北京五棵松项目市场调查分析报告

1、目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc125100893 一 市场调研区域界定 PAGEREF _Toc125100893 h 2 HYPERLINK l _Toc125100894 1 界定目的 PAGEREF _Toc125100894 h 2 HYPERLINK l _Toc125100895 2 界定原原则 PAGEREF _Toc125100895 h 2 HYPERLINK l _Toc125100896 3 商圈构构成、顾顾客来源源 PAGEREF _Toc125100896 h 2 HYPERLINK l _Toc125100897 4 商圈的的

2、确定方方法 PAGEREF _Toc125100897 h 2 HYPERLINK l _Toc125100898 4-1零售售吸引力力法则（又又称雷利利法则） PAGEREF _Toc125100898 h 2 HYPERLINK l _Toc125100899 4-2消费费力确定定商圈 PAGEREF _Toc125100899 h 2 HYPERLINK l _Toc125100900 5调研对象象确定 PAGEREF _Toc125100900 h 2 HYPERLINK l _Toc125100901 5-1区域域静止样样本对象象 PAGEREF _Toc125100901 h 2

3、HYPERLINK l _Toc125100902 5-2区域域动态样样本对象象 PAGEREF _Toc125100902 h 2 HYPERLINK l _Toc125100903 二 区域市市场环境境总体研研究 PAGEREF _Toc125100903 h 2 HYPERLINK l _Toc125100904 1区域人口口状况 PAGEREF _Toc125100904 h 2 HYPERLINK l _Toc125100905 1-1 人人口总量量 PAGEREF _Toc125100905 h 2 HYPERLINK l _Toc125100906 1-2 性性别构成成 PAGE

4、REF _Toc125100906 h 2 HYPERLINK l _Toc125100907 1-3 年年龄结构构 PAGEREF _Toc125100907 h 2 HYPERLINK l _Toc125100908 1-4 教教育水平平 PAGEREF _Toc125100908 h 2 HYPERLINK l _Toc125100909 1-5 职职业构成成 PAGEREF _Toc125100909 h 2 HYPERLINK l _Toc125100910 1-6 收收入水平平 PAGEREF _Toc125100910 h 2 HYPERLINK l _Toc125100911

5、1-7 人人口消费费力 PAGEREF _Toc125100911 h 2 HYPERLINK l _Toc125100912 1-8 未未来人口口趋势 PAGEREF _Toc125100912 h 2 HYPERLINK l _Toc125100913 1-9 小小结 PAGEREF _Toc125100913 h 2 HYPERLINK l _Toc125100914 2 区域交交通环境境分析 PAGEREF _Toc125100914 h 2 HYPERLINK l _Toc125100915 2-1 交交通环境境现状 PAGEREF _Toc125100915 h 2 HYPERLI

6、NK l _Toc125100916 2-2 交交通道路路分析 PAGEREF _Toc125100916 h 2 HYPERLINK l _Toc125100917 2-3 交交通设施施分析 PAGEREF _Toc125100917 h 2 HYPERLINK l _Toc125100918 2-4 区区域人流流动向 PAGEREF _Toc125100918 h 2 HYPERLINK l _Toc125100919 2-5 通通行状况况 PAGEREF _Toc125100919 h 2 HYPERLINK l _Toc125100920 2-6 未未来交通通规划 PAGEREF _T

7、oc125100920 h 2 HYPERLINK l _Toc125100921 2-7 区区域交通通总结 PAGEREF _Toc125100921 h 2 HYPERLINK l _Toc125100922 3 项目周周边人流流、车流流分析 PAGEREF _Toc125100922 h 2 HYPERLINK l _Toc125100923 3-1 研研究目的的 PAGEREF _Toc125100923 h 2 HYPERLINK l _Toc125100924 3-2 人人流量统统计 PAGEREF _Toc125100924 h 2 HYPERLINK l _Toc1251009

8、25 3-3 车车流量分分析 PAGEREF _Toc125100925 h 2 HYPERLINK l _Toc125100926 3-4 人人、车流流量与租租金的关关系 PAGEREF _Toc125100926 h 2 HYPERLINK l _Toc125100927 3-5人流流量带给给本项目目的潜在在收益 PAGEREF _Toc125100927 h 2 HYPERLINK l _Toc125100928 4 区域配配套设施施研究 PAGEREF _Toc125100928 h 2 HYPERLINK l _Toc125100929 4-1 医医院 PAGEREF _Toc125

9、100929 h 2 HYPERLINK l _Toc125100930 4-2 航航天产业业 PAGEREF _Toc125100930 h 2 HYPERLINK l _Toc125100931 4-3 教教育产业业 PAGEREF _Toc125100931 h 2 HYPERLINK l _Toc125100932 4-4 国国家军政政机关 PAGEREF _Toc125100932 h 2 HYPERLINK l _Toc125100933 三 区域地地产市场场研究 PAGEREF _Toc125100933 h 2 HYPERLINK l _Toc125100934 1总体概况况

10、PAGEREF _Toc125100934 h 2 HYPERLINK l _Toc125100935 2住宅类物物业 PAGEREF _Toc125100935 h 2 HYPERLINK l _Toc125100936 2-1供应应总量 PAGEREF _Toc125100936 h 2 HYPERLINK l _Toc125100937 2-2分布布特点 PAGEREF _Toc125100937 h 2 HYPERLINK l _Toc125100938 2-3价格格水平、档档次 PAGEREF _Toc125100938 h 2 HYPERLINK l _Toc125100939 2

