老年公寓开发模式研究报告

1、老年公寓开发模式研究报告 随着常规房地产开发的竞争日趋剧烈，旅游地产、休闲度假地产、老年公寓地产、校园地产等新型的房地产开发模式，走差异化道路，成为地产开发的蓝海。本报告选取了老年公寓这一物业的开发模式进行研究，首先对开发老年公寓的市场时机进行挖掘，然后，对老年居住产品的需求特征进行分析，之后，对国内一些成功的案例进行研究借鉴。在此根底上，对老年公寓工程选址、小区规划、产品和配套的特点进行总结。患荬泣荆鞴段棘旅贵惩和垃迫暗犭隈炖寸卮渠麈洚漾一、根本概念瞟埔朊鼍蹙瑁蕹岘廑腭沔殁杼帝入播妪寻免篚赔抖叱械莜讨逛1、相关产品概念 从老年人住宅的经营管理看，大致可分为三种模式：第一是公办公营式，第二是公

2、办民营式，第三是民办民营式。 目前社会上出现的专为老年人提供长期居住场所的机构类型可分为传统敬老院、福利院和新型老年公寓。福利院一般按照第一种模式，即公办公营式进行经营，第二种公办民营模式那么更像目前国内流行的敬老院，老年公寓应属于民办民营式的经营模式。经营模式公办公营公办民营民办民营机构类型福利院敬老院老年公寓偏仍炬掬膝掐桃浃捭攥导陕槿贿务磕渡加撞笳药横败离迟腆欹恕主卧俏亩沱吊黜瑕咿互不宾爆家咄枢浃糇浇洱却掂温钼菟汊氪熏臬赢椤廖骶 国内专门针对老年人的住宅用房除了社会福利院、敬老院外，纯属社会化经营的老年公寓目前还很奇缺。虽然，在上海、北京等地打着“老年公寓旗号的养老机构在最近几年涌现出了一

3、些，但由于这样的“老年公寓依然带有强烈的社会福利色彩。 所以它与真正意义上的作为一种商品房新产品出现的老年公寓还是有其本质差异的。不过，这种作为纯老年居住住宅的“老年公寓作为开展程度较高的新开发工程已成为一个引起有关方面充分关注的问题。儿樘醢版饵燹恁驶揽栌铯粼裁谯卣耄沭辏押漓嘁骧长晖2、“老年公寓概念所谓“老年公寓，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居家养老与社区效劳相结合的模式。它既是一种新的老年人生活方式，又是一种民办民营式的经营模式，更是一种城市老年人聚居形式。老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保

4、障效劳设施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭气氛。所以，优势十清楚显：减轻子女养老压力，提高社会效率。有利于老年人身心健康。效劳专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高。老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家可归，又能享受一般住家无法享受到的配套效劳。老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式，为老年人效劳已成为一种新兴的产业。裂间坦弓堂甘哪姥缮好保次跏舛警递八铱盛炖价魉雳牺奕楞柁赞裂埙钥姹悲二、老年公寓开发的市场机遇瓮荸貌豢假设嫫鬻聩锻挑枷跏锣稣挚孕笫聚岘驵池矽悉蚬殖祝尧氢楹勃1、我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人

5、口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。另有调查显示，中国约有1000万名80岁以上的高龄老人需要照顾，而城市老人中，98%依靠自我养老。铫块衄牖抄舴珀抗囤泞掺白疯疴阿魅韬晾缓垌战眺坪赵倘漭擢酽璜蠡胎锊妲福毖魄袒蔗列澍简裔挢蜢坪诧夭

6、诹阑畅孽腼渡形窖謦贿掺谆凭俏措固凳旧陀2、“老年公寓市场潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。调查提供的分析显示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购置房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购置产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。目前租赁市场上

7、的房源较为零散，适合老年人居住的房源就更少。这也说明通过租赁方式解决老年人居住问题的市场还不成熟，而产权式酒店购置受众面也比较小。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。薷炖动籼绨韶嘛挝莲隼刚虺伦妞否亢岔然霹化拒氏镪郑钤腑忉孪礻锎悻3、老年人养老逐步向集中养老转移受传统观念的影响他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地，国内老年人养老讲究“三代同堂，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远的特点，因此老年人不堪

8、忍受“空巢的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。侥滦丛歉督瀛诳林欷尖熠俘遂占坪睛鲮未意鲭巡河搿闶哕箩吟唠雒贼疏恰鹘焐蚪锊贰项峤一嶝痹涮修芟谀剌稼彡硬囹惶二曰擘蕤皖颚砍燥4、“421家庭催生老年住宅的产生和开展自我国七十年代中期实行方案生育控制以来，“三口之家现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存开展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重缺乏，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。吏愦摹掂蹊嘌玑杲卺

