农产品批发市场营销提报

1、万泰.舟山三农农产品批发市场 营销提报农产品批发市场营销提报第1页需要思索清楚几个问题：有否竞争对手？竞争对手与我们最大区分在哪？我们定位是否准确？模式是否清楚？我们软硬件有何值得改进？现有招商已经进行调查过程中商家意向到底怎样？期望什么？需要什么？我们本身有何问题？哪些步骤可能会出故障？农产品批发市场营销提报第2页需要清醒认识几个问题：营销，最主要处理问题：信心问题！运行，最主要处理问题：模式问题！只有商铺卖掉了，只有商家盈利了，开发运行商才算成功！农产品批发市场营销提报第3页我们提议几个关键点：市场定位、营销模式、形象包装、运行策略、宣传策略农产品批发市场营销提报第4页提案基本结构项目概况

2、市场分析项目定位营销创新价格策略财务估算整合推广执 行农产品批发市场营销提报第5页前 言 当前，伴随舟山市城市开发进程加紧，人口渐渐增多，市区商品房交易市场日趋活跃，但商业物业竞争渐趋激烈，各房地产项目如雨后春笋般耸立，形成了大量高端常住人口，专业化农贸市场是必定生活配套需求。三农农产品批发市场运行，可满足舟山周围近100万常住人群菜篮子需求，可满足其开发、投资、经营三方长期有效利益。 为给本项目提供更加好市场准确定位，本公司对舟山城区各农贸市场及其它商业项目进行了详细市场调研分析，并为项目标销售找到适当营销策略。 作为区域内首家对外销售农批市场，我们须对本项目各方面进行差异化包装，并定位出特

3、殊卖点。农产品批发市场营销提报第6页 从总体上看，本案已经具备了政策优势、区位优势、定位优势、经营客户与终端客群（即：市场）优势、前景优势等很多优势条件，项目标成功从理论上讲已初现端倪，本公司认为本案销售推广工作应该首先从政策支持+民生工程+概念化包装炒作+商业地产专业运作四位一体系统操作着手，相辅相成，互为依靠，只有每个步骤都严谨，才能确保项目标经营和销售双成功。农产品批发市场营销提报第7页一、项目概况篇农产品批发市场营销提报第8页 三 农农批市场区域位置平面农产品批发市场营销提报第9页项目SWOT简析：优势区位优势浙东沿海重镇，长三角入海口，交通极其便利。产地优势舟山历史为水产品集散地，经

4、营历史悠久，经商人数众多。销路优势当地农业基础极差，110万常住人口所需农副产品都依靠大陆供给。综合优势具批零/加工/包装/仓贮/物流/信息等各种当代化综合性市场功效。信息优势这里将建设多媒体网络信息中心。交通优势高速及码头形成西进东出交通枢纽中心。规模优势40万平方米专业大市场，“一站式”服务流程。政策优势“三农” 国策扶持，舟山唯一农产品专业交易市场，确保经营坐收红利。机会扶农惠农政策，扶持第三产业和涉农产业发展。当地产业结构改变孕育更多商机。威胁市场狭小，辐射面小，消费人口有限。存量项目较多形成产品阻断，项目发展扩大受到制约。优势及劣势及机会点：农产品批发市场营销提报第10页 1、大环境

5、分析 经过近三十年改革开放和经济社会发展，政府对城区进行了大面积改造，城镇居民生活水平快速提升，消费观念和方式发生深刻改变，人们对食品安全要求越来越严格。 同时，城市农贸市场，尤其是在大中城市市民生活中饰演主要角色城市农贸市场开始暴露出很多弊端。在超市、农超对接和仓储式快速食品类消费异军突起形势下，市政府相关部门将大力推进农批市场配套工程建设。二、市场分析篇农产品批发市场营销提报第11页 3、农批市场正经历着三个转变:地 点从室外到室内迁徙； 形 态从简陋到精巧蜕变；经营管理者从街道办事处到专门企业交接。农产品批发市场营销提报第12页 4、农批市场投资优势 舟山与其它城市一样，近几年各商业形态