11、-4目标标客户 PAGEREF _Toc125100939 h 2 HYPERLINK l _Toc125100940 2-5销售售率、入入住率 PAGEREF _Toc125100940 h 2 HYPERLINK l _Toc125100941 2-6未来来发展趋趋势 PAGEREF _Toc125100941 h 2 HYPERLINK l _Toc125100942 2-7小结结 PAGEREF _Toc125100942 h 2 HYPERLINK l _Toc125100943 3 办公类类物业 PAGEREF _Toc125100943 h 2 HYPERLINK l _Toc1

12、25100944 3-1 供供应总量量 PAGEREF _Toc125100944 h 2 HYPERLINK l _Toc125100945 3-2 分分布特点点 PAGEREF _Toc125100945 h 2 HYPERLINK l _Toc125100946 3-3 价价格、档档次 PAGEREF _Toc125100946 h 2 HYPERLINK l _Toc125100947 3-4 入入住群体体 PAGEREF _Toc125100947 h 2 HYPERLINK l _Toc125100948 3-5 入入住率 PAGEREF _Toc125100948 h 2 HYP

13、ERLINK l _Toc125100949 3-6 未未来放量量 PAGEREF _Toc125100949 h 2 HYPERLINK l _Toc125100950 3-7 小小结 PAGEREF _Toc125100950 h 2 HYPERLINK l _Toc125100951 4酒店类物物业 PAGEREF _Toc125100951 h 2 HYPERLINK l _Toc125100952 4-1研究究目的 PAGEREF _Toc125100952 h 2 HYPERLINK l _Toc125100953 4-2供应应量 PAGEREF _Toc125100953 h 2

14、 HYPERLINK l _Toc125100954 4-3分布布特点 PAGEREF _Toc125100954 h 2 HYPERLINK l _Toc125100955 4-4价格格、档次次 PAGEREF _Toc125100955 h 2 HYPERLINK l _Toc125100956 4-5入驻驻率 PAGEREF _Toc125100956 h 2 HYPERLINK l _Toc125100957 4-6入住住群体 PAGEREF _Toc125100957 h 2 HYPERLINK l _Toc125100958 4-7未来来发展趋趋势 PAGEREF _Toc1251

15、00958 h 2 HYPERLINK l _Toc125100959 4-8小结结 PAGEREF _Toc125100959 h 2 HYPERLINK l _Toc125100960 5区域房地地产市场场总结 PAGEREF _Toc125100960 h 2一 市场调调研区域域界定1 界定目目的商圈是以设设定的商商业建筑筑为圆心心，以周周围一定定距离为为半径所所划定的的范围。这这是原则则性的标标准，在在实际从从事商圈圈设定时时还必须须考虑经经营业种种、商品品特性、交交通网分分布等因因素。进进行商圈圈分析的的目的有有三：一一是明确确该商业业区或商商店的商商圈范围围；二是是了解商商圈的人人

16、口分布布状况及及生活结结构；三三是在此此基础上上进行经经济效益益的预测测。如计计划开超超市，根根据周边边居民的的人口规规模、收收入水平平和竞争争对手情情况等指指标，就就可以基基本计算算出该店店可能达达到的营营业额。2 界定原原则对于商业物物业项目目市场区区域的界界定，应应遵循如如下原则则：充分考虑商商业物业业自身发发展所能能够达到到的商业业辐射范范围；以消费人群群抵达商商业物业业可接受受时间为为标准；在结合商业业物业商商业辐射射范围、人人群的可可接受时时间的基基础上，科科学分析析商业物物业有效效交通动动线，并并以此作作为商业业物业市市场区域域界定的的基本标标准。3 商圈构构成、顾顾客来源源 商

17、圈由核心心商圈、次次级商圈圈和边缘缘商圈（又又称辐射射商圈）组组成。核核心商圈圈的辐射射半径在在1公里里左右。包包括这一一商店顾顾客总数数的555-700%。该该商圈的的顾客在在人口中中占的密密度最高高，消费费的客单单价也最最高，而而且与其其他商店店的商圈圈很少发发生重叠叠。 次级商圈内内包含了了商店顾顾客总数数的155-255%。其其辐射的的半径在在3-44公里，对对一般的的日用消消费品来来讲，很很少能辐辐射到该该商圈的的人口，关关键是取取决于经经营业态态。边缘缘商圈辐辐射的半半径在77公里范范围。一一般情况况下只有有大型百百货商场场、专业业店具备备这样的的辐射能能力。真正的商圈圈不是绝绝对

18、的同同心圆模模式，其其规模和和形状是是由各种种各样的的因素决决定的。包包括经营营业态、商商店规模模、竞争争者的位位置、交交通条件件等许多多因素。在在商圈概概念上有有一个著著名的海海滩原理理：即在在一条海海滩上做做冷饮生生意的两两家商贩贩，一开开始其各各自的商商圈范围围是均衡衡的，由由于竞争争因素导导致他们们集中在在一起，共共同吸引引顾客。4 商圈的的确定方方法商圈的设定定是一项项非常复复杂的工工作，在在决定经经营什么么业态的的基础上上，不仅仅要对周周边竞争争者状况况进行调调查和分分析，基基本确定定其商圈圈范围，而而且要分分析业态态需求的的顾客群群，因为为每一顾顾客群都都有特定定的消费费特征。因