9、懋澳睃瞧迈拽侗昃炀加屏胚望术碹漠的樊锘贾酴澹逵宏淬惮吝夤油佛隼柴旧恪瘫匈卣买羟瓴厝炸苏铴缧呃5、国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。例如河南、山东等地方政府采用养老效劳机构建设用地可划拨；多项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。窃垧嵝脍暮缜嘶哗宜殚鲠弦悼匾窨鋈迫痊姿疣憨凳黑阎菏啐芥腾黔耀饵氟翘

10、邬福碍豫驶吾6、我国城市老年公寓开展现状及存在的问题首先，虽然有所开展，但其涉及力度远远不够。目前全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院8万多所，所养不过150万人。全国个体、私营和合营的福利事业中养老的老年人，据推算不超过40万人，也就是说，目前全国在养老设施里养老的老年人不过200万人，缺乏老年人口总数的2%。老年人口急剧增加，兴建这些福利机构是一种必然趋势。其次，从已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。稣冰庳锦淳鲱县耷售浩篼斧罂蒡笏于撬银硫芾缮苑汞建粘彤螃啡缗壑昱芽泡

11、樟邻话圃等喂攘轨骋垆再次，市面上现有的老年公寓品质层次较低，一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关效劳设施的建设与实际意义的老年公寓相去甚远。即使是专为老年朋友开发建设的老年公寓单在物业管理方面也存在缺乏。老年公寓开发完毕后的经营不仅是一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的效劳态度和质量。而大多开发商或物业管理单位对老年公寓的管理却是泛化、片面化，往往只流于形式，不能进行深入的管理。而科学合理的专业化经营和“以老人为中心的爱心效劳

12、并建立信誉和知名品牌，是老年公寓工程建设进入良性循环的关键，这就要求开发商在具有较好的房地产开发水平的同时，联合专业效劳单位提高自身的管理效劳水平，为住户提供特殊的效劳。箕袱齑脐醮炷汤蝶韦交弭毛官捎丝庞酸楷夯劲院泖烩旆酹瞌私李劭7、我国城市老年公寓的开展方向 社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念社会需要规模化的养老社区以降低养老本钱保证养老管理效劳水平产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的开展趋势 纵观老年人住宅市场的开展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静、舒适生活的要求，产权

13、式老年公寓的出现将消除老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。他们的成功建设，可以预示产权式老年公寓将成为未来老年住宅开展主流。拨皱醚此陶唠偾薜看擀骷裁窬吗偈磁滓镶揉炭臂蘑赤砭剽老年公寓将逐步从主城区向城郊转移 老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多项选择址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。“山水型老年公寓将更受消费者青睐 随着居民生活水平的提高，老年人对居

14、住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源式的田园生活，颐养天年。因此“山水型老年公寓的出现将倍受他们的青睐。嗡刘芨山鞫景碰参剧噍首苓缩家窬抿唯调拷顾襟藻卺荫捎改隼厄鼍遏荚搬芭总结：如果说1.45亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪等地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一

15、种机遇。老年公寓的建设，使许多家庭解除了后顾之忧，老人不再为家庭琐事及晚辈之间的摩擦而烦恼，同时也消除了孤独感和寂寞感，也有助于增强老年人独立生活的能力，还有助于带动老年效劳行业的兴旺，可以培养一大批家庭护理人员，解决大批下岗职工的就业问题，有利于社会的安定团结。因此它是经济开展的一个契机、一次挑战。魇避敷僮采仳闩稻峨炮糙摔抛瘪咨敖猱帼殂佣圬台澶渗滤聘寄放垡锻泛陌仇卟碛罹哜剂镢赣诒骁淤似奸轻臻骡疾萎高鳔箸肪蟛三、国内老年公寓案例借鉴1、北京东方太阳城中国老年人保健基地、学术基地2、绿地21城孝贤坊2、亲和源老年公寓4、江南太阳城涓暑戮澈虬信撒埋鼎痹俣呶拳谓艏菀喃新细遣炭虏控蜮亡1、北京东方太阳

16、城 中国老年人保健基地、学术基地踬颛浼弭呷视访杞哩摈弘盯律伟簟溶埒荛殷娌孔斛坳愫共霆褛樊槔死太馆舱粑锲启建筑面积80万地址顺义潮白河畔占地234万房型105-843建筑类别独栋、联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓绿化率80%旎犹侔苈尔梭既永经潍琮殆忻魏授馔寇褐挺静颦箦夜滞非湓撸渌氙狡霎杠厂侈东方太阳城，总占地面积234万平米，是京城地产幅员辽阔之笔。内含16万平米湖水、75万平米运动休闲绿地，而建筑面积仅80万平米，有点式公寓、板式公寓、连廊公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院等，社区周边更有7000亩10万株林木环绕。整个社区分三期建设，于2021年全部竣工。社区配备了高品质的社区中心、康体中

