某广场市场调查研究报告

1、前言策划宗旨：全程、全面面、专业业、专注注的实现现项目价价值，提提升项目目品质，使使本项目目成为大大宜昌区区域内最最有影响响力的商商业品牌牌。我们的行动动：“以专业服服务获得得双赢”是我们们致力于于本案全全程策划划所秉承承的宗旨旨；以前瞻性的的营销理理念为指指导、专专业服务务为基石石、团队队服务精精神为保保障体系系，凭借借丰富的的市场经经验、严严谨扎实实的工作作态度，行行之有效效且富于于创造性性的操作作技巧来来解决本本案所要要解决的的问题；根据本案的的用地资资源和市市场环境境，以最最有效的的方法来来为本案案设计、制制定和实实施专业业的项目目开发主主题定位位、项目目市场定定位、项项目规划划设计建

2、建议及项项目推广广计划。我们的目标标：为项目开发发确立利润润保障的的发展模模式； 为项目开发发建立达到到利润最最大化的的价值提提升模式式； 为项目开发发整合各各方资源源最优化化的解决方方案；树立建鑫公公司的企企业形象象和商业业品牌；本篇报告共共分以下下三个部分分,下面面将分别别阐述：第一部分 市场调调查篇第二部分 项目分分析篇第三部分 项目目定位篇篇第一部分 市场场调查篇篇项目市场调调查计划划 原则A、通过客客观深入入的市场场调查和和科学严严谨的统统计分析析,真实实体现项项目市场场供需空空间和价价格趋势势,进一一步确定定目标客客户群及及其对项项目运作作、形式式、租赁赁、定价价取向,以及对对项目

3、规规划提出出建设性性建议。B、针对项项目客户户群的区区划、流流动性调调查研究究及分析析,为调调查报告告的结论论真实性性程度提提供有力力支持。一、调查形形式：访访谈、座座谈相结结合调查查形式二、时间安安排：220088年4月月8日20008年年5月116日三、调查内内容：、项目用用地情况况（开发发商提供供，包括括：地理理位置、地地质、土土地面积积、规划划性质、地地块五通通一平现现状）。、访谈（市市调小组组提供，包包括：地地块交通通规划及及现状、地地块环境境规划及及现状、绿绿化、人人文历史史、市政政配套、购购物场所所分布及及数量、文文化教育育情况、医医疗卫生生、金融融服务、生生活服务务、邮电电系统

4、服服务等）。、座谈（项项目调查查小组提提供，包包括：周周边民生生情况、交交通现状状、项目目业态预预规划畅畅谈、周周边干扰扰因素等等）。四、调查组组织：、市调工工作主持持：曾红红建、资料整整合、报报告撰写写：曾红红建、王王瑞、市调工工作协调调：建鑫鑫公司贾贾路、中中邦公司司汪总、王王经理、本次市市调工作作预计投投入人力力9人，分分二组五、调查执执行：（注：由于于本项目目的特殊殊性和时时间的紧紧迫性，因因此造成成的一些些市调数数据不够够准确，我司对此造成的后果不负承担责任。 市场调查分析 全国房地产宏观经济运行状况全国房地产宏观经济运行状况 （以上图例来源于国家发改委、国家统计局）国家发改委委统计

5、数数据显示示，截至至20007年110月份份，全国国70个个大中城城市房屋屋销售价价格同比比上涨99.5% ，其其中新建建商品房房价格上上涨100.6%，二手手房销售售价格同同比上涨涨8.77% 。 国家统统计局数数据显示示，20007年年1-99月，房房地产实实际完成成投资额额168814亿亿元，同比增增长300.3%；完成开开发土地地面积11.822亿平方方米 ，同比增增长111.3%；商品品房施工工面积119.999亿平平方米 ，同比增增长222.411%；新开工工面积66.677亿平方方米，同同比增长长21.6% ；商品品房竣工工面积22.444亿平方方米，同同比增长长11.0% ；商

6、品品房销售售面积44.744亿平方方米，同同比增长长32.0% ；商品品房成交交额1886844.8亿亿元，同同比增长长50.5% 。其中中20007年商商业营业业用房投投资完成成额为223455.4亿亿元，比比20006年同同期增长长15% 。居民消费价价格20007年年每月比比去年同同比上涨涨6.55%。 1月至至10月月累计，居居民消费费价格总总水平同同比上涨涨4.44%2007年年3月份以以来，我我国“国房景景气指数数”连续7个月环环比攀升升。7月至9月，“国房景景气指数数”分别为为1044、1044.488和1044.999，10月为为1055.744，同比比上升22.344点。（以

7、上数据据来源于于国家发发改委、国国家统计计局）决策观点：根据相相关指标标的分析析，20007年年房地产产市场的的供需情情况非常常牛市，特特别是住住宅地产产的增幅幅火热，而而商业用用房，相相对住宅宅增长额额度偏低低。由于于近期国国家对住住宅地产产市场调调控力度度增强，势势必会导导致地产产投资由由住宅向向商业偏偏移量的的加大，将将直接刺刺激20008年年商业地地产供需需的大幅幅度增长长。政府对房地产开发的政策及法规政府对房地产开发的政策及法规近年来我国国房地产产投资迅迅速增长长，最主主要的原原因是中中国进入入了人均均10000-440000美元的的发展阶阶段，房房地产领领域踏入入黄金季季节，旺旺盛