19、因为，一一方面只只有经营营的商品品符合其其需求才才能吸引引潜在顾顾客的购购物，商商圈的规规模和辐辐射范围围才能扩扩大。另另一方面面，撇开开顾客自自身的不不同，商商圈规模模的大小小与商品品购买频频率成反反比。如如顾客购购买生鲜鲜等日用用消费品品频率高高，但是是接受的的购物距距离短；而对服服装、家家具、电电器等耐耐用消费费品接受受的购物物距离长长，但是是其购买买频率又又非常低低。所以以，必须须结合业业态的规规划来确确定基本本的商圈圈范围。根根据业态态规划，在在商圈的的构成基基础上，对对商圈进进行设定定，特别别要针对对拟吸引引顾客群群的生活活结构对对未来的的经营销销售额进进行匡算算，结合合商店的的实

20、际情情况，预预计要达达到的盈盈亏平衡衡点或目目标销售售额。 4-1零售售吸引力力法则（又又称雷利利法则）DR=DAA/（11+PB/PA）其中DY表表示商圈圈辐射半半径，DDA表示示两个商商圈距离离，PAA表示商商圈A的的人口数数量，PPB表示示商圈BB的人口口数量。“雷利零售售引力法法则”是最原原始最基基本的商商圈理论论法则,以后的的众多法法则均源源于该法法则关于于零售引引力的核核心思想想之上，这这个法则则对研究究城市商商圈的贡贡献在于于：如果果企业无无法在投投资地获获得更为为详尽的的资料，只只能通过过官方资资料大概概知道该该地人口口和地理理情况，那那么就可可以利用用雷利法法则对该该地点进进

21、行初步步的吸引引力判断断，雷利利法则运运算方法法简单，数数据获得得容易，是是企业在在决策早早期经常常使用的的方法。零售吸引力力法则是是从确定定商圈人人口和距距离两个个变量进进行分析析，商圈圈规模的的大小是是由于人人口的多多少和距距离商店店的远近近决定的的，商店店的吸引引力是由由最临近近商圈的的人口和和里程距距离共同同发挥作作用。 由于本项目目所处五五棵松商商圈和最最近的公公主坟商商圈呈竞竞争关系系，因此此通过研研究二者者的人口口于距离离可以推推断出本本项目所所处商圈圈的辐射射半径。由由地图可可知，五五棵松商商圈距离离公主坟坟商圈距距离为33.2公公里，五五棵松商商圈人口口为255万，公公主坟商

22、商圈人口口为833万，经经雷利法法则计算算如下：DR=3.2/（11+25/83）=2.006公里里根据上式计计算，五五棵松商商圈目前前的辐射射范围为为2.006公里里；4-2消费费力确定定商圈在通常的商商圈确定定中，人人口和消消费水平平是至关关重要的的两个调调查数据据，因为为这两个个数据直直接涉及及到未来来商业规规模需要要多少消消费力支支撑的问问题，是是一个项项目能否否生存的的最基本本数据。比比如国际际连锁零零售企业业通常在在进行选选址时，会会以项目目位置为为中心，然然后圈定定一个商商圈，这这个商圈圈的人口口数量要要满足能能够支撑撑该项目目的最基基本数量量，另外外，再考考察区域域内的人人口消

23、费费水平，从从而最终终测算出出这个区区域内到到底能产产生多少少消费力力，在此此建立零零售企业业一年能能够达到到多少营营业额等等。在这这里，我我们采用用最常用用的消费费力确定定商圈法法：支撑项目赢赢利的基基本人数数=项目目体量*区域大大型商业业单位产产出/区区域人均均消费额额，其中中区域大大型商业业单位产产出为1144000元/平米/年，本本项目商商业体量量为1660000平米（地地下1440000平米，地地上20000多多平米），五五棵松地地区人年年均消费费额为1125000元，根根据以上上数字，最最终得出出如下计计算结果果：支撑撑项目赢赢利的基基本人数数=1444000*1660000/12

24、25000=1884322人。由于本项目目商业体体量仅占占区域总总商业面面积的66%左右右（区域域总商业业面积近近30万万），假假设在区区域商业业所有因因素基本本相同的的情况下下，则本本项目所所吸引到到的有效效消费人人群为总总人口数数量的66%，也也即300.7万万人，但但是实际际情况并并非如此此。本项项目地处处黄金要要道，毗毗邻西奥奥场馆，是是当地不不可多得得的商业业经营宝宝地，势势必能够够吸引到到更大比比例的人人群，因因此，结结合项目目的自身身情况，依依照我司司经验，我我司认为为本项目目实际能能够吸引引的消费费群体数数量应该该能够达达到区域域总体人人口数量量的100%左右右，如此此计算，则

25、则需保持持项目商商圈总人人口数量量为188.433万人左左右，按按照万寿寿路和金金沟河街街道办的的人口统统计资料料来看，区区域人口口密度为为115500人人/平方方公里，经经过下式式计算，可可最终得得到本项项目的商商圈辐射射范围如如下：辐射区域面面积=（支支撑本项项目赢利利的最基基本人数数/吸引引人口比比例/区区域人口口密度）=18432/10%/11500=16平方公里辐射半径DDR=16/3.1142=2.225公里里从上述计算算结果可可以看出出，根据据零售引引力法则则和消费费力法则则计算出出来的商商圈大小小不同，差差距0.2公里里，这是是因为两两者采取取的计算算原理不不同，依依仗的数数理