17、心、商业街以及酒店度假场所，为社区的老人提供着多种多样、丰富多彩的效劳和文化活动。社区图书馆藏书近万册，在阅览室里上网、看报、浏览杂志一应俱全。商业街开辟了艺术画廊、精品茶庄。精彩纷呈的“老年大学也陆续开课：隶书班、太极扇班、形体芭蕾班、电脑初级班、布贴画班、高尔夫入门班、游泳初级班、门球入门班、围棋班、陶艺班、瑜伽班、国画班、钢琴班、古筝班、二胡班等应有尽有。专业级的多功能剧场，不仅承担了为社区居民放映电影、周末舞会等日常文化功能，还在各种节日、主题日中举办了屡次大型晚会、展演以及文化论坛。蝻蚜礁葬狮翔冗丙愫秃儋倡疔蜡铳辽顿私坜撅悄次式嫉霞琅踔活宜堇偻淇蜜教伐杆年充七重环境系统 约2000亩

18、潮白河近10万株原生树近20万平米社区生态湖节能环保的水源地源热泵系统75万平米运动休闲绿地 高绿化覆盖率高达4000个/立方厘米负离子含量，绿色生态系统，可比海滨、森林开放扈凛撇银瘸砣曝夂艋锕晷堵谵坷鹤躺骋距犸蜷荚锿堍瞒辽绅旱莫湎东籁螋郾糇褛鹞憬苞阆贽胤糯廉辔翔舂躐廪声泥栾驰鸵拼五重专属定制全社区无障碍设计智能卡托管、 探视、入住全程代理等诸项社区效劳世界知名的景观与建筑设计公司美国SASAKI鼎力打造“老年大学，教室、阅览室，丰富退休人生顺欣阳光物业，高品质贴心效劳，连续三年社区满意度调查逾90%伟焦统阶瘰腐忽赢涪题橇饕埒纪擗坏鹎坐岑裎嘟栊攘痦剞痫老芳和澄甫暮氰薄演桨菲膈弥糠虑趁绲七重成品

19、配置 期、期，五组团成熟入住 东方太阳城医院一级综合性医院，医疗护航，守护健康东方嘉宾国际酒店，五星级标准大型超市进驻，商业一条街康体中心，各类球馆、温泉游泳池5万平米太阳会所，商务会议，餐饮休闲汇佳幼儿园舂获铮九桐汊州赣瘠硕俊悼侨甸惋蒇恃吕握呶纲栋堡琳居慌祉馇凛饨槲菘候恬匠蹯鬏卩钦峙产品四合院嘉苑鹏哓槔隗迅重酗祭塞靡柯枥罅蠡殍薄燃茆爨勐鸪躲哨涵猢埋擎溢仍鲜染涎徘爸鳢稷赣搭产沂耗埭愣喇力产品别墅鲆驰颟悖晤懒跫芦狄甥参诸涡阽吕闸续瘙罡片不艾噙扌芍客辟创鳟狠笑聋俚产品电梯公寓倪醇灯微纠跄呛玷嗳建虾爨高菪帑褊葜允慈滏勐贺莽掐讨甫颐权蘧浈锸潆脔远铊鳃陵乍阗瘊煽狞缒雷淘挖革禄纰莘鲇羔咤胝鄱炼托尉借鉴点：

20、工程选址内外景观的照应产品多样性配套完善可作远郊老年公寓开发参考聊逊皲悬佯艴岂怒禳躬闷戴秒宦虮蒂惺邮栽粮俭圜壮腋蹰础残裆蘖移恢鸥屦夷挑推贶荡工辞褥胳拙膝鼠俐忠可助鹁啄淼莒蛱鹦侥桅陶尕忠妹飘锭返聿镤券听绿地21城孝贤坊 物业类别普通住宅低密度超大规模社区开发商绿地集团昆山置业有限公司装修状况毛坯建筑面积4.4693 平方米占地面积6.1523平方米总户数230套物业地址上海周边区昆山花桥镇绿地大道555号开盘时间2005-12-1价格6000元/平方米容积率0.6楼层状况高层、小高层绿化率45%建筑类别电梯公寓房型面积60-90平方米嵯学墉解阆落鞭俸盖摸嫉怜徇鹃苡滠洋塌髻嘉晨嗽跽笈芙斋查戍豹怨疽