8、的市市场消费费需求成成为了房房地产投投资的原原动力量量。有鉴鉴于中国国国体和和政治制制度的特特殊性，为为避免房房地产市市场过热热，政府府加大了了对房地地产市场场的法制制监察和和政策调调控，以以期待房房地产市市场的平平稳发展展。200120007房地地产政策策一览表表年份月份相关政策200114关于调整住住房租赁赁市场税税收政策策的通知知；关于于对消化化空置商商品房有有关税费费政策的的通知20025招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规定土土地使用用权转让让规定2003土地市场治治理整顿顿垂直直管理；物业业管理条条例2004510经济适用用住房管管理办法法物物业服务务收费明明码标价价规定商商

9、业银行行房地产产贷款风风险指引引、首次加加息200535央行调整房房贷利率率，二次次加息、关于于加强房房地产税税收管理理的通知知200657“国六条” “十五五条” “外资资限炒令令”、整顿二二手房市市场20071关于房地地产开发发企业土土地增值值税清算算管理有有关问题题的通知知6月初，加强强外资管管理；227日关关于取消消部分地地方税行行政审批批项目的的通知8健全廉租租住房制制度国国务院关关于解决决城市低低收入家家庭住房房困难的的若干意意见9中国银行行业监督督管理委委员会关关于加强强商业性性房地产产信贷管管理的通通知，首首付提高高至400%10中华人民民共和国国物权法法11商品房认认购管理理

10、办法连续四次提提高存贷贷款利率率归纳总结：一、加加大政策策调控执执行力度度，限制制住房价价格市场场性增长长；二、继续调调整住房房供应结结构，鼓鼓励普通通住房和和经济适适用房供供应等；三、继续加加大土地地管理力力度，杜杜绝土地地的盲目目开发及及使用；四、持续实实施紧缩缩银根政政策等；决策观点：从政策法规规出台年年份频率率看，220077年的追追加性政政策及法法规增长长，势必必造成220088年房地地产市场场投资的的种类性性转移：存量土土地竞争争加剧，土土地成本本的提升升，促使使房地产产住宅开开发投资资增速放放缓，压压缩银根根促使房房地产开开发企业业资金压压力加大大。把有有限的土土地和资资金注入入

11、高回报报的商业业地投资资，将成成为不争争的事实实。宜昌市宏观环境分析宜昌市宏观环境分析 2003年宜昌市实现 2003年宜昌市实现GDP491亿元，比上年增长9.5。2004年宜昌市实现生产总值（GDP）588.68亿元，增长17.5%，增长幅度创近几年来之最。2005年全市生产总值达608亿元，同比增长13%，区域内财政收入总计首次突破百亿元，达到105.5亿元，同比增长32.4%，其中地方一般预算收入22.5亿元，同比增长23.2%。宜昌市人口口现状宜昌市城市市规划宜昌市城市市空间结结构采用用“沿江江双边组组团式”规规划结构构，城市市建设以以江北为为主，同同时开发发江南沿沿江地带带，通过过

12、长江公公路大桥桥与夷陵陵长江大大桥，加加强两岸岸联系，形形成沿江江建设的的城市形形态。西西陵区重重点完善善商贸金金融、科科技信息息、旅游游服务功功能，形形成全市市政治、文文化、商商贸服务务中心。根据宜昌市市城市总总体规划划（2000520220年），未未来将形形成西陵陵和伍家家岗双中中心，小溪塔塔、猇亭和点点军三组组团的格格局。组团名称人口规模（万万人）用地规模（kkm2）人均用地指指标（mm2/人）现状2010年年2020年年现状2010年年2020年年现状2010年年2020年年西陵组团44.222454623.72831.253.662.2 67.8 伍家岗组团团15.344213417

13、.92537.7116.77119.00 110.99 点军组团1.915136.2917.7324.66180.00 136.22 小溪塔组团团8.8512161113.318.9124.33110.88 118.11 猇亭组团5.219169.421.325.7180.44236.77 160.66 合计75.5339212568.196.6131.22 90.2105.00 105.00 宜昌市房地产发展状况宜昌市房地产发展状况2006年年上半年年，住宅宅投资占占房地产产开发投投资总额额的577.9%，较去去年同期期有所下下降，经经济适用用房的投投资比重重较同期期提高22.2%，办公公用

14、房和和商业营营业用房房投资均均比同期期有所下下降，而而车库、消消防等配配套设施施的增加加使得其其他投资资比重增增长较快快，同比比高133.9%。截至至20006年111月底底，全市市房地产产开发已已累计完完成投资资32.97亿亿元，比比去年同同期增长长17.5%。城区房房地产开开发累计计完成投投资299.611亿元，比比去年同同期增长长15.6%。受房地产业业调控政政策的影影响，宜宜昌房地地产市场场平稳发发展，房房地产开开发投资资增幅逐逐月回落落、商品品房销售售平稳增增长。220066年全市市商品房房施工面面积呈逐逐月回落落态势，前前十个月月全市商商品房施施工面积积3455.999万平方方米，

