某旅游商业房地产项目的商业模式

1、某某旅游商业房地产项目的商业模式一、XX项目商业模式的特点本项目的商商业模式式为“旅游商商业房地地产区域域开发”模式，如如下图所所示：此模式形成成了以区区域开发发为总体体指导，旅旅游和商商业房产产的完好好结合；建立了了以旅游游为灵魂魂，以招招商建设设、商业业房产及及旅游开开发经营营为运作作手段的的最佳模模式；通通过景点点打造、景景观打造造，文化化氛围营营造、自自然环境境保护、公公共空间间配置等等完成了了区域环环境打造造；最终终由主题题多元的的空间规规划和功功能布局局承载体体现。通过旅游为为商业房房产提供供市场支支撑，商商业房产产功能吸吸引旅游游增长的的关系互互动，旅旅游主题题的打造造，充分分拓

2、展出出市场空空间，营营造了旺旺盛的人人气，增增强了整整个区域域的吸引引力，甚甚至辐射射到了周周边，并并与周边边形成了了良好的的竞和关关系；提提升了整整个地块块的土地地、房产产价值；改善提提升了项项目地块块的环境境；所设计的交交叉运作作、滚动动开发模模式最大大程度的的缓解了了时间和和资金压压力；所设计的多多元主题题商业房房产的概概念，舒舒缓了商商业房产产市场消消解的压压力；所设计的投投资回收收结构最最小化开开发商的的市场风风险、最最大程度度吸引了了项目投投资者、房房产投资资者、经经营者，并并巧妙的的使部分分房产投投资者成成为游客客的一部部分。整个模式为为通过吸吸引游客客流、增增加游客客流停滞滞时

3、间、增增加物流流，转化化为现金金流。主主要的特特点体现现如下：增加了市场场吸引力力，延长长了消费费滞留时时间，提提高了消消费水平平：天府水镇建建成后，良良好的自自然环境境、水利利博物馆馆、XXX大院、XXX寺等等游玩景景点、XX街历史史保护区区的文化化氛围、浑浑然一体体的水景景、雅致致的小品品、体现现人文气气息的广广场节点点、可悠悠闲漫步步的步行行街、滨滨江的休休闲区、考考虑周全全的配套套服务设设施，将将大大增增加对游游客的吸吸引力。项项目内容容将吸引引参观XXX景区区的游客客停驻以以及XXX市的休休闲度假假市场游游客，加加上其它它一日游游的游客客运营第第一年的的游客量量应达到到4700万左右

4、右，休闲闲旅游综合消消费的模模式对游游客有着着相当的的吸引力力。与周边的景景区互动动明确而而有效：此模式是对对周边景景区功能能的延伸伸和补充充。对游游玩XXX景区的的游客而而言，XX街历史史保护区区及水景景等可视视为旅游游活动的的一部分分，成为为旅游功功能的延延伸；而而大面积积的商业业房产为为游客提提供了档档次齐全全的餐饮饮、住宿宿、交通通、购物物、娱乐乐等休闲闲功能，观观光之外外的所有有活动都都可以在在此项目目区内进进行，游游客可以以以此为为据点，停停驻几日日游玩周周边景点点；对在在XX山山度假的的游客而而言，此此项目区区提供了了内容丰丰富、便便利的功功能服务务，可选选择在此此娱乐、购购物消

5、费费而在青青城山住住宿，事事实上XXX山及及周边的的旅游房房地产也也为项目目区消解解了一部部分游客客的住宿宿。通过过此模式式的设计计，项目目区与周周边景区区形成了了共赢的的关系。土地房产增增值效应应明显有有序：此模式通过过旅游环环境整体体打造积积聚人气气，选用用商业房房产的业业态将人人气转化化为消费费，运用用投资概概念降低低开发风风险和营营造人气气，使得得该项目目地块的的土地和和房产能能在较短短的时间间内升值值，或者者说在项项目还未未运营前前即开始始增值。但但如果不不是此模模式而是是采用旅旅游住住宅房产产的模式式，则房房产的售售价很难难迅速增增值，或或者连成成本都难难以维持持。提升环境质质量：