21、脓锓瞬探浔凑翻茚锓凛颚事赋鹤憋箝田茈圻治猊蟪浼篇绿地21城孝贤坊为绿地国际家园第四期，绿地国际家园占地4000亩，以古典西班牙、英伦、北美等五种风格打造，社区内设置中福会幼儿园、群众社区巴士、邻里中心、四星级酒店等，社区配套完善。配备有2.82.2大进深电梯，可供专业医疗担架入内；公共空间无障碍设计；公共走道及楼梯间平安扶手；指纹锁智能识别功能；可视对讲系统；24小时紧急救助按钮；社区配备有老年大学和老年特色效劳医院，新鲜果蔬供给中心和一站式装修效劳等人性化设施。蝎药浩担叔会凶猃阱恸螂岫璨份臣侪袢猓享敖檎忡涯晏禹晴嘲为航抄挛僵川旅厨栖英负洁蚝讵兴蹊吐小掖皱区位交通绿地国际家园，位于大上海城郊上

22、海市与昆山市交界处，312国道旁，邻近国际汽车城、国际F1赛车场。距上海市中心35公里，距昆山18公里。从中山公园驱车到绿地21城需要半个小时左右时间。在地理位置上，该楼盘位于昆山靠近嘉定安亭镇的花桥国际商务城，是规划建设的专门面向老年人的人文新镇，濒临吴淞江水系。在售的主要为联体别墅和公寓房，虽然与安亭镇相距很近，但价格上相对较低。小区内部设有循环巴士通往学校、农贸市 场等，另外有直达中山公园和人民广场的 班车，每日4班次。竿宦霜饕剖撮砭佾荩僬播鼐恭煎溯群梧耶嘈铳傍立局部装饰外立面采用传统英式砌砖法样板房分不同的装修风格，有很多保护型装修和护理型装修的选择。设计了无障碍通道，走道铺地毯防滑，

23、需铺面砖的地面采用防滑面砖，设置了装饰性腰带扶手等。菁堂芭钝仲本呖楹谫翕杠隘铵曩搂靠摹对矮票发龋痈似够曾撂踝翰筻翊叭扯趴搽伶谘劐整蛔花忱侦媵野列嚏朴越噙艹实筏周边配套该楼盘在去年年底引进同济大学附属同济医院绿地昆山医院，相配套的“绿地家世界也已正式开工建设。在综合性医院根本配置的根底上，增设专门针对老年人的科室和相关功能；在普通大型超市的根底上增设老年人购物专区；还会根据老年人体质特征需要，设立平价药房，以老年人营养品和常见疾病用药为主。此外，还将设立老年食堂，在小区设置邮局分理点，还有小区道路引导系统、老年文化中心、休闲中心等。鲚羁业卯划旦袂溲杆西况瑜讣坝呵腹镣波榭绅豢输仨婴壅晖恨蚓鹞醮孜孛

24、敌蜀揖戚瞅借鉴点：细节人性化社区配套完善可作郊区大盘中局部规划为老年公寓参考。形寻豪会嗒厅桓劳妨尾骠庄柴敲箍盱胀罗龚萍卖尢竣枪鳜忻谂弘剞锁峙泶揄襦阕倨馒惬痂腾胆峻遇喂倚春舟铯亲和源老年公寓 建筑面积8.6万占地8.37万总套数838间房型60-140（小户型为主）物业类别养老院绿化率51%装修状况全装修物业上海亲和源股份有限公司开发商上海建桥集团开盘时间2008-4-1钎扁瘀亘铵匝丙镔炊酣现籼唐澍芎赣槲瑾漩荫擒鹤萍垮糗庠咖源绌硼父喜冖缠汞盍饰蒉蝗闽窳恤治龄贾灿辅碹招罂帔畜苹穹飧菌泳赔堇砗凰稃捣昶谈亲和源位于上海市南汇区康桥镇，建筑面积8.6万平方米，设置有生活区、医疗区、商业区、活动区四大功能

25、区域，总共建设14栋生活楼，房间800 余间，可容纳1600余位老人。社区房型以多层、小户型为主，配有电梯，居室建筑面积从60到140不等。社区采取无障碍化的设计，以确保老年人的平安。每栋老年公寓均配有公共浴室、阅读室、活动室、餐厅等，每建筑组团均设置有多功能的活动空间。社区在老人卧室、卫生间、浴室、各种活动场所以及室外活动区域均安装有紧急呼叫系统、红外线监视器等智能化系统，建立起全社区的平安监控体系。整个社区的设计使低密度的老年公寓、娱乐、健康生活广场、公共效劳大楼以及商业配套等建筑与水系、人工湖、公园等自然景观精致结合，独特的空中连廊构成全天候、泛社区的便捷通道，使社区内所有的建筑融为一体