15、比比去年同同期增长长21.9，增增幅为今今年来的的最低点点。 20006年年110月月全市共共销售商商品房1112万万多平方方米，同同比增长长54%，实现现商品房房销售额额26亿亿多元，同同比增长长76.9%，比比188月上升升2.88个百分分点。（数据来源源于宜昌昌市发改改委20006年年110月月经济监监测报告告）。宜昌市房地地产市场场特点：（一）商品品房销售售价格持持续小幅幅度上涨涨（二）施工工规模继继续扩大大，竣工面面积成倍倍增长（三）成交交量高速速增长增增幅速度度逐月回回落（四）商品品房空置置面积成成倍增长长，非住住宅空置置较多（五）商品品房土地地市场成成交面积积、价格格同步增增长（

16、六）房地地产开发发企业同同等城市市水平领领先宜昌市商业地产发展状况宜昌市商业地产发展状况宜昌市级商商业主要要有西陵陵商业组组团和伍伍家岗组组团：西陵组组团市级级商贸服服务中心心在现状状商业中中心基础础上改造造，大致致为东湖湖一路、东东山大道道、胜利利四路、沿沿江大道道所包围围的区域域。通过过绿化和和步行道道将滨江江公园、陶陶珠路中山路路步行街街和夷陵陵广场连连为一体体，带动动现有商商业中心心升级，形形成旅游游商业游游憩区，为为整个都都市区和和外来游游客服务务；沿西西陵一路路两侧布布置商务务办公用用地；旅旅馆设施施向江边边聚集，增增加沿江江大道城城市活力力。伍家家岗组团团市级商商贸中心心位于火火

17、车站前前至江滨滨地区，火火车站前前至五一一广场周周边地区区以商业业服务为为主，滨滨江地区区以办公公和旅馆馆设施为为主。宜昌市商圈圈分析：根据宜昌现现有商业业环境和和区域特特点，城城区主要要就是二二大商圈圈-国贸贸商圈和和解放路路圈，这这二大商商圈也是是目前宜宜昌城区区商业最最有集中中的地方方，另外外两一个个潜在商商圈，即即伍家岗岗商圈，它它由于离离市中心心有一定定距离，目目前还没没有形成成气候，无无法和上上面二大大商圈相相提并论论，但随随着伍家家岗地区区的发展展，在未未来三五五年内它它将成为为宜昌的的一个城城市副中中心。葛葛洲坝近近年来加加快了融融入宜昌昌市的步步伐，东东湖商圈圈距离夷夷陵广场

18、场的咫尺尺之遥，使使得其作作为宜昌昌中心城城区的最最后保留留地，更更加体现现了其作作为西陵陵区的老老商业中中心的价价值。国贸商圈国贸商圈解放路商圈伍家岗商圈葛洲坝商圈主要商圈-国贸商商圈、解解放路商商圈潜在商圈-葛洲坝坝商圈、伍伍家岗商商圈1国贸商商圈范围：东山山大道、夷夷陵大道道、西陵陵一路、云云集路四四条城市市主干道道交汇区区域、夷夷陵广场场周边代表商场：国贸大大厦、宜宜昌商场场、丹尼尼斯商场场、均瑶瑶国际广广场特点：这一一商圈是是目前宜宜昌市区区商业最最为发达达、集中中的区域域，人流流密集，买买卖兴旺旺；核心心商场国国贸大厦厦是目前前宜昌规规模最大大、档次次最高的的大型购购物商场场、经营

19、营品种齐齐全、口口碑较佳佳，堪称称商场大大哥大。附附近聚集集了一批批大中规规模的商商场、超超市，商商圈内的的夷陵广广场是宜宜昌市区区最大的的绿化休休闲广场场，是老老百姓休休闲、散散步、游游乐的最最佳去处处，在夷夷陵广场场四周分分布着几几条商业业繁华道道路，上上面坐落落着一大大批专卖卖店、商商铺、餐餐饮店等等。2解放路路商圈范围：解放放路及环环城东路路及其周周边代表商业：时代财财物广场场、盛世世天地底底层商铺铺（在建建）、沿沿解放路路服装专专卖店及及沿环城城东路五五金灯具具专卖店店和正在在建造的的步行街街。特点：这一一商圈是是宜昌市市最老的的商圈，也也是宜昌昌老城区区的中心心地带，人人气较旺旺，

20、但一一商圈内内大型商商场、超超市很少少，核心心区域有有一个时时代购物物广场；其余绝绝大多数数是沿街街门面，形形成独具具特色的的沿解放放路的服服装、鞋鞋帽一条条街和沿沿环城东东路的五五金、灯灯具一条条街。目目前正在在进行城城市改造造动迁，这这里将形形成一条条商业步步行街。目前该该商圈是是宜昌第第二主商商圈，预预计随着着商业步步行街的的建成，这这里将成成为和国国贸商圈圈并驾齐齐驱的宜宜昌最主主要商圈圈。宜昌市未来来商业地地产发展展趋势：（一）城市市规划成成为商业业地产投投资风向向标2006年年初，宜宜昌市城城市总体体规划（220055-20020年年）公公布，规规划进进一步明明确了西西陵区政政治商