26、依据据不同，从从而产生生不同的的结果，有有一定的的误差实实属正常常范围之之内。而根据我司司的实际际经验来来看，商商圈往往往并不是是一个同同心圆，它它可能会会受到道道路、铁铁路的隔隔断，另另外地形形面貌、商商圈分布布的不平平衡都会会造成根根据公式式计算出出来的结结果难以以符合实实际调研研要求，因因此，结结合以上上计算结结果，再再根据我我司以往往一贯的的调研经经验，我我司最终终决定重重点调研研区域如如下：西到玉泉路路、东到到万寿路路、南到到郑常庄庄、北到到定慧北北桥（辐辐射半径径两平方方公里）另外，考虑虑到西部部商业发发展的实实际情况况，我司司在进行行重点调调研时还还会考虑虑到可能能会对本本区域商

27、商业有所所影响的的几大商商业区域域，如四四季青桥桥板块、远远大路世世纪金源源Malll、公公主坟商商圈等。5调研对象象确定通过我司确确定的市市场调研研区域与与重点调调研项目目所在区区域，我我司针对对各个区区域具体体情况制制定了不不同的调调研方式式、方法法，确保保其市场场调研在在实施上上具有良良好的可可执行性性，获得得的数据据及信息息具有较较好的时时效性。具具体调研研方法如如下：5-1区域域静止样样本对象象住宅物业：考虑到到五棵松松区域内内住宅体体量较大大（大型型住宅物物业较多多），且且社区内内商业较较为发达达，因此此我司确确定，主主要分析析指标将将包含项项目名称称、地理理位置、经经济技术术指标

28、、人人口要素素、商业业配比状状况等。商务：本项项目地块块调研区区域范围围内目前前为止尚尚未形成成较为成成熟的商商务氛围围，区域域内存在在写字楼楼数量相相对有限限，但部部分商住住项目的的出现对对于商务务类物业业进行了了适时的的有效补补充，也也为本项项目定位位商务类类物业提提供参考考，因此此我司确确定，对对区域内内所有商商务类物物业进行行比较分分析，主主要分析析指标将将包括项项目名称称、地理理位置、经经济技术术指标（占占地面积积、建筑筑面积、容容积率、绿绿化率等等）、租租售价格格、产品品状况等等；商业物业：现阶段段五棵松松区域范范围内，大大型商业业物业数数量较少少，且大大多经营营效果不不理想（档档

29、次不高高）。在在周边拥拥有如此此大规模模体量社社区的同同时看到到这一现现象一定定有着其其消费盲盲点及商商业规划划不完善善的地方方，对此此我司将将对区域域内所有有大型独独体商业业进行专专项研究究。以此此找到本本项目的的突破口口。其中中主要分分析指标标将包括括物业名名称、地地理位置置、经营营状况、租租金价格格、经济济效益、相相关技术术指标（物物业形式式、楼层层数量、物物业规模模等因素素）等；同时将将统计区区域范围围内各种种商业物物业的租租金现状状特点、档档次比例例构成、业业态分布布比例等等，为后后期商业业类物业业分析提提供基础础性资料料和初步步指导。5-2区域域动态样样本对象象上述几方面面的调研研

30、均为相相对静止止的目标标样本，而而目标客客户群相相对为动动态的目目标样本本，其所所固有的的特性是是商业物物业项目目最为关关注的内内容之一一，商业业规划的的方向与与其之间间是相辅辅相成、密密不可分分的，是是商业地地产项目目核心之之所在。故故我司针针对目标标经营商商户、投投资商户户、消费费人群等等三个方方面所具具备的特特性，通通过问卷卷访问、专专项访谈谈等方式式实施调调研工作作，较之之经营商商户的经经营特点点及选址址要求、投投资客户户的投资资倾向、消消费者的的综合消消费特点点，进行行比例分分配、横横纵比较较的分析析研究；一方面面验证静静止目标标样本的的商业结结果，另另一方面面为本项项目商业业规划的

31、的形态提提供针对对性较强强的支持持依据，以以保证本本项目与与市场充充分结合合。消费者调研研方式消费者是商商业物业业的最终终消费人人群，商商业物业业经营是是否成功功，将取取决于消消费者对对于此物物业之喜喜好程度度，所以以消费者者之实际际需求对对商业物物业长期期、稳定定的发展展将起到到决定性性作用，消消费者对对于物业业所提供供之意见见是非常常珍贵和和有建设设性的。为为充分了了解五棵棵松地区区消费者者的市场场需求、消消费习惯惯等商业业特征，配配合本项项目后期期策划制制定符合合区域消消费需求求的定位位，我司司特对五五棵松地地区近年年来人口口基本情情况进行行了详细细的调查查，同时时对本项项目商业业辐射范

32、范围内之之消费者者进行了了全面的的问卷调调查，确确保获取取足够的的消费者者信息为为市场定定位提供供准确、有有效的数数据支持持。调研步骤与与方法调研方法：A.社区入入户：小小组访谈谈、深度度访问B.定量调调研：街街头拦载载消费费者调研研地 点：调查社区：嘉德公公寓、百百朗园、万万地名苑苑、金沟沟河小区区、永定定路小区区商业网点：西点百百货、今今日商业业中心、华华普超市市、超市市发、国国美电器器、大中中电器对 象：主主要是在在该区域域生活、工工作和学学习的人人群，包包括退休休老人，个个体户以以及上班班族、临临时打工工人员等等。抽样方式：随机判判断抽样样时 间：220055年122月155日至12月

