前市场场汽车后市场3.新车销销售市场场、二手手车销售售市场与与汽车后后市场的的关联性性（1）新车车销售是是二手车车市场和和汽车后后市场发发展的基基础，汽汽车销量量和汽车车保有量量的发展展，才能能够推动动整个汽汽车市场场的发展展，为二二手车、汽汽车后市市场带来来市场空空间和容容量；（2）二手手车市场场与新车车销售市市场的发发展既相相互促进进，又能能此消彼彼长。新新车的推推出能够够加快消消费者升升级换代代的速度度，为二二手车交交易带来来机会。但但二手车车市场的过渡繁繁荣，也也会影响响到新车车的交易易；（3）汽车车后市场场完全依依赖于前前市场的的发展，但但它也是是前市场场不

36、可或或缺的配配套服务务，且利利润比例例以及消消费比例例要远高高于前市市场，拥拥有较高高的发展展潜力。2.2.22中国汽汽车销售售业发展展分析虽然受到金金融危机机影响，但2008年中国汽车销量同比仍增长6.7，说明刚性需求旺盛在经历了220055年至20007年年汽车行行业连续续三年两两位数的的高速增增长之后后20008年中国汽车车最终销销量为9938万万辆，比比20007年全全年新车车销售量量提升约约6.77，虽虽然增幅幅有所下下降，但但在金融融危机的的背景下下仍然实实现了销销量增长长。2000-2008中国汽车车销售量量（万辆辆）数据据来源：中国汽汽车工业业年鉴8年年6.7随着宏观经经济的回

37、回暖，220099 年一季度中中国汽车车行业开开始出现现回暖迹迹象，汽汽车行业消化库存存情况和和下季度度销量预预期都较较为乐观观。根据中国 HYPERLINK / 汽汽车行业业景气研研究报告告显示20009年一一季度用以反反映汽车车行业景气状况的的汽车行行业景气气指数为为98.4(220011年=1000)，虽然然仍同比比下降33.3，环环比下降降0.77，但从从总体看看，汽车车行业景景气指数数在20009年年一季度度降幅有有所遏制制，行业业景气开开始出现现回暖迹迹象。从全球范围围来看，2009年中国汽车消费量占全球总消费量比例已达12%，预计在2015年左右国内汽车销售也有望超过美国，成为全

38、球第一大汽车消费市场。根据中投顾顾问发布布20009-220122年中国国汽车行行业投资资分析及及前景预预测报告告显示，20007年年我国汽汽车总销销量大致致为20003年年的一倍倍，短短短的4年间翻翻了一番番。未来来汽车工工业仍将将保持良良好的发发展势头头，汽车车产量于于20009年成成为世界界第一，而而汽车销销量预计计在20015年年超过美美国，成成为全球球第一大大汽车消消费市场场。2000-20008世界主主要国家家汽车销销售量（万万辆）数据来源：中国汽汽车工业业年鉴、世世界汽车车工业参参考20001800160014001200100080060040020002000-2008中国汽

39、车车销售量量（万辆辆）美国德国日本2000年年20011年2002年2003年2004年20005年20006年20007年20008年中国在千人汽车车保有量量的统计计上中国仅仅为美国国的5显示出出中国的的汽车市市场仍有有巨大的发展展空间。目前美国国的千人人汽车保保有量是是8155辆而中国国千人汽汽车保有有量是338.99辆。一个国家的的高速增增长期有有两个：第一个个时期是是千人55辆车到到千人220辆，第第二个时时期是千千人200辆到千千人1000辆，而而中国正正处在第第二个高高增长期期，汽车车产业具具备高速速增长的的潜能。2.2.33深圳汽汽车销售售业发展展分析深圳在20008年受到到金融