21、业业中心职职能和伍伍家岗区区的商贸贸物流发发展方向向。（二）商业业地产营营销走向向理性2006年年起，大大行其道道的产权权式分割割商铺，尤尤其是售售后返租租等衍生生营销模模式将会会逐渐受受到冷落落，尤其其是大规规模的商商业物业业，实行行控制性性销售，关关注经营营已成为为宜昌商商业地产产发展的的主流，越越来越多多的地层层商业在在寻求整整体租售售。产权权式销售售模式在在商业地地产发展展初期因因为资金金回收速速度快而而受到青青睐，但但自身存存在一些些缺陷，随随着开发发商实力力增强，营营销模式式将会更更理性和和规范。（三）大开开发商强强势介入入商业地地产市场场越来越多的的大型地地产商开开始介入入商业地

22、地产，220066年9月月份开盘盘的金缔缔华城就就规划了了数万平平方米的的商铺，近近年来商商业地产产投资呈呈现火热热态势，但但真正能能改变宜宜昌商业业地产格格局的项项目其实实都还在在运作之之中新恒基基地产开开发的中中心商务务区项目目和三江江航天开开发的解解放路步步行街项项目，两个大大型商业业地产项项目建成成将提高了宜昌整整体城市市品位后后。知名开开发商进进军商业业地产领领域，将将使商业业地产的的投资力力度进一一步加大大，同时时也将使使商业地地产走上上更理性性的开发发和营运运轨道。（四）商业业地产融融资渠道道多样化化商业地产开开发的“金金融产品品化”是是商业地地产发展展的长远远趋势，也也将是中中

23、国商业业地产正正常、良良性发展展的出路路。顺应应商业地地产的发发展趋势势，国家家将出台台适宜商商业地产产发展的的金融政政策，商商业部已已向国务务院建议议对商业业地产放放开REEITSS，同时时金融市市场也会会适应商商业地产产的发展展改变现现有规则则和做法法，逐步步与世界界接轨，金金融环境境的改变变必将促促进商业业地产的的良性循循环和规规范发展展。融资资渠道多多样化能能有效控控制商业业地产项项目中的的一些短短期行为为，有利利商业地地产发展展。第二部分项项目分析析篇西陵区商业调查分析西陵区商业调查分析国贸商圈商商场调查查：国贸丹尼斯商场场宜昌商场均瑶广场位置东山大道与与广场路路的交汇汇处，紧紧邻夷

24、陵陵广场夷陵大道上上、夷陵陵广场斜斜对面，东山大道和和云集路路的交汇汇处，国国贸大厦厦东边，夷陵大道上上、夷陵陵广场对对面，面积共六层，地地下一层层，地上上五层，单层经营面积约7000平方米，总面结约4万平方米地上四层，单单层经营营面积在在50000平方方米左右右，共22.5万万平方米米地下一层、地地上四层层，单层层经营面面积在440000平方米米左右，共共2万平平方米共四层，单单层面积积在50000平平方米，共共2万平平方米经营业态1F化妆品品、首饰饰、钟表表、皮包包皮具、眼眼镜、日日用2F男士精精品、衬衬衫、男男鞋、商商务休闲闲、裤装装3F时尚休休闲、淑淑女精品品、动鞋鞋、仕女女职装4F休

25、闲装装、运动动装、内内衣、妇妇用、羊羊绒毛衫衫5F数码通通讯、家家居、床床品、儿儿童用品品、琴行行6F美食天天地、游游乐中心心、-1F家用用电器、百百货、洗洗化、副副食、粮粮油1 F-化化妆品、金金银珠宝宝、电子子辞典、烟烟酒茶、音音像、钟钟表眼镜镜、皮具具鞋类、药药品、快快餐2F-职业业女装、时时尚女装装、淑女女装、妇妇女用品品、休闲闲装3F-男士士正装、男男士休闲闲、衬衫衫、针织织内衣、床床上用品品、羊毛毛衫、美美容院4F-家用用电器、学学生用品品、童装装童鞋、玩玩具1F-首饰饰、钟表表、化妆妆品、烟烟酒、百百货、皮皮具、保保健品、药药品、彩彩扩2F-男士士正装、商商务休闲闲、名品品男装、

26、衬衬衫西裤裤、床上上用品、儿儿童用品品3F-淑女女服饰、职职业女装装、布料料4F-休闲闲装、运运动装、内内衣妇用用、羊毛毛绒制品品、文体体办公、连连锁折扣扣店1F珠宝、化化妆品、皮皮具、鞋鞋类2F女装3F男装4F运动装装、休闲闲、游戏戏厅租金价格1F1618元元/平方方米天2F 12216元元/平方方米天3F 12215元元/平方方米天4F 812元元/平方方米天5F 58元/平方米米天1F799元/平平方米天2F566元/平平方米天3F455元/平平方米天4F344元/平平方米天1F810元元/平方方米天2F67元/平方米米天3F56元/平方米米天4F24元/平方米米天1F1800-2440