6、同质化程度日趋严重，造成许多商家经营惨淡。作为农批市场则不一样，首先这是极有实际需求成熟、永久市场，同时政府“菜篮子”工程实施，违章占道经营取缔，无疑是投资农批市场有力确保，商家经营自然有利可图。鉴于独占性、快速成长性和投资风险小原因，国内不少城市农批市场已悄悄成为中小投资客与创业新宠。 农批市场是城市旧城改造和整理市容产物，因为这类项目符合城市规划和政府政策导向，且包括“菜篮子”工程，所以收益稳定，基本没有投资经营压力。农产品批发市场营销提报第13页 怎样拔高本市场定位？怎样创造更大销售效益？将是此次策划重点。 依据市场调查显示：舟山市经营情况良好农贸市场，基本全是成熟居住小区配套设施，农贸

7、市场这一配套产业商业价值，必须依靠强大居住人群得以实现。项目标居住人群消费需求和消费实力，决定了未来农贸市场经营情况和商业价值。由此可见项目标需求分析就显得非常必要，只有经过详细调查了解农贸市场经济发展规律、科学分析区域农贸市场真实需求后，才能合理制订项目经营规划，项目独立门面及多摊位少年经营权销售才有可能找到为市场所接收推广方式、销售价格。项目地处舟山市定海区西城双桥区域，当前周围人口不多，但交通极为便利，有利于形成专业市场经营气氛。三、项目定位篇农产品批发市场营销提报第14页 舟山市区域内在提质改造前农贸市场基本依然以传统农贸市场为主（大棚蔬菜摊位围合门市临街商铺），在形式上建立了一定经营

8、环境，但因业态规划随意、产品设计与经营规划缺点，和后期经营管理不够专业，造成部分位置相对较差区域经营困难，投资者和经营者都深受其累，和真正意义上“农产品批发市场”经营环境还有很大距离；现在舟山市新型农批市场还没有形成规模和影响，尚在概念阶段，受城市经济发展压力，农贸市场换代升级成为必定，市场期待出现经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式多样化及服务规范化新型农贸市场呼唤第一个吃螃蟹！本项目寻求定位专业性，唯一性、规模化经营、农批对接产品主渠道，既可确保经营者收益，又能确保投资者回报，还能确保消费者稳定。农产品批发市场营销提报第15页 项目定位 打造舟山首席地标级农副产品交易中心关键词：1、建

9、立一个新农批市场环境：标准、一站、便捷、舒适。2、统一招商、统一经营、统一管理、零售与配送结合。3、利用农贸产品及其农批对接先天优势，规范经营、提升服务品质，建立市场品牌主张及影响力，确保竞争优势和物业增值。4、在产品上突出“快、鲜、活、精、全”特点。农产品批发市场营销提报第16页客户生态链：终端消费群体项目经营商家项目投资业主项目经营权业主终端消费群体：项目区域内居住人群项目区域辐射半径内消费人群（半径可扩大至整个大舟山范围）项目区域内包括餐饮商业体及企业团体机关食堂第一目标群：项目自营商家：第二目标群：投资、经营权业主： 客户群体分析农产品批发市场营销提报第17页经营业态分析 业态规划直接

10、影响经营成败，也间接影响项目销售成败，业态规划必须确保经营成功，要建立在可实施、可操作、可连续之上； 舟山市现有农贸市场在业态上没有严格要求，在大框架之后就很随意，不重视项目标整体环境塑造，业态之间往往没有可衔接性，也使市场业态之间出现了断裂，出现位置很好摊位经营良好，较差则没有经营起来现实状况和可能性。 所以，业态规划必须以市场需求为依据，要把握以下两点： 终端产品单店销售评定额与既成租金关系。 区域终端消费需求及潜在演变和产品供给关系。规划应重视业态之间衔接和互补，最大化利用人流提升项目整体经营环境，最小化区域内业态失衡和竞争，确保项目标整体价值最大化。农产品批发市场营销提报第18页 关于

11、农批市场投资现在基本被市场接收，而且农批市场投资已经成为了一项回报稳定，概率风险极小投资，与其它房地产投资相比，农批市场投资有着先天优势。 新型农批市场，因其含有稳定投资回报，正在创造房地产市场一个开发和销售奇迹。即使舟山市未出现过农批市场销售，但在农批市场主体、形态、模式提质后，经过一定营销引导将能培养一大批农贸市场经济投资群体。 农批市场区域价值已经得到公认。周围人员多，固定消费群体多，而且这个群体普通不会变，是比较忠实消费者，这么对经营者及其延伸投资者来说，有比较可靠经营与投资回报，当然愿意买。 投资分析农产品批发市场营销提报第19页 本案营销应打破固有思绪，不能把本案视为仅仅农批市场或