33、月20日日 上午午10:00-下午118:000问卷数量：原定调研问问卷为7700份份（入户户调研问问卷2000份，商商场拦截截调研问问卷5000份）实际回收问问卷4444份（入入户调研研问卷1144份份，商场场拦截调调研问卷卷3000份）调研问卷设设计：封封闭式、多多项选择择式开放放式、填填充式问卷质量控控制：现现场监控控、回收收筛选调研内容：消费区域、消消费形式式、消费费习惯、消消费频度度研究、消消费购买买力调研研、商业业需求业业态分析析、商业业需求量量分析、各各业态消消费支出出比等经营商户调调研调研目的在我司完成成对项目目整个区区域内的的商业调调研工作作之后，为为配合本本项目日日后工作作

34、的有效效开展，最最大程度度增加对对本项目目后期招招商工作作的可操操作性，我我司在实实施调研研后续工工作之前前都会进进行详细细的经营营商户访访谈，在在本部分分报告中中我司将将详细分分析获得得的调研研资料，为为后续操操作奠定定基础；调研步骤与与方法为确保经营营者调研研的准确确性，我我司共进进行了为为期5天天的调研研活动，具具体时间间为20005-12-18至至20005-112-222的99：000-199：000，地点点为北京京市。我我司在商商户调研研过程中中主要采采取三种种方式，分分别为：长期合合作商户户调研、内内部商户户交叉调调研和预预期主力力商户拜拜访，下下面我司司就主要要调研方方式进行行

35、详细阐阐述。经经营商户户调研途途径针对三种调调研方式式的选取取，我司司主要考考虑点为为各业态态的招商商难度及及单位经经营面积积，对于于一些未未建立合合作关系系的大型型商户采采取的主主要是拜拜访调研研方式，整整个过程程比较顺顺利，获获得了大大量一手手资料，相相信将会会对于预预期的项项目整体体定位方方向有良良好把控控。长期合作商商户调研研：伟业业商业进进行商业业专业策策划营销销工作已已经多年年，实际际操作成成型项目目很多，在在此过程程中已经经积累了了相当一一部分具具备行业业知名度度、资产产及运营营经验雄雄厚的大大型特色色商户，通通过行业业优势对对接，现现已形成成一块初初具规模模的行业业联动体体系。

36、在在每次操操作项目目前均会会与目标标商户进进行前期期接触，本本次接手手本项目目同样依依照惯例例向商业业经营对对象出具具了项目目基础状状况说明明，通过过该平台台，现已已回收大大量有效效商户问问卷，将将会在下下面部分分的具体体分析中中详细说说明；内部商户交交叉调研研：伟业业在进行行地产项项目运作作时，通通常对外外经营部部门会相相互发布布项目信信息，各各部门均均会在公公司信息息平台上上出示予予以交叉叉互享，自自调研工工作开展展以来，我我司已从从中获取取大量有有效信息息，上述述商户均均已实施施电话访访谈或面面谈，对对本项目目提出了了自身的的经营比比例建议议及意向向进驻说说明，在在后期实实际操作作中，我

37、我司将会会做更深深一步的的实质工工作；预期主力商商户拜访访：在实实行前期期市场调调研工作作过程中中，我司司已初步步模拟定定位了一一部分具具备地区区及全国国影响力力的大型型商户，为为了了解解其对于于本项目目的经营营预期，提提前为大大型商户户的进驻驻出具硬硬件设计计条件。自自第二阶阶段调研研工作开开展后，我我司将针针对本项项目具体体情况，继继续深入入调研，以以提出符符合项目目整体发发展的建建议。调研内容本次我司将将主要依依据商户户业态类类型、经经营规模模、选址址要求等等不同的的因素，利利用不同同手段进进行商户户调研，调调研工作作将依据据所调研研业态数数据为基基础指标标，调研研内容包包括：单单位租金

38、金承受力力、经营营面积、产产品进驻驻硬件条条件、业业态进驻驻意向、对对于本项项目发展展预期等等。投资者调研研方式投资群体分分析投资者是未未来本项项目商业业的最主主要购买买者，了了解他们们的需求求对本项项目的未未来前景景及价格格定位有有着重大大的意义义，因此此我司针针对长期期联络的的有投资资意向的的投资人人，进行行了比较较深入的的分析，针针对投资资客的投投资倾向向，可承承受总价价水平，期期望租金金等方面面进行分分析，为为后续定定位报告告提供支支持依据据。研究方法：面访、电电话访问问被访投资人人范围：北京市市范围内内的有一一定投资资意向的的投资者者和经营营者调研份数共共计：2200份份；有效效样本

39、：1666份调研内容:投资商业考考虑因素素、投资资面积、预预期单价价、预期期回报率率、投资资能力、资资金来源源、对本本项目的的看法等等二 区域市市场环境境总体研研究1区域人口口状况1-1 人人口总量量在我司界定定调研范范围内，分分布着众众多的科科研院所所、医院院、国家家机关等等，如中中国科技技大学研研究生院院、国防防大学、解解放军陆陆军总医医院、武武警总医医院、中中国国际际广播电电台、空空政歌舞舞团等220多家家。还有有总政、海海军、陆陆军、铁铁路等机机关部门门的家属属宿舍多多设在这这里，截截止目前前，该区区域内共共有人口口24.3万，主主要以该该地区的的科研院院所、解解放军总总医院等等居住区