27、元/平平方米/月2F 1220-1150元/平方米米/月3F 800-1100元/平平方米/月1F 600-80元/平方米米/月辐射范围宜昌市区、下下属县镇镇及周边边地区宜昌市区宜昌市区宜昌市区停车位50个84个停车车位（不不对外）30个停车车位83个停车车位备注有超市、美美食天地地有电子显示示屏、有有游戏厅厅国贸商圈人人流调查查：人流量（周日调查查）年龄结构人流总量周日人口比例平常人流量量成交率备注国贸10:300-100:500 进:1399人,出出:2117人12:000-122:200 进:1422人,出出:2222人14:000-144:200 进:2188人,出出:2885人16:

28、000-166:200 进:1488人,出出3311人19:000-199:200 进:97人人,出:1555人（一个门的的人流量量）25岁以下下 122%25-455岁 660%45岁以上上28%人流总量在在1万左左右城区和区县县人口比比例2：8人流总量在在5千人人左右成交率20%高端消费,品类齐齐全,配配套完善善,适合合白领阶阶层、成成功人士士消费丹尼斯商场场10:300-100:500 进:3199人,出出:1992人12:000-122:200 进:2111人,出出:2335人14:000-144:200 进:4544人,出出:3663人16:000-166:200 进:3166人,出

29、出4300人18:000-188:200 进:1900人,出出:2337人20:000-200:200 进:1388人,出出88人人25岁以下下 155%25-455岁 775%45岁以上上 100%人流总量在在70000人左左右3：7人流总量在在30000人左左右成交率20%适合中档消消费者,有很多多促销和和打折活活动,适适合中年年人群消消费.装修陈旧,商场内内品牌杂杂乱,没没有可供供购物人人群休息息的场所所,经营营时间短短,一般般晚上八八点就关关门了宜昌商场10:300-100:500 进:1755人,出出:2225人12:000-122:200 进:83人人,出:1499人14:000-

30、144:200 进:2000人,出出:2447人19:000-199:200 进:23人人,出:65人人25岁以下下 5%25-455岁 550%45岁以上上 455%人流总量在在5千人人左右4：6人流总量在在2千人人左右成交率30%商品定位主主要以中中老年为为主，价价格比较较低廉，消消费人群群定位在在城市中中低端消消费群体体，经营营范围相相对单一一均瑶广场10:300-100:500 进:1333人,出出:1222人12:000-122:200 进:1788人,出出:1996人14:000-144:200 进:3400人,出出:2223人16:000-166:200 进:2099人,出出26

31、11人18:000-188:200 进:1111人,出出:1229人25岁以下下 200%25-455岁 660%45岁以上上 200%人流总量在在3千人人左右1：9人流总量在在1千人人左右成交率不足足10%没有准确的的目标消消费群体体的定位位，业态态规划混混乱，人人流动线线设计不不合理。国贸商圈分分析：调查发现：1、国贸是是宜昌的的商业龙龙头，垄垄断了宜宜昌的中中高档消消费人群群；丹尼尼斯和宜宜昌商场场，定位位的目标标消费群群体是中中低档的的消费人人群，其其中丹尼尼斯定位位的是225-440岁之之间的中中档消费费人群，宜宜昌商场场定位的的是355岁以上上的中档档消费人人群作为为他们的的核心消

32、消费群体体，但其其表现在在业态划划分上却却很模糊糊，没有有明确界界定，和和国贸业业态很相相似，造造成核心心消费群群体的流流失，最最后被国国贸收购购。而均均瑶广场场作为和和本项目目体量接接近，更更是近几几年才运运营的商商业项目目，更具具有参考考价值。其其定位是是中高档档，本来来有机会会与国贸贸相抗衡衡，但他没有明明确的消消费群体体的界定定，没有有自己的的特色，它按照国贸的业态规划来规划自己的商业，结果反而造成自己经营状况不理想，最后被国贸收购。2、在购物物人群中中，女性性逛街的的人数和成成交率都都比男性性高，在在人数相相同的情情况下，二者成交比率是6：4，尤其是中低档消费品的购买上，二者的比例更

33、是高达8：2。3、在市区区人口中中，中低低档收入入人群与与高收入入人群的的比例77：3，在在整个大大宜昌范范围内中中低档收收入人群群与高收收入人群群比例更更是高达达9：1。但中中低档市市场供其其购买产产品的场场所却很很少，尤尤其是女女性消费费者的场场所更是是少，只只有丽人人世界、潮潮流前线线、嘟嘟嘟、soougoo和分布布在中山山路、西西陵一路路、云集集路的一一些街铺铺，但这这些商场场不是经经营面积积太小，就就是品种种不齐全全，要不不就是不不够集中中。没有有一个上上规模的的，专业业的、种种类齐全全的适合合2245岁岁女性的的购物天天堂。重点商业调查重点商业调查步行街调查查：步行街是宜宜昌市旧旧