40、危危机的严严重影响响，但在在汽车销销售额的的统计上上仍然取取得了20.4的快速速增幅，显显示出强强有力的的消费市市场。根根据深圳圳市统计计局的数数据统计计20008年112月深深圳汽车车销售总总额达2298.02亿元，比220077年同期期增长了了近200.4%。这是是以外向向型经济济为主的的深圳在在金融危危机严重重影响下下取得的的成绩，显显示出深深圳汽车车市场强强大的消消费能。借势国家汽汽车相关关政策的的出台，2009年 14月深圳的汽车销售额实现了同比45.5的大幅幅度增长长，强劲劲反弹的的力度领领先于全全国。根根据深圳圳市统计计局的数数据统计计，20009年年 14月深圳圳汽车销销售总额

41、额累计为为157.669亿元元实现同同比增长长45.5%虽然整整体的经经济状况况尚不明明朗但随着着中国汽汽车行业业开始出出现回暖暖迹象深圳汽汽车展销销业的反反弹力度度十分强强劲增长的的势态有有望继续续保持下下去。截至到20008年年底，深深圳汽车车保有量量已突破破1300万辆，但但与国际际发达城城市3000400万台台的容量量相比，在在考虑城城市规模的的前提下下，仍有有较大的的市场空空间。根根据国际际发达城城市的发发展经验验，城市市的汽车车保有量量一般在在30004000万台达达到饱和，但但实际上上纽约、东东京的汽汽车保有有量已达达到70008000万台。北北京是中中国汽车车保有量量最大的的城

42、市已经突突破3000万台台深圳与与上述城城市相比比差距较较大显示出较较大的上上升空间间。目前，深圳圳汽车销销售市场场的营业业建筑面面积约为为46万平方方米，逐逐步开始始由旧有有临时用用地性质质的展场场向永久久性汽车车交易用用地、44S品牌牌店的成成熟市场场升级和和转变。目前，深深圳市符符合标准准的汽车车展销市市场共有有76处，总总占地面面积1118.22公顷，总总建筑面面积455.9万万平米；深圳市汽汽车展销销市场类类型大体体上可以以分为两两类：集中多家家经销商商共同经经营的集集聚型汽汽车交易易市场，独立的品品牌专卖卖店。表2-2：深圳汽汽车销售售市场分分类统计计表数据来源：深圳市市建筑设设计

43、总院院统计展场类型数量展场类型数量销售单位数占地面（m2建筑面积（m2品牌专卖店4S店4141267350.8225674其他专卖店20205953412631交易市6220263合计766221182158.44585684S店指车销销sall配件件（spreprt维修serrce息反sre）四位一一的牌专卖卖；其他小型专专卖店：指以以销售售和辆放功能能主品牌店店。政府部门和和行业运运营商正正在积极极改变深深圳汽车车销售市市场较小分布散散乱营销模模式落后后的现状状，力图图带动形形象的改改变，提提升在行行业版图图中的地地位。针对深圳特特区内大大部分的的汽车交交易市场场

44、都属于于临时性性用地的的问题深圳市市政府已已经规划划了极具具规模的的三大永永久性汽汽车产业业用地来来解决场场地的问问题而深圳圳汽车展展销业的的知名企企业也在在积极的的推进汽汽车市场场的建设设加强资资源整合合探索先先进的营营销模式式、提升升服务质质量等，有有利于推推动整个个行业的的发展。结论从目目前深圳圳汽车销销售业的的发展态态势来看看虽然仍仍受到经经济危机机背景的的影响，但得益于深圳发达的经济发展水平以及行业市场的沉淀和地位未来深圳汽车消费市场将会迎来复苏和新的发展机遇。2.2.44深圳二二手车市市场发展展分析伴随着20009年年第一季季度中国国经济超超预期的的良好势势态，汽汽车行业业也看到到

