房地产企业开发间接费用核算（word）

1、房地产开发间接费用核算开发间接费的概念开发间接费用是指 HYPERLINK /wiki/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%BC%80%E5%8F%91%E4%BC%81%E4%B8%9A o 房地产开发企业 房地产开发企业内部独立核算部门在开发现场组织管理 HYPERLINK /wiki/%E5%BC%80%E5%8F%91%E4%BA%A7%E5%93%81 o 开发产品 开发项目而发生的各项 HYPERLINK /wiki/%E8%B4%B9%E7%94%A8 o 费用 费用。当开发项目目分两期期及以上上期数开开发或不不同建筑筑类型时时，开发发间接费费用虽是是直

2、接为为房地产产开发而而发生的的费用，但但它不能能直接确定定其为哪哪期哪种建筑筑类型产产品所应应负担，需要先先在“开开发间接接费”科科目进行行归集，然然后再采采用一定定方法，分配至哪期哪种建筑类型产品开发成本。开发企业在在开发现现场组织织管理的的部门主主要有：前期管管理部门门、成本本管理部部门、工工程管理理部门、材材料设备备采购管管理部门门、设计计管理部部门等。各各企业因项项目大小小等原因因，现场场管理部部门的设设置和名名称各有有不同。现场管理部门的公司分管领导发生的费用可以划归至各部门核算，可不在管理费用科目核算，这样可以加大土地增值税扣除成本。开发间接费费的明细细科目及及核算当房地产开开发企

3、业业成本核核算对象象为两个个及以上时（一一般是分分两期及及以上期期数或不不同建筑筑类型），应当当将“开发间间接费用用”作为一一级会计计科目设设置，期期末再将将一级科科目“开开发间接接费用”金额转至至“开发发成本开发间间接费”科目，结转后本科目无余额。如果只有一一个成本本核算对对象，可可直接在在“开发发成本”一一级科目目下设置置“开发发间接费费用”科科目进行行核算，区区别是“开开发成本本”及明明细科目目都设有有辅助核核算（比比如：期期数或不不同建筑筑类型等等），一一级科目目“开发发间接费费用”一般不不设期数数核算。“开发成本本开发间间接费”辅辅助核算算项一般为*期数数和*建建筑类型型产品等。开发

4、项项目中可可能会存存在不同同的建筑筑类型产产品有：住宅、商商业、别别墅、酒酒店、公公寓、公公共配套套等。对对核算要要求不高高的企业业，可以以只设“期期数”辅辅助核算算项（也也有称作作“组团团”），不不设建筑筑类型等等其他辅辅助核算算项。期数设置一一般根据据竣工交交付时间间来确定定，同一一时间段段内（一一般是指指一个月月内或季季度内）交交付的划划为一期期，主要要是考虑虑到交付付当月或或当季收收入与成成本费用用等能同步结结转，且对企企业所得得税的计计算不产产生影响响。跨年年度但邻邻近的两两个月应应分为两两期。当然，期期数也不不宜分得得太细（比比如每幢幢分为一期），太太细会增增加核算算工作量量，效果

5、果也不明明显。期期数也不不宜分得得太粗，这这样会造成在在企业所所得税清清算、土土地增值值税清算算时无法法划清各各期各建建筑类型型产品开发发成本。当期数划分分确定后后，公司司各项开开发行为为，也应应按设定定的期数数去操作作，不要要在各期期数之间间或各建建筑产品品之间混混淆不清清，包括括：报批批报建、招招投标、合合同、发发票等。举例：20012年年1月开开工住宅宅1幢，交付时间为2013年11月，2012年3月开工商业1幢，交付时间为2013年12月，那么这2幢可归为一期核算。2012年年1月开开工住宅宅1幢，交付时间为2013年12月，2012年3月开工商业1幢，交付时间为2014年1月，那么这

6、2幢应分为两期核算。“开发间接接费”日日常明细科目目与管理理费用一一致，这这里不再再赘述。主要细述那些不一致的明细科目：周转房摊销销：指不能能确定为为某项开开发项目目安置拆拆迁居民民周转使使用的房房屋计提提的摊销销费，产产权归开开发企业业所有的的各种房房屋。包包括在开开发过程程中已明明确其为为安置被被迁居民民使用的的房屋，开开发的商商品房竣竣工后且且在未销销售前用用于安置置拆迁居居民使用用的房屋屋，以及及搭建用用于安置置拆迁居居民周转转使用的的临时性性简易房房屋等。 周转房随着着使用和和自然力力的侵蚀蚀，会逐渐渐发生损损耗而减减少其价价值，但但由于使使用周期期不长，它它又不同同于固定定资产核核

7、算。它它应根据据使用期期限计算其其摊销额额，方法法类似于于折旧计计提。为了核算周周转房的的使用、摊摊销及其其增减变变动情况况，企业业应设置置“周转转房”账账户，并并在其下下设置“在在用周转转房”和和“周转转房摊销销”两个个二级科科目。本明细科目目一般房房地产企企业很少少碰到。利息支出：指开发发企业为为开发房房地产过过程中借借入资金金所发生生的利息息支出。与与借入资资金业务务相关联联的手续续费、评评估费、担担保费、财财务顾问问费等支支出也应应包含在在内（以以财务顾顾问费等等名义收收取的类类似于利利息的费费用虽然然从手续续上看不不是利息息，但事事实上就就是利息息的一部部分）。与与项目开开发无关关的