34、城改造造的项目目,他的的前身是是原来的的解放路路商圈，在宜昌人心目中是和国贸并存的两大商圈。他即将在今年的5月份开盘，是本项目的最大和最直接的竞争对手。步行街商业业体量接接近十一一万平方方米，其其一期已已经卖售售完毕，其其售价最最低3330000元/平平方米，最最高6000000元/平平方米。他在二期规划中二层商业面积同样是店中店的形式，它的业态规划有餐饮、小商品、服装等几乎涵盖所有的业态，其消费群体也必然包含高中低档，中高档其必然与国贸商圈产生竞争，中低档则对本项目产生不利影响。我们没有步行街的地理优势，没有那么大的体量，没有步行街的业态种类齐全，那么本项目目怎么在在这种情情况下保保证销售售

35、和招商商乃至后后期的经经营呢？我们只只有从理理念来突突破。现有店中店市场调查分析现有店中店市场调查分析 店中店店调查嘟嘟流行前线丽人世界完美一生位置中山路环城东路西陵一路儿儿童公园园旁边四新横路面积共120平平方米，有有31间间店铺，大大部分面面积是55,共141平平方米，有有28间间店铺，最最大100平方米米，最小小5平方方米， 一般在在6个平平方米经营面积在在40000平方方米最大面积330平方方米，最最小面积积在4平平方米，一般在122平方米米共11000平方米米，有333间铺铺面，最最大面积积在255平方米米左右，经营业态化妆品、皮皮包、女女装、女女鞋、民民族饰品品、钟表表、美甲甲店。

36、服服装样式式多样，款款式时尚尚。化妆店、饰饰品、女女鞋、女女装，适适合222岁以下下的学生生足消费费，款式式多样。精品女装、包包、饰品品、美甲甲、牛仔、化妆妆品服饰、箱包包、饰品品、工艺艺、小商商品卫生费1000元/间/月月以时尚元素素的各类类商品为为主，租金价格最高租金2280元元/平方方米/月月一般价格1176元元/平方方米/月月最高租金6650元元/平方方米/月月最低租金4400元元/月/平方米米一楼租金一一般在1140元元/平方方米/月月二楼租金一一般在1120元元/平方方米/月月最高租金1120元元/平方方米/月月一般都是在在70元/平平方米/月辐射范围由于规模小小，只能能辐射到到宜

37、昌市市区，由于规模小小，只能能辐射到到宜昌市市区，由于地处西西陵一路路中断，故故能辐射射到宜昌昌市区及及其周边边区县由于规模小小，只能能辐射到到宜昌市市区，备注人流量最多多是在55：0006：000，年年龄结构构以25岁岁以下人人群最多多，购买买率达到到30%，商品品价格主主要在6602000元之间间人流最多的的时候是是在5：006：330之间间，年龄龄结构以以1624岁岁学生最最多，购购买率达达到400%，商商品价格格主要在在2000元左右右人流最多的的时候是是在122：000和166：000这两个个时间段段最多，年年龄机构构以25535岁岁女性居居多，购购买率达达到400%左右右，商品品价

38、格主主要在22003000元之间间人流最多的的时候是是在2:00和和16：00的的时候，年年龄结构构以300岁以下下女性最最多，购购买率达达到100%，商商品价格格主要在在2000元左右右店中店分析析： 在以上商场场的调查查中发现现，他们们都是做做以女性性服装为为主的，但但由于规规模和种种类的差差距，导导致其只只能辐射射到宜昌昌市区，而而不能辐辐射到整整个大宜宜昌范围围内。发现他们的的目标消消费群体体都很明明显，都都是针对对某一年年龄段的的消费顾顾客群，虽虽然每天天单个商商场的人人流量不不是很多多，但去去其购物物的人群群基本上上是有目目的的购购物，只只要有他他们想要要的款式式或者价价格合适适，

39、他们们就会购购买，故故其成交交率很高高，大部部分都在在40%左右。在调查中发发现，以以上商场场都有一一些经营营业主有有把铺面面转租或或者转让让的想法法，这些些经营者者并不是是生意不不好，而而是其大大部分都都考虑到到步行街街或者CCBD从从新租赁赁一块位位置或者者购买一一些铺面面，考虑虑以后的的投资或或者长久久的经营营。在和一些有有转租和和转让想想法的经经营户再再沟通的的时候，我我们介绍绍亚洲广广场的一一些状况况，想邀邀请其进进驻或者者购买亚亚洲广场场的商铺铺的时候候，这些些经营者者都表现现出一些些抗性表表现。具具体如下下：对亚洲广场场的商业业知名度度不是很很高，甚甚至达到到6层的的经营者者对亚

40、洲洲广场商商业的位位置都不不能准确确说出以世贸裕名名为参考考物和坐坐标系，担担心我们们的经营营状况会会和他一一样，对对这边的的投资前前景不看看好担心进场后后，因为为东门地地下商场场的影响响，把亚亚洲广场场的形象象也塑造造成低端端的对于我们和和步行街街同样是是店中店店的形式式，即时时我们的的租售价价格比步步行街低低，但依依然对我我们的经经营前景景不看好好那么如何解解决以上上顾客对对我们亚亚洲广场场的抗性性呢？只有从我们们的项目目的理念念创新上上着手，用用我们的的创新的的理念来来突破眼眼下的困困居，用用理念来来给销售售和租赁赁的客户户以信心心，在困困局当中中闯出一一条路。本项目态势（SWOT）分析