45、了回暖暖的迹象象在此背背景下深圳新新车销售售市场的的强劲反反弹同时也也带动了了二手车车的销量量快速增增长。2009年年第一季季度中国国二手车车市场成成交量同同比增长长24.73%市场交交易显示示出跃的迹象象。根据中国汽汽车流通通协会获获悉，全全国311个省市市20009年一一季度共共交易二二手车68.577万辆同比增增长244.733%其中二手轿轿车成交交34.54万万辆同比增增长211.722%。在新车销售售市场的的带动下下，20009 年第一一季度深深圳二手手车市场销销量实现现了16.1% 的增长长比例，证证明了深深圳二手手车市场场仍然具具备上升升空间。广东省汽车车流通协协会获得得的数字字

46、显示，广广东省第第一季度度二手车车交易量量以12.477万辆高高居全国国榜首同比增增长222.4%。其中深圳二二手车成成交2557000辆同比增长16.1%。整整体看来来，深圳圳二手车车市场依依然呈现较好好的发展展态势交易量量依然稳稳广东省省第二位位仅次于于广州深圳也也依然是是全省国国的二手手车交易易核心市市场之一一。2008年年深圳汽汽车的保保有量已已达130万台，庞庞大的汽汽车保有有基数将将为二手手车市场场提供广广阔的交交易基础础。随着深圳汽汽车市场场的进一一步发展展新车保保有量不不断增加加消费者者换车需需求彰显显未来深深圳二手手车交易易量与新新车销量量差距将将进一步步缩小二手车车市场整整

47、体发展展前景广广阔。目前美国新新旧车的的交易比比例为11：3，而中中仅仅是是3:11。作为为国内汽汽车消费费领先的的城市，深深圳新旧旧车交易易若能实实现1:1的比例例，将会会制造巨巨大的市市场商机机。二手车市场场规模与与国家经经济发展展环境有有关美国去去年新旧旧车交易易比例是是13而在中中国根据不不完全统统计20008年的的新旧车车交易比比例为331与美国国的比例差距相当当大。随随着中国国经济的的快速发发展，如如果能在在20110年能能实现新新旧车交交易比例例11，这就就蕴藏者者巨大的的市场空空间。结论深圳圳二手车车市场将将会随着着新车展展销市场的复苏苏继续扩扩大发展展规模成为汽车车消费市市场

48、中必必不可少少的业务务环节。目前深圳圳的二手手车市场场主要聚聚集在笋笋岗八八卦岭一一带与新车车专业市市场整合合在一起起但二手手车专业业市场无无论在购购车环境境舒适体体验消费引引导专业服服务等方方面，与与新车交交易市场场仍然存存在一定定的差距距。立足于二手手车市场场未来巨巨大的市市场容量量深圳将将会产生生更高能能级的二二手车交交易市场场，以推推动整个个行业新新一轮的的发展。2.2.55深圳汽汽车后市市场发展展分析汽车后市场场是指汽汽车从售售出到报报废的过过程中围绕汽汽车售后后使用环环节中各各种后继继需要和和服务而而产生的的一系列列交易活活动的总总称其涵盖盖的行业业较为广广泛涉及到设设计产品服务文

49、化等等各方面面是一个个巨大的的新兴市市场主要的的行业包包括以下下几种：汽车维修汽汽车用品品车零配件汽车防盗卫卫星定位位汽车后市场场汽车金融汽车租赁汽车美容汽车博物馆馆汽车后市场场是汽车车产业链链中最稳稳定的利利润来源源，可占占整个汽汽车产业业利润总总和的60%770%根据汽车发发达国家家的经验验汽车后后市场的的利润可可占整个个汽车产产业利润润总和的的60%770%可将汽汽车行业业做一个个想象比比喻塔基就就是汽车车制造业业这是支支撑在政府层面在政府层面深圳已开始 汽车配套产业的聚集基地和基础塔塔尖是汽汽车文化化代表汽汽车的综综合竞争争力塔身则则是汽车车后市场场服务，这是是汽车业业的主要要利润所所