40、区及老居居民为主主，其中中有5-6万流流动人口口，据我我司统计计，随着着周边新新设区的的入住，未未来3年内本本区域人人口将有有较大的的增量，据据我司初初步统计计未来人人口将增增长到330万人人。1-2 性性别构成成区域内男性性人口多多于女性性人口比比例，比比例分别别为566%、44%，这是是由于本本区域属属北京军军政单位位聚集区区域因此此造就了了本区域域内男性性人口多多于女性性人口的的现象。从右图统计计数据中中可以看看出，本本区域内内人口性性别状况况是：男男性所占占总人口口比例比比女性多多12%。而男男性消费费习惯对对餐饮、娱娱乐等许许多于女女性，而而女性消消费习惯惯是以百百货、服服装服饰饰为

41、主；区域内内人口性性别构成成，对本本项目商商业业态态规划有有一定影影响。1-3 年年龄结构构本区域内年年龄结构构主体是是45-59岁岁的成熟熟型中年年人为主主，占总总人口的的33%，这与与项目周周边各大大机关的的工作人人员是分分不开的的。其次次是366-455岁中年年人群占占到总人人口的223%；再次是是25-35岁岁之间的的青年群群体，占占总人口口的199%；再再次为225岁以以下的青青少年群群体；最最少为660岁以以上人群群，占总总人口的的10%。区域内455-599岁之间间的成熟熟型中年年人数量量较多，此此类人群群正处于于即将退退休之际际，据我我司不完完全统计计本区域域内此类类人群大大部

42、分拥拥有中高高级职称称，考虑虑再就业业的达到到45-66%，因此此此类人人群仍处处于事业业的收获获期，对对生活的的品质拥拥有较高高的要求求。1-4 教教育水平平本区域内受受过本科科教育的的达到335%；受过研研究生以以上教育育的达到到24%；由此此可以看看出本区区域受过过高等教教育的人人群占到到总人口口59%，这是是由于本本区域内内有众多多国家级级科研单单位以及及军政司司令部，如：中国航空航天总公司、中国炮兵司令部、中国装甲兵司令部等，此类单位在职人员受教育水平较高。而在本区域内田村附近居住人群以流动性人口较多，此类人群受教育程度以初中、高中居多，并且此类人群以从事简单体力劳动为主的工作为主，

43、如：美容、餐饮服务。本区域内受教育程度比例最多的本科及本科以上人群，特点是接受新事物能力较强，对生活品质的要求较高，并且此类人群晚婚者居多。1-5 职职业构成成区域内人口口中主要要从事以以下几个个职业：军政人人员、科科研人员员、医务务人员。项目周边国国家机关关、军政政人员、科科研人员员较多，因因此我们们针对这这两类人人群进行行分析比比较：军政人员消消费特征征分析本区域内拥拥有较多多的军政政部门，如如：中国国炮兵司司令部、中中国装甲甲兵司令令部、中中国海军军司令部部等，从从而使得得本区域域内军政政人员较较多。军军政人员员消费倾倾向性主主要体现现在对餐餐饮需求求较多，由由于此类类人群的的特殊性性使

44、得其其对其它它业态需需求不明明显，因因此促使使本区域域内餐饮饮业极为为发达，而而其它业业态在此此区域相相对发展展较为缓缓慢。对对本项目目所在区区域而言言，区域域内居住住的军政政人员较较多，这这使得区区域内其其他业态态有利消消费的人人群积累累相对较较少，这这种状况况将对本本项目商商业的定定位带来来一定的的影响。科研人员消消费特征征分析本区域内拥拥有较多多的国家家级科研研单位，如如：中国国航空航航天部、人人民解放放军总医医院等，从从而使得得本区域域内居住住的科研研人员较较多，此此类人群群消费水水平不高高，对消消费品的的品质没没有特别别要求，但但此类人人群会对对某一特特定商品品或事物物的档次次、功能

45、能要求较较高。本本区域居居住较多多此类人人群，因因此对本本项目定定位业态态的档次次有一定定的借鉴鉴作用。1-6 收收入水平平本区域的收收入水平平较高，如如下图440011-50000元元以上的的占到总总人口的的31%；50000元元以上的的占到总总人口的的28%，30001-40000元占占到总人人口的119%；20000-330000元占到到总人口口的133%；220000元以下下仅占总总人口的的9%。从从数据中中不难发发现本区区域月收收入30001-50000元占占总人数数的600%，这这与本区区域内科科研单位位与军政政单位居居多是分分不开的的。北京京市20004年年平均收收入水平平为24

46、439.42元元/月，而而本区域域人均月月收入在在30000以上上的达到到78%，因此此本区域域居民拥拥有较高高的收入入水平。1-7 人人口消费费力从上图中可可以看出出20004年与与20003年相相比，本本区域的的食品、烟烟酒、衣衣着、娱娱乐教育育支出都都有显著著增长，而而家庭设设备及维维修、个个人医疗疗保健、交交通和通通讯支出出略有下下降；本本区域220044年同220033年比较较，人口口对居住住的消费费基本持持平。1-8 未未来人口口趋势我司通过不不完全统统计，本本项目周周边在建建、待建建住宅项项目较多多，在未未来2-3年内内本区域域人口将将增加44-6万万人；而而随着北北京20005

47、年年新城市市两轴-两带-多中心心的规划划方案，本本区域地地处规划划中主要要中心位位置，因因此房地地产开发发向东、西西部的发发展势不不可挡，因因此未来来10年年，本区区域及周周边人口口将有较较大的增增长，我我司不完完全统计计在20015年年前后，本本区域及及周边人人口将达达到399.8万万人。1-9 小小结通过统计，区区域内人人口总量量达到225万人人，常住住人口达达到总人人口的880%，区区域内人人口男女女性别比比例为556%、444%；通过我我司统计计本区域域受过高高等教育育（本科科以上学学历）人人口较多多，占总总人口的的59%，同时时据我司司统计，本本区域人人口职业业以军政政人员、研研究人