41、本项目态势（SWOT）分析优势：处在大宜昌昌区域内内商业最最繁荣的的夷陵一一路上，具具有天然然的商业业优势。与东门地下下商场、世世贸裕名名组团，和和国贸商商圈、解解放路步步行街商商圈最终终会形成成三足鼎鼎立之势势，拉动动这个区区域的商商业发展展。项目所处老老城区，周周边住宅宅成群，也也有众多多的写字字楼，为为本项目目提供了了大量高高消费的的目标群群体。劣势：1、在本项项目沿环环城南路路和沿西西陵一路路都有隔隔断，造造成商业业的不能能得到有有效的延延续，沿沿西陵一一路现阶阶段已经经有服装装充实进进来，但但完全达达到商业业街的氛氛围最少少需要一一年的时时间；沿沿环城南南路，现现阶段还还是专业业的建

42、材材市场，要要完全转转变还需需两年的的时间，这这样就阻阻断了人人流从国国贸商圈圈和步行行街商圈圈向本项项目的流流动。2、宜昌人人固有消消费习惯惯的改变变需要过过程，这这一过程程时间的的长短取取决于我我们项目目的经营营理念和和经营管管理。机会：1、步行行街的崛崛起，必必然会给给本项目目带来人人流、商商流、钱钱流，推推动本项项目环城城南路的的加速转转变。2、CBDD的出现现，会加加速西陵陵一路人人流往本本项目的的移动，其其拆迁的的商业城城，必然然会给本本项目提提供大量量的销售售和租赁赁的优质质客户。 风险：在项目区域域周边已已经存在在了世贸贸裕名和和东门地地下商场场，其一一个高端端、一个个低端，但

43、但经营状状况都不不识很理理想，容容易降低低投资者者和租赁赁者对本本项目前前景的预预期。对于涉及拆拆迁的商商业城的的客户，步步行街和和CBDD也都虎虎视眈眈眈，而其其步行街街比本项项目先开开盘销售售和租赁赁，必然然会抢夺夺我们一一部分客客户。以上是对本本项目的的市场调调查，对对于以上上所有的的问题解解决方法法都直指指项目理理念，它它是我们们的突破破口，是是诱导投投资者和和消费者者，给其其投资信信心的关关键。第三部分项项目定位位篇项目理念定位项目理念定位理念是什么么？理念是一个个商业项项目区分分于其它它项目的的标志，是是一个商商业项目目成功与与否的关关键；是是传递给给消费者者的直接接信息，是消费者

44、在心中所想到本项目的第一联想，是项目能否持续经营的保证。我们的理念念从哪里里来？蚂蚁抢老虎虎食吃在一个小森森林里，有有一只老老虎，他他是森林林的王者者，享受受森林所所有的资资源，过过着的生生活是快快活又自自在。但但有一天天，在森森林的另另一端出出现了一一只大象象，在森森林的中中央又出出现了一一只狮子子，他们们都是来来抢夺森森林资源源的，三三只动物物都奔向向了森林林的最中中间，那那里有着着一块很很大的蛋蛋糕，他他们都想想得到蛋蛋糕，与与此同时时，有一一只蚂蚁蚁也在向向蛋糕的的位置移移动。老老虎先到到，它首首先咬了了一口下下来，把把蛋糕上上的樱桃桃吃了，大大象随后后到达，蚂蚂蚁第三三，狮子子最后。

45、那那么它们们谁能够够吃到蛋蛋糕最好好吃的那那一块？谁又能能吃到奶奶油最多多呢？大象到了后后看到老老虎已经经下手了了，立刻刻扑向了了老虎，老老虎也不不可能放放弃到嘴嘴边的美美食，两两只动物物立刻厮厮打了起起来。蚂蚂蚁来了了，他不不管两只只动物在在那里打打得天昏昏地暗，他他直接奔奔向了蛋蛋糕，狮狮子也到到了，它它也奔向向蛋糕而而去，大大象和老老虎立刻刻向它扑扑去，三三只动物物于是打打做一团团。它们们也发现现了蚂蚁蚁，也对对蚂蚁进进行了进进攻，但但没有任任何效果果，打也也打不到到，咬也也咬不死死。蚂蚁蚁不管这这些，它它坚定的的向蛋糕糕移动，它它不吃面面包，它它只吃奶奶油。当当三只动动物打累累了，从从