6、优越舒适的的旅游环环境是该该项目的的首要卖卖点。此此模式对对环境打打造的投投入和环环境保护护要求很很高。从从景观打打造，水水治理，绿绿地，广广场面积积，容积积率，建建筑风格格、环保保设施、污污染整治治、项目目区内人人的环境境保护意意识等整整体上都都有相应应的规定定，以做做到整个个环境的的提升。滚动开发有有效运用用规划、营营销、资资金、资资本四重重杠杆：从空间规划划上看，开开发的顺顺序X街街XXX休闲一一期入入口区餐饮区区XXX休闲二二期产产权酒店店水利利博物馆馆别墅墅区国国际接待待区，呈呈现出一一个闭合合的环形形，从聚聚集人气气吸引游游客、休休闲娱乐乐功能的的齐备、资资产实力力提高、现现金流创

7、创造等方方面看，项项目开发发顺序安安排合理理；项目目拆迁和和开发难难度体现现为从易易到难。由下图可知知，静态态投资为为16亿亿的项目目，通过过此模式式动态投投资为55个亿，由由于投资资概念的的融入，在在建设期期项目自自身就有有着很好好的现金金流；建建设期为为4年，平平均每年年建成99万平米米；使开开发商的的运作风风险和资资金风险险最小化化；滚动动开发模模式也使使市场消消解得到到了一定定的时间间间隔，降降低了市市场风险险。多元主题：在整个项目目区的功功能划分分和布局局安排确确定为餐餐饮、住住宿、交交通、购购物、娱娱乐、游游玩、公公共支持持系统之之后，对对于每项项功能应应采用什什么样的的业态，市市

8、场地位位的档次次等应遵遵从多元元主题的的概念。这这主要出出于项目目地区内内功能主主题的多多样性和和让市场场无形之之手自身身选择合合适的业业态，合合理配置置资源的的考虑。整整个项目目的商业业面积229万平平米，达达整个项项目的775%，开开发成本本达144亿。如如此大的的总量面面积，尽尽管采用用逐年开开发的模模式，如如果简单单的规划划出单一一主题，可可能让市市场很难难消解，而而且游客客的多样样性、复复杂有趣趣的消费费心理也也很难接接受。投资回收结结构：此模式强调调区域开开发的理理念，在在严格按按照空间间规划和和功能布布局要求求，限制制售价的的前提下下，区域域运营商商为国际际接待区区、XXX美食餐

9、餐饮区、XXX休闲闲娱乐区区或产权权酒店等等项目引引入优质质项目投投资者，由由一流的的酒店、宾宾馆、旅旅游娱乐乐开发商商来建设设或经营营。商业房地产产有四种种模式，分分别为开开发商自自己经营营、开发发商自己己出租、开开发商直直接卖给给经营者者、开发发商卖给给投资者者，由投投资者出出租给经经营者。这这四种模模式分别别在现金金流回收收周期、经经营风险险、升值值收益、开开发商经经营能力力要求、物物业管理理能力要要求、开开发目的的等方面面各异，开开发商就就自己项项目不同同的要求求和实际际情况采采用最经经济的模模式。如下图所示示，此模模式降低低了区域域运营商商的融资资难度，减减少了资资金成本本，缩短短了

10、开发发投资回回收时间间：部分分子项目目有条件件的引入入优质项项目投资资者，迅迅速提升升了整个个区域的的土地房房产价值值，使现现金流回回收周期期缩短，降降低了整整个区域域开发运运作的风风险；引引入旅游游商业房房产投资资者，既既向房产产投资者者融资又又使其成成为稳定定客流，让让商业房房产投资资者与之之共担风风险，因因为如此此大面积积的商业业房产总总量，其其销售存存在一定定的风险险。此模式有可可能会增增加经营营者的成成本，如如果项目目区的游游客流量量达到一一定规模模，对经经营者而而言此成成本则可可以接受受。二、商业模模式的弱弱点：该项目投资资额度大大，实际际担负城城市改造造与发展展任务，土土地拆迁迁成本比比例达552%，运运营商收收益与土土地拆迁迁成本呈呈明显的的负相关关。如果果维持如如此高昂昂的土地地拆迁成成本，政政府不做做土地补补偿，开开发商的的收益低低，机会会成本巨巨大。此模式过度度关注开开发风险险的规避避，可能能会损失失项目升升值带来来的利益益。建议议结合运运营商出出租的模模式，为为以后的的升值预预留一部部分空间间。此模式对运运营商的的实际运运作管理理能力要要求很高高，对人人力资源源要求极极高。因因为开发发过程中中每个环环节都须须有专业业、应变变的人