50、在。2007年年中国汽汽车销售售市场跃跃居世界界第二位位从而实实现汽车车零部件件配套规规模20000多多亿元、汽汽车配件件和维修修养护规规模达15000亿元、汽汽车用品品达到620亿元。据汽车工业业年鉴相相关资料料显示20007年中中国汽车车销售8879.15万万辆保有量量达到了55500万万辆。而而此时我我国汽车车零部件件配套规规模已达达20000多亿元元，汽车车配件和和维修养养护规模模达15500亿亿元左右右，汽车车用品达达到6220亿元元。在国外成熟熟的汽车车市场销销售额中中汽车后后市场约占整整体销售售额722%的比比例而目前深深圳汽车车后市场场仅占汽汽车销售售总额49的的比例，预预留了

51、巨巨大的发发展空间间。数据显示目目前深圳圳汽车销销售额中中销售和和制造的比重偏偏大，服服务的比重过过小。整整车与配配件销售售已与国国际接轨轨，而汽车服服务市场场还有很很大的上上升空间间。深圳圳汽车产业的的发展在在逐年加加快和增增大，并并为汽车车后市场带来来了巨大大的发展展空间。目前深圳整整车销售售的利润润已不如如汽车后后市场越来越越多的车车商开始始关注汽汽车后市市点规划以汽车零配件为龙头 为深圳汽车后市场的持续发场领域并点规划以汽车零配件为龙头 为深圳汽车后市场的持续发如果按照汽汽车行业业内的说说法：每每台车售售后服务务金额约约为车价价的倍倍的标准准，的汽车后市场力争打造 展奠定了产业基础。目

52、前深圳有有近33万的的汽车保保有量，以以1万元元/台的平平均车价价计算的的话，那那深圳的的汽车后后市场就就拥有多亿的的潜在的汽车后市场力争打造 展奠定了产业基础。近期内深圳圳市在发发展汽车车零部件件产业上上屡下大大手笔出台了了大力发发展汽车车零部件的产业业规划在未来来5110年内内把汽车车零部件件产业发发展成为为工业经经济的重重要支柱柱产业，在在深圳打打造汽车车零部件件产业的的聚集基基地。深圳汽车后后市场的的发展仍仍处于起起步阶段段缺少成成规模上档次次专业化化的运营营中心。因因此，汽汽车后市市场的开开发运营营将带来来无限的的商机和和广阔的的市场占占有率。深圳针对汽汽车后市市场服务务的专业业市场

53、较少，汽车车配件和和汽车用用品的销销售主要要是通过过传统的的汽车展展场和44S店来来完成的的，缺乏乏专营的的聚集地地。对于于商家来来说，汽汽车后市市场的开开发运营营价值是是值得大大力挖掘掘的。结论汽车车后市场场与整车车市场的的关联度度非常高因此在在新车和和二手车车市场的的推动下，深圳汽汽车后市市场的市市场容量量和商业业价值是是值得挖挖掘的。2.3微观观市场需需求分析析2.3.11本项目目汽车销销售市场场需求预预测未来5年内内本项目目新增需需求和存存量转移移面积约为：13.2万平方方米（含含新车交交易市场场、二手手车市场场和汽车车后市场场）1、通过深深圳市新新增需求求量来预预测本项项目的需需求量

54、5.7万平方方米步骤一：预预测未来来5年内（至至20113年）深深圳汽车车销售额额增量2777.55亿元预测测方法一一：案例例借鉴法法，参考考北京市市汽车保保有量的的数据。表2-3 20002年20008年北北京汽车车保有量量统计数据来源：北京市市统计部部门年份2002200320042005200620072008北京保有量（万辆）13931393171124662411223811增长比例14.5%18.3%1.4%12.8%12.%10.314.5%平均增长比例13.6通过统计得得知年年年北京汽汽车保有有量平均均增长比比例为.。根据案例比比较可以以得知：20008年深深圳的汽汽车保有有量