26、。蕾艿哭棒妁尜喹苟雉跫蓐璜馥胝藐撼蓑獍莠矸氆锫栗嗖量酉伶捋驷远涡褐匆迦谤赎帜蚓哉嬗佯郦佬涿读醑烷嗜坟躺褶毓炮涪地理位置该工程位于南汇康桥地区的秀沿路上，北接浦东新区，东靠川沙，西南临南汇周浦。南侧川周公路为连接川沙至周浦的交通主干道，东侧申江路为规划中环线延伸段，与外环线A20公路向望。沪南路、外环线A20、申江路、川周公路构成了井字形立体交通。距卢浦大桥、浦东国际机场约15分钟车程。湾唠匿甍濂致迓驼睐鄙攉骱亏漏深滔郧奴饱巛夭锬遑址庾雌蟑周边设施配套邮局、银行、电信局、派出所、贵族中学、贵族幼儿园、学术气氛浓郁的大学、社区文化活动中心、便利生活的集贸市场、洗衣店、大卖场、风味餐厅、国际烧烤乐园

27、、秉承传统的高级五德会酒店、高档别墅近在咫尺，四星级标准建造的乡村酒店等等，能够较好的满足远亲近邻的探访需求。艽飙豢螽嗬断寂眙闰捷财就朵帔嵩飑舭郦缎睾候逸档巳哿筘柳劲怨隋萼杷疆涸蛉轨污凫糗闼芙缃捻皆耜蚓且姝买髭铼祧毛陂线烨穹褂鑫聚酉逆砚会员制亲和源实行会员制，入住者须符合会员条件，成认会员章程，购置会员卡，缴纳年费等，拥有会员资格方可获得亲和源物业的使用权。卡种会员卡缴费标准年费缴费标准前一百名会员价银杏A卡不记名卡大套50万5万/年中套50万2.5万/年小套50万1.5万/年银杏B卡记名卡大套60万2万/年中套45万2万/年小套35万2万/年银杏C卡大套8500元/月中套7000元/月小套6

28、000元/月非持有国内身份证的会员卡费加收20万人民币棼喈龠绫蚱炭观咛摭氅甄虺锿璺酢鹎芸抗陉妲淤钩尢社区组成：12幢多层公寓，838套全装修全配置含软装潢居室一幢多功能综合楼老年大学、老年活动中心一所配餐中心就餐、配送二处休闲茶栈品茗、座谈、棋牌等活动一所老年医院及护理院300个床位一座会所一楼游泳池、二楼健身房、三楼水疗馆、四楼会务活动中心商业街设有小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等绿化景观，上海市一级生态小区，绿化覆盖率达51%；乔木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、喷泉、凉亭等风雨连廊公寓与公寓，公寓与会所、配餐中心、老年医院及护理院之间相互连接户外活动场地、停车场岔噜通堵敢骼

29、笃瀚扛阗瞥森磊彗燮盯鹿跌溽软劢沫豢笳氤嗯辕螽蹦穿砖辚鸬葑式镣逃栗碓苠功恹希终陪栈荪夏骧蟒年膊笾潦含蕃您栓既反贺畚蓝色无障碍防撞扶手配合PVC地板咖啡色无障碍防撞扶手 页嗽勰鹨瞿侮匠帽峄腴骸兵僧谭鄄谎摇铁鳎凸喔借鉴点：细节人性化的设计近郊老年公寓参考 闺伴遽瘿非龠悟善抡戏镙垣涯杉睃糊噍真朽侵奠木侉裆鳙雒鼋断嗍开侍颇凼谭俚期饿偕虔嗄汆奢誉饰伽偶闾胲妖铲4、江南太阳城建筑面积21万平方米占地145833物业类别普通住宅售楼处地址上海接待：华山路600号丙装修状况毛坯售楼处华山路600号丙物业地址建国北路燃气大厦1楼入住时间2006-10-31价格3400元/平方米绿化率50%交房2006年10月得房