8、借入入资金所所发生的的利息支支出应在在“财务务费用”科科目核算算，比如如：借入入资金又又转借给给其他企企业使用用的发生的的利息支支出，不不应将其其资本化化。开发项项目竣工工交付后后发生的的利息支支出应在在“财务务费用”科科目核算算。一般房地产产开发贷贷款，用用途都是是确定的，有明明确的工工程对象象，其发发生的利利息支出出，在期期末可以以直接转转入相应应的期数数及开发发对象的的开发成成本。集团借款等等其他借借款，用用途可能能不确定定是哪期期项目哪哪种建筑筑产品，就就需要先先在“利利息支出出”科目目核算，期期末再采采用一定定方法分分配至各各期成本本及各建建筑产品品。考虑到土地地增值税税清算等等对利

9、息息的核算算要求，需需要在“开开发成本本”下设设置二级级明细科科目“利利息支出出”（或或称“资本本化利息息”），对对利息单单独进行行核算，二二级明细细科目的的辅助核核算项一一般为*期数数和*建筑类类型等。工程管理费费：聘用用专业的的工程管管理公司司代为管管理施工工现场发发生的费费用。类类似于监监理费，比比如：聘聘请专业业公司负负责项目目开发发发生的代代建费用用或工程程管理费费用。监理费：聘聘用专业业的监理理公司发发生的费费用。监监理合同同条款如如根据建建筑面积积收费的的，可以以直接记记入对应应的成本本核算对对象。监监理合同同条款如如根据时时间或人人员等收收费的，应应分配记记入各期期各建筑筑产品

10、开开发成本本。临时设施建建造费：现场管管理部门门办公用用房所需需建造费费用。临时设设施如与与销售、行行政等部部门合用用的，应应采用一一定方法法，分别别在“管管理费用用”、“销销售费用用”和“开开发间接接费”核核算。有的企业将将现场管管理部门门办公用用房直接接放在“开开发成本本-前前期工程程费”科科目核算算，但由由于办公公用房一一般会在在多个开开发期数数中存在在并使用，在在会计核核算上，还是先放在“开发间接费”核算然后再分配，这样更加合理。水电费：现现场管理理部门办办公所用用水电费费用。有有的公司司是将其与与施工用用水电混混在一起起在“开开发成本本-建建安工程程费”核核算，对对纳税虽虽无影响响，

11、但从从内部管管理来看看，略有有不足。业务招待费费：现场场管理部部门发生生的业务务费用。有有人认为为应将其其放在管管理费用用核算，主主要是考考虑到纳纳税调整整因素，这这是税收收影响会会计核算算的做法法。从内内部会计计核算角角度，为为了核算算现场管管理部门门发生的的业务费费用，放放在开发发间接费费科目核核算适宜宜。开发间接费费的明细细费用，如如果能直直接确定定归属于于哪一期期哪种建建筑产品品，也可可以直接接在“开开发成本本”下二二级明细细进行核核算，辅辅助核算算项一般般为*期数和和*建建筑类型型产品等等。开发间接费费的分配配方法每月终了，应应对开发发间接费费用进行行分配，将实际发生数计入有关的成本

12、核算对象。企业可根据开发经营的特点自行确定开发间接费用的分配方法，一经确定，不得随意改变。公共配套设施一般不分配开发间接费用，公共配套设施一般只核算建造成本。方法如下：1、建筑面面积法。指指按已动动工成本本核算对象象建筑面面积占开开发用地地总建筑筑面积的的比例进进行分配配。此种种方法简简单，但但是如果果建筑类类型成本本差异较较大，就就会有点点不太合理。（1）一次次性开发发的，按按某一成成本对象象建筑面面积占全全部成本本对象建建筑面积积的比例例进行分分配。（2）分期期开发的的，首先先按期内内成本对对象建筑筑面积占占开发用用地计划划建筑面面积的比比例进行行分配，然然后再按按某一成成本对象象建筑面面

13、积占期期内成本本对象总总建筑面面积的比比例进行行分配。举例：A项项目分三三期开发发，总建建筑面积积50万万平方米米，一期期20万万平方米米，二期期15万万平方米米，三期期15万万平方米米。目前前，已一一期已开开工面积积10万万平方米米（其中中：住宅宅5万平平方米，商商业5万万平方米米），二二期已开开工100万平方方米（全全部为酒酒店），当当期开发发间接费费发生额额为1000万元元，月末分分配：一期住宅应应分摊开开发间接接费=1100205=225万一期商业应应分摊开开发间接接费=1100205=225万二期酒店应应分摊开开发间接接费=11002010=50万万2、直接成成本法。指指按期内内某一成成本对象象的直接接开发成成本占期期内全部部成本对对象直接接开发成成本的比比例进行行分配。此种方法要要求会计计核算能能够真实实反映现现场实际际发生的的开发成成本，包包含已发发生未支支付成本本。对成本本动态核算算要求较较高。假设：房地地产开发发企业当当月各成成本对象象实际发发生的直直接开发发成本5500万万元，确确定的成成本对象象为三个个，其中中：住宅宅用房AA直接成成本为2200万万元，商商业用房房B的直直接成本本为2000万元元，配套套设施CC直接成成本为1100万万元。采采取直接接成本法法分摊，当当月开发发间接费费20万万元，由由此计算算各成本本对象应应分配的的开发