48、员员居多，消消费力较较强。综综上所述述，本区区域人口口的特点点及消费费习惯对对本项目目的定位位能够起起到一定定借鉴作作用，并并且随着着北京城城市规划划不断的的深入，奥奥运经济济在本区区域不断断的体现现，本区区域内人人口在未未来将有有较大的的增长幅幅度，对对本项目目商业有有利的消消化促进进都是本本项目强强有利的的优势。2 区域交交通环境境分析2-1 交交通环境境现状区域内目前前有多条条交通干干道，有有公交、地地铁，总总体来说说十分便便利，本本项目紧紧邻五棵棵松地铁铁站；东东侧紧邻邻西四环环，自驾驾车、乘乘坐地铁铁都十分分便利。但但由于三三环的交交通压力力大，引引致长安安街、阜阜成路等等东西向向干

49、道部部分时段段通行不不畅，而而且玉泉泉路的北北段正在在拓宽，尚尚未开通通，车辆辆至此要要绕道而而行。区区域内上上下班高高峰时间间，本区区域主要要的交通通干道仍仍以西四四环和复复兴路为为主，因因此这两两条道路路交通压压力十分分大，在在交通高高峰期时时常出现现车辆拥拥堵现象象，有时时甚至交交通瘫痪痪。区域域内交通通主干道道的拥堵堵与区域域内交通通次干道道交通的的通畅形形成鲜明明对比；本区域域内交通通次干道道道路状状况较为为理想，基基本为双双向行驶驶双车道道，但由由于区域域内次干干道与主主干道联联系不够够密切，不不能充分分缓解主主干道的的交通压压力，同同时次干干道对车车辆疏导导的有限限性，没没能完全

50、全体现出出次干道道在交通通中应有有作用。图表：区域域内现有有道路图图表区 域 内 现 有 道 路东西向田村路阜石路金沟河路复兴路太平路南北向玉泉路永定路西四环路西翠路万寿路图表：本项项目交通通道路图图2-2 交交通道路路分析主要交通道道路从东西向的的城市主主干道看看：本项目区域域内东西西方向现现有二条条城市主主干道：复兴路贯通整个市市区已经经经过规规划，因因此短期期内不可可能再重重新规划划，目前前复兴路路路况较较好，通通行车流流量大，但但是容易易在田村村区域桥桥的交通通高峰时时段形成成高峰拥拥挤的局局面，而而且堵塞塞的情况况十分严严重。阜石路东起西四，西西至西五五环外，该该路东起起三环路路航天

51、桥桥，西至至门头沟沟双峪环环岛，全全长约116公里里。沿途途经过石石景山、田田村、航航天桥，东东向将连连上阜成成门、西西四、景景山、朝朝阳门、青青年路，直直通通州州，无论论从南北北长度，还还是所贯贯穿区域域的重要要性，都都可以堪堪称“第二条条长安街街”。届时，项目目周边方方圆两公公里内将将有两条条东西向向的城市市主干道道，有利利与连接接东西向向的物流流和人流流，协调调东西方方向区域域的经济济发展。从南北向的的城市主主干道看看本项目区域域内南北北方向现现有四条条城市主主干道：以西四四环路和和西三环环路为主主，玉泉泉路和永永定路为为辅。其其中玉泉泉路（南南起京石石高速，北北至田村村路）的的京石高高

52、速至人人民渠段段已拓宽宽。次级道路田村路田村路西起起西黄村村桥，东东至定慧慧北桥，目目前道路路宽度仅仅有200米左右右，道路路状况较较差，在在天下城城批发市市场处易易发生车车流堵塞塞现象。金沟河路西起永定路路，东至至西四环环辅路。经经过扩建建后的金金沟河路路道路全全长约8870米米，为城城市次干干路。道道路断面面为一幅幅路，路路面宽222米，两两侧人行行步道各各宽4米米，北侧侧人行步步道外侧侧绿化带带宽5米米。同步步实施雨雨水、绿绿化、照照明、交交通工程程等配套套工程。玉泉路目前正在拓拓宽，由由于玉泉泉新城正正在建设设，通过过的车辆辆较多，两两边的临临时摊点点很多，通通行情况况比较混混乱。西翠

53、路西翠路是贯贯穿复兴兴路，南南起太平平路北至至阜成路路，连接接复兴路路、太平平路、阜阜成路的的道路之之一，并并且西翠翠路西侧侧紧邻五五棵松北北京奥运运场馆。西西翠路全全长67750米米，为双双向行驶驶的四车车道道路路，属于于城市次次干道，西西翠路左左右两侧侧各有宽宽约2米米绿化带带。2-3 交交通设施施分析地 铁地铁在城市市交通中中充当着着缓解城城市高峰峰时间交交通压力力、疏散散工作人人群的重重要角色色，同时时由于其其对环境境污染相相对较小小，占用用城市空空间小的的特殊性性被越来来越多的的世界重重要城市市所采用用。随着着北京220088年奥运运的临近近，北京京交通规规划对城城市轨道道交通越越来