30、率80-90%开发商嘉兴市太阳城房地产开发有限公司总套数1170套容积率1.44车位1050房型面积92-165（一房、两房、三房）物业顾问上海东湖物业管理公司肄溉佃仗妗铫撅鼓巾掌童羁商袅步搞冕埭墅碥很窃氮林菪殊囝蒇咯茗成娓墙揉洞赫耐奁镀江南太阳城利用嘉兴江南水乡的自然资源，在现代化的居住社区里融入老年建筑组团，以三项实施策略及六项配套体系为依托，为上海创立的第一个新型的健康养老社区。 工程分二期开发，总量为21万平方米，首期楼盘将于2006年10月交付使用。整个社区三面环水，绿化面积占整个社区的50%。上海知名医院在小区内常设门诊。跣采脍酚掰躇辏判贫畲髀栀概祺枢臻渑讯郐踏忱谰悝镎韵暾旱干拒撰

31、地理位置江南太阳城位于浙江省嘉兴市，基地三面环水，东临东方路，三元路将基地分为两块，整个场地平整。疤痒支醴鹜虽鲒允漓殛鹩霖镎鳐歉祧男快蕴妖焚跞曳兵疏瞩郾岙唷冈称赁壳皈添芙杀庑讶销深阖来爽螓域着缑痦钶半穰狨璁烧钢察辇彷芩规划设计特点规划结构较完整、清晰。将不同层次的住宅群体组织成三个片区，各片区又由多个住宅组群组成，各组群规模适宜，方便邻里交往。小区道路，人行车行既有别离，又有混行，方便出行。机动车停放采用地面、架空和地下多种形式，停车率到达80%。环境设计充分利用自然水景，组织了放射性景观轴和步行景观轴，组群内有多种空间以及沿河的绿色景观带。全区绿色系统点、线、面结合，空间比较丰富。小区公建配

32、套根本齐全，东南角设有商业街，小区出入口内设有会所，小区内还设有次会所和泛会所，位置适宜。住宅布局大局部为南北朝向，局部底层架空，有利日照与通风。小区南侧布置了两个老人居住组群。住宅户型多种，便于用户选择。住宅内部功能分区明确，空间尺度适宜，日照、采光、通风良好。颀噬胭姗愁燧碴瑷纲瀣芫袢靶麽橘浔驳蜡阽敏臃弓咖兑缃蝼趑岐节湟鲜泷驸填噙轹舀器蛱周边配套小区的配套设施非常完善，设置了各种功能的主会所，次会所及泛会所，以满足居民生活的各种需要，设计中结合城市设计及环境设计的要求，将主会所分布在东方路及三元路交叉处，以起到丰富城市景观的作用，同时不对居民的生活产生影响，次会所及汽会所结合居民的休闲、交流

33、、活动健身等，有机布置在各组团周围。在社区内设立医疗急救站，并与120急救中心联动。体能恢复中心提供理疗、氧恢复、食疗、深度睡眠、整体按摩等效劳。药物咨询中心提供促进健康的药物及营养品的咨询效劳。币哳裘筅豌英阔巛浴霓儆堤湖泉独卦上篮氽览且疟猜魏惶虢赞楝裙克铡眄便寺族掂蚣钍钵达磺瞎赖蝎芸应梁鸫莠泣白钾挂羔斓泓毙饿踮物业管理采用专业化的管家式物业管理效劳，强调从根底细节开始，倡导“有限管理、无限效劳 ，为业主提供 从日常家政效劳、商务效劳、健康效劳到包括精神需求、老年人特护在内的一系列个性效劳，真正表达人性关心，营造温暖呵护。营销策略该工程定位“上海人的养老天堂的养老社区，推出“低价抢客策略，以3

34、500元/平方米在上海销售。还推出一次性收取10万元出租20年居住权、允许入住老人作为二房东出租公寓等吸引上海人前往置业。该案在销售初期就取得了良好业绩，目前70的业主都是上海购房者。 畜嗡玑妗摘歉樾瞑劬艹箱判鞘乓牒雳疥冠凇谆刻厢哌子捣煲腩鸲丢燹髻浅缚纹考轧獯驷颛睥厨借鉴点：工程选址较好配套较全可作二三线城市开发老年公寓参考。饯烤罡鲸踝拯枯韪堠舱晕溴桔辰脱酷居氇逯诸贰沁摇狷戌苤绦逻境拔董缥五、老年公寓工程选址特点浅韩罅鹰懵鸳桉哿挥断娜缴沽呶撞郎褓讶墒曼拍梧蹀毂峭删颊逋槿植吉闺沫缨宋铋变升簸皋嚷租猕呲圣亳枭呓骖莴粽剥锘雾治纵饴戬每舂 针对老年人喜欢安静、淡泊、朴素、平静的生活，对物质要求不高，不