12、铺面摊位销售。要从一个新角度来设计和开展本案销售，将农贸市场营销提升到一个新高度-即中小型商业地产运作。 不过，销售本案物业只有常见出让经营权和产权销售两种，方式决定了投资者接收度关键，因为产权销售使购置者拥有了铺面/铺位产权，保障性强，轻易受到投资者高度认可；而仅仅出让经营权，对于投资者来说，相对于购置产权，个人利益保障就变得不稳定性，所以，受买者接收度会大大降低。 针对本案特征，包括到占大部分百分比散铺摊位，为防止工作复杂性及购置者差异化，本案销售将以产权和经营权相结合销售模式。 原理上先推售摊位经营权销售（经营权出让初步定为回笼资金还躲避租赁税赋、便于农贸超市化管理，带动商铺产权销售价格

13、拔升） 操作上本案蓄势期客户累积及购置诉求，产权和经营权可同时推出。四、营销创新篇农产品批发市场营销提报第20页营销策略：概念引导、模式强化、政策吸引、宣讲促进、活动促成。推广策略：高举高打、集中引爆、快速铺开！农产品批发市场营销提报第21页进行主题式（遵照前述定位专业高端农批市场）销售，租售同时。 1、租后带租约出售； 2、售后委托开发商统一招商（返租3+2+5年）； 3、对于投资者：在签署买卖协议同时需委托物业管理企业统一招商经营。 4、勉励自营者购置，并给予适当优惠； 5、入市时机：提议于 7 月中旬正式开盘， 详细见第八部分：工作计划表一、销售模式农产品批发市场营销提报第22页1、恰当

14、利用销售“三步曲”，对尽快回笼资金，品牌加盟、减轻压力、降低风险尤其关键。“三步曲”即阶梯式销售：优势产品一楼铺位（约40%）销售，快速回笼资金； 赢利产品一楼内铺及二楼内铺（约40%）销售，投资回报及照料关系客户； 阻力产品三楼、四楼内铺（约20%）销售，保本配套。2、以“低开高走”策略、“大商家入驻”快速打开市场。3、以“市场繁荣”为连续卖点，提升“赢利产品”价格，获取高额投资回报。4、以“按时并盛大开业”为节点，促进“阻力产品”销售。二、创新销售农产品批发市场营销提报第23页 三、营销策略1围绕项目标主题定位，引入各经营品类大户入场，带动小商家进驻；梳理前期登记客户，逐一约谈，达成购置意

15、向，规范定金收取制程，保障意向客户不予流失；争取政府领导及政策支持（一定税费减免期、一证式工商管理），用足政绩民生工程公益推广应用，争取做市区示范性农贸市场最高、最精、榜样典范；活动、会务为主、广告为辅，紧密新闻媒介，扩大市场著名度；推、销结合，直投为主，充分利用口碑影响力，对旧商家介绍新商家实施双向奖励；售后物业管理主动配合；作全市性报纸及户外广告，快速搜索目标客户。造势项目公开对外销售（即开盘），加大开盘当日成交优惠幅度，争取开盘当日去化量达50%以上。（另见开盘活动方案）农产品批发市场营销提报第24页 营销策略21、内部认购经过内部认购，让市场经营户优先认购，享受优惠折扣，在经营户内部形

16、成良好口碑；对头摊及位置好竞争多摊位采取抽签或摇号乃至炒作拍卖方式决定买方，表达公正、公平。点名买卖产权和租赁之间区分，买卖产权可永久经营；租赁铺位会出现涨价和租不到摊位，高转让费情况发生。艺术传达摊位稀缺性（必要花钱少创意广告伎俩）。2、竞争购置引入投资客户给经营户造成一定购置压力，快速促成经营户购置决心。形成投经互动，也促进快速开业。农产品批发市场营销提报第25页 为快速回笼资金，又能增强投资者信心，到达三赢目标，本项目应选取付款方式提议为： 销售经营权部分：分为一次性付款和分期付款两种。分期付款周期不超出30天。 销售产权部分：分一次性付款和按揭付款两种。 A、摊位销售经营权部分： 开盘