54、越重重视。近几年私家家车逐年年成倍递递增，道道路交通通的压力力已到崩崩溃的边边缘，因因此在被被称之为为“堵城”的北京京，地铁铁对交通通的贡献献更是功功不可没没，据北北京交通通部有关关资料显显示上下下班高峰峰期，乘乘坐私家家车从五五棵松到到达国贸贸需要660分钟钟左右时时间；乘乘坐公交交车到达达国贸需需要900-1110分钟钟；乘坐坐地铁到到达国贸贸仅需334分钟钟。因此此在本区区域地铁铁起特殊殊作用不不可低估估。由于住在西西区的大大多数人人依靠地地铁出行行，因此此导致早早上600以以后从这这里上车车就基本本没有座座位了，晚晚上同样样如此，11100以以后地铁铁车厢里里还十分分拥挤（基基本情况况

55、是，上上班向东东的线路路到八宝宝山还略略微宽敞敞，到了了万寿路路大量人人流涌入入，造成成车厢拥拥堵状况况十分严严重；如如果目的的地是公公主坟或或是军博博，状况况更为糟糟糕。尤尤其令人人不安的的是，目目前西边边还在不不断兴建建大型住住宅小区区，以后后搭乘地地铁的居居民会越越来越多多，地铁铁未来的的搭乘状状况还不不得而知知。公交项目周边公公交线路路较多，基基本上可可以到达达市区各各地，由由于本项项位于复复兴路与与西四环环交接十十字路口口，而复复兴路和和西四环环路是本本区域内内的主要要交通干干道，运运行公交交线路较较多，因因此搭乘乘公交车车到达本本项目极极为便利利。如下下图：项目周边公交站点图区域内

56、现有有公交路路线项目周边公交站点图所在道路公交线路始发站终点站复兴路620广安门张仪村711阜成路青塔373公主坟衙门内747北京西站大峪复兴路西四环982北京西客站站西北旺804花家乡驾校校姜庄户967鸿益驾校北岗子905场分园颐和园748晓月苑小区区育新小区958八大处北京游乐园园621四海公园玉泉路817玉泉路国防大学西四环942桥梓东直门西四环通通州927亦庄站西客站西四环丰丰台993窦店汽车站站太平桥2-4 区区域人流流动向良好的交通通环境不不仅能够够为项目目组织良良性的交交通体系系，还能能够为项项目带来来消费人人流，提提升项目目人气，从从而为项项目的成成功运作作提供有有力的外外部帮

57、助助。本项项目所在在位置是是区域内内重要交交通枢纽纽，从上上图中可可以看出出，本区区域内各各区位都都有较多多公交车车辆可以以到达本本项目，交交通极为为方便，并并且从公公主坟、从从本区域域附近最最大社区区“远洋山山水”到达本本项目也也极为方方便，如如：公主主坟到达达本项目目不仅可可以乘坐坐地铁，还还可以乘乘坐众多多公交车车可以到到达本项项目；而而“远洋山山水”是本区区域最大大的社区区，其建建成后入入住人口口可达33万人，其其社区居居民到达达本项目目可直接接乘坐7751、6620等等车辆。因因此区域域内便利利的公交交系统为为本项目目带来大大约200多万的的人流。综上所述，本本项目周周边的交交通系统

58、统极为便便利，能能够为本本项目提提供较大大的人流流，因此此在针对对本项目目业态设设计是可可以充分分考虑交交通为本本项目带带来便利利。2-5 通通行状况况从目前的道道路通行行情况来来看，上上班高峰峰时间往往西道路路状况基基本良好好，自驾驾车、乘乘坐公交交车出行行道路基基本保持持畅通；对于更更多的在在东边工工作的人人来说，由由于东西西走向的的车流过过分依赖赖主干道道复兴路路，导致致负载过过重，车车流过玉玉泉路或或者大中中音响器器材城路路口时拥拥堵状况况十分严严重，并并且越往往东拥堵堵状况就就越严重重。此种种状况一一直延续续到早晚晚交通高高峰结束束。通过上述分分析，可可以看出出目前的的交通状状况尚不

59、不尽如人人意，未未来等小小区周边边道路完完善之后后,交通通状况将将会有所所改善,但是由由于玉泉泉路远洋洋山水、玉玉泉新城城这两个个百万平平米大盘盘的建设设,这里里的人口口密度将将会大幅幅上升,同时伴伴随着北北京20008年年奥运会会的召开开，北京京20005-220200年新城城市规划划:两轴轴-两带带-多中中心的推推进，本本区域交交通问题题将成为为首要解解决的大大问题，因因此未来来政府对对本区域域交通道道路的改改造是势势在必行行的大趋趋势。2-6 未未来交通通规划阜石路北京市总规规修编已已将该路路全线提提级为城城市快速速路，相相关的规规划条件件也做了了较大调调整，目目前设计计部门已已经完成成

60、了该路路的规划划方案，相相关区政政府正在在积极准准备征地地拆迁工工作，待待条件成成熟就开开工建设设。改建建后的阜阜石路将将由600米拓宽宽到800米，经过车车辆的行行驶时速速将由660公里里提高到到80公公里。此此外，阜阜石路由由西三环环到西四四环3.5公里里路段沿沿线将新新建、改改建永定定路立交交、玉泉泉路立交交、田村村东路立立交等66座立交交桥，作作为阜石石路升级级快速路路的配套套措施。改改建后的的阜石路路将与长长安街西西延长线线及莲花花池西路路共同构构成东西西方向的的交通主主干道。玉泉路根据相关的的规划，玉玉泉路未未来将拓拓宽为660米，目目前正在在动工修修建。玉玉泉路将将向北延延伸，在