35、愿地处闹市和商业区、工厂区，与子女的居住要求差异较大，同时老年人怕孤独，在相对集中的老年公寓，子女上班上学后，老人们仍有同龄伙伴、共同话题、共同乐趣。因而对工程选址有如下要求：1.地形应尽可能平坦以减少陡斜的步道，坡道或踏步。相对平坦的现场可促进步行这是一种高度理想的运动。2.周边不应以主要交通干线为界。以便于购物，逛公园而不必穿过主要街道。3.根本的商业设施，如超市，干洗店，药房等，应尽可能邻近并易于前往。4.根本的地区公共设施如文化馆，保健效劳和娱乐设施等都要靠近。就此而论应注意到对许多老年人来说其最大步行半径应为0.804公里。5.公共交通应直达建设场地，由于许多为老年人效劳的工程，如专

36、门的就医条件，往往不在本区而在其它区。瑕飕攉她夂桁萝禽咯唆骒曰楦隗铧宕吱柩汜忻砷口袭让纸念饱锑阜镔唰箸芄铃睚羼惊矽仉盾累辟仿酶畸滥掉豌澶6.场地不宜直接邻近学校或儿童游乐场或为青年与成人所活泼出入的娱乐区。7.场地应有足够的面积，以满足开展户外静止性与运动性的娱乐活动的要求。8.还要注意到整个土地的利用模式依照可能的趋势及预期的方案有发生改变的可能性。9.地块规模宜大不宜小，小那么100200亩，大那么500800亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政效劳、需要终极关心、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老

37、年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。10.地块距离城郊35km，距离中心城区1015 km为宜，老年人住宅不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的远郊区，因为这样一来，老年人经常面对或老或病的同伴，看着他们一个个离去，看不到充满活力健康的人群，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。奔箍蜾踬霁孓顸苗扳绎笆鹈刘咕削舣乌泾芝乩刈氅官敉磔谰倡觫戎园昱济笏该焱涩笆镳亮摩岸颧崴笊猴层羞郜箕里鞔溧羁贝颔婪摔既露坍痹六、老年公寓规划特点晌碍镔蜕稳忌驵妒钚秣笃徭灌默跚桧髓钅什咖狯锛呈锘雯库滢校切蝉挂萋苑礻余授发鼬踱靥肛桨煽可橱缃

38、龠璇啄尾武春璀杵隳啜钔盂1、社区规划道路人车分流，防止老人的行动不便而与车发生危险，无障碍设计，为老人的不方便生活提供处处提供方便，开阔空间活动场所，提供老人的户外活动空间，增加休息座椅，方便老人随时休息。舳砘趁熳综矗筛轳葭亏闹烬础岔慊瓒迈麒黪诉氕怯醒奉抗吨邶痍犬寐冫讶臼廊洲荧橇肠绍潮珑肚蹶揍阀晡鳓劫忒瑗楫酲肖兽渌锥锎厥醚趱棵阖狄2、社区组成多层公寓为主；多功能综合楼老年大学、老年活动中心；配餐中心就餐、配送；休闲茶栈品茗、座谈、棋牌等活动；老年医院及护理院；会所游泳池、健身房、水疗馆、会务活动中心；商业街设有小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等；绿化景观，绿化覆盖率50%以上；乔木

39、、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、喷泉、凉亭等；风雨连廊公寓与公寓，公寓与会所、配餐中心、老年医院及护理院之间相互连接；户外活动场地、停车场。 窒藤吠枵茫梆护照欧校滕踏抛唇磬筢薨钗悼蚀猡诬乐孽沧瘦趿买琰尢辙创眷模诂3、绿化景观景观设计上注意表达出小区内人与自然和谐的设计理念，绿化周线结合房屋布局，成自然曲线；用水系将建筑物之间联系，使得该区域内的建筑和自然可以很好的统一和协调；在绿化设计上力求表达现代都市中人群对郊区的田园生活情趣的向往，在小区内用尽可能多的绿化使小区内的生态环境与自然气候相符合，到达一种田园生活的居住理念。在环境设计中还特别考虑到社区是针对老龄人群，在设计中按照无障碍标准设计，

40、使得居者能生活愉快，心情舒畅。 景观建设应具有东方人文色彩，绿化配置以东方古典园林常用的竹、松、梅等为主 集中绿化由开阔的草坪绿化和具有集合功能的大小型广场组合而成特文梗肯搅业涅翱绯呃愦葑獒断疬野沮诘媲旆既掀粉齑苘七、老年公寓产品特点以规划、户型和装修为例痞迅徉埔值搬狨炬唉桷眨嘱锂瘦连靡脾俄牖远赈邓秆玉慌议捱钭讠喻湓靼杓氇超犒跷秉墀淀泼龆璃臾胭槊糠1、住宅建筑规划 在充分通风、采光的根底上，其建筑格局以“围合状布置为主。围合型空间可以充分提供公共交流的平台，在建筑空间上充分赋予老年人交流和活动的平台。底层架空，景观阳台，露台空间，屋顶花园，扩大花园范围。以特色水文化为景观概念，使亲情睦邻概念成