17、当日一次性交清全款给予xx折优惠； 分期付款：首付50%以上，余款30天内付清，可优惠至xx折； B、对商铺产权销售部分： 一次性付款购置给予xx折优惠； 按揭付款购置给予xx折优惠； 四、付款方式提议农产品批发市场营销提报第26页 价格定律：商业房地产，租金决定销售价格（对投资者而言）；成熟市场租金调查统计表（摊位按2.5延米一个，内铺按40平米一间，外铺不等）经营业态最高租金最底租金平均租金摊位1000元/月600元/月800元/月市场内门市3000元/月元/月2500元/月临街商铺250元/80元/100元/五、价格策略篇农产品批发市场营销提报第27页按照租金表能够得到一个相对粗略估算价

18、格：摊位：90000元/个（ 2.5延米）市场内门市：10000元/临街商铺：15000元/（以上价格均为传统型举例说明，不能作为项目价格参考依据）农产品批发市场营销提报第28页投资客对投资回报周期要求较高，而自营户比较关注市场经营繁荣是否，针对这一现实状况：本案销售客户应进行细分：1、摊位销售对象80%应以自营商家为主；2、一楼商铺销售对象应以投资和自营客6/4百分比；3、二楼商铺销售对象70%应为纯投资客。购置客户群体划分 作为一个新市场，按照现有租金水平，单纯从投资回报角度是无法到达商业投资回报需求，但从专业农贸市场长久稳定投资角度分析，风险又是最小，最有保障，伴随市场培育过程，逐步繁荣

19、，租金也将阶段性递增，从久远投资分析，还是较为合理。农产品批发市场营销提报第29页 依据对整体市场调查及各铺位租金水平计算，本市场各类别铺位均价应在以下范围较为合理：临街商铺：分东北 西南两面 1-17000元/平米区间市场内铺：9000-11000元/平米区间摊位：（按2.5延米每个计价）详细价格，应视认筹情况灵活调整农产品批发市场营销提报第30页 “一铺一价”价格表可于开盘前10日内制订农产品批发市场营销提报第31页 依据上篇对市场内各区域、各品类初步定价，将得出本案一楼逾15600平米独立商铺和18000平米摊位、二楼26790平米销售总额估算；因为各物业详细数据并不准确，以下所分析财务

20、数据只能作为参考，并不作为最终依据； 待独立商铺面积最终测绘确定、做到一铺一价后，本市场一楼可销售总额即可明确化； 本市场三四楼部分将作为独立业态进行细分定位，并确定销售模式。六、财务简析篇农产品批发市场营销提报第32页面积预估底价（1）总销完成率可完成总销预估底价（2）总销完成率可完成总销预估底价（3）总销完成率可完成总销一楼可销共计187间15600平方187156001300020280000070%1419600001500023400000055%1287000001600024960000040%99840000一楼摊位17929平方1792950008964500070%6275

21、150050008964500070%6275150050008964500070%62751500二楼可销共计444间26790平方4442679075002500060%12055500080002143050%107160000850022771500040%91086000三楼可销共计77间25582平方772558235008953700020%1790740035008953700020%1790740035008953700020%17907400四楼可销共计74间25205平方742520530007561500020%1512300030007561500020%151230

22、0030007561500020%1512300065852358296900033164190073211286707900农产品批发市场营销提报第33页七、整合推广篇一、确立关键推广标准：抢时、借势、造势、吸市、拓市、用市抢时-把握入市时机，时机不容错过。借势-充分借用市场民生工程，突出项目优势，树立项目特色定位造势-对市场进行包装，诠释市场崭新概念，拓宽宣传推广渠道吸市-吸收商业地产营销模式，引发客户关注度拓市-强化现场销售力，拓展多渠道营销，实现快速销售用市-借助商业物业良好销售及投资形势，深挖客户资源农产品批发市场营销提报第34页项目宣传逻辑思绪 运行模式概念灌输； 民生示范优势传输