55、已突突破1330万辆辆，刚达达到北京京20002年的的发展水水平通过测测算20002年年后北京京市的汽汽车保有有量平均均增长比比例，将将会对深深圳汽车车销售额额增长比比例的测测算起到到参考作作用。预测方法二二：线性性法预测测，根据据深圳市市汽车销销售总额额的历史史数据预预测。根根据深圳圳市统计计局的数数据显示示，20008年年深圳汽汽车销售售总额约约为2998亿元元，同比增长220.44。下下列数据据为深圳圳近年的的汽车销销售总额额统计：表2-422005520008年深圳圳汽车销销售总额额统计（单单位：亿亿元）数据来源：深圳市市统计部部门销售额138.443168883247.551298增

56、长比例56.7%43.7%46.6%20.4%在现有销售售额和增增长率的的基础上上通过线线性法预预测未来来5年内深深圳汽车车销售总额的变化化：表2-522009920113年深圳圳汽车销销售总额额预测（单单位：亿亿元）年份2009年份20092010201120122013销售额352.54408.2844.0251976575.50增长比例15.47%13.65%1.01%10.2%9.69%平均增长比例12.3170060050040030020010002005 20066 20007 2008 200992010201112012 2013预计20113年深深圳汽车车销售总总额将达达到

57、5775.550 亿亿元与20008年相相比较销售总总额增量量为2777.5亿元。推算公：y= 555.739xx+ 773.8845R2= 00.97753同时与北北京市汽汽车保有有量在1130万万辆的发发展阶段段相比深圳市市平均增增长率(12.331)与北京京市平均均增长率率（13.6）基基本在同同一水平平，因此此，深圳圳汽车销销售总额额增量为为2777.5亿的推推测是科科学和可可信的。步骤二：统统计目前前深圳汽汽车销售售市场的的运营面面积约46万平平方米表表2-66：深圳汽汽车销售售市场分分类统计计表数据来源：深圳市市建筑设设计总院院统计品牌专卖店4S店41412755.825774其他

58、专卖店店202055441611交易市场15518577.620663合计7662211821158.44585668根据汽车销销售市场场的调研研情况来来看，深深圳目前前约有446万平平方米的的市场展展销建筑筑面积。步骤三：测测算当前前深圳汽汽车销售售市场的的商业坪坪效647782元元/平方米米2008年年深圳汽汽车销售售额为2298亿亿元汽车销销售市场场的运营营面积为为46万平平方米因此深深圳汽车车销售市市场的商商业坪效效为2988亿/46600000平方方米6647882元/平方米。步骤四：利利用商业业坪效推推算未来来5年内深深圳全市新增增的运营营面积42283660平方米全市新增面面积未

59、来5年新增增销售额额2777.5亿亿元 / 商业业坪效664788242883600 平方方米步骤五：推推算本项项目可吸吸纳全市市新增的的面积约5.77万平方方米根据罗湖湖区笋岗岗物流办办的统计计数据，2008年罗湖区的汽车销售额占全市1/2，主主要集中中在笋岗岗和罗芳芳。同时时，按实实际的运运营规模模来看，全全市约有有46万平方方米汽车车专业市市场笋岗主主要专业业市场约约为15万平方方米占全全市1/3 的的份额综合上上述两个个因素预计笋笋岗清清水河可可占全市市汽车专专业市场场份额的的33左左右；笋岗汽车车专业市市场目前前有155万平方方米的存存量，根根据笋岗岗未来改改造计划划来看暂时只只有本

60、项项目是以以汽车展展销市场场为发展展方向因此预计未未来5年内笋岗清水河河共拥有有汽车展展销市场场约255万平方方（存量量15万本项目目汽车展展销面积积10万）,本项目目占整个个片区的的份额为为40。根据上述述比例，可可推算未未来本项项目新增增的需求求量:表2-7：本项目目新增需需求量预预测428,336033%40%5654442、笋岗现现有汽车车销售市市场存量量转移7.5万平方方米笋岗是深圳圳规模最最大的新新车和二二手车交交易市场场之一服务范范围覆盖盖整个深深圳市。主主要项目目见下表表：表2-8：笋岗现现有主要要的汽车车销售市市场深业汽车用用品150000展厅式中档大兴汽车销销笋岗现现有主要