46、三个方方向吃蛋蛋糕的时时候，留留给它们们的只有有底下的的面包和和少量的的奶油，而而蚂蚁早早就吃饱饱回家去去了。森林：宜昌昌市场老虎：由国国贸、均均瑶、丹丹尼斯、宜宜昌商场场组成。大象：解放放路步行行街狮子：CBBD构成成蚂蚁：亚洲洲广场如何做一只只能吃到到奶油的的蚂蚁？ 1、 项目目必须要要有特色色，建议议就做一一个女性性服装为为主体的的专业卖卖场，不不走常规规做法，以以年龄段段和商品品价格来来划分楼楼层业态态，这样样不仅能能沿沿江江南路和和西陵一一路辐射射，更能能辐射整整个大宜宜昌范围围内，这这就是本本项目的的独特诉诉求主张张。2、 项目目必须要要有精确确的目标标消费群群体，不不要从少少年到

47、老老年都涵涵盖。建建议目标标消费群群体定位位在18840岁岁的女性性，其中中24岁岁35岁为核核心消费费群体，3、 业态态规划要要集中，不不要男装装、女装装、休闲闲都做，那那最终结结果就会会变成豹豹子或者者猎狗，跟跟均瑶一一样，成成为老虎虎的猎物物。建议议规划就就以年龄龄（18822岁岁、222岁28岁、228岁35岁、335岁40岁岁）来划划分，价价格以（2200-4000、1000-2200、1100以以内为区区间）做做到从低低档到高高档的过过渡，更更多的是是以中档档为主。我们的理念念从哪里里提炼？ 年轻年轻潮流时尚特色精品项目理念：抛弃常常规的商商业操盘盘手法，不不以业态态来决定定楼层划

48、划分，而而是以年年龄段和和商品价价格来划划分楼层层。我们们不做全全业态，不不划分档档次，只只是针对对我们特特定的消消费群体体，以时时尚、精精品、特特色、潮潮流、年年轻的理理念来打打造宜昌昌一种新新型的商商业模式式，一种种可以叫叫做专业业市场的的女性文文化空间间。项目市场定位项目市场定位项目市场定定位的基基础依据据：1、项项目地块块决定的的地块适适宜建造造的建筑筑功能；2、市市场调研研反映的的具有有有效需求求的市场场空间；3、政政府在城城市总体体规划上上的限制制。影响因素社区商业购物中心ShoppppinngMaall亚洲广场A、对公共共交通的的依赖性性低高很高高B、对噪音音及环境境干扰的的适应

49、性性弱高很高高C、对大气气环境的的要求无高很高低D、对商业业配套要要求无高很高高E、对周边边自然及及人文景景观要求求一般很高很高高F、物业管管理的要要求低高很高高G、建筑、质质量装修修要求低很高很高很高H、容积率率、覆盖盖率要求求无很高很高很高I、对休闲闲空间，绿绿化要求求无很高很高很高J、景观要要求无很高很高高市场定位原原则：结合本本项目区区位特点点，充分分发挥地地域、环环境优势势，最大大化的发发掘项目目所在地地段的唯唯一性、特特异性价价值，建立自自身的绝绝对竞争争势力，力力求降低低风险，发发展壮大大！从投资资者和消消费者的的心理谋谋求均衡衡态势，从自身出发，走别人尚未走或不能走的路，以差异

50、化的建设、经营和服务,创新产品，塑造品牌！项目定位：项目定位：随着大宜昌经济一体化的进程加快，宜昌城市改造、升级换代的深入，将带来项目区域新的一轮投资与发展的热潮，在本项目区域内将形成新的商贸流通圈，与国贸商圈、解放路商圈三足鼎立。本项目做为区域商业龙头，以拉动整个周边的商业繁荣。 因此，项目定位在偏重女性消费群体为主，辐射整个大宜昌区域的大型专业女性主题商业广场。项目营销思路：理念：以区域内没有的高品质硬件设施，高水准的经营服务，赢得整个区域市场的客户并向外进行辐射。营销：以高档形式（硬件配套）中档铺位（聚集人流）逐步调整（业态培植）高端品质（成熟经营）的形式，建设精品工程。项目客户群定位项

51、目客户群定位投资客户群群定位：投资客户群群来源：（1）民营营、私企企老板个个体户：这类投资者者主要是是经商的的人士，其其事业多多在宜昌昌市，对对该区域域较为熟熟悉，加加之手头头较为宽宽裕，有有多余的的钱进行行物业投投资，这这部分人人多为二二次置业业者，消消费行为为趋为理理性，对对商业物物业的整整体素质质要求较较高。（2）高级级白领：这类客户知知识层面面较高，综综合素质质较高，消消费行为为理性，对对事物比比较挑剔剔，属于于完美主主义者。由由于长期期工作于于办公室室和活动动于社交交场合，对对物业的的环境、配配套设施施、投资资回报率率较为关关心。（3）机关关、事业业单位/国企中中高层领领导：这类客户年年龄在335岁以以上，社社会地位位稳定，部部分有隐隐性收入入，支付付能力强强。这类类客户多多为二次次置业，因因其子女女相继成成年，会会考虑投投资用于于子女，其其对物业业综合素素质要求求较高，消消费行为为较为理理性。（4）其他他客户：主要指常年年往返于于此区域域的商家家或其他他人，项项目的区位因因素是其其首要投投资的主主要原因因。招商客户群群定位：招商客户群群心里分分析：商家选址的的基本出出发点决策因素招商策略职责分工高利润店铺盈利能能力项目区域及及店铺位