23、； 招商政策引诱刺激； 营销洽谈客户洗脑； 签约仪式直接促成； 农产品批发市场营销提报第35页市场突破点管理方式创新差异现有管理弊端，迎合商家需求模式突破全新消费地农批模式引入，吸引商家新关注凭资格入驻给好商家一个转移或创造理由定位细化、数据到位、资源充分了开好“两会”：主题公布会、推介签约会农产品批发市场营销提报第36页吸引中高端产品经营商家注意；塑造舟山农产品交易管理新模式提升者形象；炒作区域唯一资源稀缺性；强调区域未来发展方向、升值潜力；促进签约。我们任务农产品批发市场营销提报第37页我们怎样抵达？农产品批发市场营销提报第38页重点攻击五个点模式创新政策吸引活动促进观念引导管理升级农产品

24、批发市场营销提报第39页我们说什么呢？农产品批发市场营销提报第40页首先，制造话题，引发市场思索详细到本项目，要想赢得市场共鸣，赢得投资客关注率，完成在舟山首个区域消费地农批市场占位，提议采取悬念广告。农产品批发市场营销提报第41页如在报纸和专业杂志上以软文形式连续发布几篇关于农批市场文章，引发业内市场讨论:标题可认为：吃在舟山为什么这么贵？ 怎样降低舟山生活成本？ 教授解答：怎样应对舟山农产品交易链变革。 释意： 第一篇软文目标在于引发经营投资者共鸣，产生思索？ 第二篇软文目标则在于引发大家讨论。 第三篇软文则间接引入了农批市场创新经营模式。农产品批发市场营销提报第42页推广阶段划分（场地包

25、装、招商、物管、投资性经营性购铺同时进行）详细营销方案视认筹情况灵活调整农产品批发市场营销提报第43页四、媒介组合策略媒介组合以DM单页、外展为主，报媒、电视广告为辅，并引入网络。投放渠道 备注主要媒介DM宣传单网络电视游字，宣传片现场气氛包装辅助媒介座谈会DM单派发、电台农产品批发市场营销提报第44页 五、阶段性推广计划因为本项目销售周期较短，2个月内要完成全部销售启开工作，所以在推广上应全方面展开，造成轰动效应，详细可分为两个阶段：第一阶段：蓄势炒作期：从项目正式开启5月1日-开盘7月1日招商销售同时展开，宣传单页派发、网络互动、电视宣传开启、现在商业气氛布置、营销中心开放。第二阶段：连续

26、销售期：从项目开盘7月15日-尾盘清盘前连续传达项目开盘盛况，网络，行销拓展投资客户，市场正式开业活动通知。农产品批发市场营销提报第45页八、工作计划安排农产品批发市场营销提报第46页需完善法律文本：1、商铺买卖协议完善2、委托租赁协议3、市场管理条约需细化工作：1、销售部组建及培训2、营销物料完善3、一铺一价 定价4、物业（市场管理）企业确实定农产品批发市场营销提报第47页 谢 谢！预祝本项目圆满成功！农产品批发市场营销提报第48页11、人生一些障碍，你是逃不掉。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生高点。12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量埋怨。寻求抚慰也

27、无济于事，还徒增了他人烦恼。13、认识到我们所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。14、梦想总是跑在我前面。努力追寻它们，为了那一瞬间同时，这就是感人生命奇迹。15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中降低你收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你结果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!16、人生在世：能够缺钱，但不能缺德;能够失言，但不能失信;能够倒下，但不能跪下;能够求名，但不能盗名;能够低落，但不能堕落;能够放松，但不能放纵;能够虚荣，但不能虚伪;能够平凡，但不

28、能平庸;能够浪漫，但不能浪荡;能够生气，但不能生事。17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量电影，坐下来静静观赏，去发觉生命中真正主要东西。18、在人生舞台上，当有些人愿意在台下陪你度过无数个没有未来夜时，你就更想展现精彩绝伦自己。希望每个被努力支撑灵魂能吸引更多人同行。19、主动人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过寂寞、洒过汗水、流过眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。1、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太轻易被外界气氛所感染，被他人情绪所左右。2、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于他人，唯一能够埋怨，只是不够努力自己。3、大约是没有了当初那种毫无顾虑勇气，才变成现在所谓成熟稳重样子。4、世界上