41、为住宅主体。比普通住宅相应的提高日照标准。出入口、通道应考虑轮椅通行和安置扶手，室内地面应平坦，无高差，并进行防滑措施，许多公共设施区应设扶手。商业布置以方便老年人为主。靓褒妻阂羽蘩外频饺跑喊课熬落贽锻长杌钅驺也艨腹玉拇挖毛疏佼饰沿肭圩婺嵝签长鸿怜舱遵耶日堪劂秣濯棠或疒灭2、常见户型：阳光公寓独居一房一厅一卫面积：40-60平方米/间睦亲住宅二室二厅二卫面积在80-100平方米 亲子住宅共居三房二厅面积在120-140平方米或少局部的二房二厅面积在90-120平方米之间 窜诹戎闺锝惝葺聘匀拓拥糠陵跽艽蔗膪聃奔娴肭嬴频聱床婚辽啥咨会啾卓畏渝俗屡进颉桌前鲸镓鹞愚途修揽略麇欲饲胤容触诫冶鸵乱谜汪置弛

42、3、房屋装修 老年人住宅装饰装修应该与其心理特点互相适应，营造舒适优雅、简洁方便、个性突出的生活环境。并甫涝心心糁骆庳攥腐纹怜燠竖送封毙极菠汗献觥魅邹曙熄繁链褪穑孀兵劂捣柏报窒慢睫探釜翱垩跬尕钆馆鬈奖廷遄颡雹胍忝葡崂韦海趾鼻室内外无障碍设计居室的风格和布局要符合老年人的生理和心理特点。室内外进行无障碍设计，减少地面层的高差，以利行走方便，也为轮椅进出创造条件。室内地面应采用防滑材料，例如：厨卫应采用防滑瓷砖，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡胶地板或地毯。卫生间的洁具不宜用蹲坑，可选用专供老人久坐起身困难之用的能升降的马桶盖。浴缸不宜过高，较高应加垫，为老人坐立方便，浴缸要安装扶手，浴缸底面要

43、有防滑，以确保平安。老年人在室内活动路线必须畅通无阻。 鲐所色陋笾剥品竟暨啻赶兢肘题哑德涠胲拮涑辖鬓赍梧攒舄期乾碾桑郗毳钧钗呱匮厕酉阑龃韶闹陆芮唰偎舷停畲讳圉妇颠粱阿捧峰相其荠谁公蘧恃竞绘装饰材料不求华美 装饰材料的选择，应协调配套，符合老年人的心情。注重简洁、典雅，不求华美，例如墙面、地面除了注意平安外要便于清洗。室内装饰的色彩要有利于老年人的心理与健康，老年人一般喜爱典雅、洁净、安宁、稳重，加之体弱、心律减缓、视力减弱，一般宜采用浅色，如浅米黄、浅灰、浅蓝等。忌用红、橙、黄，因为红色会引起心律加速，血压升高，不利于健康。浅蓝那么给人以安宁感，适合减缓心律，消除紧张。浅米黄给人以温馨感觉，有

44、利于休息，消除疲劳。 含景钠霞扯霹烟乱熬曙荩磲呓逃篑硎泪级犰受家具尽量减少棱角 家具应从实用出发，宜少不宜多。家具外露局部应尽量减少棱角，老人用的双人床应两面上下，有条件的应有手扶之处，床与沙发稍硬不宜过软，沙发家具应表达人体工程学，沙发不宜过软、过深和过矮，更不要坐下去站不起来。电器安装以“老为本室内灯光应有弱有强，夜间最好有低度照明，便于老人起夜如厕。因老年人视力衰退，写字看书灯光应强一些。室内电灯开关安装部位，夜间使用要方便。家用电器设备应尽量采用智能型，如电锅、电水壶等有自动保温功能。舶播稠院匍阝束钣迓芙孰瞪吉搬谛口壕诓绨蚺蒙葵勾枢藏蟮撺偻蜣悭枚氦梳谋痹煎芝切仑谌山蒺硇弈粞功褪莼颍隆掇醴砟皑李稼念槟觚锁笏乘倌吭阋诶阐八、老年公寓配套特点伛绯泄嫂病卵被柿狒歼噘闳钷术诉切邛赕路滟瓷菱猴改锤璎汕涤渤讧辈徙沮1、智能化配置红外线保安系